H1

(advokat Daniel Askbo)

mod 

Skatteministeriet 

(advokat Ida Kyhl Engholm Andersen)

Denne afgørelse er truffet af dommer Tina Gehlert Schmidt.

Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 14. juni 2023. 

Sagen drejer sig om den skønsmæssige ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2019 for ejendommene beliggende Y2-adresse, Y3-adresse, Y4-adresse, Y5-adresse og Y6-adresse i Y1-by. 

H1 har nedlagt påstand om, at grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2019 for ejendommene beliggende Y2-adresse, ejendomsnummer (red. …68), Y3-adresse, ejendomsnummer (red. …22), Y4-adresse, ejendomsnummer (red. …11), Y5-adresse, ejendomsnummer (red. …38) og Y6-adresse, ejendomsnummer (red. …70) hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen. 

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen
Vurderingsstyrelsen ansatte grundværdien pr. 1. oktober 2019 for hver af de fem ejendomme ud fra en etagearealpris på 3.600 kr.

Grundværdien pr. 1. oktober 2019 blev for Y2-adresse opgjort til 3.952.800 kr., for Y3-adresse opgjort til 3.175.200 kr., for Y4-adresse opgjort til 4.788.000 kr., for Y5-adresse opgjort til 5.760.000 kr. og for Y6-adresse opgjort til 5.392.800 kr.

H1 påklagede vurderingerne til Vurderingsankenævnet med angivelse af, at den anvendte etagearealpris på 3.600 kr. var for høj.

Vurderingsankenævn Østjylland stadfæstede ved enslydende afgørelser af 14. marts 2023 de ansatte grundværdier for alle fem ejendomme.

I alle sager havde H1 gjort gældende, at den af Vurderingsstyrelsen fastsatte etagearealpris på 3.600 kr. er for høj og ikke i overensstemmelse med handelsprisniveauet for ejendomme udlagt til beboelse i Y1-by. For alle ejendomme blev det således gjort gældende, at der skulle fastsættes en etagearealpris på 1.900 kr.

Der er mellem parterne enighed om, at den retlige bebyggelsesprocent for ejendommene Y2-adresse, Y3-adresse, Y5-adresse og Y6-adresse er 200, og at den for Y4-adresse er 140.

Ejendommene er beliggende i gågaden i centrum af Y1-by. 

Der er enighed om, at grundlaget for vurderingerne for ejendommene Y2-adresse, Y3-adresse, Y5-adresse og Y6-adresse er lokalplan (red. …7) for karréen Y7-vej, Y8-vej, Y9-vej, Y10-vej og Y11-vej, vedtaget den (red. dato udeladt). Om områdets anvendelse er anført, at lokalplanområdet må anvendes til centerformål, herunder boliger, butikker (herunder mindre dagligvarebutikker/specialbutikker), liberale erhverv og offentlige formål, og at ejendommene ligger i de byggefelter, hvor der må opføres ny bebyggelse. 

Ejendommen Y4-adresse var på vurderingstidspunktet omfattet af lokalplan (red. … 5), som trådte i kraft den 11. april 1995. Af denne fremgår, at området kun må anvendes til centerformål, herunder butikker, liberale erhverv, klinikker, restaurationer, boliger, offentlige formål og lignende, som skønnes at høre naturligt hjemme i området.

Vurderingsankenævn Østjylland har vurderet, at ejendommene Y12-adresse, Y13-adresse og Y14-adresse, der er handlet i henholdsvis 2010, 2017 og 2019, er sammenlignelige.

H1 har gjort gældende, at ejendommene beliggende Y15-adresse, Y16-adresse, Y17-adresse, Y18-adresse, Y19-adresse og Y20-adresse er sammenlignelige og underbygger påstanden om, at den vurderede etagearealpris er for høj.

Parternes synspunkter
H1 har i sit påstandsdokument anført:

"…

Til støtte for sagsøgers påstand om hjemvisning gøres følgende gældende:

Grundværdien pr. 1. oktober 2019 er en videreførelse af grundværdien, der blev ansat i forbindelse med vurderingsterminen pr. 1. oktober 2012.

Vurderingen pr. 1. oktober 2019 er foretaget i medfør af ejendomsvurderingsloven, lov nr. 654 af 8. juni 2017 med senere ændringer.

Der er senere indført særskilt hjemmel til at påklage de historiske ejendomsvurderinger. Det følger af ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt., at klagen skal behandles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret.
Grundværdien pr. 1. oktober 2019 er således ansat ud fra prisforholdene pr. 1. oktober 2012, men den senere klage over grundværdien 2019, som Vurderingsankenævnet har behandlet, skal behandles i prisniveauet for 2019.

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. 

Af vurderingslovens § 13 fremgår, at grundværdien skal ansættes for grunden i ubebygget stand, og ud fra den forventede kontaktværdi i fri handel. 

Til brug for opgørelsen af grundværdien i medfør af vurderingsloven har vurderingsmyndigheden igennem en mangeårig periode fastlagt fire vurderingsprincipper, som er nærmere beskrevet i Den juridiske vejledning 2017-2. Der er tale om henholdsvis byggeretsværdiprincippet, etagearealprincippet, kvadratmeterprincippet og hektarprincippet jf. Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A.3.2.2. Vurderingsprincipperne har alene karakter af vurderingstekniske hjælpemidler, og der er dermed ikke krav om, at der anvendes et bestemt vurderingsprincip, så længe den anvendte metode må antages at frembringe handelsværdien, hvilket er fastlagt af Højesteret i U.2014.771H. 

For i de nærværende sag omhandlede fem ejendomme har Vurderingsstyrelsen anvendt etagearealprincippet, som efter praksis finder anvendelse for ejendomme, der er beliggende i byzone, og som er udlagt til etagebebyggelse, hvorved der forstås bebyggelse i to etager eller derover, jf. Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A.3.2.2.3.

