Parter
SKAT
(kammeradvokaten ved advokat Lars Apostoli)
mod
H1.1 ApS
og
H1.2 ApS
(advokat Torben Bagge for begge)
Afsagt af højesteretsdommerne
Asbjørn Jensen, Lene Pagter Kristensen, Niels Grubbe, Vibeke Rønne og Jens Peter Christensen.
Påstande
Kærende, SKAT, har nedlagt påstand om, at bilag 11 og 12 ikke forelægges for skønsmanden, og at skønstemaet justeres i overensstemmelse hermed.
Indkærede, H1.1 ApS og H1.2 ApS, har påstået stadfæstelse, subsidiært at bilag 12 tillades fremlagt i ekstraheret stand.
Supplerende sagsfremstilling
Udkastet til syns- og skønstema er revideret under hensyntagen til Østre Landsrets kendelse.
Af det reviderede udkast af 14. december 2009 fremgår bl.a.
"...
Nærmere om ejendommen ...1
H1.2 ApS anskaffede ved købsaftale af den 14. juni 2005 ejendommen beliggende ...1. Købsaftalen fremlægges som bilag 1.
Ejendommen har et vurderet areal på 1.148 kvm og indeholder 13 lejligheder. Ejendommen blev anskaffet for en pris på kr. 23.500.000.
Selskabet fik kort efter købet af ejendommen et tilbud på ejendommen, som var meget fordelagtigt. På denne baggrund besluttede selskabet at sælge ejendommen ...1 allerede efter 5 måneder.
Ved aftale af den 8. december 2005, jf. bilag 2, solgte selskabet H1.2 ApS ejendommen ...1, til Andelsboligforeningen G1 med overtagelse pr. 1. januar 2006. Det fremgår af aftalen, at Andelsboligforeningens købesum i alt udgør 36.247.767. Købesummen er i skødet, jf. bilag 3 fordelt således
|
Deponeret ved underskrift |
Kr. |
825.000 |
|
Deponeret i sælgers pengeinstitut |
Kr. |
7.241.925 |
|
Overtagelse af prioriteter |
|
|
|
BRF Kredit |
Kr. |
20.446.422 |
|
F2-bank |
Kr. |
5.570.000 |
|
Nyt pantebrev på kr. 2.378.972,60 omregnet til kontant |
Kr. |
2.164.420 |
|
I alt |
Kr. |
36.247.767 |
Ved handlen blev der afholdt omkostninger, herunder til stempel og tinglysning for en samlet sum af kr. 417.600. Drift og renovering af ejendommen i selskabets ejertid udgjorde en sum på kr. 224.486.
I forbindelse med H1.2 ApS' salg af ejendommen blev der udstedt to pantebreve med Andelsboligforeningen G1, som debitor og med H1.2 ApS som kreditor, jf. bilag 4 og 5.
...
Nærmere om ejendommen ...2
H1.1 ApS anskaffede ved købsaftale af den 1. juni 2005 ejendommen beliggende ...2. Købsaftalen fremlægges som bilag 7.
Ejendommen har et samlet bygningsareal på 1.032 m² og indeholder 16 lejligheder. Ejendommen blev anskaffet for en pris på kr. 22.000.000.
Selskabet fik kort efter købet af ejendommen et tilbud på ejendommen, som var meget fordelagtigt. På denne baggrund besluttede selskabet at sælge ejendommen L...2 allerede efter 5 måneder.
Ved aftale af den 13. december 2005, jf. bilag 8, solgte selskabet H1.1 ApS ejendommen ...2, til Andelsboligforeningen G2 med overtagelse pr. 1. januar 2006. Det fremgår af aftalen, at Andelsboligforeningens købesum i alt udgør kr. 37.341.850. Købesummen er i skødet, jf. bilag 9 fordelt således:
|
Deponeret ved underskrift |
Kr. |
1.125.000 |
|
Deponeret i sælgers pengeinstitut |
Kr. |
6.933.000 |
|
Overtagelse af prioriteter |
|
|
|
BRF Kredit |
Kr. |
20.524.461 |
|
F2-bank |
Kr. |
7.673.440 |
|
Nyt pantebrev på kr. 1.170.626,26 omregnet til kontant |
Kr. |
1.085.949 |
|
I alt: |
Kr. |
37.341.850 |
Ved handlen blev der afholdt omkostninger, herunder til stempel og tinglysning for en samlet sum af kr. 1.694.500, og der blev afgivet refusioner for kr. 200.000.
I forbindelse med H1.1 ApS' salg af ejendommen blev der udstedt et pantebrev med Andelsboligforeningen G2, som debitor og med H1.1 ApS som kreditor, jf. biIag 10.
