Spørgsmål

1. Det ønskes bekræftet, at der kan ske afgiftsnedsættelse efter tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1, 2. pkt. ved tinglysning af en påtegning "udvidelse af pant" på et ejerpantebrev i en andelsbolig, hvor adressen samtidig ændres.

Svar

1. Nej

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger har den XX november 2025 tinglyst en påtegning "Udvidelse Andel", hvor Spørger tilpassede tinglysningsafgiften ifm. betaling af denne til den faste del. Efterfølgende har Spørger tinglyst "Relaksation Andel".

Det er Tinglysningsrettens opfattelse, at der skal (efter)betales den variable del af afgiften på 1,45 %, i det pantet alene har haft pant i den tidligere adresse.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Spørger har den XX november 2025 tinglyst en påtegning "Udvidelse Andel", hvor Spørger på baggrund af sin tolkning af ovenstående § tilpassede tinglysningsafgiften ifm. betaling af denne til den faste del. Spørger mener, at der er væsensforskel i, om pantet lyses over i en anden/ny andel eller blot på samme andel, der har fået en ny adresse. Og da formuleringen i TAL § 5 a er "samme andel i en andelsboligforening" mener Spørger, at tinglysningen bør være fritaget for den variable del på 1,45 %.

Spørger bemærker, at tilretningen af adressen primært sker for at have en så korrekt adresse som muligt ift. adressebekendtgørelsens § 12, stk. 7 (BEK nr 271 af 13/04/2018), hvor dørtegnelse bør udelades, hvis der kun er én dør på en etage.

Spørger mener, at fastholdelse af et krav om betaling af den variable del af afgiften for sådanne adresseændringer vil det medføre, at adresser for sammenlagte lejligheder i etagebyggerier vil blive mindre korrekte over tid, da den (væsentlige) meromkostning ved også at skulle betale en variabel del, vil afholde mange fra at ændre adressen, såfremt det kræver tinglysning af påtegningen "Udvidelse Andel" (hvilket vil være gældende i alle situationer, hvor der forefindes et ejerpantebrev i lejligheden).

Spørger mener, at efter tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1, 2. pkt. bør tinglysningen være fritaget for den variable del af afgiften, da pantet ikke overstiger eksisterende pant, men blot skal tinglyses på den nye adresse Y3 i stedet for nu ophørte adresse Y1, men ikke på en ny andel. Der er derfor fortsat tale om "samme andel i en andelsboligforening" som nævnt i loven. Der bør derfor kun betales det faste beløb for tinglysningen og ikke den variable afgiftsdel baseret på pantets størrelse.

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at der kan ske afgiftsnedsættelse efter tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1, 2. pkt. ved tinglysning af en påtegning "udvidelse af pant" på et ejerpantebrev i en andelsbolig, hvor adressen samtidig ændres.

Begrundelse

Udgangspunktet for afgift for tinglysning af pant i fast ejendom eller andel i en andelsboligforening er en fast afgift på 1.825 kr. og en variabel afgift på 1,45 pct. (2025) af det pantsikrede beløb, jf. tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1.

Der er mulighed for fritagelse for betaling af den variable afgift. I forbindelse med tinglysning af nyt pant er denne "fritaget for afgiften på 1,45 pct. (2025) af den del af det pantsikrede beløb, som ikke overstiger den tinglyste hovedstol på et eksisterende tinglyst pant i samme ejendom", jf. § 5 a, stk. 1, 2. pkt. og stk. 2, nr. 1. Der skal herefter alene betales afgift af den del der overstiger hovedstolen på det eksisterende pantebrev.

Efter tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 7 beregnes afgift af hele det pantsikrede beløb efter stk. 1, for tinglysning af ændringer, hvorved der inddrages anden eller yderligere fast ejendom eller andel i en andelsboligforening under pantet.

Af Den juridiske vejledning E.B.2.2 fremgår, at afgiften fastsættes på grundlag af den tinglysning, som dokumentet har fået.

Af Den juridiske vejledning E.B.4.1.2.1 fremgår, at hvis der inddrages anden eller yderligere fast ejendom eller løsøre mv. under et eksisterende tinglyst pant, skal der betales fuld tinglysningsafgift (både fast og variabel afgift) efter hovedreglen for tinglysning af pant i tinglysningsafgiftsloven § 5, stk. 1, og § 5 a, stk. 1.

Det fremgår også, at inddragelse af "yderligere fast ejendom" omfatter de situationer, hvor man udvider pantet med en anden eller flere andre ejendomme, men hvor panteretten i den oprindeligt pantsatte ejendom bibeholdes.

Et eksisterende ejerpantebrev er tinglyst i andelsboligen beliggende Y1. Den XX november 2025 tinglyses en påtegning "udvidelse af pant" på ejerpantebrevet, hvor pantet udvides med Y2. Ejerpantebrevet har herefter pant i Y1 og Y2, med en bemærkning fra Spørger om, at tinglysningen er fritaget for afgift, da pantet ikke overstiger eksisterende pant, men blot tinglyses på ny adresse, og at der derfor er tale om samme andel i en andelsboligforening.

Det er Tinglysningsrettens opfattelse, at der skal betales fuld afgift, idet ejerpantebrevet alene har pant i den tidligere adresse.

Der er til påtegningen vedhæftet to skrivelser fra G1 Kommune.

Den første er et samtykke til sammenlægning af to andelslejligheder, hvor Y1 og Y2 lægges sammen.

Den anden er en afgørelse om adresseændring, hvor adressen ændres til Y3, hvorefter Y1 og Y2 udgår.

