Parter

A
(Advokat Martin Frøkjær)

og

BA
(Advokat Martin Frøkjær)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved adv.fm. Anders Sparholt Jørgensen)

Afsagt af byretsdommer

Solveig Bloch Madsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 23. december 2009, drejer sig om, hvorvidt sagsøgerne, A og BA, har krav på genoptagelse af en sag ved Landsskatteretten om afslag på værdiforringelseserklæring efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Sagsøgerens påstand er, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal tilpligtes at anerkende, at Landsskatterettens sagsbehandling af sagen med j .nr. 08-03168 skal genoptages.

Sagsøgtes påstand er frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Den 18. december 2008 stadfæstede Landsskatteretten Vurderingsankenævnets afslag af 14. juli 2008 på værdiforringelseserklæring.

Af afgørelsen fremgår:

"...

Ifølge Bygnings- og boligregistret er ejendommen, beliggende ...1, et enfamiliehus opført i 1986 i 2 etager og med et samlet boligareal på 234 m².

Ejendommen er beliggende i et erhvervsområde - delområde 1, som ifølge lokalplan nr. ... for ...2 kommune er udlagt til lettere industri. I området kan der etableres enkelte boliger for indehaver, bestyrer eller anden person med lignende tilknytning til virksomheden.

Af lokalplanens bestemmelser fremgår det bl.a., at der ikke må udstykkes grunde, som er mindre end 2.000 m².

Klageren har oplyst, at den tidligere ...2 kommune har været kontaktet med henblik på spørgsmålet om udstykning af ejendommen. Kommunen har svaret, at stillingtagen hertil forudsætter et konkret projekt. Et sådant projekt foreligger ikke.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Vurderingsankenævnet har givet afslag på værdforringelseserklæring, hvorfor ejendommen ikke vil være omfattet af bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3.

Som begrundelse anfører nævnet følgende:

"...

Efter at have besigtiget ejendommen og med henvisning til lokalplanens bestemmelser om tilladelse til byggeri, jfr. ovenfor, vil der kunne udstykkes en grund af en størrelse på min. 2.000 m² med opførelse af en blandet bolig.

Det er korrekt som anført af ejerne, at der vil kunne opføres en erhvervsbygning på op til 8,5 m høj, idet nævnet hertil skal bemærke, at bebyggelsesprocenten på 33 samtidig skal overholdes.

Med henvisning til klagernes oplysning om deres kontakt til ...2 kommune (daværende kommune) med henblik på en afklaring af en eventuel udstykning af grunden har nævnet rettet en telefonisk forespørgsel til Teknisk Forvaltning i den nuværende ...3 kommune. Det er derfra oplyst, at HOME i april måned 2005 rettede henvendelse ang. eventuel udstykning, og at ...2 kommunes tekniske forvaltning i den forbindelse har henvist til bestemmelserne i lokalplan nr. ..., og at man kun kunne give svar på en eventuel udstykning ved fremsendelse af et konkret projekt. Et sådant projekt er ikke fremsendt.

Den del af grunden, der vil være omfattet af udstykning, vender ud mod ...4 (mod øst) og grænser op mod den bestående ejendoms gavl og carport. Restarealet inkl. ejendommens have m.v. vender den modsatte vej (mod vest). Efter at have besigtiget ejendommen er det vurderingsankenævnets opfattelse, at en udstykning ikke vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse med den placering, den har. Tinglysningen ses ikke at have nogen betydning i relation til en evt. forringelse af den bestående bebyggelse.

Ud fra grundens størrelse på i alt 5.666 m² og den bestående bebyggelses placering på grunden er det vurderingsankenævnets opfattelse, at ejendommen ikke vil være omfattet af bestemmelserne om en væsentlig værdforringelse af restarealet og den bestående bebyggelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3. Endvidere må der henses til, at en udstykket grund også vil have en værdi.

Det er i klagen oplyst, at SKAT har ændret den bestående bebyggelse fra blandet bolig og erhverv til udelukkende bolig. Ved købet af ejendommen har denne således været en beboelses- og erhvervsejendom.

De af klagerne fremførte bemærkninger - såvel skriftligt som mundtlig over for nævnet - har således ikke givet vurderingsankenævnet grundlag for at træffe anden afgørelse i forhold til det fremsendte forslag til afgørelse. Ændringen er tilsyneladende foretaget i forbindelse med 2004-vurderingen.

Med henvisning til ovenstående stadfæster vurderingsankenævnet den af SKAT trufne afgørelse, hvorefter ejendommen ikke vil være omfattet af bestemmelserne om væsentlig værdforringelse af restarealet og den bestående bebyggelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3.

..."

Ejerens påstand og argumenter

Der nedlægges påstand om, at en udstykning fra ejendommen vil indebære en forringelse af restejendommens værdi og at der er grundlag for udstedelse af en værdiforringelseserklæring.

Som begrundelse anfører klageren følgende:

"...

Såfremt der gives tilladelse til udstykning fra ejendommen, kan det iflg. lokalplanen kun kan ske efter ansøgning med et konkret projekt, og kun til industri.

