Spørgsmål:

1. Kan Skatterådet bekræfte, at H3 Ejendomme ApS kan afstå en ejerlejlighed i udlejningsejendommen Ejendom 3 inden 17. november 2028 uden at dette udløser forhøjet gaveafgift efter boafgiftsloven § 23 b?

Svar:

1. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørgerne har den 17. november 2025 overdraget anparterne i H1 Holding ApS, ("Selskabet") til deres børn, med skattemæssig succession efter reglerne i aktieavancebeskatningsloven § 34 og mod delvis berigtigelse som gave, hvor gaveafgiften er beregnet med 10 pct. efter reglerne i boafgiftsloven § 23 a.

H1 Holding ApS ejer 80 pct. B-anparter i H2 Holding ApS, som igen ejer 100 pct. af kapitalandelene i H3 Ejendomme ApS ("Udlejningsselskabet").

Skatterådet har i SKM2026.104.SR bekræftet, at overdragelsen til børnene kan ske med skattemæssig succession efter reglerne i aktieavancebeskatningsloven § 34.

Der er den 8. december 2025 indleveret gaveanmeldelse vedr. de gennemførte overdragelser med opgørelse af gaveafgift på 10 pct., der er indbetalt samtidig. Ejerstrukturen efter generationsskiftet kan illustreres således:

Koncerndiagram udeladt

Udlejningsselskabet ejer følgende ejendomme:

Ejendom	Anskaffelsesår	Anvendelse
Ejendom 1	2022 som led i spaltning med succession. (Ejertid i alt inkl. ejertid før spaltning ca. 10 år.)	Udlejningsejendom 10 boliglejemål og 2 erhvervslejemål (cafe, butik)
Ejendom 2	2022 som led i spaltning med succession. (Ejertid i alt inkl. ejertid før spaltning ca. 12 år.)	Udlejningsejendom 18 boliglejemål
Ejendom 3	2022 som led i spaltning med succession. (Ejertid i alt inkl. ejertid før spaltning ca. 13 år.)	Udlejningsejendom 13 ejerlejligheder

Den samlede lejeindtægt fra samtlige ejendomme er pr. år ca. 4.521.931 kr. (2025 beløb).

Den samlede lejeindtægt pr. år fra en ejerlejlighed i udlejningsejendommen Ejendom 3 er ca. 109.313 kr. (2025 beløb). Beløbet er opgjort som den gennemsnitlige leje fra de 13 lejligheder i ejendommen, der afhængig af lejers indflytningstidspunkt og lejlighedens størrelse svinger således:

Lejl.	Årlig leje
1	95.515,80
2	121.676,04
3	79.352,28
4	104.286,96
5	112.876,32
6	108.808,80
7	116.416,32
8	113.122,32
9	118.746,00
10	112.885,20
11	111.241,92
12	113.130,48
13	113.018,16

Ønsket ombygning og salg

Familien ønsker at foretage renovering og forbedring af deres to udlejningsejendomme Ejendom 1 og Ejendom 2.

Til delvis finansiering heraf ønsker familien at sælge en ejerlejlighed i udlejningsejendommen Ejendom 3 og anvende provenuet hertil.

Familiens praksis er vedr. udlejningsejendommene Ejendom 1 og Ejendom 2, at når en lejlighed bliver ledig, bliver den renoveret (her benævnt "Lejlighedsrenovering"). I de tilfælde hvor det er muligt at løfte lejligheden ud af omkostningsbestemt leje og over til markedsleje, foretages typisk investeringer på ca. 450.000 kr. pr. lejlighed. Over de seneste 3 år er renoveret 2 lejligheder efter denne model. Det kan ikke forudsiges, hvorvidt der bliver tilsvarende antal lejligheder ledige i perioden frem til 17. november 2028, men i det omfang, at sådanne lejligheder bliver ledige, vil familien gerne kunne finansiere renoveringen efter den beskrevne model med salg af en ejerlejlighed i Ejendom 3. 

Erfaringen viser, at de samlede lejeindtægter ved salg af en ejerlejlighed fra ejendommen Ejendom 3 til brug for en Lejlighedsrenovering i en af lejlighederne i Ejendom 1 og Ejendom 2 påvirker H3 Ejendomme ApS’ samlede lejeindtægter minimalt. Den mistede lejeindtægt fra ejerlejligheden i Ejendom 3 udlignes nemlig helt eller delvist ved en forøget lejeindtægt af den renoverede lejlighed i Ejendom 1 eller Ejendom 2.

Til belysning kan oplyses, at H3 Ejendomme ApS har renoveret tre lejligheder i ejendommen Ejendom 1 på denne måde i perioden 2023 - forår 2025. Den herved opnåede øgede årlige lejeindtægt har været:

Lejl.	Årlig leje før renovering	Årlig leje efter renovering	Årlig lejestigning ved renoveringen
1	77.052,72	193.096,92	116.044,20
2	134.530,20	205.366,80	70.836,60
3	75.088,92	119.708,52	44.619,60

Familien har desuden planer om en større renovering af ejendommen Ejendom 2, herunder renovering af facade og udskiftning af vinduer her benævnt "ejendomsrenoveringen". Den samlede investering forventes at være ca. 2,5 mio. kr., og projektet forventes gennemført inden for de næste 2 år.

