Klagen vedrører Skattestyrelsens afgørelse om, at der ved tinglysningen af skødet med dato/løbenummer […] skal betales yderligere 119.900 kr. i tinglysningsafgift, idet der ikke er tale om en almindelig fri handel på markedsvilkår, og afgiftsgrundlaget findes at udgøre 20.000.000 kr. 

Landsskatteretten ændrer Skattestyrelsens afgørelse således, at den yderligere tinglysningsafgift udgør 97.400 kr.

Faktiske oplysninger
Den 17. november 2022 blev der tinglyst et skøde med dato/løbenummer […] (herefter skødet) på ejendommen med matrikelnummer [X1]. Ejendommen er beliggende på adressen Adresse Y1, By Y1 i By Y2-Kommune. 

Det fremgår af skødet, at sælgeren var G1 ApS, CVR-nr. […], og at køberen var foreningen [H1]. 

Det fremgår af skødet, at ejendommen var et parkeringshus, som blev overtaget af foreningen pr. 1. oktober 2022. 

Det er anført i skødet, at der var tale om en almindelig fri handel på markedsvilkår. Købesummen udgjorde 1 kr. 

Ved anmeldelsen til tinglysning blev der afgivet følgende oplysninger og erklæringer: 

"Beregningsgrundlaget er et andet:
Værdien er DKK 1. Der betales således variabel afgift DKK 100 og fast afgift = i alt 1.850. 

Erklæringer vedr. tinglysningsafgift:
Ejendomsværdipåtegning Ejendommen er under ombygning, opførelse eller nyopført på anmeldelsestidspunktet. Værdien af ejendommen på anmeldelsestidspunktet udgør efter bedste skøn det angivne beløb.

Beløb:1 DKK" 

Tinglysningsretten har oversendt spørgsmålet om grundlaget for tinglysningsafgiftens beregning til Skattestyrelsen til afgørelse. Skattestyrelsen har under sagens behandling foranlediget ejendommens værdi vurderet. Der foreligger udtalelse af 15. februar 2023 fra Vurderingsstyrelsen, hvoraf følgende fremgår: 

"…
I henhold til BBR - meddelelsen er der tale om et parkeringshus opført i 2022. Det samlede erhvervsareal udgør i alt 3.641 m², hvoraf 947 m² er tagparkering. 

Der er tale om et moderne parkeringshus til brug for områdets beboere. Parkeringshuset indeholder 142 parkeringspladser, hvoraf 16 er med el - ladestander. 

Ejendommen ses omfattet af lokalplan […], der er trådt i kraft den 3. maj 2021. Den del, hvor ejendommen er beliggende, er omfattet af delområde 3, der i henhold til lokalplanens §4 udlægges til parkering som parkeringshus. 

Ejendommen ses at være godt beliggende, i et nyere boligområde - Område1, tæt på By Y1 togstation og motorvejsnet. 

For afklaring af handelsniveauet, er der kigget nærmere på salg af sammenlignelige ejendomme, i almindelig fri handel i perioden 2020 og frem. I det, der ikke ses mange handler af parkeringshuse i nærområdet, er der ligeledes henset til handler af parkeringshuse i By Y3-kommune. 

Vi har ved vurderingen af ejendommens værdi taget udgangspunkt i den forventelige kontantværdi i fri handel ud fra prisforholdene og oplysningerne om ejendommen på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning. 

Vi har i den forbindelse lagt vægt på, at brugsretten til parkeringspladserne alene indskrænkes til områdets beboere. Dette forhold skønnes at påvirke prisfastsættelsen af ejendommen. 

Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at ejendommens værdi udgjorde 20.000.000 kr. på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning den 17. november 2022. Ovenstående skønnes at ligge inden for den skønsusikkerhed, som værdien af en ejendom af denne type kan bedømmes med. 

Vi har foretaget vurderingen efter principperne i §§ 15 og 16, i ejendomsvurderingsloven (lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 med senere ændringer).
…" 

Skatteankestyrelsen har den 19. november 2024 anmodet Skattestyrelsen om nærmere oplysninger om grundlaget for den vurdering af ejendommens værdi, som Vurderingsstyrelsen har foretaget. Skatteankestyrelsen har ved anmodningen stillet tre spørgsmål. Skattestyrelsen har den 10. december 2024 fremsendt Vurderingsstyrelsens supplerende udtalelse af 25. november 2024 hertil, hvoraf følgende fremgår: 

“…
Ad. Pkt.1:

Vurderingsstyrelsen henviser til salg af sammenlignelige ejendomme, men afgørelsen indeholder ikke nærmere oplysninger om disse ejendomme.
Der ønskes derfor en identifikation af de anvendte ejendomme, herunder ejendommenes alder, størrelse, beliggenhed og øvrige relevante karakteristika samt salgspriser - og tidspunkter. 

Det har ikke været muligt at finde sammenlignelige salg af p- kældre i By Y2-kommune. Der er derfor henset til salg af p-kældre i By Y3-Kommune. Ved den skønnede værdiansættelse, er der blandt andet henset til følgende salg i almindelig fri handel: 

• […], Adresse Y2 : solgt 30.03.2021, salgspris 5.250.000 kr. for 1.330 m², hvilket svarer til 3.947 kr./m², opført i 2007, Jf. BBR- oplysninger: Enhed til parkering af flere end to køretøjer i tilknytning til boliger 

• […], Adresse Y3: solgt 10.12.2020, salgspris 13.884.525 kr. for 2.683 m², hvilket svarer til 5.175 kr./m², opført i 2019. Jf. BBR-oplysninger: Enhed til parkering af flere end to køretøjer i tilknytning til boliger 

• […], Adresse Y4: solgt 03.12.2020, salgspris 3.075.000 kr. for 695 m², hvilket svarer til 4.424 kr./m², opført i 1976. Jf. BBR- oplysninger: Enhed til parkering af flere end to køretøjer i tilknytning til boliger 

Disse salg skønnes ikke at kunne stå alene, hvorfor der er i det samlede skøn også kigget nærmere på blandt andet udbudspriser for parkeringspladser på Adresse Y5 i By Y4, som er et meget sammenligneligt boligområde med Område1. Her ses der en udbudspris for en fast nummereret P-plads til 175.000 kr. For at købe en p-andel på Adresse Y5, er der krav om folkeregistreradresse på Adresse Y5, hvorfor benyttelsen alene er indskrænket til områdets beboere ligesom vurderingsejendommen. 

I udtalelsen af den 15. februar 2023, er der oplyst, at vi ved værdisætningen har taget hensyn til at brugsretten til parkeringspladserne alene indskrænkes til områdets beboere. I den forbindelse kan det oplyses, at andre p-kældre i By Y3, som ikke er omfattet af samme begrænsning, ses handlet i et højere prisniveau. Her kan der fremhæves følgende salg, foretaget i almindelig fri handel: 

• […], Adresse Y6 : solgt 09.03.2019, salgspris 7.800.000 kr. for 1.141 m², hvilket svarer til 6.836 kr./m², opført i 2012, betalingsparkering, Jf. BBR-oplysninger: Enhed til parkerings- og transportanlæg. 

• […], Adresse Y7: solgt 06.12.2019, salgspris 147.400.000 kr. for 2.946 m², hvilket svarer til 50.033 kr./m², opført i 2007, betalingsparkering, Jf. BBR-oplysninger: Enhed til parkerings- og transportanlæg. 

Der er ligeledes henset til tidligere LSR - afgørelse (13-5061278), som tager stilling til prisniveauet for en betalings p-kælder. Her har man skønnet en kvadratmeterpris på 6.095 kr. i 2012 - niveau. 

Den skønnede værdi på 20.000.000 kr. svarer til en kvadratmeterpris på 5.492 kr. eller en værdi på ca. 140.000 kr. pr. plads, hvilket også er under prisniveauet for faste, nummererede p-pladser. 

Den skønnede værdi er foretaget ud fra forskellige vurderingsfaglige overvejelser under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed og anvendelse. 

Ad. Pkt.2:
Repræsentanten har anført, at ejeren af parkeringshuset er forpligtet til at afholde alle udgifter forbundet med drift, administration, vedligeholdelse og fornyelse, men ikke oppebærer indtægter fra parkeringshuset, som er til fri benyttelse for området.
Det ønskes derfor oplyst om de ovennævnte anvendte ejendomme er handlet under tilsvarende vilkår. Såfremt ejendommene er handlet under andre vilkår, ønskes disse oplyst, og det ønskes oplyst, hvorledes der er taget hensyn hertil ved skønnet over parkeringshusets værdi.
Opmærksomheden henledes i relation hertil på klagens pkt. 3.6 samt repræsentantens bilag, Vedtægter for Bydelsforeningen H1 pkt. 8.9(c) og 9.5. 