I vurderingsankenævnets endelige afslag på udstedelse af værdforringelseserklæring henvises til lokalplanens bestemmelser - se side 1. (bilag 1)

Der undlades i afslaget at tage stilling til:

"At der kun kan udstykkes til industri"

- hvilket i højeste grad er relevant.

Efter mundtlig vurdering fra 2 uafhængige ejendomsmæglere udtaler de samstemmende, at det vil være betydeligt vanskeligere at sælge parcelhuset, og til en stærkt reduceret pris, såfremt der sker en udstykning, som jo er ensbetydende med, at den evt. udstykkede grund anvendes til industri.

Den ene mægler udtaler: alt kan sælges, men såfremt der sker en udstykning vil villaen kun kunne sælges til en kraftig reduceret pris, idet køberne af villaen jo ikke kan vide sig sikre på, hvor meget støj og larm der kan blive dem påført ved en udstykning. Beliggenheden af parcelhuset vil blive væsentligt forringet. I øvrigt er små industrigrunde, i dette tilfælde 2000 kvm, meget svære at håndtere, og der er ingen udvidelsesmuligheder.

..."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Ejendomsavancebeskatningslovens 8, stk. 1 har følgende ordlyd.

"...

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamiliehuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

1)	ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller
2)	der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller
3)	udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

..."

Efter de i sagen foreliggende oplysninger lægger Landsskatteretten til grund, at der fra ejendommen vil kunne ske en udstykning indenfor lokalplanens rammer.

I det på gældende tilfælde er forudsætningen for at være omfattet af fritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningsloven § 8 derfor, at en udstykning af grunden vil medføre en værdforringelse efter stk. 1, nr. 3, idet ingen af de to første betingelser er opfyldt.

Henset til grundens størrelse på 5.666 m² og form samt bebyggelsens placering på grunden er det rettens opfattelse, at en udstykning, når der tages hensyn til værdien af den udstykkede grund, ikke kan anses for at medføre en væsentlig værdforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Betingelsen for at opnå fritagelse for beskatning af ejendomsavance efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3 er dermed ikke opfyldt

..."

Den 29. september 2009 afslog Landsskatteretten at genoptage sagen.

Af afgørelsen fremgår følgende:

"...

Klagernes repræsentant har 1. september 2009 bedt Landsskatteretten om at genoptage rettens afgørelse, der har journalnummer 08-03168.

Sagen blev afgjort den 18. december 2008.

Ejernes påstand og argumenter

Som begrundelse for at få sagen genoptaget har ejernes repræsentant anført følgende:

"...

Påstand

Landsskatteretten tilpligtes at genoptage sagen og anerkende, at A og BA er berettigede til en værdiforringelseserklæring, jfr. EBL § 8, stk. 1, nr. 3, i relation til ejendommen ...1.

Sagsfremstilling:

Den materielle skattesag vedrører, hvorvidt A og BA er berettigede til en værdiforringelseserklæring, jfr. EBL § 8, stk. 1, nr. 3, i relation til udstykning fra ejendommen ...1.

A og BA har den 25. september 2001 erhvervet ejendommen ...1, for en samlet kontantpris på 1.650.000. Den pågældende ejendom blev solgt den 9. maj 2005 for en kontantpris på 2.900.000 kr.

Denne ejendom har karakter af et enfamilieshus med et bebygget areal på 122 m², opført i to etager med et samlet bygningsareal på 234 m². Grundens areal udgør 5.666 m². Som bilag 2 fremlægges kopi af BBR-udskrift for den pågældende ejendom.

Ejendommen består af tre bygninger: Et parcelhus på i alt 234 m² beboelse, en carport på 60 m² og et udhus på 37 m².

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. ..., delområde 1. Som bilag 3 fremlægges kopi af denne lokalplan.

Landsskatteretten har den 18. december 2008 stadfæstet vurderingsankenævnets afgørelse i spørgsmålet om, hvorvidt en udstykning fra den omhandlede ejendom af en grund til selvstændig bebyggelse vil kunne ske med eller uden væsentlig værdiforringelse for restejendommen.

Det bemærkes, at der den 19. maj 2009 er indgivet klager til Landsskatteretten vedrørende As og BAs skatteansættelser for indkomståret 2005 i relation til den af SKAT ansatte skattepligtige ejendomsavance vedrørende den omhandlede ejendom. Landsskatterettens sagsbehandling af de anførte to klagesager - j.nr. 09-01384 og 09-01388 - er ifølge aftale med Landsskatterettens sagsbehandler PK sat i bero indtil nærværende genoptagelsessag er færdigbehandlet.

Anbringender:

Det gøres til støtte for den nedlagte påstand overordnet gældende, at A og BA er berettigede til en værdiforringelseserklæring efter EBL § 8, stk. 1, nr. 3.

Det fremgår af EBL § 8, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder ikke skal medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

1)	ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller
2)	der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller
3)	udstykning ifølge erklæring fra told- og skatte- forvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Det gøres til støtte for den nedlagte påstand nærmere gældende, at en udstykning fra ejendommen ...1, vil medføre en væsentlig værdiforringende af den resterende ejendom.

