Der er klaget over

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 på 2.850.000 kr. og ejerboligværdien pr. 1. oktober på 1.400.000 kr. 

Sagens oplysninger

Oplysninger om ejendommen
Matrikelnr. ifølge BBR-meddelelse		[…]
Grundareal ifølge BBR-meddelelse		1.417 m2
Benyttelseskode		02 - Beboelses- og forretningsejendom

 

Særlige oplysninger om ejendommen 

·         A, herefter benævnt klageren, har overtaget ejendommen den 3. december 2019 efter sin afdøde ægtefælle, der har ejet ejendommen siden 1987. Klageren sidder i uskiftet bo. 

·         Ejendommen er beliggende på den nordlige del af Ø Y1 tæt ved […]broen mellem [By Y1 og By Y2] 

·         Følgende fremgår omkring ejendommen af det historiske BBR-register pr. 1. oktober 2014:

·         Bygning 1 er opført i 1997. Ydermurene er mursten, og tagmaterialet er built up. Bebygget areal udgør 84 m², og det samlede bygningsareal udgør 168 m². Bygningen anvendes til beboelse.

·         Bygning 2 er opført i 1997. Ydermurene er mursten, og tagmaterialet er built up. Bebygget areal og samlet areal udgør 310 m². Bygningen anvendes til: Industri, håndværk og lign. 

·         Klageren har oplyst, at ydermurene i bygning 1 og 2 er af gasbeton. 

·     Klageren har fremlagt ejendomsmæglervurdering. R1 har i november 2019 vurderet ejendommens handelspris til 2.175.000 kr. Det fremgår af vurderingen, at bygning 2 består af en [...] tankstation samt et værksted og en butik. R1 har fået oplyst følgende indtægter for ejendommen:

 

	Månedlig	Årlig
Autoværksted, faktisk leje	7.500 kr.	90.000 kr.
Butikslokale, faktisk leje	3.000 kr.	36.000 kr.
Beboelse, anslået leje	5.000 kr.	60.000 kr.
Tankstation, gennemsnitligt dækningsbidrag		118.106 kr.
Samlet årlige indtægt		304.106 kr.

 

·         Klageren har oplyst, at butikken lukkede for mange år siden. Butikslokalet har kun været udlejet i perioden 1. januar til 31. december 2020. Værkstedet har været udlejet til G1 ApS siden den 1. september 2018. 

·         Klageren har indsendt lejekontrakt indgået i 2018 med G1 ApS vedrørende autoværkstedet. Det fremgår af lejekontrakten under § 25, Øvrige vilkår, at lejer tilbydes forkøbsret til hele ejendommen. Endvidere fremgår det, at såfremt lejer tilbyder klageren en uopsigelig lejeaftale på boligdelen i minimum 10 år, vil lejer opnå en reduktion i købsprisen. Prisreduktionen er under forudsætning af, at privatboligen tilbydes klageren til en månedlig leje på 7.000 kr. eksklusiv forbrug. 

·         Klageren har indsendt købsaftale indgået mellem klageren og G2 ApS (tidligere G1 ApS). Det fremgår bl.a. af købsaftalen, at ejendommen overtages af G2 ApS den 1. oktober 2023 til en aftalt købesum på 1.500.000 kr. Endvidere fremgår det, at klageren skal bo til leje i beboelsesejendommen. Der er ikke tinglyst skøde på handlen. 

SKATs afgørelse

Ejendomsværdi	2.850.000 kr.
Ejerboligværdi	1.400.000 kr.

Vurderingen pr. 1. oktober 2014 er en videreførelse af vurderingen pr. 1. oktober 2012. 

Ejendomsværdien er specificeret således: 

	Etageareal	Anslået leje/kvm	Årlig leje
Beboelse	168 m2	772 kr.	129.696 kr.
Fabrik, værksted	285 m2	637 kr.	181.545 kr.
Butik, restaurant	25 m2	637 kr.	15.925 kr.
Samlet anslået årsleje			327.166 kr.

 

	Anslået årsleje	Lejefaktor
Ejendomsværdi	327.166 kr.	8,8	2.879.060 kr.
Ejendomsværdi, afrundet			2.850.000 kr.