Skattestyrelsen finder ikke, at der kan ske afgiftsnedsættelse efter tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1, 2. pkt.

Der lægges herved vægt på, at for at der kan ske afgiftsnedsættelse efter tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1, 2. pkt. skal der være tale om tinglysning af nyt pant. Der skal samtidig være et eksisterende pant i ejendommen, hvorfra afgiften kan modregnes.

I nærværende sag er der ikke tale om tinglysning af nyt pant, og afgiftsfritagelsesbestemmelsen kan ikke finde anvendelse. Der sker i stedet ændring af et eksisterende ejerpantebrev.

Afgiften fastsættes på grundlag af den tinglysning, som dokumentet har fået. Der tinglyses en udvidelse af pantet.

Af skrivelserne fra G1 Kommune kan ses, at Y1 sammenlægges med Y2. Adressen er herefter Y3.

Ejerpantebrevet har oprindeligt kun pant i Y1 men den udvides med Y2. Der gives derfor pant i mere end der oprindeligt var pant i.

Når der inddrages anden eller yderligere andel i en andelsboligforening under pantet skal betales fuld afgift efter tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1. Dette fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 7.

Skattestyrelsen er dermed ikke enig i Spørgers bemærkning om, at betingelsen om pant i samme ejendom er opfyldt og der alene er tale om en adresseændring, da der sker udvidelse af pantet.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Nej".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1

Lovgrundlag

Tinglysningsafgiftsloven § 5 a (2025 sats)

For tinglysning af pant, bortset fra retspant, i fast ejendom eller i en andel i en andelsboligforening udgør afgiften 1.825 kr. og 1,45 pct. af det pantsikrede beløb. Dog er tinglysning af pant bortset fra pant ifølge skadesløsbrev fritaget for afgiften på 1,45 pct. af den del af det pantsikrede beløb, som ikke overstiger den tinglyste hovedstol på et eksisterende tinglyst pant i samme ejendom eller samme andel i en andelsboligforening, jf. dog stk. 5.

[...]

Stk. 2.  Afgiftsfritagelsen i stk. 1 er betinget af, at

1)      anmeldelsen til tinglysning af det nye pant sker inden aflysning af det tidligere pant,

2)      det erklæres, at anmeldelsen til tinglysning af det nye pant sker på vilkår om aflysning af det tidligere pant, og

3)      det tidligere pant er aflyst senest 1 år efter anmeldelsen til tinglysning af det nye pant.

[...]

Stk. 7.  For tinglysning af ændringer, hvorved der inddrages anden eller yderligere fast ejendom eller andel i en andelsboligforening under pantet, beregnes afgift af hele det pantsikrede beløb efter stk. 1.

[...]

Forarbejder

Lovforslag nr. 208 af 25. marts 1999

[...]

I stk. 2 bestemmes det, at der ved visse pantsikrede låneomlægninger (konverteringer) i fast ejendom (dog ikke ved ejerpantebrev eller skadesløsbrev) alene skal betales afgift i det omfang, det nye lån overstiger det gamle. Den del af lånet, der optages til afløsning af det gamle lån, skal der således ikke betales afgift af. De låneomlægninger, der kan ske afgiftsfrit efter § 5, stk. 2, er ombytning af realkreditlån mv. [...]

Afgiftsfriheden efter § 5, stk. 2, gælder kun i det omfang, lånet optages til afløsning af et lån med tilsvarende pant i samme ejendom.

[...]

Inddrages der anden eller yderligere fast ejendom eller løsøre, herunder rettigheder, under pantet, skal der svares afgift af hele det pantsikrede beløb efter stk. 1. Der skal således også svares fuld afgift, hvis pantet flyttes fra en fast ejendom til en anden eller fra en løsøregenstand til en anden.

Praksis

Den juridiske vejledning E.B.2.2 Fastsættelse af tinglysningsafgiften og kære af tinglysningen

Indhold

Afsnittet handler om, hvordan afgiften fastsættes i sammenhæng med tinglysningen, samt hvilke muligheder der findes for at klage over den fastsatte afgift.

[...]

Fastsættelse af afgift ved tinglysningen

Afgiften fastsættes på grundlag af den tinglysning, som dokumentet har fået. Det er Tinglysningsretten, der i tvivlstilfælde afgør, hvordan et givent dokument skal tinglyses i tinglysningssystemet, efter reglerne i tinglysningsloven mv.

[...]

Den juridiske vejledning E.B.4.1.2.1 - Ændring af den pantsatte genstand

Regel

Hvis der inddrages anden eller yderligere fast ejendom eller løsøre mv. under et eksisterende tinglyst pant, skal der betales fuld tinglysningsafgift (både fast og variabel afgift) efter hovedreglen for tinglysning af pant i TAL § 5, stk. 1, og § 5 a, stk. 1.

Se TAL § 5, stk. 2, vedrørende ændring af pant i løsøre mv. og § 5 a, stk. 7, vedrørende ændring af pant i fast ejendom og andelsboliger.

Inddragelse af "anden fast ejendom" omfatter de situationer, hvor den oprindeligt pantsatte ejendom skiftes ud med en eller flere andre faste ejendomme. Inddragelse af "yderligere fast ejendom" omfatter de situationer, hvor man udvider pantet med en anden eller flere andre ejendomme, men hvor panteretten i den oprindeligt pantsatte ejendom bibeholdes.

Der gælder en undtagelse fra reglen om fuld afgift ved ændring af pant i fast ejendom, når der er tale om ændring i forbindelse med en matrikulær ændring af ejendommen. Se TAL § 5 a, stk. 7, stk. 2, og afsnit E.B.4.1.2.2.