Vurderingsstyrelsen har truffet afgørelse om, at klagernes [A og B] ejendom ikke kan komme med i overgangsordningen for ejendomme, der har skiftet kategori.
Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt klagernes ejendom er omfattet af overgangsordningen i ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 2.
Landsskatteretten finder, at idet der ikke er grundlag for bortfald af overgangsordningen, er der ej heller grundlag for at afvise klagernes anmodning om optagelse i ordningen. Landsskatteretten pålægger Vurderingsstyrelsen at optage ejendommen i ordningen pr. 1. marts 2021 efter ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 2.
Klagesagen er henvist til Landsskatteretten i medfør af skatteforvaltningslovens 6 a.
Sagens oplysninger
Oplysninger om ejendommen
| Matrikelnr. ifølge Matriklen | […] |
| Grundareal ifølge Matriklen | 22.461 m2 heraf 443 m2 vej |
| Ejendomskategori pr. 1. oktober 2020 | Landbrug, bebygget |
| Ejendomskategori pr. 1. marts 2021 | Ejerbolig |
Særlige oplysninger om ejendommen
· Ejendommen blev købt af de nuværende ejere (og klagere) ved købsaftale underskrevet den 4. juli 2020, som er fremlagt sammen med klagen. Det fremgår af købsaftalen, at handlen vedrører en bygningsparcel under udstykning, hvor klagerne har erhvervet 2,2461 ha ud af i alt 15,8221 ha.
· Ifølge tinglysning.dk blev ejendommen overtaget den 1. september 2020 ved endeligt skøde den 5. august 2020. Det fremgår af skødet, at handlen alene vedrører bygningsparcellen, som er under udstykning, og som udgør del nr. 1 af matr.nr. […] på 22.461 m2, heraf 443 m2 vej. Det fremgår endvidere, at skødet begæres lyst med frist til matrikulær berigtigelse.
· Det fremgår af registreringsmeddelelse af den 4. januar 2021, at ejendommens areal er blevet ændret. Før ændringen bestod den samlede ejendom af matr.nr. […] med grundarealer på henholdsvis 33.408 m², 30.625 m2, 10.694 m2 og 83.494 m², i alt 158.221 m². Efter ændringen udgør ejendommen, matr.nr. […], et samlet areal på 22.461 m².
Øvrige sagsoplysninger
· Den 22. maj 2023 har Vurderingsstyrelsen truffet afgørelse om, at ejendommens kategori pr. 1. marts 2021 ændres fra "landbrug, bebygget" til "ejerbolig". Der er i afgørelsen lagt vægt på, at ejendommen ikke lever op til nogen af de værdier/krav, som Vurderingsstyrelsen har fastsat i Den juridiske vejledning, for at der kan være tale om landbrugsdrift af et vist omfang.
I brevet med afgørelse om kategorisering var der vedlagt en vejledning til at ansøge om at komme med i overgangsordningen. Af vejledningen fremgik blandt andet:
"Hvad skal der til, for at ejendommen kan komme med i ordningen?
Fordi ejendommen har skiftet kategori fra landbrug, bebygget til ejerbolig, vil den kunne komme med i overgangsordningen. Det gælder dog efter gældende regler ikke, hvis ejendommen i perioden fra den 2. oktober 2020 til den 1. marts 2021 er blevet ændret
o ved salg eller køb af jord…"
I afgørelsen indgår ejendommens nye areal på 22.461 m2.
Denne afgørelse er ikke påklaget.
· Den 11. juni 2023 har klagerne indsendt ansøgning til Vurderingsstyrelsen om at få ejendommen med i overgangsordningen.
Vurderingsstyrelsens afgørelse
Den 11. august 2023 har Vurderingsstyrelsen truffet afgørelse om, at klagernes ejendom ikke kan komme med i overgangsordningen.
Vurderingsstyrelsen har som begrundelse bl.a. anført:
"Ejendommen kan ikke komme med i overgangsordningen. Det skyldes, at der er sket ændringer på ejendommen i perioden fra den 2. oktober 2020 til den 1. marts 2021.
Vi har i den forbindelse lagt vægt på, at der i Tinglysning.dk står, at ejendommens grundareal er ændret fra 158.221 m² til 22.461 m² den 4. januar 2021. Grundarealet er dermed reduceret med 1 % eller mere."
Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen
I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 30. november 2023 udtalt følgende:
"Vi mener ikke, at ejendommen kan komme med i overgangsordningen.
Det afgørende for om en ejendom kan komme med i overgangsordningen, er at der i perioden fra 2. oktober 2020 til 1. marts 2021 ikke er sket en arealreduktion på 1% eller mere.
Det er ikke afgørende hvornår købsaftalen er underskrevet, eller hvornår der er sket overtagelse. Arealreduktionen anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor den pågældende begivenhed er registreret som gældende i matriklen eller er noteret i Bygnings- og Boligregistret eller i tingbogen, jf. ejendomsvurderingslovens §7.
Ejendomsvurderingsloven §83. stk. 8, henfører til at man godt kan søge om overgangsordningen, til trods for at der er sket en arealændring, hvis arealreduktionen skyldes ekspropriationer, jordfordeling, mageskifter og tinglyst rådighedsindskrænkning grundet miljø- og klimaprojekter, hvilket ikke er tilfældet.
På baggrund af ovenstående, mener vi ikke at ejendommen kan komme med i overgangsordningen."