  

Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen 

I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 2. december 2021 udtalt følgende: 

"… 

Vi har set på sagen og mener ikke, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen. 

Sådan har vi forstået klagen
Der klages over ejendomsværdien. Klager har undersøgt priser i området og den gennemsnitlige kvadratmeterpris ligger på 4.000 kr. pr. m² for privatboliger.
Der er medsendt en vurdering fra R1 i By Y3, hvor ejendommen vurderes til 2.175.000 kr. Ejendommen er en [...] tankstation, hvor værksted er udlejet og butik udlejet til frisør.
Det oplyses at værkstedet er udlejet til en månedlig leje på 7.500 kr. og at det var planlagt at beboelsen skulle udlejes for 5.000 kr. Butikslokalet er udlejet til 3.000 kr. pr. md.
Der er benzinsalg fra ejendommen med en samlet indtægt på 304.104 kr. Ejendomsmægler har beregnet et afkast på 10% for den type ejendom, hvilket vil svare til en faktor på 8,5 med ældre drift. 

Disse oplysninger har vi brugt i sagen
Ejendommen er en BK02-1 lejlighed og består af 2 bygninger hvor bygning 1 indeholder 168m² beboelse og bygning 2 310m² erhvervsareal.
Ejer bor i ejendommen. 

For at finde markedsniveauet er der kigget på salg og lejepriser. 

Der er fundet 2 salg i By Y2. Der er fundet 2 salg i By Y2. Det ene er solgt under vurderingen og det andet over.
Størrelsesmæssigt er det kun […] som kan sammenlignes og denne er solgt 59% over vurderingen til en kvadratmeterpris på 5.168 kr.
Til sammenligning har vurderingsejendommen en kvadratmeterpris i 2014 på 5.962 kr.
Der er ikke datagrundlag nok til at konkludere at ejendomsværdien skulle være for høj. 

Der er derudover kigget på butikslokaler til leje i området. De lokaler som er fundet, er væsentligt større og kan ikke sammenlignes.
Boliger til leje er der fundet 1, som kan sammenlignes rent størrelsesmæssigt, og den er udbudt til leje for 900 kr. pr. m². 

Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen
Samlet set er der ikke fundet grundlag for at ændre vurderingen, da der ikke er tilstrækkeligt datagrundlag til at ændre niveauet. 

…" 

Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling

Vurderingsstyrelsen har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling:

"…

Vurderingsstyrelsen er enig i, at spørgsmålet om, hvorvidt klager reelt er klageberettiget, må anses som principielt. Vurderingsstyrelsen er dog enig i, at klager er klageberettiget jf. begrundelsen angivet af Skatteankestyrelsen.

Vurderingsstyrelsen kan tiltræde det udarbejdede forslag til afgørelse og har ingen bemærkninger.

Vurderingsstyrelsen ønsker ikke retsmøde i sagerne. 

…" 

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at ejendomsværdien og ejerboligværdien skal nedsættes.

 Til støtte for påstanden er anført: 

"Jeg ønsker, at klage over den vurdering er er foretaget af min ejendom pr. 2014, som er angivet til at være 2.850.000 kr. Jeg har undersøgt kvm-prisen i mit område pr. 2014 og der lå den i gennemsnit på ca. 4.000 kr. på privatboliger - hvilket vil svarer til en pris på 1.912.000 kr. Derudover har jeg i november 2019 fået foretaget en vurdering af en ejendomsmægler, som vurderede ejendommen til at kunne sælges for 2.175.000 (vedlagt)." 

Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse

Klageren har fremsat følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse: 

"… 

1.        I Vurderingsstyrelsens udtalelse henvises til priser for udlejning, men i perioden 2014-september 2019 har ejendommen ikke været udlejet og vi forstår derfor ikke, hvordan det kan være relevant i denne sag? I periode 2014-september 2019 blev ejendommen kørt som et bilværksted med benzinsalg af ejer.
2.        I forhold til det manglende datagrundlag, som Vurderingsstyrelsen henviser til, har vi vedlagt et print fra Danmarks statistik med gennemsnitspriser på […] for blandet beboelse-forretning, som der netop er tale om i denne sag. Af denne statistik fremgår det at gennemsnitspriserne har været væsentligt lavere end hvad der ligger til grund for denne ejendomsvurdering.
3.        Ejendomsvurderingen har siden 2012 været sat til 2.850.000 kr., hvilket er langt over en realistisk handelspris. Den vedlagte salgsopstillingen udarbejdet i 2019 af en lokal ejendomsmægler indikerer også kraftigt, at den daværende ejendomsvurdering ligger langt over hvad den forventede realistiske salgspris kunne være.
4.        Vi ligger p.t. i salgsforhandlinger med en salgspris på 2.100.000 kr., da der kun er ganske få købere i området, og bankerne desværre heller ikke er særlig risikovillige, når det drejer sig om salg af erhverv på Ø Y1, hvilket også presser salgspriserne ned. Så igen mener vi at det taler for at ejendomsvurderingen har været prissat for højt, når vi år 2021 "kun" kan sælge til maks. 2.100.000 kr.
5.        Vi har vedlagt den seneste årsrapport for år 2019, som også indikerer den pris, som ejendomsmægleren har fastsat er yderst realistisk - og man må antage, at en lokal ejendomsmægler har det bedste grundlag for en realistisk salgspris.
6.        Af Vurderingsstyrelsen har undslået sig med et manglende datagrundlag stiller vi os uforstående overfor. Hvorfor skal det påvirke vores sag og hvornår er et datagrundlag tilfredsstillende?
7.        Vi er i det hele taget uforstående overfor at vi står i denne situation, hvor vi skal klage over en ejendomsvurdering, som Skat selv har været ude og informere om har været for højt prissat siden år 2012." 

Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens partshøring og sagsfremstilling

Klageren har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens partshøring af 6. september 2022: 

"… 

1.        I skriver at A har overtaget ejendommen den 3. december 2019. Min mor har været medejer at ejendommen i al den tid min far og mor har ejet ejendommen (som er ca. 34 år). Hun blev sat på som overtager af ejendommen, fordi min far døde den 3. december 2019
2.        Både bygning 1 og bygning 2 er ikke bygget i mursten, men i gasbeton.
3.        Værkstedet har været udlejet fra den 01.09.2018 og er det stadigvæk til de samme lejere.
Butikken har været udlejet fra 01.01.20-31.12.20 og står nu tom, så butikken har ikke været udlejet i den periode, som vurderingerne vedrører.
Min mor bor i privatejendommen, så den er og har aldrig være udlejet.
4.        Vi ønsker en vurdering af ejendomsværdien i år 2014, 2016, 2018 og 2019 - og ud af de 4 år har værkstedet været udlejet i 1 år og 4 mdr. og butik og privat ejendom har ikke været udlejet i nogle af de år.
5.        Jeg forstår ikke, hvad markedsafkast har med denne sag at gøre? Jeg har forsøgt at ringe til [navn udeladt] for at spørge, men hun har desværre ikke svaret.
Som jeg ser denne sag betragter I ejendommen som en udlejningsejendom i alle de år som vi ønsker en vurdering af, men ejendommen har fungeret som mit far og mors bilværksted, benzintank og butik (butikken lukkede for mange år siden) indtil 1. september 2018, hvilket jeg slet ikke forstår hensigten med?" 

[Klageren] har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling af 4. oktober 2023: 

"Efter gennemlæsning af sagsfremstilling og forslag til afgørelse vil vi gerne orientere om, at  ejendommen pr. 1. oktober 2023 er blevet solgt for kun 1.500.000 kr. (se vedlagte købsaftale). Skatteankestyrelsen har fremsat et forslag på en ejendomspris på 2.300.000 kr. og en ejerboligværdi på 1.000.000 kr. pr. 1. oktober 2014 på baggrund af sagens oplysninger." 

