Parter

A
(Advokat Nicolai Jung)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Advokat Hanne Weirup Malten)

Afsagt af byretsdommer

Poul Henrik Pedersen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen angår spørgsmålet om, hvorvidt sagsøgeren, A, har opnået en skattepligtig avance, da hun i 2003 solgte ejendommen ...

Under sagen, der er anlagt den 5. februar 2008, har sagsøgeren nedlagt påstand om, at hendes personlige indkomst for indkomståret 2003 nedsættes med den af skattemyndighederne opgjorte avance ved salget 140.500,00 kr.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

I Landsskatterettens kendelse af 7. november 2007 hedder det blandt andet:

"...

Klagen vedrører, om en forkert ejerboligvurdering pr. 1. januar 1996 kan lægges til grund ved opgørelsen af anskaffelsessummen for ejendommen opgjort efter indgangsværdier i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, jf. § 9, stk. 3.

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2003

Personlig indkomst

Skatteankenævnet har anset klageren for skattepligtig af en del af avancen ved salget af ejendommen ..., og har ansat avancen til 140.500 kr. Klageren har selvangivet avance med 0 kr.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Sagens oplysninger

Klageren solgte ejendommen ..., i indkomståret 2003. Klageren var tilmeldt folkeregistret på adressen ... i perioden fra 23. juni 1934 til 10. oktober 1972 og ..., 1. sal, i perioden fra 10. oktober 1972 til 1. februar 2004.

Ejendommen var vurderet som en blandet benytte ejendom med 1 lejlighed.

Klageren udlejede en del af ... under virksomhedsnavnet "H1" og ejendommen indgik i virksomhedsordningen.

Ejendomsværdien udgjorde 2.750.000 kr. i indkomståret 1993, hvoraf 540.000 kr. var henført til ejerboligen. I indkomståret 1996 udgjorde ejendomsværdien ligeledes 2.750.000 kr., hvoraf 10 kr. var henført til ejerboligen i henhold til ejendoms- og vurderingsoplysningerne.

...

Skatteforvaltningen forhøjede den 26. maj 2005 klagerens overskud af virksomhed med ejendomsavance på 140.500 kr. ved salget af ejendommen .... Skatteforvaltningen opgjorde avancen som følger:

Kontant afståelsessum		2.900.000 kr.
Kontant anskaffelsessum		-2.531.000 kr.
Skattepligtig fortjeneste før fremførsel af tab		369.000 kr.
...
Bundfradrag (§ 6, stk. 2)		228.500 kr.
Skattepligtig fortjeneste		140.500 kr.
Opgørelse af anskaffelsessum for ...		2.750.000 kr.
Vurdering pr. 1. januar 1993		275.000 kr.
+ 10 %		3.025.000 kr.
Vurdering pr. 1. januar 1996	2.750.000 kr.
Ingen stigning i vurdering
Ejerboligandel pr. 1. januar 1993	540.000 kr.
Ejerboligandel af reguleret anskaffelsessum
540.000 x 3.025.000/2.750.000 kr.		594.000 kr.
Anskaffelsessum efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 1 og § 9		2.431.000 kr.
Specifikation af anskaffelsessum
Reguleret indgangsværdi		2.431.000 kr.
Fast 10.000 kr.+s tillæg (§ 5, stk. 1)		100.000 kr.
...
Samlet anskaffelsessum		2.531.000 kr.
Specifikation af indgangsværdi efter 10 % - reglen (§ 4, stk. 3, 1. pkt.):
Værdi pr. 1. januar 1993		2.210.000 kr.
Tillæg 10% af værdien 1. januar 1993		221.000 kr.
Indgangsværdi 1. januar 1993		2.431.000 kr.

Skatteforvaltningen forhøjede endvidere klageren med genvundne afskrivninger. Dette punkt var ikke påklaget til skatteankenævnet.

Skatteankenævnets afgørelse

Der er tale om en helt åbenbar fejl, når der i denne sag pr. 1. januar 1996 var anført en ejerboligværdi på 10 kr. ud af en samlet ejendomsværdi på 2.750.000 kr. I årene forinden og i årene efter 1996 og 1997 var der tale om væsentlige ejerboligfordelingsværdier på mellem 349.800 kr. til 540.000 kr., og der er ikke oplyst om forhold, som kan modsvare en ejerboligværdi på 10 kr. pr. 1. januar 1996 og pr. 1. januar 1997. Endvidere fremgår det af specifikationerne til ejendomsvurderingen på 2.750.000 kr. pr. 1. januar 1996, at ejendommen var vurderet med en ejerboligværdi på 49.800 kr. x faktor 8 = 398.400 kr., som indgår i ejendomsvurderingen på 2.750.000 kr. [Tallene er berigtigede.red.SKAT]

Vurderingen med den fejlagtige indberetning af ejerboligværdien pr. 1. januar 1996 på 10 kr. kan ikke lægges til grund ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3.

