Spørgsmål

1. Kan Skatterådet bekræfte, at Spørger kan overdrage en ideel andel på 15 procent af H I/S til sin bror, med skattemæssig succession af ejendom 1, jf. kildeskatteloven § 33 C?

Svar

1. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Nærværende anmodning om bindende svar tager udgangspunkt i en overdragelsesaftale om overdragelse med skattemæssig succession, jf.  kildeskattelovens § 33 C.

Der anmodes om svar på om overdragelsen kan ske med skattemæssig succession i ejendomsavancen og genvundne afskrivninger ved overdragelse af 15 procent af de ideelle andele i H I/S ("virksomheden"), som er registreret som et interessentskab (I/S).

Spørger ejede forud overdragelsen 15 procent af de ideelle andele i virksomheden. De resterende 64 procent og 21 procent var ejet af henholdsvis af Spørgers bror og Spørgers søster.  

Spørger erhvervede de ideelle andele i virksomheden i 1998, hvor virksomheden blev etableret. Broderen erhvervede de ideelle andele i virksomheden i 1998 (40%) og i 2020 (24%).

Spørger og broderen er begge fuldt skattepligtige til Danmark.

Virksomheden er registreret som et interessentskab og dermed skattemæssigt transparent. Der er således tale om en personligt ejet erhvervsvirksomhed for både Spørger og broderen på overdragelsestidspunktet.

Virksomheden er en familieejet virksomhed, der driver aktiv udlejnings virksomhed som erhvervsmæssig aktivitet. 

Virksomhedens væsentlige aktiv er ejendom 1, der er en udlejningsejendom. 

Ejendommen blev erhvervet i 1998 af Spørgers søster med 15%, af Spørgers bror med 40%, af Spørger med 15% og deres far med 30%. Spørgers far erhvervede sin ejerandel som led i næring, og ved hans død indtrådte hans hustru (Spørgers mor) i ejerandelen på 30%. Denne ejerandel blev overdraget fra Spørgers mor med 24% til Spørgers bror og 6% til Spørgers søster med skattemæssig succession i 2020.

Spørger har foretaget skattemæssige afskrivninger på ejendommen. Spørgers ejendomsavance og genvundne afskrivninger udgør positive beløb.

Spørger og broderen driver aktiv udlejningsvirksomhed ved at træffe centrale strategiske beslutninger, herunder i fællesskab fastsætte huslejeniveau og væsentlige lejevilkår for udlejningen, ligesom de indgår aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden. Spørger, broderen og søsteren deltager endvidere aktivt i alle funktioner i virksomheden i forbindelse med udlejningen.

Mere uddybende så underskriver Spørger lejekontrakter efter forudgående accept fra broderen, og søsteren inddrages ved større lejekontrakter med ankerlejere.

Endvidere er Spørger primært ansvarlig for finansiering, mens broderen er primært ansvarlig for vedligeholdelse og ombygning. Ved større beslutninger træffes beslutningen i fællesskab af de tre søskende.

Spørger og broderen har begge tidligere bedrevet ejendomsadministration og besidder erfaring inden for området. Spørger, broderen og søsteren har imidlertid indgået en administrationsaftale med G1, som varetager, administrative og bogføringsmæssige ydelser, idet det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade disse opgaver til G1. 

Af den indgåede administrationsaftale med G1 fremgår de opgaver, som administrationsselskabet udfører:

"(…)

1.      Opkrævninger:

• Opkrævning af leje og andre betalinger fra lejerne.
• Udsendelse af lejepåkrav (påkravsgebyr ifølge lejeloven eller kontrakten tilkommer administrator).
• Orienterer ejer om restancer i erhvervslejemål og ophæver, hvis dette ønskes.
• Oversender sagen til advokat med henblik på udsættelse af lejeren.
• Oversender restancer til inkasso efter forudgående overholdelse af inkassolovens § 10.

2.      Lejereguleringer:

• Beregning og varsling af regulering i ejendommens skatter og afgifter inden udgangen af maj med tilbagevirkende kraft fra 1. januar samme år.
• Beregning og opkrævning af aftalte lejestigninger. 
• Kontrol med frister for varsling af lejeforhøjelse efter “det lejedes værdi" og varsling efter aftale med udlejer.
• Varsling af forbedringslejeforhøjelse.

3.      Forbrugsregnskaber og lign.

• En gang årligt oversendes nødvendige oplysninger til målerfirma, der for ejers regning udarbejder regnskab.
• Forbrugsregnskab udsendes til lejere, og der foretages tilbagebetaling/efterbetaling.
• Udarbejdelse af regnskab over fællesudgifter i forhold til erhvervslejere.

4.      Betalinger:

• Alle faste betalinger afregnes efter fornøden kontrol.
• Andre betalinger, herunder reparationsudgifter o. lign., afregnes efter at være behørigt attesterede af ejer, vicevært, eller hvem der i øvrigt måtte være bemyndiget hertil.

