Indhold

Dette afsnit beskriver reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven for jordombytning som led i en jordfordelingssag eller som led i en ekspropriation.

Afsnittet indeholder:

Definition: Jordombytning
Regel
Antal ejere og ejendomme
Anskaffelsessummen mv.
Ekspropriation
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Definition: Jordombytning

Ved jordombytning forstås, at ubebyggede arealer ombyttes som led i en jordfordelingssag efter jordfordelingsloven eller i forbindelse med en ekspropriation efter lov om fremgangsmåden ved ekspropriation af fast ejendom, lov om offentlige veje eller lov om planlægning.

Regel

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom ved jordombytning er som udgangspunkt omfattet af de generelle regler om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom i ejendomsavancebeskatningsloven. Jordombytning sidestilles derfor med afståelse ved salg af fast ejendom efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Se EBL § 1.

Ejeren kan dog forlange, at der ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste ved jordombytning i en jordfordelingssag mv. skal ses bort fra den afståelse af et ubebygget areal, der efter værdiforholdene på tidspunktet for jordombytningen modsvares af et modtaget ubebygget areal. Det gælder dog kun, når nærmere angivne betingelser er opfyldte. Se EBL § 7, stk. 1.

Betingelserne er, at jordombytningen sker som led i en

jordfordelingssag efter lov om jordfordeling og offentligt køb og salg af fast ejendom til jordbrugsmæssige formål m.m. (jordfordelingsloven)
ekspropriation efter lov nr. 186 af 4. juni 1964 om fremgangsmåden ved ekspropriation af fast ejendom. Se LBK nr. 1161 af 20. nov. 2008
ekspropriation efter lov om offentlige veje, eller
ekspropriation efter lov om planlægning.

Reglerne om skattefritagelse ved jordombytning står i EBL § 7, stk. 1.

Bemærk

Hvis der som led i en jordombytning af arealer udbetales et kontant vederlag til en ejer, der afstår et areal, fordi det afståede areal er mere værd end det tilbyttede areal, indgår den del af det afståede areal, der svarer til det modtagne kontantvederlag, ikke i den skattefri jordombytning efter EBL § 7, stk. 1. Fortjenesten ved afståelsen af det overskydende areal beskattes efter de almindelige regler i ejendomsavancebeskatningsloven. Se SKM2013.382.SR.

Se mere herom nedenfor i dette afsnit.

Antal ejere og ejendomme

Reglerne gælder uanset antallet af ejere, der er omfattet af jordombytningen. Reglerne gælder også, selv om der for den enkelte ejer er tale om, at det afståede og det modtagne areal ikke vedrører samme landbrugsejendom. Se TfS 1988, 526 LR.

Bemærk

Ejeren skal selv forlange det over for Skattestyrelsen, hvis reglerne om jordombytning skal anvendes.
Anvendelsen af de særlige regler for jordombytning i ejendomsavancebeskatningsloven er frivillig. Se SKM2003.50.LSR og SKM2013.382.SR.
Skattefritagelsen er imidlertid ikke definitiv, fordi beskatningen blot er udskudt indtil det tidspunkt, hvor arealet, der er erhvervet (tilbyttet) ved jordfordelingen, bliver afstået.

Anskaffelsessummen mv.

Når det erhvervede (tilbyttede) areal senere afstås, skal der opgøres en anskaffelsessum for arealet.

Der tages udgangspunkt i, at værdien af det erhvervede areal på det tidspunkt, hvor jordombytningen fandt sted, blev modsvaret af værdien af det afgivne areal. Anskaffelsessummen for det erhvervede (tilbyttede) areal opgøres derfor, som om det var erhvervet på samme tidspunkt og for samme beløb som det i sin tid afgivne areal.

Udgifter til vedligeholdelse og forbedring, der inden jordombytningen er betalt vedrørende det i sin tid afgivne areal, kan tillægges den skattepligtige anskaffelsessum efter reglerne i EBL i § 5, stk. 2.

Det afståede areal er mindre værd end det modtagne areal. Kontant vederlag.

Hvis ejeren ved en jordombytning afstår et areal, der er af mindre værdi end det areal, der erhverves (tilbyttes), og forlanger bestemmelsen i EBL § 7, stk. 1, anvendt, undgår ejeren, at den fortjeneste, der opnås ved denne afståelse, bliver medregnet til den skattepligtige indkomst i ombytningsåret.

