Spørgsmål
Kan skatteyder sælge ejendommen F skattefrit i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2 (sommerhusreglen)?
Svar
Nej, se indstilling og begrundelse.
Beskrivelse af de faktiske forhold
Skatteyders ejendom F er vurderet som et bebygget landbrug med 1 lejlighed.
Ejendommen er ved årsreguleringen pr. 1. oktober 2005 ansat til x kr., heraf ejerboligværdi y kr.
Ejendommens bygninger består ifølge de foreliggende BBR-oplysninger af et stuehus og driftsbygninger.
Ejendommen har et grundareal på z ha.
Skatteyder oplyser, at ejendommen er erhvervet i ..., og at den siden erhvervelsen har været anvendt som sommerhus for skatteyder og hendes familie.
Endvidere oplyser skatteyder, at ejendommens jordtilliggende indtil ... har været anvendt til landbrug. Da jorden ikke kunne drives rentabelt, blev landbrugsdriften nedlagt. Jorden står derfor nu ubenyttet hen.
Siden ... har ejendommen ifølge det oplyste udelukkende været anvendt som sommerhus.
Driftsbygningerne anvendes ligeledes udelukkende til private formål, bl.a. opbevaring af indbo mv.
Skatteyder påtænker nu at afstå ejendommen F og anmoder derfor om en bekræftelse på, at det påtænkte salg af ejendommen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2 (sommerhusreglen).
Det er oplyst, at A Kommune har udtalt, at der ikke kan udstykkes en grund fra ejendommen til selvstændig bebyggelse.
SKAT kan supplerende oplyse følgende:
Skatteyder har siden indkomståret ... og frem til og med indkomståret ... selvangivet overskud/underskud for ejendommen F som overskud/underskud af selvstændig virksomhed.
Til og med indkomståret ... har virksomheden omfattet salg af kreaturer og juletræspynt. Besætningen blev solgt i ...
For indkomstårene ... og ... er der hverken selvangivet overskud/underskud ved selvstændig virksomhed.
Derimod er der for indkomstårene ... fratrukket et underskud i den personlige indkomst. Underskuddet fremkommer ved udgifter til forsikringer, ejendomsskatter og til vedligeholdelse på driftsbygninger/jorden.
Der er for ingen af indkomstårene modtaget nogen form for f.eks. landsbrugsstøtte mv.
For alle indkomstårene er der sket beskatning af lejeværdien henholdsvis ejendomsværdibeskatning vedrørende stuehuset.
Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling
Repræsentanten henviser til følgende lovhjemmel og praksis på området:
Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, at fortjeneste ved afståelse af sommerhusejendomme er skattefri, hvis ejendommen har været benyttet til privat formål for ejeren eller dennes husstand.
Ejendomsavancebeskatningsloven
§ 8. Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt
1) ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2 eller
2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller
3) udstykning ifølge erklæring fra skatteministeren vil medføre væsentlig værdi-forringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.
Stk. 2. Reglerne i stk. 1 gælder også for sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke.
Ejendommen F er pt. vurderet som en landsbrugsejendom, men har i skatteyders ejertid været anvendt til sommerhus. I henhold til praksis er ejendommens vurderingsmæssige status på afståelsestidspunktet ikke afgørende for, om ejendommen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Afgørende er derimod den faktiske anvendelse.
Repræsentanten henviser til SKM2003.442.LSR (TfS 2003, 838 LSR). I denne afgørelse var der tale om en ejendom, der var vurderet som landbrugsejendom.
Landskatteretten udtalte følgende:
"Det afgørende tidspunkt i relation til bedømmelsen af, om en ejendom er et en- eller tofamilieshus m.v. som nævnt i § 8, stk. 1, eller en landbrugsejendom som nævnt i § 9, stk. 1, er afståelsestidspunktet, jf. herved Vestre Landsrets dom af 20/2 2002, refereret i TfS 2002, 337.
Ejendommens vurderingsmæssige status på afståelsestidspunktet er ikke afgørende for, om ejendommen er omfattet af lovens § 8, stk. 1, eller af § 9, stk. 1. Det afgørende er derimod, om det kan bevises, at ejendommen på afståelsestidspunktet ikke længere blev benyttet til landbrug, men til beboelse, (repræsentantens fremhævelse) jf. herved Østre Landsrets dom af 30/1 2002, refereret i TfS 2003, 137 og kommenteret af Skatteministeriet i TfS 2003, 148.
Klageren har godtgjort, at ejendommen A på afståelsestidspunktet ikke blev benyttet til landbrug, men til beboelse, og ejendommen er derfor et enfamilieshus m.v. som nævnt i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.