5.      Lejerskifte:

• Modtagelse og bekræftelse af opsigelser samt orientering herom til ejer.
• Indkaldelse til flyttesyn.
• Bestilling af måleraflæsning.
• Foreløbig og endelig afregning overfor fraflytter.
• Udarbejdelse af lejekontrakt med ny boliglejer.
• Gennemførelse af ind- og fraflytningssyn.
• Udarbejdelse af kontrakt med ny erhvervslejer (debiteres sædvanligvis ny erhvervslejer).
• Fremvisning af ledige lejemål.

6.      Beboerkontakt:

• Modtagelse af henvendelser fra lejere i det omfang disse ikke skal rettes til vicevært/varmemester.
• Behandling af klager fra lejere og over lejere.
• Løbende kontakt med beboerrepræsentation.

7.      Bogføring:

• Daglig bogføring af ind- og udbetalinger.
• Opbevaring af bilag i 5 år.
• Løbende indberetning og afregning af moms til offentlige myndigheder.

8.      Regnskabsaflæggelse m.v.:

• Månedlig restanceliste til ejer.
• Udarbejdelse af budget over driftsomkostninger i samarbejde med ejer.
• Drifts- og statusoversigt hvert kvartal til ejer. Derudover adgang til stamdata og finansdata via administrators investorweb-platform.
• Regnskab og pligtige meddelelser vedrørende vedligeholdelseskonti.
• Udskrift og afstemning af samtlige konti til ejendommens revisor med henblik på udarbejdelse af årsregnskab.

9.      Styring af tilsyn med ejendommen, ordinær vedligeholdelse m.v.:

• Håndværkertilkald i det omfang ydelsen ikke ligger hos vicevært/servicefirma.

10.  Abonnementsaftaler og forsikringer:

• Behandling af skadesager vedrørende ejendommen og de enkelte lejligheder.
• Administrator har det fulde ansvar for, at ejendommen altid er forsikret i det omfang dette er muligt og ønsket af ejer. Flytning af forsikringer fra et selskab til et andet skal altid godkendes af ejer.

11.  Kontakt med myndigheder m.fl.:

• Lovpligtige indberetninger, herunder til GI.
• Besvarelse af myndighedshenvendelser.
• Huslejenævns- og ankenævnssager vedrørende omkostningsbestemt leje i det omfang sagerne alene vedrører berettigelsen af budgetposter.
• Udlevering af nødvendige oplysninger til advokat i forbindelse med sager i fogedret og boligret.

12.  Diverse

• Deltagelse i årligt opfølgningsmøde vedrørende gennemgang og fordeling af udgifter til reparation, Ombygninger m.v.
• Løbende telefonisk juridisk rådgivning vedrørende erhvervslejerne.
• Afholdelse af kvartalsmøder med deltagelse af advokat fra G2.
• Daglig tilstedeværelse på ejendommen.
• Koordinerende rolle i forhold til administration af nøgler til ejendommen.

(…)"

Overdragelsen er betinget af, at søsteren kan overdrage sin ideelle anpart på 21 % af virksomheden med skattemæssig succession. Hvis dette er muligt, vil broderen herefter være indehaver og ejer af virksomhedens samlede aktiver herunder ejendommen, hvorved interessentskabet opløses.

Af samejeoverenskomsten mellem de tre ejere af H I/S fremgår følgende om interessentskabets beslutninger:

"Alle beslutninger med hensyn til ejendommens drift og vedligeholdelse træffes i mangel af enighed med simpel stemmeflerhed, idet hver ejerandel på 1% giver en stemme.

Vi er enige om, at ejere, der repræsenterer til sammen mindst 75 stemmer kan beslutte

• At hele ejendommen skal sættes til salg,
• At fortage pantsætning af hele ejendommen, idet ejere repræsenterende mindst 75 stemmer med forpligtende virkning for øvrige ejere kan tiltræde salgs- og pantsætningsvilkår
• At igangsætning af ombygnings- og vedligeholdelsesarbejder, der medfører udgifter for kr. 1.000.000,00 ex. moms eller derover, kræver dog, at der afgives mindst 70 stemmer for forslaget."

Spørger har efter anmodning fra Skattestyrelsen supplerende oplyst følgende:

Oplysning om G1 har udført særlige ydelser efter aftale mod særskilt honorar

Vi kan oplyse, at G1ikke har udført sådanne ydelser.

Oplysning om i hvilket omfang administrationsselskabet deltager i at finde og indgå aftaler med nye lejere.

Vi kan oplyse, at G1 hverken forestår søgning efter eller indgåelse af lejekontrakter med nye lejere.

Spørger har haft ansvaret for at finde nye potentielle lejere samt for at forhandle og indgå lejekontrakter. I den forbindelse er EDC ejendomsmæglerfirma blevet anvendt til visse opgaver, dog udelukkende efter instruks fra Spørger.

