Spørgsmål 1
Er følgende betingelser i en købsaftale, hvorefter det er en forudsætning for aftalen, at
- arealet på x ha af ejendommen F bliver godkendt i Regionplan ... til byzoneformål og offentlige formål, og at
- salget af det nævnte areal er omfattet af betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, i hvilken forbindelse A Kommune har tilkendegivet, at såfremt der ikke kunne indgås frivillig aftale om erhvervelse af arealet, agtede kommunen at erhverve arealet gennem ekspropriation, jf. planlovens § 47 af en sådan karakter, at de suspensivt udsætter det skatteretlige aftaletidspunkt, indtil der foreligger en kommuneplan, der er i overensstemmelse med Regionplan ...?
Spørgsmål 2
Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, forespørges herefter om købsaftalen, for så vidt angår det nævnte areal, fra sælgernes side vil være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, når der foreligger en kommuneplan, der er i overensstemmelse med Regionplanen?
Svar
Ad spørgsmål 1.
Nej, se indstilling og begrundelse
Ad spørgsmål 2.
Fortjeneste ved den nævnte afståelse af arealet til A Kommune vil ikke være omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i § 11, 2. pkt. i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. indstilling og begrundelse.
Beskrivelse af de faktiske forhold
B ejer det ubebyggede landbrugsareal F.
Ejendommen har et jordareal på i alt y ha.
A Kommune ønsker at erhverve et areal på x ha F, der er kommende byzonejord.
Det nævnte jordareal indgår som en del af det areal, der er omfattet af Regionplan ..., hvor arealet er udlagt til offentlige formål (skole, idræt mv.).
Regionplanen er vedtaget den ... A Kommune skal herefter have gennemført ændringer i kommuneplanen i overensstemmelse med regionplanen. Det forventes, at endelig godkendt kommuneplan foreligger i løbet af foråret 2006.
Forespørgerne påtænker at indgå en betinget købsaftale med A Kommune om overdragelse af jordarealerne til kommunen.
I den forbindelse ønsker forespørgerne oplyst, om det skattemæssige aftaletidspunkt for afståelsen vil blive udsat suspensivt, indtil der foreligger en kommuneplan, der er i overensstemmelse med i Regionplan ..., hvor arealet er udlagt til byzoneformål og offentlige formål, og indtil fortjenesten ved salget af de x ha er omfattet af skattefritagelsesbestemmelserne i § 11 i ejendomsavancebeskatningsloven.
Da det er en forudsætning for eventuel godkendelse af købesummen for det pågældende areal, at fortjenesten ved afståelsen er skattefri, ønsker forespørgerne endvidere oplyst, om fortjenesten vil være omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i § 11 i ejendomsavancebeskatningsloven, når der foreligger en kommuneplan, der er i overensstemmelse med Regionalplan 2005.
Forespørgerne har fremlagt en kopi af en udskrift af beslutningsreferatet fra kommunalbestyrelsens møde den ..., for så vidt angår sagen om erhvervelse af jord fra deres ejendom.
Det fremgår bl.a. af udskriften, at kommunalbestyrelsen på mødet tiltrådte borgmesterens og kommunaldirektørens indstilling om, at der indgås købsaftale med forespørgerne vedrørende erhvervelse af x ha fra F, som forventes omfattet af Regionalplan ..., hvor det udlægges til offentlige formål (skole, idræt mv.) samt ..., og at borgmesteren og kommunaldirektøren subsidiært bemyndiges til at fremme en ekspropriationssag for så vidt angår de x ha, som er omfattet af den kommende regionplan ..., såfremt det viser sig, at der ikke kan opnås enighed om en frivillig aftale.
Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling
Spørgerne har følgende bemærkninger til SKAT's indstillinger i sagen:
På spørgsmål 1 konkluderer SKAT,
"... at den valgte aftalekonstruktion om overdragelse af arealet er af en sådan karakter, at aftaletidspunktet ikke udskydes som følge af den angivne betingelse. SKAT har i den forbindelse lagt vægt på, at der på aftaletidspunktet ikke hersker reel usikkerhed om, hvordan aftalen vil blive opfyldt".
Spørgerne er bekendt med, at ToldSkat i to fuldstændige identiske sager den ... på baggrund af de samme faktuelle oplysninger i sagsfremstillingen (vilkår og betingelser i købsaftalerne er tillige sammenfaldende) og identisk lovgrundlag kom til den modsatte konklusion, jf. nedenfor:
"Det er styrelsens opfattelse, at de nævnte betingelser i købsaftalen er af en sådan karakter, at opfyldelsen af betingelserne er af afgørende betydning for aftalens indgåelse. Der er således ikke tale om formaliteter. Der straks vil kunne opfyldes af parterne eller 3. mand. Hvis betingelserne ikke bliver opfyldt, vil købsaftalen bortfalde.