Det fremgår af Vurderingsankenævnets afgørelse, at den anvendte etagearealpris på 3.600 kr. i 2012-niveau "i hvert fald ikke er for høj". I den forbindelse har Vurderingsankenævnet henvist til én handelspris fra 2019, som er på 3.347 kr. pr. etagemeter, ligesom Vurderingsankenævnet har henvist til en statistik for salg af ejerlejligheder i Y1-by.

Vurderingsstyrelsen har i en udtalelse til Skatteankestyrelsen fastholdt denne etagearealpris til trods for, at Vurderingsstyrelsen i sine udtalelser til Skatteankestyrelsen har oplyst, at Vurderingsstyrelsen ikke har været i stand til at finde sammenlignelige, handler af ubebyggede grunde i Y21-kommune, jf. bl.a. bilag 1, side 7.

Dette udsagn fra Vurderingsstyrelsens side kan undre i lyset af, at Vurderingsstyrelsen i en anden verserende sag ved Retten i Y1-by (red. sagsnr. udeladt) for en ejendom beliggende ca. 1 km fra ejendommene omfattede af nærværende sag har fastholdt en etagearealpris på 2.400 kr. med henvisning til, at der har været så få handler af ejendomme, at prisniveauet ikke kan fastsættes med sikkerhed. Vurderingsstyrelsen har således for denne sammenlignelige ejendom i nærområdet været i stand til at fremsøge handelspriser, men ikke været i stand til at sige noget sikkert om etagearealprisniveauet. I nærværende sager har Vurderingsstyrelsen imidlertid oplyst, at der ikke foreligger nogen handelspriser overhovedet.

Det er sagsøgers opfattelse, at Vurderingsankenævnet ikke har foretaget et selvstændigt skøn over grundværdien pr. 1. oktober 2019 for de i sagen omhandlede fem ejendomme.
Herved skal det særligt bemærkes, at Vurderingsankenævnet alene har anvendt den salgsudsøgning, som Vurderingsstyrelsen har fremsendt til Vurderingsankenævnet. Vurderingsankenævnet har dermed ikke foretaget en selvstændig udsøgning af handelspriser, men alene lagt det af Vurderingsstyrelsen oplyste til grund.

Det er sagsøgers opfattelse, at Vurderingsankenævnet ved kun at forholde sig til tre salg i henholdsvis 2010, 2017 og 2019, ikke har foretaget en reel prøvelse af grundlaget for skønnet over grundværdien pr. 1. oktober 2019.

Sagsøger har i forbindelse med klagens behandling hos Vurderingsankenævnet henvist til en række handelspriser, som indikerer en væsentligt lavere etagearealpris, end den af vurderingsmyndigheden anvendte. Disse handelspriser har Vurderingsankenævnet imidlertid ikke fundet anledning til at inddrage i sit skøn.

Det er sagsøgers opfattelse, at der ikke kan foretages et realistisk skøn over grundværdien pr. 1. oktober 2019 ved alene at henvise til én handelspris fra 2019, samt en "indirekte" henvisning til to øvrige priser fra henholdsvis 2010 og 2017.

Det er sagsøgers opfattelse, at såvel vurderingsmyndigheden som Vurderingsankenævnet ved alene at hense til tre handelspriser fra 2010, 2017 og 2019, har foretaget en åbenlyst mangelfuld skønsudøvelse, idet der foreligger et stort antal oplysninger om handelspriser for grunde udlagt til etagebebyggelse i Y21-kommune.

Ved sin afgørelse har Vurderingsankenævnet lagt vægt på, at der ifølge Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg er registreret tre frie salg af ubebyggede grunde inden for én kilometer fra påklagede ejendom, nemlig ejendommene beliggende Y12-adresse, Y13-adresse og Y14-adresse. Vurderingsankenævnet har imidlertid ikke anført, hvorvidt de tre ejendomme er solgt med eller uden bygninger, herunder om der i købsaftalen skulle være knyttet en række forpligtelser, som kan have indflydelse på handelsprisen.

Sagsøgte har til besvarelse af sagsøgers opfordring (A) fremlagt bilag A, som ifølge det oplyste er Vurderingsstyrelsens handelsprisdata for Y21-kommune for grunde udlagt til etagebebyggelse. Det kan konstateres af bilag A, at den gennemsnitlige pris pr. etagemeter i kolonnen "beregnet m2-pris" udgør ca. 1.267 kr. Det kan endvidere konstateres, at ud af de tre af Vurderingsankenævnet anvendte etagearealpriser, er det alene ejendommen Y14-adresse, som figurerer af bilag A. Her skal det øvrigt bemærkes, at den etagearealpris, som fremgår af bilag A for Y14-adresse er 3.765 kr., og altså ikke 3.347 kr., som anført i Vurderingsankenævnets afgørelser, jf. bl.a. bilag 1, side 4. Der er ikke redegjort nærmere for differencen.

Sagsøger provokerede ved opfordring B sagsøgte til at fremlægge købsaftaler fra de tre handelspriser, som Vurderingsankenævnet har lagt vægt på i sine afgørelse. Sagsøgte har afvist at besvare sagsøgers opfordring (B). Det er imidlertid sagsøgte, der påstår, at ejendommene Y22-vej og Y23-vej "ifølge Skatteforvaltningens oplysninger" er solgt ekskl. byggemodning, mens Y24-vej "ifølge Skatteforvaltningens oplysninger" er solgt inkl. byggemodning. Sagsøgte afviser imidlertid at fremlægge dokumentation, hvoraf dette kan konstateres. Det må på den baggrund lægges til grund, at sagsøgte ikke er i stand til at fremvise dokumentation for sit udsagn. På den baggrund må det lægges til grund, at hverken sagsøgte, Vurderingsankenævnet eller Vurderingsstyrelsen rent faktisk har viden om, hvordan købesummeme nærmere er sammensat.