Ejendomsrenoveringen planlægges påbegyndt, når der er solgt en ejerlejlighed i Ejendom 3, så finansieringen er sikret.

Ejendomsrenoveringen er et led i vedligeholdelse af ejendommen og vil på et tidspunkt i fremtiden blive tvingende nødvendig for at sikre bygningens beståen. Vinduerne udskiftes som led i ejendomsrenoveringen, og denne udskiftning kan måske medføre en minimal stigning i huslejen. Det er dog ikke under hensyn til eventuel minimal huslejestigning, at ejendomsrenoveringen foretages, men for at vedligeholde ejendommen.

Finansieringen af lejlighedsrenovering og ejendomsrenoveringen kan ske ved salg af en ejerlejlighed i ejendommen Ejendom 3.  Et salg af en sådan ejerlejlighed forventes at indbringe ca. 2,5 mio. kr. Heraf vil ca. 800.000 kr. skulle anvendes til ekstraordinær indbetaling til Nykredit med henblik på nedbringelse af hovedstolen i den samlede ejendom, hvilket efterlader et netto provenu på ca. 1,7 mio. kr.

Med nærværende anmodning om bindende svar ønskes det afklaret, om Udlejningsselskabet kan foretage salg af en ejerlejlighed i perioden frem til 17. november 2028 (udløbet af ejertidsperioden i boafgiftsloven § 23 b) med henblik på sikring af finansiering til lejlighedsrenovering og/eller ejendomsrenoveringen. 

Det er ikke muligt at forudsige, hvornår en lejlighed i udlejningsejendommene beliggende Ejendom 1 og Ejendom 2 bliver ledig til Lejlighedsrenovering, da det afhænger af lejers opsigelse. Det er heller ikke muligt at forudsige, hvornår der kan ske salg af en ejerlejlighed i ejendommen Ejendom 3, da et salg vil forudsætte, at der kan findes en køber. Derfor kan rækkefølgen af salg hhv. renovering ikke forudsiges, og derfor ønskes det muliggjort, at der kan gennemføres et salg, når der byder sig en køber. 

Hvis et salg af en ejerlejlighed i Ejendom 3 opnås, da kan Skattestyrelsen forudsætte, at netto provenuet vil blive anvendt til (i) ejendomsrenoveringen og/eller (ii) lejlighedsrenoveringen, enten til direkte finansiering, hvis salget sker før eller under lejlighedsrenoveringen, eller til indfrielse af gæld optaget til finansiering af lejlighedsrenoveringen, hvis salget først sker efter gennemførelse af lejlighedsrenoveringen.

Hvis der sker et salg af en ejerlejlighed i Ejendom 3 før igangsættelse af ejendomsrenoveringen eller lejlighedsrenoveringen, da kan det forudsættes, at netto provenuet vil blive indestående i Udlejningsselskabet reserveret til brug for den senere finansiering af ejendomsrenoveringen eller lejlighedsrenoveringen.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Regelgrundlaget

Ved en gaveafgiftspligtig overdragelse af aktier med succession efter aktieavancebeskatningsloven § 34 og under opfyldelse af betingelserne i boafgiftsloven § 23 a i øvrigt betales gaveafgift med 10 pct. jf. boafgiftsloven § 23 a, stk. 4, hvis gaven er ydet den 1. oktober 2024 eller senere. 

Gaverne i nærværende sag er ydet 17. november 2025, og det skal forudsættes, at betingelserne for nedsat gaveafgift med 10 pct. i boafgiftsloven § 23 a er opfyldt.

Efter boafgiftsloven § 23 b gælder imidlertid, at "foretager gavemodtager inden udløbet af en periode på 3 år fra modtagelsen direkte eller indirekte en hel eller delvis overdragelse af aktierne eller virksomheden, forhøjes gaveafgiften efter § 23 a, stk. 1, til 15 pct." Dette benævnes her ejertidskravet.

Hvis der sker et salg i strid med ejertidskravet i boafgiftsloven § 23 b, forhøjes gaveafgiften fra 10 pct. til 15 pct. Forhøjelsen foretages på grundlag af den del af virksomheden, som sælges, sammenhold med den del af 3-årsperioden, som ikke er udløbet på salgstidspunktet.

Den forhøjede gaveafgift beregnes af handelsværdien af det overdragne, uanset om værdiansættelsen er foretaget efter boafgiftsloven § 12 a ved den oprindelige afgiftsberegning.

Forhøjelsen reduceres forholdsmæssigt til den andel af 3-årsperioden, som ikke er udløbet ved overdragelsen.