Landsskatterettens afgørelse

Retsgrundlaget

Det følger af § 22, stk. 7, i lov nr. 688 af 8. juni 2017 om ændring af skatteforvaltningsloven, lov om kommunal ejendomsskat, ejendomsværdiskatteloven og forskellige andre love, at det er reglerne om kredsen af klageberettigede i den tidligere gældende bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 2 (lovbekendtgørelse nr. 1267 af 12. november 2015 med senere ændringer), der regulerer spørgsmålet om klageberettigelsen i denne sag. Af den tidligere gældende § 35 a, stk. 2, fremgår følgende: 

"En klage kan indgives af enhver, der har en væsentlig, direkte og individuel retlig interesse i den afgørelse, der klages over. Klage omfattet af § 6, stk. 1, kan indgives af ejeren af den faste ejendom og af andre, der har en væsentlig, direkte, retlig interesse i vurderingens resultat." 

Af forarbejderne til bestemmelsen (de almindelige bemærkninger til lovforslag nr. 212 fremsat den 24. april 2013) fremgår: 

“Det foreslås, at klage kan indgives af enhver, der har væsentlig, direkte og individuel retlig interesse i den afgørelse, der klages over. Særligt for klager, som er omfattet af skatteforvaltningslovens § 6, stk. 1, over vurderinger, foreslås det, at de klageberettigede er ejeren af ejendommen og andre, der har en væsentlig, direkte, retlig interesse i vurderingens resultat. Afgrænsningen af de klageberettige er identisk med det skatteretlige partsbegreb. Det vil sige, at de, der er parter i sagen, vil kunne klage. 

Den foreslåede afgrænsning af de klageberettigede svarer til de gældende regler om, hvem der er klageberettigede i skatteforvaltningslovens § 36, stk. 1, om klage til skatteankenævnene, § 38, stk. 1, om klage til vurderingsankenævnene, § 39 a, stk. 1, om klage til motorankenævnene og § 40, stk. 1, om klage til Landsskatteretten. Der er således ikke tilsigtet nogen ændring i kredsen af de klageberettigede." 

Af bemærkningerne til § 40, stk. 1, fremgår, at for så vidt angår ejendomsvurderinger, skulle kredsen af klageberettigede afgrænses på samme måde som i § 38, stk. 1. 

Af forarbejderne til den nævnte tidligere bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 38, stk. 1 (de specielle bemærkninger til lovforslag nr. 110 fremsat den 24. februar 2005), fremgår følgende: 

“Efter stk. 1 er det ikke kun ejeren af en fast ejendom, der er klageberettiget, men også andre med en væsentlig, direkte retlig interesse i vurderingens resultat. 

Klage fra andre end ejeren kan f.eks. forekomme, hvor ejendommen er solgt, og sælgeren fortsat i et vist omfang hæfter for skatter vedrørende ejendommen. Ligeledes er en kommune, der efter lovgivningen vil kunne tilpligtes at overtage ejendommen, klageberettiget efter bestemmelsen. Derimod vil f.eks. en lejer i en udlejningsejendom med flere lejemål ikke kunne klage over en ansættelse af ejendommens grundværdi, selv om ejendomsskatten overvæltes på den leje, lejerne afkræves."

Det er således efter den dagældende § 35 a, stk. 2, 2. pkt., afgørende, at klageren enten er ejer af den vurderede ejendom eller har væsentlig, direkte, retlig interesse i vurderingens resultat. Som det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget fremsat den 24. februar 2005, kan en klage indgives af en køber, som i et vist omfang hæfter for skatter og afgifter vedrørende ejendommen. Hæftelse for skatter vedrørende ejendommen vil således kunne medføre, at en klager har væsentlig, direkte, retlig interesse i en vurderings resultat i tilfælde, hvor klageren ikke er ejer.  

Det er ejendomsværdien, der er påklaget i sagen. Ejendomsværdien kan få betydning for ejendomsværdiskatten. Det relevante forhold for spørgsmålet om klageberettigelse er derfor, om den efterlevende ægtefælle hæfter for ejendomsværdiskatten, der afledes af de påklagede ejendomsværdiansættelser. 

Følgende fremgår af den gældende § 1 i ejendomsværdiskatteloven: 

"§ 1. Af boligværdien af egen ejendom som nævnt i § 4 betaler ejeren ejendomsværdiskat til staten efter denne lov i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt. Ejendomme, som udlejes erhvervsmæssigt, er dog ikke omfattet af denne lov. Ejendomme, som er undtaget fra vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 9, stk. 1, nr. 6, er undtaget for beskatning efter statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt., og denne lov.