…"

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført: 

"…

Skatteministeriet gør overordnet gældende, at sagsøgeren ikke har løftet bevisbyrden for, at betingelserne for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets skøn over grundværdien for ejendommene er opfyldt.

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. vurderingslovens § 6.

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, jf. vurderingslovens § 16. Det fremgår af vurderingslovens § 2, at ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Grundens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.

Det følger af fast højesteretspraksis i sager, hvor en ejendomsejer søger at anfægte skattemyndighedernes vurdering, at der skal foreligge et sikkert bevis for, at værdiskønnet er baseret på et mangelfuldt eller forkert grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at den ansatte værdi ligger uden for rammerne af det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne. Det vil sige, at ejeren skal godtgøre, at værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig, jf. eksempelvis UfR 2000.1071 H, UfR 2005.1164 H og UfR 2016.191 H.

Det påhviler således sagsøgeren at godtgøre, at skønnet kan tilsidesættes.

Sagsøgeren har ikke løftet sin bevisbyrde for, at skattemyndighedernes skøn baserer sig på et mangelfuldt eller urigtigt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at værdiansættelsen er åbenbart urimelig.

Der er ikke under sagen fremkommet nye oplysninger til støtte for sagsøgerens påstand, som ikke har indgået i Vurderingsankenævnets afgørelse, og der er allerede derfor ikke grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets afgørelse.

3.1 Vurderingsankenævnets ansættelser af grundværdierne er rigtige

Vurderingsstyrelsen ansatte ejendommenes grundværdier pr. 1. oktober 2019, ud fra en etagearealpris på 3.600 kr., på grundlag af ejendommenes "unikke erhvervsmæssige beliggenhed" centralt i hovedgaden i Y1-by, jf. bilag 1. side 7, 33, 60, 86 og 112. På dette grundlag blev ejendommenes grundværdier ansat til at udgøre 3.952.800 kr. for Y2-adresse, 3.175.200 kr. for Y3-adresse, 4.788.000 kr. for Y4-adresse, 5.760.000 kr. for Y5-adresse, og 5.392.800 kr. for Y6-adresse, jf. bilag 1, 2, 27, 55, 81 og 107.

Sagsøgeren påklagede vurderingerne til Vurderingsankenævnet med angivelse af deres opfattelse af, at den af Vurderingsstyrelsen anvendte etagearealpris på 3.600 kr. er for høj og ikke i overensstemmelse med handelsprisniveauet for ejendomme udlagt til beboelse i Y1-by.

Vurderingsankenævnet foretog herefter en prøvelse af Vurderingsstyrelsens ansættelser, bl.a. under hensyntagen til ejendommenes beliggenhed i tilknytning til gågaden i centrum af Y1-by, ejendommenes retlige anvendelse, graden af byggemodning, sammenholdt med udsøgt handelsprisdata fra Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg og de efter sagsøgerens opfattelse sammenlignelige handler. Som vurderingsankenævnet fastslog, er grundværdiansættelserne foretaget på baggrund af en samlet vurdering, der baserer sig på et almindeligt anerkendt vurderingskriterie i form af etagearealprincippet og under inddragelse af de relevante konkrete, lokale prisforhold, der danner grundlag for beregning af områdepriser for sammenligningsejendommene.

Det fremgår af Vurderingsankenævn Østjyllands afgørelser, at ejendommenes grundværdier er fastsat ud fra bl.a. ejendommenes beliggenhed, tilstand og prisforholdene på vurderingstidspunktet, herunder grundens udnyttelsesmuligheder og salg af sammenlignelige ejendomme i området.

Vurderingsankenævn Østjylland har således anført om hver af ejendommene, jf. bilag 1, side 3, 20, 47, 100, 127, at:

"Ejendommen er beliggende i gågaden i centrum af Y1-by, og er ifølge lokalplan (red. …7) for karréen Y7-vej, Y8-vej, Y9-vej, Y10-vej og Y11-vej udlagt til centerformål, herunder boliger, butikker, liberale erhverv og offentlige formål i blandt andet to etager. Ydermere fremgår det af kommuneplan 2017, at der må bygges i maks. 5 ½- etager. Det ses derfor at være med rette, at etagearealprincippet kan anvendes ved ansættelsen af grundværdien. Af lokalplanen fremgår ikke nogen maksimalt tilladt bebyggelsesprocent for påklagede ejendom. Da det ikke er muligt at udlede en maksimalt tilladt udnyttelse af ejendommen i lokalplanen, henses der til kommuneplan 2017, delområde 10CE01, hvoraf det fremgår, at den maksimalt tilladte bebyggelsesprocent er 200. Det er derfor nævnets opfattelse, at bebyggelsesprocenten for påklagede ejendom er 200." 

I forhold til salg af sammenlignelige ejendomme i området, har Vurderingsankenævn Østjylland ved afgørelsen forholdt sig til sammenligneligheden af alle potentielt sammenlignelige salg af ejendomme, som under sagen er identificeret af vurderingsmyndighederne og sagsøgeren. Vurderingsankenævn Østjylland har konkret vurderet for hver af de potentielt sammenlignelige salg af ejendomme, hvorvidt ejendomssalgene har været sammenlignelige henset til den tilgængelige dokumentation, handelsvilkårene, den retlige anvendelse og beliggenheden mv.

Vurderingsankenævn Østjylland har således inddraget ejendommene beliggende Y15-adresse, Y16-adresse, Y17-adresse, Y18-adresse, Y19-adresse, Y20-adresse, Y25-adresse, Y26-adresse, Y12-adresse, Y27-adresse, Y28-adresse og Y29-adresse, Y13-adresse, Y14-adresse, som potentielt sammenlignelige ejendomshandler.