Der skal herved henses til,

at	der ifølge den for området gældende lokalplan ikke må udstykkes grunde mindre end 2.000 m²,
at	den for området gældende lokalplan, hvori den omhandlede ejendom er beliggende (område 1), fastlægger anvendelsen af det planområde (område I), hvori den omhandlede ejendom er beliggende, til lettere industri- og værkstedsvirksomhed med tilknyttet service- og forretningsvirksomhed, dog således at der kan etableres enkelte boliger for indehaver, bestyrer eller anden person med lignende tilknytning til virksomheden,
at	bebyggelsesprocenten ifølge den for området gældende lokalplan ikke må overstige 33
at	bygningshøjden ifølge den for området gældende lokalplan ikke må overstige 8,5 m (2 etager), og
at	der ifølge den for området gældende lokalplan skal oprettes én parkeringsplads pr. 50 m² erhvervsetageareal,

En udstykning med udmøntning af disse forhold bevirker reelt, at restejendommen på den omhandlede ejendom værdiforringes i væsentlig grad.

Der skal herved henses til, at lokalplanen giver mulighed for på det frastykkede areal at opføre en erhvervsejendom med et bebygget areal på op til 666 m² i op til 2 etager, dvs. i alt op til 1.332 m² erhvervsetageareal, som konkret vil kræve oprettelse af 27 parkeringspladser.

En sådan massiv erhvervsmæssig bebyggelse skal endvidere sammenholdes med den placering, som en udstykning, selve industribebyggelsen og parkeringspladserne konkret kan få under overholdelse af lokalplan m. v.

Med henblik på en anskueliggørelse heraf fremlægges som bilag 4 et kortrids fra landmåler G1 A/S med angivelse af den mulige placering af udstykningen i forhold til den omhandlede restejendom.

Endvidere fremlægges som bilag 5 spørgsmål til unavngiven ejendomsmægler med henblik på en fastlæggelse af handelsværdien i maj 2005 af parcellen med eksisterende bebyggelse henholdsvis den udstykkede grund, såfremt en udstykning som angivet af landmåleren var blevet gennemført.

Som bilag 6 fremlægges besvarelse af de pågældende spørgsmål foretaget af DanBolig v/PI. Heraf fremgår, at handelsværdien i maj 2005 af parcellen med eksisterende bebyggelse ville andrage 1.600.000 kr., såfremt en udstykning som anført af landmåleren var blevet gennemført.

Endvidere fremgår det, at handelsværdien i maj 2005 for den grund, der ville kunne udstykkes, ville andrage 250.000 kr.

Når disse oplysninger sammenholdes med det faktum, at den omhandlede ejendom blev afstået i maj 2005 til 2.900.000 kr., kan det uden videre konstateres, at udstykningen ville medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, der som anført vurderes til en handelspris på 1.600.000 kr. + 250.000 kr. = 1.850.000 kr.

Der fremlægges ved landmålerens kortrids og ejendomsmæglerens besvarelse således nye oplysninger, som ikke tidligere har været fremme under sagen, og som - som ovenfor anført - vil kunne have medført et væsentligt andet udfald af sagen, hvis oplysningerne havde foreligget tidligere, jfr. SFL § 46, stk. 1.

..."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Bestemmelserne om genoptagelse af en sag, som Landsskatteretten har afgjort, fremgår af skatteforvaltningslovens § 46, stk. 1 og 2.

Bestemmelserne har følgende ordlyd:

"...

Landsskatteretten kan efter anmodning fra klageren genoptage en sag, der er afgjort eller afvist af Landsskatteretten, når der forelægges retten oplysninger, som ikke tidligere har været fremme under sagen, uden at dette kan lægges klageren til last, og det skønnes, at de nye oplysninger kunne have medført et væsentligt andet udfald af afgørelsen, hvis de havde foreligget tidligere.

Stk. 2. Landsskatteretten kan imødekomme en anmodning om genoptagelse, selv om betingelserne i stk. 1 ikke er opfyldt, hvis retten skønner, at ganske særlige omstændigheder taler derfor.

..."

Retten har besluttet, at anmodningen om genoptagelse og om et møde med sagsbehandleren ikke kan imødekommes. Ved afgørelsen har retten lagt vægt på, at der ikke ses at være fremkommet oplysninger, der kunne have medført et andet udfald af afgørelsen, hvis de havde foreligget tidligere.

Til anmodningen om genoptagelse skal retten bemærke, at lokalplanen indgik ved sagsbehandlingen af rettens afgørelse af 18. december 2008, journalnummer 08-03168, hvorfor der i denne forbindelse ikke kan anses for at være tale om nye oplysninger. Endvidere bemærker retten, at den indhentede mæglervurdering er en skønsmæssig ansættelse, som er behæftet med skønsusikkerhed.

..."

Syns- og skønsmand, ejendomsmægler NH har i en erklæring af 17. november 2010 bl.a. udtalt følgende:

"...

