Indhold

Dette afsnit beskriver, hvem der skal betale ejendomsværdiskat.

Afsnittet indeholder:

• Hovedregel
• Undtagelse
• Ejere, der skal betale ejendomsværdiskat
• Ejere, der er fritaget for ejendomsværdiskat
• Dødsboer.

Hovedregel

Ejere af ejendomme, hvor ejeren har egen bolig, skal betale ejendomsværdiskat.

Ved ejeren forstås den fysiske person, der ejer ejendommen i henhold til et autoritativt register.

Ved et autoritativt register forstås den datakilde, som Skatteforvaltningen til enhver tid anvender til at identificere ejerskifter m.v. Autoritative registre er administreret af en offentlig myndighed eller på vegne af den offentlige myndighed. Det kan bl.a. være CPR, CVR og Ejerfortegnelsen.

Ejerfortegnelsen opdateres af kommunerne og indeholder oplysninger om de faktiske ejere, dvs. primært tinglyste ejere, men også andre, hvis ejerforholdet ikke er tinglyst.

For transparente selskaber, såsom I/S’er eller P/S’er, som er noteret som ejer af en ejendom, vil det være de fysiske ejere af det transparente selskab, der pålægges ejendomsværdiskat.

Ejendomskatteloven forudsætter, at ejeren selv bor i ejendommen, eller at ejeren har rådighed over ejendommen. Derfor er det kun fysiske personer, der betaler ejendomsværdiskat.

Er ejendommen ejet i sameje, påhviler ejendomsværdiskatten ejerne af ejendommen efter de ejerandele, der er registreret i et autoritativt register. Se dog afsnit C.H.4.2.5.3 om ejendomme med særlige forhold.

Reglerne i ejendomskatteloven gælder også, når ejerens ægtefælle bor i ejendommen alene, og når den ene ægtefælle midlertidigt bor i en fælles ejendom alene, mens den anden ægtefælle fx er udstationeret.

Er boligen fx stillet til rådighed for ejerens voksne børn, skal ejeren beskattes af en lejeindtægt, som svarer til markedslejen efter reglerne i statsskatteloven, medmindre ejeren også selv bor i ejendommen. I det sidste tilfælde skal ejeren betale ejendomsværdiskat.

Se afsnit C.H.4.2.4 om, hvornår der skal betales ejendomsværdiskat.

Undtagelse

I nogle tilfælde skal ejeren ikke betale ejendomsværdiskat. Ejeren skal fx ikke betale ejendomsværdiskat af en bolig, der er ubeboelig.

Ejeren skal heller ikke betale ejendomsværdiskat af ejendomme, som udlejes erhvervsmæssigt i hele indkomståret, og hvor ejeren derfor ikke har rådighed over ejendommen i hele indkomståret. Se ESL § 3, stk. 3.

Se også afsnit:

• C.H.4.2.4 om, hvornår der skal betales ejendomsværdiskat, og hvornår boligen er til rådighed.
• C.H.3.4.1.2 om udlejning af helårsbolig i hele indkomståret.

Ejere, der skal betale ejendomsværdiskat

Reglerne om, hvem der skal betale ejendomsværdiskat, fremgår af ESL § 2. Det er ejere af ejendomme, som er nævnt i ESL § 3.

Det drejer sig om:

• Personer, der er fuldt skattepligtige til Danmark
• Personer, der er begrænset skattepligtige til Danmark og bor i udlandet, men ejer fast ejendom i Danmark, bortset fra på Færøerne og i Grønland.

Se afsnit C.H.4.2.3 om, hvilke ejendomme der skal betales ejendomsværdiskat af.

Fuldt skattepligtige personer skal som udgangspunkt betale ejendomsværdiskat af både danske og udenlandske ejendomme.

Personer, der bor i Danmark, betaler ejendomsværdiskat af ejerboliger (herunder fritidshuse), som ligger i Danmark, i udlandet, på Færøerne eller i Grønland.

En fuldt skattepligtig person, som efter en indgået dobbeltbeskatningsoverenskomst er hjemmehørende i en fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland, skal kun betale ejendomsværdiskat af ejendomme, der ligger i Danmark.

For personer med dobbeltdomicil er det afgørende for, om der skal betales ejendomsværdiskat af ejendomme beliggende i fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland, hvor den pågældende anses for at være skattemæssigt hjemmehørende. Er personen skattemæssigt hjemmehørende i en fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland, vil der ikke skulle betales ejendomsværdiskat af ejendomme i en fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland.

Begrænset skattepligtige personer skal kun betale ejendomsværdiskat af ejendomme, der ligger i Danmark.

