Med lov nr. 562 af 27. maj 2025, § 1, nr. 37, er der indført særlige regler om opkrævning af grundskyld og dækningsafgift i visse udstykningstilfælde. Reglerne står i et nyt kapitel 7 b i ejendomsskatteloven. Se ESL §§ 45 e - 45 i.
Bemærk
Reglerne har virkning fra og med den 1. januar 2026.
Bestemmelserne vil særligt skulle omfatte tilfælde, hvor der som følge af udstykning oprettes nye parcel-, række- og sommerhuskvarterer.
Indhold
Dette afsnit indeholder:
- Regel
- Betingelser
- Hvem påhviler skattepligten?
- Beregning af grundskyld og dækningsafgift i visse udstykningstilfælde
- Opkrævning af grundskyld og dækningsafgift i visse udstykningstilfælde
- Efterregulering af grundskyld og dækningsafgift i visse udstykningstilfælde
Regel
Bestemmelserne omhandler tilfælde med udstykning af to eller flere ejendomme, der på udstykningstidspunktet er udlagt til boligformål. Udstykningerne skal ske fra en ejendom, hvoraf der betales grundskyld via skattekontoen. I disse tilfælde påhviler skattepligten i udstykningsåret og det efterfølgende kalenderår den eller de personer, som i henhold til et autoritativt register ejer restejendommen på udstykningstidspunktet. Se ESL § 45 f og § 45 e.
Reglerne om opkrævning af grundskyld og dækningsafgift for visse udstykkede ejendomme sikrer, at ejeren af ejendommen, hvorfra der blev udstykket, betaler grundskyld og dækningsafgift for hele grunden i udstykningsåret og det efterfølgende år, det vil sige indtil udstykningen får effekt på beskatningen.
Der er en tidsmæssig forskydning mellem ejendomsvurderingerne og betaling af grundskyld og dækningsafgift, idet beskatningsgrundlaget for grundskyld og dækningsafgift er beregnet ud fra grundværdien i det forudgående kalenderår. Det er derfor først i det andet år efter udstykningen, at udstykningen får virkning på betaling af grundskyld og dækningsafgift.
Eksempel
En grund på 10.000 kvm udstykkes den 7. marts 2025 i et antal mindre parcelhusgrunde. Disse nye parcelhusgrunde samt restejendommen, vil blive vurderet pr. 1. januar 2026. Ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2026 udgør beskatningsgrundlaget for grundskyld og evt. dækningsafgift for kalenderåret 2027.
Med reglerne om opkrævning af grundskyld og dækningsafgift for visse udstykkede ejendomme vil den person, som ejer restejendommen på udstykningstidspunktet, skulle betale grundskyld og eventuel dækningsafgift for hele ejendommen, inklusive udstykningerne, for udstykningsåret og det efterfølgende år, det vil sige for kalenderårene 2025 og 2026.
For kalenderåret 2027 vil ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2026 danne grundlag for beskatningen.
Betingelser
Ejendommen, som der sker udstykning fra, skal være omfattet af ESL § 33. Det vil sige, at udstykningen skal ske fra andre ejendomme end dem, hvor grundskyld efter ESL § 31 opkræves over forskuds- og årsopgørelsen.
Reglen gælder kun, når der sker udstykning af mindst to ejendomme. Mindre udstykningstilfælde, fx hvor baghaven udstykkes til en selvstændig parcelhusgrund, vil således ikke være omfattet.
Bestemmelsen er afgrænset til at gælde udstykning af nye grunde, hvorfor opdeling af bygninger, i fx ejerlejligheder, ikke vil være omfattet.
Reglen gælder som udgangspunkt kun, når de udstykkede ejendomme er udlagt til boligformål i henhold til planlovgivningen eller anden offentlig regulering.
Med udlagt til boligformål menes hovedsageligt lokalplaner, men det vil også omfatte øvrig offentlig regulering, fx kommuneplanrammer. Det vil derimod ikke have nogen betydning, hvordan restejendommen eller de udstykkede ejendomme er kategoriseret efter EVL § 3, stk. 1.
