Spørgsmål:

1. Er salget af samtlige aktier i selskabet A A/S, som besidder en byggegrund med projektbeskrivelse mv., fritaget for moms jf. momsloven § 13, stk. 1, nr. 11, litra e), og dermed ikke omfattet af momspligten i § 13, stk. 1, nr. 9, litra b)
2. Hvis det har betydning for besvarelse af spørgsmål 1, om selskabet i fremtiden vil opføre boligerne med henblik på salg eller udlejning ønskes følgende afklaret: Bliver overdragelsen af aktiekapitalen, jf. spørgsmål 1, omfattet af momspligt, hvis selskabet opfører etape 2 af byggeprojektet med henblik på salg som ejerlejligheder?
3. Bliver overdragelsen af aktiekapitalen, jf. spørgsmål 1, omfattet af momspligt, hvis selskabet opfører etape 2 af byggeprojektet med henblik på momsfri udlejning?

Svar:

1. Se begrundelsen
2. Nej
3. Nej

Beskrivelse af de faktiske forhold

Oplysninger om spørger:

Spørgers hovedaktivitet er udlejning af erhvervsejendomme. Der ud over ejer selskabet 50 % af aktierne i selskabet A A/S. Den resterende del af aktiekapitalen i A A/S er ligeligt fordelt mellem to investorer.

A A/S har til formål at købe, udvikle, udleje og sælge fast ejendom og dermed knyttet og beslægtet virksomhed.

A A/S ejer et jordstykke. Tilknyttet jorden er en byggeret på i alt 9.000 m2. Selskabet har opført og solgt 1. etape af ejendommen - dels en ejendom på 5 etager og dels en på 7 etager. I de to ejendomme, der er opført, er der sket udstykning til 8 ejerlejligheder, hvor der er et lejemål i hver af de 7 ejerlejligheder og en ejerlejlighed med 23 lejemål, som er solgt til en andelsbolig forening.

Alle lejligheder i den del af projektet, der er opført, er solgt før 1. januar 2011.

Selskabet er således i besiddelse af den resterende del af grunden, hvor der en byggeret på 6.000 m2 tilbage, hvor 2. etape af byggeriet skal opføres. Den sidste ejendom, som skal opføres, er på 12 etager.

Oplysninger om den påtænkte disposition:

Hele aktiekapitalen i A A/S påtænkes solgt til én ny investor, som således kommer til at eje 100 % af aktierne.

Selskabet skal fortsætte med at opføre 2. etape af byggeprojektet. Garantiforpligtelsen vedrørende etape 1 overtages af et andet selskab inden aktierne i A A/S overtages af en ny investor.

Den nye køber af aktierne har ikke besluttet, om selskabet skal sælge de enkelte lejligheder eller udleje lejlighederne. Det vil være Selskabet - A A/S - der har den fulde dispositionsret over boligerne.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Henvisning til lovgivning:

Momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, fritager levering af fast ejendom for moms. Levering af ny fast ejendom og byggegrunde er imidlertid momspligtigt. Momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e, fritager transaktioner vedrørende værdipapirer.

Bestemmelserne har følgende ordlyd:

§ 13, stk. 1,

Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

(...)

9) Levering af fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke:

a) Levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord

b) Levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund.

(...)

11) Følgende finansielle aktiviteter:

(...)

e) Transaktioner, herunder forhandlinger, med undtagelse af forvaring og forvaltning, i forbindelse med værdipapirer, bortser fra varerepræsentativer og dokumenter, der giver bestemte rettigheder, herunder brugsrettigheder, over fast ejendom, samt andele og aktier, når besiddelsen heraf retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over en fast ejendom eller en del af en fast ejendom.

Momsbekendtgørelsen (BEK nr. 663 af 16. juni 2006 med efterfølgende ændringer), bestemmer, at overdragelse af andele og aktier skal anses for at være levering af en byggegrund, når besiddelsen heraf retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over en byggegrund.