Oplysning om i hvilket omfang administrationsselskabet deltager i beslutninger om ombygninger.

Vi kan oplyse, at G1 ikke på noget tidspunkt og i intet omfang har medvirket til eller udøvet indflydelse på beslutninger vedrørende ombygninger.

Spørgers bror har haft ansvaret for beslutninger i relation til ombygningsarbejder, der udgjorde under 1 mio. kr., mens større ombygninger blev drøftet og vedtaget på kvartalsmøder

Oplysning om i hvilket omfang administrationsselskabet deltager i beslutninger om vedligeholdelse.

Vi kan oplyse, at G1, i lighed med forholdet vedrørende ombygninger, ikke på noget tidspunkt og i intet omfang har medvirket til eller udøvet indflydelse på beslutninger vedrørende vedligeholdelse. 

Samtlige dispositioner og beslutninger i relation til vedligeholdelse blev truffet af Spørgers bror, der stod for håndteringen og instruktionen af viceværten samt de underleverandører, der udførte trappevask, affaldshåndtering, vinduespolering mv.

Omkostningerne til vedligeholdelse blev gennemgået på kvartalsmøder.

Oplysning om i hvilket omfang administrationsselskabet deltager i beslutninger vedrørende finansiering.

Vi kan oplyse, at G1 ikke på noget tidspunkt og i intet omfang har medvirket til eller udøvet indflydelse på beslutninger vedrørende finansiering.

Beslutningerne vedrørende finansiering bliver varetaget af Spørger, der ligeledes har varetaget dialogen med Realkredit Danmark, og har forelagt lånemuligheder, bidragssatser mv. for de andre medejere. 

Redegørelse for hvordan søskende aktivt deltager i alle funktioner i virksomheden med udlejning, navnlig i forhold til de funktioner, der ifølge administrationsaftalen udføres af administrationsselskabet. 

Vi kan oplyse, at G1 har udfærdiget enkelte lejekontrakter med såvel nye som eksisterende lejere, men udelukkende efter udtrykkelig instruks fra Spørger og Spørgers bror.

Ved indgåelse af lejekontrakter vedrørende P-pladser i kælderen og klinikfællesskabet foreligger der standardkontrakter, som administrationen for det meste varetager. Større lejekontrakter forhandles og indgås af Spørger efter forelæggelse for og godkendelse fra Spørgers søster og Spørgers bror.

G1 har således ikke truffet nogen selvstændige beslutninger i relation til indgåelsen af de pågældende lejeaftaler.

Spørgers opfattelse og begrundelse

På baggrund af de beskreven faktiske forhold er det vores vurdering, at spørgsmålet skal besvares bekræftende.

Af kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, 1. pkt. følger:

"Ved overdragelse i levende live af en erhvervsvirksomhed, en af flere erhvervsvirksomheder eller en andel af en eller flere erhvervsvirksomheder til børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever, hvorved forstås en person, som på overdragelsestidspunktet opfylder betingelserne i boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra d, kan parterne i overdragelsen anvende reglerne i stk. 2-11 og 14."

Endvidere følger af kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, 3 - 5 pkt.:

"Stk. 2-11 og 14 finder alene anvendelse på ejendomsavancer vedrørende fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, i det omfang ejendommen anvendes i overdragerens eller overdragerens samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed. Kan mere end halvdelen af overdragelsessummen for ejendommen henføres til den del af ejendommen, der anvendes i overdragerens eller overdragerens samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, finder stk. 2-11 og 14 dog anvendelse på hele ejendomsavancen vedrørende den pågældende ejendom. Udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom som anført i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, og fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses i denne forbindelse ikke for erhvervsvirksomhed."

Endvidere følger det af kildeskatteloven § 33 C, stk. 1, 7 pkt.:

"For så vidt angår fast ejendom omfattet af 3. og 4. pkt., kan der kun ske indtræden i overdragerens skattemæssige stilling med hensyn til gevinst efter afskrivningslovens kapitel 3, hvis der samtidig sker indtræden i overdragerens skattemæssige stilling med hensyn til gevinst efter ejendomsavancebeskatningsloven på samme ejendom"

Det følger ligeledes af kildeskatteloven § 33 C, stk. 2, 1-3 pkt.

"Fortjeneste ved overdragelsen beskattes ikke hos overdrageren. Ved beskatning af erhververen skal virksomhedens aktiver med hensyn til skattemæssige af- og nedskrivninger samt til beskatning af fortjenester og fradrag af tab ved salg behandles, som om de var anskaffet af erhververen på de tidspunkter og til de beløb, hvortil de i sin tid var anskaffet af overdrageren.  Eventuelle skattemæssige af- og nedskrivninger, som er foretaget af overdrageren, skal anses for foretaget af erhververen."

Det følger af Aktieavancebeskatningsloven § 34, stk. 7:

"Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår

aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år."

