| Klagepunkt | Vurderingsstyrelsens afgørelse | Klagerens opfattelse | Landsskatterettens afgørelse |
| Grundværdien pr. 1. januar 2020 | 1.409.000 kr. | Nedsættelse | Stadfæstelse |
Sagens oplysninger
| Oplysninger om grunden | | |
| Matrikelnr. og ejerlav ifølge Matriklen | | […] |
| Oplysninger om ejerlejligheden | | |
| Boligareal ifølge BBR | | 71 m² |
| Etageplacering | | 2. sal |
Særlige oplysninger om ejendommen
· Ejerlejligheden er beliggende i en etagebygning, som er en del af en karrébebyggelse, der er beliggende centralt i By Y1. Karrébebyggelsen er beliggende ud til X-vej, som er en indfaldsvej til By Y1 centrum og overfor […].
· Etagebygningen, hvori den påklagede ejendom er beliggende, er opført i 1930 i 5 etager med tidssvarende arkitektur med karnapper, gesims og hvide dannebrogsvinduer.
Salgspriser for ejendomme
Oplysninger om Vurderingsstyrelsens referenceejerlejligheder
| Adresse | Opført/
Om-/tilbygget | Boligareal | Handelsdato | Fremskrevet handelspris | Fremskrevet handelspris pr. m² boligareal |
| Adresse Y1 30, 3. TV. | 1930 | 117 m² | 13-09-2016 | 3.687.892,82 kr. | 31.520,45 kr. |
| Adresse Y1 30, 5. | 1930 | 135 m² | 12-11-2014 | 4.426.052,30 kr. | 32.785,57 kr. |
| Adresse Y1 30, ST. TH. | 1930 | 69 m² | 08-05-2014 | 2.293.300,99 kr. | 33.236,25 kr. |
| Adresse Y1 30, 2. TH. | 1930 | 71 m² | 21-03-2014 | 2.640.891,92 kr. | 37.195,66 kr. |
| Adresse Y1 26, ST. TH. | 1932/1988 | 98 m² | 10-07-2019 | 3.058.146,56 kr. | 31.205,58 kr. |
| Adresse Y1 26, 5. TV. | 1932/1988 | 45 m² | 01-07-2019 | 1.676.011,63 kr. | 37.244,70 kr. |
| Adresse Y1 26, 1. TV. | 1932/1988 | 67 m² | 21-06-2018 | 2.216.077,77 kr. | 33.075,79 kr. |
| Adresse Y1 26, 3. TH. | 1932/1988 | 100 m² | 05-09-2016 | 3.484.117,83 kr. | 34.841,18 kr. |
| Adresse Y1 26, 4. TV. | 1932/1988 | 68 m² | 21-06-2016 | 2.344.363,80 kr. | 34.475,94 kr. |
| Adresse Y1 26, 4. TH. | 1932/1988 | 100 m² | 24-06-2015 | 3.325.477,64 kr. | 33.254,78 kr. |
· Referenceejerlejlighederne på Adresse Y1 30, er beliggende i samme bygning som den påklagede ejerlejlighed.
· Referenceejerlejlighederne på Adresse Y1 26, er beliggende i samme karrébebyggelse som den påklagede ejerlejlighed og etagebygningen har samme arkitektoniske udtryk som etagebygningen som den påklagede ejerlejlighed er beliggende i. Af skråfoto ses, at referenceejerlejlighederne har altaner ind imod gården.
· Ifølge gade- og skråfoto er 5. etage i karrébebyggelsen med skråvægge.
· Den påklagede ejerlejlighed er handlet den 23. oktober 2020 til 2.591.000 kr. med skødedato den 8. december 2020. Handelsprisen kan tilbageskrives pr. 31. december 2019 til 2.422.067 kr., svarende til 34.114 pr. m² boligareal.
Vurderingsstyrelsen har i forbindelse med klagesagsbehandlingen henvist til handlerne af Adresse Y2 52, ST. 2. og 34, 3.3.
· [Adresse Y2-området] er beliggende ca. 300 meter fra den påklagede ejendom i et nyopført boligområde med et etableret grønt område omkring bebyggelsen, […], med direkte adgang til By Y1 centrum.
Prisudvikling
Finans Danmarks Boligmarkedsstatistik viser, at der har været følgende prisudvikling pr. m² for realiserede handler af ejerlejligheder, i postnummer […], i årene 2019-2020:
| | 1. kvartal | 2. kvartal | 3. kvartal | 4. kvartal |
| 2019 | | | | 36.203 kr. |
| 2020 | 36.878 kr. | 36.841 kr. | 38.557 kr. | 38.726 kr. |
Vurderingsstyrelsens afgørelse
| Ejendomsværdi | 2.417.000 kr. |
| Grundværdi | 1.409.000 kr. |
Af Vurderingsstyrelsens afgørelse, der blev truffet den 24. maj 2024, fremgår blandt andet, at Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien pr. 1. januar 2020 for den påklagede ejerlejlighed således:
Grundværdien er ansat ved modelberegning, hvor kvadratmeterprisen for grunden beregnes som forskellen mellem en ejendomsværdi pr. kvadratmeter og en bygningsværdi pr. kvadratmeter for en standardejerlejlighed på den påklagede ejerlejligheds beliggenhed.