Supplerende udtalelse fra Vurderingsstyrelsen
Den 26. august 2024 har Vurderingsstyrelsen på Skatteankestyrelsens foranledning fremsendt en supplerende udtalelse:
"På baggrund af korrespondance mellem Vurderingsstyrelsen og Skatteankestyrelsen vedr. hjemlen til afslag på anmodning om tilvalg af overgangsordningen for ejendomme, der er ændret forud for vurderingen pr. 1. marts 2021, har Vurderingsstyrelsen fundet anledning til at afgive en supplerende udtalelse i forhold til klagesagen for ejendommen på Adresse Y1, By Y1 med ejendomsnummer […] (jeres sagsnummer 23-0100116).
Ifølge ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 2, omfatter muligheden for at vælge overgangsordningen ejendomme, der ved seneste vurdering forud for vurderingen pr. 1. marts 2021 er vurderet som landbrug, skovbrug mv., men som efter ejendomsvurderingsloven skal vurderes som en ejerbolig. Det samme gælder for ejendomme, der ved seneste vurdering forud for vurderingen pr. 1. marts 2021 er vurderet som en ejerbolig, men som efter reglerne i ejendomsvurderingsloven skal vurderes som en landbrugsejendom eller skovejendom, jf. ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 3.
Baggrunden for reglerne i ejendomsvurderingsloven § 83 er, at en ejendom kan ændre ejendomskategori ved overgangen til reglerne i den nye ejendomsvurderingslov uden, at der er foretaget ændringer på ejendommen. Indførelsen af den nye ejendomsvurderingslov vil dermed for nogle ejere kunne betyde væsentlige ændringer i den aktuelle ejendomsbeskatning alene af den grund, at Vurderingsstyrelsen betragter ejendommen på en anden måde end hidtil. Dette er bl.a. beskrevet i lovbemærkninger til ejendomsvurderingsloven, lov nr. 654 af 8. juni 2017 (lovforslag nr. L 211 af 3. maj 2017, de specielle bemærkninger til lovforslagets § 83).
Med lov nr. 278 af 17. april 2018 blev ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 2 og 3, ændret for at tydeliggøre intentionen bag overgangsordningen. Følgende fremgår af lovbemærkningerne til lovændringen (lovforslag nr. L 171 af 28. februar 2018, de specielle bemærkningerne til lovforslagets § 3, nr. 20) (Vurderingsstyrelsens understregninger):
"Det foreslås, at § 83, stk. 2, ændres, så det direkte fremgår af ordlyden, at kun hvor en ejendom, som efter reglerne i lov om vurdering af landets faste ejendomme ved seneste vurdering forud for vurderingen pr. 1. september 2019, er vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, efter reglerne i ejendomsvurderingsloven skal vurderes som en ejerbolig, kan ejendommens ejer eller ejere i enighed vælge, at ejendommen fortsat skal vurderes som landbrugsejendom eller skovejendom.
Den foreslåede ændring har til formål at eliminere utilsigtet tvivl om, hvornår ejeren eller ejeren af en ejendom vil have mulighed for at vælge vurdering efter overgangsordningen i § 83.
Som § 83, stk. 2, er formuleret før den foreslåede ændring, fremgår det ikke tydeligt, at valgmuligheden alene skal gælde ejere af ejendomme, der skifter ejendomskategori på grund af den ændrede vurderingslovgivning, og ikke på grund af ændringer af ejendommen.
Dvs. at valgmuligheden ikke skal tilkomme ejeren eller ejerne af en ejendom, der ved seneste vurdering forud for ejendomsvurderingslovens ikrafttræden den 1. januar 2018 var vurdereret som en landbrugsejendom, men som pr. 1. oktober 2018 skal omvurderes som en ejerbolig, jf. § 87, stk. 2, f.eks. fordi ejeren eller ejerne har frasolgt ejendommens jordtilliggende i perioden efter den seneste vurdering før ejendomsvurderingslovens ikrafttræden den 1. januar 2018 (vurderingen pr. 1. oktober 2017), til ejendommen skulle vurderes den 1. oktober 2018.
Det bemærkes i den forbindelse, at landbrugsejendomme, der fra og med den 2. oktober 2017 til og med den 1. oktober 2018 ændrer karakter på en måde, der ville føre til en omvurdering med ændret kategorisering efter lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. § 3 i den nævnte lov, vil skulle omvurderes pr. 1. oktober 2018 som en ejerbolig efter reglerne i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 2. Den ændrede kategorisering vil i så fald ikke skyldes den ændrede vurderingslovgivning, men ændringer af ejendommen, der er foretaget forud for den første vurdering efter ejendomsvurderingsloven.
Den gældende formulering af § 83 vurderes at indebære en risiko for, at f.eks. ejere af landbrugsejendomme, der i perioden fra ejendomsvurderingslovens ikrafttræden til første vurdering efter ejendomsvurderingsloven undergår ændringer, vil blive anset som - eller vil anse sig som - berettigede til at vælge vurdering efter overgangsordningen, uanset om de ændringer, ejendommen har undergået, er af en sådan karakter, at ejer før modtagelsen af første vurdering efter ejendomsvurderingsloven har modtaget en ejerboligvurdering af ejendommen, der er foretaget efter reglerne i lov om vurdering af landets faste ejendomme. Dette er ikke tilsigtet, og det foreslås derfor, at denne risiko håndteres ved en tydeliggørelse af intentionen bag § 83, stk. 2.