Heraf har Vurderingsankenævn Østjylland konkret vurderet, at salgene af ejendommene Y12-adresse, Y13-adresse og Y14-adresse er sammenlignelige. Vurderingsankenævn Østjylland har herefter nærmere inddraget de sammenlignelige salg af ejendomme ved ansættelsen af ejendommenes grundværdier, jf. bilag 1, side 22, 49, 75, 102, 129:

"[…] 

Nævnet bemærker, at de solgte ejendomme er handlet i henholdsvis 2010, 2017 og 2019. Købesummerne vedrørende Y12-adresse og Y13-adresse, svarende til etagearealpriser på henholdsvis 4.953 kr. og 4.092 kr., er således ikke direkte udtryk for prisniveauet i 2019. Købesummen vedrørende Y14-adresse, svarende til en etagearealpris på 3.347 kr., er udtryk for prisniveauet i 2019.

[…] 

Nævnet finder, at de solgte ejendomme er sammenlignelige med påklagede ejendom henset til den retlige anvendelse og beliggenheden. Nævnet bemærker dog, at påklagede ejendom er beliggende meget attraktivt i gågaden i centrum af Y1-by og tilmed har en højere bebyggelsesprocent.’’ 

Vurderingsankenævnet fandt altså, at tre ejendomshandler var sammenlignelige med de påklagede ejendomme henset til deres retlige anvendelse og beliggenheden, herved særligt at de påklagede ejendomme er beliggende meget attraktivt i gågaden i centrum af Y1-by og tilmed har en højere bebyggelsesprocent, jf. bilag 1, side 22, 4. sidste afsnit, side 49, 3. sidste afsnit, side 76, 2. afsnit., side 102, 4. afs. og side 129, 3. sidste afsnit.

Det fremgår desuden af Vurderingsankenævnets afgørelse, at der er foretaget en samlet vurdering for hver af ejendommene. I den forbindelse anfører Vurderingsankenævnet navnlig, at de af Vurderingsstyrelsen ansatte grundværdier ikke er ansat for højt, jf. bilag 1, side 22,49, 76, 102, 129-130:

"Efter en samlet vurdering af påklagede ejendoms beliggenhed i gågaden i centrum af Y1-by, ejendommens retlige anvendelse, graden af byggemodning samt de sammenlignelige ejendomme og disses prisniveauer, finder nævnet, at den af Vurderingsstyrelsen ansatte grundværdi i hvert fald ikke er ansat for højt. Nævnet finder dog ikke tilstrækkeligt grundlag for at hæve vurderingen af påklagede ejendoms grundværdi, da der kun er fremsøgt tre sammenlignelige ejendomme i perioden fra 2010 til og med 2020." (mine fremhævninger).

Vurderingsankenævnet fandt, at der ikke var tilstrækkeligt grundlag for at hæve vurderingen af de påklagede ejendommes grundværdier, eftersom der kun var fremlagt tre sammenlignelige ejendomme i perioden 2010 til og med 2020, selvom omstændighederne i øvrigt indikerede højere grundværdier.

Vurderingsankenævnet har inddraget alle relevante oplysninger og anvendt anerkendte vurderingsprincipper ved sine afgørelser. Vurderingsankenævnets afgørelser er korrekte, og beror endda på et lempeligt skøn af ejendommenes grundværdier til fordel for sagsøgeren.

Vurderingsankenævn Østjyllands afgørelser kan allerede derfor ikke tilsidesættes. Sagsøgeren har ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte ansættelserne.

3.2 Vurderingsankenævnets ansættelser af grundværdierne kan ikke tilsidesættes

Sagsøgeren har under skriftvekslingen overordnet gjort gældende, at følgende omstændigheder er udtryk for, at Vurderingsankenævnets skøn ikke er foretaget på et korrekt grundlag og derfor skal tilsidesættes:

1. 1. Købesummen for de tre sammenlignelige ejendomme er ikke udtryk for prisniveau i 2019 (stævningen, side 4, 3. afsnit.)
   2. Vurderingsankenævnet har hverken foretaget et selvstændigt skøn over ejendommene eller en reel prøvelse af grundlaget for skønnet (replikken, side 14, 2. og 4. afsnit.)

Endvidere har sagsøgeren fremsat en række opfordringer under skriftvekslingen, som imidlertid ikke har udmøntet sig i konkrete anbringender, men nærmere som en række indsigelser fra sagsøgeren.

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at Vurderingsankenævnets skøn er foretaget på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at ejendomsværdien ikke er ansat indenfor rammerne af det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne. Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte skønnet.

3.2.1 Handlerne for de tre sammenlignelige ejendomme er udtryk for prisniveau i 2019

Sagsøgeren har anført, at Vurderingsankenævnet kom frem til "at købesummen for de tre ejendomme, som udgør sammenligningsgrundlaget, ikke er udtryk for prisniveauet i 2019", jf. bl.a. stævning, side 4, 1. afsnit, med henvisning til følgende fra Vurderingsankenævnets afgørelser, jf. bilag 1, side 22, 49, 75, 102 og 129:

"Nævnet bemærker, at de solgte ejendomme er handlet i henholdsvis 2010, 2017 og 2019. Købesummerne vedrørende Y12-adresse og Y13-adresse, svarende til etagearealpriser på henholdsvis 4.953 kr. og 4.092 kr., er således ikke direkte udtryk for prisniveauet i 2019. Købesummen vedrørende Y14-adresse, svarende til en etagearealpris på 3.347 kr. er udtryk for prisniveauet i 2019." (mine understregninger).

