Indhold

Dette afsnit handler om de særlige regler for opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af tofamilieshuse.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Hvilke ejendomme
• Udlejning af lejlighed, som ejeren ikke bebor
• Udlejning af lejlighed, som ejeren bebor
• Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen
• Regnskabsmæssig opgørelse
• Skift af opgørelsesmetode
• Flere ejere
• Virksomheds- og kapitalafkastordningen
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Se også

• C.H.3.4.1.1.1 Opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af helårsbolig efter LL § 15 P
• C.H.3.4.1.1.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af helårsbolig efter LL § 15 Q.

Regel

Indtægter fra udlejning af tofamilieshuse skal medregnes til den skattepligtige indkomst. Der gælder forskellige regelsæt alt efter, om det er den lejlighed ejeren selv bebor, der udlejes, eller om det er den anden lejlighed i tofamilieshuset, der udlejes. Der er også forskel på opgørelsesmetoderne alt efter, om der er tale om en længerevarende udlejning over eller under 12 måneder eller korttidsudlejning. Se nærmere nedenfor.

Hvilke ejendomme?

Tofamilieshuse er ejendomme med to selvstændige lejligheder, hvoraf den ene normalt tjener til bolig for ejeren. Vurderingsmyndigheden skal for sådanne ejendomme fordele ejendomsværdien på hver af de to selvstændige lejligheder. Se EVL § 35, stk. 2.

Også ejendomme, som indeholder to selvstændige lejligheder, og som desuden i et ikke væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, behandles i denne forbindelse som tofamilieshuse.

Er begge lejligheder udlejet, behandles ejendommen som en udlejningsejendom, se afsnit C.H.3.2.

Udlejning af lejlighed, som ejeren ikke bebor

Når ejeren bebor den ene lejlighed i tofamilieshuset medregnes lejeindtægten for den udlejede lejlighed i kapitalindkomsten, jf. PSL § 4, stk. 1, nr. 6, og PSL § 4, stk. 1, nr. 17.

Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke fratrækkes. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2. Dette gælder også andre løbende driftsudgifter, fx udgifter til forsikring af ejendommen, renovation, skorstensfejning mv. Erhvervsmæssig anvendelse af et tofamilieshus forudsætter, at begge lejligheder i huset udlejes til boligformål. Ï dette tilfælde behandles ejendommen som en udlejningsejendom. Se også afsnit C.H.3.2.3.1 Driftsomkostninger på fast ejendom.

Når ejeren bebor den ene lejlighed i et tofamilieshus, er udgifter i forbindelse med selve udlejningen fradragsberettigede.

Betaler lejeren udgifter til el, vand, varme mv. efter forbrug til forsyningsselskaberne, medregnes lejers betalinger ikke til huslejeindtægten. Tilsvarende kan udlejer ikke foretage fradrag for nogen del af udgiften. Betaler lejer derimod et fast beløb for el, vand, varme mv., skal denne betaling medregnes i lejeindtægten, mens udlejer kan fratrække den forholdsmæssige andel af udgifterne, der kan henføres til det udlejede.

Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se LL § 14, stk. 3, og SKM2011.434.SR.

Efter praksis omfatter erhvervsmæssig benyttelse i denne forbindelse (i forhold til ejendomsskatten) også udlejning til beboelse. Se TfS 1991, 403 LSR.

Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen. Se LL § 14, stk. 3.

Der gælder særlige regler for fredede ejendomme. Se LL § 15 K og afsnit C.H.3.3.1 om fredede ejendomme.

Se om opgørelse af indtægter ved udlejning efter LL § 15 Q i afsnit C.H.3.4.1.1.2 og LL § 15 P afsnit C.H.3.4.1.1.1.

Korttids- eller langtidsudlejning

Den lejlighed som ejeren ikke selv bebor, kan udlejes efter to forskellige regelsæt.

Hvis lejligheden anvendes til korttidsudlejning skal udlejningsresultatet opgøres efter LL § 15 Q. Ved korttidsudlejning er varigheden af udlejningsperioden på 4 måneder eller derunder. Ved korttidsudlejning kan LL § 15 P, ikke længere anvendes til at opgøre udlejningsresultatet.

