A
(advokat Maria Hygum)

mod

Skatteministeriet
(advokat Sebastian Knop Reventlow v/advokat Julie Marie Christiansen iht. proceduretilladelse)

Retten i Y1-by har den 6. marts 2024 afsagt dom i 1. instans (sag BS-13893/2023-XXX).

Landsdommerne Berit Holmelund, Birgitte Grønborg Juul og Jesper Schäfer Munk (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande
A har nedlagt påstand om

principalt, at Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien for ejendom­men beliggende Y2-vej nr. 3, Y3-postnummer, pr. 1. oktober 2014, pr. 1. oktober 2016, pr. 1. oktober 2018 og pr. 1. oktober 2019 skal nedsættes til 400.000 kr.,

subsidiært, at Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien for ejendom­men beliggende Y2-vej nr. 3, Y3-postnummer, pr. 1. oktober 2014, pr. 1. oktober 2016, pr. 1. oktober 2018 og pr. 1. oktober 2019 skal nedsættes til et be­løb mellem 400.000 kr. og 800.800 kr.,

mere subsidiært, at Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien for ejen­dommen beliggende Y2-vej nr. 3, Y3-postnummer, pr. 1. oktober 2014, pr. 1. oktober 2016, pr. 1. oktober 2018 og pr. 1. oktober 2019 nedsættes til 900.000 kr. og

mest subsidiært, at ansættelse af grundværdien for ejendommen beliggende Y2-vej nr. 3, Y3-postnummer, pr. 1. oktober 2014, pr. 1. oktober 2016, pr. 1. oktober 2018 og pr. 1. oktober 2019 hjemvises til fornyet behandling hos Vur­deringsstyrelsen.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om stadfæstelse, subsidiært hjemvisning til vurderingsmyndigheden med henblik på fornyet ansættelse af grundvær­dien pr. 1. oktober 2014, 1. oktober 2016, 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019 for ejendommen Y2-vej nr. 3, Y3-postnummer.

Supplerende sagsfremstilling
For landsretten er fremlagt As indsigelse af 24. maj 2022 til Skatteankestyrelsen imod forslag om forhøjelse af ejendomsvurdering.

Endvidere er fremlagt mails med prisoverslag fra yderligere to miljørådgiv­ningsvirksomheder på bortfjernelse af forurenet jord. Ifølge mail af 25. marts 2024 fra markedschef JS, R1, anslås bortgravning af mellem 75-150 tons jord at koste 100.000-200.000 kr. ekskl. moms. Ifølge mail af 26. marts 2024 fra afdelingschef IJ, R2 anslås det, at bortgravning af ca. 90 tons jord vil koste 94.500-127.000 kr. ekskl. moms.

Desuden er fremlagt akt vedrørende salgsudsøgning i Y3-kommune og brev af 23. januar 2024 fra formandskabet for vurderingsankenævnene, der op­lyser, at der i forbindelse med sagsbehandlingen af sagerne blev udsøgt salg re­gistreret i perioden 1. januar 2012 til 31. december 2021. Af brevet fremgår end­videre, at da der i søgningen ikke blev fundet anvendelige salg registreret efter den 31. december 2017, blev salgene i perioden 1. januar 2015 - 31. december 2017 inddraget i sagerne vedrørende grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019, hvorefter der til henholdsvis 2018 og 2019 blev foreta­get en fremskrivning baseret på statistik fra Realkreditrådet vedrørende prisud­viklingen for parcel-/rækkehuse i Y3-postnummer. Prisudviklingen har i 3. kvartal 2016 til 3. kvartal 2018 været en stigning på ca. 4,86 % og i 3. kvartal 2018 til 3. kvartal 2019 været en stigning på ca. 6,92 %.

Af statistik fra Realkreditrådet fremgår, at der har været en stigende prisudvik­ling i realiserede handler for parcel-/rækkehuse i Y3-postnummer fra 16.709 kr. i 3. kvartal 2014 til 26.978 kr. i 3. kvartal 2023.

Forklaringer
A har afgivet supplerende forklaring.