Hertil oplyses det indledningsvis, at det er korrekt, at parkeringshuset er til fri benyttelse for områdets beboere. Beboerne har dog medlemspligt til Bydelsforeningen H1, hvor de via deres fællesudgifter betaler til foreningen, som står blandt andet for vedligehold og drift af fællesfaciliteterne i området, herunder p-husene. Beboerne betaler derfor indirekte til brugsretten til parkeringen. 

De ovennævnte tre referenceejendomme er udvalgt da de alle sammen har det tilfælles, at de alene må benyttes for områdets beboere. Der er i forbindelse med jeres anmodning kigget nærmere, hvad der gør sig gældende for de enkelte ejendomme: 

• […], Adresse Y2: I henhold til vedtægterne for E/F G2 er ejerforeningen ansvarlig for vedligeholdelsen mm. Beboerne i området har mulighed for at leje en p-plads. 

• […], Adresse Y3: I henhold til vedtægterne for E/F G3 er p-kælderen ejet og administreret af Parkeringslauget. Beboerne i området har mulighed for at erhverve sig en eksklusiv brugsret til en p-plads. Ejeren af p-kælderen står for vedligehold mm.

• […], Adresse Y4: I henhold til vedtægterne for E/F G4 sker vedligeholdelse af fællesanlæg, såsom gårdarealer, fælles opholdsarealer, parkeringspladser, herunder parkeringskælder, beplatning, trappelys, gårdlys og lys i parkeringskælder via ejerforeningen. Beboere har mulighed for at erhverve en p-plads mod betaling. 

Ad. Pkt.3:
Det ønskes oplyst, om parkeringshusets værdi alternativt kan anses for indeholdt i værdien af områdets boliger, som har adgang til fri benyttelse af parkeringshuset. 

Nej, ejendommen ses selvstændigt udmatrikuleret, og skal derfor have en selvstændig værdi.
…" 

Foreningens repræsentant har som bilag 2 til klagen fremsendt “Betinget købsaftale vedrørende del af matr. nr. [X2] beliggende By Y1 (“parkeringshus")". Købsaftale blev den 3. juli 2020 indgået mellem G5 P/S (sælgeren) og G1 ApS (køberen). Købsaftalen indeholder bl.a. følgende: 

“…
1.1              Grunden, der sælges til Køber, er beliggende i udviklingsområdet “Område1" […] og udgør en del af matr.nr.[X2].(storparcellerne XA og XB), beliggende i By Y1 (“Ejendommen"). (…) Matr.nr. [X2]. opdeles efter underskrift af Aftalen i 3 matrikler, indeholdende hhv. (i) Ejendommen, (ii) et areal hvor der skal opføres ca. 13.500 etm2 etageboliger og (iii) et areal, hvorpå der skal opføres ca 3.000 etm2 rækkehuse. (…) 

… 

2.5              Køber er på Ejendommen forpligtet til at opføre det parkeringshus, der fremgår af det af Sælger godkendte Skitseprojekt. 

… 

3.1              Købesummen for Ejendommen udgør en fast pris på i alt kr. 1 ("Købesummen"), skriver en krone og 00/100 øre, baseret på Købers samlede Byggeret til opførelse af parkeringshus, der skal rumme minimum 126 P-pladser. (…) 

… 

3.8              Sælger betaler til Køber kr. 13.000.000 eksklusive moms, såfremt Køber etablerer minimum 126 parkeringspladser i parkeringshus eller i parkeringskælder på Ejendommen og/eller på den øvrige del af matr.nr. [X2]. der er solgt til hhv. opførelse af etageboliger og rækkehuse. Beløbet inklusive moms, kr. 16.250.000, (“Parkeringsbidraget"), betales af Sælger i henhold til den mellem Parterne aftalte rateplan, (…) 

… 

10.1            Køber er forpligtet til at overdrage Ejendommen vederlagsfrit til Bydelsforeningen, når parkeringshuset med tilhørende udenomsarealer er færdigopført i den aftalte kvalitet og uden mangler. (…) 

… 

14.4            Det præciseres, at P-pladser anlagt på Ejendommen og herunder i parke­ringshuset ikke er eksklusive P-pladser for Køber eller øvrige ejere/brugere af ejendomme i Område1. 

14.5            Drift, herunder renholdelse, vedligeholdelse, fornyelse mv., af de af Køber etablerede P-pladser i parkeringshus forestås og betales af Bydelsforeningen efter principperne i vedtægterne for Bydelsforeningen, jf. bilag 10.2, når parkeringshuset er overdraget til Bydelsforeningen.
…" 

Repræsentant har som bilag 4 til klagen fremsendt “Vedtægter for Bydelsforeningen H1 CVR-nr. […]", hvoraf bl.a. følgende fremgår: 

"… […] …" 

Repræsentanten har i øvrigt fremsendt følgende materiale: 

·        lokalplan […] (repræsentantens bilag 3)
·        deklaration om parkeringspladser tinglyst på bl.a. matrikelnummer [X2], med bindende virkning for ejendomme udstykket herfra (repræsentantens bilag 5)
·        tinglyst servitut om udlejning af parkeringspladser i parkeringskælderen i Område E/F G2(repræsentantens bilag 6) 

Skattestyrelsen har i den påklagede afgørelse bl.a. anført følgende som faktiske forhold om parterne i den tinglyste handel: 

"…
Sælger er G1 ApS, CVR [..]
Ejer og direktør for selskabet er A. 

Køber er Bydelsforeningen H1, CVR […]
Ifølge referat af ordinær generalforsamling ses, at ejerkredsen bl.a. består af G6 AS.
Direktør for G6 A/S, CVR […] er A, der også sidder i direktionen og er delejer af selskabet.
…" 

Der foreligger bl.a. følgende materiale fra Skattestyrelsen: 

·        udskrift af 27. februar 2023 fra Erhvervsstyrelsen vedrørende G1 ApS, CVR-nr. […]
·        udskrift af 27. februar 2023 fra Erhvervsstyrelsen vedrørende G6 A/S, CVR-nr. […]
·        udskrift af 14. januar 2025 fra Erhvervsstyrelsen vedrørende Bydelsforeningen H1, CVR-nr. […]
·        referat af generalforsamling afholdt 17. maj 2022 i Bydelsforeningen H1, herunder bestyrelsens beretning
·        vedtægter, E/F G2.
·        vedtægter, E/F G3.
·        vedtægter samt tillæg til vedtægter, E/F G4.

Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har truffet afgørelse om, at der ved tinglysningen af skødet skal betales yderligere 119.900 kr. i tinglysningsafgift, idet der ikke er tale om en almindelig fri handel på markedsvilkår, og afgiftsgrundlaget findes at udgøre 20.000.000 kr.
Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført: 

"…
Ved tinglysning af et ejerskifte af en ejendom skal der betales afgift efter tinglysningsafgiftslovens § 1. 

Afgiften beregnes som udgangspunkt som 1.750 kr. og 0,6 % af købesummen. efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1. 

En undtagelse til hovedreglen findes i § 4, stk. 4 og omhandler de situationer, hvor en ejendom, der ikke er en ejerboligejendom, ikke ejerskiftes i almindelig fri handel. 

Definitionen på en ikke fri handel er de tilfælde, hvor parterne, der handler ejendommen, ikke er fri og uafhængige. 

For ejendomme, der ikke er ejerboligejendomme gælder, at afgiften ved ejerskifte i ikke fri handel, beregnes på baggrund af den højeste værdi af købesummen og en af anmelder angivet forventelig kontantværdi efter bedste skøn, svarende til det, som ville være opnået, hvis ejerskiftet var sket i almindelig fri handel. 

I denne sag tinglyses ejerskifte i et parkeringshus. Parkeringshuse er ikke omfattet af definitionen "ejerboligejendom" i ejendomsvurderingslovens § 4. 

Det er ikke vores opfattelse, at der er tale om en almindelig fri handel på markedsvilkår, da højtstående enkeltpersoner fra sælgers selskab er repræsenteret i købers ejerkreds. 

Endvidere er parkeringshuset ifølge lokalplanen opført til brug for områdets beboere og køber er ifølge egne vedtægter forpligtet til at drive og vedligeholde områdets parkeringshuse. 

Det er på denne baggrund vores opfattelse, at der ikke er tale om en almindelig fri handel på markedsvilkår, og tinglysningen er derfor omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4. 

Vi er ikke enige i at ejendommen er 1 kr. værd på tinglysningstidspunktet. Vi har derfor bedt Vurderingsstyrelsen komme med en udtalelse om ejendommens forventelige kontantværdi. 