Ovennævnte forhøjelse indebærer, at hvis et salg af en ejerlejlighed anses at være i strid med ejertidskravet i boafgiftsloven § 23 a, så skal ejerlejlighedens andel af den samlede gave identificeres og dermed allokeres en tilsvarende andel af den oprindeligt betalte gaveafgift til den solgte ejerlejlighed. Værdien af den del af gaven, der herved er allokeret til den solgte ejerlejlighed, reguleres i det omfang, at denne afviger fra den ved salget af ejerlejligheden opnåede salgspris (handelsværdien). 

Der beregnes herefter 15 pct. gaveafgift at den herved regulerede værdi af gaven. 

Forhøjelsesbeløbet efter boafgiftsloven § 23 b udgør herefter forskellen mellem den til ejerlejligheden allokerede del af den oprindeligt beregnede gaveafgift og den forhøjede beregnede gaveafgift på 15 pct. for ejerlejligheden.

Det opgjorte forhøjelsesbeløb reduceres herefter forholdsmæssigt til den andel af 3 årsperioden, som ikke er udløbet ved overdragelsen.

Konkret vurdering

Ved nærværende anmodning om bindende svar ønskes afklaret, om der kan ske salg af en ejerlejlighed fra ejendommen Ejendom 3 til brug for en lejlighedsrenovering i en af lejlighederne i Ejendom 1 og Ejendom 2 hhv. ejendomsrenoveringen af Ejendom 2.

Der er tale om en udlejningsvirksomhed, hvis væsentligste aktiver består af udlejningsejendomme som oplistet ovenfor i tabellen. Der er samlet 41 boliglejemål og 2 erhvervslejemål i selskabets ejendomme.

Boafgiftsloven § 23 b blev indsat ved lov nr. 683/2017 (lovforslag L 183 2016-17). Af bemærkningerne til bestemmelsen fremgår af lovforslaget:

"Salg af enkeltaktiver, herunder i den virksomhed, som drives af det selskab, hvori der er erhvervet aktier med nedsat afgift, kan efter omstændighederne være omfattet af reglerne. Det vil afhænge af en konkret vurdering, om salg af enkeltaktiver, herunder f.eks. aktier i et datterselskab, udløser en afgiftsforhøjelse. Et vejledende kriterium ved vurderingen vil være, om salget af aktiver har reduceret virksomhedens indtægtsgrundlag i et ikke uvæsentligt omfang. Har salget og provenuet fra et selskabs salg af aktiver medført, at selskabet har udviklet sig til et pengetankselskab, vil det normalt medføre afgiftsforhøjelse. Aktiver, der udskilles som led i sædvanlig drift af virksomheden, vil ikke medføre forhøjelse af afgiften"  

Ved salg af én ejerlejlighed må dette anses som salg af et enkelt aktiv i virksomheden, der samlet består af 43 lejemål.  Når det skal afgøres, om salg af en ejerlejlighed udgør "en hel eller delvis overdragelse" af virksomheden jf. boafgiftslovens § 23 b, skal dette ifølge lovforarbejderne træffes ud fra en konkret vurdering.

Denne konkrete vurdering skal tage udgangspunkt i det vejledende kriterium, som angives i forarbejderne citeret ovenfor, nemlig "om salget af aktiver har reduceret virksomhedens indtægtsgrundlag i et ikke uvæsentligt omfang."

Hertil bemærkes, at H3 Ejendomme ApS’ samlede lejeindtægter pr. år ca. er 4.521.931 kr., mens lejeindtægten fra en solgt ejerlejlighed pr. år ca. er 109.313 kr. Et salg vil dermed indebære et fald i de samlede lejeindtægter pr. år på 2,4 pct. Et sådan fald er i sig selv ikke væsentlig.

Endvidere vil den overskydende del af salgsprovenuet efter indfrielse af relevant gæld i ejendommen (netto provenuet) blive anvendt i udlejningsvirksomheden til renovering af andre ejendomme og dermed bidrage til øget lejeindtægt fra disse, således at virksomhedens samlede årlige lejeindtægter ved salget ikke påvirkes væsentligt. Der henvises til eksemplet ovenfor, som illustrerer den opnåede øgede lejeindtægt på de senest tre renoverede lejligheder, hvor den årlige lejestigning på renoveringstidspunktet har været 116.044 kr., 70.836 kr. og 44.619 kr.

Ud fra en konkret vurdering er det derfor min opfattelse, at salg af en ejerlejlighed under disse omstændigheder, hvor salgsprovenuet anvendes internt til videre udvikling af den øvrige udlejningsvirksomhed som beskrevet, alene reducerer virksomhedens indtægtsgrundlag i uvæsentligt omfang. 