Ejere, der er fritaget for ejendomsværdiskat

Ejere, der er fritaget for at betale ejendomsværdiskat, er:

1) Kongen og dennes ægtefælle samt medlemmer af det kongelige hus, som er børn af danske konger, eller for hvem der er fastsat årpenge, samt deres ægtefæller. Se KSL § 3, stk. 1.

2) Udsenderstatens repræsentationschef og medlemmer af repræsentationens udsendte diplomatiske eller administrative og tekniske personale samt disse persongruppers familiemedlemmer tilhørende deres husstand, hvis de på udsenderstatens vegne besidder privat fast ejendom beliggende på modtagerstatens territorium til brug for den diplomatiske repræsentation.

3) Udsendte konsulatembedsmænd og -funktionærer samt disse persongruppers familiemedlemmer tilhørende deres husstand, hvis de på udsenderstatens vegne besidder privat fast ejendom beliggende på modtagerstatens territorium til brug for den konsulære repræsentation, som ledes af en udsendt konsulatembedsmand. 

Fritagelse nr. 1 om, at personer omfattet af KSL § 3, stk. 1, ikke skal betale ejendomsværdiskat, indebærer et sammenfald mellem den personkreds, der ikke skal betale indkomstskat heller ikke skal betale ejendomsværdiskat.

Fritagelse nr. 2 og 3, medfører en ændring i forhold til tidligere gældende ret af, hvornår diplomatisk personale skal betale ejendomsværdiskat. Ændringen betyder, at færre fremover bliver fritaget for ejendomsværdiskat. Se ESL § 2, stk. 5, i forhold til EVSL § 2, stk. 1, 4. pkt.

Indskrænkningen skal ses i lyset af Danmarks internationale forpligtelser efter artikel 23, stk. 1, artikel 34, litra b, og artikel 37, stk. 1 og 2, i Weinerkonventionen af 18. april 1961 om diplomatiske forbindelser samt artikel 32, stk. 1, i Wienerkonventionen af 24. april 1963 om konsulære forbindelser.

Fritagelsen for ejendomsværdiskat efter ejendomsskatteloven er baseret på ordlyden i Wienerkonventionen af 18. april 1961 om diplomatiske forbindelser og i Wienerkonventionen af 24. april 1963 om konsulære forbindelser. Ved tvivl om kredsen af de personer, der er fritaget, skal fortolkningen ske i overensstemmelse ordlyden i Wienerkonventionerne.

Med fritagelse nr. 2 og 3 vil alle andre end de specifikt nævnte personer ikke være fritaget for ejendomsværdiskat af privat, fast ejendom beliggende på modtagerstatens territorium, som den pågældende person besidder på udsenderstatens vegne til brug for den diplomatiske repræsentation.

Det betyder, at disse persongruppers tjenestepersonale og private tjenestefolk ikke længere er fritaget for ejendomsværdiskat, som det var tilfældet efter den tidligere gældende EVSL § 2, stk. 1, 4. pkt. Disse personer skal herefter betale ejendomsværdiskat af fast ejendom beliggende i Danmark og også af fast ejendom beliggende i udlandet, hvis personen er fuldt skattepligtig til Danmark.

Det betyder også, at privat fast ejendom beliggende i Danmark, som den pågældende person besidder på vegne af udsenderstaten til brug for den diplomatiske repræsentation er fritaget for ejendomsværdiskat, men kun i tilfælde hvor ejendommen er anskaffet på vegne af udsenderstaten, og anvendes til repræsentative formål.

Bliver ejendommen ikke anvendt til repræsentative formål, skal ejendommen ikke fritages for ejendomsværdiskat.

Fritagelsen efter den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov ophører fra indkomståret 2024. De personer, der ikke længere er omfattet af fritagelsen, vil skulle betale ejendomsværdiskat fra og med indkomståret 2024. Det vil gælde, uanset om den pågældende person til og med indkomståret 2023 har været fritaget efter reglerne i ejendomsværdiskatteloven. Det betyder også, at et familiemedlem til repræsentationschefen, som har været fritaget for ejendomsværdiskat efter gældende regler siden fx indkomståret 2016, vil skulle betale ejendomsværdiskat fra og med indkomståret 2024.

De personer, der er omfattet af ejendomsværdiskatten af fast ejendom, er forpligtet til at give oplysninger herom til Skatteforvaltningen efter skattekontrollovens § 2.

Se også afsnit C.H.4.3.3.1.1.4.2 Ejendomme ejet af fremmede stater og deres repræsentanter.

Dødsboer

Regel

Dødsboer skal ikke betale ejendomsværdiskat.

Ægtefæller, arving eller legatars benyttelse af ejendommen under skiftet

Hvis en ægtefælle, arving eller legatar under skiftet af et dødsbo bebor en ejendom eller benytter en fritidsbolig, som afdøde har betalt eller skulle have betalt ejendomsværdiskat af, stilles ægtefællen, arvingen eller legataren i relation til ejendomsværdiskat, som om den pågældende ejer ejendommen. Se ESL § 2, stk. 4.