Bestemmelsen har følgende ordlyd:

§ 39 c, stk. 4. Overdragelse af andele og aktier, når besiddelsen heraf retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over en byggegrund, anses for at være levering af en byggegrund.
Vores argumentation:

Overdragelse af visse rettigheder over fast ejendom sidestilles med overdragelse af fast ejendom.

I henhold til momsbekendtgørelsens § 39 c, stk. 4, anses overdragelse af andele og aktier for at være levering af en byggegrund, når besiddelsen af aktierne m.v. retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over den faste ejendom.

Ifølge praksis omfatter de tilfælde af overdragelse af andele og aktier, som er omfattet af momspligten, og dermed udgør levering i momslovens forstand af en ny bygning eller af en byggegrund, overdragelse af andele og aktier, der giver besidderen af andelen m.v. en eksklusiv brugsret til en bestemt fast ejendom eller en del heraf.

Overdragelse af andele og aktier, der ikke medfører en overdragelse af særlige rettigheder over fast ejendom, er ikke omfattet. Det gælder selvom overdragelsen vedrører samtlige aktier m.v. i et selskab, hvis eneste formål er at eje og drive ejendommen.

Således har Skatterådet i SKM2010.749.SR bekræftet, at der ikke skal opkræves moms ved salget af samtlige anparter i et ejendomsselskab efter 1. januar 2011, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

Spørger ejer alle anparter i et ejendomsselskab, ejendomsselskabet er eneejer af flere ejendomme. Skatterådet fandt efter en konkret vurdering, at der ikke foreligger salg af fast ejendom, når spørgeren sælger samtlige anparter i ejendomsselskabet. Det er tillagt vægt, at en eventuel køber ved besiddelsen af anparterne ikke vil opnå en eksklusiv brugsret til ejendommene.

Endvidere fastslog Skatterådet i SKM2011.133.SR, at salg af samtlige aktier i et selskab, som udelukkende indeholder en ejendom, der er opført i 2011, skal betragtes som et momsfrit salg af aktier, hvormed det ikke er omfattet af momspligten for levering af fast ejendom. Skatterådet lagde til grund, at den eksklusive brugsret til ejendommen, fortsat tilkom selskabet, efter salget, og ikke køber, der er i besiddelse af aktierne.

Det er jf. ovenstående således vores opfattelse, at salget af samtlige aktier i A A/S også skal anses for et momsfrit aktiesalg, idet den nye aktionær ikke opnår en eksklusiv brugsret over selskabets byggegrund og den tilhørende byggeret.

Bestemmelserne om momspligt ved overdragelse af rettigheder beskriver, at overdragelsen af rettigheder kun skal anses for momspligtig levering af fast ejendom, når ejeren af aktierne opnår en eksklusiv brugsret til selskabets ejendom. Der er således ikke fastsat betingelser om, hvorledes selskabet anvender den faste ejendom.

Derfor er det vores opfattelse, at overdragelse af selskabets aktier til en ny investor, der bliver eneaktionær, er momsfrit, uanset om selskabet efter opførelsen af etape to vælger at sælge lejlighederne med moms eller udleje lejlighederne momsfrit.

Til brug for SKATs vurdering kan vi endvidere afslutningsvis henvise til et ikke offentliggjort bindende svar J nr. 11-061808, hvor SKAT har bekræftet, at salget af aktierne er omfattet af Momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e og der med fritaget for moms.

Dette begrunder, at det er vores opfattelse, at der skal svares nej til spørgsmål 2 og 3.

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at salget af aktierne i A A/S, som besidder en byggegrund med projektbeskrivelse mv., fritaget for moms jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e), og dermed ikke omfattet af momspligten i momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b).

Lovgrundlag

Momslovens § 3, stk. 1:

Afgiftspligtige personer er juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed.

Momslovens § 13, stk. 1:

Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

(...)

9) Levering af fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke:

a) Levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord.

b) Levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund.

(...)

11) Følgende finansielle aktiviteter:

e) Transaktioner, herunder forhandlinger, med undtagelse af forvaring og forvaltning, i forbindelse medværdipapirer bortset fra varerepræsentativer og dokumenter, der giver bestemte rettigheder, herunder brugsrettigheder, over fast ejendom, samt andele og aktier, når besiddelsen heraf retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over en fast ejendom eller den del af en fast ejendom.