Ad spørgsmål 1:

Syns- og skønsmanden bedes besigtige ejendommen ...1, og på baggrund af denne besigtigelse beskrive ejendommen, herunder dennes karakter og beliggenhed.

Svar.

Beliggenheden:

Ejendommen er beliggende i ...5, som er et mindre bysamfund i ...3 kommune. Byen er naturskønt beliggende mellem ...6 og ...7 og tæt ved ...8.

Ejendommen er beliggende ved ...4 i et område som er udlagt til blandet bolig og erhverv. De direkte naboejendomme bærer mest præg af bolig, men der er flere ejendommen i kort afstand som har erhvervspræg.

Ejendommen:

Spændende arkitekttegnet 2-plansvilla opført i 1986, med stueplan der oprindeligt er indrettet til liberalt erhverv og med beboelse på 1.sal.

Ejendommen er generelt i en god vedligeholdt stand, hvilket også ifølge den nuværende og den tidligere ejer, var tilfældet på handelstidspunktet i 2005.

Grunden er på 5.666 m² hvoraf et bælte på 20 meter i bunden af grunden ifølge lokalplanen er udlagt til beplantningsbælte. Den forreste del af grunden ud mod ...4 er beplantet med fyrretræer m. v.

Ejendommen er opvarmet med elpaneler - det samlede elforbrug har ifølge den nuværende ejer været fra 15.000 kr. til 17.000 kr., suppleret med brug af brændeovn. I netop ...5 er det en fordel at huset ikke er opvarmet med fjernvarme, da priserne på fjernvarme er/var særdeles høje.

Indretning:

I stueplan indeholder ejendommen: Entré, 3 kontorer (bruges i dag til værelser og er med nye trægulve), teknikrum, hall, alrum, lager/depot (i dag delvist indrettet til værelse) og badeværelse. 112 m² i stueplan er registeret som erhverv.

På 1.sal indeholder ejendommen: Opgang i glas - åben til køkken/alrum med Unoform elementer, bryggers, opholdsstue med brændeovn (ny er isat), soveværelse, 2 værelser og badeværelse. I alt 132 m² er registeret som bolig Ovenstående ændringer i parentes er lavet efter handlen i maj 2005.

Herudover er der integreret carport og fritliggende brændeskur.

Det samlede indtryk af ejendommen er at den fremtræder med stor vægt på boliganvendelse. Ejendommens arkitektur, materialevalg og indretning giver ejendommen et liebhaver-udtryk i forhold ejendommene generelt i ...5.

Ad Spørgsmål 2:

Syns- og skønsmanden bedes på baggrund af besigtigelsen og de udleverede dokumenter, jf. nedenfor, angive hvilken forventet handelsværdi i maj 2005, der kan ansættes for parcellen indeholdende den eksisterende bebyggelse.

Svar:

Det er skønsmandens opfattelse at den kontante handelsværdi i maj 2005 var i niveauet 2.700.000 kr.

Ad Spørgsmål 3:

Syns- og skønsmanden bedes på baggrund af besigtigelsen og de udleverede dokumenter angive, hvilken udstykning der, såfremt den havde været gennemført forud for maj 2005, ville have medført den højeste samlede værdi af den bebyggede parcel og den udstykkede parcel i maj 2005.

Svar:

Det er skønsmandens opfattelse at udstykningen af den forreste del af grunden ud mod ...4, ville have medført den højeste samlede værdi af den bebyggede parcel og den udstykkede parcel i maj 2005.

Vedlagt er opmåling af en ca. 2.000 m² stor grund med ...4 illustreret. Ved besigtigelsen svarede begge parter, at det ikke dem bekendt, var forhold til hinder for en sådan udstykning. Ifølge lokalplanen skal alle grunde i dette område være på minimum 2000 m².

Det bemærkes dog at denne udstykning ikke giver den højeste samlede værdi af hele ejendommen jf. besvarelse af spørgsmål 4, men det skønnes at være den bedste udstykning såfremt udstykning besluttes.

Ad Spørgsmål 4:

Syns- og skønsmanden bedes på baggrund af besvarelsen af spørgsmål 3, besigtigelsen og de udleverede dokumenter, jf. nedenfor, angive, hvilken handelsværdi i maj 2005, der vil kunne ansættes for:

1) parcellen indeholdende den eksisterende bebyggelse

2) den udstykkede parcel

Svar:

Det er skønsmandens opfattelse at den kontante handelsværdi i maj 2005 var:

Ad 1) I niveau 2.100.000 kr. kontant.

Ad 2) I niveau 400.000 kr. kontant.

Grunden til, at den samlede vurdering af de 2 ovenstående bliver lavere end vurderingen for den samlede ejendom, er at ejendommen i en salgssituation henvender sig mest til boliganvendelse frem for erhvervsanvendelsen.

Da ejendommens samlede indtryk har stor vægt på boliganvendelse og da ejendommens arkitektur, materialevalg og indretning giver ejendommen et liebhaver-udtryk, bliver denne anvendelse væsentligt forringet ved udstykningen.