Standardejerlejlighedens ejendomsværdi pr. kvadratmeter fastsættes ud fra salgspriserne for de 10 referenceejerlejligheder, som er anvendt til ansættelsen af ejendomsværdien for den påklagede ejerlejlighed. Alle referenceejerlejligheder er solgt ved almindelige frie salg inden for 6 år før vurderingstidspunktet. Referenceejerlejlighederne er tillagt forskellig vægt. Vægtningen afhænger af beliggenheden i forhold til den påklagede ejerlejlighed. Den nærmeste referenceejerlejlighed er tillagt størst vægt, mens den fjerneste referenceejerlejlighed er tillagt mindst vægt. Den indbyrdes vægtning fremgår af listen over de 10 referenceejerlejligheder. Den ejerlejlighed, der er tillagt størst vægt (12,9 %), er nævnt øverst, og den ejerlejlighed, der er tillagt mindst vægt (0,4 %), er nævnt nederst.
Der er herefter foretaget justering, idet der ved modelberegningen er taget hensyn til forskelle mellem standardlejligheden og referenceejerlejlighederne. Standardejerlejligheden er opført i 2018 med et boligareal på 140 m². Vurderingsstyrelsen har på grundlag af de fremskrevne salgspriser for referenceejerlejlighederne opgjort standardejerlejlighedens ejendomsværdi pr. kvadratmeter boligareal til 42.688 kr. og en samlet ejendomsværdi på 5.976.352 kr.
Vurderingsstyrelsen har herefter fastsat bygningsværdien pr. kvadratmeter ud fra et standardhus, der har samme ejendomsværdi som standardejerlejligheden. Standardejerlejligheden og standardhuset har samme størrelse og i vidt omfang samme bygningskarakteristika.
Standardhusets ejendomsværdi anvendes til at aflæse en værdi på grundværdikurven.
Grundværdikurven viser sammenhængen mellem ejendomsværdi og grundværdi, og den er baseret på en lang række statistisk data om enfamilieshuse, fx fra salg af ubebyggede grunde.
Vurderingsstyrelsen har aflæst en grundværdi på 2.778.650 kr. på grundværdikurven. Den aflæste værdi på grundværdikurven er fratrukket standardhusets ejendomsværdi for at få standardhusets bygningsværdi. Bygningsværdien er opgjort til 3.197.703 kr. og omregnet til en bygningsværdi pr. m² på 22.841 kr., ved at dividere med standardhusets boligareal på 140 m².
Standardejerlejlighedens grundværdi er herefter beregnet som forskellen mellem standardejerlejlighedens ejendomsværdi og bygningsværdi. Grundværdien pr. m² er herved opgjort til 19.847 kr.
Den påklagede ejerlejligheds grundværdi er herefter beregnet ved at gange standardejerlejlighedens grundværdi pr. kvadratmeter boligareal med ejerlejlighedens boligareal på 71 m².
Vurderingsstyrelsen har herefter beregnet den foreløbige grundværdi til 1.409.000 kr. Med henvisning til, at plangrundlaget ikke giver mulighed for at opføre mere etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, end der allerede er opført, har Vurderingsstyrelsen herefter ansat grundværdien pr. 1. januar 2020 for den påklagede ejerlejlighed til 1.409.000 kr. efter afrunding.
Vurderingsstyrelsen har henvist til reglerne i ejendomsvurderingslovens § 19 a.
Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen
I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 11. juli 2024 udtalt følgende:
"…
Vurderingsstyrelsen har undersøgt sagen, og vi mener ikke, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.
…
Vi har brugt disse oplysninger
Ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR) rummer ejerlejligheden et boligareal på 71 m². Ejerlejligheden er beliggende i en moderejendom, der rummer 11 ejerlejligheder. Fordelingstallet er 7/100. Ejerlejligheden er beliggende i byzone på en 366 m² stor grund.
Ejendommens ejendomsværdi er pr. 1. januar 2020 fastsat til 2.417.000 kr. og grundværdien er fastsat til 1.409.000 kr.
Grundværdien er fastsat uden potentiale for merbyggeri.
Vurderingsstyrelsens bemærkninger til klagen
Vi vurderer, at ejendommens grundværdi pr. 1. januar 2020 er retvisende.
Grundværdien afspejler værdien af ejerlejlighedens beliggenhed, og hvad en køber er villig til at betale for at bo på den konkrete beliggenhed.
Når vi beregner grundværdien for ejerlejligheder, bruger vi en metode, der bygger på statistik om helårshuse, og som tager udgangspunkt i området.
Vi undersøger om plangrundlaget gør det muligt at bygge flere m² ejerlejligheder i etagebyggeriet. Hvis det er muligt, fordeler vi grundværdien på de eksisterende ejerlejligheder.
