Klagen vedrører ansættelsen af grundværdien.

Ejendommen er ved vurderingen pr. 1. januar 2001 af Vurderingsankenævnet ansat til:

Grundværdien for moderejendommen er specificeret således:

217 m² a 1.050 kr. (bebyggelsesprocent 375)

Landsskatterettens afgørelse

Den af Vurderingsankenævnet foretagne omberegning af grundværdien pr. 1. januar 2001 ophæves.

Sagens oplysninger

Ejendommen er en etageejerlejlighed til beboelse.

Grundværdien for moderejendommen er udregnet på grundlag af en bebyggelsesprocent på 375. Ved den oprindelige vurdering pr. 1. januar 2001 var grundværdien for moderejendommen udregnet på grundlag af en bebyggelsesprocent på 225.

Ved tillæg til kommuneplanen har X kommune i 2000/2001 fastlagt individuelle bebyggelsesprocenter for de enkelte ejendomme, og vurderingsmyndigheden har herefter i henhold til bestemmelserne i ejendomsbeskatningsloven som ændret ved lov nr. 1047 af 17. december 2002 omberegnet grundværdien.

Ejendommen er omfattet af kommuneplanens afsnit ”X bydel”, som blev endeligt vedtaget af byrådet i november 2000. Af byplanrammer –delområder - X bydel – Byggeblad for området fremgår, at den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat for hver enkelt ejendom, og af Register for X bydel fremgår, at den fremtidige bebyggelsesprocent for den omhandlede ejendom er fastsat til 375.

Kommunens tekniske forvaltning, har over for Landsskatteretten oplyst, at forvaltningen – med henblik på at få et korrekt og reelt billede af den enkelte ejendoms byggemuligheder – har gennemgået samtlige etageejendomme i byen, i alt ca. 2.600. Samtlige bygninger blev opmålt, og den enkelte bygnings genopførelsesret blev vurderet byplanmæssigt, hvorefter der blev beregnet en samlet bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom. Samtlige beregninger af de nye bebyggelsesprocenter blev for de enkelte bydele udmøntet i et tillæg til kommuneplanen, som blev vedtaget i byrådet. Herefter blev tillægget annonceret i dagspressen, jf. bestemmelserne i planloven, og havde en offentlighedsfase på godt 8 uger. Herefter blev indsigelserne behandlet og tillægget blev endeligt vedtaget igen i byrådet.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Den omberegnede grundværdi for moderejendommen er opgjort således:

217 m² a 1.050 kr. (bebyggelsesprocent 375)                           854.400 kr.

Den påklagede ejerlejligheds andel heraf                                   85.400 kr.

Nævnet anfører bl.a.:

Ejendomme i X kommune, som er vurderet ud fra etagemeterprincippet, har forud for vurderingen pr. 1. januar 2002 været vurderet ud fra en bebyggelsesprocent, som hovedsageligt har været fastlagt som et gennemsnit enten karrémæssigt eller gademæssigt. Byrådet har imidlertid besluttet at ansætte en individuel bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom. Dette er anført og godkendt i et tillæg til kommuneplanen. For nogle ejendomme har byrådets beslutning ført til en forhøjelse af bebyggelsesprocenten, for andre ejendomme har beslutningen ført til en nedsættelse.

Med hensyn til den d. 18. maj 2003 udsendte meddelelse om ”Omberegnet grundværdi 2001” kan oplyses, at der ikke er en ændring af den tidligere ansatte 2001-grundværdi, men alene en værdi, der skal anvendes i forbindelse med det vedtagne skattestop og dermed beregningsgrundlaget for grundskylden for skatteåret 2003.

Der henvises til lov nr. 1047 af 17. december 2002 om ændring af lov om beskatning af faste ejendomme m.m., hvorefter der skal ske en teknisk beregning af grundværdien pr. 1. januar 2001 (en loftsansættelse) for at finde frem til den værdi, grunden ville have haft med en bebyggelsesprocent på 375, der var gældende pr. 1. januar 2001.

Vurderingsankenævnet har i sagsfremstillingen citeret de relevante bestemmelser i ejendomsbeskatningslovens § 1, stk. 2 og vurderingslovens § 33, stk. 17

Ejerens påstand og argumenter

Repræsentanten klager  over den af kommunen vedtagne skat, der er forhøjet med en stigning på 66,47 % efter den 1. januar 2003, og deraf en yderligere stigning i ejendomsværdiskatten på 23,15 %.

