Klagen vedrører ophørsbeskatning ved overgang af en andelsboligforenings sidste lejemål til skattefri anvendelse, herunder at den erhvervsmæssige del af avancen er ansat på baggrund af det udlejede areal i 1975.

Landsskatterettens afgørelse

Sagens oplysninger

Klager (foreningen) er en privat andelsboligforening, der er subjektiv skattepligtig efter selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Foreningen er ophørt med at drive erhvervsmæssig virksomhed i indkomståret 2002, idet det sidste ordinære lejemål er overgået til andelsbolig.

Foreningen anskaffede ejendommen omkring 1975. Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde pr. 1/1 1993, 1/1 1996 og 1/1 2001 henholdsvis 8.800.000 kr., 10.500.000 kr. og 12.600.000 kr.

Ifølge bilag til selvangivelsen udgør ejendommens samlede areal 3.298 kvadratmeter. Af årsregnskabet fro 1992/1993 fremgår det, at af foreningens 58 lejligheder er 3 lejligheder udlejet i dette regnskabsår. Lejlighedernes størrelse variere fra 50 til 111 m2. Andelskapitalen for samtlige 58 lejligheder er 58.000 kr., det vil sige 1.000 kr. pr. lejlighed.

Skattemyndighedens afgørelse

Ophørsbeskatning efter selskabsskattelovens § 5, stk. 6, er ansat til 700.048 kr.

En fortjeneste skal medregnes vedrørende et erhvervsmæssigt formuegode, som har haft tilknytning til erhvervsvirksomheden. Således vil fx andelsboligforeninger kun blive beskattet af fortjenester ved lejlighedernes salg, for så vidt angår lejligheder der har været udlejet til ikke-andelshavere.

Det er beregnet, at 1.422 m2 i 1975 var udlejet til beboelse til ikke-medlemmer.

Opgørelse af avance efter ejendomsavancebeskatningsloven:

Vedrørende ikrafttrædelsestidspunktet for ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6 fremgår det, at skattemyndigheden er uenig med Landsskatteretten i, at denne bestemmelse alene gælder for lejemål overgået efter ikrafttrædelsen af lov nr. 374 af 18/5 1994. Derfor skal også de lejemål, der er overgået fra den erhvervsmæssige til den skattefrie anvendelse inden indkomst året 1994 omfattes af ophørsbeskatningen.

Fortjeneste ved afståelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed er skattepligtig. Hvis 60 % af ejendommen har været anvendt erhvervsmæssig, er dette udgangspunktet for beskatningen uanset at kun 20 % anvendes erhvervsmæssigt på tidspunktet for ejendommens afståelse. Det fremgår af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, 2. pkt. Af bemærkningerne til § 1, nr. 4 i L 46 1993/94 fremgår det, at fortjenesten omfatter den aktuelle erhvervsmæssige tilknytning, uanset om er ikke er erhvervsmæssig anvendelse på afståelsestidspunktet.

Der skal således ske beskatning af den maksimale andel, der har været anvendt erhvervsmæssigt siden 1975.

Hjemmel til beskatning af ejendomsavance fremgår af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6 sammenholdt med selskabsskattelovens § 5, stk. 6. Der er henvist til SKM2002.39.LSR og SKM2004.461.ØLR.

Klagerens påstand og argumenter

Der er fremsat principal påstand om, at avancen sættes til 83.981 kr. Der er fremsat subsidiær påstand om, at der tages stilling til, hvorvidt det opgørelsesprincip, som følger af SKM2003.211.LR, kan finde anvendelse.

Alene den del af ejendommen, som har været erhvervsmæssigt anvendt efter ikrafttrædelsestidspunktet for lov nr. 374 af 18/5 1994 omfattes af regler om ophørsbeskatning. Den erhvervsmæssigt benyttede andel af bygningen må forstås som det areal, der har været udlejet på ordinære lejevilkår. Dette følger af den praksis der er offentliggjort i SKM2002.39.LSR.

Af årsregnskabet for 1992/93 fremgår det, at 3 lejligheder har afkastet lejeindtægter. Til hver andel i foreningen er knyttet 1.000 kr. indskudskapital. Den samlede andelskapital er 58.000 kr., hvorfor fortjenesten i mangel af oplysninger om arealet af de 3 udlejede lejligheder skønsmæssigt kan opgøres til 3.000/58.000 x fortjenesten 1.623.600, i alt 83.981 kr.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Andelsboligforeningen er skattepligtig af fortjeneste ved afhændelse, afståelse eller opgivelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed. Det følger af, at foreningen er omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Leverancer til medlemmer anses ikke som erhvervsmæssig virksomhed. Det følger af selskabsskattelovens § 1, stk. 5. Det fremgår af bemærkningerne til denne bestemmelse, at det er hele den del af ejendomsavancen, der kan henføres til den del af ejendommen, der på et tidspunkt efter ikrafttrædelse af Lov nr. 374 af 18. maj 1994 har været udlejet til ikke-andelshavere, som skal medregnes til den skattepligtige indkomst jf. SKM2002.39.LSR.

Da der ikke er grundlag for en anden fordeling, kan repræsentantens principale påstand om en fordeling med 3/58 del, jf. SKM2005.41.LSR tiltrædes. Skattemyndighedens ansættelse nedsættes derfor i overensstemmelse med den principale påstand til 83.981 kr.