H1

(advokat Ronny Herman Wisholm)

mod

Skatteministeriet

(advokat Søren Morsø)

Denne afgørelse er truffet af dommer PN*

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er modtaget den 30. juni 2023, drejer sig om, hvorvidt der er grundlag for at hjemvise Vurderingsankenævnets afgørelser af 30. marts 2023 vedrørende fastsættelsen af grundværdien i 2014, 2016, 2018 og 2019 for ejendommen beliggende Y1-adresse.

H1 har nedlagt følgende påstand:

"...

Ansættelse af grundværdien for ejendommen beliggende Y1-adresse pr. 1. oktober 2014, 1. oktober 2016, 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019 hjemvises til vurderingsstyrelsen.

..."

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

 
Oplysningerne i sagen

"...

Vurderingsankenævnets begrundelse for afgørelsen

Grundværdi

...

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på baggrund af værdien i handel og vandel.

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedrin­ger) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelse af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettig­heder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13.

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende han­delspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ube­bygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god an­vendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelses­mulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af IJ.

IJ har forklaret, at han er direktør i H1, som han ejer sammen med SJ. Han arbejder med projektudvikling i H1 og G1, som er et søsterselskab. De har igennem de sidste 20 år købt og udvik­let boligprojekter i Y9-by og omegn. Han står for de overordnede retnings­linjer, mens SJ er mere inde i detaljen i de enkelte projekter. Hans kone, LL, der er nævnt i noget af korrespondancen med kommunen, er jurist, og hun har været ind over nogle af vurderingsproblematikkerne, herunder hjulpet med at klage over den oprindelige vurdering. WM er den arkitekt, firmaet igennem flere år har brugt til projektudvikling, og som har sendt ansøg­ningen til kommunen. Han og SJ er dog også selv meget i dialog med kom­munen. Han oplever dialogen med Y4-kommune som god og tæt.

Han og SJ blev tilbage i 2016 kontaktet af G2, som stod for salget af ejen­dommen på Y1-adresse i Y10-by. De blev spurgt, om det kunne være et in­teressant projekt for dem. SJ tog i den forbindelse kontakt til Y4-kommune  vedrørende mulighederne for at få en lokalplan for området. Det var NI fra Y4-kommune, SJ talte med. SJ fik at vide, at de kunne forvente, at der gik ca. 1 år fra ansøgningen, var sendt ind. Der var ikke på et tidspunkt tvivl om, at det kunne lade sig gøre. Havde der været tvivl om det, havde de ikke budt 8.100.000 kr. for grunden. Deres overvejelse gik på, hvad de ville give for en byggeret, og det var byggeret, de bød på. Grundvær­dien på de ca. 3.800.000 kr. i 2012 er de ikke uenige i ud fra den forudsætning, at der kunne ske udstykning. De klagede over værdien, da de ikke kunne komme videre med udstykningen. Det havde vist sig, at den (red. tekst 1 udeladt) for­venteligt vil give støjgener i området, og da der er tvivl om, hvem der så skal fi­nansiere støjværn, er arbejdet med lokalplanen sat i stå. Da de klagede, var dia­logen stoppet, og der var ikke længere en tidshorisont på vedtagelsen af en lo­kalplan. Det er samme status i dag. Y4-kommune er muligvis gået for langt i en anden sag i Y6-kvarter, hvor de har givet tilladelse, uden at man ved, hvem der skal betale for støjværn. H1 er oprettet i forbindelse med købet af ejendommen. Udlejningen af boligerne på grunden kan lige betale grundskylden, men de er nødt til at give koncerntilskud for, at egenkapitalen ikke skal blive negativ. Den midlertidige tilladelse udløb i 2022, og de har bedt om at få den fornyet, men det er ikke sket endnu. Området kan derfor pt. kun bruges til det oprindelige formål eller til afgræsning. Ejendommen har ikke en værdi for dem, hvis de ikke kan udstykke og projektudvikle den.

De ejendomme, Vurderingsankenævnet har sammenlignet med, er Y3-adresse, som er et område, kommunen tidligere solgte. Der var allerede på salgstidspunktet en lokalplan for området, som gjorde, at køberen kunne projektudvikle med det samme. Ejendommen er derfor ikke sammenlignelig med den grund, de har købt. Hvis der var en lokalplan for deres ejendom, er han enig i, at det er en sammenlignelig grund. Y8-adresse er en ganske al­mindelig parcelhusgrund, hvor der er etableret tilslutning. Det samme gør sig gældende for Y7-adresse. Han mener ikke, der ligger nogen sammenlignelige grunde i området. Han mener, at man kan sammenligne ejendommen med en meget stor parcelhusgrund med et enkelt hus på. På købstidspunktet var for­ventningen, at der ville gå 1-2 år, før der var vedtaget en lokalplan. De var rime­lig trygge ved købet og forventningen, da sælger jo også var en offentlig myn­dighed. Det var alene noget, de drøftede mundtligt med kommunen. Han har ikke søgt om aktindsigt hos kommunen for at finde ud af, om de har skrevet no­get ned om drøftelserne og den tidsmæssige horisont. Han har drøftet med SJ, om de skal sælge ejendommen med et tab eller lade den ligge og afvente, hvad der sker. De har ikke taget endeligt stilling hertil endnu.