Har den længstlevende ægtefælle under skiftet af et dødsbo beboet en ejendom eller benyttet en fritidsbolig, der har tilhørt afdøde, og hvor ejendomsværdiskatten er nedsat, efter ESL § 23-26, vil ejendomsværdiskatten for den længstlevende ægtefælle efter dødsfaldet fortsat blive nedsat, selv om den længstlevende ægtefælle ikke selv opfylder betingelserne.

Det gælder også for det første indkomstår, hvor afdøde ville opfylde aldersbetingelserne og derfor er forskudsregistreret med nedslaget, og hvor dødsfaldet er sket, før afdøde havde fødselsdag.

Andre modtagere end længstlevende ægtefælle, der er omfattet af de særlige successionsregler, vil ikke indtræde i de forskellige nedslag efter ESL §§ 23-26.

Se afsnit C.E.4.2.2.1 om de særlige successionsregler, der gælder for længstlevende ægtefælle.

En person, der arver en ejendom fra et dødsbo og selv bebor ejendommen eller benytter fritidsboligen under skiftet, skal betale ejendomsværdiskat i hele den periode, personen bebor eller benytter ejendommen, som om denne var ejer af ejendommen. Se også afsnit C.E.3.4.2. Det vil dog kun gælde, hvis afdøde blev beskattet med ejendomsværdiskat. Det vil være afgørende, at afdøde blev beskattet, og ikke om afdøde faktisk har betalt det skyldige beløb eller ej.

Når udlodningsmodtager har betalt leje af ejendommen eller fritidsboligen til dødsboet, kan udlodningsmodtager trække et beløb fra i den skattepligtige indkomst. Beløbet udgør den del af den faktisk betalte leje, der ikke overstiger 250 pct. af ejendomsværdiskatten, efter dødsboskattelovens § 40, stk. 4, 1. pkt., som ændret ved lov nr. 679 af 3. marts 2023 § 5. Når den faktisk betalte leje overstiger 250 pct. af ejendomsværdiskatten, kan udlodningsmodtager ikke trække det overskydende beløb fra.

Afsluttende ansættelse

Der vil ikke skulle laves en afsluttende ansættelse af ejendomsværdiskatten for dødsåret. Afdødes foreløbige betalinger af ejendomsværdiskat, som forfaldt før dødsfaldet, anses for endelige. Se ESL § 32.

Hvis afdøde har afhændet sin bolig inden dødsfaldet, er den foreløbige ejendomsværdiskat, der er betalt indtil afhændelsesdatoen, endelig. I perioden fra afhændelsesdatoen til dødsfaldet har afdøde ikke ejet ejendommen og vil derfor ikke skulle betale ejendomsværdiskat.

Bestemmelsen om endelighed vil også omfatte det indkomstår, der ligger forud for året for dødsfaldet, når boet efter afdøde er sluttet ved boudlæg.

Særligt om de foreløbige vurderinger

I indkomstårene 2024 og 2025 anvendes foreløbige vurderinger som midlertidigt beskatningsgrundlag, indtil den endelige vurdering eller omvurdering er foretaget for ejendommen. Se afsnit H.A.3.3 om de foreløbige vurderinger for 2022 og 2023 og afsnit C.H.4.7.4 for beskatning og efterregulering som følge af foreløbige vurderinger for 2022 og 2023. ►Se herudover afsnit H.A.3.4, der beskriver de særlige regler for, hvordan vurderingerne for 2024 og 2025 skal foretages ved en forenkling ved indeksering af videreførte vurderinger. Samt hvordan vurderingerne for 2025 og 2026 skal foretages for visse ejerboliger og andre ejendomme, der skal vurderes i ulige år.◄

ESL § 32 om afsluttende ansættelser gælder som udgangspunkt for de foreløbige vurderinger. Det betyder, at afgår en fysisk person fx ved døden den 1. juli 2024, anses foreløbige betalinger af ejendomsværdiskat og grundskyld af ejendommen, som er forfaldet før dødsfaldet, for endelige for afdøde for det indkomstår, hvor dødsfaldet har fundet sted, selvom de foreløbige vurderinger har udgjort beskatningsgrundlaget for 1. januar 2024-1. juli 2024.

Det bemærkes, at i de tilfælde, hvor et dødsbo afsluttes, inden den endelige vurdering foreligger, vil den foreløbige vurdering blive endelig, medmindre bobestyreren vælger at genåbne boet, når den relevante vurdering eller omvurdering foreligger. Det er skifterettens kompetence at tage stilling til en anmodning om genoptagelse.