Vurderingsstyrelsen har udtalt, at ejendommen er 20.000.000 kr. på tinglysningstidspunktet. 

Købesummen er 1 kr. 

Da den forventelige kontantværdi er højere end købesummen, er det den forventelige kontantværdi, som er afgiftsgrundlaget. 

Vi har beregnet afgiften således:

20.000.000 kr. x 0,6 %                                              120.000 kr.
Grundafgift                                                                         1.750 kr.
I alt                                                                                    121.750 kr. 

Da I har betalt 1.850 kr., skal I betale 119.900 kr. mere i afgift for tinglysning af skødet.
…"

Udtalelse fra Skattestyrelsen
I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 24. april 2024 udtalt følgende: 

"…
Skattestyrelsen har ikke yderligere bemærkninger til sagen og henviser i det hele til Vurderingsstyrelsens udtalelse og vores afgørelse.
…" 

Skattestyrelsen har den 14. januar 2025 fremsendt følgende supplerende udtalelse til repræsentantens indlæg af 9. januar 2025, punkt 1 om overdragelse af ejendommen i fri handel: 

"…
Vi fastholder vores påstand om, at sælger G1 ApS med direktør G6 A/S, hvor A er direktør og køber Bydelsforeningen H1 på tinglysningstidspunktet havde en ikke uvæsentlig interesseforbindelse, idet G6 A/S, hvor A er stifter og direktør, sidder med i bestyrelsen af Bydelsforeningen H1 v. foreningens Næstformand, B, se hertil referatet af ordinær generalforsamlings pkt. 6. 

Vi bemærker, at B er foreningsrepræsentant for Bydelsforeningen H1. 

Vi bemærker desuden, at det af beretning for Bydelsforeningen H1 af 17. maj 2022 til generalforsamlingen fremgår, at G5 har 18 medlemmer og at det største medlem er G6 A/S, se hertil notat til referatet.
…"

Foreningens opfattelse
Foreningens repræsentant har nedlagt principal påstand om, at ejerskiftet af ejendommen skete ved en fri handel, hvorfor tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, finder anvendelse, og der ikke skal betales yderligere tinglysningsafgift. 

Subsidiært har repræsentanten gjort gældende, at ejendommen på tinglysningstidspunktet ikke havde en selvstændig handelsværdi, hvorfor der ikke skal betales yderligere tinglysningsafgift. 

Til støtte for påstanden er bl.a. anført: 

"…
Den 3. juli 2020 blev der underskrevet købsaftale mellem G5 P/S (herefter "Sælger", CVR-nr.: […]) og G1 ApS (herefter "Udvikler", CVR-nr.: […]) om salg af en del af matrikelnummer [X2]. Købsaftalen er vedlagt som bilag 2. Efter underskrift af aftalen blev ejendommen opdelt i tre matrikler, hvor den ene matrikel fik matrikelnummer [X1], som nærværende sag drejer sig om (herefter også "Ejendommen"). 

På de to øvrige matrikler skulle der opføres etageboliger og rækkehuse, mens matrikelnummer [X1], i henhold til købsaftale mellem Sælger og Udvikler samt lokalplan […] (By Y2-Kommune), skulle udlægges til parkering som parkeringshus. Formålet med opførelsen af parkeringshuset var at opfylde parkeringspladsnormen som fastsat i lokalplanen for området, hvorefter der bl.a. skal opføres én parkeringsplads pr. bolig samt et passende antal handicapparkeringspladser. I henhold til parkeringspladsnormen skulle der derfor som minimum opføres 126 parkeringspladser på Ejendommen. Lokalplanen er vedlagt som bilag 3. 

Udvikler var forpligtet til at opføre det parkeringshus, som fremgik af det af Sælger godkendte skitseprojekt, og købesummen for Ejendommen udgjorde kr. 1, idet Udvikler overtog forpligtelsen til at opføre parkeringshuset. Når parkeringshuset var færdigopført, var Udvikler forpligtet til at overdrage parkeringshuset til Bydelsforeningen uden vederlag, og Bydelsforeningen ville herefter overtage adkomsten, drifts-, vedligeholdelses- og fornyelsespligten af parkeringshuset. Som betaling for opførelse af parkeringshuset betalte Sælger et parkeringsbidrag til Udvikler på kr. 13.000.000 eksklusive moms. Parkeringsbidraget var Sælgers bidrag til at sikre, at parkeringsbehovet for de to øvrige matrikler til etagebyggeri og rækkehuse blev opfyldt ved et parkeringshus og ikke ved parkering på terræn. 

På baggrund af ovenstående har vi derfor den 17. november 2022 tinglyst et skøde på matrikelnummer [X1], idet der skulle ske ejerskifte af parkeringshuset med Bydelsforeningen som ny adkomsthaver. Overdragelsen skete til kr. 1. 

G5 P/S er et udviklingsselskab ejet med 50% af hhv. By Y2-Kommune og G7 og selskabet har haft til formål at udvikle den nye bydel Område1, og der er i forbindelse med byudviklingen etableret både grundejerforeninger og en overordnet Bydelsforening, som blandt andet i henhold til dets vedtægter skal sørge for løbende drift, vedligeholdelse og fornyelse af parkeringshusene i bydelen (vedtægterne er vedlagt som bilag 4). Det har derfor været en væsentlig del af byudviklingen, at alle parkeringspladser i bydelen var offentlige tilgængelige for alle og uden betaling, og at der blev etableret parkeringshuse, som skulle driftes af Bydelsforeningen for at sikre, at der ikke blev for meget terræn parkering i bydelen og for at sikre, at der var parkering til alle uden betaling. Parkeringshusene i bydelen er derfor alle opført af enten G5 P/S eller af de udviklere, som har opført byggeretter i bydelen og er derefter vederlagsfrit overdraget til Bydelsforening. Da der ikke kan opkræves betaling for nogen parkeringspladser i Område1 og da alle parkeringspladser er til fælles benyttelse, så har parkeringspladser og parkeringshuse i Område1 ingen selvstændig værdi, da der ikke følger nogen indtægter med parkeringspladserne, men alene udgifter til løbende drift, vedligeholdelse og fornyelse. 

… 

Skattestyrelsen anfører i deres afgørelse, at Vurderingsstyrelsen er af den opfattelse, at Ejendommens værdi udgjorde kr. 20.000.000 på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning. I vurderingen blev der bl.a. lagt vægt på salg af - efter styrelsens opfattelse - sammenlignelige ejendomme. Idet der ikke havde været handler med parkeringshuse i nærområdet, blev der lagt vægt på handler af parkeringshuse i By Y3 Kommune. Vi mener imidlertid ikke, at man kan sammenligne overdragelsen af parkeringshuset på matr.nr. [X1], med salg af parkeringshuse i By Y3-Kommune, da der er meget forskellige forhold som gør sig gældende for parkeringshuset på matr.nr. [X1] og parkeringshuse i By Y3, og disse forskellige forhold har afgørende betydning for prisfastsættelsen i det enkelte tilfælde. 

Det følger af Bydelsforeningens vedtægter pkt. 12.2, at parkeringspladser i parkeringshuse og de fælles parkeringsområder, som anlægges på terræn og som udgør en del af Bydelsforeningens Fællesarealer, er til fælles benyttelse for alle i Område1 og alle der ønsker at parkere i Område1. Det fremgår specifikt af købsaftalen mellem Sælger og Udvikler, at der ikke er tale om eksklusive parkeringspladser, og at parkeringspladserne kan bruges frit af alle. Bydelsforeningens vedtægter er tillige tinglyst som servitut på matrikelnummer [X1]. 

Udover ovenstående bestemmelse om fælles benyttelse af parkeringspladser i Område1, er der desuden tinglyst en servitut på ejendommen, hvoraf kravet om etablering af én parkeringsplads pr. bolig ligeledes fremgår (vedlagt som bilag 5). Derudover følger det af den tinglyste servitut, at ejeren af bl.a. matrikelnummer [X2], med bindende virkning også for fremtidige ejere af ejendommen og ejendomme udstykket herfra (bl.a. [matrikelnummer X1]) forpligter sig til, at de pågældende parkeringspladser skal være frit tilgængelige for alle der ønsker at parkere i Område1. Der er derfor tale om overdragelse af et parkeringshus, hvor ejeren af parkeringshuset ikke kan tjene penge på parkering, idet der er krav om gratis parkering i Område1. 