I særlige tilfælde kan der derudover være helt specifikke forhold, der påvirker grundværdien. Disse forhold medtages i vurderingen, og herefter fastsætter vi grundværdien.
Det forhold, at grundværdien er steget 658 %, kan ikke i sig selv begrunde en nedsættelse af grundværdien pr. 1. januar 2020. Vurderingen 2020 er beregnet efter en anden metode end tidligere vurderinger, hvorfor disse ikke kan sammenlignes.
Der er ingen konkrete forhold i klagen, som indikerer, at grundværdien ikke skulle være retvisende.
Plangrundlaget, der bestemmer hvad og hvor meget, der må bygges på grunden, giver ikke mulighed for at opføre mere etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, end der allerede er opført. Derfor har vi i fastsættelsen af grundværdien ikke beregnet en værdi for yderligere udnyttelse af grunden.
Grundværdien er beregnet ud fra, at vurderingsejendommen er en ejerlejlighed til helårsbeboelse på en moderejendom, som alene anvendes til etageboligbebyggelse. Grundværdien er derfor ikke fastsat ud fra, at anvendelsen kan udvides, og ej heller at noget kan frasælges.
På baggrund af ovenstående mener vi ikke, at der er grundlag for at genoptage vurderingen.
…"
Vurderingsstyrelsen har ved supplerende udtalelse af 6. marts 2025 bl.a. anført følgende:
"Når vi beregner ejendomsværdien for en ejerlejlighed, så beregner vi områdets kvadratmeterpris på baggrund af de udvalgte referenceejendomme. Dernæst justerer vi områdeprisen ift. forskellene mellem vurderingsejendommen og referenceejendommene.
Derefter anvender vi den justerede områdepris til at beregne en foreløbig ejendomsværdi, som afslutningsvist korrigeres for særlige forhold for ejendommen. Det er de trin der er beskrevet under "Sådan har vi fastsat ejendomsværdien" i vores vurderingsmeddelelser, under de beskrevne trin 1-4.
Når vi beregner standardejerlejlighedsværdien, til brug for grundværdiansættelsen, foretager vi den ovenstående beregning igen, men alene på baggrund af vores specifikation for en standardejerlejlighed.
Det skal derfor indledningsvist bemærkes, da I ikke har oplyst en begrundelse for, hvorfor standardejerlejlighedens ejendomsværdi på 5.976.352 kr. potentielt kunne nedsættes til 5.000.000 kr.; at vi finder de pågældende referenceejendomme for retvisende ift. vurderingsejendommen.
Dette findes relevant ift. efterprøvelsen af vurderingen ved klagesagsbehandlingen, jf. svaret til Skatteudvalget vedr. spørgsmål 397 af 20. september 2023 (alm. del), fra den daværende Skatteminister Jeppe Bruus, hvor det beskrives at grundværdien for ejerlejligheder bl.a. kan påklages, hvis:
"Den standardiserede ejendomsværdi for ejerlejligheden er fejlberegnet på grund af ikke sammenlignelige solgte referenceejendomme til etageejerlejligheden."
Ejendommen beliggende Adresse Y1 30, 2. th, By Y1 er vurderet med de nedenstående referenceejendomme, som beskrevet i den udsendte vurderingsmeddelelse af 24. maj 2024:
[tabel udeladt]
Disse referencer findes fortsat at kunne anvendes ved vurderingen af ejendommen.
Det kan dog yderligere bemærkes, at vurderingsejendommen indgår som egen referenceejendom på baggrund af salget af ejendommen 21. marts 2014 til 2.025.000 kr., selvom ejendommen er handlet i perioden mellem vurderingsterminen og modtagelsen af afgørelsen den 24. maj 2024, til 2.591.000 kr.
Denne handel kunne have været inddraget ved vurderingen jf. ejendomsvurderingslovens § 25, stk. 3, hvilket den dog ikke blev.
Vurderingsniveauet ses dog at afspejle den faktiske handelspris, da ejendomsværdien for lejligheden er fastsat til 2.417.000 kr.
Det findes derfor, at vurderingen af ejendommen, referenceejendommene og herunder standardejerlejligheds ejendomsværdien er retvisende.
Vi finder derfor ikke, at der er grundlag for at ændre standardejerlejlighedens ejendomsværdi til 5.000.000 kr., men jf. jeres anmodning, har vi foretaget en genaflæsning af grundværdikurven, med udgangspunkt i denne værdi.
Hvis den standardiserede ejendomsværdi blev ændret til 5.000.000 kr., ville det betyde, at standardejerlejlighedens værdi ville være 35.714 kr. pr. m², fordelt på henholdsvis en bygningsværdi på 19.745 kr. pr. m² og en standardgrundværdi på 15.970 kr. pr. m²
Med udgangspunkt i denne standardiserede ejendomsværdien ville grundværdien derfor have været ansat til omkring 1.134.000 kr. afrundet (Se evt. vedlagte aflæsning), i stedet for 1.409.000 kr.