Se ESL § 45 e, stk. 1, om hovedreglen for afgrænsning af de omfattede udstykninger.
Som undtagelse til afgrænsningen i ESL § 45 e, stk. 1, kan der også være tale om udstykning til et andet formål, hvis udstykningen anses for at være i naturlig forlængelse af de øvrige udstykninger til boligformål.
Skatteforvaltningen skal efter bestemmelsen foretage en konkret skønsmæssig vurdering af, om en udstykning kan anses for at være i naturlig forlængelse af boligudstykningerne.
Udstykning til fx en legeplads, en boldbane, et naturareal, parkeringspladser og veje vil altid kunne anses for at være i naturlig forlængelse af boligudstykninger. Visse ejendomme udlagt til erhvervsformål, fx en pumpe- eller en transformerstation, vil også kunne anses for at være i naturlig forlængelse af boligudstykninger.
Eksempelvis kan en grund på 20.000 kvm udstykkes til et parcelhuskvarter med 15 parcelhusgrunde på hver 800 kvm, som samlet udgør udstykninger på 12.000 kvm. De resterende 8.000 kvm udstykkes til vej- og parkeringspladser, fællesarealer og et fælleshus, som vil kunne anses for at være i naturlig forlængelse af boligudstykningerne.
Der vil kunne være tilfælde, hvor antal kvadratmeter anvendt til udstykning af ejendomme til anden anvendelse end til boligformål vil kunne overstige antal kvadratmeter anvendt til boligudstykning - og som stadig vil kunne være omfattet af undtagelsen. Det kan være tilfældet, hvis udnyttelsesintensiteten af udstykningen er lav, såsom ved udstykning til naturarealer.
Se ESL § 45 e, stk. 2, om undtagelsen til afgrænsningen af omfattede udstykninger.
I tilfælde af successive udstykninger fra den samme ejendom i samme kalenderår, vil bestemmelsen også være opfyldt. Hvis der fx fra en ejendom i marts 2026 udstykkes fire nye ejendomme udlagt til erhvervsformål, og den 1. juli 2026 udstykkes yderligere fire nye ejendomme udlagt til boligformål, vil restejendommen være omfattet af bestemmelsen.
Se også afsnit
Se også afsnit
- C.H.4.7.2.1 om opkrævning af grundskyld via forskuds- og årsopgørelsen
- C.H.4.7.2.2 om opkrævning af grundskyld via skattekontoen.
Hvem påhviler skattepligten
Skattepligten påhviler den, som i henhold til et autoritativt register ejer restejendommen på tidspunktet for udstykningen. Hvis to eller flere personer ejer restejendommen, påhviler skattepligten ejerne efter de ejerandele, der er registreret i et autoritativt register. Se ESL § 45 f.
Med udstykningstidspunktet menes det tidspunkt, hvor det registreres i it-systemet Matriklen, at et areal fraskilles en eller flere samlede faste ejendomme og fremover udgør en ny samlet fast ejendom. Se § 6 i lov om udstykning og anden registrering i Matriklen m.v.
Med restejendommen menes den ejendom, som, efter at udstykningen er gennemført, har fået videreført BFE-nummeret fra den oprindelige ejendom, som den fremstod inden udstykningen.
Det autoritative register vil i disse udstykningstilfælde på nuværende tidspunkt være ejerfortegnelsen, der opdateres af kommunerne og indeholder oplysninger om de faktiske ejere.
Se afsnit C.H.4.1.2.3 om autoritative registre.
Bemærk
Dækningsafgift opkræves kun efter reglerne om visse udstykningstilfælde, hvis den dækningsafgiftspligtige bygning er beliggende på restejendommen. I andre tilfælde vil dækningsafgift blive opkrævet efter de almindelige regler.