Ejeren (nu Bydelsforeningen) af parkeringshuset har derfor ikke nogen indtægter på parkeringshuset. På trods af dette er ejeren forpligtet til at afholde alle udgifter forbundet med ejerskab og drift af parkeringshuset, jf. Bydelsforeningens Vedtægter, pkt. 8.9(c), hvorefter Bydelsforeningen varetager drift, administration, vedligeholdelse og fornyelse af parkeringshuse samt fælles parkeringsområder i Bydelsforeningens Område. Parkeringshuset er altså udelukkende en forpligtelse/udgift for ejeren, og vi mener dermed, at parkeringshuset ikke har nogen (handels)værdi - heller ikke i fri handel - idet man som (potentiel) køber af parkeringshuset ikke vil oppebære nogen indtægter relateret til Ejendommen. 

Hvis man skal fastsætte prisen for parkeringshuset på matrikelnummer [X1], ud fra en sammenligning af prisen for andre parkeringshuse, skal samme forhold være gældende, dvs. at det ikke er muligt at oppebære indtægter på parkeringsanlægget og at der til trods for dette er udgifter forbundet med ejerskab til parkeringshuset. 

Vurderingsstyrelsen har vurderet prisen til kr. 20.000.000 på baggrund af salg af parkeringshuse i By Y3-Kommune, men der er ingen yderligere oplysninger om forholdene ved disse parkeringshuse, herunder om parkering er gratis, brugsret mv. I de fleste parkeringshuse i By Y3-Kommune opkræves der betaling for parkering, enten gennem abonnements- eller timeparkering (og alternativt handles de enkelte parkeringspladser, mod at ejeren får ret at parkere på parkeringspladsen). Handler med sådanne parkeringshuse vil ofte være foretaget ud fra et investeringsformål, hvor ejendomsinvestorer opkøber parkeringshuse med mulighed for at få et afkast af deres investering gennem opkrævning af betaling for parkering. Handler med sådanne parkeringshuse vil derfor have en helt anden ejerskiftesum/handelsværdi end parkeringshuset i Område1, hvor formålet blot er, at der skal være parkering til (fri) rådighed i området og er ift. en værdiansættelse eller prisfastsættelse derfor ikke sammenlignelige.
Idet der (for ejeren af parkeringshuset) er udgifter forbundet med drift, administration, vedligeholdelse og fornyelse af parkeringshuset i Område1, men ingen muligheder for at generere indtægter da der ikke kan opkræves betaling for parkering, er vi af den opfattelse, at Ejendommen ikke har nogen markeds-/handelsværdi i fri handel, idet ingen vil betale for/købe en ejendom som udelukkende er en forpligtelse/udgift for ejeren efter erhvervelsen. Ejendommen i Område1 vil derfor aldrig blive købt ud fra et investeringsperspektiv, hvilket gør sig gældende ift. parkeringshuse i By Y3. Man kan derfor ikke sammenligne med salgspriserne for parkeringshuse i By Y3, og vi mener derfor på baggrund af ovenstående, at prisen maksimalt bør fastsættes til kr. 1, svarende til den værdi der var fastsat ved anmeldelsen af skødet til tinglysning.
…"

Foreningens yderligere bemærkninger til sagen
Foreningens repræsentant har den 9. januar 2025 fremsat følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens supplerende udtalelse af 25. november 2024, som er fremsendt af Skattestyrelsen den 10. december 2024: 

"…
1. Overdragelse af Ejendommen i fri handel
Skattestyrelsen fandt i sin afgørelse af 22. marts 2023, at der ikke var tale om almindelig fri handel, og at tinglysningen af skødet til Bydelsforeningen H1 derfor ikke var omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, men af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4. Skattestyrelsen vurderede i den forbindelse med henvisning til ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1, at Ejendommens værdi på tinglysningstidspunktet udgjorde kr. 20.000.000, og at der derfor skulle betales kr. 119.900 mere i tinglysningsafgift. 

Vi er ikke enige heri. Ved tinglysningen af skødet den 17. november 2022 oplyste vi, at der ejerskiftes et parkeringshus, og at der foreligger en almindelig fri handel på markedsvilkår. Dette fastholdes, og vi mener derfor, at tinglysningen er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, hvorefter der skal betales tinglysningsafgift på kr. 1.850 og 0,6 % af ejerskiftesummen. Købesummen var kr. 1, og vi mener derfor, at der udelukkende skal betales kr. 1.850 i tinglysningsafgift for skødet. 

Som argumentation for, at der ikke er tale om en almindelig fri handel på markedsvilkår, anfører Skattestyrelsen i sin afgørelse af 22. marts 2023 følgende: 

"Sælger er G1  ApS, CVR […]
Ejer og direktør for selskabet er A. 

Køber er Bydelsforeningen H1, CVR […]
Ifølge referat af ordinær generalforsamling ses, at ejerkredsen bl.a. består af G6 AS. Direktør for G6 A/S, CVR […] er A, der også sidder i direktionen og er delejer af selskabet." 

Vi er ikke enige i ovenstående, og mener, at der er tale om to uafhængige parter, jf. nedenfor, og allerede fordi, at der er tale om to forskellige juridiske og uafhængige enheder/parter, er der tale om en fri handel, hvorfor overdragelsen af Ejendommen er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1. 

A har en registreret ejerandel på 15 % i G1 ApS og besidder 75 % af stemme-rettighederne. A er endvidere registreret som direktør, og kan tegne selskabet alene. Det er derfor korrekt, at A er ejer og direktør for G1 ApS som anført af Skattestyrelsen, men det er imidlertid ikke korrekt, at ejerkredsen af Bydelsforeningen H1 bl.a. består af G6 A/S, jf. nedenfor. 

Som nævnt i klagen af 3. april 2023, er G5 P/S et udviklingsselskab ejet med 50 % af hhv. By Y2-Kommune og G7 og selskabet har haft til formål at udvikle den nye bydel Område1, og i forbindelse med byudviklingen er der blevet etableret både grundejerforeninger og en overordnet bydelsforening, Bydelsforening H1, som blandt andet i henhold til dets vedtægter skal sørge for løbende drift, vedligeholdelse og fornyelse af parkeringshusene i bydelen. 

G5 P/S og G1 ApS indgik således den 3. juli 2020 en købsaftale om salg af en del af matr.nr. [X2]("Købsaftalen") (bilag 2), som senere blev opdelt i tre matrikler, hvor den ene fik matr.nr. [X1], som nærværende sag drejer sig om. Det fremgik af Købsaftalens pkt. 2.5, at G1 ApS skulle opføre et parkeringshus på Ejendommen, og at G1 ApS herefter var forpligtet til at overdrage Ejendommen vederlagsfrit til Bydelsforeningen H1, når parkeringshuset med tilhørende udenomsarealer var færdigopført, jf. Købsaftalens pkt. 10.1, og Bydelsforeningen H1 ville herefter overtage adkomsten, drifts-, vedligeholdelses- og fornyelsesforpligtelsen af parkeringshuset. 

Det følger af de tinglyste vedtægter for Bydelsforeningen H1 med dato/løbenummer […]("Vedtægter") (bilag 4), at enhver grundejerforening inden for Bydelsforeningen H1s område har ret og pligt til at være medlem af Bydelsforeningen H1, jf. pkt. 6.1, og Bydelsforeningens udgifter og medlemmernes stemmer fordeles efter et fordelingstal, der fastsættes efter den byggemulighed, der er på den enkelte grundejerforenings område, jf. pkt. 9.1. Endvidere følger det af Vedtægternes pkt. 16.1, at den højeste myndighed i Bydelsforeningen H1 er generalforsamlingen, og stemmeretten er reguleret af pkt. 19, hvoraf bl.a. fremgår, at hver grundejerforening stemmer samlet med grundejerforeningens samlede fordelingstal (ved afstemninger vedrørende parkeringspladser stemmes der dog i forhold til parkeringsfordelingstallet), og at hvert medlem har et antal stemmer, der svarer til det til enhver tid værende maksimale etageareal, der kan opføres på grundejerforeningens område. 

I Område1 ejes ingen ejendomme af moderselskabet G6 A/S, men nogle af G6 A/S’ datterselskaber ejer ejendomme i Område1. A er én af de registrerede ejere af G6 A/S, men som det følger af ovenstående, består Bydelsforeningen H1s medlemmer af grundejerforeningerne i Område1. Nogle af grundejerforeningerne, som er med i Bydelsforeningen H1, består pt. af ejendomme, som ultimativt er ejet af G6 A/S og dermed af A, men A har ikke kontrollerende/bestemmende indflydelse i Bydelsforeningen H1, og dette bevirker således ikke, at der kan sættes lighedstegn mellem de to enheder, G1 ApS og Bydelsforeningen H1. Tværtimod har man i Område1 lavet denne struktur for at opnå et byfællesskab, hvor der er fælles indflydelse fra de enkelte grundejerforeninger. 