Denne forringelse består i, at der ved udstykning er risiko for, at der kommer en ny erhvervsejendom på den udstykkede grund. Denne nye erhvervsejendom, som kommer forholdsvis tæt på denne ejendom, vil have en afsmittende effekt på liebhaverværdien af denne ejendom og dermed mindske værdien af denne ejendom med mere end den udstykkede grund kan sælges for.

11. Forudsætninger

Det er forudsat at ...3 kommune vil give tilladelse til udstykning af den ca. 2.000 m² store grund som beskrevet i lokalplanen.

..."

Forklaringer

A har blandt andet forklaret, at han og ægtefællen købte ejendommen sidst i 1990'eme for cirka 1,6 mio. kroner af en enke. Ejendommen var ikke særligt vedligeholdt. Græsset groede højt, og ejendommen trængte til maling mv. Ejendommen var udlagt til blandet bolig/erhverv, men de spurgte hos kommunen og fik oplyst, at det var i orden, at den udelukkende blev anvendt som bolig. Ejendommen lå ugeneret og flot og var arkitekttegnet. Der var tydeligvis tale om en liebhaverejendom, som trængte til istandsættelse. Ejendommen lå samtidigt i centrum. Efter at have overtaget ejendommen, restaurerede de den. De ville aldrig have købt ejendommen, hvis der havde været bebygget på arealet ud mod ...4. Her var beplantning, og det var en del af det, de satte pris på ved ejendommen. Da de købte ejendommen, var de ikke klar over, at en del afgrunden kunne udstykkes, så de risikerede at blive beskattet af ejendomsavance. Da de satte ejendommen til salg, gjorde ejendomsmægleren dem opmærksom på, at der måske kunne ske udstykning. De henvendte sig til kommunen, der oplyste, at der var planer om at lave området om fra industri til bolig. Det var således ikke sikkert, at der kunne gives tilladelse til udstykning. Der var flere interesserede køber til ejendommen, men ingen af dem ville være interesseret, hvis noget blev udstykket. De endte med at få 200.000 kr. mere for ejendommen, end den var udbudt for, idet den blev sat i udbudsrunde. Alt indboet blev også medsolgt, idet de skulle ud at rejse. Der var en del møbler, herunder designermøbler, som var med i handlen.

I forbindelse med skattesagen var Værdiankenævnet ude for at besigtige ejendommen. De kom 3 personer, men de var ikke ude af bilen. Det tog højest 3 minutter. Det regnede. Han spurgte kommunen, om der kunne ske udstykning og fik det svar, at det kunne der først tages stilling til efter ansøgning. Der skulle i givet fald udstykkes til blandet industri og bolig. Han ville aldrig selv have tolereret en erhvervsejendom lige ved siden af, men nok et privat hus. Hans revisor anbefalede ham at spørge en anden ejendomsmægler, end den der solgte ejendommen, om hvad værdien ville være i tilfælde af udstykning. Han spurgte såvel EDC i ...9 som SN i ...6. De sagde til ham, at det kunne ende med, at ejendommen blev usælgelig, hvis der kom en erhvervsejendom med mange parkeringspladser mm. foran.

Hverken SKAT eller Landsskatteretten rådede ham til at indhente yderligere oplysninger eller gennemføre syn og skøn. Da han fik Landsskatterettens afgørelse i december, kontaktede han sin revisor, der anbefalede ham at gå til advokat. Han og hans ægtefælles egne skattesager var endnu ikke afsluttede, og han troede ikke, at han kom til at overskride nogle frister ved ikke straks at gå til advokat. Han tænkte således ikke nærmere over den frist, der var anført omkring indbringelse ved domstolene. Han regnede med, at det altid kunne ske. Da han gik til advokat i foråret 2009, var fristen tilsyneladende overskredet, og han blev anbefalet at indhente erklæringer fra en uafhængig ejendomsmægler. Den mægler, som havde solgt ejendommen for dem, foreslog Danbolig eller Nybolig, og da der ikke var nogen på kontoret ved Nybolig, endte han med at gå til Danbolig. Han havde ikke advokatens brev med til mægleren, så det må advokaten have sendt til mægleren efterfølgende. Han mener, at Danboligs mægler var ud at se på ejendommen og i hvert fald kendte han den i forvejen. Mægleren havde kontor i ...6, som ikke ligger langt derfra.

Syns- og skønsmand, ejendomsmægler NH har supplerende forklaret, at der var tale om en liebhaverejendom i relation til såvel udseende, materiale, og beliggenhed. Prisfastsættelsen af en liebhaverejendom er altid meget konkret. Når han har foretaget sit skøn, har han foretaget beregninger ud fra kvm-pris og grundpriser. Han har ikke medtaget omkostningerne ved udstykning af en grund i grundens pris. Udgifter hertil (landmåler og en eventuel ejendomsmægler) kan nemt løbe op i 50.000 kr. Ejendommen er meget præget af at være en bolig, og en ny erhvervsgrund vil utvivlsomt have meget stærk negativ indvirkning på boligens pris. Når man sidder inde i huset, tænker man ikke over, at det ligger i et erhvervsområde. Han har skønnet salgsprisen på ejendommen med og uden udstykning til henholdsvis 2,7 og 2,1 mio. kroner. Herudover er grunden skønnet til 400.000 kr. Der er naturligvis tale om skøn, og priserne kan sagtens svinge med 100.000 kr. i den ene eller anden retning. Man er først klar over den endelige pris, når ejendommen sælges.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i det væsentligste procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument af 11. april 2011, hvori er anført følgende anbringender:

"...