Parternes synspunkter

H1 har i påstandsdokument af 18. juli 2025 anført følgende til støtte for sin påstand:

"...

at   (red. vurderingsnævn udeladt)’s afgørelse af 30. marts 2023 ved­rørende grundværdien for ejendommen beliggende Y1-adresse i hvilken afgørelse vurderingsankenævnet æn­drede vurderingsstyrelsens fastsættelse af grundværdien, er åben­bart urimelig og udøvet på et urigtigt grundlag,

at   sagsøgers køb af den i sagen omhandlende ejendom med overtagel­sesdag pr. 1. januar 2017 og med købesum/kontant handelspris kr. 8.100.000, skete med udgangspunkt i den væsentlige, kendelige og relevante forudsætning hos sagsøger, at ejendommen indenfor 1 - 2 år at regne fra overtagelsestidspunktet kunne projektudvikles, såle­des at kommune- og lokalplan muliggjorde, at området ejendom­men er beliggende i vil kunne overføres fra land- til byzone og hvorved ejendommen vil kunne udnyttes til boligformål.

Ovennævnte godtgøres bl.a. af den korrespondance, sagsøger har haft med Y4-kommune og det skal i den forbindelse anføres, at ejendommens salgsprospekt er udarbejdet på vegne af en offent­lig myndighed,

at   vurderingen af en ejendoms skønnede grundværdi skal foretages med udgangspunkt i ejendommens værdi i handel og vandel og med udgangspunkt i, hvilken pris der må antages at kunne opnås ved salg på det frie marked til en fornuftig køber. I samme forbin­delse gøres det gældende, at ved ejendommens økonomiske gode anvendelse skal forstås ejendommens retlige anvendelsesmulighed (udnyttelsesmulighed).

at   ansættelsen af en ejendoms grundværdi skal ske med udgangs­punkt i den anvendelse og udnyttelse, der er mulig efter planlov­givningen eller anden offentlig regulering. I den forbindelse gøres det gældende, at ansættelsen af ejendommens grundværdi skal fastsættes med udgangspunkt i den gældende kommuneplan for området, idet der ikke foreligger en lokalplan for området, hvilket medfører, at ejendommen ikke kan udstykkes og anvendes, således som dette var forudsat af sagsøger,

at   (red. vurderingsnævn udeladt)’s afgørelse af 30. marts 2023 er sket med udgangspunkt i 2 salg af ubebyggede grunde, som ikke er sammenlignelige med den i sagen omhandlende ejendom.

Vurderingsankenævnets afgørelser understøttes altså både af rigtighe­den af de anvendte oplysninger og vurderingsprincipper, men også af at handelsprisen på 8.100.000 kr. er bekræftet ved en faktisk tredjemandshandel mellem uafhængige parter, og af værdiansættelsen på 8.450.000 kr., i skønsrapporten.

Vurderingsankenævnets afgørelser over grundværdien kan derfor ikke tilsidesættes. H1 har ikke godtgjort - og kan ikke godtgøre - at der er grundlag for at tilsidesætte ansættelserne.

3.2 H1’ indsigelser

H1 har under skriftvekslingen overordnet gjort gældende, at følgende omstændigheder er udtryk for, at Vurderingsankenævnets skøn over ejendommens grundværdi ikke er foretaget på et korrekt grundlag og derfor skal tilsidesættes:

1. 1. De af vurderingsmyndigheder inddragne salg af ejendomme ikke kan anses for sammenlignelige med ejendommen belig­gende Y1-adresse i forhold til den retlige an­vendelse.
   2. Ejendommens grundværdi kan ikke udgøre mere 864.396 kr., når der henses til ejendommens retlige anvendelse samt hvad en for­nuftig køber vil give, og det faktum at der hverken i 2014 eller i øvrigt d.d. foreligger en lokalplan, som muliggør en udstykning af arealet og dermed en anden retlig anvendelse end bebyggelse af et hus.
   3. Skønsmandens besvarelse understøtter, at vurderingsmyndighe­dernes ansættelse af grundværdien er åbenbart urimelig og udø­vet på et urigtigt grundlag.