Efter forslaget skal det af § 83, stk. 2, klart fremgå, at valgmuligheden efter ejendomsvurderingslovens § 83 kun omfatter ejeren eller ejerne af ejendomme, som under henvisning til lov om vurdering af landets faste ejendomme ved seneste vurdering forud for vurderingen pr. 1. september 2019 var vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, og som skal vurderes som en ejerbolig efter ejendomsvurderingsloven, dvs. ejeren eller ejerne af ejendomme, der alene skifter kategori på grund af den ændrede lovgivning, og ikke på grund af ændringer af deres ejendom."
Det fremgår således klart af lovbemærkningerne, at reglerne om overgangsordningen i ejendomsvurderingslovens § 83 forudsætter, at ejendommen skifter ejendomskategori på grund af den ændrede vurderingslovgivning, og ikke på grund af ændringer af ejendommen, der er foretaget forud for den første vurdering efter ejendomsvurderingsloven.
Dette er årsagen til, at Vurderingsstyrelsen ikke anser en ejendom, der i det gamle vurderingssystem er vurderet som en landbrugsejendom, for omfattet af reglerne om overgangsordningen i ejendomsvurderingslovens § 83, hvis den forud for vurderingen pr. 1. marts 2021 er ændret på en sådan måde, at den også ville være blevet vurderet som en ejerbolig efter reglerne i den gamle vurderingslov. I sådanne tilfælde er omkategoriseringen ikke knyttet til den ændrede vurderingslovgivning, men til ændringer på ejendommen, der er foretaget forud for den første vurdering efter ejendomsvurderingsloven. Det vil være i strid med formålet og intentionen bag reglerne, hvis sådanne ejendomme fik mulighed for at vælge overgangsordningen.
En ejer som forud for den første vurdering efter ejendomsvurderingsloven har solgt størstedelen af jorden fra og alene har omkring 2,2 hektar tilbage, skal således ikke anses for at være berettiget til at vælge, at ejendommen skal fortsætte med at være vurderet som en landbrugsejendom efter ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 2. En sådan ændring af ejendommen ville også efter administrationen af reglerne i den gamle vurderingslov betyde, at ejendommen skulle vurderes som en ejerbolig.
Hjemlen til at give afslag på en anmodning om tilvalg af overgangsordningen skal altså i sådanne tilfælde findes i ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 2 og 3.
Selvom der med lov nr. 278 af 17. april 2018 har været et ønske fra lovgivers side om at elimere utilsigtet tvivl om, hvornår en ejer vil have mulighed for at vælge overgangsordningen i ejendomsvurderingslovens § 83, anerkender Vurderingsstyrelsen dog, at der fortsat kan opstå tvivl hos boligejerne, når ændringerne på en ejendom er sket i perioden mellem den seneste vurdering af ejendommen og den første vurdering efter ejendomsvurderingsloven, dvs. ændringer der er foretaget på ejendommen i perioden fra den 2. oktober 2020 til den 1. marts 2021. Bestemmelsens ordlyd kan umiddelbart give det indtryk, at en ejendom der vurderes som en ejerbolig uden videre har mulighed for at vælge overgangsordningen, så længe ejendommen var vurderet som landbrug, skovbrug mv. ved seneste vurdering forud for vurderingen pr. 1. marts 2021. Formålet og intentionen bag reglerne er dog tydeligt beskrevet i lovbemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 83, hvorfor det er Vurderingsstyrelsens klare opfattelse, at vi som myndighed vil skulle give afslag på anmodning om tilvalg af overgangsordningen for ejendomme, der forud for vurderingen pr. 1. marts 2021 er ændret på en sådan måde, at de også ville være blevet vurderet som en ejerbolig efter reglerne i den gamle vurderingslov.
På baggrund af ovenstående er vi fortsat af den opfattelse, at afgørelsen vedr. afslag på anmodning om tilvalg af overgangsordningen for ejendommen Adresse Y1, By Y1 (ejendomsnummer […]), er korrekt og i tråd med reglerne og formålet med overgangsordningen."
Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen til Skatteankestyrelsens indstilling
Den 23. september 2025 har Vurderingsstyrelsen udtalt, at styrelsen fastholder, at afgørelsen vedrørende afslag på anmodning om tilvalg af overgangsordningen er korrekt og i tråd med reglerne og formålet med overgangsordningen, og at styrelsen ikke har yderligere bemærkninger end de allerede fremsatte.
Klagernes opfattelse
Den 7. november 2023 har klagerne fremsat påstand om, at ejendommen skal med i overgangsordningen.
Til støtte for påstanden er bl.a. anført:
"Vi mener at det er en fejl at vi ikke kan komme med i overgangsordningen, da der i ejendomsloven, er sat følgende paragraf ind:
§ 83, stk. 8, beskriver de fire situationer, hvor overgangsordningen ikke bortfalder, selvom der er sket ændring af ejendommen. Denne paragraf er sat ind i ejendomsvurderingsloven ved § 3, nr. 26 i lov nr. 679 af 3. juni 2023. 1 "Hvis ændringen ikke er sket på ejerens eller ejernes foranledning og ejeren eller ejerne ikke har haft indflydelse på ændringen".
Tidligere ejer ønsker, i foråret 2020, at sælge ejendommen Adresse Y1 By Y1, med tilhørende areal 2,2461ha. Derfor kontakter han […] (landinspektør), så der kan blive sat gang i en udstykning, opmålt 13/3-20 (se vedhæftet bilag) Vi, min kone A og jeg, B, bliver spurgt om vi ønsker at købe ejendommen, hvilket vi gerne vil. Den 4/7-2020 underskriver vi en købsaftale på ejendommen med de 2,2461ha.
Overtagelsen er fastsat til 1/9-2020.