...
Andelsboligforeningen G2
På et bestyrelsesmøde den 13. november 2008 traf Andelsboligforeningen G2 beslutning om indledning af en "stille" betalingsstandsning med henblik på at opnå en rekonstruktion af foreningen, idet denne ikke længere havde midler til at opfylde sine forpligtigelser i takt med at disse forfaldt, jf. bilag 11.
Det må forventes, at såfremt ejendommen skal sælges på tvangsauktion vil det udstedte pantebrev ikke opnå nogen form for dækning. Af skrivelse fra advokat TI af den 25. november 2008 fremgår endvidere, at foreningens medlemmer ikke hæfter personligt for andelsboligforeningens gæld, jf. bilag 12.
...
Spørgsmål
Syns- og skønsmanden bedes på baggrund af oplysningerne i begæringen om syn og skøn med tilhørende bilag og ved indhentelse af fornødne oplysninger besvare følgende spørgsmål
|
1. |
Syns- og skønsmanden bedes oplyse kursværdien på pantebrevet fremlagt som bilag 4 pr. 8. december 2005. |
| |
|
|
2. |
Syns- og skønsmanden bedes oplyse kursværdien på pantebrevet fremlagt som bilag 5 pr. 8. december 2005. |
| |
|
|
3. |
Syns- og skønsmanden bedes oplyse kursværdien på pantebrevet fremlagt som bilag 10 pr. 13. december 2005. |
| |
|
|
4. |
Syns- og skønsmanden bedes oplyse hvilken betydning det ved besvarelsen af spørgsmål 1-3 er tillagt, at de omhandlede pantebreve er rente- og afdragsfri indtil den enkelte bolig som pantebrevet er knyttet til overgår til andelsbolig eller indtil 1. januar 2026? |
| |
|
|
5. |
Syns- og skønsmanden bedes oplyse hvilken betydning det ved besvarelsen af spørgsmål 1-3 er tillagt, at de omhandlede pantebreve er tinglyst med yderste panteret i de omhandlede ejendomme? |
| |
|
|
6. |
Syns- og skønsmanden bedes oplyse hvilken betydning det ved besvarelsen af spørgsmål 1-3 er tillagt, at andelsboligforeningens medlemmer ikke hæfter personligt for foreningens gæld, herunder betaling af de omhandlede pantebreve. |
Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold, han i forbindelse med sin besvarelse af de stillede spørgsmål har tillagt særlig betydning.
..."
I det omstridte bilag 11, referatet af bestyrelsesmøde den 13. november 2008 i Andelsboligforeningen G2, anføres bl.a.:
"...
Budget for 2009 blev forelagt. Budgettet forudsætter en boligafgiftsstigning på grund af løbende tab ved en tom lejlighed.
Ved møde d. 21. oktober blev det tilkendegivet af andelshaverne, at man ikke var villig til at acceptere yderligere forhøjelser af boligafgiften. Da foreningens drift således ikke længere hænger sammen, og da foreningen i øvrigt må antages at være insolvent, besluttede bestyrelsen at foreningen skal træde i betalingsstandsning.
Betalingsstandsningen etableres som en "stille" betalingsstandsning uden anmeldelse til Sø- & Handelsretten.
...
Bestyrelsen vurderede at det ikke ville tjene noget formål at indgive anmeldelse om betalingsstandsning eller egen konkursbegæring. Bestyrelsen bemyndigede derimod advokat TI til at indlede forhandling med kreditorerne om en rekonstruktion. Dette sker i overensstemmelse med ønsket fra andelshaverne, som udtrykt på mødet d. 21. oktober.
Såfremt en rekonstruktion ikke viser sig mulig, må det forventes, at foreningens ejendom vil blive begæret bortsolgt ved tvangsauktion af panthaverne.
..."
Det omstridte bilag 12 indeholder bl.a. et brev af 25. november 2008 fra advokat TI til G3 A/S, der er kreditor ifølge det af Andelsboligforeningen G2 udstedte pantebrev, som skønsforretningen angår. I brevet hedder det bl.a.
"...
Kreditorordning - Andelsboligforeningen G2
Som advokat for Andelsboligforeningen G2 skal jeg rette henvendelse til Dem, idet Andelsboligforeningen har udstedt et pantebrev på kr. 1.170.626 til Dem med pant i foreningens ejerlejlighed.
Foreningen blev etableret ved årsskiftet 2005-2006, hvor foreningen erhvervede ejl. nr. 1 af matr. nr. ... Der er tale om den oprindelige ejendom efter frastykning af tagarealet til nye ejerlejligheder.
Foreningen erhvervede ejerlejligheden for kr. 37.341.850 kontant, hvilket både dengang og nu vel nok må betegnes som dyrt.