Hvis ejeren i forbindelse med ombytningen betaler et kontant vederlag, er det fordi, værdien af det tilbyttede (modtagne) areal er større end værdien af det/de afgivne arealer.

Skattefritagelsen efter EBL § 7, stk. 1, omfatter imidlertid kun fortjeneste ved bytning af et eller flere arealer, hvis samlede værdi svarer til værdien af det tilbyttede areal.

Når værdien af det tilbyttede areal er større end værdien af afgivne arealer, kan anskaffelsessummen for det tilbyttede areal efter Skattestyrelsens opfattelse derfor opgøres således:

Anskaffelsessum for tilbyttet areal = anskaffelsessummen for afgivne arealer + (værdien af tilbyttet areal - afståelsessummen for afgivne arealer). Se SKM2013.382.SR.

Eksempel: Opgørelse af anskaffelsessum for tilbyttet areal

En ejer afgiver som led i en jordombytning et ubebygget areal til en værdi af 500.000 kr. og modtager i stedet et ubebygget areal til en værdi af 2.600.000 kr. Da værdien af det modtagne areal overstiger værdien af det afståede areal, skal ejeren yderligere indbetale et kontant beløb på 2.100.000 kr. for det tilbyttede areal.

Det afståede areal er oprindeligt erhvervet for 300.000 kr.

Anskaffelsessummen for det tilbyttede areal udgør herefter:

300.000 kr. + (2.600.000 kr. - 500.000 kr.) = 2.400.000 kr.

Det afståede areal er mere værd end det modtagne areal. Kontant vederlag

Hvis ejeren ved jordombytningen afstår et areal, der er af større værdi end det erhvervede (tilbyttede) areal, og ejeren derfor også modtager et kontant vederlag som led i jordombytningen, gælder der særlige regler, da skattefritagelsen efter EBL § 7, stk. 1, kun omfatter fortjeneste ved bytning af et eller flere arealer, hvis samlede værdi svarer til værdien af tilbyttede arealer. Se SKM2013.382.SR.

Det er herefter kun den del af værdien af det afståede areal, der svarer til værdien af det modtagne areal, der indgår i skattefritagelsen efter EBL § 7, stk. 1.

Den fortjeneste, der kan opgøres på baggrund af værdien af den resterende del af det afståede areal skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter de almindelige regler i ejendomsavancebeskatningsloven.

Ved opgørelsen af fortjenesten på den resterende del af arealet, der ikke indgår i jordombytningen efter EBL § 7, stk. 1, anses forskellen mellem værdien af det afgivne og værdien af det erhvervede (tilbyttede) areal (svarende til det kontante vederlag) som afståelsesvederlag for dette areal.

Anskaffelsessummen for det resterende areal opgøres i denne forbindelse med udgangspunkt i anskaffelsessummen for hele det afståede areal:

Anskaffelsessummen for hele arealet opgøres først efter reglerne i EBL § 4, § 5 og § 5 A.

Anskaffelsessummen for det resterende areal udgør herefter:

Den regulerede anskaffelsessum for hele arealet minus

værdien af det modtagne areal x anskaffelsessummen for det afgivne areal
værdien af det afgivne areal

Eksempel: Opgørelse af den skattepligtige fortjeneste ved jordombytning.

En ejer afgiver som led i en jordombytning et ubebygget areal til en samlet værdi af 900.000 kr. og modtager i stedet et ubebygget areal til en værdi af 600.000 kr. og et kontant vederlag på 300.000 kr. Den opgjorte anskaffelsessum for det afgivne areal er 540.000 kr.

Forlanger ejeren, at bestemmelsen i EBL § 7, stk. 1 skal anvendes, er det kun den del af værdien af det afståede areal, der svarer til værdien af det modtagne areal, der indgår i skattefritagelsen efter EBL § 7, stk. 1.

Fortjenesten opgjort på baggrund af værdien af den resterende del af det afståede areal skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter de almindelige regler i ejendomsavancebeskatningsloven.

Afståelsesvederlag for det resterende areal:

900.000 kr. - 600.000 kr. = 300.000 kr.

Anskaffelsessum for det resterende areal:

540.000 kr. - 600.000 kr. x 540.000 kr. = 180.000 kr.

900.000 kr.