Det gøres til støtte for den nedlagte påstand overordnet gældende, at A og BA er berettigede til en genoptagelse af Landsskatterettens sag med j.nr. 08-03168, idet A og BA på baggrund af nye faktiske oplysninger er berettigede til en værdiforringelseserklæring efter ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) § 8, stk. 1, nr. 3.

Det fremgår af skatteforvaltningslovens (SFL) § 46, stk. 1, at Landsskatteretten efter anmodning fra klageren kan genoptage en sag, der er afgjort af Landsskatteretten, når følgende betingelser alle er opfyldt:

1.	Der forelægges Landsskatteretten oplysninger, som ikke tidligere har været fremme under sagen.
2.	Det forhold, at oplysningerne ikke tidligere har været fremme under sagen, skal ikke kunne lægges klageren til last.
3.	De nye oplysninger skønnes at kunne have medført et væsentligt andet udfald af Landsskatterettens afgørelse, hvis de havde foreligget tidligere

Hver af disse betingelser er opfyldt i nærværende sag:

Ad 1. Nye oplysninger

Det gøres til støtte for den nedlagte påstand gældende, at de under sagen for Landsskatteretten fremlagte oplysninger ikke tidligere har været fremme under sagen.

Der skal herved henses til, at der for Landsskatteretten er fremlagt nye oplysninger i form af oplysninger om den omhandlede ejendoms reelle handelsværdi ifølge uvildig ejendomsmægler før henholdsvis efter en udstykning af grund til selvstændig bebyggelse. Disse oplysninger har ikke tidligere været fremme under sagen. Der er således tale om objektivt set nye oplysninger.

Ad 2. Ikke lægges klageren til last

Det gøres til støtte for den nedlagte påstand gældende, at det ikke kan lægges sagsøger til last, at de under genoptagelsen for Landsskatteretten fremlagte oplysninger ikke tidligere har været fremlagt.

Der skal herved for det første henses til, at sagsøger selv har ført sagen ved SKAT, vurderingsankenævnet og Landsskatteretten, og således først har søgt professionel rådgiver i forsommeren 2009 - dvs. efter udløbet af fristen for indbringelse af Landsskatterettens kendelse for domstolene.

Der skal for det andet henses til, at der er tale om objektivt set nyindhentede oplysninger, som ikke har foreligget under Landsskatterettens behandling af sagen. Der er således ikke tale om oprindelige oplysninger, som allerede forelå på tidspunktet for Landsskatterettens behandling af sagen, men som blot ikke blev fremlagt.

Der skal for det tredje henses til, at ingen af de involverede skattemyndigheder - trods det faktum at de alle er underlagt officialprincippet - har søgt indhentet de nu fremlagte oplysninger om den omhandlede ejendoms reelle handelsværdi ifølge uvildig ejendomsmægler før henholdsvis efter en udstykning af grund til selvstændig bebyggelse.

Der skal for det fjerde henses til, at genoptagelsesanmodningen er fremsat blot 8,5 måneder efter Landsskatterettens afgørelse i sagen, og således er fremkommet inden rimelig tid efter Landsskatterettens oprindelige afgørelse i sagen.

Ad 3. Væsentligt andet udfald

Det gøres til støtte for den nedlagte påstand tillige gældende, at de under genoptagelsessagen ved Landsskatteretten fremlagte nye oplysninger ville have medført et væsentligt andet udfald af sagen.

Det fremgår af EBL § 8, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder ikke skal medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

1)	ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller
2)	der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller
3)	udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Det gøres til støtte for den nedlagte påstand nærmere gældende, at en udstykning fra ejendommen ...1, vil medføre en væsentlig værdiforringende af den resterende ejendom.

Der skal herved henses til,

at	der ifølge den for området gældende lokalplan ikke må udstykkes grunde mindre end 2.000 m²,
at	den for området gældende lokalplan, hvori den omhandlede ejendom er beliggende (område 1), fastlægger anvendelsen af det planområde (område I), hvori den omhandlede ejendom er beliggende, til lettere industri- og værkstedsvirksomhed med tilknyttet service- og forretningsvirksomhed, dog således at der kan etableres enkelte boliger for indehaver, bestyrer eller anden person med lignende tilknytning til virksomheden,
at	bebyggelsesprocenten ifølge den for området gældende lokalplan ikke må overstige 33
at	bygningshøjden ifølge den for området gældende lokalplan ikke må overstige 8,5 m (2 etager), og
at	der ifølge den for området gældende lokalplan skal oprettes én parkeringsplads pr. 50 m² erhvervsetageareal,

En udstykning med udmøntning af disse forhold bevirker reelt, at restejendommen på den omhandlede ejendom værdiforringes i væsentlig grad.