At der skal laves en sådan helhedsbetragtning for aktiv udlejningsvirksomhed, understøttes i øvrigt af skatteministerens svar til Danske Advokater i høringsskemaet til L123 2024/25 vedr. betingelsen i aktieavancebeskatningsloven § 34, stk. 7, 3. pkt. om, at aktiv udlejningsvirksomhed kun foreligger, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen. Selvom lovens ordlyd foreskriver, at "ejendommen" skal have været ejet i mindst 1 år, så bekræfter skatteministeren, at der i alle følgende tilfælde ligeledes vil skulle anses at foreligge aktiv udlejningsvirksomhed, der kan overdrages med succession, hvis de øvrige betingelser i øvrigt er opfyldt: En person har i 2 år ejet 100 ejendomme, der er blevet udlejet aktivt. Ejeren køber yderligere 20 ejendomme, og disse indgår i udlejningsvirksomheden. Ejendommene kan overdrages med succession (og nedsat gaveafgift), hvis ejeren 6 måneder efter købet af de 20 ejendomme, overdrager (a) alle 120 ejendomme, (b) 40 af de ejendomme, der har været ejet i 2 år, og (c) 30 ejendomme, hvoraf 20 er blandt de nytilkøbte. 

Selvom der sker tilkøb, salg eller udskiftning af en udlejningsejendom, kan den samlede udlejningsvirksomhed således konkret anses for at bestå uændret i relation til ejertidskravet i både boafgiftslovens § 23 b og aktieavancebeskatningsloven § 34, stk. 7, 3. pkt.

På den baggrund gør jeg gældende, at spørgsmålet skal besvares med "Ja".

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at H3 Ejendomme ApS kan afstå en ejerlejlighed i udlejningsejendommen Ejendom 3 inden 17. november 2028 uden at dette udløser forhøjet gaveafgift efter boafgiftslovens § 23 b.

Begrundelse

Spørgerne har den 17. november 2025 gennemført et generationsskifte af selskabet H1 Holding ApS. Generationsskiftet er sket ved, at Spørgerne overdrog deres anparter i selskabet til deres 4 børn. Ved overdragelsen er der beregnet nedsat gaveafgift, jf. boafgiftslovens § 23 a.

H1 Holding ApS ejer 80 pct. af kapitalen i H2 Holding ApS, der ejer 100 pct. af kapitalen i H3 Ejendomme ApS.

H3 Ejendomme ApS ejer følgende udlejningsejendomme:

• Ejendom 1 (10 boliglejemål og 2 erhvervslejemål)
• Ejendom 2 (18 boliglejemål)
• Ejendom 3 (13 udlejede ejerlejligheder)

Det påtænkes nu at foretage en renovering og forbedring af udlejningsejendommene Ejendom 1 og Ejendom 2. Renoveringen skal dels ske ved, at når der bliver en lejlighed ledig, bliver lejligheden renoveret inden genudlejning. Er det muligt at løfte lejligheden ud af omkostningsbestemt husleje og over i markedsleje udgør investeringen ca. 450.000 kr. pr. lejlighed. Det er oplyst, at 2 lejligheder gennem de seneste 3 år er renoveret efter denne model.

Derudover påtænkes det at gennemføre en større renovering af ejendommen Ejendom2, herunder renovering af facade og udskiftning af vinduer. Den samlede investering forventes at være ca. 2,5 mio. kr., og renoveringsprojektet forventes gennemført inden for de næste 2 år.

Til finansiering af de påtænkte renoveringsprojekter påtænkes det at sælge en eller flere ejerligheder i Ejendom 3. Provenuet ved salg af en ejerlejlighed forventes at udgøre ca. 1,7 mio. kr.

Det er oplyst, at den påtænkte renovering af ejendommen Ejendom 2 vil blive påbegyndt, når der er solgt en ejerlejlighed i Ejendom 3.

Spørgerne ønsker i den forbindelse afklaret, hvorvidt en evt. afståelse af en ejerlejlighed i Ejendom 3 vil blive anset som en direkte eller indirekte hel eller delvis overdragelse, jf. boafgiftslovens § 23 b, og dermed udløse regulering af den nedsatte gaveafgift.

Skattemæssig vurdering

Overdragelsen af H1 Holding ApS er sket med nedsat gaveafgift. Det følger af boafgiftslovens § 23 b, stk. 1, at der skal ske regulering af gaveafgiften, såfremt gavemodtager indenfor en 3 års periode foretager en direkte eller indirekte hel eller delvis overdragelse:

"Foretager gavemodtager inden udløbet af en periode på 3 år fra modtagelsen direkte eller indirekte en hel eller delvis overdragelse af aktierne eller virksomheden, forhøjes gaveafgiften efter § 23 a, stk. 1, til 15 pct., eller en eventuel anvendelse af § 23 a, stk. 1, 2. pkt., bortfalder, idet forhøjelsen dog reduceres forholdsmæssigt til den andel af 3-årsperioden, som ikke er udløbet ved overdragelsen. Den forhøjede gaveafgift efter 1. pkt. beregnes af handelsværdien af det overdragne, uanset om værdiansættelsen er foretaget efter § 12 a ved den oprindelige afgiftsberegning af aktierne eller virksomheden. Afgiftspligten af forhøjelsen påhviler gavemodtager."