I forhold til den vedlagte aflæsning af grundværdikurven, er der ikke regnet på merpotentiale, hvilket vi også har beskrevet i vores tidligere fremsendte udtalelse, da der jf. plangrundlaget ikke findes mulighed for at opføre mere etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, end der allerede er opført.
Det bør understreges ift. den igangværende klagesag, at en ændring af den standardiserede ejendomsværdi til 5.000.000 kr. ikke vil medføre en ændring af grundværdien på mere end 20 procent, hvilket er en betingelse for netop en ændring af grundværdien.
Det bør afslutningsvist ligeledes understreges, at standardejerlejlighedsværdien, som I forslår nedsat til 5.000.000 kr., er baseret på en standardejerlejlighed på 140 m², opførelse i 2018, 1 bad, 1 toilet, fjernvarme og ingen supplerende varmekilde.
Det må derfor være væsentligt ift. efterprøvelse, om værdien af standardejerlejligheden er retvisende eller ej for området. Hertil har vi udsøgt på opførelsesåret i nærområdet, og vi bemærker salgene af hhv. Adresse Y2 52, ST. 2. og Adresse Y2 34, 3.3.:
| Adresse | Areal | Tinglyst | Handelspris | Fremskrevet |
| Adresse Y2 52, ST. 2. | 120 | 1.8.2019 | 5.900.000 kr. | 5.797.067 kr. |
| Adresse Y2 34, 3. 3 | 133 | 25.1.2019 | 6.350.000 kr. | 6.221.729 kr. |
Disse salg afspejler en pris pr. m2 på hhv. 48.308,89 kr. og 46.779,92 kr., hvilket ses at være meget sammenligneligt med vores beregning af en standardejerlejlighed.
Allerede da det ikke findes relevante at ændre referenceejendommene for vurderingsejendommen, finder vi som nævnt ikke grundlag for at ændre vurderingen pr. 1. januar 2020."
Vurderingsstyrelsen har ved supplerende udtalelse af 16. april 2025 bl.a. anført følgende:
"…
Vurderingsstyrelsen har dog på baggrund af jeres anmodning foretaget en aflæsning på grundværdikurven, for at kunne angive hvad den standardiserede ejendomsværdi skulle ændres med, for at grundværdien ændres med 20 procent.
Ved genaflæsningen af grundværdikurven, vil en ændring af den standardiserede ejendomsværdi til hhv. 6.930.000 kr. eller 4.904.000 kr. medføre en ændring af grundværdien på hhv. 281.863 kr. eller -281.779 kr., svarende til en procentmæssig ændring på 20,004 og 19,998.
Det er ikke muligt at aflæse en præcis ændring af grundværdien på 20 % grundet afrunding."
Klagerens opfattelse
Klageren har fremsat påstand om nedsættelse af grundværdien.
Til støtte for påstanden er bl.a. anført:
"Grundværdien er steget med 658 % hvilket på ingen måde afspejler sig i realiteten, og i en etageejendom kan anvendelsen ikke udvides eller frasælges."
Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse
Klageren har ikke fremsat bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse.
Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling
Klageren har den 27. maj 2025 fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:
"Valget af de 2 lejeligheder i [Adresse Y2-området] som sammenligningsgrundlag mener jeg ikke er retvisende, da der dels er tale om væsentlig nyere lejligheder med altan, og dels ligger de ikke så tæt på stærk trafikeret vej som Adresse Y1 30 gør. "
Retsmøde
Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling
Vurderingsstyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:
"…
Vurderingsstyrelsen er enige i, at vurderingen pr. 1. januar 2020 skal stadfæstes. Vi mener ikke der findes anledning til at ændre den ansatte grundværdi jf. reglerne i ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 2.
Da udfaldet af sagen har principiel karakter, vil vi anmode Skatteankestyrelsen om at uddybe hvordan Skatteankestyrelsen konkret er kommet frem til, at standardejendomsværdien for ejerlejligheden burde være sat til 5.000.000 kr. Det har afgørende betydning for vores mulighed for at indarbejde afgørelserne i praksis.
Vi vil ligeledes anmode om retsmøde i sagen.
Vurderingsstyrelsen finder ikke, at standardejendomsværdien retvisende kan nedsættes til 5.000.000 kr., hvilket vi har beskrevet nedenfor.
…
Standardejendomsværdien for ejerlejligheder skal derfor afspejle værdien af en nyopført ejerlejlighed på 140 m2. Der tages derfor udgangspunkt i en lejlighed der er opført i 2018, med 1 bad, 1 toilet, fjernvarme og ingen supplerende varmekilde.
Som vi læser jeres forslag til afgørelse, vil I derimod sammenholde salgene af referenceejendommene med vurderingsejendommens eget salg - altså salg af ejendomme opført i hhv. 1930 og 1932.