Først den 4/1-2021 er udstykningen gået igennem hos geodatastyrelsen og bogført i tingbogen, altså næsten 10 mdr. efter at udstykningen er sat i gang.
Min kone og jeg har ikke haft nogen indflydelse på udstykningen/ændringen af arealet på ejendommen, derfor bør vi kunne være med i overgangsordningen, i forhold til §83 stk. 8.
I vedhæftet handelsaftale er der dokumentation for datoerne, ligeledes kan man finde dem på tinglysning.dk."
Klagernes bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelser
Klagerne har ikke fremsat bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelser af den 30. november 2023 og den 26. august 2024.
Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling
Klagerne har ingen bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling, udover det der fremgår af klageskrivelsen.
Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse
Klagerne har ingen bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling.
Landsskatterettens afgørelse
Sagen er henvist til afgørelse i Landsskatteretten i medfør af skatteforvaltningslovens § 6 a, stk. 1, 1. pkt., jf. stk. 2.
Landsskatteretten skal tage stilling til, om klagernes ejendom kan komme med i overgangsordningen i ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 2, herunder om ejendommens arealændring har betydning for ejendommens mulighed for optagelse i overgangsordningen.
Retsgrundlaget
Følgende fremgår af ejendomsvurderingsloven (Lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 som ændret ved lov nr. 2227 af 29. december 2020, lov nr. 291 af 27. februar 2021, lov nr. 2614 af 28. december 2021, lov nr. 344 af 22. marts 2022, lov nr. 903 af 21. juni 2022, lov nr. 1597 af 28. december 2022, lov nr. 369 af 2. april 2023 og lov nr. 679 af 3. juni 2023):
"§ 3. Told- og skatteforvaltningen beslutter som led i vurderingen, jf. dog § 83, stk. 9, og § 83 a, hvilken af følgende kategorier en ejendom skal henføres til:
1) Ejerbolig, jf. § 4.
2) Landbrugsejendom.
3) Skovejendom.
4) Erhvervsejendom, grunde, der ligger i et kolonihaveområde, jf. § 2 i lov om kolonihaver, eller anden ejendom, som ikke er omfattet af nr. 1-3.
Stk. 2. Beslutning efter stk. 1 træffes ud fra en bedømmelse af ejendommens samlede karakter. Når beslutning træffes, indgår oplysninger i Bygnings- og Boligregistret om den registrerede anvendelse af bygninger beliggende på grunden og oplysninger fra offentlige registre i øvrigt.
…
§ 83. Alle ejendomme, som efter §§ 87 eller 88 er vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, vurderes første gang efter denne lov pr. 1. marts 2021, jf. § 5."
Af ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 2 fremgår følgende vedrørende overgangsordningen:
"Stk. 2. Skal en ejendom, som efter reglerne i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af 26. december 2013, lov nr. 1535 af 27. december 2014 og § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017, ved seneste vurdering forud for vurderingen pr. 1. marts 2021 er vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, vurderes som en ejerbolig efter denne lov, kan ejendommens ejer eller ejere i enighed vælge, at ejendommen fortsat skal vurderes som landbrugsejendom eller skovejendom. Har ejendommen i perioden fra og med den 2. marts 2021 til og med den dato, hvor told- og skatteforvaltningen som led i en vurdering eller i medfør af § 83 a træffer afgørelse om, hvilken kategori en ejendom skal henføres til, skiftet ejer en eller flere gange, træffes valget særskilt for de enkelte vurderingsår i perioden af den ejer eller de ejere i enighed, der ejede ejendommen den 31. december i det pågældende vurderingsår. En tidligere ejer i vurderingsåret kan dog med virkning for det vurderingsår, hvor den pågældende tidligere ejer har afstået ejendommen, vælge, at ejendommen skal behandles som en landbrugsejendom eller en skovejendom i forhold til ejendomsavancebeskatningsloven, afskrivningslovens § 40 C, stk. 8, 1. pkt., aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, 2. pkt., boafgiftslovens § 29, stk. 2, 5. pkt., dødsboskattelovens § 29, stk. 3, 3. pkt., kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, 6. pkt., ligningslovens § 14, stk. 2, 3. pkt., pensionsbeskatningslovens § 15 A, stk. 3, 5. pkt., og virksomhedsskattelovens § 22 c, stk. 2, nr. 4, 2. pkt., for så vidt angår den pågældende tidligere ejer."
Af ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 4-9 fremgår endvidere vedrørende overgangsordningen:
"Stk. 4. Valg efter stk. 2 og 3 skal træffes senest ved udløbet af den frist, inden for hvilken den første vurdering af ejendommen foretaget efter denne lov kan påklages, jf. § 89, stk. 7. Er beslutningen om, hvilken kategori en ejendom skal henføres til, truffet uafhængigt af vurderingen, jf. § 83 a, skal valget dog træffes senest ved udløbet af den frist, inden for hvilken afgørelsen herom kan påklages. Valget kan ikke omgøres, jf. dog stk. 5, og bortfalder fra og med førstkommende vurderingstermin, jf. §§ 5 og 6, efter et ejerskifte, jf. dog stk. 2, 2. pkt., og stk. 3, 2. pkt., og stk. 6-8. Overdragelse mellem ægtefæller eller mellem ejere indbyrdes betragtes ikke som ejerskifte. Overdragelse til længstlevende ægtefælle anses heller ikke som ejerskifte.