Boafgiftslovens § 23 b, stk. 1, blev indført ved lov nr. 683 af 8. juni 2017. Af forarbejderne til bestemmelsen (L183 af 29. marts 2017) fremgår bl.a. følgende:

" […] Det foreslås, jf. forslaget til boafgiftslovens § 23 b, stk. 1, at afgiftsforhøjelsen indtræder både ved en direkte og indirekte overdragelse af aktierne eller virksomheden og omfatter både hel og delvis overdragelse. Det omfatter først og fremmest en overdragelse af de erhvervede aktier eller den erhvervede virksomhed.

Salg af enkeltaktiver, herunder i den virksomhed, som drives af det selskab, hvori der er erhvervet aktier med nedsat afgift, kan efter omstændighederne være omfattet af reglerne. Det vil afhænge af en konkret vurdering, om salg af enkeltaktiver, herunder f.eks. aktier i et datterselskab, udløser en afgiftsforhøjelse. Et vejledende kriterium ved vurderingen vil være, om salget af aktiver har reduceret virksomhedens indtægtsgrundlag i et ikke uvæsentligt omfang. Har salget og provenuet fra et selskabs salg af aktiver medført, at selskabet har udviklet sig til et pengetankselskab, vil det normalt medføre afgiftsforhøjelse. Aktiver, der udskilles som led i sædvanlig drift af virksomheden, vil ikke medføre forhøjelse af afgiften.

[…]"

Det fremgår således af forarbejderne til boafgiftslovens § 23 b, stk. 1, at salg af enkeltaktiver i den virksomhed, der drives af det selskab, der er overdraget med nedsat gaveafgift, efter omstændighederne kan være omfattet af reglerne om regulering af gaveafgiften.

I nærværende sag påtænkes der netop salg af et enkeltaktiv i form af en ejerlejlighed. Det skal derfor vurderes, om det påtænkte salg af en af ejerlejlighederne i Ejendom 3 udløser afgiftsforhøjelse.

Det fremgår af forarbejderne, at et vejledende kriterium ved denne vurdering vil være om virksomhedens indtægtsgrundlag reduceres i væsentligt omfang.

Udover ejerlejlighederne i Ejendom 3 ejer H1 Holding ApS som anført ovenfor også udlejningsejendomme Ejendom 1 og Ejendom 2. For at kunne afklare om virksomhedens indtægtsgrundlag reduceres i væsentligt omfang, skal det indledningsvist afklares H1 Holding ApS driver en samlet udlejningsvirksomhed eller om H1 Holding ApS udlejning af ejendommene anses som flere særskilte virksomheder.

Vurdering af H1 Holding ApS´s virksomhed

H1 Holding ApS´s virksomhed foregår gennem H3 Ejendomme ApS, der ejer udlejningsejendommen Ejendom 1, udlejningsejendommen Ejendom 2 og 13 udlejede ejerlejligheder i Ejendom 3.

Skatterådet har i SKM2026.155.SR taget stilling til, hvorvidt et selskab, der ejede ejendomme på forskellige adresser, drev en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom.

I sagen var det oplyst, at selskabet H3 ejede 149 ejendomme. Den væsentligste del af ejendomsporteføljen bestod af ejendom 1, der bestod af et antal lejligheder og garager. Derudover havde selskabet 7 udlejningsejendomme. Det var oplyst, at H3 havde ejet alle ejendommene i en årrække samt at H3 havde 5 ansatte til at drive og administrere ejendommene. Der var således ikke nogen outsourcing af driften af udlejningsejendommene, herunder i relation til indgåelse af aftaler. Medarbejderne i H3, herunder spørgeren, der var direktør i selskabet, traf alle centrale strategiske beslutninger vedrørende udlejningsvirksomheden.

Henset til det oplyste om virksomhedens aktivitet fandt Skatterådet, at der var tale om en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom.

I nærværende sag har Skatterådet tidligere i SKM2026.104.SR bekræftet, at Spørgerne opfylder betingelserne for overdragelse af H1 Holding ApS med skattemæssig succession. Det er i SKM2026.104.SR oplyst, at Spørgerne er fuldtidsbeskæftiget med at drive ejendommene og i hele ejertiden har varetaget og fortsat varetager de væsentligste opgaver ved driften af udlejningsejendomme, herunder:

• de økonomiske forhold omkring ejendommene, herunder også enhver ombygning og istandsættelse
• godkender enhver faktura før betaling
• fastsætter selv lejeniveau
• gennemfører fremvisning og flyttesyn og laver flytterapporter
• forestår al vedligeholdelse og renovering af ejendommene ved eget arbejde henholdsvis ved hjælp af eksterne håndværkere i relevant omfang, som de selv hyrer ind til den praktiske udførelse.
• forestår kommunikationen med lejerne
• udfører viceværtopgaver

Det fremgår af SKM2026.104.SR, at der er indgået aftale med et administrationscenter om at bruge administrationscentrets platform til regnskabsudarbejdelse, og den regnskabsmæssige assistance hertil, ligesom der tilkøbes juridisk assistance fra administrationscentret ved udarbejdelse af lejekontrakter.