I skriver blandet andet det følgende afsnit, som her er opdelt i tre:
"Det er rettens opfattelse, at etagebebyggelsens arkitektoniske udtryk sammenholdt med den centrale beliggenhed i By Y1, har haft afgørende betydning for prisfastsættelsen for handlerne af referenceejerlejlighederne."
Dette er vi enige i. Bygningerne og beliggenheden har naturligvis betydning på de realiserede handler af referenceejendommene. Derefter skriver I:
"Retten har endvidere lagt vægt på referenceejerlejlighedernes prisniveau, sammenholdt med boligareal og etageplacering.
Her mangler vi en stillingtagen til forskellen mellem de realiserede handler af referenceejendommene, som er opført i hhv. 1930 og 1932, til hvad en nyopført lejlighed med samme beliggenhed ville være. Derefter afsluttes afsnittet med følgende:
Retten finder, at ovenstående forhold skal tillægges større vægt i skønnet over den standardiserede ejendomsværdi end opførelsesåret for standardejerlejligheden."
Dette er vi uenige i. Opførelsesåret har en væsentlig betydning, hvilket de udsøgte realiserede salg fra [Adresse Y2-området], som beskrevet i vores udtalelse af 6. marts, direkte afspejler.
Det understøttes også direkte af forarbejderne, at standardejerlejlighedens ejendomsværdien skal afspejle værdien af en nyopført lejlighed - og ikke værdien af en lejlighed opført for 90 år siden.
Standardværdien skal efterprøves netop ift. nyopførte ejerlejligheder korrigeret for, vurderingsejendommens beliggenhed.
I beskriver i jeres forslag til afgørelse, at vurderingsejendommen er handlet i 2020, til en kvadratmeterpris på 34.114 kr., hvorfor I mener, at en standardejendomsværdi for ejerlejligheden bør ændres til 35.714,29 kr. pr. m2, og I angiver samtidigt, at vurderingsejendommen har en central beliggenhed i By Y1.
Til sammenligning er de to ejendomme beliggende Adresse Y2 52, ST. 2. og 34, 3.3. handlet til hhv. 48.308,89 kr. og 46.779,92 kr. pr. m2. Disse lejligheder ligger ligeledes centralt i By Y1, men er opført i 2018 og har et boligareal på hhv. 120 og 133.
Disse lejligheder afspejler derfor næsten direkte definitionen på standardejerlejligheden, samtidigt med, at de har en sammenlignelig beliggenhed med vurderingsejendommen. Med udgangspunkt i de nævnte salg, kan standardejendomsværdien for ejerlejligheder centralt beliggende i By Y1 rumme en værdi på omkring 6.549.189 kr. til 6.763.245 kr.
Standardejendomsværdien på 5.976.352 kr. der er anvendt ved ansættelsen af grundværdien på vurderingsejendommen ses derfor ikke at være misvisende.
Vurderingsstyrelsen finder det derfor væsentligt, at det angives i afgørelsen fra Landsskatteretten, at standardejendomsværdien ikke kan nedsættes til 5.000.000 kr."
Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Vurderingsstyrelsens udtalelse
Klageren har ikke fremsat bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Vurderingsstyrelsens udtalelse.
Indlæg under retsmødet
Klageren nedlagde påstand om nedsættelse af grundværdien pr. 1. januar 2020 og gennemgik sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg. Det blev yderligere anført, at grunden ikke kan udnyttes mere, idet der kun er en lille have tilhørende ejendommen. Klageren bemærkede endvidere, at vurderingen for 2022 er steget yderligere.
Vurderingsstyrelsen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser, at afgørelsen over grundværdien pr. 1. januar 2020 stadfæstes. Vurderingsstyrelsen anførte endvidere, at det principielle i sagen omhandler afklaringen af omfanget for det vurderingsfaglige skøn. Vurderingsstyrelsen bemærkede i tilknytning hertil, at det har betydning for vurderingen af ejerlejligheder efter samme metode.
Vurderingsstyrelsen gennemgik en opsummering af tidligere indlæg, som blev udleveret på retsmødet og fremhævede særligt her, at de var uenige i at opførelsesåret skal tillægges mindre betydning. Vurderingsstyrelsen har hertil henset til handler af ejerlejligheder i [Adresse Y2-området].
Klageren bemærkede hertil, at de handlede ejerlejligheder i [Adresse Y2-området] ikke kan sammenlignes med den påklagede ejerlejlighed henset til den påklagede ejerlejligheds beliggenhed ud til X-vej, byggeteknik, opførelsesår og boligarealet.
Vurderingsstyrelsen bemærkede hertil, at sammenligningen skal ske med standardlejligheden, hvorfor forskellene mellem de handlede ejerlejligheder og den påklagede ejerlejlighed ikke er relevante foruden beliggenheden.
Landsskatterettens afgørelse
Retsgrundlaget
Skatteforvaltningsloven (lovbekendtgørelse nr. 1053 af 20. september 2024):
Skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2:
"Landsskatteretten kan ved klage over en afgørelse efter ejendomsvurderingsloven kun ændre ejendomsværdien eller grundværdien, hvis det resulterer i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien, der er større end 20 pct."