H1 har ikke godtgjort, at Vurderingsankenævnets skøn er fo­retaget på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at ejendomsvær­dien ikke er ansat indenfor rammerne af det skøn, som tilkommer vur­deringsmyndighederne. Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte skønnet.

3.2.1 Handlerne er sammenlignelige

Vurderingsankenævnet har i sin afgørelse anført om de sammenligne­lige ejendomme, at "De solgte ejendomme er alle udlagt til åben-lav boligbe­byggelse og ligger indenfor 400 meter af den påklagede ejendom. Nævnet fin­der, at de solgte ejendomme er sammenlignelige med den påklagede ejendom henset til både den retlige anvendelse samt beliggenhed. De er handlet til en be­regnet gennemsnitlig kvadratmeterpris på 606 kr., hvortil den påklagede ejen­dom er ansat til en kvadratmeterpris på 248 kr., hvilket indikerer, at den påkla­gede ejendoms prisniveau er ansat for lavt." (bilag 1, side 14, 5. afsnit).

Handlerne er således sammenlignelige med den påklagede ejendom henset til både den retlige anvendelse samt beliggenhed. Det skal her­ved understreges, at det er grundens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober for vurderingsåret, som skal lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.

H1 erhvervede ejendommen som en projektejendom, netop med henblik på at udvikle ejendommen på sammenlignelig vis med de sammenlignelige ejendomme. Grundværdien af ejendommen skal netop fastsættes på grundlag af, at ejendommen er solgt i fri handel i en udbudsproces som en projektejendom - med både forventninger til og formål om at anvende ejendommen som en projektejendom - og ejen­dommen skal derfor også vurderes som en projektejendom.

Det er således ikke korrekt, når H1 anfører herom, at "kvadratmeterprisen på de to ejendomme ikke kan anvendes 1:1 som sammenligningsligningsgrundlag i forhold grundværdien for Y1-adresse" og at "kvadratmeterprisen for en parcelhusgrund vil helt naturligt være højere end kvadratmeterprisen for en grund på 15.422 kvm, hvor det ikke er muligt at projektudvikle, og dermed rent faktisk anvende grunden til andet end græsning af dyr eller militærdepot." (stævningen, s. 6, 3. afsnit).

Hertil kommer, at Vurderingsankenævnet bemærker, at den påklagede ejendoms prisniveau er ansat lavt i forhold til prisniveauet i handlerne for de sammenlignelige ejendomme. Det må herved forstås, at der altså er tale om et lempeligt skøn, hvilket også understøttes af den højere værdiansættelse i skønsrapporten.

Vurderingsankenævnet har derfor på et korrekt og oplyst grundlag vurderet, at handelspriserne for de to ejendomme udgør et egnet sam­menligningsgrundlag med henblik på ansættelsen af grundværdien af ejendommen i 2014, 2016, 2018 og 2019.

3.2.2 Den retlige anvendelse

H1 gør i forlængelse af ovenstående gældende, at "ejendom­mens grundværdi ikke kan udgøre mere 864.396 kr., når der henses til ejen­dommens retlige anvendelse samt hvad en fornuftig køber vil give, og det fak­tum at der hverken i 2014 eller i øvrigt d.d. foreligger en lokalplan, som mulig­gør en udstykning af arealet og dermed en anden retlig anvendelse end bebyg­gelse af et hus." (stævningen, s. 6, 5. afsnit).

H1 erhvervede ejendommen som en projektejendom netop med henblik på at udvikle ejendommen på sammenlignelig vis med de sammenlignelige ejendomme. Der forelå på vurderingstidspunkterne en klar og berettiget forventning om, at der ville blive udarbejdet en lo­kalplan for ejendommen.

Det følger af vurderingslovens § 16, at grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samt­lige forhold økonomisk god anvendelse, og den forventede ændring i plangrundlaget for ejendommen skal derfor indregnes i handelsvær­dien. Som anført af nævnet har H1 "... både før og efter handlen i 2017 været i løbende korrespondance med Y4-kommune. Inden handlens indgåelse den 3. november 2016, henvendte selskabet sig til kommunen vedrørende en drøftelse af fremtidsplanerne for ejendommen om opførelse af nye boli­ger efter overtagelsen den 31. december 2016. Selskabet indsendte den 16. marts 2017 en ansøgning om principgodkendelse til opførelse af nye boliger på ejendommen - alternativ om udarbejdelse af ny lokalplan og helt frem til okto­ber 2020 har der været en løbende korrespondance mellem selskabet og kommu­nen om en igangværende lokalplansproces for den påklagede ejendom." (bilag 1, side 14, næstsidste afsnit). Den omstændighed, at lokalplansprocessen for ejendommen efterfølgende ville blive sat på pause flere gange grundet den (red. tekst 1 udeladt), var ikke aktuel på vurderingstids­punkterne, og forsinkelsen kan derfor ikke indgå i vurderingsgrundla­get.