(...)

Momsbekendtgørelsen:

§ 39 a: Ved begrebet bygning i lovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra a, forstås grundfaste konstruktioner, som er færdiggjorte til det formål, de er bestemt til. Levering af dele af en sådan bygning anses ligeledes for at være levering af en bygning.

Stk. 2. En bygning, jf. stk. 1, er ny, inden første indflytning. En bygning er også ny på dagen for første levering efter indflytning, hvis leveringen sker mindre end fem år efter dagen for bygningens færdiggørelse. Ved anden og efterfølgende leveringer, der sker inden for fem år fra bygningens færdiggørelse, er bygningen også ny, hvis leveringen sker inden bygningen har været i brug ved indflytning i en periode på 2 år, og første levering er omfattet af momslovens § 29.

[...]

Stk. 5. Overdragelse af andele og aktier, når besiddelsen heraf retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord, anses for at være levering af en ny bygning med evt. tilhørende jord."

§ 39 c: "Ved en byggegrund i lovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, forstås et ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger, jf. § 39 a, stk. 1.

[...]

Stk. 4. Overdragelse af andele og aktier, når besiddelsen heraf retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over en byggegrund, anses for at være levering af en byggegrund."

Praksis

SKM2010.749.SR

Skatterådet bekræfter, at der ikke skal opkræves moms ved salget af samtlige anparter i et ejendomsselskab efter 1. januar 2011, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

Spørger ejer alle anparter i et ejendomsselskab, ejendomsselskabet er eneejer af flere ejendomme.

Skatterådet fandt efter en konkret vurdering, at der ikke foreligger salg af fast ejendom, når spørgeren sælger samtlige anparter i ejendomsselskabet. Det er tillagt vægt, at en eventuel køber ved besiddelsen af anparterne ikke vil opnå en eksklusiv brugsret til ejendommene.

SKM2011.133.SR

Skatterådet bekræfter, at spørgers salg af samtlige aktier i et selskab, som udelukkende indeholder en i 2011 opført ejendom, skal betragtes som momsfrit salg af aktier, og derfor ikke er omfattet af de nye bestemmelser vedrørende moms ved salg af fast ejendom.

Begrundelse

For at kunne besvare det stillede spørgsmål, må det indledningsvis afgøres, hvorvidt der er tale om salg af aktier eller om der tale om overdragelse af rettigheder til fast ejendom.

Det fremgår af momsbekendtgørelsen, at overdragelse af andele og aktier, når besiddelsen heraf retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over en ny bygning med tilhørende jord eller en byggegrund, er at anse som at være levering af en ny bygning med eventuel tilhørende jord eller en byggegrund.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at de tilfælde af overdragelse af andele og aktier der kan udgøre en levering af en ny bygning eller byggegrund mv. i momslovens forstand, omfatter overdragelse af andele og aktier, der giver besidderen af andelen mv. en eksklusiv brugsret til en fast ejendom.

Det beror på en konkret vurdering af de faktiske omstændigheder i hvert enkelt tilfælde, hvornår overdragelsen af andele og aktier udgør levering af fast ejendom.

Som udgangspunkt anses salg af aktier i et aktieselskab, hvori indgår aktiver i form af fast ejendom, ikke for salg af fast ejendom.

Efter en konkret vurdering finder Skatteministeriet ikke, at der i den foreliggende sag er tale om overdragelse af fast ejendom. Skatteministeriet har lagt vægt på, at det fortsat er selskabet A A/S der ejer og har rettigheder til den faste ejendom, uanset salg af aktierne i selskabet.

Det skal herefter afgøres, hvorvidt der med salget af aktierne er tale om økonomisk virksomhed, der er omfattet af momslovens anvendelsesområde, jf. momslovens § 3.