Skattestyrelsen lægger til grund, at arbejdsopgaverne ved driften af udlejningsejendommene fortsat løses som anført af Spørgerne i SKM2026.104.SR. Udlejningsejendommene administreres således af Spørgerne som deres fuldtidsbeskæftigelse.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at aktiviteten i H1 Holding ApS svarer til aktiviteten i H3 i SKM2026.155.SR, og Skattestyrelsen finder derfor, at aktiviteten med udlejningsejendommene udgør én samlet virksomhed.

Da der således er tale om en samlet virksomhed, skal det undersøges om salg af en ejerlejlighed, hvor provenuet anvendes til renovering af virksomhedens øvrige ejendomme, vil udløse regulering af gaveafgiften.

Vurdering af betydningen af salg af en ejerlejlighed

Som beskrevet ovenfor påtænkes det at sælge en af de udlejede ejerligheder i Ejendom 3 for at finansiere påtænkte renoveringsprojekter på ejendommene Ejendom 1 og Ejendom 2.

Da H1 Holding ApS via H3 Ejendomme ApS driver en samlet virksomhed med udlejning af ejendomme, vil der være tale om salg af et enkeltaktiv, der som beskrevet ovenfor kan udløse en afgiftsforhøjelse, jf. boafgiftslovens § 23 b.

Af forarbejderne til boafgiftslovens § 23 b, stk. 1 (L183 af 29. marts 2017), fremgår følgende om salg af enkeltaktiver:

" […] Det vil afhænge af en konkret vurdering, om salg af enkeltaktiver, herunder f.eks. aktier i et datterselskab, udløser en afgiftsforhøjelse. Et vejledende kriterium ved vurderingen vil være, om salget af aktiver har reduceret virksomhedens indtægtsgrundlag i et ikke uvæsentligt omfang. Har salget og provenuet fra et selskabs salg af aktiver medført, at selskabet har udviklet sig til et pengetankselskab, vil det normalt medføre afgiftsforhøjelse. Aktiver, der udskilles som led i sædvanlig drift af virksomheden, vil ikke medføre forhøjelse af afgiften.

[…]"

I spørgsmål 27 til L183 stillede FSR spørgsmål til efterfølgende overdragelser:

"FSR finder det uhensigtsmæssigt, at det ikke klart fremgår af lovforslaget, hvornår en efterfølgende overdragelse inden for de første 3 år af enkelte aktiver, virksomhedsandele mv. medfører en forhøjelse af den betalte bo- eller gaveafgift, som skal anmeldes af arving, legatar eller gavemodtager

Det anføres, at hvis formålet med værnsreglen er, at midlertidig omlægning af passiv formue ikke skal give en reduceret afgiftssats, så bør overdragelser være mulige, såfremt disse ikke medfører, at formuen efter overdragelsen ikke er passiv formue.

FSR anbefaler endvidere, at værnsreglen indsnævres til at omfatte direkte overdragelser samt alene sådanne indirekte overdragelser, som medfører, at arvingen, legataren eller gavemodtageren ejer aktier i selskab, hvis virksomhed i overvejende grad anses for passiv kapitalanbringelse.

FSR anfører, at såfremt reglerne om forhøjelse af bo- og gaveafgift ved efterfølgende overdragelser ikke alene skal være en værnsregel, men tillige være gældende ved efterfølgende overdragelser, uanset at der ikke er opnået afgiftsmæssige fordele, anmoder FSR om, at dette uddybes yderligere, idet det skal være fuldstændig klart for en arving, legatar eller gavemodtager, hvornår vedkommende er pligtig til at anmelde en overdragelse, således at vedkommende ikke senere pålægges renter mv. ved manglende eller for sent anmeldelse.

Kommentar

Som det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, vil frasalg af selskabets aktiver efter omstændighederne udløse en afgiftsforhøjelse, hvis der er tale om et salg, der medfører en reduktion af virksomhedens indtægtsgrundlag af et ikke uvæsentligt omfang.

Hvis selskabets virksomhed efter overdragelsen til nedsat afgift på grund af efterfølgende overdragelser udvikler sig til overvejende - 50 pct. eller mere - at være passiv kapitalanbringelse, vil der være en formodning for, at der er foretaget overdragelser, der medfører helt eller delvist bortfald af afgiftsnedsættelsen.

Det findes at være i strid med baggrunden for afgiftsnedsættelsen og kravet om opretholdelse af ejerskabet til virksomheden i 3 år efter generationsskiftet, hvis arvingen/gavemodtager generelt havde mulighed for at overdrage op mod 50 pct. af en virksomhed uden bortfald af afgiftsnedsættelsen."

Det fremgår således af forarbejderne til boafgiftslovens § 23 b, stk. 1, at et salg af et enkeltaktiv, der medfører en reduktion af virksomhedens indtægtsgrundlag i et ikke uvæsentligt omfang, vil medføre afgiftsforhøjelse.