Stk. 5. Den ejer eller de ejere, der i enighed har truffet et valg efter stk. 2 eller 3, kan omgøre valget, i det omfang anmodningen herom er modtaget hos told- og skatteforvaltningen senest den 1. juli 2023. Anmodning om omvalg efter 1. pkt. kan indgives én gang pr. valg efter stk. 2 og 3. I det tilfælde, hvor der i medfør af 1. pkt. sker omgørelse af et valg efter stk. 2 og 3 og ejeren eller ejerne tilbagekalder en klage, der er indgivet senest på tidspunktet for fristen for at træffe valget, jf. stk. 4, 1. og 2. pkt., over, hvilken kategori ejendommen skal henføres til, jf. § 83 a, tilbagebetales klagegebyret.
Stk. 6. For ejendomme, hvor grundarealet den 1. marts 2021 udgjorde 2 ha eller mere, bortfalder valg efter stk. 2 og 3 på tidspunktet for vurderingen efter §§ 5 eller 6, hvis ejendommens grundareal efterfølgende nedsættes med mindst 25 m² og ejendommens grundareal herefter udgør under 2 ha, jf. dog stk. 8.
Stk. 7. For ejendomme, hvor grundarealet den 1. marts 2021 udgjorde under 2 ha, bortfalder valg efter stk. 2 og 3 på tidspunktet for vurderingen efter §§ 5 eller 6, hvis ejendommens grundareal nedsættes med mindst 25 m² i forhold til ejendommens grundareal den 1. marts 2021, eller hvis betingelserne for omvurdering efter § 6, stk. 1, nr. 6 eller 7, er opfyldt, jf. dog stk. 8.
Stk. 8. Uanset stk. 6 og 7 bortfalder valg efter stk. 2 og 3 ikke i følgende tilfælde:
1) Hvis ændringen ikke er sket på ejerens eller ejernes foranledning og ejeren eller ejerne ikke har haft indflydelse på ændringen.
…
Stk. 9. Ejendomme, der er omfattet af et valg efter stk. 2 eller 3, vurderes efter § 5 og omvurderes efter § 6 på baggrund af de faktiske forhold på ejendommen på vurderingstidspunktet og på baggrund af den kategori, jf. § 3, der er valgt efter stk. 2 eller 3."
Ved seneste ændring af ejendomsvurderingslovens § 83, der blev vedtaget ved lov nr. 679 af den 3. juni 2023, er der indført et arealkrav, hvorefter muligheden for at vælge overgangsordningen kun bortfalder, hvis ejendommen efter arealnedsættelsen er under 2 ha, eller hvis ejeren ikke har haft nogen indflydelse på ændringerne. Denne regulering findes i ændringslovens § 3, nr. 26. Af ændringslovens § 45, stk. 5 fremgår det, at de ovennævnte ændringer også har virkning for afgørelser i medfør af ejendomsvurderingslovens § 83 a, der er truffet før den 5. juni 2023. Det er således denne seneste ændringslov, der er gældende med bagudrettet virkning fra og med vurderingsterminen den 1. marts 2021.
Af betænkning til forslaget til ændringsloven (LFB nr. 114 af den 23. maj 2023) fremgår blandt andet til nr. 9 på side 8 og 9:
"Med det foreslåede stk. 6 vil ejere af ejendomme på 2 ha eller mere have frie rammer til at foretage ændringer af deres ejendom, uden at dette medfører, at overgangsordningen bortfalder, så længe ejendommens grundareal ikke nedsættes til under 2 ha. Det betyder f.eks., at ejeren af en ejendom, der har et grundareal på 6 ha, vil kunne frasælge 3 ha, uden at overgangsordningen bortfalder.
…
Det foreslås i stk. 8, at uanset stk. 6 og 7 bortfalder valg efter stk. 2 og 3 ikke i de tilfælde, som er opregnet i de foreslåede stk. 8, nr. 1-4.
Det foreslås i nr. 1, at valget efter stk. 2 og 3 ikke bortfalder, hvis ændringen ikke er sket på ejerens eller ejernes foranledning og ejeren eller ejerne ikke har haft indflydelse på ændringen.
Den foreslåede bestemmelse i nr. 1 indebærer, at den valgte overgangsordning efter ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 2 og 3, ikke bortfalder i det tilfælde, hvor bortfaldskriterierne efter de foreslåede stk. 6 og 7 er opfyldt, men ikke er sket på ejerens eller ejernes foranledning, og ejeren eller ejerne ikke har haft indflydelse på ændringen.
Det kan f.eks. være ekspropriation, bortskylning af arealer og andre katastrofer såsom brand, storm- og stormflodsskade, som ejeren ikke har haft indflydelse på.
Den foreslåede bestemmelse svarer til, hvad der efter gældende regler følger af ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 4, 6. pkt., men som af hensyn til en bedre struktur foreslås flyttet til den nye bestemmelse i stk. 8, nr. 1."
I den første version af ejendomsvurderingsloven (lov nr. 654 af 8. juni 2017) havde bestemmelsen følgende ordlyd:
"§ 83. Alle ejendomme, som inden denne lovs ikrafttræden er vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, vurderes første gang efter denne lov pr. 1. september 2019, jf. § 5.
Stk. 2. Skal en ejendom, som inden denne lovs ikrafttræden er vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, vurderes som en ejerbolig efter denne lov, kan ejendommens ejer eller ejere i enighed vælge, at ejendommen fortsat skal vurderes som landbrugsejendom eller skovejendom.