Af lovforslaget L 123 fremgår følgende:

"(…)

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom vil bl.a. omfatte leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men kan f.eks. også være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

(…)

Det bemærkes, at det i mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration, rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v.

Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger vedrørende sådanne opgaver - f.eks. om lejeniveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af sådanne ydelser dog ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksomhed. Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål."

Af ovenstående følger, at personer, der er fuldt skattepligtige til Danmark, og som i levende live overdrager ideelle andele af en erhvervsvirksomhed til blandt andre søskende, der ligeledes er fuldt skattepligtige til Danmark, kan gennemføre overdragelsen med skattemæssig succession.

Succession ved overdragelse af ideelle andele i udlejningsvirksomheder kan kun finde sted, hvis der er tale om aktiv udlejningsvirksomhed. Herudover er det en betingelse, at ejerkredsen, herunder spørger og/eller den nære personkreds, tilsammen ejer mere end 50 procent af ejendommen, og at ejerkredsen indgår aftaler af væsentlig økonomisk betydning for udlejningsvirksomheden, herunder om lejevilkår, huslejeniveau, større vedligeholdelse/ombygning og finansiering, som ikke i overvejende grad er lagt i hænderne på en uafhængig tredjemand.

Endvidere skal ejendommen have været ejet i mindst ét år før overdragelsen, og ejendommen skal i hele denne periode have indgået i aktiv udlejning.

Den overdragne ideelle andel vedrører en erhvervsvirksomhed registreret som et I/S, der på overdragelsestidspunktet udgør en personlig virksomhed for overdrageren. Andelen er dermed omfattet af kildeskattelovens § 33 C.

Endvidere opfyldes kravet om aktiv udlejning, idet ejerkredsen består af Spørger, broderen og søsteren, som tilsammen ejer over 50 procent (100% i denne sag) af ejendommen og i fællesskab træffer beslutninger af væsentlig strategisk og økonomisk betydning for udlejningsvirksomheden.

Dette gælder også, selv om visse opgaver, herunder, administrative og bogføringsmæssige ydelser, udliciteres til G1, da der foreligger driftsøkonomiske hensyn, som taler for udliciteringen.

Det følger ligeledes, at Spørger har ejet ejendommen siden 1998, og at der i hele perioden fra erhvervelsen til overdragelsestidspunktet har været aktiv udlejning.

På baggrund af ovenstående er det vores opfattelse, at Spørger kan overdrage 15 procent af sin ideelle andel i virksomheden, hvis væsentligste aktiv er ejendommen, til sin bror med skattemæssig succession. Spørger og broderen er søskende og er samtidig begge fuldt skattepligtige til Danmark.

Det er på den baggrund vores sammenfattende opfattelse, at der bør svares JA til spørgsmålet.

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at Spørger kan overdrage en ideel andel på 15 procent af H I/S til sin bror, med skattemæssig succession af ejendom 1, jf. kildeskatteloven § 33 C.

Begrundelse

Efter kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, kan en virksomhed, en af flere virksomheder eller en andel af en eller flere virksomheder, overdrages med succession til blandt andet søskende.

Successionen medfører, at fortjeneste ved overdragelsen ikke beskattes hos overdrageren. Ved beskatning af erhververen skal virksomhedens aktiver, med hensyn til skattemæssige af- og nedskrivninger samt til beskatning af fortjenester og fradrag af tab ved salg, behandles, som om de var anskaffet af erhververen på de tidspunkter og til de beløb, hvortil de i sin tid var anskaffet af overdrageren. Overdragerens skattemæssige afskrivninger anses for foretaget af erhververen. Vilkårene for successionen fremgår af kildeskattelovens § 33 C, stk. 2-11 og 14.

Det er en forudsætning for overdragelse med succession, at der er tale om en fortjeneste og ikke et tab. Der kan endvidere kun ske succession i fortjeneste efter afskrivningsloven (genvundne afskrivninger) vedrørende fast ejendom, hvis der samtidig sker succession i fortjeneste efter ejendomsavancebeskatningsloven på samme ejendom. 

Reglerne om succession finder alene anvendelse på ejendomsavancer omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, i det omfang ejendommen anvendes i overdragerens eller overdragerens samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed.

Udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom som anført i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 ("aktiv udlejningsvirksomhed"), og fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses i denne forbindelse ikke for erhvervsvirksomhed.

Der er med andre ord mulighed for succession ved overdragelse af såkaldt aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, sådan som dette defineres i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7.

Af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, fremgår, at der ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom bl.a. forstås udlejning af fast ejendom, hvor overdrageren besidder en direkte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct., og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne.

Ved opgørelsen af den nævnte ejerandel medregnes bl.a. ejerandele, der ejes af søskende, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7.

Aktiv udlejningsvirksomhed foreligger derudover kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.