I nærværende sag påtænkes det at sælge en ejerlejlighed. Provenuet ved salget skal anvendes til enten renovering af lejligheder i en af de to øvrige udlejningsejendomme eller til facaderenovering og udskiftning af vinduer i ejendommen Ejendom 2.

Det er oplyst, at provenuet ved salg af en ejerlejlighed forventes at udgøre ca. 1,7 mio. kr. Det er herudover oplyst, at den gennemsnitlige lejeindtægt på ejerlejlighederne i Ejendom 3 udgør ca. 109.000 kr.

Den samlede lejeindtægt fra samtlige ejendomme udgør ca. 4,5 mio. kr. Et frasalg af en ejerlejlighed vil dermed reducere de samlede lejeindtægter med ca. 2,4 pct. (109.000 kr. af 4,5 mio. kr.). Det er Skattestyrelsens opfattelse, at frasalget af en ejerlejlighed alene reducerer virksomhedens indtægtsgrundlag i et uvæsentligt omfang, og frasalget af en ejerlejlighed udløser herefter ikke forhøjelse af gaveafgiften.

Der er ikke med ovenstående taget stilling til, hvorvidt de påtænkte renoveringer vil påvirke virksomhedens indtægtsgrundlag i positiv retning, og evt. opveje nedgangen i indtægtsgrundlaget.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1

Lovgrundlag

Boafgiftslovens § 23 b, stk. 1

Foretager gavemodtager inden udløbet af en periode på 3 år fra modtagelsen direkte eller indirekte en hel eller delvis overdragelse af aktierne eller virksomheden, forhøjes gaveafgiften efter § 23 a, stk. 1, til 15 pct., eller en eventuel anvendelse af § 23 a, stk. 1, 2. pkt., bortfalder, idet forhøjelsen dog reduceres forholdsmæssigt til den andel af 3-årsperioden, som ikke er udløbet ved overdragelsen. Den forhøjede gaveafgift efter 1. pkt. beregnes af handelsværdien af det overdragne, uanset om værdiansættelsen er foretaget efter § 12 a ved den oprindelige afgiftsberegning af aktierne eller virksomheden. Afgiftspligten af forhøjelsen påhviler gavemodtager.

Forarbejder

Uddrag af bemærkninger til § 23 b, stk. 1 (L183 af 29. marts 2017)

Det foreslås, jf. forslaget til boafgiftslovens § 23 b, stk. 1, at der ud over ejertidskravet i forhold til gavergiver desuden stilles krav om, at gavemodtager opretholder ejerskabet af virksomheden i 3 år.

Hvis virksomheden f.eks. overdrages til et barn, som ikke har til hensigt at drive virksomheden videre, men som kort efter modtagelsen af gaven sælger virksomheden videre til en anden investor, vil der således - uden særlige regler herom - kunne opnås en afgiftsbesparelse sammenlignet med den situation, hvor gavegiver sælger virksomheden direkte til den pågældende investor og herefter gaveoverdrager salgsprovenuet til arvingen.

Med henblik på at imødegå sådanne dispositioner foreslås det i lovforslagets § 23 b, stk. 1, som en betingelse for nedsat gaveafgift, at gavemodtageren ikke overdrager virksomheden inden for en periode på 3 år fra modtagelsen. Dette svarer til ejertidskravet i forbindelse med skattefri omstrukturering. Et salg inden 3-års periodens udløb indebærer, at afgiftsnedsættelsen bortfalder forholdsmæssigt på grundlag af den del af virksomheden som sælges, sammenholdt med den del af 3-årsperioden, som ikke er udløbet.

Et helt eller delvist salg af virksomheden i den anførte periode vil indebære, at gaveafgiften for denne del forhøjes til den almindeligt gældende sats på 15 pct. Forhøjelsen reduceres forholdsmæssigt svarende til den del af ejertidskravet, som ikke er udløbet ved overdragelsen, jf. forslaget til boafgiftslovens § 23 b, stk. 1, jf. lovforslagets § 1, nr. 10.

[…]

Det foreslås, jf. forslaget til boafgiftslovens § 23 b, stk. 1, at afgiftsforhøjelsen indtræder både ved en direkte og indirekte overdragelse af aktierne eller virksomheden og omfatter både hel og delvis overdragelse. Det omfatter først og fremmest en overdragelse af de erhvervede aktier eller den erhvervede virksomhed.

Salg af enkeltaktiver, herunder i den virksomhed, som drives af det selskab, hvori der er erhvervet aktier med nedsat afgift, kan efter omstændighederne være omfattet af reglerne. Det vil afhænge af en konkret vurdering, om salg af enkeltaktiver, herunder f.eks. aktier i et datterselskab, udløser en afgiftsforhøjelse. Et vejledende kriterium ved vurderingen vil være, om salget af aktiver har reduceret virksomhedens indtægtsgrundlag i et ikke uvæsentligt omfang. Har salget og provenuet fra et selskabs salg af aktiver medført, at selskabet har udviklet sig til et pengetankselskab, vil det normalt medføre afgiftsforhøjelse. Aktiver, der udskilles som led i sædvanlig drift af virksomheden, vil ikke medføre forhøjelse af afgiften.