Sagsøgeren har under retssagen fastholdt denne argumentation, til trods for at det direkte fremgår af Vurderingsankenævnets afgørelser, at etagearealpriserne for ejendommene handlet i 2010 og 2017 indirekte er udtryk for prisniveauet i 2019, mens ejendommen handlet i 2019 direkte er udtryk for prisniveauet i 2019, jf. bilag 1, side 22, 49, 75, 102 og 129, og at:

"Idet der ikke er en statistik over udviklingen af handelspriserne for ubebyggede ejendomme i Y1-by, og de sammenlignelige ejendomme er solgt i henholdsvis 2010, 2017 og 2019, henses der til udviklingen af de realiserede priser for ejerlejligheder i Y1-by […]

Nævnet finder, at de solgte ejendomme er sammenlignelige med påklagede ejendom henset til den retlige anvendelse og beliggenheden. Nævnet bemærker dog, at påklagede ejendom er beliggende meget attraktivt i gågaden i centrum af Y1-by og tilmed har en højere bebyggelsesprocent.

[…] 

Efter en samlet vurdering af påklagede ejendoms beliggenhed i gågaden i centrum af Y1-by, ejendommens retlige anvendelse, graden af byggemodning samt de sammenlignelige ejendomme og disses prisniveauer, finder nævnet, at den af Vurderingsstyrelsen ansatte grundværdi i hvert fald ikke er ansat for højt. Nævnet finder dog ikke tilstrækkeligt grundlag for at hæve vurderingen af påklagede ejendoms grundværdi, da der kun er fremsøgt tre sammenlignelige ejendomme i perioden fra 2010 til og med 2020." (mine understregninger).

Sagsøgerens udlægning af Vurderingsankenævnets afgørelser er således ikke korrekt. Det fremgår direkte af Vurderingsankenævnets afgørelser, at Vurderingsankenævnet har forholdt sig til betydningen af, at de sammenlignelige handler er fra 2010, 2017 og 2019, der dermed både indirekte og direkte er udtryk for prisniveau i 2019.

Vurderingsankenævnet har på et korrekt og oplyst grundlag vurderet, at handelspriserne for de tre ejendomme udgør et egnet sammenligningsgrundlag med henblik på ansættelsen af grundværdien af ejendommene beliggende Y2-adresse, Y3-adresse, Y4-adresse, Y5-adresse og Y6-adresse.

Dertil kommer, at Vurderingsankenævnet også direkte forholder sig til følgen af antallet af handler med sammenlignelige ejendomme, nemlig at det konstateres, at de viser, at ansættelserne "i hvert fald ikke er ansat for højt", jf. bilag 1, side 22, 49, 76, 102 og 129, men at der ikke var tilstrækkeligt grundlag for at hæve ansættelserne. Der er således tale om et lempeligt skøn.

3.2.2 Vurderingsankenævnet har foretaget et selvstændigt skøn over ejendommene og en reel prøvelse af sammenligningsgrundlaget

Sagsøgeren har anført, at Vurderingsankenævnet ikke har foretaget et selvstændigt skøn over grundværdien pr. 1. oktober for de i sagen omhandlende ejendomme. Sagsøgeren har herom konkret anført, at (replikken, side 14, 3. afsnit):

"Vurderingsankenævnet alene har anvendt den salgsudsøgning, som Vurderingsstyrelsen har fremsendt til Vurderingsankenævnet. Vurderingsankenævnet har dermed ikke foretaget en selvstændig udsøgning af handelspriser, men alene lagt det af Vurderingsstyrelsen oplyste til grund." 

Dette er ikke korrekt. Skatteankestyrelsen har foretaget sin egen salgsudsøgning i Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg, og Vurderingsankenævnet har på dette grundlag foretaget en vurdering af, hvorvidt hver af de fremsøgte ejendomshandler konkret har udgjort et egnet sammenligningsgrundlag.

Det fremgår direkte af Vurderingsankenævnets afgørelser, at Vurderingsankenævn Østjylland har foretaget en selvstændig vurdering af ejendommenes grundværdier ud fra bl.a. ejendommenes beliggenhed, grundenes tilstand på vurderingstidspunktet, grundens udnyttelsesmuligheder og salg af sammenlignelige ejendomme i området (bilag 1, side 20-22, 47-50, 73-76, 99-102 og 127-130).

Vurderingsankenævnet har således både forholdt sig til de konkrete egenskaber af ejendommene beliggende Y2-adresse, Y3-adresse, Y4-adresse, Y5-adresse og Y6-adresse, og har på dette grundlag foretaget en vurdering af, hvorvidt hver enkelt handel i både salgsudsøgningen og i sagsøgerens indlæg for nævnet udgør et egnet sammenligningsgrundlag for værdiansættelsen af grundværdierne.

Sagsøgeren gjorde under den administrative sag særligt gældende, at ejendommene Y15-adresse, Y16-adresse, Y17-adresse, Y18-adresse, Y19-adresse og Y20-adresse, skulle indgå i sammenligningsgrundlaget (bilag 1, side 8-9, 33-34, 61, 87 og 113-114).

Dette fremgår direkte af Vurderingsankenævnets afgørelser, hvor nævnet først gennemgår en række af handlerne, at nævnet konkret har taget stilling til sammenligneligheden af hver af disse 6 handler (bilag 1, side 20-21, 48, 74-75, 100-101 og 128):

"Selskabets repræsentant har gjort gældende, at den af Vurderingsstyrelsen fastsatte etagearealpris på 3.600 kr. er for høj og ikke i overensstemmelse med handelsprisniveauet for ejendomme udlagt til etagebebyggelse i Horsens. Med henvisning til seks salg i Horsens er det selskabets repræsentants opfattelse, at etagearealprisen skal fastsættes til 1.900 kr. 

[… Konkrete bemærkninger til de enkelte ejendomme…]

På baggrund af ovenstående finder nævnet, at der ikke henses til disse seks salg ved udøvelsen af skønnet over grundværdien."

Vurderingsankenævnet henholdt sig herefter sig til Skatteankestyrelsens salgsudsøgning i Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg, ud fra søgekriterierne for frie salg af ubebyggede grunde inden for 1,5 kilometer fra de påklagede ejendomme, udlagt til blandet bolig- og erhvervsformål i perioden fra 1. januar 2010 til 31. december 2020.