Endvidere fremgår det af Vedtægternes pkt. 21, at H1 ledes af en bestyrelse bestående af 5 medlemmer, som varetager den overordnede ledelse af alle H1s anliggender, jf. pkt. 22.1, som i 2023 bestod af B (G6 A/S), C (G5 P/S), D, E og F. 

Vi mener således ikke, at Skattestyrelsen har godtgjort, at overdragelsen af Ejendommen den 17. november 2022 ikke var udtryk for fri handel, hvorfor vi mener, at tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, er gældende. 

2. Ejendommen
Hvis overdragelsen af Ejendommen imidlertid er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4, og der dermed skal betales tinglysningsafgift af den højeste værdi af den faktiske ejerskiftesum eller den forventelige kontantværdi, fastholdes det, at Ejendommen ikke har nogen selvstændig markeds-/handelsværdi, jf. nedenfor. 

Som allerede gjort gældende i vores klage af 3. april 2023, er vi af den opfattelse, at Ejendommen ikke har nogen markeds-/handelsværdi i fri handel, idet der er udgifter forbundet med drift, administration, vedligeholdelse og fornyelse af parkeringshuset på Ejendommen, men ingen muligheder for at generere indtægter, da der ikke kan opkræves betaling for parkering i parkeringshuset. 

I den forbindelse skal der henvises til Købsaftalen, den gældende lokalplan for Ejendommen, herunder Lokalplan […] ("Lokalplanen") (bilag 3), Vedtægterne for Bydelsforeningen H1 samt den på Ejendommen tinglyste deklaration med dato/løbenummer […] ("Deklarationen") (bilag 5). 

Det følger af Lokalplanens § 4, at delområde 1 skal anvendes til helårsbeboelse som etagehuse, at delområde 2 skal anvendes til helårsbeboelse som rækkehuse og at delområde 3 skal anvendes til parkering som par-keringshus. Ejendommen er beliggende i delområde 3. Ift. parkering følger det af Lokalplanens § 5, at der som minimum skal anlægges 1 bilparkeringsplads pr. bolig samt et passende antal handicappladser, hvoraf hoved-parten af parkeringspladserne skal placeres i parkeringshus. Parkeringshuset på Ejendommen er således opført med henblik på at opfylde parkeringsnormen for lokalplanområdet, dvs. for delområde 1 og 2. 

Hertil kan der henvises til Købsaftalens pkt. 14.1, hvoraf følgende fremgår: 

"Køber er forpligtet til at opføre parkeringshus på Ejendommen til brug for opfyldelse af parkeringskravene til naboejendommene, hvor der skal opføres rækkehuse og etageboliger […]" 

Samt Købsaftalens pkt. 14.4, hvoraf fremgår, at parkeringspladserne er ikke-eksklusive parkeringspladser: 

"Det præciseres, at P-pladser anlagt på Ejendommen og herunder i parkeringshuset ikke er eksklusive P-pladser for Køber eller øvrige ejere/brugere af ejendomme i Område1." 

Videre skal der henvises til Vedtægternes pkt. 12.2, hvoraf fremgår, at parkeringshuset på Ejendommen er til fælles benyttelse for alle i Område1, jf. nedenfor: 

"Særligt for så vidt angår parkeringspladser i parkeringshusene og de fælles parkeringsområder, som anlægges på terræn og som udgør en del af Bydelsforeningens Fællesarealer, jf. punkt 9.5, gælder, at disse parkeringspladser er til fælles benyttelse for alle i Område1. […]" 

Samt Vedtægternes pkt. 8.9.(c) og 9.5, hvoraf fremgår, at Bydelsforeningen H1 er forpligtet til at varetage drift, administration, vedligeholdelse og fornyelse af parkeringshuse og fælles parkeringsområder i Bydelsforeningen H1s område, dvs. herunder bl.a. Ejendommen, og at udgifterne hertil opkræves af grundejerforeningerne. 

Endeligt skal der henvises til Deklarationen, hvor den påtaleberettigede er Bydelsforeningen H1, hvoraf bl.a. fremgår, at parkeringspladserne på (bl.a.) Ejendommen skal være frit tilgængelige: 

"Ligeledes forpligter undertegnede ejer af Ejendommene med bindende virkning også for fremtidige ejere af Ejendommene og ejendomme udstykket herfra, sig til at de pågældende parkeringspladser skal være frit tilgængelige for alle beboere i Område1, bortset fra eventuelle parkeringspladser etableret i forbindelse med rækkehuse, hvor parkeringspladserne er etableret på rækkehusets egen matrikel. Brugsretten meddeles på samme vilkår, herunder vilkår om drift, ren-, vedligeholdelse og fornyelse mv., som er gældende for de øvrige p-pladser i p-huse, hvortil medlemmerne af Bydelsforeningen i henhold til vedtægterne for Bydelsforeningen H1 har fælles brugsret. […]" 

Det følger således af ovenstående, at parkeringshuset på Ejendommen er etableret med henblik på at opfylde parkeringsnormen for lokalplanområdet, og at disse parkeringspladser skal være frit tilgængelige, hvorfor der ikke kan genereres indtægter fra Ejendommen. Videre følger det, at Bydelsforeningen H1 er forpligtet til at varetage alle udgifter til drift, administration, vedligeholdelse og fornyelse af Ejendommen. 

Det bør ikke kunne tillægges vægt i Skattestyrelsens/Vurderingsstyrelsens skøn af Ejendommens værdi, at Vedtægterne og Deklarationen i teorien kan hhv. ændres of aflyses. Bydelsforeningen H1 er en overordnet forening for hele Område1, og medlemmerne heraf er de underliggende grundejerforeninger i Område1, som er forpligtede til at være medlem af Bydelsforeningen H1, mens medlemmerne af de enkelte grundejerforeninger er beboerne i Område1. Beboerne i Område1 vil aldrig have en interesse i at stemme for, at der vil skulle indføres betalingsparkering i parkeringshuset på Ejendommen, hverken i form af et timetakstsystem, krav om leje af eller ved køb af parkeringspladserne, og Vedtægterne og Deklarationen kan dermed i realiteten ikke ændres eller aflyses. Endvidere ville en ændring eller aflysning kræve, at majoritetsreglerne for, hvornår Bydelsforeningen H1s Vedtægter kan ændres, er overholdt, jf. Vedtægternes pkt. 19, og de ville således ikke bare kunne ændres. 

3. Bemærkninger til Skattestyrelsens pkt. 1
I vores bemærkninger til Skattestyrelsens forslag til afgørelse af 21. marts 2023 gøres det første gang gældende, at hvis prisen for parkeringshuset på Ejendommen skal fastsættes ud fra en sammenligning med andre parkeringshuse, skal samme forhold ved Ejendommen og sammenligningsgrundlaget være gældende. Hertil fremgår, at Vurderingsstyrelsen har vurderet prisen til kr. 20.000.000 på baggrund af salg af parkeringshuse i By Y3-Kommune, men at der ikke er nogen yderligere oplysninger om forholdene ved disse parkeringshuse, herunder om parkering er gratis, brugsretter mv. 

På trods heraf redegøres der i Skattestyrelsens afgørelse af 22. marts 2023 ikke nærmere for Skattestyrelsens sammenligningsgrundlag, herunder for forholdene ved de enkelte parkeringshuse, og som også anført i vores klage af 3. april 2023, er vi af den opfattelse, at Skattestyrelsen ikke har taget højde for vores bemærkninger af 21. marts 2023 i forbindelse med Skattestyrelsens afgørelse af 22. marts 2023, hvilket ovenstående bl.a. afspejler.
På baggrund af Skattestyrelsens supplerende udtalelse af 25. november 2024 er det vores forståelse, at Skatteankestyrelsen ligeledes ønsker en identifikation af de anvendte ejendomme i sammenligningen, herunder om ejendommenes alder, størrelse, beliggenhed og øvrige relevante karakteristika samt salgspriser og -tidspunkter.

Skattestyrelsen har derfor med sin supplerende udtalelse af 25. november 2024 henvist til en række parke-ringshuse og én afgørelse, som er indgået i Skattestyrelsens skøn af Ejendommens værdi. Hertil skal imidlertid gøres gældende, at ingen af de af Skattestyrelsen oplistede parkeringshuse/ejendomme samt afgørelse er sammenlignelige med Ejendommen, hvorfor Skattestyrelsen ikke kan lade disse indgå i Skattestyrelsens skøn, jf. nedenfor. 

For det første har Skattestyrelsen anført, at det ikke har været muligt "at finde sammenlignelige salg af p-kældre i By Y2-kommune. Der er derfor henset til salg af p-kældre i By Y3-Kommune." 