Ejertidskravet i § 23 b, stk. 1, indebærer desuden, at ejeren ikke må foretage dispositioner, som eliminerer den almindelige risiko, der er forbundet med driften af en erhvervsvirksomhed. Indgåelse af en optionsaftale inden for 3-årsperioden med afvikling efter periodens udløb kan ligeledes efter en konkret vurdering anses for en overdragelse i strid med ejertidskravet. I tilfælde, hvor 3-års kravet ikke kan opretholdes som følge af kreditorforfølgning, skal overdragelsen som udgangspunkt ikke medføre en forhøjelse af afgiften. Der skal dog foretages en konkret vurdering af, om afgiftsnedsættelsen bortfalder. Der kan f.eks. være tale om en overdragelse, der er konstrueret som et udlæg, overtagelse af pant eller lignende, som reelt kan sidestilles med en frivillig overdragelse, hvor afgiftsnedsættelsen bortfalder.

Praksis

SKM2026.155.SR

Spørger ønskede at overdrage aktierne i H5, der var stiftet ved en skattefri ophørsspaltning, til sine børnebørn med skattemæssig succession i henhold til aktieavancebeskatningslovens § 34. Værdien af H5’s aktiver udgjordes for 70,3 pct.s vedkommende af 149 udlejningsejendomme, der var ejet igennem H3. Disse ejendomme opfyldte kravet om aktiv udlejningsvirksomhed i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7.  Skatterådet kunne bekræfte, at H5 kunne overdrages med skattemæssig succession på baggrund af den udarbejdede pengetankopgørelse, herunder den konkrete fordeling af aktiver mellem "aktive" aktiver og "passive" aktiver under de angivne omstændigheder.

SKM2026.104.SR

Spørger 1 og Spørger 2 er ægtefæller og har fire fælles børn. Ægtefællerne overdrog i november 2025 alle deres kapitalandele i et selskab til deres børn. Overdragelsesaftalerne var betinget af, at Skattestyrelsen ved bindende svar bekræftede, at betingelserne for overdragelse af kapitalandelene med skattemæssig succession var opfyldt. Skatterådet bekræftede, at Spørger 1 og Spørger 2 kunne overdrage kapitalandelene i selskabet til deres børn med skattemæssig succession efter reglerne i aktieavancebeskatningsloven § 34.

Spørgsmål 27 til L183 af 29. marts 2017

Efterfølgende overdragelser inden for de første 3 år

FSR finder det uhensigtsmæssigt, at det ikke klart fremgår af lovforslaget, hvornår en efterfølgende overdragelse inden for de første 3 år af enkelte aktiver, virksomhedsandele mv. medfører en forhøjelse af den betalte bo- eller gaveafgift, som skal anmeldes af arving, legatar eller gavemodtager

Det anføres, at hvis formålet med værnsreglen er, at midlertidig omlægning af passiv formue ikke skal give en reduceret afgiftssats, så bør overdragelser være mulige, såfremt disse ikke medfører, at formuen efter overdragelsen ikke er passiv formue.

FSR anbefaler endvidere, at værnsreglen indsnævres til at omfatte direkte overdragelser samt alene sådanne indirekte overdragelser, som medfører, at arvingen, legataren eller gavemodtageren ejer aktier i selskab, hvis virksomhed i overvejende grad anses for passiv kapitalanbringelse.

FSR anfører, at såfremt reglerne om forhøjelse af bo- og gaveafgift ved efterfølgende overdragelser ikke alene skal være en værnsregel, men tillige være gældende ved efterfølgende overdragelser, uanset at der ikke er opnået afgiftsmæssige fordele, anmoder FSR om, at dette uddybes yderligere, idet det skal være fuldstændig klart for en arving, legatar eller gavemodtager, hvornår vedkommende er pligtig til at anmelde en overdragelse, således at vedkommende ikke senere pålægges renter mv. ved manglende eller for sent anmeldelse.

Kommentar

Som det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, vil frasalg af selskabets aktiver efter omstændighederne udløse en afgiftsforhøjelse, hvis der er tale om et salg, der medfører en reduktion af virksomhedens indtægtsgrundlag af et ikke uvæsentligt omfang.

Hvis selskabets virksomhed efter overdragelsen til nedsat afgift på grund af efterfølgende overdragelser udvikler sig til overvejende - 50 pct. eller mere - at være passiv kapitalanbringelse, vil der være en formodning for, at der er foretaget overdragelser, der medfører helt eller delvist bortfald af afgiftsnedsættelsen.

Det findes at være i strid med baggrunden for afgiftsnedsættelsen og kravet om opretholdelse af ejerskabet til virksomheden i 3 år efter generationsskiftet, hvis arvingen/gavemodtager generelt havde mulighed for at overdrage op mod 50 pct. af en virksomhed uden bortfald af afgiftsnedsættelsen.