Vurderingsankenævnet anfører da også i sin afgørelse, at "Selskabet har dermed på handelstidspunktet været bekendt med forudsætningerne i henhold til den retlige anvendelse samt lokalplanlægningsprocessen for området, og uagtet at den påklagede ejendom er solgt som en projektejendom, er handelspri­sen væsentligt højere end grundværdiansættelsen i 2014. Nævnet finder derfor, at købesummen for den påklagede ejendom også indikerer, at grundværdien er ansat for lavt." (bilag 1, side 14, sidste afsnit)

Vurderingsankenævnet har altså korrekt inddraget ejendommens ret­lige anvendelse og forventningerne hertil ved fastsættelsen af grund­værdien. Det fremgår af afgørelsen, at der er tale om et lempeligt skøn.

Det kan alene udledes af skønsmandens besvarelse, at såfremt ejendom­men kunne projektudvikles inden for nærmere fremtid - hvilke netop var forudsætningen for H1’ køb af ejendommen for 8.100.000 kr. i 2017 - så ville den ifølge skønsmanden have en handelsværdi på 8.450.000 kr.

Det fremgår netop af skønsrapporten, at "Indledningsvist skal bemærkes, at ejendommen som helhed må betragtes som en projektejendom med de mulig­heder, dette indebærer. Her henses især til mulighederne i den gældende kom­muneplan for ejendommens anvendelse til boligformål" (Skønsrapporten, side 3, 2. sidste afsnit). Det understreges altså også af skønsmanden selv, at når ejendommen er solgt som projektejendom, med både for­ventninger til og formål om at anvende ejendommen som en projektejendom, så skal ejendommen også vurderes som en projektejendom.

Det kan derfor også på grundlag af skønsrapporten lægges til grund, at Vurderingsankenævnets ansættelse af grundværdierne til 8.100.000 kr. er korrekt, idet værdiansættelsen i skønsrapporten er i overensstem­melse hermed.

---

H1 har ikke godtgjort, at Vurderingsankenævnets værdiskøn hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at dette værdiskøn er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller godtgjort, at værdiskønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets grundværdiansættelse for ejendommen beliggende Y1-adresse, pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 og 2019.

..."

Parterne har under hovedforhandlingen henvist til påstandsdokumenterne og nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Efter dagældende vurderingslovs § 13 er grundværdien værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i øko­nomisk henseende god anvendelse, og efter samme lovs § 16 ansættes grund­værdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samt­lige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Vurderingsankenævnet har på baggrund af det oplyste om handlen i 2017 og oplysningerne om salg af andre ejendomme i nærområdet skønsmæssigt fast­sat grundværdien i 2014, 2016, 2018 og 2019 til 8.100.000 kr.

H1 har gjort gældende, at den af Vurderingsankenævnet skønsmæs­sigt fastsatte værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelsen, og at værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig. H1 har i den forbindelse særligt anført, at ejendommen ikke kan projektudvikles som forudsat i forbindelse med købet i 2017, og at de ejen­domme, der er indgået i Vurderingsankenævnets afgørelse til brug for sammen­ligning, derfor ikke er sammenlignelige.

Af dagældende vurderingslovs § 2 fremgår, at vurderingsterminen er 1. oktober i det år, hvor vurderingen foretages, og at det er ejendommens tilstand og pris­forholdene pr. vedkommende 1. oktober, der lægges til grund ved værdiansæt­telsen.

Efter bevisførelsen finder retten ikke, at H1 har godtgjort, at Vurde­ringsankenævnets skøn hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig. Retten har herved særligt lagt vægt på, at H1 ved erhvervelsen af ejendommen var i dialog med kommunen om udvikling af ejen­dommen, og at de fortsat løbende har været det i vurderingsårene, ligesom par­terne er enige om, at i hvert fald nogle af de ejendomme, der er indgået i Vurde­ringsankenævnets afgørelse, er sammenlignelige ud fra den forudsætning. Ret­ten har endvidere lagt vægt på skønsmandens vurdering af ejendommens værdi ud fra de forudsætninger, der var på tidspunktet for købet af ejendom­men og i øvrigt i vurderingsårene. Den omstændighed, at udviklingsplanerne nu afventer en afklaring af et andet projekt, der kan have indflydelse på en kommende lokalplan for området, kan ikke føre til et andet resultat.

Retten tager derfor Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T

Skatteministeriet frifindes.