Fortjeneste til beskatning: 300.000 kr. - 180.000 kr. = 120.000 kr.

Anskaffelsessum for det afståede areal: 540.000 kr. - 180.000 kr. = 360.000 kr.

Ejendomme, erhvervet før den 19. maj 1993

Der gælder særlige regler for opgørelsen af anskaffelsessummen for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993. Se afsnit (C.H.2.1.9.4) om opgørelse af anskaffelsessummen for sådanne ejendomme.

For ejendomme, hvor der er sket jordombytning før den 19. maj 1993, skal anskaffelsessummen for det tilbyttede areal opgøres efter reglerne i EBL § 4, stk. 3.

Når anskaffelsessummen opgøres efter EBL § 4, stk. 3, 3. pkt., skal anskaffelsessummen for det tilbyttede areal opgøres, som om det var erhvervet på samme tidspunkt og for samme beløb som det areal, der i sin tid blev afgivet. Til denne anskaffelsessum kan lægges udgifter til vedligeholdelse og forbedring, der er betalt inden jordombytningen på det i sin tid afgivne areal, og tilsvarende udgifter, der er betalt på det tilbyttede areal inden den 1. januar 1993. De udgifter, som er nævnt i EBL § 5, stk. 2, 4.-7. pkt., skal ikke medregnes.

Bemærk

Ved anvendelse af reglerne i EBL § 7, stk. 1, i forbindelse med en jordombytning, kan der ikke også ske genanbringelse efter EBL § 6 A i den del af anskaffelsessummen for modtagne arealer, der modsvares af værdien af afståede arealer, der er omfattet af jordombytningen. Se SKM2009.623.SR.

Ekspropriation

Hvis jordombytning gennemføres ved ekspropriation, gælder reglerne om skattefritagelse i EBL § 11. Tilsvarende gælder, hvis en offentlig myndighed, der aktuelt kunne have eksproprieret arealerne til jordfordeling, i stedet erhverver arealerne til samme formål ved at indgå en frivillig aftale med ejeren om køb (ekspropriationssituation).

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.18.1) og efterfølgende afsnit om ekspropriationserstatninger mv.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsskatteretskendelser
LSRM 1981, 147 LSR	Reglen i EBL § 7, stk. 1 kunne ikke anvendes, hvor en gårdejer som led i ekspropriation af en gård med bygninger fik tilkendt en erstatning på 500.000 kr., fordi gårdejeren i stedet for erstatningen havde overtaget en anden bebygget ejendom og et jordtilliggende fra en tredje ejendom. Afslag.
Skatterådet og Ligningsrådet
SKM2013.771.SR	Skatterådet bekræftede, at fortjeneste ved afståelse af nogle jordarealer og pålæg af servitutter var skattefri efter bestemmelsen om ekspropriation i EBL § 11, stk. 1. Det var uden betydning, at vederlaget for det eksproprierede areal hovedsageligt bestod i værdien af et andet jordareal, som Spørger overtog som led i aftalen (jordfordeling). Skatterådet tog også stilling til opgørelsen af anskaffelsessummen ved et senere salg, herunder for det jordareal, der blev modtaget som led i ekspropriationen.
SKM2013.382.SR	Skatterådet bekræftede, at det er valgfrit at anvende de særlige regler i ejendomsavancebeskatningsloven om skattefritagelse (udskydelse af skatten) ved jordfordeling. Herudover bekræfter Skatterådet, at det er valgfrit, om en ejer ved afståelse af fast ejendom vil anvende reglerne om genanbringelse af fortjeneste eller om modregning af fortjeneste i tab ved afståelse af fast ejendom i tidligere indkomstår. Skatterådet godkender endvidere opgørelsen af anskaffelsessummerne ved anvendelse af henholdsvis reglerne om jordfordeling og genanbringelsesreglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
SKM2009.623.SR	Ved anvendelse af reglerne i EBL § 7, stk. 1, i forbindelse med en jordombytning, kan der ikke også ske genanbringelse efter EBL § 6 A i den del af anskaffelsessummen for modtagne arealer, der modsvares af værdien af afståede arealer, der er omfattet af jordombytningen.
TfS 1988, 526 LR	Ligningsrådet svarede ja til, at EBL § 7, stk. 1 kunne anvendes, uanset at det afståede og det modtagne areal ikke vedrørte samme landbrugsejendom.