Hvis lejligheden derimod langtidsudlejes, kan udlejningsresultatet opgøres efter reglerne i LL § 15 P. Ved langtidsudleje forstås udlejning af en del af boligen til beboelse (værelsesudlejning) i mindst 4 måneder eller udlejning eller fremleje af hele boligen en del af indkomståret til beboelse i en sammenhængende periode på mindst 4 måneder, men under 12 måneder og til den samme person/personer. Se afsnit C.H.3.4.1.1.1.

Det er valgfrit, om man ved langtidsudlejning vil opgøre udlejningsresultatet efter LL  § 15 P eller LL § 15 Q.

Bemærk

Reglerne i LL § 15 Q og LL § 15 P om udlejning af en helårsbolig en del af indkomståret anvendes ikke på udlejning af den lejlighed i et tofamilieshus, som ejeren ikke selv råder over i indkomståret eksempelvis fordi lejligheden er udlejet i 12 måneder eller derover. Se SKM2014.567.BR. Reglerne i LL § 15 P, stk. 1, finder heller ikke anvendelse på udleje af hele den anden lejlighed i et tofamilieshus i en længerevarende periode på 12 måneder eller derover, hvor ejeren ikke selv bebor tofamilieshuset. Se SKM2019.646.LSR.

Råder ejeren derimod over den anden lejlighed i et tofamilieshus (eksempelvis hvor den anden lejlighed i tofamilieshuset er korttidsudlejet og ejeren derfor råder over lejligheden i de tomme perioder), og omfattes begge lejligheder af denne grund af ESL § 3, stk. 1, kan LL § 15 Q anvendes til at opgøre udlejningsresultatet af korttidsudlejningen efter. LL § 15 P kunne til og med indkomståret 2020 også anvendes til opgørelse af udlejningsresultatet. Se SKM2021.307.LSR. Se også det nu ophævede styresignal SKM2022.125.SKTST.

Råder ejeren over den anden lejlighed i en del af indkomståret, (eksempelvis fordi den anden lejlighed er langtidsudlejet i en sammenhængende periode på over 4 måneder, men under 12 måneder), og omfattes begge lejligheder af denne grund af ESL § 3, stk. 1, kan udlejningsresultatet opgøres efter LL § 15 P.

 

Udlejning af lejlighed, som ejeren bebor

Reglerne i LL § 15 Q og LL § 15 P gælder også for ejere af tofamilieshuse, der bebor en af lejlighederne, og som udlejer værelser i den pågældende lejlighed eller udlejer lejligheden (de selv bor i) en del af indkomståret, når betingelserne i øvrigt er opfyldte. Se LL § 15 Q, stk. 1 og 2, sammenholdt med ESL § 3, stk. 1, nr. 2, og LL § 15 P, stk. 1. og 2, sammenholdt med ESL § 3, stk. 1, nr. 2.

Se om opgørelse af indtægter ved udlejning efter LL § 15 Q i afsnit C.H.3.4.1.1.2 og LL § 15 P afsnit C.H.3.4.1.1.1.

Resultatet af udlejningen skal medregnes i kapitalindkomsten, jf. PSL § 4, stk. 1, nr. 6, og PSL § 4, stk. 1, nr. 17.

Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen

En ejer af et tofamilieshus, der udlejer værelser i helårsboligen, eller udlejer hele boligen en del af indkomståret, kan vælge at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af denne del af udlejningen.

Opgørelsen foretages ved, at der i den beregnede bruttoindtægt fratrækkes et bundfradrag. Der henvises til afsnittet om den skematiske opgørelse i afsnit C.H.3.4.1.1.2 og afsnit C.H.3.4.1.1.1.

Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen, herunder ejendomsskatter, der ellers ville være fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen. Se LL § 15 Q, stk. 1 og 2, og LL § 15 P, stk. 1 og 2.