Af bemærkningerne til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, fremgår, at kravet om, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad må blive varetaget af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne, eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, vil indebære, at aktierne i et ejendomsselskab ikke vil kunne overdrages med succession, når ejeren i overvejende grad har overladt disse grundlæggende opgaver i virksomheden til en uafhængig tredjemand.

En uafhængig tredjemand vil ifølge bemærkningerne skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne med medkontrahenterne, f.eks. lejerne/forpagterne, og de herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. En uafhængig tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af aftalerne, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når denne kompetence til at indgå aftalerne reelt udelukkende er formel, idet de aftaler, som den uafhængige tredjemand forelægger til underskrift, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Baggrunden for kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er ifølge bemærkningerne, at en udlejningsejendom eller en portefølje af udlejningsejendomme ikke kan anses for at indgå i en aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejeren/ejerne udelukkende ejer ejendommene, mens det er uafhængige, der træffer beslutninger vedrørende indgåelsen af de aftaler, der må anses for centrale i en udlejningsvirksomhed.

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom vil bl.a. omfatte leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men kan f.eks. også være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, vil ifølge bemærkningerne skulle være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed.

Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig", hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden.

Varetages indgåelsen af de nævnte aftaler i overvejende grad af en uafhængig, vil udlejningsejendommene skulle anses for passiv kapitalanbringelse, fordi ejerne udelukkende oppebærer et løbende afkast af den kapital, der er investeret i ejendommene, mens den aktive drift af virksomheden - som er afgørende for afkastets størrelse - i sin helhed eller i det væsentlige varetages af en uafhængig tredjepart. Det kendes eksempelvis fra ejendomsprojekter, der udbydes offentligt, og hvor de enkelte investorer i almindelighed udelukkende foretager investeringen med henblik på at opnå et afkast af den investerede kapital uden selv aktivt at deltage i driften af ejendommene.

Det vil efter bemærkningerne skulle være afgørende, om indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom "i overvejende grad" varetages af en uafhængig.

Hvor der f.eks. er tale om en virksomhed med en beboelsesejendom med et stort antal lejemål, vil der således ikke foreligge aktiv udlejningsvirksomhed, blot fordi familieejerkredsen udøver bestemmende indflydelse på indholdet af en enkelt eller enkelte lejeaftaler, der er underordnet betydning for ejendommens samlede økonomiske drift.

Det fremgår af bemærkningerne, at det i mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration, rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v. Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger vedrørende sådanne opgaver - f.eks. om lejeniveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af sådanne ydelser dog ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksomhed.

Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således ifølge bemærkningerne være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål.

Hvad angår betingelsen om, at ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, eller at den i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år på overdragelsestidspunktet, er formålet hermed ifølge bemærkningerne at imødegå, at f.eks. en værdipapirbeholdning kortvarigt omlægges til en erhvervsvirksomhed for at opnå mulighed for overdragelse med succession.

Betingelsen svarer ifølge bemærkningerne til det ejertidskrav, der bl.a. skal være opfyldt, for at en overdragelse vil kunne være omfattet af den nedsatte bo- og gaveafgift på 10 pct.

Spørgers overdragelse

Spørger har overdraget hele sin ejerandel i H I/S til sin bror, og parterne i overdragelsen er dermed omfattet den personkreds, der kan anvende successionsreglerne i kildeskattelovens § 33 C.

Spørger ejede en ideel andel på 15% af H I/S. Efter det oplyste havde Spørger anskaffet andelen i 1998 uden for næring, idet Spørger ikke har drevet næringsvirksomhed med fast ejendom.

Fortjeneste ved afståelse af ejendommen vil være omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, idet der ikke foreligger næring, jf. lovens § 1.

Da ejendommen er udlejet, kan der kun succederes, såfremt der er tale om aktiv udlejningsvirksomhed, som nærmere beskrevet ovenfor.

Det er oplyst, at Spørger og hans to søskende, som ejede den resterende del af ejendommen, har truffet de centrale strategiske beslutninger, herunder i fællesskab har fastsat huslejeniveau og væsentlige lejevilkår, ligesom de har indgået aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden. Der er i den sammenhæng bl.a. oplyst følgende:

• Spørger har haft ansvaret for at finde nye potentielle lejere, samt for at forhandle og indgå lejekontrakter.
• Spørgers bror har haft ansvaret for beslutninger i relation til ombygningsarbejder, der udgjorde under 1 mio. kr., mens større ombygninger blev drøftet og vedtaget af de tre ejere på et kvartalsmøde.
• Samtlige dispositioner og beslutninger i relation til vedligeholdelse blev truffet af Spørgers bror.
• Beslutninger vedrørende finansiering brev varetaget af Spørger.