Der er herved henset til, at driftsbygningerne ikke har været anvendt landbrugsmæssigt eller erhvervsmæssigt i øvrigt i klagerens ejertid, og at klageren som følge heraf ikke har afskrevet på driftsbygningerne. Stuehuset og samtlige driftsbygninger blev anvendt til beboelse og hermed forbundne private formål til umiddelbart forud for afståelsestidspunktet. Told- og Skattestyrelsen har endvidere udtalt, at ejendommens benyttelseskode burde have været ændret til 01 (beboelse) allerede ved vurderingen pr. 1/1 1996 efter klagerens overtagelse af ejendommen i efteråret 1995. Ejendommen har derfor haft karakter af et enfamilieshus i ejendomsavancebeskatningslovens forstand på salgstidspunktet.
Det findes ikke at kunne føre til et andet resultat, at klageren på afståelsestidspunktet bortforpagtede jordtilliggendet for 4.800 kr. pr. år, idet ejendommen trods den landbrugsmæssige anvendelse af jorden alene har haft et jordtilliggende på ca. 4,5 ha og i øvrigt må antages i overvejende grad af have været anvendt til beboelsesmæssige formål."
Repræsentanten henviser endvidere til Skatteministeriets bemærkninger i TfS 2003, 148 samt Told- og Skattestyrelsens udtalelser i TfS 1998, 122 hvor Told- og Skattestyrelsen udtaler følgende "Med udgangspunkt heri er det Told- og Skattestyrelsens opfattelse, at helårshuse kun kan omfattes af § 8, stk. 2, hvis huset er købt som og rent faktisk anvendt som sommerbolig".
Det er repræsentantens opfattelse, at ejendommen kan sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2, idet ejendommen er købt og faktisk anvendt som sommerhus, jf. bl.a. udtalelse fra Told- og Skattestyrelsen - TfS 1998, 122, se ovenstående.
Derudover kan ejendommen ikke udstykkes.
Som det tydeligt fremgår af afgørelsen fra SKM2003.442.LSR (TfS 2003, 838) (se ovenstående), er det således afgørende for om en ejendom kan sælges skattefrit, at ejendommens bygninger - herunder driftsbygninger - udelukkende anvendes til private formål.
Da ejendommen på afståelsestidspunktet anvendes som sommerhus, og ejendommen i skatteyders ejertid udelukkende har været anvendt som sommerbolig for skatteyder og hendes husstand, vil en eventuel fortjeneste ved det påtænkte salg af F således være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.
Repræsentanten er fremkommet med følgende bemærkninger til sagsfremstillingen:
Skatteyder og dennes husstand har i hele ejerperioden anvendt ejendommen som sommerbolig. Ejendommen er anskaffet med henblik på og udelukkende anvendt som sommerbolig af skatteyderen og dennes husstand.
Hovedcentrets argument om, at ejendommens driftsbygninger og jord tidligere har været anvendt til landbrugsvirksomhed har efter repræsentantens opfattelse ikke betydning for anvendelse af sommerhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens 8, stk. 2.
"Landbrugsvirksomheden" har været af endog meget begrænset omfang, idet landbrugsvirksomheden udelukkende har bestået af en meget lille beholdning køer som har afgræsset ejendommens marker.
Der er fremsendt resultater for landbrugsvirksomheden for årene ...- ..., alle udvisende underskud.
Resultaterne viser med al tydelighed, at landbrugsvirksomheden har været af yderst begrænset omfang, idet varesalg, driftsomkostninger samt resultater har været meget beskedent. Landbrugsvirksomhedens resultater har i perioden 1980 til 1999 haft samme omfang som ovenstående periode.
Landbrugsvirksomheden har derfor efter repræsentantens opfattelse ikke betydning for anvendelse af sommerhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens 8, stk. 2.
Afgørende for anvendelse af sommerhusreglen er efter repræsentantens opfattelse - udelukkende - at ejendommen er købt og anvendt som sommerbolig og at ejendommen på afståelsestidspunktet udelukkende anvendes privat (til sommerbolig).
Praksis omkring betydningen af den faktiske anvendelse på afståelsestidspunktet sammenholdt med praksis for helårsejendomme købt og anvendt som sommerbolig medfører således, at ejendommen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2 i tilfælde af salg.
Det er derfor fortsat opfattelsen, at ejendommen kan sælges skattefrit.
Subsidiært er det opfattelsen, at i hvert fald ejerboligdelen udelukkende er købt og faktisk anvendt som sommerbolig, hvorfor denne del af ejendommen kan sælges skattefrit. Ejerboligdelen er selvstændigt vurderet og vil i forbindelse med salg af ejendommen blive prissat særskilt. For ejerboligdelen må det efter repræsentantens opfattelse være hævet over enhver tvivl, at der er tale om en helårsbolig, som er erhvervet som og rent faktisk udelukkende anvendt som sommerbolig, og som på intet tidspunkt i skatteyderens ejertid har været anvendt erhvervsmæssigt.