…
Stk. 3. Hvis en ægtefælle, arving eller legatar under skiftet af et dødsbo, bebor en ejendom eller benytter en fritidsbolig, for hvilken afdøde er blevet beskattet efter denne lov, stilles ægtefællen, arvingen eller legataren som ejer af ejendommen."

Af forarbejderne til bestemmelsen (de specielle bemærkninger til lovforslag nr. 94 fremsat den 2. juni 1998) fremgår: 

"Til § 1

…
Er der tale om et uskiftet bo overgår ejendomsretten - og dermed også pligten til at betale ejendomsværdiskat - til den efterlevende ægtefælle fra dødsdagen." 

Efterlevende ægtefæller, der bebor den vurderede ejendom fra dødsdagen, hæfter således allerede som følge af § 1, stk. 3, for den del af ejendomsværdiskatten, der vedrører perioden fra dødsdagen. 

Ejendomsværdiskattelovens § 15, stk. 2, regulerer krav vedrørende ejendomsværdiskat, der vedrører perioden forud for det indkomstår, hvori dødsfaldet fandt sted. Ejendomsværdiskattelovens § 15, stk. 2, regulerer hæftelsen for ejendomsværdiskat i situationen, hvor en ejer afgår ved døden. Af ejendomsværdiskattelovens § 15, stk. 2, fremgår følgende: 

"§ 15. …
Stk. 2. Afgår en person ved døden, anses foreløbige betalinger af ejendomsværdiskat, som forfaldt før dødsfaldet, for endelige for afdøde for det indkomstår, hvori dødsfaldet har fundet sted. Er der ikke sket betaling af foreløbig ejendomsværdiskat efter 1. pkt., finder reglerne om hæftelse m.v. i dødsboskattelovens § 88, stk. 1-3 og 5, tilsvarende anvendelse. For krav vedrørende skyldig ejendomsværdiskat for indkomstår, der ligger forud for det indkomstår, hvori dødsfaldet har fundet sted, finder reglerne om efterbetaling og hæftelse m.v. i dødsboskattelovens § 87, stk. 1-3 og 5, og § 88, stk. 1-3 og 5, tilsvarende anvendelse." 

Efter ejendomsværdiskattelovens § 15, stk. 2, reguleres hæftelsen for krav, der ligger forud for det indkomstår, hvori dødsfaldet har fundet sted, af dødsboskattelovens § 87, stk. 1-3 og 5, og § 88, stk. 1-3 og 5. Af § 87, stk. 1 og 5, fremgår følgende: 

"§ 87. Har afdøde betalt for lidt i skat vedrørende indkomstår forud for dødsåret, hæftes der for den skyldige skat efter reglerne i § 88.

…
Stk. 5. Skattekrav omfattes ikke af et proklama udstedt efter reglerne i kapitel 20 i lov om skifte af dødsboer, medmindre kravet er opgjort på tidspunktet for udstedelsen af proklamaet. Dog omfattes restskatter m.v., der er overført til dødsåret efter kildeskattelovens § 61, stk. 3, og § 61 A, ikke af et udstedt proklama." 

Efter dødsboskattelovens § 87, stk. 1, hæftes der for den skyldige skat efter lovens § 88, hvis skatteansættelsen ændres, og skattekravet omfattes ikke af et proklama i boet. 

Dødsboskattelovens § 88, stk. 2 og 3, regulerer hæftelsen i situationen, hvor den efterlevende ægtefælle sidder i uskiftet bo. Om hæftelsen fremgår følgende af dødsboskattelovens § 88, stk. 2 og 3: 

"§ 88. …
Stk. 2. I de i § 58, stk. 1, og stk. 2, 1. pkt., nævnte tilfælde påhviler betalingen af skat som nævnt i § 87 den længstlevende ægtefælle, jf. dog stk. 4 og 5. Hvis afdødes særbo skiftes, mens fællesboet overtages af den længstlevende ægtefælle efter § 58, stk. 1, eller stk. 2, 1. pkt., hæfter ægtefællen og særboet solidarisk for skat som nævnt i § 87, mens særboet alene hæfter for dødsboskat eller mellemperiodeskat efter reglerne i stk. 1. 