Det er samtidigt oplyst, at G1 ikke har medvirket til eller har haft indflydelse på beslutningerne på disse områder. Dog har administrationsselskabet udfærdiget enkelte lejekontrakter, men udelukkende efter udtrykkelig instruks fra Spørger og hans bror. Endvidere har administrationsselskabet indgået lejekontrakter vedrørende P-pladser i kælderen og klinikfællesskabet, hvor der foreligger standardkontrakter. Større lejekontrakter er dog forhandlet og indgået af Spørger og godkendt af de to øvrige ejere. Det er oplyst, at administrationsselskabet ikke har truffet nogen selvstændige beslutninger ved indgåelsen af de pågældende lejeaftaler.

På baggrund af det oplyste, er det Skattestyrelsens vurdering, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden i H I/S ikke i overvejende grad har været varetaget af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis har indgået aftalerne eller sædvanligvis har spillet den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Skattestyrelsen bemærker, at Spørgers søskende i den sammenhæng ikke anses som uafhængige personer. Det er således Skattestyrelsens opfattelse, at der har været tale om aktiv udlejning, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7.

Spørger har sammen med sine to søskende ejet hele ejendommen siden 2020. Betingelsen om, at ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, er dermed også opfyldt.

Det er oplyst, at Spørgers fortjeneste efter ejendomsavancebeskatningsloven og fortjeneste på bygninger efter afskrivningsloven begge udgør positive beløb, og at Spørger har succederet i fortjenesten efter både ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven. Betingelsen om, at der skal være tale om fortjeneste, er således opfyldt. Det samme gælder betingelsen om, at der kun kan succederes i fortjeneste efter afskrivningsloven, hvis der succederes i fortjeneste efter ejendomsavancebeskatningsloven på samme ejendom.

Skattestyrelsen kan dermed bekræfte, at Spørger kan overdrage sin ideelle andel på 15 procent af H I/S til sin bror, med skattemæssig succession i fortjenester vedrørende den nævnte ejendom, jf. kildeskattelovens § 33 C.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1

Lovgrundlag

Kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, 1.-7. pkt.

Ved overdragelse i levende live af en erhvervsvirksomhed, en af flere erhvervsvirksomheder eller en andel af en eller flere erhvervsvirksomheder til børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever, hvorved forstås en person, som på overdragelsestidspunktet opfylder betingelserne i boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra d, kan parterne i overdragelsen anvende reglerne i stk. 2-11 og 14. Adoptivforhold eller stedbarnsforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold. Stk. 2-11 og 14 finder alene anvendelse på ejendomsavancer vedrørende fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, i det omfang ejendommen anvendes i overdragerens eller overdragerens samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed. Kan mere end halvdelen af overdragelsessummen for ejendommen henføres til den del af ejendommen, der anvendes i overdragerens eller overdragerens samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, finder stk. 2-11 og 14 dog anvendelse på hele ejendomsavancen vedrørende den pågældende ejendom. Udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom som anført i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, og fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses i denne forbindelse ikke for erhvervsvirksomhed. Stk. 2-12 og 14 gælder ikke med hensyn til fortjeneste efter lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, hvis den faste ejendom eller stuehuset med tilhørende grund og have ved overdragelsen bliver omfattet af § 8 eller § 9, stk. 1, 1. pkt., i lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom. For så vidt angår fast ejendom omfattet af 3. og 4. pkt., kan der kun ske indtræden i overdragerens skattemæssige stilling med hensyn til gevinst efter afskrivningslovens kapitel 3, hvis der samtidig sker indtræden i overdragerens skattemæssige stilling med hensyn til gevinst efter ejendomsavancebeskatningsloven på samme ejendom.

Kildeskattelovens § 33 C, stk. 2, 1.-4. pkt.

Fortjeneste ved overdragelsen beskattes ikke hos overdrageren. Ved beskatning af erhververen skal virksomhedens aktiver med hensyn til skattemæssige af- og nedskrivninger samt til beskatning af fortjenester og fradrag af tab ved salg behandles, som om de var anskaffet af erhververen på de tidspunkter og til de beløb, hvortil de i sin tid var anskaffet af overdrageren. Eventuelle skattemæssige af- og nedskrivninger, som er foretaget af overdrageren, skal anses for foretaget af erhververen. Hvis aktiverne er anskaffet af overdrageren som led i dennes næringsvej eller i spekulationsøjemed, skal fortjeneste eller tab, som fremkommer ved salg af aktiverne foretaget af erhververen, medregnes ved opgørelsen af dennes skattepligtige indkomst i det omfang, fortjenesten eller tabet skulle have været medregnet ved opgørelsen af overdragerens skattepligtige indkomst, hvis salget var foretaget af denne.

Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7

Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.

Forarbejder

Lovforslag nr. L 123 Folketinget 2024-25

[…]

Kravet om, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad må blive varetaget af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, vil indebære, at aktierne i et ejendomsselskab ikke vil kunne overdrages med succession, når ejeren i overvejende grad har overladt disse grundlæggende opgaver i virksomheden til en uafhængig tredjemand.

