Kan en ubebygget parcel fra landbrugsejendommen, til kommunen A (fra 1. januar 2007 kommunen B), uden at der udløses ejendomsavancebeskatning, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11?

Svar

Ja.

Ifølge ekstraktudskrift fra kommunalbestyrelsesmøde i kommune A den xx. november 2006 har kommunalbestyrelsen den nævnte dato endeligt vedtaget lokalplan samt tillæg til kommuneplan 2004. Ifølge lokalplanen er spørgerens ejendom, samt alle de parceller, der efterfølgende udstykkes fra denne ejendom omfattet af lokalplanen. Området er i kommuneplan 2004 benævnt som et lokalt boligområde. Ifølge lokalplanen skal det område, som spørgerens ejendom fortrinsvis er beliggende i (lokalplanens delområde III) anvendes til boligformål.  

Lokalplanens delområde I og II skal anvendes til henholdsvis boligformål og friarealer.

Vedtagelsen af lokalplanen og kommuneplantillægget er offentliggjort i en lokal avis den yy. november 2006.

Spørgeren har overvejet at indgå aftale med kommune A om overdragelse af det omhandlede ubebyggede areal til kommunen.

Ifølge skrivelse fra kommune A af xx. august 2006, underskrevet af viceborgmesteren og kommunaldirektøren, er kommune A af den opfattelse, at der i henhold til planlovens § 47 er hjemmel til ekspropriation på aftaletidspunktet. Det fremgik af skrivelsen, at det var kommunalbestyrelsens intention at overtage arealet ved ekspropriation, såfremt handelen ikke gennemføres som frivillig aftale.

Ifølge ekstraktudskrift fra kommunalbestyrelsesmøde i kommune A den xx. december 2006 har der været ført drøftelser med spørgeren. Det fremgår udtrykkeligt af udskriften fra kommunalbestyrelsesmødet, at der igangsættes ekspropriation, såfremt handelen mod forventning ikke kan gennemføres på baggrund af det foreliggende købstilbud.

Ifølge skøde af xx. juni 2006 skulle et areal på ca. 65.000 m2 overdrages fra spørgeren til kommune A for kr. X. Det fremgik dog udtrykkeligt af skødets pkt. 5, at det var en forudsætning for handelen, at overdragelsen ikke udløste skat for spørgeren, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11. Spørgerens advokat er i brev fra SKAT af 30. oktober 2006 underrettet om, at betingelserne for en skattefri overdragelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11, ikke var opfyldt på aftaletidspunktet. Da der efterfølgende er udfærdiget et nyt salgstilbud, jf. nedenfor, anses aftalen af xx. juni 2006 for bortfaldet.

Ifølge det af spørgeren underskrevne salgstilbud, der er dateret den xx. november 2006, køber kommune A et ubebygget areal på ca. 64.000 m2 til en samlet pris på kr. Y. Købsprisen betales kontant ved overtagelse den x. januar 2007. Det fremgår udtrykkeligt af salgstilbuddets § 5, at det er en forudsætning for handelen, at overdragelsen ikke udløser skat for sælger, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Spørgerens repræsentant har på telefonisk forespørgsel den 4. januar 2007 oplyst, at kommunen har accepteret tilbuddet, og der er således indgået en endelig aftale om overdragelse af ejendommen. Den endelige aftale er indgået efter kommunalbestyrelsens møde den xx. december 2006.

Kommune A er fra den 1. januar 2007 en del af kommune B.

Efter spørgerens opfattelse kan salget ske, uden at spørgeren skal erlægge ejendomsavanceskat, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Sagsfremstillingen er den 4. januar 2007 fremsendt til spørgerens advokat, der ved telefonsamtale den 5. januar 2007 har meddelt, at han ikke har andre bemærkninger til sagsfremstillingen, end at kommune A fra 1. januar 2007 indgår som en del af kommune B. Sidstnævnte forhold er rettet i sagsfremstillingen.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 11 har følgende ordlyd: "Fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation, medregnes ikke. Det samme gælder fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen. Fortjeneste indvundet ved afhændelse efter § 34 i lov om forurenet jord medregnes heller ikke."

I nærværende sag er der ikke foretaget ekspropriation, og det skal derfor vurderes, om betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. punktum, er opfyldt eller ej.

Ifølge § 47 stk. 1 i lov om planlægning kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt.

Den af kommunalbestyrelsen i kommune A vedtagne lokalplan kan ikke gennemføres uden erhvervelse af den omhandlede ejendom. Lovhjemmel til ekspropriation må således anses at foreligge.

Ved Højesterets dom af 11. august 1995, offentliggjort i Tidsskrift for Skatter og Afgifter 1995 nr. 575, er det en betingelse for anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. punktum, at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået.

Ifølge Skatterådets praksis, offentliggjort i SKM2006.438.SKAT og anført i ligningsvejledningen (2006-4) afsnit E.J.2.8, skal følgende krav derfor være opfyldt, for at overdragelsen af en fast ejendom anses for sket i en ekspropriationssituation (omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. punktum):

a. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.

b. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

I nærværende sag er lokalplanen mv. endeligt vedtaget af kommunalbestyrelsen den xx. november 2006 og offentliggjort den yy. november 2006. Der var således ekspropriationshjemmel på aftaletidspunktet, jf. § 47 i lov om planlægning. Betingelse a. er således opfyldt.

Ifølge ekstraktudskrift fra kommunalbestyrelsesmødet i kommune A den xx. december 2006 igangsættes der ekspropriation, såfremt handelen mod forventning ikke kan gennemføres på baggrund af det foreliggende købstilbud. Denne formulering må betyde, at en endelig aftale om overdragelse af ejendommen ikke var indgået den xx. december 2006. Spørgerens repræsentant har da også ved telefonsamtale den 4. januar 2007 bekræftet, at en endelig aftale først er indgået efter kommunalbestyrelsens møde den xx. december 2006. På aftaletidspunktet måtte det således påregnes, at ekspropriation ville ske, hvis der ikke kunne indgås en frivillig aftale. Betingelse b. er således også opfyldt.

Det indstilles derfor, at det omhandlede ejendomssalg kan ske skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, og det indstilles således, at det stillede spørgsmål besvares med "Ja".   

Skatterådet tiltrådte indstillingen.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i 5 år, jf. skatteforvaltningslovens § 25, stk. 1.