Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 1998

Kapitalindkomst

Skatteankenævnet har anset fortjeneste ved salg af ejendommen A for skattepligtig i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1 - 77.393 kr.

Landsskatteretten anser fortjenesten på 77.393 kr. ved salg af ejendommen A for skattefri, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Genoptagelse for Landsskatteretten

Landsskatteretten stadfæstede ved kendelse af 21. november 2002 skatteankenævnets afgørelse.

Sagen er efter anmodning fra klagerens repræsentant optaget til fornyet behandling af retten i henhold til skattestyrelseslovens § 29, stk. 1.

Sagens oplysninger

Ved skøde af 7. september 1995 købte klageren ejendommen A  med overtagelsesdato 1. oktober 1995 af sin mor for en kontant købesum på 233.000 kr., eller 248.752 kr. inkl. handelsomkostninger.

Ved købsaftale af 4. februar 1998 solgte klageren ejendommen med overtagelsesdato 1. april 1998 for en kontant salgssum på 549.930 kr., eller 489.703 kr. ekskl. handelsomkostninger.

Ejendommen, der har et vurderet areal på 44.459 m², har i hele klagerens ejertid været vurderet som en landbrugsejendom med ejerboligfordeling i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 1, jf. stk. 4. Ejendomsværdien, ejerboligværdien og grundværdien var pr. 1. januar 1998 ansat til henholdsvis 450.000 kr., 254.000 kr. og 66.200 kr.

Ifølge oplysningerne i BBR-registeret er der på ejendommen et stuehus opført i 1900 med et beboet areal på 68 m², 2 landbrugsbygninger opført i 1900 og 1954 med et erhvervsareal på henholdsvis 39 m² og 61 m² samt et udhus opført i 1900 på 25 m².

Klageren har været tilmeldt folkeregisteret på adressen i perioden fra 6. juli 1995 til 15. november 1997. Hans mor har været tilmeldt folkeregisteret på adressen indtil sin død den 10. januar 1997, og hans bror har været tilmeldt folkeregisteret på adressen i perioden fra 1. december 1991 til 1. december 1997.

Klageren har oplyst, at ejendommen A, i ejertiden blev anvendt til privat bolig for ham, hans mor og hans bror. Efter moderens død den 10. januar 1997 besluttede han i efteråret 1997 at sælge ejendommen, og der blev i oktober/november 1997 indgået en formidlingsaftale med en ejendomsmægler om salg af ejendommen. Ved købsaftale af 21. oktober 1997 købte han en ideel andel på 50% af ejendommen B, med overtagelsesdato 15. november 1997, og han flyttede derfor fra ejendommen A, til ejendommen B, den 15. november 1997. Han har således beboet stuehuset i perioden fra 6. juli 1995 til 15. november 1997. Hans bror fik oprindeligt lov til at blive boende i ejendommen A,  indtil ejendommen blev solgt, men på grund af misligholdelse blev broderen ved hjælp af en advokat efterfølgende udsat af ejendommen. Broderen fraflyttede ejendommen på et tidspunkt i perioden fra 15. november 1997 til 1. april 1998.

Om anvendelsen af ejendommens driftsbygninger har klageren oplyst, at der er tale om en staldbygning på 39 m² opført i 1900, en ladebygning på 61 m² opført i 1954 og et udhus på 25 m² opført i 1900. Driftsbygningerne har ikke været anvendt landbrugsmæssigt eller i øvrigt erhvervsmæssigt i hans ejertid, og han har som følge heraf ikke afskrevet på driftsbygningerne.

Klageren har om anvendelsen af ejendommens jordtilliggende oplyst, at 25% af arealet på ca. 4,5 ha har været fredet siden 1932/33, og at jorden i ejerperioden har været bortforpagtet til en nabo for 4.800 kr. pr. år.

Klageren har i ejerperioden selvangivet lejeværdi af egen bolig beregnet på grundlag af stuehusets værdi.

På klagerens forespørgsel af 19. september 2001 har Amtet, Teknik og Miljø, i brev af 24. september 2001 udtalt, at der ikke kan forventes tilladelse efter planlovens § 35 til udstykning af ejendommen i parceller til selvstændig bebyggelse til beboelses- og/eller erhvervsformål.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har anset fortjeneste ved salget af ejendommen A, for skattepligtig i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1. Fortjenesten er opgjort således:

Avance ved salg af en ejendom, der er vurderet som landbrug, men benyttet som privat bolig, skal beskattes efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, hvorefter den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, ikke medregnes i avanceopgørelsen. Lovbestemmelsen henviser direkte til vurderingslovens § 33, stk. 1. Det er således den vurderingsmæssige status på salgstidspunktet, der er afgørende. Ejendommen var på salgstidspunktet vurderet med benyttelseskode 05 (bebygget landbrug). Ejendommen er derfor ikke omfattet af fritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at fortjenesten på 77.393 kr. ved salget af ejendommen er skattefri, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Klageren blev ved Landsskatterettens kendelse af 21. november 2002 anset for skattepligtig i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1 af fortjenesten på 77.393 kr. ved salget af ejendommen. Landsskatterettens kendelse er begrundet i ejendommens vurderingsmæssige status på salgstidspunktet, hvor ejendommen var vurderet som landbrug med benyttelseskode 05.