SKATs indstilling og begrundelse
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1.
Efter § 8, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven skal fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit. Det er dog efter stk. 1, nr. 1, en betingelse for skattefrihed, at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2, eller at der som nævnt i stk. 1, nr. 2, ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse.
Efter § 8, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven gælder disse regler også for sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.
For at reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, kan anvendes ved afståelse af en ejendom, kræves det, at der er tale om afståelse af sommerhusejendomme eller lignende.
Parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 og stk. 2, fandtes tidligere i lov om særlig indkomstskat m.v. § 2 A, stk. 1 og stk. 2.
Hverken forarbejderne til ejendomsavancebeskatningsloven eller til lov om særlig indkomstskat m.v. indeholder en afgrænsning af, hvilke typer ejendomme, der er omfattet af henholdsvis stk. 1 og stk. 2.
Told- og Skattestyrelsen har i en kommentar (TfS 1998, 122) til en Ligningsrådsafgørelse (TfS 1998, 118) udtalt, at det er Styrelsens opfattelse, at helårshuse kun kan omfattes af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, hvis huset er købt som og rent faktisk anvendt som sommerbolig. Det er ejeren, der må sandsynliggøre, at helårshuset er erhvervet til brug for sommerbolig.
Landsretten har således også i SKM2006.144.ØLR lagt til grund, at det er skattemyndighedernes praksis, at skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, ved afhændelse af en ejendom, der har status som helårshus, alene kan opnås, når ejendommen er erhvervet med henblik på anvendelse som fritidshus og herefter anvendt således.
I den konkrete sag er der efter SKATs opfattelse tale om afståelse af en ejendom, der har status af helårsbolig.
Hvorvidt denne ejendom evt. vil kunne omfattes af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, afhænger derfor af, jævnfør ovenstående, om ejendommen er købt med henblik på anvendelse som sommerbolig, og om ejendommen i ejerperioden rent faktisk kun er anvendt som sommerbolig.
Det er SKATs vurdering, at det ikke er tilstrækkeligt sandsynliggjort, at det primære formål med erhvervelsen af ejendommen har været at benytte denne som sommerbolig. SKAT finder heller ikke, at ejendommen i ejerperioden alene har været anvendt som sommerbolig.
SKAT skal herved henvise til, at ejendommens driftsbygninger og jordtilliggende i langt den overvejende del af ejerperioden har været anvendt erhvervsmæssigt.
Herudover skal SKAT bemærke, at skatteyder ved indkomstopgørelsen for indkomståret ... har fratrukket driftsudgifter vedrørende såvel driftsbygningerne som jorden, uanset at det er anført, at ejendommen udelukkende har været anvendt som sommerhus i dette år.
I øvrigt skal SKAT bemærke, at ejendommen igennem hele ejertiden har været og fortsat er vurderet som en landbrugsejendom med ejerboligfordeling.
Som sin subsidiære opfattelse nævner repræsentanten som anført ovenfor, at i hvert fald ejerboligdelen udelukkende er købt og faktisk anvendt som sommerbolig, hvorfor denne del af ejendommen kan sælges skattefrit. Der henvises til, at ejerboligen er selvstændigt vurderet og vil i forbindelse med salg af ejendommen blive prissat særskilt. Denne del af ejendommen har ikke i ejertiden været anvendt erhvervsmæssigt.
SKAT skal til repræsentantens subsidiære opfattelse bemærke, at der ikke er hjemmel i skattelovgivningen til at fritage for beskatning i en situation som den anførte.
Det skyldes, at skattefritagelsesbestemmelsen i § 9, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven, som repræsentanten formentlig henviser til i sin subsidiære påstand, omfatter den situation, hvor der er tale om afståelse af en ejendom, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug m.v., jf. vurderingslovens § 33, stk. 1. I denne situation skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, ikke medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste. Det er dog bl.a. en forudsætning herfor, at stuehuset har været anvendt til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele ejerperiode. Denne betingelse er ikke opfyldt i den foreliggende sag, hvor det er oplyst, at ejendommen kun har været anvendt til sommerbolig.
Det er i øvrigt SKATs vurdering, at den foreliggende sag ikke kan sammenlignes med den situation, der er beskrevet i Landsskatterettens kendelse ovenfor, hvor der er tale om afståelse af en ejendom, hvis bygninger udelukkende havde været anvendt til private formål i ejertiden (herunder helårsbeboelse), medens jordtilliggendet på ca. 4,5 ha havde været bortforpagtet for 4.800 kr. pr år.
SKAT indstiller, at spørgsmålet besvares med et nej, idet fortjenesten er skattepligtig efter § 1 i ejendomsavancebeskatningsloven.
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet er enig i indstillingen og begrundelsen.
Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode
Svaret er bindende for skattemyndighederne i 5 år.