Det fremgår af den Juridiske Vejledning 2012-1, afsnit D.A.5.11.8.5, at EU-domstolen ved flere lejligheder har udtalt, at hverken erhvervelse, besiddelse eller afhændelse af selskabsandele i sig selv udgør økonomisk virksomhed. Som begrundelse herfor har domstolen anført, at det forhold, at der erhverves kapitalinteresser i virksomheder, ikke i sig selv er en udnyttelse af et gode med henblik på opnåelse af varige indtægter, idet et eventuelt udbytte, som kapitalandelen afkaster, kun er en følge af ejendomsretten til godet.

Når erhvervelse af andele ikke i sig selv udgør en økonomisk virksomhed i sjette direktivs forstand, gælder det samme for virksomhed, der består i at afhænde sådanne andele.

Når transaktionerne ikke udgør økonomisk virksomhed, så falder transaktionerne udenfor momslovens anvendelsesområde. En momsfritagelse er derfor ikke aktuel, idet transaktionerne ikke er momspligtige.

Erhvervelse, besiddelse eller afhændelse af selskabsandele kan imidlertid i særlige tilfælde udgøre økonomisk virksomhed. Det er f.eks. tilfældet, når de foretages inden for rammerne af en kommerciel fondshandelsvirksomhed, for at gennemføre et direkte eller indirekte indgreb i administrationen i de virksomheder, hvori der besiddes en kapitalinteresse, eller de ligger i direkte, permanent og nødvendig forlængelse af den afgiftspligtige virksomhed, som den pågældende i øvrigt udøver.

Når en af disse betingelser er opfyldt, så er der tale om økonomisk virksomhed, og transaktionerne er derfor omfattet af momsloven, men momsfritagne efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e.

Det fremgår af de faktiske oplysninger, at spørger, hvis hovedaktivitet består i udlejning af fast ejendom, agter at sælge sin aktieandel i selskabet A A/S, ligesom de øvrige aktiebesiddere i selskabet vil sælge deres aktier til samme køber.

A A/S bibeholder sine aktiver og forsætter driften uanset salget.

Det er på den baggrund Skatteministeriets opfattelse, at der er tale om salg af selskabsandele, der som udgangspunkt ikke udgør økonomisk virksomhed. Skatteministeriet finder endvidere ikke, at der med aktiesalget er tale om en virksomhed, der ligger i "direkte, permanent og nødvendig forlængelse af den afgiftspligtige virksomhed", som spørger i øvrigt driver.

Da der således ikke er tale om økonomisk virksomhed, er det Skatteministeriets opfattelse, at salget af aktierne i A A/S falder udenfor momslovens anvendelsesområde. Salget af aktierne er således ikke momspligtigt.

Da salget falder uden for momslovens anvendelsesområde, er det derfor hverken omfattet af momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b) eller nr. 11, litra e) vedrørende finansielle transaktioner.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "se begrundelsen".

Spørgsmål 2

Det ønskes bekræftet, at overdragelsen af aktiekapitalen i selskabet A A/S ikke bliver momspligtig uanset om selskabet opfører etape 2 af byggeprojektet med henblik på salg som ejerlejligheder.

Begrundelse

Idet der henvises til besvarelsen spørgsmål 1, er det Skatteministeriets opfattelse, at salget af aktierne i selskabet A A/S falder udenfor momslovens anvendelsesområde.

Skatteministeriet finder i den forbindelse ikke, at det gør nogen forskel, hvorledes det solgte selskab vælger at drive sin fortsatte virksomhed - idet det dog forudsættes, at selskabet fortsætter sin virksomhed.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 2 bevares med "nej - se begrundelsen".

Spørgsmål 3

Det ønskes bekræftet, at overdragelsen af aktiekapitalen, jf. spørgsmål 1, ikke bliver omfattet af momspligt, hvis selskabet opfører etape 2 af byggeprojektet med henblik på momsfri udlejning.

Begrundelse

Idet der henvises til det anførte ovenfor under spørgsmål 1 er det Skatteministeriets opfattelse, at salget af aktierne i selskabet falder udenfor momslovens anvendelsesområde.

Det ændrer efter Skatteministeriets opfattelse ikke herpå, at selskabet fortsætter det planlagte byggeprojekt med henblik på momsfri udlejning.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 2 bevares med "nej".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skatteministeriets indstilling og begrundelse.