Stk. 3. Ved fuldstændigt skifte af uskiftet bo i den længstlevende ægtefælles levende live, jf. § 71, stk. 3, hæfter boet, jf. dog stk. 1, 3. pkt., og den længstlevende ægtefælle solidarisk for betalingen af dødsboskatten og for eventuelle skattekrav mod den førstafdøde ægtefælle efter § 87." 

Som det fremgår, påhviler betalingen af skat, som nævnt i § 88, stk. 2 og 3, den efterlevende ægtefælle, hvis denne sidder i uskiftet bo både inden skifte, men også under skifte. 

Ejendomsvurderingsloven (lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 som ændret ved lov nr. 2227 af 29. december 2020, lov nr. 291 af 27. februar 2021 og lov nr. 2614 af 28. december 2021) indeholder bl.a. følgende bestemmelser: 

"§ 89, stk. 3, 1. pkt. Behandling af klager over vurderinger som nævnt i stk. 1 og 2 foretages på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret. 

… 

§ 89 a. Vurderinger omfattet af § 89, stk. 1 og 2, der er foretaget af ejendomme, der ikke vurderes pr. 1. januar 2020 som ejerboliger, kan uanset § 89, stk. 1 og 2, påklages til skatteankeforvaltningen senest 90 dage fra dateringen af meddelelsen efter 2. pkt., jf. dog stk. 2-4. Der udsendes særskilt meddelelse om klageadgang og igangsættelse af klagefristen efter 1. pkt.

…
Stk. 5. Ved klage efter stk. 1-4 over vurderinger, der skal behandles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, skal meddelelsen efter stk. 1 følge med klagen." 

Af vurderingslovens (lov om vurdering af landets faste ejendomme, lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved lov nr. 1635 af 26. december 2013) §§ 1, 2, 6, 9 og 10 fremgår følgende: 

"§ 1. Almindelig vurdering af landets faste ejendomme finder sted hvert andet år, 1 jf. dog § 7. Ejerboliger vurderes i ulige år. Andre ejendomme vurderes i lige år. 

§ 2. Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. dog § 12, § 14, stk. 3, og § 39, stk. 3. 

… 

§ 6. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område. 

… 

§ 9. Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed.          

Stk. 2. Sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen. Derimod medtages ikke besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel.  

§ 10. Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger m.v.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter." 

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Klageberettigelse
Klageren overtog ejendommen den 3. december 2019 efter sin afdøde ægtefælle og sidder i uskiftet bo. 

Det er afgørende for, om klageren er klageberettiget efter den tidligere gældende § 35 a, stk. 2, 2. pkt., i skatteforvaltningsloven, at klageren er ejer af ejendommen eller har en væsentlig, direkte, retlig interesse i vurderingens resultat. 

Klageren var ikke ejer i 2014, og det er derfor afgørende, om klageren på anden vis kan sige at have en væsentlig, direkte, retlig interesse i sagens udfald. 

Af de specielle bemærkninger til lovforslag nr. 110 fremsat den 24. februar 2005 fremgår, at en sådan interesse kan foreligge, hvis for eksempel en køber hæfter for en del af skatterne, der er afledt af den påklagede ejendomsvurdering. Det kan udledes heraf, at det kan have betydning for vurderingen om klageberettigelse efter den tidligere gældende § 35 a, stk. 2, 2. pkt., hvorvidt klageren hæfter for krav, der afledes af den påklagede ejendomsvurdering. 

Klageren har påklaget ejendomsværdiansættelsen pr. 1. oktober 2014. Ejendomsværdien kan have betydning for ejendomsværdiskatten. Såfremt klageren hæfter for ejendomsværdiskatten, der afledes af ejendomsværdiansættelsen for 2014, kan det således være med til at medføre, at klageren er klageberettiget. 