Vurderingsankenævnet fandt på grundlag af salgsudsøgningen, at ejendomshandlerne for ejendommene beliggende Y26-adresse, Y25-adresse, Y12-adresse, Y27-adresse, Y28-adresse og Y29-adresse og Y13-adresse, udgjorde potentielt sammenlignelige handler (bilag 1, side 13-14, 40, 66, 92 og 119, samt bilag B, side 2-3).

Vurderingsankenævnet foretog en konkret gennemgang af de potentielt sammenlignelige handler, under inddragelse af sagsøgerens indsigelser, og fandt på dette grundlag, som anført ovenfor, at ud af de potentielt sammenlignelige handler, udgjorde handlerne for ejendommene beliggende Y12-adresse, Y13-adresse og Y14-adresse sammenlignelige handler (bilag 1, side 20-22, 47-50, 73-76, 99-102 og 127130). Sagsøgeren har i processkrift I, side 3, 3. afsnit anført, at:

"… det kan imidlertid, efter sagsøgerens opfattelse, ikke udledes af Vurderingsankenævnets afgørelser, jf. bilag 1, hvorledes ejendommene Y26-adresse og Y27-adresse, Y28-adresse og Y29-adresse er inddraget. Sagsøgte opfordres (E) derfor til at redegøre for, hvordan disse ejendomme hver især er inddraget, samt hvorfor de pågældende ejendomme konkret ikke har været fundet sammenlignelige af Vurderingsankenævnet."

Ejendommene beliggende Y26-adresse og Y27-adresse, Y28-adresse og Y29-adresse er alle fremkommet ved Skatteankestyrelsens udsøgning i Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg. Sagsøgeren er, udover i Vurderingsankenævnets afgørelser (bilag 1) bl.a. også ved brev af 12. oktober 2022 (bilag B), blevet oplyst om, i hvilket omfang ejendommene har været inddraget.

Ejendommene beliggende Y26-adresse og Y25-adresse blev ifølge udsøgningen solgt den 4. og 12. maj 2010, hver til en kontantpris på 14.027.125 kr., svarende til en etagearealpris på 3.939 kr. Sagsøgeren gjorde i bemærkningerne til Skatteankestyrelsens partshøring gældende, at kontantprisen var én samlet pris for begge ejendomme og ikke to identiske priser for hver af ejendommene.

Vurderingsankenævnet kunne på tidspunktet for afgørelserne ikke bekræfte eller afkræfte, hvorvidt købesummen på 14.027.125 kr. var for hver af ejendommene eller for ejendommene samlet. Ejendomshandlerne blev derfor frasorteret de sammenlignelige ejendomshandler, eftersom der var en usikkerhed om, hvorvidt der var tale om én eller to handler, jf. sagsøgerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens partshøring i Vurderingsankenævnets afgørelser (bilag 1, side 14, 40, 66, 92 og 120).

Efter de på nuværende tidspunkt foreliggende oplysninger må det lægges til grund, at der netop er tale om to forskellige ejendomme med to forskellige købsaftaler for Y26-adresse og Y25-adresse.

Ejendommen beliggende Y26-adresse, er handlet den 1. juni 2010 for 14.027.125 kr. ved købsaftale af 12. maj 2010 (skøde (red. …81 dato udeladt)). Ejendommen har BFE nr. (red. …30) og ejendoms nr. (red. ...25).

Ejendommen beliggende Y25-adresse, er handlet den 1. juni 2010 for 14.027.125 kr. ved købsaftale af 4. maj 2010 (skøde (red. …85 dato udeladt)). Ejendommen har BFE nr. (red. …07) og ejendoms nr. (red. …64), jf. også ministeriets besvarelse af opfordring (E) i processkrift A, side 3, 2.-6. afsnit.

De pågældende handelspriser understøtter således også ansættelserne. Handelspriserne for Y26-adresse og Y25-adresse er dermed ikke egnede til at påvirke værdiansættelse til fordel for sagsøgeren, og viser derfor heller ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte ansættelserne. Tværtimod understøtter handelspriserne, som er udtryk for etagearealpriser på 3.939 kr., at grundværdiansættelsen i hvert fald ikke er for høje.

Ejendommene Y27-adresse, Y28-adresse og Y29-adresse blev ifølge udsøgningen solgt 18. september 2015 til en kontantpris på samlet 25.725.000 kr., svarende til en etagearealpris på 4.710 kr. Ejendomshandlen blev frasorteret de sammenlignelige ejendomshandler af de årsager, som sagsøgeren under klagesagen selv har anført om, at handlen ikke skulle være en almindelig fri handel mellem uafhængige parter, jf. sagsøgerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens partshøring i Vurderingsankenævnets afgørelser (bilag 1, side 15, 42, 68, 94 og 121), jf. også ministeriets besvarelse af opfordring (E) i processkrift A, side 3, 8. afsnit.

Vurderingsankenævnet har således 1) forholdt sig til de konkrete egenskaber for ejendommene og 2) forholdt sig konkret til alle potentielt sammenlignelige ejendomme, herunder de af sagsøgeren fremhævede salg. Sagsøgerne har således ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte skønnet.

3.3 Sagsøgerens øvrige indsigelser i form af opfordringer

Sagsøgeren har under sagens forberedelse fremsat en række opfordringer vedrørende sagens behandling sammen med en række indsigelser. Sagsøgeren har herved overladt den væsentligste del af sagens oplysning til ministeriet, uden hensyntagen til, at sagsøgeren selv kunne tilvejebringe oplysningerne.

Skatteministeriet har besvaret samtlige af sagsøgerens opfordringer, og sagsøgeren har hverken med opfordringerne eller indsigelserne godtgjort, at skønnet kan tilsidesættes.