Hertil skal det for det første generelt set gøres gældende, at parkeringshuset på Ejendommen ikke er en parkeringskælder, og allerede af denne grund er Skattestyrelsens sammenlignings-/vurderingsgrundlag forkert, idet parkeringskældre er markant dyrere i anlægsomkostninger end parkeringshuse på/over terræn, og dermed allerede af denne grund har en højere værdi. Derudover er prisniveauet i By Y3 også alt andet lige højere end prisniveauet i By Y1. 

For det andet, som sammenligningsgrundlag henviser Skattestyrelsen herefter til tre parkeringskældre beliggende på Adresse Y2, Adresse Y3 og Adresse Y4. Udover at være parkeringskældre og beliggende i By Y3, har alle tre parkeringskældre desuden andre vilkår, brugsretter mv. end Ejendommen, jf. nedenfor under pkt. 4, og kan således af denne grund heller ikke bruges som sammenligningsgrundlag. 

For det tredje henviser Skattestyrelsen dernæst til parkeringspladser på Adresse Y5 i By Y4, hvor udbudsprisen for en fast nummeret parkeringsplads er kr. 175.000, hvilket heller ikke er sammenligneligt. Det er vores forståelse, at der er tre muligheder for parkering på Adresse Y5: (i) Parkering på timebasis, (ii) leje af en unummeret parkeringsplads og (iii) køb af en parkeringsplads. Der er således ikke tale om gratis parkeringspladser på Adresse Y5 i By Y4, som Skattestyrelsen henviser til, hvilket er tilfældet i parkeringshuset på Ejendommen, hvor der er krav om, at parkering på Ejendommen skal være frit tilgængelig, jf. pkt. 2 ovenfor. 

Dernæst anfører Skattestyrelsen, at i udtalelsen "af den 15. februar 2023, er der oplyst, at vi ved værdisætningen har taget hensyn til at brugsretten til parkeringspladserne alene indskrænkes til områdets beboere. I den forbindelse kan det oplyses, at andre p-kældre i By Y3, som ikke er omfattet af samme begrænsning, ses handlet i et højere prisniveau." Herefter henviser Skattestyrelsen i den supplerende udtalelse af 25. november 2024 til to parkeringskældre på adresserne Adresse Y6 samt Adresse Y7, samt en tidligere LSR-afgørelse (13-5061278), hvor Landsskatteretten tager stilling til prisen for en parkeringskælder. 

Det skal hertil bemærkes, at vi ikke har modtaget den omtalte udtalelse af 15. februar 2023, og dernæst at de to parkeringskældre på adresserne Adresse Y6 samt Adresse Y7 begge af Skattestyrelsen er noterede som "betalingsparkering", og dermed oplagt vil have en relativt høj handels- og markedsværdi, særligt henset til parkeringskældrenes beliggenhed og mulighed for at opkræve betaling. Det samme gør sig gældende i LSR-afgørelsen, som Skattestyrelsen henviser til (13-5061278), hvor Ejendommens værdi fastsættes på baggrund af en anslået årsleje ganget med en faktor på 11,5. 

Endeligt bemærker Skattestyrelsen, at den skønnede værdi på kr. 20.000.000 svarer til en pris på kr. 5.492 pr. m2. Vi fastholder, at værdien for Ejendommen bør være kr. 1, men selv hvis Ejendommens værdi skal fastsættes til en værdi, som er højere end kr. 1, savner det mening, at den skønnede værdi på Ejendommen har en højere m2-pris end Adresse Y2 (kr. 3.947 pr. m2), Adresse Y3 (kr. 5.175 pr. m2) og Adresse Y4 (kr. 4.424 pr. m2), som både er parkeringskældre og beliggende i By Y3, som øger værdien væsentligt, og i øvrigt har andre (usammenlignelige) vilkår, jf. pkt. 4 nedenfor.

4. Bemærkninger til Skattestyrelsens pkt. 2
Ift. Skattestyrelsens pkt. 2, er det vores forståelse, at Skatteankestyrelsen ønskede oplyst, om ejendommene, som Skattestyrelsen har inddraget i deres vurdering, er handlet under tilsvarende vilkår som Ejendommen, hvilket efter vores forståelse må indebære, at ejerne af ejendommene ligeledes er forpligtede til at afholde alle udgifter forbundet med drift, administration, vedligeholdelse og fornyelse, men ikke har mulighed for at oppebære indtægter fra parkering/ejendommene. 

Skattestyrelsen bekræfter i deres supplerende udtalelse, at det er korrekt, at parkeringshuset på Ejendommen er frit tilgængeligt - og at det dermed ikke er muligt for ejeren af Ejendommen at oppebære indtægter på Ejendommen - men anfører videre, at beboerne indirekte betaler til brugsretten for parkeringen, jf. ordlyden nedenfor: 

"Hertil oplyses det indledningsvis, at det er korrekt, at parkeringshuset er til fri benyttelse for områdets beboere. Beboerne har dog medlemspligt til Bydelsforeningen H1, hvor de via deres fællesudgifter betaler til foreningen, som står blandt andet for vedligehold og drift af fællesfaciliteterne i området, herunder phusene. Beboerne betaler derfor indirekte til brugsretten til parkeringen." 

Hertil skal det anføres, at det er korrekt, at Bydelsforeningen H1s udgifter til drift, administration, vedligeholdelse og fornyelse af parkeringshuset på Ejendommen betales af de enkelte grundejerforeninger, som betales over beboernes kontingent til grundejerforeningerne, jf. i øvrigt ovenfor, men Bydelsforeningen H1 har ingen mulighed for at opkræve betaling for benyttelse af parkeringspladserne på Ejendommen, som skal stilles gratis til rådighed for alle. Ovennævnte ændrer dermed ikke ved, at ejerskab af Ejendommen alene er forbundet med udgifter med ingen mulighed for at generere indtægter/afkast, og dermed har ejeren (Bydelsforeningen H1) ingen mulighed for at dække kapitalomkostningerne forbundet med parkeringshuset/Ejendommen, og af samme grund har parkeringshuset/Ejendommen ingen selvstændig markeds-/handelsværdi. 

Herefter henviser Skattestyrelsen til de tre referenceejendomme (Adresse Y2, Adresse Y3 og Adresse Y4) hvor Skattestyrelsen i forbindelse med Skatteankestyrelsens anmodning har kigget nærmere på, hvad der gør sig gældende for de enkelte ejendomme. 

Det er vores opfattelse, at disse tre referenceejendomme/-parkeringskældre ikke har sammenlignelige vilkår med Ejendommen. 

Ift. Adresse Y2, anfører Skattestyrelsen, at: 

"I henhold til vedtægterne for E/F G2 er ejerforeningen ansvarlig for vedligeholdelsen mm. Beboerne i området har mulighed for at leje en p-plads." 

Hertil skal bemærkes, at vedtægterne ikke regulerer råderet eller lign. ift. parkeringskælderen. Det følger imidlertid af en tinglyst servitut med dato/løbenummer […], at udlejning af parkeringspladser i parkeringskælderen i [Adresse Y2), sker fortrinsvist til beboere i området. Servitutten vedlægges som bilag 6. 

Derudover er det vores forståelse, at parkeringskælderen har en hjemmeside (https://[...]hvoraf følger, at parkeringskælderen indeholder […] private parkeringspladser, og at der kun er adgang for lejere, hvorefter de månedlige lejepriser pr. parkeringsplads fremgår. Parkeringskælderen kan således kun anvendes mod betaling. 

Ift. Adresse Y3 og Y4, anfører Skattestyrelsen, at: 

"I henhold til vedtægterne for E/F G3 er p-kælderen ejet og administreret af Parkeringslauget. Beboerne i området har mulighed for at erhverve sig en eksklusiv brugsret til en p-plads. Ejeren af p-kælderen står for vedligehold mm." 

Samt: 

"I henhold til vedtægterne for E/F G4 sker vedligeholdelse af fællesanlæg, såsom gårdarealer, fælles opholdsarealer, parkeringspladser, herunder parkeringskælder, beplatning, trappelys, gårdlys og lys i parkeringskælder via ejerforeningen. Beboere har mulighed for at erhverve en p-plads mod betaling." 

Der er således heller ikke tale om frit tilgængelige parkeringspladser ift. disse to referenceejendomme, idet parkeringspladserne kun kan anvendes mod køb af (en eksklusiv brugsret til) en parkeringsplads. 

Skattestyrelsens tre referenceejendomme/-parkeringskældre har således ikke sammenlignelige vilkår, idet parkeringspladserne kun kan anvendes ved leje og/eller køb af en eksklusiv brugsret til parkeringspladserne, og ejerne af de tre parkeringskældre har således mulighed for at oppebære indtægter på ejendommene, hvilket netop ikke er tilfældet ved Ejendommen. 