Hvis lejligheden kun har været ejet en del af indkomståret, kan både køber og sælger få et fuldt bundfradrag for salgsåret, når opgørelsen foretages efter LL § 15 Q.

Hvis opgørelsen derimod foretages efter LL § 15 P, kan sælger og køber alene få et forholdsmæssigt bundfradrag i salgsåret. Det forholdsmæssige bundfradrag beregnes ved at gange bundfradraget for hele indkomståret med det antal dage, tofamiliehuset har været ejet, og så dividere med 365.

Der beregnes ejendomsværdiskat efter ejendomsskatteloven for den udlejede del af ejerens bolig.

Genoptagelse vedrørende bundfradrag i købs- og salgsåret ved udlejning af tofamilieshus ved anvendelse af LL § 15 Q (SKM2023.473.SKTST)

Skattestyrelsen har konstateret en fejl i Den juridiske vejledning, 2019-1 til 2022-1, afsnit C.H.3.4.1.1.2 og i Den juridiske vejledning, 2022-2 til 2023-2, afsnit C.H.3.4.3. Det fremgår således af disse afsnit, at der for tofamilieshuse gælder, at hvis lejligheden kun har været ejet en del af indkomståret, så beregnes der et forholdsmæssigt bundfradrag efter LL § 15 Q.

Den hidtidige beskrivelse af praksis i de nævnte afsnit, om forholdsmæssigt fradrag i købs- og salgsåret ved anvendelse af LL § 15 Q, er forkert.

Der er ikke hjemmel i LL§ 15 Q til at reducere bundfradraget forholdsmæssigt ved udlejning i købs- og salgsåret. Det fremgår af forarbejderne til Lov nr. 1727 af 27. december 2018, der indførte LL§ 15 Q, pkt. 2.1.2.2 at

"Efter forslaget ændres skattereglerne, der gælder for korttidsudlejning af helårsbolig en del af året eller udlejning af en del af en helårsbolig, således at de i store træk kommer til at ligne det regelsæt, der i dag gælder ved udlejning af fritidsboliger, hvor der er tale om et fast bundfradrag, der varierer alt afhængig af, om der sker indberetning, og hvor kun en del af den overskydende lejeindtægt beskattes."

…

"Endelig foreslås, at ved ejerskifte i løbet af indkomståret har både sælger og køber et fuldt bundfradrag. Tilsvarende gælder allerede for fritidsboliger."

…

"De foreslåede regler kan øge beskatningen af lejeindtægter ved korttidsudleje for visse udlejere af helårsboliger, idet reglerne i ligningslovens § 15 P fra og med indkomståret 2021 alene kan anvendes af langtidsudlejere."

LL § 15 Q omhandler således samme boligtyper, som LL § 15 P. LL § 15 P kan anvendes på boliger, der er omfattet af ejendomsværdiskat i ejendomsskattelovens § 3, dvs. også tofamilieshuse.

Bestemmelsen gælder derfor også i de tilfælde, hvor en ejer af et tofamilieshus udlejer den del af et tofamilieshus, som ejeren selv normalt bebor.

Teksten i Den juridiske vejledning er nu ændret, jf. ovenfor i afsnittet "Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen.

Genoptagelse

Fejlen i Den juridiske vejledning indebærer, at der kan være adgang til genoptagelse efter SFL §§ 26 og 27.

Ordinær genoptagelse

I henhold til SFL § 26, stk. 2, kan der ske genoptagelse, hvis anmodning herom fremsættes senest den 1. maj i det 4. år efter udløbet af det pågældende indkomstår, såfremt der fremlægges oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen.

Der vil således kunne ske genoptagelse af skatteansættelser fra og med indkomståret 2020, hvis der fremsættes anmodning herom senest den 1. maj 2024. Det betyder, at såfremt anmodningen om genoptagelse først fremsættes efter den 1. maj 2024, vil fristen for genoptagelse af indkomståret 2020 være udløbet.

