Parter

A
(Advokat Leo Jantzen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/ Advokat Tim Holmager)

Afsagt af byretsdommer

Jytte Munkholm Hansen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen angår, hvorvidt en udlejningsejendom indeholder 2 eller 3 lejligheder i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

Under sagen har sagsøgeren, A, overfor sagsøgte, Skatteministeriet, nedlagt påstand om, at sagen hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

I 2004 solgte sagsøgeren ejendommen ...1. SKAT lagde til grund at ejendomsavancen ved salg af ejendommen udgjorde 678.486 kr. mod selvangivet af sagsøgeren 220.234 kr. idet SKAT fandt, at ejendommen på salgstidspunktet var en udlejningsejendom med mere end 2 lejligheder. Denne afgørelse blev stadfæstet af Skatteankenævnet den 30. juni 2008.

Sagen blev indbragt for Landsskatteretten, der ved kendelse af 14. sep. 2009 stadfæstede Skatteankenævnets afgørelse. Landsskatterettens kendelse er vedhæftet dommen i kopi, hvortil henvises.

For så vidt angår de faktuelle oplysninger i sagen henvises til, hvad der er anført under sagens oplysninger i Landsskatterettens kendelse.

Forklaringer

Sagsøgeren har blandt andet forklaret, at han driver ejendomshandel og eksportvirksomhed. Ejendommen ...1 var en blandet erhvervs- og beboelsesejendom. Første salen var lejet ud til beboelse. Anden sal gjorde sagsøgeren selv brug af, mens tredje sal havde været lejet ud som enkeltværelser. På salgstidspunktet var tredje sal lejet ud til én person. idet der havde været problemer i forbindelse med værelsesudlejningen, idet en mandlig lejer efter en kvindelig lejers opfattelser blandt andet ikke gjorde ordentligt rent, hvilket gav anledning til klager. Sagsøgeren fandt det derfor mest hensigtsmæssigt kun at have en lejer på tredje sal. Hele tredje sal bortset fra et aflangt loftsrum var udlejet. Sagsøgeren husker ikke, hvornår han gik over til kun at have én lejer.

IT har blandt andet forklaret, at hun er regnskabsassistent. Hun bor i ...2. Medio 2002, hvor hun flyttede hjemmefra, lejede hun tredje salen på ...1. Hun havde set lejemålet annonceret til udleje i ugeposten. Der var tale om en stor lejlighed. Hun boede i lejligheden i ca. 2 år. Indretningen var som i en almindelig lejlighed. Når hun ikke var hjemme, låste hun både ind til værelserne og til køkkenet. Det er korrekt, at der var et loftsrum, der ikke var omfattet af lejemålet. Der var bare åbent ind til rummet, hvor der var noget opmagasineret. Hun har kun oplevet én gang, hvor der har været nogen oppe på loftsrummet. Vidnet betragtede lejemålet som et helt almindeligt hjem, og hun var glad for at bo der.

Parternes synspunkter

Sagsøgerens anbringender er sålydende

"...

Til støtte for den nedlagte påstand, gøres det gældende

at ejendommen på afståelsestidspunktet må anses for en ejendom, der indeholder to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttet erhvervsmæssigt hvorfor opgørelsen af ejendomsavancen skal ske efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1 .

..."

Sagsøgtes anbringender er sålydende

"...

Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det overordnet gældende, at fortjenesten ved salg af ejendommen ikke er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9.

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af ejendomme, der indeholder én eller to selvstændige lejligheder, under visse betingelser - i et vist omfang - kan ske skattefrit.

Udgangspunktet er i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at ejendomsavance er skattepligtig. Lovens § 9, stk. 1, udgør en undtagelse hertil.

Sagsøgeren har bevisbyrden for, at betingelserne for skattefrihed er opfyldt, og denne bevisbyrde er ikke løftet.

Der er enighed om. at både ejendommens 1. og 2. sal udgjorde selvstændige lejligheder.

Det afgørende i sagen er således, hvorvidt 3. sal udgjorde en selvstændig lejlighed.

Det gøres gældende, at lejligheden på 3. sal på afståelsestidspunktet udgjorde en selvstændig lejlighed i § 9, stk. 1.´s forstand.

Til støtte herfor henvises der navnlig til

at	lejligheden på 3. sal indeholdt eget køkken, jf. herved Ligningsvejledningen, Erhvervsdrivende. 2010-1, afsnit E.J.1.1.,
at	lejligheden ifølge lejekontrakten var udlejet som en lejlighed på ca. 50 kvm, bestående af stue, soveværelse, gang, køkken og bad (bilag B)
at	lejeren modtog boligstøtte hvilket i henhold til lov om individuel boligstøtte § 9, stk. 1, kun ydes til støtte for en bolig, som er forsynet med køkken med indlagt vand og forsvarligt afløb for spildevand (lejlighed)
at	de 3 lejligheder i ejendommen i flere perioder har været anvendt af 3 forskellige husstande, og
at	alle 3 lejligheder havde egen adgang fra ejendommens trappeopgang.

Det afgørende for vurderingen er den faktiske anvendelse og indretning af ejendommen på afståelsestidspunktet, jf. f.eks. Højesterets dom i SKM2003.91.HR. Det kan på baggrund af oplysningerne om tilmelding til folkeregistret på 3. sal dog lægges til grund, at lejligheden i en årrække har været udlejet til én husstand ad gangen.

De som bilag 4 fremlagte lejekontrakter af ældre dato er uden relevans for sagen. Den omstændighed, at værelserne i lejligheden på 3. sal mange år tidligere måtte have været udlejet enkeltvis, er uden betydning.

Den skattemæssige vurdering af ejendommen (bilag 5) er uden betydning for vurderingen af, om ejendommen indeholder 3 selvstændige lejligheder i ejendomsavancebeskatningsloven § 9, stk. 1 ´s forstand, jf. SKM2005.233.ØLR. I denne dom anså Østre Landsret - uanset den skattemæssige vurdering af ejendommen som en ejendom med 2 lejligheder - et loft på 2. sal på kun 40 kvm for en selvstændig lejlighed.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Af de grunde, som Landsskatteretten har anført, hvilke grunde yderligere bestyrkes af den forklaring IT har afgivet, kan retten tilslutte sig Landsskatterettens vurdering, om at ejendommen på salgstidspunktet indeholdt mere end to lejligheder. Sagsøgtes frifindelsespåstand tages derfor til følge.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t  

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Inden 14 dage skal sagsøgeren til dækning af sagsøgtes udgift til advokat bistand betale 25.000 kr. samt til dækning af udarbejdelse af materialesamling 356,25 kr. Begge beløb inkluderer moms.