3.3.1 Vurderingsmyndighedernes handelsprisoplysninger er korrekte

Sagsøgeren har i processkrift I, side 2, 5. afsnit, opfordret (B) Skatteministeriet til 

"at fremlægge købsaftaler fra de tre handelspriser, som Vurderingsankenævnet har lagt vægt på i sine afgørelser", og har senere i processkrift I, side 2, 4. afsnit, gjort gældende, at "Vurderingsankenævnet har imidlertid ikke anført, hvorvidt de tre ejendomme er solgt med eller uden bygninger, herunder om der i købsaftalen skulle være knyttet en række forpligtelser, som kan have indflydelse på handelsprisen." 

Ræsonnementet for opfordringen er forkert, og Vurderingsankenævnet har om de tre ejendomssalg netop anført, at grundene var ubebyggede (bilag 1, side 21, 48, 75, 101 og 128):

"Ved udøvelsen af skønnet over grundværdien har nævnet i stedet henset til, at der ifølge Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg er registreret tre salg af ubebyggede grunde udlagt til blandet bolig- og erhverv inden for en radius af én kilometer fra påklagede ejendom i perioden 1. januar 2010 til 31. december 2020." (min understregning).

Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg indeholder salgsoplysninger, som er indhentet og indført i Told- og skatteforvaltningens registre, og som er undergået en intern kvalitetskontrol.

Skatteministeriet råder ikke over de oprindelige købsaftaler, og ministeriet vil på samme vis som sagsøgeren skulle indhente købsaftalerne fra Tinglysningsretten. Sagsøgeren har været nærmest til at indhente og fremlægge købsaftalerne, som sagsøgeren ønsker at basere sine anbringender på.

Sagsøgerens manglende vilje til selv at tilvejebringe købsaftalerne kan derfor ikke medføre - som ellers anført af sagsøgeren i processkrift 2, side 2, 2. afsnit - at det må lægges til grund, at hverken sagsøgte, Vurderingsankenævnet eller Vurderingsstyrelsen rent faktisk har viden om, hvordan købesummerne nærmere er sammensat. Det må derimod lægges til grund, at de anvendte handelsprisoplysninger er korrekte.

Det er skatteyderen, som har bevisbyrden for, at vurderingsmyndighederne har undladt at inddrage eventuelle relevante ejendomssalg, eller oplysninger om ejendomssalg, og samtidigt bevise, at den manglende inddragelse heraf ville have påvirket vurderingsmyndighedernes skøn i så væsentlig grad, at en opretholdelse af afgørelsen ville være åbenbart urimeligt, jf. TfS 1997, nr. 416, SKM 2016.612 ØLR og UfR 2016.191 H. Dette har sagsøgeren ikke påvist.

3.2.2 Grundværdiansættelserne beror korrekt på en konkret vurdering af ejendommenes faktiske egenskaber og af handelspriserne for sammenlignelige ejendomshandler

Sagsøgeren har i processkrift I, side 2, 6. afsnit gjort gældende, at 

"Vurderingsankenævnet i den ovenfor anførte sag (red. sagsnr. udeladt) har henvist til de tre selvsamme handelspriser, men her til støtte for, at en af Vurderingsstyrelsen anvendt etagearealpris på 2.400 kr. "i hvert fald ikke var for høj".

Som ministeriet har anført i processkrift A, side 2, 6. afsnit, så er Vurderingsankenævnet ud fra handlerne for ejendommene Y12-adresse, Y13-adresse og Y14-adresse, svarende til etagearealpriser på henholdsvis 4.953 kr., 4.092 kr., og 3.347 kr., kommet frem til, at det både gør sig gældende for den i denne sag anvendte etagearealpris på 3.600 kr., og den i sagen (red. sagsnr. udeladt) anvendte etagearealpris på 2.400 kr., at etagearealprisen og dermed grundværdien "i hvert fald ikke er ansat for højt".

Som anført ovenfor og tidligere i bl.a. svarskriftet, side 2, sidste afsnit, beror Vurderingsankenævnets skøn ikke kun på etagearealprisen af sammenlignelige ejendomme, men også på de øvrige konkrete egenskaber for ejendommen, som f.eks. beliggenhed, retlige anvendelse og byggemodning. Forskellige konkrete egenskaber for forskellige ejendomme fører derfor til forskellige værdiansættelser, selvom det samme sammenligningsgrundlag gør sig gældende og anvendes.

Vurderingsankenævnet har i begge sager fundet, at der ikke var grundlag for at ændre Vurderingsstyrelsens ansættelser af grundværdien, ud fra en konkret bedømmelse af ejendommenes konkrete egenskaber sammenholdt med de sammenlignelige ejendomshandler.
Ejendommene i denne sag, Y2-adresse, Y3-adresse, Y4-adresse, Y5-adresse og Y6-adresse, er beliggende på hovedgaden i centrum af Y1-by, mens ejendommen i sagen (red. sagsnr. udeladt) - som anført af sagsøgeren selv i processkrift I, 3. afsnit - ikke har samme centrale beliggenhed, men derimod er beliggende ca. 1 km fra ejendommene i denne sag og gågaden i Y1-by.

Det er en følge af de påklagede ejendommes konkrete egenskaber, at sammenligningsgrundlaget udgørende Y12-adresse, Y13-adresse og Y14-adresse, med etagearealpriser på henholdsvis 4.953 kr., 4.092 kr., og 3.347 kr., i denne sag fører til, at en etagearealpris på 3.600 kr. i hvert fald ikke er for høj, mens sammenligningsgrundlet også i sagen (red. sagsnr. udeladt) fører til, at en etagearealpris på 2.400 kr. i hvert fald ikke er for høj. Dette er ikke indbyrdes modstridende. 