Efter styrelsens opfattelse betyder de angivne betingelser, at der hersker reel usikkerhed om, hvorvidt aftalen bliver indgået.
Som følge heraf er det styrelsens indstilling at de angivne betingelser i købsaftalen, hvis opfyldelse må anses for en forudsætning for aftalens indgåelse, udskyder det skatteretlige erhvervelsestidspunkt indtil det tidspunkt, hvor betingelserne er opfyldt, dvs. indtil der foreligger en godkendt kommuneplan for jordarealet."
I nærværende sag anfører SKAT i forlængelse af besvarelsen af spørgsmål 1, at spørgsmål 2 bortfalder, medens ToldSkat i nævnte sager fra ... besvarede det indholdsmæssigt identiske spørgsmål 2 bekræftende - dvs. at der er skattefritagelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11.
På denne baggrund gør spørgerne indsigelse mod SKAT's udkast til indstilling og begrundelse, idet de henviser til, at det er i strid med ligebehandlingsprincippet, at en offentlig myndighed i to faktuelle identiske sager og efter anvendelse af identisk lovgrundlag samt efter et konkret anlagt skøn med udgangspunkt i samme bestemmelser i ligningsvejledning 2005, træffer to modsatrettede skønsmæssige afgørelser, jf. ovenfor, hvorfor de påberåber sig retten til at få det samme svar, som blev afgivet af ToldSkat i afgørelserne af ...
SKATs indstilling og begrundelse
Ad spørgsmål 1
1. Når en ejendomsoverdragelse sker ved salg, er udgangspunktet, at afståelsen skattemæssigt anses for sket på det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. I de fleste tilfælde oprettes der ved aftalens indgåelse en købsaftale underskrevet af parterne, og datoen for denne vil i reglen være afgørende, jf. Ligningsvejledningen 2005-3, afsnit E.J.2.1.3.1.
Hvis der imidlertid til aftalen om overdragelse af ejendommen er knyttet betingelser, der har en sådan karakter, at der hersker reel usikkerhed om, hvorvidt aftalen bliver gennemført, og disse betingelser således ikke beror på parterne selv eller er af formel karakter, udskydes beskatningstidspunktet for overdragelsen, indtil betingelserne er opfyldt, jf. Ligningsvejledningen 2005-3, afsnit E.A.3.2.
Efter SKATs opfattelse beror det på en konkret vurdering i den enkelte situation, om der er tale om betingelser, der har en sådan karakter, at de udskyder det skattemæssige tidspunkt for overdragelse af ejendommen.
I nærværende sag er købsaftalen betinget af, at
- arealet på de x ha bliver godkendt i Regionalplan ... til byzoneformål og offentlige formål, og at
- fortjenesten ved salget af det nævnte areal er omfattet af betingelserne om skattefritagelse i ejendomsavancebeskatningslovens § 11.
Det er SKAT's opfattelse, at den valgte aftalekonstruktion om overdragelse af arealet er af en sådan karakter, at aftaletidspunktet ikke udskydes som følge af de angivne betingelser. SKAT har i den forbindelse lagt vægt på, at der på aftaletidspunktet ikke hersker reel usikkerhed om, hvordan aftalen vil blive opfyldt.
Det indstilles, at spørgsmålet besvares med et nej.
Ad spørgsmål 2
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring ved handel med fast ejendom, medregnes som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.
Dette gælder dog ikke for fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation af fast ejendom. En sådan fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.
Det er ved en højesteretsdom fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2006-3, afsnit E.J.2.8.
Følgende krav skal være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelsen af en fast ejendom kan anses for sket i en ekspropriationssituation:
- Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.
- På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.
Efter § 47, stk. 1, i planloven kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt.
Det fremgår af de foreliggende oplysninger i sagen, at der på aftaletidspunktet ikke foreligger en godkendt kommuneplan for området, der er i overensstemmelse med regionplan ... Der er således ikke på aftaletidspunktet hjemmel i lovgivningen til at ekspropriere ejendommen til det angivne formål.
Betingelserne for skattefritagelse efter § 11, 2. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven er således ikke opfyldt på aftaletidspunktet.
Det indstilles derfor, at spørgsmålet besvares med, at fortjenesten ved den nævnte afståelse af arealet til A Kommune ikke vil være omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen.
SKAT skal bemærke, at de af spørgerne oven for omtalte afgørelser i 2005 fra Ligningsrådet må anses for forkerte.
Som følge heraf finder SKAT ikke, at afgørelserne kan danne præcedens for nærværende sag. SKAT skal henvise til, at bindende forhåndsbeskeder fra Ligningsrådet kun er bindende for de aktuelle spørgere samt skattemyndighederne, medmindre der er tale om en praksisændring på området.
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet tiltræder indstillingerne og begrundelserne.
Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode
Svaret er bindende for skattemyndighederne i 5 år.