Købet blev finansieret, dels ved lån til BRF Kredit, stort kr. 21.081.000, dels ved pantebrev til F2-bank, stort kr. 7.712.000.
Herudover blev der oprettet et pantebrev til sælger på kr. 1.170.626, der først skulle betales, når den sidste andelsbolig blev solgt efter lejerens fraflytning.
Restbeløbet kr. 8.058.000 blev indskudt af andelshaverne. Uanset dette store indskud er foreningen teknisk insolvent i dag, og indskuddet er for længst tabt.
Der er ikke kreditorer udover panthaverne efter det oplyste.
I dag er situationen derfor således, at andelene er uomsættelige. Boligafgiften er så høj, at andelene end ikke kan sælges for 0 kr., idet gælden til BRF Kredit og F2-bank til sammen udgør over kr. 27.000 pr. kvm.
En enkelt andelshaver er ekskluderet på grund af manglende betaling, og de øvrige andelshavere har således været nødt til at betale for den pågældende i en periode, og dette har bevirket, at foreningen nu er løbet tør for likviditet. Ved betaling af oktober termin måtte foreningen således overtrække sin driftskonto, og det kan bestyrelsen ikke tage ansvar for igen.
På et beboermøde d. 21. oktober 2008 blev det klart, at andelshaverne ikke ville foretage den nødvendige forhøjelse af boligafgiften for at dække underskuddet, og bestyrelsen ser sig i den forbindelse nødsaget til at standse betalingerne på foreningens lån.
...
Efter beboermødet er foreningens situation yderligere forværret, idet De har meddelt, at De er gået i en stille betalingsstandsning. Der er således nu 2 ud af 15 andelshavere, der ikke betaler. I forhold til Dem må jeg derfor nu taget forbehold for modregning i videst muligt omfang.
Jeg vedlægger foreningens seneste regnskab og seneste ikke godkendte budget til orientering, idet jeg bemærker, at budgettet ikke tager højde for manglende betaling fra Dem eller eventuelle andre.
Jeg vedlægger tillige protokollat af bestyrelsens beslutning truffet d. 13. november 2008.
...
Jeg bemærker også, at andelshaverne ikke hæfter personligt for nogen del af foreningens gæld, idet der ikke er taget forbehold herom fra panthavernes side.
En kreditorordning bør derfor tage udgangspunkt i, at de eksisterende andelshavere, der kan og vil fortsætte indskyder et nyt kontant indskud, mens det oprindelige indskud nedskrives til 0 kr., og gælden samtidig nedskrives, således at andelene bliver omsættelige. Dette indebærer, at nedskrivningen skal være så stor, at udefrakommende nye andelshavere vil være villige til at erhverve de frigjorte andele på markedsvilkår.
Jeg har ikke foretaget nogen beregning af hvilken værdi andelene vil skulle have, men det er min umiddelbare vurdering, at både pantebrevet til F2-bank og til sælger skal slettes helt, og at der herudover skal ske en nedskrivning af BRF Kredits pantebrev.
Jeg forventer dog, at nedskrivningen vil være væsentligt mindre end nedskrivningen i forbindelse med en tvangsauktion, hvor ejendommens fremtidige værdi vil blive fastlagt som udlejningsejendom.
..."
Anbringender
SKAT har for Højesteret navnlig gjort gældende, at sagens hovedspørgsmål vedrører problemstillingen, om skønsmanden skal have forelagt samtlige sagens akter eller alene de relevante akter. SKAT har herved blandt andet anført, at relevanskriteriet bør være afgørende ud fra synspunkter om tidsspilde og ressourceforbrug ved fremsendelse af akter, der ikke er relevante for besvarelsen af skønstemaet. Endvidere ses der ikke at være nogen overbevisende begrundelse for at forelægge irrelevante bilag, ligesom der vil være risiko for utilbørlig påvirkning af skønsmanden, hvis der forelægges bilag eller oplysninger, som skønsmanden ved sin besvarelse ikke bør tillægge betydning. Bilag 11 og 12 er uden relevans for sagen, fordi de vedrører begivenheder, der fandt sted næsten 3 år efter det tidspunkt, der er relevant for værdiansættelsen, og fordi de faktiske oplysninger med undtagelse af oplysningen om den stille betalingsstandsning fremgår af sagens øvrige dokumenter. Skønsmanden skal alene tage udgangspunkt i de oplysninger, der forelå i december 2005, eller forhold, som var påregnelige på det tidspunkt.