…
Stk. 4. Valg efter stk. 2 og 3 skal træffes senest ved udløbet af den frist, inden for hvilken den første vurdering af ejendommen foretaget efter denne lov kan påklages, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 3. Valget kan ikke omgøres og er gældende indtil ejerskifte. Overdragelse mellem ægtefæller eller mellem ejere indbyrdes betragtes ikke som ejerskifte. Det er en betingelse for valg efter stk. 2 og 3, at ejendommen ikke ændres på en sådan måde, at betingelserne for omvurdering efter § 6, stk. 1, nr. 2-7, er opfyldt."
De nævnte betingelser for omvurdering var formuleret således:
"§ 6. Der foretages omvurdering pr. 1. september i året efter en almindelig vurdering af følgende ejendomme, jf. dog stk. 2:
1) …
2) Ejendomme, hvis grundareal er ændret med mindst 25 m².
3) Ejerlejligheder, hvis fordelingstal er ændret.
4) Ejendomme, på hvilke nybyggeri er opført.
5) Ejendomme, på hvilke der er foretaget om- eller tilbygning i henhold til byggetilladelse, eller hvor der er foretaget nedrivning i henhold til nedrivningstilladelse.
6) Ejendomme, hvis anvendelse er ændret, når dette er af væsentlig betydning for vurderingen, eller når ændringen indebærer, at der indtræder dækningsafgiftspligt, jf. § 23 A i lov om kommunal ejendomsskat.
7) Ejendomme, hvis ejendomsværdi eller grundværdi er ændret som følge af ændrede anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder."
Af bemærkningerne til ejendomsvurderingslovens § 83 i lovforslag nr. 211 af den 3. maj 2017 (Forslag til Ejendomsvurderingsloven) fremgår blandt andet følgende på side 146:
"Da en ejendom som nævnt kan ændre ejendomskategori ved overgang til nyt ejendomsvurderingssystem, uden at ejendommen som sådan er ændret, vil indførelsen af det nye ejendomssystem for visse borgeres vedkommende kunne betyde væsentlige ændringer i den aktuelle ejendomsbeskatning alene af den grund, at vurderingsmyndigheden nu betragter ejendommen på en anden måde end hidtil. Der foreslås derfor indført en overgangsordning for sådanne ejendomsejere, således at ejendommene fortsat kan vurderes i den kategori, de hidtil har tilhørt.
…
Det foreslås i stk. 2, som en overgangsordning, at ejere af ejendomme, som under gældende lovgivning har været kategoriseret som landbrugsejendomme eller skovejendomme, og som fremover skal kategoriseres som beboelsesejendomme, kan vælge, at ejendommen fortsat skal vurderes som en landbrugsejendom eller skovejendom. Er der flere ejere af ejendommen, skal valget træffes i enighed. Vurdering som landbrugsejendom vil finde sted i ulige år sammen med andre landbrugsejendomme.
…
Det er dog en betingelse for opretholdelse af det foretagne valg, at ejendommen ikke ændres på en sådan måde, at betingelserne for omvurdering efter lovforslagets § 6, stk. 1, nr. 2-7, er opfyldt. Hvis en eller flere af de nævnte betingelser er opfyldt, vil disse forhold enten give anledning til omvurdering (hvis forholdet indtræder i løbet af det første år efter en almindelig vurdering), eller de vil indgå som elementer i den førstkommende almindelige vurdering. Konsekvensen er valget på dette tidspunkt bortfalder, og at ejendommen herefter vurderes i den kategori, som den tilhører."
Ejendomsvurderingslovens § 83 blev ændret ved lov nr. 278 af den 17. april 2018 (lov om ændring af lov om lån til betaling af ejendomsskatter, ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love).
Af bemærkningerne til de enkelte bestemmelser i lovforslaget til lov nr. 278 af den 17. april 2018 (lovforslag nr. 171 fremsat den 28. februar 2018) fremgår blandt andet følgende til lovforslagets § 3, nr. 20, som vedrører ændringerne i ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 2 og 3 på side 51-52:
"Den foreslåede ændring har til formål at eliminere utilsigtet tvivl om, hvornår ejeren eller ejeren af en ejendom vil have mulighed for at vælge vurdering efter overgangsordningen i § 83.
Som § 83, stk. 2, er formuleret før den foreslåede ændring, fremgår det ikke tydeligt, at valgmuligheden alene skal gælde ejere af ejendomme, der skifter ejendomskategori på grund af den ændrede vurderingslovgivning, og ikke på grund af ændringer af ejendommen. Dvs. at valgmuligheden ikke skal tilkomme ejeren eller ejerne af en ejendom, der ved seneste vurdering forud for ejendomsvurderingslovens ikrafttræden den 1. januar 2018 var vurdereret som en landbrugsejendom, men som pr. 1. oktober 2018 skal omvurderes som en ejerbolig, jf. § 87, stk. 2, f.eks. fordi ejeren eller ejerne har frasolgt ejendommens jordtilliggende i perioden efter den seneste vurdering før ejendomsvurderingslovens ikrafttræden den 1. januar 2018 (vurderingen pr. 1. oktober 2017), til ejendommen skulle vurderes den 1. oktober 2018.
Det bemærkes i den forbindelse, at landbrugsejendomme, der fra og med den 2. oktober 2017 til og med den 1. oktober 2018 ændrer karakter på en måde, der ville føre til en omvurdering med ændret kategorisering efter lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. § 3 i den nævnte lov, vil skulle omvurderes pr. 1. oktober 2018 som en ejerbolig efter reglerne i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 2. Den ændrede kategorisering vil i så fald ikke skyldes den ændrede vurderingslovgivning, men ændringer af ejendommen, der er foretaget forud for den første vurdering efter ejendomsvurderingsloven.
