Spørgsmål

Vil salg af  ejendom X  til anden side, kunne ske under ekspropriationslignende vilkår?

Svar

Nej, se indstilling og begrundelse

Beskrivelse af de faktiske forhold

På ejendommen drives der et hestestutteri med ca. ... heste. Endvidere drives der en  -virksomhed derfra, ligesom den bruges til privatbeboelse for spørgeren og dennes ægtefælle. De ejer ejendommen i fællesskab.

Spørgeren og ægtefællen har talt med kommunen om frivilligt salg, men de stod langt fra hinanden. Kommunen ville kun betale for jorden, da stuehuset og udbygninger skulle rives ned.

Ejendommens areal er på ca. ...  ha.

De ønsker derfor at sælge ejendommen via ejendomsmægler til anden side til en køber, der ønsker at stå for hele nedrivningen/udstykningen af ejendommen

Ejendommen er medtaget i  kommunes lokalplan y, vedtaget i januar 2005 og offentliggjort samt lokalplan z, vedtaget i april 2007 og offentliggjort ... Lokalplanerne medfører, at ejendommen skal udstykkes til erhvervsformål.

Lokalplanerne er udarbejdet for at give mulighed for, at der kan ske en erhvervsmæssig anvendelse af området. Området henvender sig primært til større virksomheder, der ønsker en synlig og præsentabel placering ud til -vejen, samt en god trafikal tilgængelighed til denne og det øvrige overordnede vejnet.

Et andet formål er at sikre, at området gives en æstetisk og præsentabel fremtoning, hvorfor der stilles specifikke krav til disponering og udformning af bebyggelse, beplantning, skiltning mv.

Endelig skal planen sikre, at ny bebyggelse på grunde ud til motorvejen indpasses under hensyn til støjpåvirkningen herfra.

Af referat af byrådsmøde i juni  2007, pkt. ...  "Beslutning om iværksættelse af ekspropriationsprocedure med henblik på erhvervelse af et erhvervsområde ved -vejs forlængelse - øst for -Alle", fremgår, at kommunens administration indstiller, at Byrådet træffer beslutning om iværksættelse af ekspropriationsprocedure for erhvervelse af erhvervsområdet, med henblik på at sikre en byudvikling i overensstemmelse med Kommuneplan 2001-2013 og for virkeliggørelse af lokalplan z og lokalplan y.

Det fremgår endvidere af referatet, at der har været ført forhandlinger med de berørte lodsejere med henblik på at et frivilligt salg, men at det ikke har været muligt at opnå enighed om pris- og salgsvilkår. Sagen blev derfor forelagt Byrådet til beslutning om iværksættelse af ekspropriationsprocedure med henblik på at sikre en byudvikling i overensstemmelse med Kommuneplan 2001-2013 og de to ovennævnte lokalplaner.

Byrådet godkendte herefter indstillingen, og ved brev af  juni 2007 indkaldte kommunes Plan- og Bygningsafdeling spørgeren til åstedsforretning vedr. ejendommen den  juli 2007.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Spørgeren ønsker et bekræftende svar.

Spørgeren er fremkommet med følgende bemærkninger til sagsfremstillingen.

Vort ønske er at opnå tilladelse til inden for et tidsrum på 1-2 år at kunne sælge hele ejendommen med tilhørende bygninger samlet til en større virksomhed, som ønsker en synlig og præsentabel placering ved den stærkt trafikerede  -vej, som nu planlægges udvidet til 6 spor. Alt naturligvis i overensstemmelse med den tinglyste lokalplan

Vi ønsker ikke på nogen som helst måde at medvirke til udstykninger eller lignende til berigelse af 3. mand.

Da hverken vi, familie eller bekendte er beskæftiget med ejendomshandler, er det helt naturligt, at vi nødvendigvis må engagere et af de store ejendomsmæglerfirmaer til at forestå et salgsforsøg. Dette salgsforsøg er ikke påbegyndt, ligesom vi heller ikke har valgt noget ejendomsmæglerfirma.

SKATs indstilling og begrundelse

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom ved indkomstopgørelsen.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11,1. pkt. i ovennævnte lov.

Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2.pkt. også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at eksproprier ejendommen.

Det er ved TFS 1995,575 HRD fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsbeskatningslovens § 11, 1. pkt. må være en betingelse for anvendelse af § 11. 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2007, afsnit E.J.2.8.

Følgende betingelser skal således være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelse af fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation.

1) Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.   

2) På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af en frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal således foreligge ekspropriationsrealitet.

Iflg. planlovens § 47, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med en kommuneplan eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt.

Iflg. lokalplan y og z skal ovennævnte areal bruges til erhvervsformål.

Imidlertid agter spørger som nævnt at sælge ejendommen til en 3. mand, der ønsker at stå for nedrivningen af bygningerne og den efterfølgende udstykningen af arealet til erhvervsgrunde i overensstemmelse med lokalplanerne.

Selv om der er vedtaget lokalplaner for det pågældende område finder SKAT dog, at der i den aktuelle sag ikke vil være hjemmel til at ekspropriere ejendommen.

Det skyldes, at der ikke er hjemmel til at ekspropriere en ejendom, hvis lodsejeren selv er indstillet på at opfylde ekspropriationsformålet. I forlængelse heraf etableres der heller ikke en ekspropriationssituation ved, at en lodsejer af egen drift overdrager sin ejendom til 3. mand med henblik på, at erhververen opfylder formålet i lokalplanen. 

Som dokumentation for Byrådets ekspropriationsvilje er fremlagt referat fra Byrådets møde den 4. juni 2007. Det fremgår af referatet, at kommunen vil iværksætte en ekspropriationsprocedure vedr. området for virkeliggørelse af lokalplan z og y, da aftale om frivilligt salg med de berørte lodsejere ikke har kunnet indgås.

Det fremgår af referatet, at der med beslutningen om iværksættelse af ekspropriationsproceduren er lagt vægt på at sikre en byudvikling i overensstemmelse med Kommuneplan 2001-2013 og virkeliggørelse af lokalplan z og lokalplan y. 

Henset til at ejendommen  således er omfattet i ovennævnte beslutningsreferat finder SKAT, på baggrund af de foreliggende oplysninger om den indledte åstedsforretning den 12. juli 2007, at  kommune med sin beslutning har lagt afgørende vægt på selv at ville ekspropriere spørgerens ejendom.

Der ses ikke at foreligge en tilkendegivelse fra Byrådet om, at Byrådet vil kunne acceptere, at de berørte ejendomme kan sælges til 3. mand, der vil påtage sig at opfylde lokalplanerne.

Ingen af de to ovennævnte betingelserne for skattefritagelse vil således være opfyldt på det tidspunkt, hvor en eventuel aftale mellem spørger og 3. mand indgås, idet kommunen allerede på nuværende tidspunkt har besluttet sig for at ville ekspropriere ejendommen til fordel for sig selv. 

SKAT indstiller derfor, at spørgsmålet besvaret med et Nej.

Spørgerens ovenanførte bemærkninger til sagsfremstillingen har ikke givet SKAT anledning til at ændre sin indstilling.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.