A har forklaret, at han købte Y2-vej nr. 3, da hans søn boede i Y2-vej nr. 8, som var blandet bolig og erhverv, hvorfra sønnen drev karosserivirksomhed. I 2015 ønskede sønnen at udvide virksomhe­den, men havde ikke økonomien til at købe Y2-vej nr. 3. Han hjalp herefter sønnen med købet.

Sønnen afgik ved døden i 2016 og nåede aldrig at bruge Y2-vej nr. 3 til erhverv. Han overtog derfor ejendommen efter sønnen.

Han købte Y2-vej nr. 3 af den samme sælger, som havde handlet Y2-vej nr. 7. De aftalte handelsprisen til 900.000 kr. og var opmærk­somme på, at der skulle ske en fordeling af handelsprisen på henholdsvis grund og bygninger. I den forbindelse kiggede de på den fordeling af handelsprisen, som var sket i forbindelse med handlen af Y2-vej nr. 7, og de blev enige om en fordeling på 400.000 kr. for grunden og 500.000 kr. for de bygnin­ger, der er beliggende på grunden.

Efterfølgende talte han med ejeren af Y2-vej nr. 7, som havde købt ejendommen en måned før købet af Y2-vej nr. 3. Denne fortalte, at han på grund af jordforurening på grunden havde fået et afslag i grundværdien på 714.000 kr.

Det fik ham til at skrive til SKAT og bede om et nedslag i grundværdien på grund af den forurening, der var på ejendommen. SKAT oplyste imidlertid, at der ikke for tiden kunne klages over vurderinger vedrørende erhvervsejen­domme, men at han kunne klage på et senere tidspunkt.

I 2019 ønskede han og hans hustru ikke længere at have registreret erhvervs­mæssig drift på Y2-vej nr. 8. De valgte ikke at få dobbelthus. Der er ingen på vejen, der får dobbelthus.

I 2021 fik han meddelelse om, at der nu var mulighed for at klage over grund­værdien på Y2-vej nr. 3. Han indgav derefter en klage med henvis­ning til naboernes store afslag i grundværdien på grund af jordforurening. Han fik ikke medhold i sin klage, da forureningen på Y2-vej nr. 3 ikke var lige så stor som naboernes forurening.

Y2-vej nr. 11 er blevet solgt, og der er blevet bygget et stort enkelfamiliehus og ikke et dobbelthus.

Y2-vej nr. 13 er blevet solgt for 2,6 mio. kr. med henblik på udstyk­ning.

Han har indhentet de for landsretten to fremlagte prisoverslag på udgift for fjernelse af forurenet jord på ejendommen, da det i byretten blev problematise­ret, at der ikke var foretaget syn og skøn. I forbindelse med indhentelse af de to prisoverslag har tilbudsgiverne fået fremsendt miljørapporten fra 1997, men der har ikke været besigtigelse.

Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget og uddybet deres anbringender for byretten.

A har yderligere anført navnlig, at det med de fremlagte prisoverslag fra miljørådgivningsvirksomhederne R3, R1 og R2 nu er godtgjort, at oprensningsomkostningerne er væsent­ligt højere end antaget af (red. vurderingsankenævn 1 udeladt). Det må endvi­dere på baggrund af oplysningerne i (red. lokalplan 1 udeladt) antages at være en forud­sætning for ejendommens anvendelse til boligformål, at al forurening fjernes. Det er dermed godtgjort, at forureningen udgør et betydeligt værdiforringende element, som Vurderingsankenævnet ikke har taget behørigt hensyn til. Næv­nets skøn hviler derfor på et fejlagtigt grundlag, hvilket har medført en urigtig og åbenbart urimelig grundværdiansættelse. Hvis Landsretten ikke finder grundlag for selv at foretage den nærmere beregning af grundværdien under hensyntagen til forureningen, er der for dette tilfælde nedlagt en hjemvisningspåstand.