Den gældende formulering af § 83 vurderes at indebære en risiko for, at f.eks. ejere af landbrugsejendomme, der i perioden fra ejendomsvurderingslovens ikrafttræden til første vurdering efter ejendomsvurderingsloven undergår ændringer, vil blive anset som - eller vil anse sig som - berettigede til at vælge vurdering efter overgangsordningen, uanset om de ændringer, ejendommen har undergået, er af en sådan karakter, at ejer før modtagelsen af første vurdering efter ejendomsvurderingsloven har modtaget en ejerboligvurdering af ejendommen, der er foretaget efter reglerne i lov om vurdering af landets faste ejendomme.
Dette er ikke tilsigtet, og det foreslås derfor, at denne risiko håndteres ved en tydeliggørelse af intentionen bag § 83, stk. 2.
Efter forslaget skal det af § 83, stk. 2, klart fremgå, at valgmuligheden efter ejendomsvurderingslovens § 83 kun omfatter ejeren eller ejerne af ejendomme, som under henvisning til lov om vurdering af landets faste ejendomme ved seneste vurdering forud for vurderingen pr. 1. september 2019 var vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, og som skal vurderes som en ejerbolig efter ejendomsvurderingsloven, dvs. ejeren eller ejerne af ejendomme, der alene skifter kategori på grund af den ændrede lovgivning, og ikke på grund af ændringer af deres ejendom."
Landsskatterettens begrundelse og resultat
Landsskatteretten behandler klagen efter reglerne om overgangsordningen i ejendomsvurderingslovens § 83 og tager stilling til om, det er med rette, at Vurderingsstyrelsen har truffet afgørelse om, at klagernes ejendom ikke kan optages i overgangsordningen.
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 2, at ejeren af en ejendom, som efter reglerne i den tidligere gældende vurderingslov ved seneste vurdering forud for vurderingen pr. 1. marts 2021 er vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, kan vælge, at ejendommen fortsat skal vurderes som landbrugsejendom eller skovejendom, selvom den er vurderet som ejerbolig efter de nye regler i ejendomsvurderingsloven.
Valget er som udgangspunkt gældende frem til, at ejendommen skifter ejer, jf. ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 5, eller ved særlige tilfælde af arealændringer, hvor ejendommens areal er eller bliver mindre end 2 ha., jf. bestemmelsens stk. 6 og 7. Uanset stk. 6 og 7 bortfalder ordningen ikke, hvis ændringen ikke er inden for ejerens eller ejernes kontrol, jf. § 83, stk. 8, nr. 1 samt betænkning til forslaget til den seneste ændringslov (LFB nr. 114 af den 23. maj 2023, nr. 9).
Den i sagen omhandlede ejendom blev købt af de nuværende ejere (og klagere) ved købsaftale af den 4. juli 2020. Ifølge købsaftalen var ejendommen på købstidspunktet under udstykning, og ejendommens grundareal ville herefter komme til at udgøre 2,2461 ha. På tidspunktet for handlen bestod ejendommens areal af cirka 158.221 m2. Det fremgår af endeligt skøde af den 5. august 2020, at handlen alene vedrørte klagernes ejendom, del nr. 1 af matr.nr. […] (2 ha 2461 m²), der var under udstykning, og at skødet begæredes lyst med frist for matrikulær berigtigelse. Arealændringen til 2,2461 ha blev registreret den 4. januar 2021.
Den 22. maj 2023 har Vurderingsstyrelsen ændret ejendomskategorien pr. 1. marts 2021 fra "landbrug, bebygget" til "ejerbolig" efter ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1, jf. § 83 a, for klagernes ejendom. I afgørelsen indgår ejendommens nye areal på 22.461 m2. Afgørelsen vedrørende kategoriseringen er ikke påklaget, men ejendommens ejere har ansøgt om at få ejendommen med i overgangsordningen i overensstemmelse med den i afgørelsen vedlagte vejledning. Den 11. august 2023 har Vurderingsstyrelsen truffet afgørelse om, at klagernes ansøgning ikke kan imødekommes, og at ejendommen således ikke kommer med i overgangsordningen.
Klagerne har med henvisning til ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 8, hvoraf det blandt andet fremgår, at valg om overgangsordningen ikke bortfalder, hvis ændringen ikke er sket på ejerens eller ejernes foranledning, og ejeren eller ejerne ikke har haft indflydelse på ændringen, nedlagt påstand om, at ejendommen skal med i overgangsordningen, idet ejerne ikke har haft indflydelse på udstykningen/arealændringen, da denne blev iværksat af ejendommens tidligere ejer.
Vurderingsstyrelsen har fastholdt afgørelsen, hvor der lægges vægt på, at ejendommens grundareal er ændret i perioden fra den 2. oktober 2020 til den 1. marts 2021.
I den supplerende udtalelse til sagen har Vurderingsstyrelsen, med henvisning til bemærkningerne til lovændringerne vedtaget med lov nr. 278 af 17. april 2018, præciseret, at de ikke anser en ejendom, der i det gamle vurderingssystem er vurderet som en landbrugsejendom, for omfattet af reglerne om overgangsordningen i ejendomsvurderingslovens § 83, hvis den forud for vurderingen pr. 1. marts 2021 er ændret på en sådan måde, at den også ville være blevet vurderet som en ejerbolig efter reglerne i den gamle vurderingslov, da den nye kategorisering således ikke er knyttet til den ændrede vurderingslovgivning men til ændringer på ejendommen, der er foretaget forud for den første vurdering efter ejendomsvurderingsloven.