5. Bemærkninger til Skattestyrelsens pkt. 3
Endeligt er det vores forståelse, at Skatteankestyrelsen ønskede oplyst, om Ejendommens værdi kunne anses for indeholdt i værdien af områdets boliger, som har adgang til fri benyttelse af parkeringshuset på Ejendommen. Skattestyrelsen afviste dette med henvisning til, at Ejendommen er selvstændigt udmatrikuleret. 

Selvom det er korrekt, at Ejendommen ligger på en selvstændigt matrikuleret grund, er det vores vurdering, at Ejendommens værdi kan anses for indeholdt i værdien af boligerne i Område1. 

Dette skyldes, at anlægsomkostningerne til parkeringshuset på Ejendommen er blevet dækket over prisen for boligernes byggeretter. 

I tillæg hertil fastholdes det endvidere, at Ejendommen ikke har en selvstændig handelsværdi/ejendomsværdi, idet ejerskab af Ejendommen alene er forbundet med udgifter uden mulighed for at oppebære indtægter af Ejendommen, og at Ejendommen således alene har en værdi for de omkringliggende ejendomme og boliger i Område1, men ikke har en værdi som en investering. Selv hvis anlægsomkostningerne til parkeringshuset på Ejendommen ikke var blevet dækket over prisen for boligernes byggeretter, har parkeringshuset på Ejendommen således indgået i værdiansættelsen af boligernes byggeretter; idet beboerne i Område1 har haft udsigt til gratis parkering, og dermed ikke opkræves en fast månedlig leje eller har skulle erhverve en eksklusiv brugsret til en parkeringsplads, er værdien af boligernes byggeret alt andet lige blevet højere sammenlignet med, hvis beboerne - eksempelvis som ved Adresse Y5 i By Y4, som anført af Skattestyrelsen - skulle erhverve en eksklusiv brugsret til en parkeringsplads på kr. 175.000. Idet der ikke opkræves betaling fra beboere i Område1, hverken i form af timebetaling, fast månedlig leje eller i form af køb af en eksklusiv brugsret, som det er tilfældet i de eksempler, som Skattestyrelsen henviser til, er det vores vurdering, at værdien af parkeringshuset på Ejendommen allerede er inkluderet i de omkringliggende ejendommes værdiansættelse. Ejendommen har således ikke en selvstændig værdi, men har en værdi, som må anses for indeholdt i værdien af de omkringliggende boliger.
…" 

Foreningens repræsentant har den 11. februar 2025 fremsat følgende bemærkninger til Skattestyrelsens supplerende udtalelse af 14. januar 2025: 

"…
1. Uafhængige parter
I Skattestyrelsens supplerende udtalelse af 14. januar 2025 fastholdes det, at sælger, herunder G1 ApS, samt køber, herunder Bydelsforeningen H1, ikke er uafhængige parter. Vi er ikke enige, og mener, at det savner mening at påstå, at der ikke skulle være tale om to uafhængige parter, jf. i øvrigt vores bemærkninger af 9. januar 2025, idet G1 ApS og Bydelsforeningen H1 er to forskellige juridiske enheder. 

Den eneste registrerede reelle ejer af G1 ApS er A, som har en ejerandel på 15 % og som besidder 75 % af stemmerettighederne. Selskabet tegnes endvidere af A, som er registreret direktør. A er dermed direktør og tegningsberettiget i G1 ApS.

A - eller G6 A/S for den sags skyld, hvor A er direktør - er derimod ikke tegningsberettiget i Bydelsforeningen H1, har ikke bestemmende indflydelse over Bydelsforeningen H1 og er i øvrigt ikke en del af ejerkredsen af Bydelsforeningen H1, jf. nedenfor. 

Som nævnt i vores supplerende bemærkninger af 9. januar 2025, er der i forbindelse med udviklingen af den nye bydel i By Y1, Område1, etableret både grundejerforeninger og en overordnet bydelsforening, Bydelsforeningen H1, og i henhold til de tinglyste vedtægter for Bydelsforeningen (tidligere fremlagt som bilag 4), har enhver grundejerforening inden for Bydelsforeningen H1s område ret og pligt til at være medlem af Bydelsforeningen H1, jf. vedtægternes pkt. 6.1. 

Bydelsforeningens stemmer fordeles efter fordelingstal, der fastsættes efter den byggemulighed, der er på den enkelte grundejerforenings område, jf. vedtægternes pkt. 9.1. Den højeste myndighed i Bydelsforeningen H1 er generalforsamlingen, jf. pkt. 16.1, og stemmeretten er reguleret af pkt. 19, hvoraf bl.a. fremgår, at hver grundejerforening stemmer samlet med grundejerforeningens samlede fordelingstal (ved afstemninger vedrørende parkeringspladser stemmes der dog i forhold til parkerings-fordelingstallet), samt at hvert medlem har et antal stemmer, der svarer til det til enhver tid værende maksimale etageareal, der kan opføres på grundejerforeningens område. Denne struktur er netop oprettet med henblik på at lave et bofællesskab, hvor der er fælles indflydelse fra de enkelte grundejerforeninger, og hvor ingen enkelt person eller selskab kan have bestemmende indflydelse. 

Det er således uden betydning, at G6 A/S, hvor A er direktør, er med i bestyrelsen af Bydelsforeningen H1, da generalforsamlingen - og ikke bestyrelsen - er den højeste myndighed i Bydelsforeningen H1, ligesom at B, som er foreningsrepræsentant for Bydelsforeningen H1, heller ikke har bestemmende indflydelse i Bydelsforeningen H1. 

Skattestyrelsen bemærker til sidst, at det fremgår af beretning 2021-22 for Bydelsforeningen H1, at der i alt er 18 medlemmer af Bydelsforeningen H1, og at det største medlem er G6 A/S. Det er korrekt, at nogle af grundejerforeningerne, som er medlem i Bydelsforeningen H1, pt. består af ejendomme, som ultimativt er ejet af G6 A/S, men G6 A/S’ medlemskab i grundejerforeninger i Område1- og dermed Bydelsforeningen H1- er på ingen måde bestemmende for, hvordan Bydelsforeningen H1 bliver drevet, og de foreninger, som ultimativt er ejet af G6 A/S har hverken individuelt eller samlet bestemmende indflydelse i Bydelsforeningen H1. Der henvises i øvrigt herom til vores supplerende bemærkninger af 9. januar 2025.
…"

Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten skal tage stilling til, om der ved tinglysningen af skødet skal betales yderligere 119.900 kr. i tinglysningsafgift, herunder om afgiftsgrundlaget udgør 20.000.000 kr.

Retsgrundlaget
Når der i det følgende henvises til tinglysningsafgiftsloven, er det en henvisning til lovbekendtgørelse nr. 1083 af 22. juni 2020 om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder mv. med senere lovændringer frem til den 17. november 2022, som er tinglysningstidspunktet for skødet. 

Følgende fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1:

“For tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf udgør afgiften 1.750 kr. og 0,6 pct. af ejerskiftesummen. Dette gælder også, hvis ejerskiftet er betinget."

Følgende fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4:

“Er ejerskifte af anden ejendom end ejerboliger, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, ikke sket i almindelig fri handel, skal der ved anmeldelse til tinglysning afgives en erklæring herom. I disse tilfælde skal anmelderen angive den forventelige kontantværdi efter bedste skøn svarende til det, som ville være opnået, hvis ejerskiftet var sket i almindelig fri handel. Afgiften skal da beregnes på grundlag af den højeste værdi efter stk. 1 eller den i stk. 4, 2. pkt., angivne værdi."

Følgende fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 5:

“Angives værdien ikke, eller afgives de foreskrevne erklæringer efter stk. 2 eller 4 ikke, eller er registreringsmyndigheden i tvivl om rigtigheden af værdien efter stk. 1-4, oversender registreringsmyndigheden spørgsmålet om grundlaget for afgiftens beregning til told- og skatteforvaltningen til afgørelse, når tinglysningsekspeditionen er afsluttet. Registreringsmyndigheden underretter samtidig anmelderen om oversendelsen. Told- og skatteforvaltningen foranlediger om fornødent ejendommens værdi vurderet ud fra oplysningerne om ejendommen ved anmeldelsen til tinglysning efter principperne i ejendomsvurderingslovens §§ 15 og 16. Told- og skatteforvaltningen beregner afgiften på grundlag af værdien, når denne foreligger." 