Beregning af grundskyld og dækningsafgift i visse udstykningstilfælde
Grundskylden for udstykningsåret opgøres efter de almindelige regler i ESL § 17, stk. 1-3. Grundskylden for det efterfølgende kalenderår er på samme beløb som for udstykningsåret. Se ESL § 45 g, stk. 1.
Dækningsafgift for udstykningsåret opgøres efter de almindelige regler i ESL § 20, stk. 1 og 2. Dækningsafgift for det efterfølgende kalenderår er på samme beløb som for udstykningsåret. Se ESL § 45 g, stk. 2.
Hvis pligten til at betale dækningsafgift efter ESL § 12, ophører i udstykningsåret, eftergives eller tilbagebetales forfalden dækningsafgift for det efterfølgende kalenderår.
Der vil som udgangspunkt ikke ske forrentning af et tilbagebetalt beløb, da dækningsafgiften vil være opkrævet i overensstemmelse med reglerne i ESL kap 7 b.
Hvis tilbagebetalingen ikke sker senest den 1. i den anden måned efter, at kommunen har varslet Skatteforvaltningen om ophør af pligten til at betale dækningsafgift, har ejeren krav på en daglig rente, indtil den dag, hvor der sker tilbagebetaling. Det vil sige, at hvis kommunen fx den 15. august 2026 varsler Skatteforvaltningen om, at dækningsafgiftspligten er ophørt i udstykningsåret, så skal Skatteforvaltningen senest den 1. oktober 2026 eftergive eller tilbagebetale dækningsafgiften for kalenderåret efter udstykningsåret. Se ESL § 45 g, stk. 3, om eftergivelse og tilbagebetaling af dækningsafgift.
Se afsnit C.H.4.3.4.1 om beskatningsgrundlaget for grundskyld og afsnit C.H.4.4.8 om skattegrundlaget for dækningsafgift.
Opkrævning af grundskyld og dækningsafgift i visse udstykningstilfælde
Grundskyld og dækningsafgift beregnet efter disse regler stiftes den 1. januar i udstykningsåret og opkræves via skattekontoen i en samlet rate for udstykningsåret og det efterfølgende kalenderår med forfald, når udstykningen registreres i et autoritativt register. Opkrævningen vil således indtræde, når udstykningen registreres i Matriklen.
Den sidste rettidige betalingsdag er den 14. dag i måneden efter datoen for Skatteforvaltningens afsendelse af påkrav. Se ESL § 45 h, stk. 1.
Er der allerede betalt rateopkrævninger for udstykningsåret for den udstykkede ejendom, modregnes disse i opkrævningen. Se ESL § 45 h, stk. 2.
Hvis ejendommen ejes af flere ejere, modtager hovedejeren den samlede opkrævning på samme måde som ved anden opkrævning af grundskyld via skattekontoen. Se ESL § 45 h, stk. 3.
Efterregulering af grundskyld og dækningsafgift i visse udstykningstilfælde
Forfalder grundskyld og dækningsafgift efter reglerne om visse udstykkede ejendomme til betaling på et tidspunkt, hvor der ikke er offentliggjort en ejendomsvurdering for det forudgående kalenderår, beregnes raten foreløbigt på grundlag af den seneste offentliggjorte vurdering efter EVL § 5, § 6, § 87 b eller § 88 a, eller på baggrund af et foreløbigt beskatningsgrundlag efter ESL § 17, stk. 4, 5 og 7, og § 20, stk. 3.
Viser den endelige beregning, at der ved den foreløbige beregning er opkrævet for meget, udbetales differencen til den ejer, som betalte rateopkrævningen. Se ESL § 45 i, stk. 2.
Viser den endelige beregning, at der ved den foreløbige beregning er opkrævet for lidt, opkræves differencen i en særskilt reguleringsrate, som forfalder til betaling den 1. i den anden måned efter reguleringen med sidste rettidige betalingsdag samme dag. Se ESL § 45 i, stk. 3.