Ovennævnte stigninger er fremkommet som følge af: ”ændring i ændrede planmæssige forhold for ejendommen”. Dette er dog ejerne af ejendommen ubekendt.

Da det ved lov er bekendtgjort, at skatter og afgifter ikke må stige i kroner og ører efter den 1. januar 2002, mener repræsentanten, at ovennævnte stigning er lovstridig.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Grundværdien udgør ifølge vurderingslovens § 13, stk. 1, grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen af de enkelte ejerlejligheders grundværdi foretages ifølge samme lovs § 16 A en fordeling af moderejendommens grundværdi efter de for ejerlejlighederne i ejendommen fastsatte fordelingstal.

Grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Der er ikke udarbejdet lokalplan for det pågældende område, og der foreligger ingen tidligere byplanvedtægt.

Vurderingsankenævnet har under henvisning til bestemmelsen i kommuneplantillægget vedrørende den påklagede ejendoms bebyggelsesprocent/planmæssige status pr. 1. januar 2002 omberegnet ejendommens grundværdi pr. 1. januar 2001 jf. §§ 1 og 2 i lov nr. 1047 af 17. december 2002 om ændring af lov om beskatning af faste ejendomme og lov om vurdering af landets faste ejendomme (loft over grundlaget for beregning af kommunal grundskyld), jf. ejendomsbeskatningslovens § 1, stk. 2 og 4, og vurderingslovens § 33, stk. 17.

Vedtagelsen af kommuneplantillægget - med fastsat bebyggelsesprocent 375 og den som følge heraf foretagne omberegning af vurderingen pr. 1. januar 2001 - har medført, at grundværdien for den påklagede ejendom er forhøjet fra 51.300 kr. til 85.400 kr.,

Det er Landsskatterettens opfattelse, at der ikke i vurderingslovens § 33, stk. 17 er tilstrækkelig sikker hjemmel til at foretage en omberegning af den påklagede ejendoms grundværdi pr. 1. januar 2001, idet et tillæg til en kommuneplan med fastsættelse af individuelle bebyggelsesprocenter for de enkelte ejendomme ikke kan anses for ændrede planforhold som forudsat ifølge vurderingslovens § 33, stk. 17, jf. § 3, stk. 6. Der henvises  bl.a. til, at det i lovforslag L 39 til lov nr. 1047 af 17. december 2002 anføres: ” ”Begrebet ”ændrede planforhold” omfatter såvel det tilfælde, hvor en ejendoms zonestatus ændres, som det tilfælde, hvor en lokalplan indebærer, at en ejendom kan anvendes på anden måde end hidtil.” ”

Ovenstående opfattelse er tiltrådt af Told- og Skattestyrelsen.

Den af Vurderingsankenævnet foretagne omberegning af grundværdien pr. 1. januar 2001 ophæves således.

Som grundlag for afgørelsen, hvor der ikke for den påklagede vurdering anses at være hjemmel til at tage hensyn til kommuneplantillægget, har Landsskatteretten lagt vægt på, at lovgiver i forbindelse med indsættelsen af omberegningsreglerne synes at have forudsat en snæver fortolkning af begrebet ”ændrede planforhold”. Der er ligeledes lagt vægt på, at en kommuneplan - i modsætning til en lokalplan - ikke umiddelbart stifter rettigheder og pligter for de berørte ejendomme, og at den formelle procedure ved ændring eller vedtagelse af en lokalplan er væsentligt strengere end ved ændringer af en kommuneplan.

Det tilføjes, at retten ikke har bemærkninger til, at kommuneplantillægget er lagt til grund for ansættelsen ved den almindelige vurdering pr. 1. januar 2002. Hvor der ikke for en ejendom foreligger lokalplan eller ældre stadig gældende byplaner, følger det af vurderingspraksis, at der ved ansættelsen af grundværdien må tages udgangspunkt i kommuneplanens bestemmelser om ejendommens retlige udnyttelsesmulighed, jf. HD af 27. oktober 2004 (SKM 2004.460. HR).