Ejendomsvurderingsloven (lovbekendtgørelse nr. 1510 af 8. december 2023):
§ 15, stk. 1:
"Ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog §§ 19 a, 19 b og 28-34 b, § 34 c, stk. 1, 2, 4 og 5, og §§ 34 d-34 f. Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom."
§ 19 a, stk. 1.:
"Grundværdien for grunde, der faktisk anvendes eller kan anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder ansættes uanset § 15, stk. 1, på baggrund af ejendomsværdien, bygningsværdien og andre forhold, der vurderes at have væsentlig betydning for grundværdien."
§ 19 a, stk. 2:
"For ejendomme omfattet af stk. 1, der alene anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, ansættes en grundværdi for hver enkelt ejerlejlighed ved fra en standardiseret ejendomsværdi for ejerlejligheden at fratrække ejerlejlighedens bygningsværdi. Bygningsværdien ansættes ud fra bygningsværdien pr. kvadratmeter boligareal for standardiserede enfamilieshuse, der har samme standardiserede ejendomsværdi pr. kvadratmeter boligareal som den standardiserede ejerlejlighed, jf. dog stk. 6. Bygningsværdien for et standardiseret enfamilieshus opgøres som den standardiserede ejendomsværdi fratrukket grundværdien for en grund af standardstørrelse."
Af forarbejderne til ejendomsvurderingslovens § 19 a (LFF 2019-11-20 nr. 71) (Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser, til § 1, nr. 22, i Folketingstidende 2019-2020, lovforslag nr. 71, tillæg A, fremsat den 20. november 2019) fremgår følgende om ansættelsen af grundværdien:
"Der indgår ikke et skønselement ved beregningen af de forskelsværdier, der kan aflæses ved hjælp af grundværdikurven for enfamilieshuse, idet beregningen fastlægges efter vurderingsterminen samtidig med fastlæggelsen af grundværdikurven for enfamilieshuse, umiddelbart inden den konkrete vurdering foretages."
Af ministersvar vedrørende lovforslag nr. 107 A - Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme mv.), fremgår følgende om efterprøvelsen af grundværdien for erhvervsejendomme og ejerlejligheder:
Spørgsmål nr. 88 af 28. januar 2021
"Spørgsmål
Vil ministeren redegøre for, hvordan en klagemulighed op mod handelsværdien kan se ud?
Svar
…
Modellen er dermed ikke baseret på en direkte handelsprisnorm for erhvervsgrunde, da en sådan model ikke kan implementeres. Klagemyndighedens prøvelse af grundværdierne vil derfor heller ikke skulle baseres på konstaterede handler med erhvervsgrunde. Det er således en grundlæggende præmis for et klagesystem, at retsgrundlaget/vurderingsnormen skal være ens for første instans (vurderingsmyndigheden) og anden instans (klagemyndigheden).
…"
Spørgsmål nr. 94 af 4. februar 2021
"Spørgsmål
Ministeren bedes oplyse, om der er konkrete observationer, der vil kunne be- eller afkræfte de grundværdiansættelser for ejerboliger, som i fremtiden vil blive udledt på baggrund af Skatteministeriets model.
Svar
Det fremsatte lovforslag ændrer ikke på modellen til at ansætte grundværdier for ejerboliger.
Grundværdien for enfamiliehuse skal afspejle den forventede handelsværdi i ubebygget stand for en ejendom under hensyn til størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende.
Dermed kan grundværdien for enfamiliehuse måles op mod konkrete observationer for handelspriser for tilsvarende enfamiliehusgrunde i området.
Grundværdimodellen for ejerlejligheder skal sikre, at enfamiliehuse og ejerlejligheder med samme ejendomsværdi og samme størrelse og bygningskarakteristika også får samme grundværdi. Konkret ansættes grundværdien for en ejerlejlighed som den standardiserede ejendomsværdi fratrukket den standardiserede bygningsværdi, hvor den standardiserede bygningsværdi pr. m2 boligareal overføres fra et enfamiliehus med tilsvarende beliggenhed og samme standardiserede bygningskarakteristika. Det følger af lov nr. 1580 af 27. december 2019, der blev vedtaget ved 3. behandlingen den 20. december 2019 …
Dermed kan ejendomsværdien for ejerlejligheder måles op mod konkrete observationer for handelspriser på tilsvarende ejerlejligheder i området, og derigennem sker der en markedstest af grundværdien."
Landsskatterettens begrundelse og resultat
Det er Landsskatterettens opgave som klageinstans at forholde sig til rigtigheden af det samlede vurderingsfaglige skøn. Enhver vurdering af en ejendom vil altid befinde sig inden for et vist spænd uden af denne grund at være forkert.
Dette er baggrunden for, at Landsskatteretten kun kan ændre grundværdien, hvis ændringen er større end 20 % i forhold til den værdi, som Vurderingsstyrelsen har ansat. Reglen om dette fremgår af skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2.