Det fremgår af Østre Landsrets dom af 30. januar 2002, offentliggjort i TfS 2003.137, at Skatteministeriet tog bekræftende til genmæle over for sagsøgers påstand om, at avance ved salg af en ejendom, der på afståelsestidspunktet var vurderet som en landbrugsejendom, var skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Baggrunden for Østre Landsrets dom af 30. januar 2002, TfS 2003.137, er kommenteret af departementet i TfS 2003.148 og SKM2003.11.DEP. Skatteministeriet har herved bl.a. anført, at lovgrundlaget og forarbejderne hertil ikke støtter en fortolkning af bestemmelsen, hvorefter en ejendoms vurderingsmæssige status på afståelsestidspunktet er eneafgørende for, om avancen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8 eller § 9.

Ejendommen har ikke i klagerens ejertid været anvendt til landbrugsdrift, og omfatter kun 4,5 ha, hvorfra der ikke kan udstykkes til beboelse.

Ejendommens benyttelseskode burde under hensyn til det oplyste om ejendommens anvendelse have været ændret fra 05 (landbrug) til 01 (beboelse) allerede ved vurderingen pr. 1. januar 1996 efter klagerens overtagelse af ejendommen i efteråret 1995.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. lovens § 8, stk. 1.

Ved salg af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug m.v., jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, gives der et fradrag i den opgjorte fortjeneste, såfremt afståelsen omfatter stuehuset, jf. lovens § 9, stk. 1.

Det afgørende tidspunkt i relation til bedømmelsen af, om en ejendom er et en- eller tofamilieshus m.v. som nævnt i § 8, stk. 1, eller en landbrugsejendom som nævnt i § 9, stk. 1, er afståelsestidspunktet, jf. herved Vestre Landsrets dom af 20. februar 2002, refereret i Tidsskrift for Skatter og Afgifter 2002.337 og SKM2002.204.VLR.

Ejendommens vurderingsmæssige status på afståelsestidspunktet er ikke afgørende for, om ejendommen er omfattet af lovens § 8, stk. 1, eller af § 9, stk. 1. Det afgørende er derimod, om det kan bevises, at ejendommen på afståelsestidspunktet ikke længere blev benyttet til landbrug men til beboelse, jf. herved Østre Landsrets dom af 30. januar 2002, refereret i Tidsskrift for Skatteret 2003.137 og kommenteret af Skatteministeriet i Tidsskrift for Skatteret 2003.148.

Klageren har godtgjort, at ejendommen A, på afståelsestidspunktet ikke blev benyttet til landbrug men til beboelse, og ejendommen er derfor et enfamilieshus m.v. som nævnt i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Der er herved henset til, at driftsbygningerne ikke har været anvendt landbrugsmæssigt eller erhvervsmæssigt i øvrigt i klagerens ejertid, og at klageren som følge heraf ikke har afskrevet på driftsbygningerne. Stuehuset og samtlige driftsbygninger blev anvendt til beboelse og hermed forbundne private formål til umiddelbart forud for afståelsestidspunktet. Told- og Skattestyrelsen har endvidere udtalt, at ejendommens benyttelseskode burde have været ændret til 01 (beboelse) allerede ved vurderingen pr. 1. januar 1996 efter klagerens overtagelse af ejendommen i efteråret 1995. Ejendommen har derfor haft karakter af et enfamilieshus i ejendomsavancebeskatningslovens forstand på salgstidspunktet.

Det findes ikke at kunne føre til et andet resultat, at klageren på afståelsestidspunktet bortforpagtede jordtilliggendet for 4.800 kr. pr. år, idet ejendommen trods den landbrugsmæssige anvendelse af jorden alene har haft et jordtilliggende på ca. 4,5 ha og i øvrigt må antages i overvejende grad af have været anvendt til beboelsesmæssige formål.

Klageren har beboet stuehuset på ejendommen i perioden fra 6. juli 1995 til 15. november 1997 og dermed i en del af ejertiden. Som følge af ejendommens areal på mere end 1.400 m² har klageren indhentet en erklæring fra amtet om, at der ikke kan forventes meddelt tilladelse til udstykning fra ejendommen i parceller til selvstændig bebyggelse til beboelses- og/eller erhvervsformål. Klageren opfylder derfor også de øvrige betingelser i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, for at fortjenesten ved salget af ejendommen er skattefri.

Fortjenesten på 77.393 kr. ved salget af ejendommen A, er derfor skattefri i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.