Spørgsmål

Kan SKAT godkende, at salget af jordparcel beliggende A til B Kommune vil være fritaget for beskatning i relation til ejendomsavance?

Svar

Ja.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørgeren ejer en ejendom A.

Den 19. februar 2007 har spørgeren solgt ejendommen til B Kommune. Købesummen er aftalt til 96.900,- kr.

Overtagelsesdagen blev aftalt til den 1. marts 2007.

Det fremgår af § 15 i det endelige skøde, at købet sker på ekspropriationslignende vilkår, da formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11.

Det fremgår endvidere af skødets § 15, at handlen fra sælgers side er betinget af, at skattemyndigheden giver bindende svar, jf. skatteforvaltningslovens § 21-25, gående ud på, at handlen sker på ekspropriationslignende vilkår, og at avance m.v. ved salget fra skattemyndigheden, kan bekræftes at være skattefri. Opnår sælger ikke en sådan skattefritagelse vil B Kommune straks indlede ekspropriationssag.

B Kommunens Byråd har den 14. august 2001 vedtaget "Kommuneplan 2001-2012". Ifølge kommuneplanens rammedel skal området, der omfatter spørgerens ejendom, udlægges til boligformål med tilhørende kollektive anlæg, offentlige formål samt nærmere angivne erhvervstyper, som kan indpasses i boligområderne uden genevirkninger i forhold til omgivelserne.

Repræsentanten har fremlagt lokalplan nr. 290, vedrørende et boligområde ved C fra januar 2007.

Det fremgår af lokalplanens § 2, at lokalplanområdet omfatter matrikelnummer [...] alle D.

Der foreligger dog ikke en beslutning fra Byrådet, der drøfter ekspropriationsmuligheden, såfremt spørgeren ikke indgår en frivillig aftale med kommunen.

Repræsentanten har den 20. september 2007 oplyst, at parceller tilhørende spørgeren ikke er nævnt i referatet fra byrådet af 29. august 2006, hvor erhvervelse fra spørgerens ægtefælle var drøftet, idet den juridiske afdeling i B Kommune på grund af arealernes beskedne størrelse (hhv. 0,2668 ha og 0,0562 ha) og det forhold, at de to matrikler altid har været dyrket som den af ægtefællens ejendom, ikke har været opmærksom på, at matrikler [...] ikke tilhørte E, men dennes ægtefælle.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Repræsentanten har fremhævet, at B Kommune har udlagt et areal øst for D til nyt boligområde, samt at der er udarbejdet lokalplan for området.

Dernæst er der indgået en frivillig aftale om salg af ejendommen, men betinget af at SKAT svarer bekræftende på nærværende anmodning om bindende svar.

For så vidt angår det forhold, at Byrådet ikke har truffet en beslutning om en eventuel ekspropriation af spørgerens ejendom, har repræsentanten fremhævet, at begge matrikler fremgår af lokalplanen og at samtlige øvrige matrikler, der indgår i lokalplanen, er indstillet til ekspropriation i tilfælde af, at der ikke indgås frivillig aftale. Derfor er repræsentanten af den opfattelse, at matriklerne [...] også er omfattet af beslutningen om ekspropriation.

På baggrund af ovennævnte omstændigheder, er det derfor repræsentantens opfattelse, at betingelserne for skattefriheden jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11 og SKM2006.438.SKAT er opfyldt.

SKATs indstilling og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved en Højesteretsdom TfS1995.575.HD fastslået, at det efter sammenhængen med ejendomsbeskatningslovens § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke bliver indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2007-3, afsnit E.J.2.8.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:

1. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.
2. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

I henhold til planlovens § 47, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt.

SKAT må konstatere, at kommuneplan 2001-2012, vedtaget den 14. august 2001 omfatter spørgerens ejendom. Ifølge kommuneplanens rammedel skal området, udlægges til boligformål med tilhørende kollektive anlæg, offentlige formål samt nærmere angivne erhvervstyper, som kan indpasses i boligområderne uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. SKAT vurderer derfor, at den første af de angivne betingelser for skattefritagelse er opfyldt.

Når der i en kommuneplan eller en lokalplan er blevet tilvejebragt en formel ekspropriationshjemmel for en given ejendom, kræves det dog, for at der kan foreligge en ekspropriationssituation, at kommunalbestyrelsen efter at ekspropriationshjemlen er blevet skabt også har truffet en beslutning om at ville gennemføre en ekspropriation af den pågældende ejendom, hvis frivillig aftale ikke opnås, jf. således Skatterådets bindende svar, offentliggjort som SKM200.726.SR.

Kompetencen til at ekspropriere kan ikke delegeres fra kommunalbestyrelsen. Folketingets Ombudsmand har tilkendegivet, at et så væsentligt skridt som beslutning om ekspropriation bør træffes af selve kommunalbestyrelsen FOB 72.92 jf. 74.23. Denne henstilling har Indenrigsministeriet gjort til en forskrift SKR nr. 167 af 15. juli 1974, der stadig er gældende.

Som det fremgår af beskrivelsen ovenfor, har Byrådet ikke forud for aftaletidspunktet den 19. februar 2007 truffet direkte og udtrykkelig beslutning om, at spørgers jordarealer skulle eksproprieres, hvis der ikke var blevet indgået en frivillig aftale om overdragelsen.

I henhold til matrikelkort og lokalplankort ligger spørgerens jordarealer langs vejen og fremstår som en del af ægtefællens ejendom. I den forbindelse skal SKAT nævne, at der foreligger en ekspropriationsbeslutning vedrørende ægtefællens ejendom. Dernæst skal det fremhæves, at jordarealer tilhørende spørgeren er af beskeden størrelse, der næppe kan eksistere som en selvstændig fast ejendom. Derfor er det SKATs opfattelse, at det må være lapsus fra Byrådets side, at spørgsmålet vedrørende en eventuel ekspropriation af spørgerens jordarealer ikke var drøftet på Byrådets møde.

SKAT vurderer derfor, at Byrådets handlemåde i forbindelse med en erhvervelse af spørgerens ægtefælles ejendom indikerer en ekspropriationsvilje, der også ville være kommet til udtryk, hvis spørger ikke havde indgået en frivillig aftale om overdragelse af de pågældende jordarealer.

SKAT anser derfor betingelsen om ekspropriationsrealitet for at være opfyldt.

I konsekvens heraf indstiller SKAT, at spørgsmålet besvares bekræftende.  

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.