Grundværdiprøvelsen ved ejerlejligheder
Grundværdien for ejerlejligheder ansættes efter en særlig vurderingsnorm jf. ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 2, og afviger således fra den generelle vurderingsnorm jf. ejendomsvurderingslovens § 15, hvor en ejendom ansættes efter den forventelige kontantværdi i fri handel. Den ændrede vurderingsnorm for ejerlejligheder indebærer, at grundværdien svarer til den økonomiske værdi, som en potentiel slutbruger tillægger ejerlejlighedens beliggenhed og placering i etagebygningen.
Grundværdien for ejerlejligheden ansættes ved, at der skønnes en standardiseret ejendomsværdi, som herefter fratrækkes ejerlejlighedens bygningsværdi. Ved ansættelsen kan andre forhold, som vurderes at have væsentlig betydning for grundværdien inddrages.
For ejerlejligheder gælder, at skønnet over den standardiserede ejendomsværdi foretages på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejerlejligheder og for ejerlejligheden selv, og på grundlag af øvrige markedsindikatorer af væsentlig betydning for den standardiserede ejendomsværdi. Herudover inddrages oplysninger fra offentlige registre eller offentlige myndigheder om boligareal, beliggenhed eller øvrige karakteristika vedrørende ejerlejligheden.
Ved skønnet over den standardiserede ejendomsværdi tages udgangspunkt i en standardejerlejlighed på 140 m2, som er opført i 2018, og som har samme beliggenhed og placering i etagebygningen som den påklagede ejerlejlighed. Til brug for ansættelsen af grundværdien pr. 1. januar 2020 henses der til sammenlignelige realiserede handler og prisforholdene pr. 31. december 2019.
Bygningsværdien for standardejerlejligheden opgøres ud fra ejendomsværdien for et standardhus, der har samme ejendomsværdi og samme bygningskarakteristika som standardejerlejligheden. Herefter fratrækkes grundværdien for en grund med en standardstørrelse på 800 m². Det antages, at bygningsværdien er den samme for enfamilieshuse og ejerlejligheder, der har samme karakteristika. Bygningsværdien findes ved brug af grundværdikurven. Grundværdikurven er Vurderingsstyrelsens statistiske hjælpeværktøj, som afspejler forholdet mellem ejendomsværdi og grundværdi.
Bygningsværdien afspejler, hvad standardejerlejligheden er værd i sig selv, uanset hvor den er placeret. Bygningsværdien er altså forskellen mellem standardejerlejlighedens ejendomsværdi og dens grundværdi.
Det bemærkes, at retten både har ret og pligt til at foretage en fuld prøvelse af de faktiske og retlige forhold af den påklagede afgørelse. Retten finder ud fra en ordlydsfortolkning af den særlige vurderingsnorm for ejerlejligheder jf. ejendomsvurderingslovens § 19 a, stk. 2, samt efter inddragelse af bemærkningerne til lovforslaget (LFF 2019-11-20 nr. 71) og ministersvar 88 og 94, at det vurderingsfaglige skøn omfatter den standardiserede ejendomsværdi, som afsæt for den videre beregning af grundværdien. Ved den videre beregning anvendes grundværdikurven, som er et statistisk hjælpeværktøj, hvori der ikke indgår et skønselement. Retten kan derfor i forbindelse med grundværdiprøvelsen efterprøve vurderingsmyndighedens skøn over den standardiserede ejendomsværdi.
Grundværdien
Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien til 1.409.000 kr.
Klageren vil have sat grundværdien ned.
Med hensyn til klagerens bemærkning om, at grundværdien er steget med 658 %, bemærker retten, at hver vurdering er en selvstændig ansættelse, som er uafhængig af tidligere ansættelser. Retten bemærker endvidere, at ejendommens vurdering pr. 1. oktober 2018 blev ansat ved videreførelse og reduktion af vurderingen fra 2011, og at vurderingen pr. 1. oktober 2018 således er baseret på markedspriser af realiserede handler i 2011-prisniveau og efter en anden vurderingsnorm.
Den påklagede ejerlejlighed er beliggende centralt i By Y1 i en etagebygning som en del af en sammenhængende karrébebyggelse. Karrébebyggelsen er beliggende ud til X-vej overfor […]. Etagebygningen, som den påklagede ejerlejlighed er beliggende i, består af 5 etager og er opført i 1930 med tidssvarende arkitektur med karnapper, gesims og med hvide dannebrogsvinduer. Den påklagede ejerlejlighed er beliggende på 2. etage.
Vurderingsstyrelsen har ved ansættelsen af grundværdien taget udgangspunkt i en standardiseret ejendomsværdi på 5.976.352 kr., svarende til en kvadratmeterpris på 42.688,23 kr. pr. m² boligareal.