A har herudover supplerende anført, at der i forbindelse med behandlingen af klagesagen er sket en væsentlig sagsbehandlingsfejl ved Skatteankestyrelsens skrivelse af 23. maj 2022. Af skrivelsen fremgår det, at Skatteankestyrelsen agtede at forhøje grundværdierne, men det fremgår ikke af skrivelsen, hvilke beløb Skatteankestyrelsen indstillede forhøjelsen til. Dette er en tilsidesættelse af forvaltningslovens § 19 om partshøring og af skatteforvaltningslovens § 20, der begge forudsætter, at parten får de oplysninger, der er nødvendige for at varetage sine interesser. Ved at undlade at oplyse om forhø­jelsens omfang blev A reelt frataget muligheden for at vur­dere, om tilbagekaldelse af klagen var relevant. Det er en konkret væsentlig sagsbehandlingsfejl, der har haft indflydelse på sagens udfald, hvilket efter al­mindelige forvaltningsretlige principper medfører, at afgørelserne er ugyldige.

Skatteministeriet har supplerende anført, at der heller ikke efter bevisførelsen for landsretten er grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets afgørel­ser af 15. december 2022.

De tre prisoverslag vedrørende fjernelse af forurening på grunden, som A har fremlagt, er ensidigt indhentede erklæringer, som ikke kan tillægges betydning for bedømmelsen af sagen. De indhentede prisoverslag godtgør heller ikke, at Vurderingsankenævnets skøn over ejendommens grund­værdier kan tilsidesættes, da prisoverslagene over oprensning af den forure­nede jord er udarbejdet under forkerte forudsætninger om den mængde jord, der skal fjernes. A har ikke ført bevis for, at der skal fjernes mere jord, end hvad Vurderingsankenævnet har lagt til grund, og det bemær­kes, at A ikke under sagen har anmeldt syn og skøn. A har dermed ikke ført bevis for, at det skønnede nedslag for den konstaterede forurening på grunden er forkert.

Det er endvidere ikke en sagsbehandlingsfejl, at A ikke blev præsenteret for de beløb, som Skatteankestyrelsen indstillede sin forhøjelse til i forbindelse med høringen ved sagens behandling for ankenævnet. Vurderings­ankenævnets afgørelser har hverken tilsidesat officialprincippet, sat skøn under regel eller er i øvrigt truffet i strid med forvaltningsretlige grundsætninger. I den sammenhæng har A ikke godtgjort, at der er tale om eventuelle fejl, der har en konkret væsentlig betydning for afgørelserne, således at disse kan tilsidesættes.

Landsrettens begrundelse og resultat
Sagen vedrører, om der er tilstrækkeligt grundlag for at tilsidesætte Vurde­ringsankenævnets skøn i afgørelserne af 15. december 2022, hvorefter grund­værdien af As grund beliggende Y2-vej nr. 3 blev ansat pr. 1. oktober 2014 til 2.751.200 kr., pr. 1. oktober 2016 til 2.822.000 kr., pr. 1. oktober 2018 til 2.963.600 kr., og pr. 1. oktober 2019 til 3.176.000 kr. Ansættel­sen er en forhøjelse af SKAT’s afgørelse, hvorefter grundværdien var ansat til 800.800 kr.

A har bevisbyrden for, at skattemyndighedernes skøn baserer sig på et mangelfuldt eller urigtigt grundlag, der er egnet til at påvirke værdi­ansættelsen, eller at værdiansættelsen er åbenbart urimelig.

A har til støtte for sin påstand anført navnlig, at Vurderings­ankenævnets skøn er ufuldstændigt, ukorrekt og vilkårligt og fører til et åben­bart urimeligt resultat. Han har herunder henvist til bl.a., at grunden er købt i fri handel for 400.000 kr., og hele ejendommen er købt for 900.000 kr. Der er endvidere ikke foretaget tilstrækkeligt fradrag for, at grunden er forurenet og kortlagt på vidensniveau 2. Der er herudover ikke foretaget et konkret skøn, og byggeretsværdiprincippet er således ikke anvendt alene som et vurderingsteknisk hjælpemiddel. Herudover har A anført, at sammenligne­lige ejendomme på samme vej ikke er inddraget i skønnet. Endelig har A anført, at der er begået væsentlige sagsbehandlingsfejl.