...

Klagerens repræsentant har opgjort avancen ved salget af ejendommen som følger

Kontant afståelsessum		2.900.000 kr.
Kontant anskaffelsessum
Ejendomsværdi erhvervsdel pr. 1. januar 1993	2.210.000 kr.
10 % tillæg	221.000 kr.
50 % af forskel i vurdering 1. januar 1993 og 1996
½ x (2.749.990 kr. - 2.210.000 kr.) =	269.995 kr.
Fast 10.000 kr.'s tillæg	100.000 kr.	2.800.995 kr.
		99.005 kr.
Bundfradrag (max 228.500 kr.)		99.005 kr.
Avance		0 kr.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Ved afståelse af ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. vurderingslovens § 33, stk. 5, skal den del af fortjenesten, som vedrører ejerboligen, dog ikke medregnes. Dette er betinget af, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 5. Dette fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1.

Det lægges til grund, at ejendommen har tjent til bolig for klageren i en del af eller hele ejertiden, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1.

Den del af fortjenesten, der skal medregnes, opgøres i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 3, som forskellen mellem på den ene side den del af afståelsessummen omregnes efter § 4, stk. 4, der vedrører den del af ejendommmen, der ikke omfattes af stk. 1 og stk. 2 og på den anden side anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der ikke omfattes af stk. 1 og 2, opgjort efter § 4, stk. 2 eller 3, og reguleret efter § 5 eller § 5 A.

Såfremt ejendommen er erhvervet før den 19. maj 1993, opgøres den skattepligtige anskaffelsessum som enten ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. eller ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3.

Det lægges til grund, at klageren erhvervede ejendommen før den 19. maj 1993.

Idet ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 3, henviser til § 4, stk. 3, for så vidt angår ejendomme erhvervet før den 19. maj 1993, vedrørende opgørelsen af anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der ikke omfattes af § 9, stk. 1 og 2, skal den samlede ejendomsværdi medregnes ved opgørelsen af den del af fortjenesten, som skal medregnes ved indkomstopgørelsen. Den beregnede anskaffelsessum efter § 4, stk. 3, skal herefter fordeles ud fra fordelingen af ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 på henholdsvis beboelsesdelen og erhvervsdelen. Dette er udtryk for administrativ praksis. Der henvises til Landsskatterettens kendelse af 23. juni 2005, offentliggjort i SKM2005.302.LSR, samt Landsskatterettens kendelse af 22. februar 2007, offentliggjort i SKM2007.211.LSR, og til Ligningsvejledningen 2002, afsnit E.J.2.11.

Halvdelsreglen er således ikke anvendelig, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, idet ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 udgjorde 2.750.000 kr. og med et tillæg på 10 pct. udgjorde 3.025.000 kr., og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 ligeledes udgjorde 2.750.000 kr., og der således ikke er en forskelsværdi. Da den anskaffelsessum efter § 4, stk. 3, jf. § 9, stk. 3, skal fordeles ud fra fordelingen af ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 på henholdsvis beboelsesdelen og erhvervsdelen, har ejerboligværdien pr. 1. januar 1996 således ikke indvirkning på størrelsen af den skattepligtig avance.

Retten kan herefter på baggrund af administrativ praksis tiltræde skatteforvaltningens opgørelse af anskaffelsessummen i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, og dermed opgørelsen af den skattepligtige avance.

Det bemærkes, at skatteforvaltningen ikke har ændret ejerboligværdien pr. 1. januar 1996.

Avancen skal medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst, jf. virksomhedsskatelovens § 10, stk. 1, idet ejendommen indgik i virksomhedsskatteordningen.

Landsskatteretten stadfæster herefter skatteankenævnets afgørelse.

..."