En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne med medkontrahenterne, f.eks. lejerne/forpagterne, og de herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. En uafhængig tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af aftalerne, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når denne kompetence til at indgå aftalerne reelt udelukkende er formel, idet de aftaler, som den uafhængige tredjemand forelægger til underskrift, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Baggrunden for kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er, at en udlejningsejendom eller en portefølje af udlejningsejendomme ikke kan anses for at indgå i en aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejeren/ejerne udelukkende ejer ejendommene, mens det er uafhængige, der træffer beslutninger vedrørende indgåelsen af de aftaler, der må anses for centrale i en udlejningsvirksomhed.

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom vil bl.a. omfatte leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men kan f.eks. også være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, vil skulle være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed.

Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig", hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden. Varetages indgåelsen af de nævnte aftaler i overvejende grad af en uafhængig, vil udlejningsejendommene skulle anses for passiv kapitalanbringelse, fordi ejerne udelukkende oppebærer et løbende afkast af den kapital, der er investeret i ejendommene, mens den aktive drift af virksomheden - som er afgørende for afkastets størrelse - i sin helhed eller i det væsentlige varetages af en uafhængig tredjepart. Det kendes eksempelvis fra ejendomsprojekter, der udbydes offentligt, og hvor de enkelte investorer i almindelighed udelukkende foretager investeringen med henblik på at opnå et afkast af den investerede kapital uden selv aktivt at deltage i driften af ejendommene.

Det vil efter forslaget skulle være afgørende, om indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom "i overvejende grad" varetages af en uafhængig.

Hvor der f.eks. er tale om en virksomhed med en beboelsesejendom med et stort antal lejemål, vil der således ikke foreligge aktiv udlejningsvirksomhed, blot fordi familieejerkredsen udøver bestemmende indflydelse på indholdet af en enkelt eller enkelte lejeaftaler, der er underordnet betydning for ejendommens samlede økonomiske drift.

Det bemærkes, at det i mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration, rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v. Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger vedrørende sådanne opgaver - f.eks. om lejeniveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af sådanne ydelser dog ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksomhed.

Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål.

Hvad endelig angår betingelsen om, at ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, eller at den i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år på overdragelsestidspunktet, er formålet hermed at imødegå, at f.eks. en værdipapirbeholdning kortvarigt omlægges til en erhvervsvirksomhed for at opnå mulighed for overdragelse med succession.

Betingelsen svarer til det ejertidskrav, der bl.a. skal være opfyldt, for at overdragelsen vil kunne være omfattet af den foreslåede nedsættelse af bo- og gaveafgift fra 15 pct. til 10 pct., hvis overdragelsen sker ved arv eller gave. Forslaget vil indebære, at familieejede selskaber med aktiv udlejning af fast ejendom vil kunne overdrages med succession, hvis også de øvrige betingelser for succession er opfyldt. Hvis overdragelsen sker ved arv eller gave, vil overdragelsen endvidere kunne være omfattet af den foreslåede 21 nedsættelse af bo- og gaveafgift fra 15 pct. til 10 pct., hvis betingelserne herfor er opfyldt.

Praksis

SKM2026.179.SR

Skatterådet bekræftede, at en udlejningsejendom kunne anses for en aktiv erhvervsvirksomhed, hvorfor overdragelsen kunne ske med succession i ejendomsavancen efter KSL § 33 C. Der var herved henset til, at spørgeren varetog opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom, og at spørgeren havde bestemmende indflydelse på disse væsentlige forhold. Samt at de ikke i overvejende grad måtte anses for at blive varetaget af en uafhængig fysisk eller juridisk person.

Den juridiske vejledning C.B.2.1.13.1 Familieoverdragelse med succession

[…]

Udlejningsdriften - udlejning af fast ejendom

For at kunne successionsoverdrage aktier i et selskab med drift af udlejning af fast ejendom, er det bl.a. en betingelse, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Denne betingelse indebærer, at aktierne i et ejendomsselskab ikke vil kunne overdrages med succession, når ejeren i overvejende grad har overladt disse grundlæggende opgaver i virksomheden til en uafhængig tredjemand.

Vurderingen af, om betingelsen vedrørende indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning er opfyldt, skal foretages ejendom for ejendom. Derved kan et selskab eje ejendomme, der i relation til ABL § 34 skal betragtes som passiv kapitalanbringelse, og andre, der skal betragtes som aktiv ejendomsudlejning. Det bemærkes, at hvis selskabet både ejer ejendomme, der er genstand for aktiv udlejning, og ejendomme, der er passiv kapitalanbringelse, vil det skulle bero på en konkret bedømmelse, om en nyanskaffet ejendom skal anses for at være indgået i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed.