Ved lov nr. 2227 af 29. december 2020 blev tinglysningsafgiftslovens § 4 nyaffattet med virkning fra og med den 1. januar 2021. Af lovforslagets specielle bemærkninger, jf. LFF 2020-11-20 nr. 107 om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love, fremgår bl.a. følgende vedrørende bestemmelsen: 

"…
Når ejerskifte af anden ejendom end ejerboliger, som defineret i ejendomsvurderingslovens § 4, ikke sker i almindelig frihandel, vil der være en risiko for, at ejerskiftesummen ikke er udtryk for ejendommens reelle værdi. På den baggrund kan der være en risiko for, at tinglysningsafgiften bliver beregnet på baggrund af en lavere ejerskiftesum, end hvis handlen var sket i almindelig fri handel. Det foreslås derfor at indsætte en værnsregel i § 4, stk. 4. 

Det foreslås i stk. 4, 1. pkt., at der ved anmeldelsen til tinglysning af ejerskifte af anden ejendom end ejerboliger, jf. ejendomsvurderingslovens § 4, som ikke er sket i almindelig fri handel, vil skulle afgives erklæring om, at ejerskiftet ikke er sket i almindelig fri handel. 

Begrebet fri handel vil skulle forstås i overensstemmelse med ejendomsvurderingslovens § 55, stk. 2, hvor begrebet er defineret som en handel mellem en uafhængig køber og en uafhængig sælger. De ejerskifter, der således vil være omfattet af bestemmelsen, vil blandt andet være ejerskifter, som er sket mellem interesse-forbundne parter, der har personlige, retlige, ledelsesmæssige, medlemsmæssige, finansielle eller andre nære bindinger til hinanden. Det vil f.eks. kunne være ejerskifte mellem to koncernforbundne selskaber, eller mellem et selskab og personer, der f.eks. gennem betydelige ejerandele eller stemmerettigheder har bestemmende indflydelse i det pågældende selskab, eller hvor ejerskiftet er foregået mellem selskabet og dets ejere, ledelse eller storaktionærer, samt ejerskifte mellem familiemedlemmer -herunder ægtefæller, beslægtede eller besvogrede personer i op eller nedstigende linje, søskende eller andre nærtstående. 

Det foreslås i 2. pkt., at anmelderen i disse tilfælde skal angive den forventelige kontantværdi efter bedste skøn, svarerende til det, som ville være opnået, hvis ejerskiftet var sket i almindelig fri handel. 

Det vil være den forventelige kontantværdi på tidspunktet for anmeldelsen til tinglysning, der skal angives. Ved beregningen af den forventelige kontantværdi vil der skulle tages udgangspunkt i de samme hensyn for den forventelige kontantværdi i fri handel som fastsat efter principperne i ejendomsvurderingslovens § 15, herunder ejendommens alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. 

Det foreslås i 3. pkt., at afgiften vil skulle beregnes på grundlag af den højeste værdi af enten ejerskiftesummen efter stk. 1 eller den angivne værdi for ejendommen efter stk. 4, 2. pkt. 

Det foreslås, at der i § 4, stk. 5, tages højde for den situation, hvor værdien eller de forskrevne erklæringer efter de foreslåede stk. 2 eller 3, ikke oplyses, eller hvor Tinglysningsretten er i tvivl om rigtigheden af værdien efter stk. 1-3.

Det foreslås i stk. 5, 1. pkt., at Tinglysningsretten i de situationer vil skulle oversende spørgsmålet om grundlaget for afgiftens beregning til Skatteforvaltningen til afgørelse, når tinglysningsekspeditionen er afsluttet.
…"

Landsskatterettens begrundelse og resultat
Landsskatteretten lægger ved sagens afgørelse til grund, at der ved anmeldelsen til tinglysning af skødet blev anført, at der var tale om en almindelig fri handel på markedsvilkår samt at købesummen udgjorde 1 kr. 

Ad fri handel
Der er i lovbemærkningerne til tinglysningsafgiftslovens § 4 anført, at begrebet fri handel skal forstås som en handel mellem en uafhængig køber og en uafhængig sælger. Lovbemærkningerne indeholder også en række eksempler på, hvad der ikke anses for fri handel, men ikke en udtømmende opregning heraf. 

Landsskatteretten lægger vægt på, at sælgeren i denne sag allerede ved erhvervelsen af ejendommen fra G5 P/S havde forpligtet sig til at overdrage ejendommen vederlagsfrit til foreningen, når parkeringshuset var færdigopført. Det fremgår af punkt 10.1 i den fremlagte købsaftale. 

Landsskatteretten finder herefter, at den tinglyste overdragelse i denne sag ikke er sket i fri handel, idet der ikke var tale om en handel mellem to parter med modsatrettede interesser, hvor det var sælgerens interesse at få så høj en pris som muligt for ejendommen og køberens interesse at betale en så lav pris som muligt. Det forhold, at der ikke er tale om en situation, hvor den ene part kan udøve egentligt kontrollerende indflydelse over den anden part, kan ikke i sig selv føre til et andet resultat, når der henses til de i øvrigt foreliggende forhold, herunder særligt det på forhånd aftalte mellem parterne. 

Tinglysningsafgiften skal derfor beregnes efter reglerne i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4. 

Ad afgiftsgrundlaget
Skattestyrelsen har foranlediget en vurdering af ejendommens værdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 5. Ejendomsværdien på tinglysningstidspunktet er af Vurderingsstyrelsen fastsat til 20.000.000 kr., svarende til en kvadratmeterpris på 5.492 kr. 

Landsskatteretten finder, at det ikke er godtgjort, at ejendommen på tinglysningstidspunktet ikke havde en selvstændig handelsværdi i fri handel. 

Der er herved lagt til grund, at sælgeren i denne sag har modtaget 16.250.000 kr. fra G5 P/S for etableringen af parkeringspladser i et parkeringshus på ejendommen, samt at sælgeren erhvervede ejendommen for 1 kr. Det fremgår af henholdsvis punkt 3.8 og punkt 3.1 i den fremlagte købsaftale. Uanset den efterfølgende vederlagsfrie overdragelse af ejendommen til foreningen, har sælgeren således modtaget en betaling for ejendommen. 

Efter det i sagen oplyst, skete der ved det tinglyste ejerskifte i øvrigt ikke værdiforringende ændringer i ejendommens forhold angående brugsretten til parkeringspladserne eller brugernes pligt til via grundejerforeningerne at betale for drift, administration, vedligeholdelse og fornyelse af ejendommen. 

I relation til ejendommens værdi på tinglysningstidspunktet har Landsskatteretten henset til Vurderingsstyrelsens supplerende udtalelse af 25. november 2024 om grundlaget for vurderingen af ejendommens værdi, herunder særligt oplysningerne om salgene af ejendommene beliggende Adresse Y2, Y3 og Y4. 

I henhold til de foreliggende oplysninger er disse ejendomme, i lighed med ejendommen i denne sag, ikke kom-mercielle parkeringsanlæg. De tre ejendomme er dog parkeringskældre beliggende i By Y3, og adskiller sig derved fra sagens ejendom, som er et parkeringshus beliggende i By Y1. 

Landsskatteretten har lagt vægt på, at den vurderede værdi af ejendommen på 20.000.000 kr. svarer til en kvadratmeterpris på 5.492 kr., hvilket er højere end kvadratmeterpriserne ved salgene af ejendommene beliggende Adresse Y2, Y3 og Y4. Disse ejendomme blev handlet til kvadratmeterpriser på henholdsvis 3.947 kr., 5.175 kr. og 4.424 kr. Under hensyntagen til beliggenheden af de respektive ejendomme må den vurderede værdi af sagens ejendom derfor anses for at være høj. 

Landsskatteretten har også lagt vægt på, at den vurderede værdi af ejendommen på 20.000.000 kr. markant overstiger summen af beløbet på 16.250.000 kr., som sælgeren i denne sag modtog for etableringen af parkeringspladser i et parkeringshus på ejendommen og sælgerens købesum for ejendommen på 1 kr. 

På denne baggrund finder Landsskatteretten, at ejendommens værdi på tinglysningstidspunktet passende kan fastsættes til 16.250.000 kr., hvilket svarer til en kvadratmeterpris på 4.463 kr. Denne værdi er højere end købesummen i henhold til skødet, og den udgør derfor afgiftsgrundlaget, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4. 

Herefter kan tinglysningsafgiften beregnes således: 

16.250.000 kr. x 0,6 %	97.500 kr.
Grundafgift	1.750 kr.
I alt	99.250 kr.

 

Der blev betalt 1.850 kr. ved tinglysningen, og den yderligere tinglysningsafgift udgør derfor 97.400 kr. 

Landsskatteretten ændrer herefter Skattestyrelsens afgørelse og nedsætter den yderligere tinglysningsafgift til 97.400 kr.