Efter ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 1, er det udgangspunktet, at det er ejeren, der hæfter for ejendomsværdiskatten. Det fremgår af de specielle bemærkninger til lovforslag nr. 94 fremsat den 2. juni 1998, at pligten til at betale ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 3, overgår til den efterlevende ægtefælle fra dødsdagen. Det fremgår imidlertid af ejendomsværdiskattelovens § 15, stk., 2, at det er dødsboskattelovens § 87, stk. 1 og 5, og § 88, stk. 2 og 3, der finder anvendelse på ejendomsværdiskattekrav, der vedrører perioden før dødsdagen, når den efterlevende ægtefælle sidder i uskiftet bo. 

Efter dødsboskattelovens § 88, stk. 2 og 3, hæfter den efterlevende ægtefælle, der sidder i uskiftet bo, for ejendomsværdi-skattekrav, der vedrører den afdøde ægtefælle, uanset om boet ikke er skiftet eller under et eventuelt skifte.  

Klagerens afdøde ægtefælle ejede ejendommen og har derfor efter ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 1, indtil sin død hæftet for ejendomsværdiskattekrav afledt af vurderinger af dennes ejendom. Klageren har ikke før dødsfaldet ejet ejendommen, men har siddet i uskiftet bo fra dødsdagen. Landsskatteretten finder derfor, at klageren hæfter for ejendomsværdiskatter, der vedrører perioden fra klagerens ægtefælles dødsdag efter ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 3, men også perioden før, jf. ejendomsværdiskattelovens § 15, stk. 2, jf. dødsboskattelovens § 87, stk. 1 og 5, og § 88, stk. 2 og 3. 

Landsskatteretten finder derfor, at klageren som følge af hæftelsen for ejendomsværdiskatter, der er afledt af den påklagede vurdering, har en væsentlig, direkte, retlig interesse i vurderingens resultat og derfor er klageberettiget efter den tidligere gældende § 35 a, stk. 2, 2. pkt., i skatteforvaltningsloven. 

Ejendomsværdi
Landsskatteretten behandler klagen efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1. Klagen behandles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret. 

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i sin helhed. Vurderingen foretages på grundlag af ejendommens samlede værdi i handel og vandel, hvis købesummen skulle erlægges kontant. Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., og § 9, stk. 1. 

Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der foretages et skøn over alle de forhold, der har betydning for prisdannelsen, herunder en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt. 

Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der også tages hensyn til de offentligretlige byrder og rettigheder, der knytter sig til den faste ejendom (grund og bygninger mv.). Det fremgår af vurderingslovens § 10, stk. 1. 

Handelsværdien for ejendomme, som er erhvervet eller opført med henblik på erhvervsmæssig udnyttelse, vil i høj grad være bestemt af forventningerne til afkastet. Ejendomsværdien for erhvervsejendomme ansættes med udgangspunkt i en markedsværdiberegning, da denne metode efter praksis anses at være den sikreste til at understøtte skønnet over den enkelte ejendoms værdi. 

Den i beregningen anvendte kvadratmeterleje fastlægges på baggrund af markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer aftaler for det pågældende lejeforhold. Foreligger der en oplyst lejeindtægt, anvendes denne imidlertid, såfremt den skønnes at falde indenfor vurderingslovens bestemmelser om sædvanlige udlejningsforhold, jf. § 10, stk. 3. 

SKAT har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 til 2.850.000 kr. 

Klageren har nedlagt påstand om, at ejendomsværdien er for høj, idet klageren har undersøgt, at den gennemsnitlige kvm-pris på privatboliger i området i 2014 var ca. 4.000 kr., hvilket svarer til en handelspris på 1.912.000 kr. overført til den konkrete ejendom. Derudover har klageren i november 2019 fået foretaget en vurdering af en ejendomsmægler, som vurderede ejendommens handelspris til 2.175.000 kr. 

Retten finder, at en ejendomsmæglers vurdering ikke kan tillægges afgørende betydning, da der er tale om en ensidig erklæring udarbejdet til brug for et bestemt formål. 

Klageren har indsendt en købsaftale, hvoraf det fremgår, at G2 ApS pr. 1. oktober 2023 har overtaget ejendommen. Købesummen udgør 1.500.000 kr., og klageren forbliver boende i beboelsesejendommen. 