Der er under sagens hovedforhandling oplyst, at den samlede salgspris for ejendommen var 3.150.000,00 kr., og at erhvervsandelen heraf i følge salgsdokumenterne udgjorde 2.900.000,00 kr.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand gjort gældende, at sagsøgeren kan vælge den af de 2 opgørelsesmetoder i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 1 og 2, som sagsøgeren foretrækker ved opgørelsen af indgangsværdien. Fordelingen af den samlede anskaffelsessum på henholdsvis beboelses- og erhvervsdelen skal ske på samme grundlag, som opgørelsen af den samlede anskaffelsessum, hvilket vil sige halvdelsreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, og med udgangspunkt i værdierne for henholdsvis beboelses- og erhvervsdelen pr. 1. januar 1996. Sagsøgeren har uanset valg af opgørelsesmetode og dermed indgangsværdi, ret til 10.000,00 kr. - tillægget i overensstemmelse med avancebeskatningslovens § 5, stk. 1, fra og med 1993. Sagsøgeren er berettiget til at anvende halvdelsreglen i avancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, ved beregningen af anskaffelsessummen for den erhvervsmæssige del af ejendommen. Dette følger af det almindelige legalitetsprincip. Sagsøgte er nærmest til at bære risikoen for eventuelle fejl ved vurderingen pr. 1. januar 1996. Vurderingen er ikke blevet påklaget, og sagsøgte er derfor bundet af vurderingen. Sagsøgeren er herefter berettiget til at kræve, at ejendomsavancen beregnes efter halvdelsreglen, og at den vurderede ejerboligandel pr. 1. januar 1996 på 10 kr. indgår i beregningen.

Sagsøgte har til støtte for sin frifindelsespåstand gjort gældende, at parterne er enige om, at afståelsessummen for erhvervsdelen har andraget 2.900.000 kr. Uenigheden mellem parterne angår spørgsmålet om opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens 4, stk. 3. Det er sagsøgtes opfattelse, at ejendommens samlede anskaffelsessum først skal opgøres i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, hvorefter fordelingen af anskaffelsessummen foretages på boligdelen og erhvervsdelen. Det følger af systematikken i og formålet med ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, sammenholdt med § 9, stk. 1, at fordelingen af anskaffelsessummen på erhvervs- og ejerboligdelen, herefter skal foretages med udgangspunkt i ejendommens ejendomsværdi pr. den 1. januar 1993, jf. Ligningsvejledningen afsnit E.J.2.3. og E.J.2.11 og administrativ praksis på området, herunder SKM2005.302.LSR og SKM2007.211.LSR. På denne baggrund skal ejendommens samlede anskaffelsessum først opgøres i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3. Der er ikke forskel på den samlede ejendomsværdi for ejendommen pr. 1. januar 1993 og pr. 1. januar 1996. Den er begge år opgjort til 2.750.000 kr., og den såkaldte halvdelsregel i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, kan herefter ikke anvendes.

Rettens begrundelse og resultat

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, skal fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst. I § 4 fastsættes hvorledes den skattepligtige fortjeneste skal opgøres. Som en undtagelse fra den almindelige regel i § 1 stk. 1, er der i § 9 indsat en bestemmelse, der har til formål at lempe beskatningen for ejendomme, der har tjent til bolig for ejeren i en periode. Efter bestemmelsens forarbejder har det med bestemmelsen været meningen at tilvejebringe et grundlag for "en egentlig friholdelse af den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset henholdsvis ejerboligen". Det kan hverken efter bestemmelsen forarbejder eller ordlyd antages, at § 9 selvstændigt skulle give hjemmel til opgørelse af en skattepligtig fortjeneste, som ikke ville fremkomme, hvis opgørelsesreglen i § 4 var blevet anvendt. Ejendomsavancebeskatningslovens § 9 giver således ikke hjemmel til at beskatte en blandet benyttet ejendom hårdere, end hvis den pågældende ejendom var betragtet som ren erhvervsejendom. Med en salgspris for hele ejendommen på 3.150.000 kr. og en ejendomsværdi pr. 1. januar 1993 på 2.750.000 kr. fremkommer en skattepligtig fortjeneste på kun 25.000 kr., hvis opgørelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, benyttes. Da denne fortjeneste er mindre end bundfradraget, er det herefter unødvendigt at fordele fortjenesten på erhvervsdelen og boligdelen.

Sagsøgerens påstand tages herefter til følge.

Efter sagens udfald skal sagsøgte betale sagsøgeren sagsomkostninger. Sagsomkostningsbeløbet 24.000 kr er fastsat således, at 4.000 kr. skal dække retsafgiften, mens 20.000 kr. skal dække sagsøgerens udgifter til advokat incl. moms.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgeren As personlige indkomst for indkomståret 2003 nedsættes med 140.500 kr.

I sagsomkostninger betaler sagsøgte, Skatteministeriet, inden 14 dage 24.000 kr. til sagsøgeren.

Sagsomkostningsbeløbet forrentes i h.t. rentelovens § 8 a.