Ekstraordinær genoptagelse

Er fristen i SFL § 26, stk. 2, udløbet, kan der i henhold til SFL § 27, stk. 1, nr. 8, efter anmodning ske ekstraordinær genoptagelse, såfremt der foreligger særlige omstændigheder. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at særlige omstændigheder, som omhandlet i bestemmelsen, kan foreligge som følge af, at Skattestyrelsen har beskrevet reglen fejlagtig i Den juridiske vejledning.

Det er en betingelse for genoptagelse, at den skattepligtige ikke vidste eller burde vide, at reglen var beskrevet fejlagtigt i Den juridiske vejledning.

Forældelse

Adgangen til ekstraordinær genoptagelse er begrænset af den absolutte forældelsesfrist på 10 år, jf. SFL § 34 a, stk. 4.

Reaktionsfrist

Det fremgår af SFL § 27, stk. 2, at en anmodning om ekstraordinær genoptagelse skal fremsættes senest 6 måneder efter den skattepligtig er kommet til kundskab om det forhold, der begrunder fravigelsen af fristen i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 2.

Reaktionsfristen regnes fra offentliggørelsen af styresignalet SKM2023.473.SKTST d. 4. oktober 2023.

En anmodning om genoptagelse indgives til Skattestyrelsen via TastSelv eller fremsendes som fysisk post til adressen:

Skattestyrelsen, Nykøbingvej 76, 4990 Sakskøbing.

Anmodningen skal indeholde oplysninger om navn, adresse, CPR-nr. eller CVR-nr.

Dokumentation

Det er en betingelse for genoptagelse, at den skattepligtig fremlægger oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen.

Den skattepligtige skal kunne dokumentere, at ejendommen er et tofamilieshus, og at den del af ejendommen, som ejeren selv bebor har været udlejet efter reglerne i Ligningslovens § 15 Q, samt at bundfradraget er blevet reduceret som følge af, at ejendommen var blevet købt eller solgt i indkomståret.

Regnskabsmæssig opgørelse

Hvis ejeren af et tofamilieshus vælger ikke at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen efter reglerne i LL § 15 Q, stk. 1 eller 2, eller LL § 15 P, stk. 1. eller 2, skal resultatet af udlejningen opgøres efter et regnskabsmæssigt princip. Se LL § 15 Q, stk. 3, eller Ll § 15 P, stk. 3.

Det betyder, at hele bruttolejeindtægten skal indtægtsføres, og at de udgifter, der er forbundet med udlejningen, kan fratrækkes. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Se LL § 15 Q, stk. 3.

De udgifter, der kan trækkes fra i regnskabet, er de forholdsmæssige driftsudgifter til el, gas, vand, varme og telefon.

Bemærk

Hvis det udlejede er møbleret, kan eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger på inventaret fratrækkes. Se kapitel 2 i afskrivningsloven om blandet benyttede driftsmidler.

Der kan ikke fratrækkes udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2. Dette gælder også andre løbende driftsudgifter, fx udgifter til forsikring af ejendommen, renovation, skorstensfejning mv.

Ejendomsskat

Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se LL § 14.

Efter praksis omfatter erhvervsmæssig benyttelse i denne forbindelse også udlejning til beboelse. Se TfS 1991, 403 LSR.

Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen. Se LL § 14, stk. 3.

Se afsnit C.H.3.2.3.2 om fradrag for ejendomsskatter.

Der er ved indkomstopgørelsen derfor kun fradrag for udgifter, som nævnt i LL § 14, stk. 3, og LL § 15 Q, stk. 3, eller LL § 15 P, stk. 3, jf. LL § 15 J, stk. 1.

Der gælder dog særlige regler for fredede ejendomme, jf. LL § 15 K. Se afsnit C.H.3.3.1.2 om fredede ejendomme.

Ejendomsværdiskat

Når resultatet af udlejningen opgøres efter den regnskabsmæssige metode, skal ejendomsværdiskatten nedsættes forholdsmæssigt.

Se i øvrigt om den regnskabsmæssige metode ovenfor i dette afsnit.

Skift af opgørelsesmetode

Se herom afsnit C.H.3.4.1.1.2 og afsnit C.H.3.4.1.1.1.