Som anført af byretten følger det af vurderingslovens § 6, at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Efter § 13, stk. 1, forstås ved grundværdien værdien i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i øko­nomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. § 13, stk. 2. Grundværdien ansættes efter § 16 til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejen­dom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god an­vendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

På denne baggrund, og da Vurderingsankenævnet ikke er bundet af den mel­lem parterne foretagne fordeling af handelsprisen, tiltræder landsretten, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets afgørelser alene un­der henvisning til, at den ansatte grundværdi væsentligt overstiger den ved købsaftalen indgåede salgspris på 400.000 kr. angående grunden.

For så vidt angår fradraget på 10.000 kr. for udgifter som følge af forureningen, har A heller ikke for landsretten godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte det af Vurderingsankenævnet foretagne skøn, der er foretaget på baggrund af ingeniørnotat af 25. marts 2022. Der er således ikke gennemført syn og skøn, og de af A fremlagte prisestimater er baseret på bortskaffelse af betydeligt større mængder jord end anslået i ingeniørnotatet.

Landsdommerne Berit Holmelund og Jesper Schäfer Munk (kst.) udtaler herefter:

Det følger af fast praksis i sager, hvor en ejendomsejer søger at anfægte skatte­myndighedernes vurdering, at der skal foreligge et sikkert bevis for, at værdi­skønnet er baseret på et mangelfuldt eller forkert grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at den ansatte værdi ligger uden for ram­merne af det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne.

Af Vurderingsankenævnets afgørelser fremgår bl.a., at vurderingerne under henvisning til (red. lokalplan 1 udeladt) af 28. marts 2007 for boligområde ved Y2-vej er baseret på byggeretsværdiprincippet under hensyntagen til ejendommens mulighed for anvendelse til boligformål med to byggeretter. Det bemærkes, at byggeretsværdiprincippet er et almindeligt og i praksis anerkendt vurderingsteknisk hjælpemiddel, men at vurderingen af en grunds værdi beror på et konkret skøn.

Til brug for beregningen af grundværdierne efter byggeretsværdiprincippet har Vurderingsankenævnet taget udgangspunkt i salgspriserne fra handler fra lokalområdet med henblik på vurdering af en områdepris. Til brug for grundværdi­ansættelsen pr. 1. oktober 2014 er der brugt en områdepris beregnet på bag­grund af priserne for 15 ubebyggede parcelhusgrunde, der er solgt i lokalområ­det i perioden fra den 1. januar 2013 til den 31. december 2015, og til brug for grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2016, 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019 er der brugt en områdepris beregnet på baggrund af priserne for 9 ubebyggede parcelhusgrunde, der er solgt i lokalområdet i perioden fra den 1. januar 2015 til den 31. december 2017. Områdeprisen er herefter fremskrevet i henhold til pris­udviklingen. De grunde, som er indgået i Vurderingsankenævnets sammenlig­ningsgrundlag er alle udlagt til åben-lav boligbebyggelse, ligesom As grund er, og grundene er beliggende i byzone i samme postnummer og i stort set samme afstand fra Y4-station som As ejen­dom. Der er endvidere taget højde for den maksimale bebyggelsesprocent på henholdsvis As grund og sammenligningsgrundene. Der er som nævnt ved afgørelserne taget udgangspunkt i to byggeretter, idet der ifølge lokalplanen må opføres et dobbelthus med to beboelsesenheder på grunde over 1.200 m2.

På denne baggrund og efter bevisførelsen i øvrigt finder vi, at A heller ikke for landsretten har bevist, at Vurderingsankenævnet ikke har udøvet et konkret skøn, eller at det udøvede skøn skulle være mangelfuldt eller urigtigt. Vi finder det således ikke godtgjort, at de anvendte referenceejen­domme, der angår et betydeligt antal faktiske salg af ubebyggede grunde i loka­lområdet, ikke skulle være relevante eller sammenlignelige, eller at Vurderings­ankenævnet skulle have inddraget yderligere ejendomme i skønnet.