Der skal herved henses til, at lokalplanen giver mulighed for på det frastykkede areal at opføre en erhvervsejendom med et bebygget areal på op til 666 m² i op til 2 etager, dvs. i alt op til 1.332 m² erhvervsetageareal, som konkret vil kræve oprettelse af 27 parkeringspladser.

Med henblik på en anskueliggørelse heraf er der af sagsøgerne til brug for sagen indhentet et kortrids (sagens bilag 5) fra landmåler G1 A/S med angivelse af den mulige placering af udstykningen i forhold til den omhandlede restejendom.

Bl.a. på baggrund heraf har den lokale ejendomsmægler DanBolig v/PI ved sagens bilag 7 udtalt sig om, at handelsværdien i maj 2005 af parcellen med eksisterende bebyggelse ville andrage 1.600.000 kr., såfremt en udstykning som anført af landmåleren var blevet gennemført. Endvidere fremgår det, at handelsværdien i maj 2005 for den grund, der ville kunne udstykkes, ville andrage 250.000 kr.

Når disse oplysninger sammenholdes med det faktum, at den omhandlede ejendom blev afstået i maj 2005 til 2.900.000 kr., kan det uden videre konstateres, at udstykningen ville medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, der som anført vurderes til en handelspris på 1.600.000 kr. + 250.000 kr. = 1.850.000 kr.

Der fremlægges ved landmålerens kortrids og ejendomsmæglerens besvarelse således nye oplysninger, som ikke tidligere har været fremme under sagen, og som ville have medført et væsentligt andet udfald af sagen, hvis oplysningerne havde foreligget tidligere, jfr. SFL § 46, stk. 1.

Der skal endvidere henses til, at skønsmanden i den som sagens bilag 8 fremlagte syns- og skønserklæring anfører, at den forventede handelsværdi i maj 2005 kan ansættes til "i niveauet 2.700.000 kr. ", sammenholdt med at den forventede handelsværdi i maj 2005 af en udstykket parcel henholdsvis den resterende parcel med eksisterende bebyggelse udgør "i niveau 400.000 kr." henholdsvis "i niveau 2.100.000 kr."

Det kan på baggrund heraf konstateres, at værdien af den samlede ejendom uden henholdsvis med udstykning udgør 2,7 mio. kr. henholdsvis 2,5 mio. kr., hvorfor en udstykning vil bevirke, at værdien af den samlede ejendom reduceres med ca. 200.000 kr. Udstykningen vil derfor bevirke en væsentlig værdiforringelse af den omhandlede ejendom ...1, idet et beløb på ca. 200.000 kr. er at anse som "væsentligt" såvel beløbsmæssigt som procentuelt.

Endvidere vil der af sagsøger skulle afholdes udstykningsudgifter til landmåler/landinspektør, før udstykningen kan gennemføres endeligt. Denne udgift vil skulle fragå i den af skønsmanden anførte opnåelige pris for den udstykkede grund. Herved forøges værdiforringelsen på den omhandlede ejendom yderligere.

På baggrund heraf kan det konkluderes, at betingelsen om væsentlig værdiforringelse EBL § 8, stk. 1, nr. 3, vil være opfyldt i nærværende, hvorfor Landsskatterettens materielle stillingtagen i sagen vedrørende ejendomsavancebeskatning af sagsøger ville have faldet ud til en skattefri avance i stedet for en skattepligtig avance. Dette er et væsentligt andet udfald end oprindeligt.

..."

Sagsøgte har i det væsentligste procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument af 26. april 2011. Heri er anført følgende anbringender:

"...

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at Landsskatteretten var berettiget til at afvise at genoptage sagen, jf. skatteforvaltningslovens § 46, stk. 1.

Betingelserne i skatteforvaltningslovens § 46, stk. 1, for Landsskatterettens genoptagelse af en sag er, at der forelægges Landsskatteretten nye oplysninger, som ikke tidligere har været fremme under sagen, uden at dette kan lægges klageren til last, og det skønnes, at de nye oplysninger kunne have medført et væsentligt andet udfald af afgørelsen, hvis de havde foreligget tidligere.

Det skal fremhæves, at alle tre betingelser efter skatteforvaltningslovens § 46, stk. 1, skal være opfyldt, for at sagsøgeren kan kræve, at Landsskatteretten genoptager sagen. Det bemærkes i den forbindelse, at det er sagsøgeren, der skal godtgøre, at betingelserne er opfyldt, jf. SKM2004.135.VLR.

Det gøres samlet gældende, at ingen af betingelserne er opfyldt.

Vedrørende nye oplysninger

Det bestrides, at den ensidigt indhentede erklæring (bilag 7) skulle indeholde nye oplysninger, da sagsøgeren allerede ved klagen til Landsskatteretten af 11. oktober 2008, jf. bilag 2, anførte, at sagsøgeren havde indhentet mundtlige udtalelser fra to ejendomsmæglere, som indholdsmæssigt svarer til den ensidigt indhentede erklæring. Der er således tale om oplysninger, som også forelå, da Landsskatteretten afsagde kendelse den 18. december 2008 (bilag 2).