H1.1 ApS og H1.2 ApS har navnlig gjort gældende, at det ikke kan udelukkes, at bilag 11 og 12 har betydning for fastsættelse af pantebrevenes værdi pr. december 2005. Bilagene indeholder en række faktiske oplysninger af betydning for skønsmandens besvarelse, herunder oplysninger om andelsboligforeningernes økonomi på overdragelsestidspunktet og om hæftelsesforhold. Visse af oplysningerne fremgår ikke af andet materiale. Det gælder f.eks. oplysninger om størrelsen af andelshavernes kontante indskud, og om at andelshaverne ikke hæfter personligt for gælden. Også efter relevanskriteriet bør bilag 11 og 12 derfor forelægges for skønsmanden. Overordnet taler væsentlige retssikkerhedsmæssige hensyn for, at samtlige bilag forelægges skønsmanden, da skønsmanden i kraft af sin særlige sagkundskab er bedst kvalificeret til at vurdere et bilags relevans.
Højesterets begrundelse og resultat
Ved udmeldelse af syn og skøn skal retten tage stilling til og i udmeldelsesdekretet tydeligt angive, hvad der er forretningens genstand og øjemed, jf. retsplejelovens § 201. Denne bestemmelse finder anvendelse også ved udmeldelse af syn og skøn som led i isoleret bevisoptagelse, jf. retsplejelovens § 343, herunder i forbindelse med sager for Landsskatteretten, jf. skatteforvaltningslovens § 47, stk. 1. En angivelse af genstand og øjemed omfatter ikke alene formulering af spørgsmål i et skønstema, men også stillingtagen til grundlaget for besvarelsen.
Højesteret finder, at besvarelsen som udgangspunkt skal baseres på kendskab til alle sagens akter, men dette udgangspunkt må dog fraviges under visse konkrete omstændigheder.
Udgangspunktet må således fraviges, f.eks. hvor et bilag på forhånd må skønnes at være uden betydning for besvarelsen af skønstemaet, jf. princippet i retsplejelovens § 341. Ved afgørelsen må det tages i betragtning, at skønsmanden som sagkyndig kan være bedre egnet til at bedømme bilagets relevans, og at der gennem alternative spørgsmål kan indhentes svar, hvor der bortses fra oplysningerne i et bilag, selvom det i øvrigt indgår i grundlaget for besvarelsen.
Udgangspunktet må ligeledes fraviges, f.eks. hvor et bilag må anses for egnet til at påvirke besvarelsen på utilbørlig måde.
Under sagen for Landsskatteretten er der tvist om kursværdien i december 2005 af de omhandlede pantebreve. De omstridte bilag indeholder oplysninger om de økonomiske forhold i den ene pantebrevsdebitor, Andelsboligforeningen G2, herunder om andelshavernes samlede indskud ved stiftelsen, om deres hæftelse for pantegæld samt om betalingsstandsning og forsøg på rekonstruktion i slutningen af 2008. Højesteret finder ikke grundlag for på forhånd at antage, at disse bilag er uden betydning for besvarelsen af spørgsmålet om kursværdien i december 2005 af det af denne andelsboligforening udstedte pantebrev.
Højesteret finder heller ikke grundlag for at antage, at bilagenes oplysninger om efterfølgende omstændigheder er egnet til på utilbørlig måde at påvirke besvarelsen af skønstemaet.
Herefter stadfæster Højesteret kendelsen om at tillade, at de to bilag forelægges skønsmanden.
Ved afgørelsen er der givet de indkærede skatteydere fuldt medhold for Højesteret. Herefter, og idet der ikke i forbindelse med den isolerede bevisoptagelse tillægges skatteyderne som rekvirenter af syn og skøn sagsomkostninger, jf. retsplejelovens § 343, stk. 3, modsætningsvis, skal SKAT betale sagsomkostninger for Højesteret til skatteyderne. Sagsomkostningerne fastsættes til 10.000 kr. Det bemærkes herved, at adgangen til i forbindelse med sagen for Landsskatteretten at tilkende skatteyderne godtgørelse for udgifter, herunder nettoudgifter til syn og skøn, jf. skatteforvaltningslovens § 52, stk. 1 og 3,jf. § 54, stk. 1, nr. 3, og stk. 2, nr. 1, og jf. § 22, stk. 7, i lov nr. 525 af 12. juni 2009, ikke kan føre til at undlade at tilkende skatteyderne sagsomkostninger for Højesteret.
T h i b e s t e m m e s
Østre Landsrets kendelse om, at bilag 11 og 12 tillades forelagt for syns- og skønsmanden, stadfæstes.
I sagsomkostninger for Højesteret skal kærende, SKAT, betale i alt 10.000 kr. til de indkærede, H1.1 ApS og H1.2 ApS, inden 14 dage efter afsigelsen af denne kendelse. Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.