Retten bemærker, at det fremgår af ordlyden i ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 2, at hvis en ejendom ved den seneste vurdering forud for vurderingen den 1. marts 2021 var vurderet som eksempelvis en landbrugsejendom, kan ejeren vælge at bibeholde vurderingen som landbrug, selvom ejendommen nu måtte være blevet kategoriseret som en ejerbolig efter de nye regler. Klagernes ejendom blev netop vurderet som en landbrugsejendom ved vurderingen pr. 1. oktober 2020, som var den seneste vurdering forud for kategoriseringen som ejerbolig pr. 1. marts 2021. Hertil bemærkes, at ejendommen ved vurderingsterminen pr. 1. oktober 2020 udgjorde et areal på cirka 15,8 ha.
Vurderingsstyrelsen har bemærket, at ejendommen også efter administrationen af de tidligere gældende regler ville være blevet vurderet som en ejerbolig, og at dette er afgørende for afslaget på optag i overgangsordningen. Til dette bemærker retten, at ejendommen med sit nuværende areal på 2,2461 ha ikke har modtaget nogen vurdering efter de tidligere gældende regler, og ejerne har dermed ikke modtaget en forvaltningsretlig afgørelse i den forbindelse. Retten finder derfor, at dette forhold ikke kan tillægges vægt, da det ikke er muligt at vide, hvordan ejendommen potentielt ville have været vurderet efter de tidligere gældende regler, såfremt den havde ændret areal inden vurderingsterminen pr. 1. oktober 2020.
Ifølge ejendomsvurderingslovens § 83 har en ejer mulighed for at vælge at opretholde den juridiske kategori, som ejendommen havde ved den seneste vurdering efter reglerne i den tidligere gældende vurderingslov forud for kategoriseringen efter reglerne i ejendomsvurderingsloven. Da ejendommen ved vurderingen pr. 1. oktober 2020 var vurderet som en landbrugsejendom efter de tidligere regler, mens den efter de nye regler blev kategoriseret som en ejerbolig pr. 1. marts 2021, kan ejendommen i henhold til bestemmelsen anses for omfattet af adgangen til optagelse i overgangsordningen.
Det følger af bemærkningerne til såvel den oprindelige lov som til den senere ændringslov, at hensynet bag reglen i § 83, stk. 2 er, at der skal værnes mod effekterne af, at ejendommen skifter kategori, hvis dette alene skyldes juridiske forhold i ejendomsvurderingsloven, og ikke det forhold at ejendommen er forandret. Intentionen med bestemmelsen har således været at beskytte ejere, som ikke har foretaget ændringer på deres ejendom, men som har fået omkategoriseret deres ejendom, alene på grund af den nye lovgivning eller som følge af ændringer på ejendommen, der ligger udenfor deres kontrol, jf. ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 8, nr. 1.
Retten bemærker, at der i den første gældende version af ejendomsvurderingsloven, som trådte i kraft den 1. januar 2018, eksisterede en undtagelsesregel, hvorefter muligheden for at vælge at fastholde den juridiske kategori bortfaldt, hvis betingelserne for omvurdering efter ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 2-7 var opfyldt, herunder hvis ejendommens grundareal blev ændret med mindst 25 m², jf. § 6, stk. 1, nr. 2. Det er rettens vurdering, at denne regel ville have fundet anvendelse i det foreliggende tilfælde, hvorved ejerne, i overensstemmelse med lovmotiverne, ville have været afskåret fra at anvende overgangsordningen.
Denne undtagelsesregel er imidlertid ikke videreført, og reglerne er sidenhen ændret ad flere omgange, således at tilvalg af overgangsordningen nu kun bortfalder ved arealændringer i tilfælde, hvor ejendommens grundareal nedsættes med mindst 25 m² og herefter udgør under 2 ha, jf. ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 6 og 7.
Klagernes ejendom blev reduceret med mindst 25 m2 men til et grundareal på 2,2461 ha i januar 2021. Idet arealet ikke er ændret sidenhen, finder retten, at ejendommen er omfattet af overgangsordningen efter bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 2. Uagtet de tydelige intentioner beskrevet i lovforarbejderne, fremgår det efter rettens opfattelse tydeligt af bestemmelsens ordlyd, at hvis ejendommen ved den seneste vurdering efter den dagældende vurderingslov er vurderet som en landbrugsejendom og herefter vurderes som en ejerbolig i medfør af ejendomsvurderingsloven, har ejendommens ejere ret til at vælge overgangsordningen.
Henset til bestemmelsens ordlyd finder retten derfor, at den omstændighed, at ejendommen har ændret areal i perioden fra den 1. oktober 2020 til den 1. marts 2021, ikke har betydning for ejendommens mulighed for optagelse i overgangsordningen. Retten lægger særlig vægt på, at ejendommens areal på intet tidspunkt har været mindre end 2 ha, hvilket ifølge rettens vurdering må anses som værende et afgørende kriterie, som både er i overensstemmelse med lovens ordlyd og med betænkning til forslaget til den seneste ændringslov (LFB nr. 114 af den 23. maj 2023, nr. 9). Idet arealændringen således ikke ville danne grundlag for bortfald af overgangsordningen, såfremt denne var foretaget efter optag i ordningen, kan den ej heller danne grundlag for en afvisning af ejernes anmodning om optagelse.
Landsskatteretten finder, at klagerne har ret til at få ejendommen med i overgangsordningen og pålægger herefter Vurderingsstyrelsen at optage ejendommen i ordningen pr. 1. marts 2021 i medfør af ejendomsvurderingslovens § 83, stk. 2.