Den standardiserede ejendomsværdi er fastsat på baggrund af 10 referenceejerlejligheder. Referenceejerlejlighederne er beliggende i samme karrébebyggelse. 4 af ejerlejlighederne er beliggende i samme etagebygning som den påklagede ejerlejlighed. Retten bemærker hertil, at den påklagede ejerlejlighed er handlet i 2014 og indgår som referenceejerlejlighed.
Referenceejerlejlighedernes etagebygning er opført i 1930 og har et tidssvarende arkitektonisk udtryk med karnapper, gesims og hvide dannebrogsvinduer. Etagebygningen hvor referenceejerlejlighederne på Adresse Y1 26 er beliggende, er endvidere om-/tilbygget i 1988. Af skråfoto ses, at referenceejerlejlighederne har altaner ind imod gården.
Retten finder, at referenceejerlejlighederne er anvendelige til skønnet over den standardiserede ejendomsværdi. Der er herved henset til referenceejerlejlighedernes beliggenhed i samme karrébebyggelse.
Retten bemærker, at referenceejerlejlighedernes boligareal spænder fra 45 m² til 135 m². Retten bemærker endvidere, at det fremgår af gade- og skråfoto, at etagebygningernes 5. etage er med skråvægge.
Det er rettens opfattelse, at etagebebyggelsens arkitektoniske udtryk sammenholdt med den forholdsvist centrale beliggenhed i By Y1 har haft afgørende betydning for prisfastsættelsen for handlerne af referenceejerlejlighederne og således er afspejlet i prisniveauet. Retten finder på denne baggrund og efter et konkret skøn, at referenceejerlejlighedernes arkitektoniske udtryk skal tillægges større vægt end referenceejerlejlighedernes opførelsesår ved skønnet over den standardiserede ejendomsværdi for den påklagede ejerlejlighed. Retten har endvidere lagt vægt på referenceejerlejlighedernes prisniveau, sammenholdt med boligareal og etageplacering.
Referenceejerlejlighederne er handlet til en gennemsnitlig fremskrevet handelspris på 2.915.233 kr., svarende til en fremskrevet handelspris på 33.883,59 kr. pr. m² boligareal. Retten bemærker i tilknytning hertil, at referenceejerlejligheden beliggende på Adresse Y1 30, 5. er handlet til en fremskrevet handelspris på 4.426.052,30 kr. med et boligareal på 135 m².
Den påklagede ejerlejlighed er handlet i 2020, med et boligareal på 71 m², til en tilbageskrevet handelspris på 2.422.067 kr., svarende til en kvadratmeterpris pr. kvadratmeter boligareal på 34.114 kr. Retten finder, at handlen kan inddrages i skønnet over den standardiserede ejendomsværdi, når der tages højde for forskellene i opførelsesåret og boligarealet.
Retten bemærker i tilknytning til ovenstående, at den standardiserede ejendomsværdi er fastsat til 5.976.352 kr., svarende til en kvadratmeterpris pr. kvadratmeter boligareal på 42.688,23 kr.
Retten bemærker, at Vurderingsstyrelsen, i forbindelse med klagesagsbehandlingen, har henvist til handlerne af Adresse Y2 52, ST. 2. og 34, 3. 3. Vurderingsstyrelsen har hertil anført, at ejerlejlighederne i [Adresse Y2-området] er særlig sammenlignelige med standardlejligheden henset til opførelsesåret 2018 og boligarealet på henholdsvis 120 m² og 130 m².
De handlede ejerlejligheder har en fremskrevet handelspris på henholdsvis 5.797.067 kr. og 6.221.729 kr.
Det er rettens opfattelse, at ejerlejlighederne i [Adresse Y2-området] har en væsentlig mere attraktiv beliggenhed end den påklagede ejerlejlighed. Der er ved vurderingen lagt vægt på den påklagede ejerlejligheds beliggenhed ud til X-vej sammenholdt med området for [Adresse Y2-området], herunder nærheden til […], og med direkte adgang til centrum af By Y1. Retten henser derfor primært til referenceejerlejlighederne i forbindelse med fastsættelsen af den standardiserede ejendomsværdi.
Retten finder på baggrund af ovenstående, at den af Vurderingsstyrelsen anvendte ejendomsværdi på 5.976.352 kr. for den standardiserede ejerlejlighed er for høj. Retten finder, at den standardiserede ejendomsværdi passende kan fastsættes til 5.000.000 kr., svarende til en kvadratmeterpris pr. kvadratmeter boligareal på 35.714,29 kr.
Vurderingsstyrelsen har oplyst, at grundværdien for den påklagede ejerlejlighed, på baggrund af en standardiseret ejendomsværdi på 5.000.000 kr., er 1.134.000 kr., svarende til en ændring på 19,52%.
Da ændringen i den standardiserede ejendomsværdi ikke medfører en ændring i grundværdien på mere end 20 %, kan retten ikke imødekomme klagerens påstand om nedsættelse.
Landsskatteretten stadfæster derfor grundværdien pr. 1. januar 2020 på 1.409.000 kr.