Vedrørende lægges til last

Sagsøgeren indgiver først den 1. september 2009 genoptagelsesanmodning vedrørende Landsskatterettens kendelse af 18. december 2008, hvilket er mere end 8 måneder efter Landsskatteretten har afsagt kendelse. Som nævnt er den nye oplysning, som sagsøgeren fremlægger for Landsskatteretten, en ensidigt indhentet erklæring fra en ejendomsmægler (bilag 7). Det bemærkes, at det fremgår af sagsøgerens klage til Landsskatteretten af 11. oktober 2008, jf. bilag 2, at sagsøgeren har indhentet mundtlige udtalelser fra to ejendomsmæglere, som indholdsmæssigt svarer til den ensidigt indhentede erklæring.

Sagsøgeren gjorde således allerede synspunktet gældende ved sagens oprindelige behandling ved Landsskatteretten, og det kan alene lægges klageren til last, at han ikke allerede i den forbindelse fremlagde en ensidigt indhentet erklæring, og det taler klart for at nægte genoptagelse.

Det er uklart, om sagsøgeren - som noget nyt - gør gældende, at SKAT, Vurderingsankenævnet og Landsskatteretten var forpligtet til at indhente en erklæring fra en "uvildig" ejendomsmægler som led i sagsoplysningen, men det er i givet fald forkert, og sagsøgeren har da heller ikke fremført noget yderligere til støtte herfor.

Vedrørende væsentligt andet resultat

Det gøres gældende, at den ensidigt indhentede erklæring ikke ville have medført et væsentligt andet resultat, da bevisværdien af erklæringen er yderst begrænset. Det bestrides således, at den ensidigt indhentede erklæring kan bruges til at dokumentere noget som helst. Dette bestyrkes naturligvis af den til brug for retssagen indhentede skønserklæring (bilag 8), som klart dokumenterer, at den ensidigt indhentede erklæring er fejlagtig.

Hvorvidt Landsskatteretten skulle have genoptaget sagen, hvis skønserklæringen havde foreligget, da anmodningen om genoptagelse blev fremlagt, er for så vidt ikke relevant for sagen. Det bemærkes dog, at selv hvis skønserklæringen var blevet tilvejebragt mellem Landsskatterettens kendelse af 18. december 2008 og sagsøgerens genoptagelsesanmodning, havde Landsskatteretten stadig ikke skulle have genoptaget sagen, da skønserklæringen ikke ville have medført et andet resultat, da udstykning heller ikke efter skønserklæringen vil medføre en væsentlig værdiforringelse, jf. SKM2006.640.HR og Ligningsvejledningen, Erhvervsdrivende, 2011-1, E.J.1.6.2. Værdiforskellen ved et samlet salg af ejendommen og et salg af restejendommen og en udstykket grund udgør mindre end 10 pct. Af ejendommens værdi ved et samlet salg. Værdiforskellen er således alene kr. 200.000 ud af kr. 2.700.000, hvilket svarer til en værdiforringelse på ca. 7 pct.

Vedrørende udstykningsudgifter m.v. fremgår det af SKM2006.640.HR, at dette ikke blev tillagt betydning, uanset at parterne procederede vedrørende spørgsmålet. Dette resultat er tillige i overensstemmelse med såvel bestemmelsens ordlyd som forarbejder, jf. i øvrigt også SKM2004.135.VLR.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Selvom den ensidigt indhentede mæglervurdering må anses for en ny oplysning, tiltræder retten, at betingelserne for genoptagelse af sagen efter skatteforvaltningslovens § 46, stk. 1 ikke var til stede.

Retten har for det første lagt vægt på, at det må lægges sagsøgerne til last, at disse først henvendte sig til professionel rådgivning efter udløbet af indbringelsesfristen for domstolene, hvorved genoptagelsesanmodningen først fremkom ca. 8 måneder efter afgørelsen.

Retten har endvidere lagt vægt på, at den pågældende mæglervurdering var udtryk for et skøn svarende til et tidligere oplyst mundtligt skøn, og at der ikke er tilstrækkeligt grundlag for at tilsidesætte landskatterettens skøn, hvorefter denne vurdering ikke skønnedes at ville medføre et væsentligt andet udfald af afgørelsen, hvis den havde foreligget tidligere. Retten har i den forbindelse lagt vægt på, at skønnet i denne mæglervurdering ikke har svaret til det under sagen udførte skøn, at der er tale om en liebhaverejendom, som må anses for særdeles vanskelig at vurdere præcist, og at det under sagen udførte skøn alene har vurderet værdiforringelsen til 200.000 kr. svarende til ca. 7,4 % af ejendommens værdi.

Da sagsøgerne har tabt sagen, skal de betale sagsomkostninger til sagsøgte med 20.000 kr., hvilket efter sagens karakter og omfang udgør et passende beløb til advokat inklusiv moms.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Inden 14 dage skal sagsøgerne, A og BA, til sagsøgte betale sagsomkostninger med 20.000 kr.

Sagsomkostningerne forrentes i medfør af rentelovens § 8a.