En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne med medkontrahenterne, f.eks. lejerne/forpagterne, og de herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. En uafhængig tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af aftalerne, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når denne kompetence til at indgå aftalerne reelt udelukkende er formel, idet de aftaler, som den uafhængige tredjemand forelægger til underskrift, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Baggrunden for kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er, at en udlejningsejendom eller en portefølje af udlejningsejendomme ikke kan anses for at indgå i en aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejeren/ejerne udelukkende ejer ejendommene, mens det er uafhængige, der træffer beslutninger vedrørende indgåelsen af de aftaler, der må anses for centrale i en udlejningsvirksomhed.

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom vil bl.a. omfatte leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men kan f.eks. også være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, er, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig", hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden.

Varetages indgåelsen af de nævnte aftaler i overvejende grad af en uafhængig, vil udlejningsejendommene skulle anses for passiv kapitalanbringelse, fordi ejerne udelukkende oppebærer et løbende afkast af den kapital, der er investeret i ejendommene, mens den aktive drift af virksomheden - som er afgørende for afkastets størrelse - i sin helhed eller i det væsentlige varetages af en uafhængig tredjepart. Det kendes eksempelvis fra ejendomsprojekter, der udbydes offentligt, og hvor de enkelte investorer i almindelighed udelukkende foretager investeringen med henblik på at opnå et afkast af den investerede kapital uden selv aktivt at deltage i driften af ejendommene.

Det bliver afgørende, om indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom "i overvejende grad" varetages af en uafhængig. Hvor der f.eks. er tale om en virksomhed med en beboelsesejendom med et stort antal lejemål, vil der således ikke foreligge aktiv udlejningsvirksomhed, blot fordi familieejerkredsen udøver bestemmende indflydelse på indholdet af en enkelt eller enkelte lejeaftaler, der er af underordnet betydning for ejendommens samlede økonomiske drift.

Det bemærkes, at det i mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration og rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v.

Eksempler på tilfælde, hvor der godt kan foreligge aktiv udlejning, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt.:

• Der anvendes en advokat til udarbejdelse af lejeaftale vedrørende en erhvervsejendom. Lejeaftalen udfærdiges på advokatens brevpapir og efter rådgivning fra advokaten, men udlejningsvirksomheden, der ejer erhvervsejendommen, udstikker rammerne for husleje - evt. efter at have indhentet en mæglervurdering. Advokaten fremsender efter aftale med udlejningsvirksomheden lejekontrakten til den potentielle lejer, der underskriver og returnerer lejeaftalen til advokaten.
• Der tilkøbes adgang til eksterne platforme til at annoncere og administrere udlejningen, men virksomheden, der ejer ejendommene, forestår selv arbejdet med udlejningen.
• Der tilkøbes adgang til betalingsplatforme til opkrævning og tidsregistrering af parkeringsydelser, men virksomheden, der ejer parkeringsarealet, drifter, vedligeholder og passer selv parkeringsarealet.
• Der udliciteres administration med indgåelse af lejeaftaler til en professionel ekstern part (hvor ejeren fortsat har den fulde kontrol over huslejeniveauer, vilkår og underskriver de endelige lejeaftaler), men virksomheden, der ejer ejendommene, står selv for indgåelse af aftaler eller egenhændigt forestår vedligeholdelsesopgaver, renoveringer, nybyg, daglig drift ift. pedelopgaver mv.
• Der indgås aftale med en virksomhed om, at virksomheden foretager til- og fraflytningssyn, løbende reparation af lejemålene samt forestår væsentlige forbedringer, ligesom virksomheden annoncerer efter lejere, finder lejerne og laver udkast til lejeaftaler, men virksomheden, der ejer ejendommene, laver selv alt andet, herunder planlægger forbedringer og indgår aftale herom og får finansieringen på plads for dem, skriver under på lejeaftalerne og har enekompetencen til at fastsætte lejens størrelse under respekt af lejelovens regler.
• Der indgås aftale med et uafhængigt ejendomsadministrationsselskab om administration af en større beboelsesejendom, hvor administrationsselskabet varetager al kontakt med lejerne, herunder opkrævning af husleje og regulering heraf i overensstemmelse med de indgåede lejeaftaler og reglerne om omkostningsbestemt husleje mv., sørger for genudlejning efter fraflytning af lejligheder og kan godkende nye lejere, hvis de nye lejere indtræder på tilsvarende vilkår som eksisterende lejere, men det er udlejningsvirksomheden, der ejer beboelsesejendommen, der godkender igangsættelse af renoveringer og andre usædvanlige udgifter, tager beslutning om ejendommens finansiering, herunder sammensætning af belåning og afdækning af renterisiko med renteswap og tager beslutning om den årlige regulering af huslejen, idet ejendomsadministrator opgør maksimal lejestigning i henhold til lovgivning og huslejekontrakt.

Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger - f.eks. om lejeniveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af tekniske, administrative og juridiske ydelser ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksomhed. Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål.

Ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og har i hele denne periode været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. eller har indgået i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år

For at kunne successionsoverdrage aktier i et selskab med drift af udlejning af fast ejendom, er det bl.a. en betingelse, at ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt., eller har indgået i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.

[…]