Flere ejere

Er der to ejere af tofamilieshuset, og bebor ejerne hver sin lejlighed, kan begge ejere anvende metoden med bundfradrag efter LL § 15 Q, stk. 2, eller LL § 15 P, stk. 1, i forbindelse med udlejning af den lejlighed, som den pågældende selv bebor, dvs. med et bundfradrag for hver lejlighed.

Virksomheds- og kapitalafkastordningen

Hverken virksomheds- eller kapitalafkastordningen kan anvendes på resultatet af udlejningen, fordi udlejningen ikke i skattemæssig forstand anses for erhvervsmæssig virksomhed.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Byretsdomme
SKM2014.567.BR	Sagsøgeren fik ikke medhold i, at hun kunne anvende værelsesreglen og bundfradraget i LL § 15 P i en situation som den foreliggende, hvor ejendommen indeholder to boliger.	Der var tale om en længerevarende udlejning på over 12 måneder.
SKM2008.526.BR	Udlejningen af en lejlighed begyndte august 2003 og fortsatte herefter uafbrudt. Udlejeren kunne derfor ikke opnå et standardiseret fradrag efter LL § 15 P, stk. 2, 3. pkt., idet der ikke, jf. bestemmelsen, forelå udlejning "en del af indkomståret".	Der var tale om en længerevarende udlejning på over 12 måneder.
Landsskatteretskendelser
SKM2021.307.LSR	Tofamiliehus. Ejeren anvendte den ene lejlighed til egen bolig, mens den anden lejlighed havde været korttidsudlejet i en del af indkomståret. Ejeren betalte ejendomsværdiskat af begge lejligheder. Retten fandt, at en ejendom der indeholder to selvstændige lejligheder til beboelse, ikke i sig selv udelukker anvendelsen af bundfradrag efter LL § 15 P. Og da betingelserne for anvendelse af bundfradraget i øvrigt var opfyldt, fandt retten, at ejeren kunne opgøre resultatet af udlejningen efter LL § 15 P.	Se SKM2022.125.SKTST. Genoptagelsesstyresignal udarbejdet på baggrund af afgørelsen. Afgørelsen vedrører korttidsudlejning efter LL § 15 P. Fra og med indkomståret 2021 kan denne type udlejning alene foretages efter LL § 15 Q.
SKM2007.898.LSR	Tofamilieshus. Udleje af den ene lejlighed og udlejning af værelser i den lejlighed, ejeren selv bebor. Resultatet af værelsesudlejningen skulle opgøres efter LL § 15 P, stk. 3, hvorefter der var fradrag for udgifter, som nævnt i LL § 15 P, stk. 1, 6. pkt. Ikke fradrag for faktiske udgifter vedrørende ejendommen, bortset fra renter af indestående prioriteter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditinstitutter, jf. LL § 15 J, stk. 1. Alene godkendt fradrag for udgifter i forbindelse med selve udlejningen.
TfS 1991, 403 LSR	Fradrag for ejendomsskatter. I et enfamilieshus, som ejeren selv boede i, var der udlejet nogle værelser til beboelse, svarende til 24 pct. af boligarealet. Landsskatteretten fandt, at denne udlejning ikke kunne anses for erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed. Der blev dog godkendt fradrag for 24 pct. af ejendomsskatterne, fordi det af bemærkningerne i betænkningen vedrørende LL § 14, stk. 3, fremgik, at udlejning til beboelse i denne forbindelse blev sidestillet med erhvervsmæssig anvendelse.
Skatterådet
SKM2011.434.SR	Tofamilieshus. Helårsstatus. Flere ejere. Ejerne kunne ikke anvende reglerne i LL § 15 O i forbindelse med udlejning af begge lejligheder som fritidsboliger, da de havde status som helårsboliger. Da ejerne havde rådighed over og kunne bebo helårsboligerne, kunne reglerne i LL § 15 P anvendes forholdsmæssigt for hver af ejerne. Ved udlejning af den ene lejlighed som fritidsbolig og den anden lejlighed som helårsbolig, skulle resultatet af udlejningen opgøres efter forskellige metoder.