Retten finder, at købsaftalen ikke kan tillægges afgørende betydning henset til, at der er tale om en handel på usædvanlige vilkår, og at handlen er foretaget 9 år efter vurderingstidspunktet. 

Klageren har i oktober 2019 oplyst nedenstående årlige indtægter for ejendommen til ejendomsmægleren:

Autoværksted, faktisk leje	90.000 kr.
Butikslokale, faktisk leje	36.000 kr.
Beboelse, anslået leje	60.000 kr.
Tankstation, gennemsnitligt dækningsbidrag	118.106 kr.

 

Retten lægger til grund, at der er tale om udlejning af værkstedet på almindelige markedsvilkår og finder derfor, at den faktiske leje kan anvendes ved ansættelse af ejendomsværdien. 

Klageren har oplyst, at butikken lukkede for mange år siden. Butikslokalet på 25 m² har kun været udlejet i 2020, hvor lokalet blev anvendt til frisørvirksomhed. Retten finder, at udlejningsmuligheden for lokalet er begrænset henset til ejendommens beliggenhed og finder derfor, at den årlige lejeværdi af butikslokalet er 15.000 kr. 

Lejeindtægten på 60.000 kr. vedrørende ejendommens boligareal er skønnet, idet boligen ikke har været udlejet, da klageren selv bor på ejendommen. 

Det fremgår af den indsendte lejekontrakt, at klageren tilbyder lejer af autoværkstedet forkøbsret til hele ejendommen, og at ejendommens boligdel har en årlig lejeværdi på 84.000 kr., såfremt klageren tilbydes en uopsigelige lejekontrakt i mindst 10 år. 

Retten finder, at den i lejekontrakten oplyste årsleje på 84.000 kr. kan anvendes ved ansættelse af ejendomsværdien, idet retten finder, at den årsleje, som fremgår af lejekontrakten, er udtryk for boligdelens lejeværdi. 

Ejendommens samlede årlige indtægt kan herefter opgøres til: 

Autoværksted	90.000 kr.
Butikslokale	15.000 kr.
Beboelse	84.000 kr.
Tankstation, gennemsnitligt dækningsbidrag	118.106 kr.
Ejendommens samlede årlige indtægt	307.106 kr.

 

I den påklagede ansættelse er lejefaktoren fastsat til 8,8, hvilket efter rettens opfattelse ikke levner plads til en rimelig forrentning af den investerede kapital. 

Henset til ejendommens beliggenhed, alder og anvendelsesmuligheder samt markedsanalyserne finder retten, at lejefaktoren passende kan fastsættes til 6,5. 

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 kan herefter beregnes til følgende: 

Lejeværdi, kombineret bolig og erhverv	.	307.106 kr.
Ejendomsværdi	307.106 kr. × lejefaktor 6,5	1.996.189 kr.
Ejendomsværdi afrundet		1.950.000 kr.

 

Ved anslåede driftsudgifter på 25 % af bruttolejen kan nettoafkastet beregnes til ca. 11,5 % ved en ejendomsværdi på 1.950.000 kr., hvilket retten finder passende i relation til den påklagede ejendom.

Landsskatteretten nedsætter herved ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 til 1.950.000 kr. 

Ejerboligværdi
For ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og som både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, foretages fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren (ejerboligværdi), og på den øvrige ejendom, jf. vurderingslovens § 33, stk. 5. 

Ved væsentlig erhvervsmæssig benyttelse forstås efter praksis, at mindst 25 % af ejendommens værdi anvendes erhvervsmæssigt. 

SKAT har ansat ejerboligværdien pr. 1. oktober 2014 til 1.400.000 kr. 

Retten har nedsat ejendomsværdien fra 2.850.000 kr. til 1.950.000 kr., og retten finder herefter grundlag for også at nedsætte ejerboligværdien. 

Henset til, at lejeværdien for boligdelen er ansat til 84.000 kr., finder retten, at ejerboligværdien passende kan ansættes til 850.000 kr. 

Landsskatteretten nedsætter herved ejerboligværdien pr. 1. oktober 2014 til 850.000 kr.