Efter de foreliggende oplysninger om Y2-vej nr. 7, Y2-vej nr. 11 og Y2-vej nr. 13, herunder det forhold at grundene ikke var ubebyggede på tidspunktet for salgene, samt oplysningerne om omfanget og karakteren af forureningen af grunden på Y2-vej nr. 7, der afviger væsentligt fra Y2-vej nr. 3, finder vi således ikke, at det kan betegnes som en fejl eller mangel, at Vurderingsankenævnet ikke har inddraget disse ejendomme i sammenligningsgrundlaget i forbindelse med Vurderingsanke­nævnets afgørelser. A har endvidere ikke ført bevis for, at den manglende inddragelse af disse salg ville have påvirket Vurderingsanke­nævnets skøn i så væsentlig grad, at opretholdelse af afgørelserne ville være åbenbart urimelig.

Det kan ikke føre til et andet resultat, at As ejendom aktuelt anvendes som erhvervsejendom, idet det afgørende for værdiansættelsen er den retlige anvendelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på vurde­ringstidspunktet.

Herefter, og da det, som A i øvrigt har anført, herunder om sagsbehandlingsfejl og den foreløbige vurdering af grundværdien i opkrævnin­gen af grundskyld for 2024, ikke kan føre til et andet resultat, stemmer vi for at stadfæste byrettens dom.

Landsdommer Birgitte Grønborg Juul udtaler:

Det tiltrædes, at byggeretsværdiprincippet er et almindeligt anerkendt vurderingsteknisk hjælpemiddel. Der skal imidlertid foretages et konkret skøn over, om den beregnede grundværdi er udtryk for en realistisk skønnet handelspris på vurderingstidspunktet.

Det fremgår af sagen, at Y2-vej er et blandet erhvervs- og bolig­område, der efter (red. lokalplan 1 udeladt) af 28. marts 2007 for boligområde ved Y2-vej er under omdannelse til boligområde. Ejendommen er efter købsaftalen en bebygget fabriks- og lagerejendom, der er erhvervet med henblik på auto- og pladeværksted og godkendt hertil af Y5-kommune.

Det er ikke indgået i Vurderingsankenævnets skøn, at de faktiske handelspriser for ejendomme omfattet af den pågældende lokalplan for Y2-vej i perioden har været betydeligt lavere end den beregnede grundværdi på bag­grund af referenceejendomme fra andre områder i Y1-by. Det fremgår såle­des, at en række bebyggede ejendomme på Y2-vej med et lig­nende eller større areal i perioden 2014-2018 blev solgt til en markedspris mar­kant under den af Vurderingsnævnet ansatte grundværdi. Ud over ejendom­men på Y2-vej nr. 3, der i 2015 var solgt i fri handel til 900.000 kr. for hele ejendommen, blev Y2-vej nr. 7, der dog var forurenet, men havde et betragteligt større areal på 2.637 m2, samme år solgt for 2.450.000 kr., Y2-vej nr. 11 på 1.438 m2 blev i 2014 solgt for 1.700.000 kr., og Y2-vej nr. 13 med et areal på 1.608 m2 blev i 2018 solgt for 2.600.000 kr. Det findes efter den skete bevisførelse ikke at kunne lægges til grund, at det var be­rettiget helt at bortse fra de faktiske handelspriser for disse ejendomme, eller at det ville have underbygget Vurderingsankenævnets værdiskøn, hvis disse ejen­domme var indgået. Det af Vurderingsnævnet foretagne skøn var derfor man­gelfuldt.

At fejlen har været egnet til at påvirke værdiansættelsen understøttes også af, at Vurderingsstyrelsen ved opkrævning af grundskyld for 2024 uanset den bety­delige stigning i prisudviklingen siden 2014 foreløbigt har ansat ejendommens grundværdi til 2.757.000 kr. Denne ansættelse er ikke foretaget på baggrund af en beregning efter byggeretsprincippet, men efter grundværdikurven.

Jeg stemmer derfor for, at sagen hjemvises til Vurderingsstyrelsen med henblik på fornyet ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2014, 1. oktober 2016, 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet. 

Byrettens dom stadfæstes derfor.

T  H  I   K  E  N  D  E  S   F  O  R   R E  T:

Byrettens dom stadfæstes.