En genåbning af boet vil dog alene gælde for ejendomsværdiskatten og grundskylden. I forhold til værdiansættelsen af ejendommen i dødsboet og ved gaveoverdragelser efter boafgiftsloven er værdiansættelsen af ejendommen bindende, da der ikke er hjemmel i boafgiftslovens til at genoptage beregningen af boafgift eller gaveafgift som følge af en ændring i handelsværdien.

Boet er således ikke bundet af den offentlige vurdering, når boets ejendom skal værdiansættes ved udlæg fra boet, og ejendommen vil derfor fortsat kunne udlægges til handelsværdien, herunder ved indhentelse af en sagkyndig vurdering, selv om denne er lavere end den offentlige vurdering.

Det er boet og arvingerne, der fastsætter værdien i boopgørelsen, der efter BAL § 12 er bindende for boet og arvingerne. Da boet i modsætning til de skatter, der opkræves på grundlag af de foreløbige vurderinger, har mulighed for at vælge et andet grundlag for værdiansættelsen af boets ejendom i forbindelse med afslutningen af boet, giver en genoptagelse af boet ikke mulighed for en genoptagelse af boets værdiansættelse af ejendommen.

Særligt om uskiftet bo

Den længstlevende ægtefælle, der sidder i uskiftet bo, skal betale ejendomsværdiskat af sin afdøde ægtefælles ejerandel fra og med dødsdagen. Se ESL § 1, stk. 4.

Det betyder, at en længstlevende ægtefælle, der sidder i uskiftet bo, overtager ejendomsretten og dermed også pligten til at betale ejendomsværdiskat af sin afdøde ægtefælles ejerandel fra og med dødsdagen.

Hvis en fysisk person afgår ved døden, anses foreløbige betalinger af ejendomsværdiskat og af grundskyld af ejendomme, som er forfaldet før dødsfaldet, for endelige for afdøde for det indkomstår, hvori dødsfaldet har fundet sted. Se ESL § 31, stk. 1, og § 32, stk. 1.

Den afdødes betaling af ejendomsværdiskat vil dog ikke anses for endelig, hvor den længstlevende ægtefælle vælger at sidde i uskiftet bo, fordi den længstlevende ægtefælle med reglen er skattepligtig for den afdødes ejendomsværdiskat for perioden fra og med dødsdagen.

Ejendomsværdiskatten for den afdøde frem til dødsdagen er dog endelig.

Dødsboets hæftelse for foreløbig ejendomsværdiskat

Har afdøde ikke betalt den foreløbige ejendomsværdiskat, hæfter dødsboet som udgangspunkt for den skyldige ejendomsværdiskat. Se ESL § 32, stk. 2, 1. pkt. Herudover finder reglerne om hæftelse i DBSL § 88, stk. 1-3 og 5, anvendelse.  

Hvis arvingerne har delt boet uden at sikre sig, at boets gældsposter er afviklet, hæfter arvingerne personligt og solidarisk for gælden.

Hvis boet er under insolvensbehandling, er afdødes længstlevende ægtefælle og arvinger fritaget for hæftelsen for skyldig ejendomsværdiskat og grundskyld.

Bemærk

Er boet uskiftet, vil betalingen af afdødes ejendomsværdiskat påhvile den længstlevende ægtefælle.

Hvis afdøde ud over fællesboet også efterlod sig et særbo, som er skiftet, vil særboet og den længstlevende ægtefælle hæfte solidarisk for afdødes ejendomsværdiskat og grundskyld af ejendommen.

Hvis et uskiftet bo skiftes i den længstlevende ægtefælles levende live, vil boet og den længstlevende ægtefælle hæfte solidarisk for eventuelle krav på ejendomsværdiskat mod afdøde.

Bemærk

Da ejendomsværdiskatten for ejerboliger og boligdelen på landbrugs- og skovejendomme er opkrævet via personskattesystemet vil et krav på skyldig ejendomsværdiskat for indkomstår, der ligger forud for det indkomstår, hvori dødsfaldet er sket også hæfte på ovenstående personer på samme måde som foreløbig ejendomsværdiskat i dødsåret. Se ESL § 32, stk. 2, 2. pkt., sammenholdt med DBSL § 87, stk. 1-3 og 5, samt DBSL § 88, stk. 1-3 og 5.

Et evt. efterbetalingskrav skal fremsættes senest 3 måneder efter, at Skatteforvaltningen har modtaget en opgørelse over afdødes aktiver og passiver på dødsdagen.

Hvis boet er udleveret til længstlevende ægtefælle efter DSL § 22, vil fristen være 3 måneder, dog tidligst fra meddelelse om boets udlevering til længstlevende ægtefælle.

Skatteforvaltningen har mulighed for at anmode om yderligere oplysninger efter SKL § 63 vedrørende afdødes aktiver og passiver.