3.3.3 Vurderingsankenævnet har inddraget alle fremsøgte og fremførte handler

Sagsøgeren har til ministeriets besvarelse af opfordring (E) anført i processkrift II, side 2, 3. afsnit, at:

"I forhold til sagsøgers opfordring (E) anfører sagsøger, at vurderingsankenævnet har inddraget de af sagsøger fremlagte salg, idet vurderingsankenævnet for hver af de 6 ejendomme har angivet, hvorfor disse ejendomme ikke kan udtrykke handelsprisen for grundens værdi i ubebygget stand. Det er uklart, hvordan sagsøgte nærmere mener, at en manglende brug af handelspriserne som følge af manglende sammenlignelighed er ensbetydende med, at handelspriserne har været inddraget i skønnet, som angivet på side 3." 

Dette er ikke korrekt. Sagsøgerens gengivelse af, hvad ministeriet har anført, stemmer ikke overens med ministeriets besvarelse af opfordring (E), jf. processkrift A, side 2, sidste afsnit til side 3, sidste afsnit, eller det af ministeriet anførte i øvrigt.

Skatteministeriets besvarelse af opfordring (E) vedrører ejendommene beliggende Y26-adresse, Y25-adresse og Y27-adresse, Y28-adresse og Y29-adresse, som under den administrative sag blev fremsøgt af Skatteankestyrelsen, og som Vurderingsankenævnet fandt ikke-sammenlignelige, jf. ovenfor.

Ejendomshandlerne, som blev fremhævet af sagsøgeren under den administrative sag, var for ejendommene beliggende Y15-adresse, Y16-adresse, Y17-adresse, Y18-adresse, Y19-adresse og Y20-adresse (bilag 1, side 8-9, 33-34, 61, 87 og 113-114).

Vurderingsankenævnet har under sin prøvelse konkret forholdt sig til hver af ovennævnte ejendomshandler, med henblik på at vurdere, om handlerne var sammenlignelige, således at handelspriserne skulle indgå i sammenligningsgrundlaget for grundværdiansættelsen af de påklagede ejendomme, jf. ministeriets processkrift A, side 3, 1.-8. afsnit, og ovenfor i påstandsdokumentets afsnit 3.2.2.

Sagsøgeren har endelig i processkrift I, side 3, 4. afsnit, opfordret (G) Skatteministeriet til "at redegøre for, hvorfor de øvrige ejendomme i bilag A hver især ikke har været inddraget i Vurderingsankenævnets afgørelse". I processkrift II, side 2, sidste afsnit, anfører sagsøgeren, at opfordring (G) ikke er besvaret.

Dette er ikke korrekt. Skatteministeriet har besvaret opfordringen i processkrift A, side 5, 1.-3. afsnit. Som det fremgår af besvarelsen, er handlerne i bilag A fremsøgt under retssagen, og på baggrund af de udsøgningskriterier, som sagsøgeren angav og ønskede ved sagsøgerens opfordring (A), og disse udsøgningskriterier svarer ikke til udsøgningskriterierne anvendt under den administrative sag.

Sagsøgeren har hverken under den administrative sag eller retssagen gjort gældende, at ejendomshandlerne, som fremgår af bilag A, skulle være sammenlignelige handler. Det er derfor uklart, hvilken hensigt sagsøgeren har med opfordring (G). Sagsøgeren har da heller ikke anført, hvilken betydning deres fortolkning af ministeriets besvarelse af opfordringen skulle have for sagen. Det skal igen fremhæves, at bevisbyrden for, at Vurderingsankenævnets afgørelser kan tilsidesættes, påhviler sagsøgeren.

Vurderingsankenævnet har altså inddraget alle potentielt sammenlignelige handler under skønsudøvelsen, dvs. både handlerne fremsøgt af Skatteankestyrelsen og handlerne fremført af sagsøgeren.

___________________________________________________________________________ 

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at Vurderingsankenævnets skøn hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller godtgjort, at værdiskønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets grundværdiansættelse for ejendommene beliggende Y2-adresse, Y3-adresse, Y4-adresse, Y5-adresse og Y6-adresse

…" 

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat
Ved afgørelse af, om der er grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets skøn over grundværdien pr. 1. oktober 2019 for de fem ejendomme beliggende på Y7-vej i Y1-by finder den dagældende vurderingslov anvendelse.

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. vurderingslovens § 6.

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, jf. § 16.

Der er enighed om, at etagearealprincippet finder anvendelse, og at bebyggelsesprocenten for ejendommene Y2-adresse, Y3-adresse, Y5-adresse og Y6-adresse er 200, og at den for Y4-adresse er 140.

Vurderingsankenævnet har i afgørelsen forholdt sig særskilt til de seks handler, som H1 har henvist til som begrundelse for, at etagearealprisen skal fastsættes til 1.900 kr., og har for hver af ejendommene begrundet, hvorfor nævnet finder, at salget ikke skal indgå ved udøvelsen af skønnet over grundværdien. 

Vurderingsankenævnet har videre anført, at der ved udøvelsen af skønnet er henset til, at der ifølge Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg er registreret tre salg af ubebyggede grunde udlagt til blandet bolig- og erhverv inden for en radius af halvanden kilometer fra den påklagede ejendom i perioden 1. januar 2010 til 31. december 2020 og har med en beskrivelse for hver af disse handler fundet, at de solgte ejendomme er sammenlignelige med de påklagede ejendomme henset til den retlige anvendelse og beliggenheden. Hertil har nævnet tilføjet, at de påklagede ejendomme er beliggende meget attraktivt i gågaden i centrum af Y1-by, har en højere bebyggelsesprocent, og at to af de sammenlignelige ejendommene er solgt eksklusive byggemodning, men at vurderingen skal foretages inklusive byggemodning.

På denne baggrund, og da det af H1 under sagen anførte ikke kan føre til et andet resultat, finder retten ikke grundlag for at antage, at det skøn, som vurderingsmyndighederne har foretaget vedrørende grundværdien for hver af de fem ejendomme, hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag.

Skatteministeriet skal derfor frifindes.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T:

Skatteministeriet skal frifindes.