Klagesagen drejer sig om
Landsskatteretten skal tage stilling til, om vedtagelse af "Lov om anlæg og drift af en fast forbindelse over Femern Bælt med tilhørende landanlæg" for påklagede ejendom opfylder betingelserne for at foretage årsomvurdering, jf. vurderingslovens § 3 stk. 1, nr. 6.

Der er klaget over
Vurderingsstyrelsens manglende foretagelse af en årsomvurdering, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1-11 pr. 1. oktober 2015.

Sagens oplysninger

Oplysninger om ejendommen
Matrikelnr. ifølge tinglysning		[…]
Ejendommens størrelse		[…] m2
Lokalplan på vurderingstidspunktet		Nr. […] "Lokalplan for […]"

Særlige oplysninger om ejendommen
·     Ejendommen var pr. 1. oktober 2015 beliggende i lokalplanens delområde A, som angiver, at ejendommen må anvendes til landbrugsformål og vindmøllepark. Yderligere må delområde A anvendes til deponering af renset jord.

Øvrige sagsoplysninger
·     Klageren har fremlagt en skrivelse af 5. november 2015 vedrørende ekspropriationsaftalens retsvirkning og en skrivelse af 2. juni 2015 vedrørende "Varsel om nedtagning af vindmøller" af 2. juni 2015.
·     Folketinget har vedtaget "Lov 2015-05-04 nr. 575 om anlæg og drift af en fast forbindelse over Femern Bælt med tilhørende landanlæg i Danmark". Loven gælder fra dagen efter bekendtgørelse i Lovtidende. Det fremgår af bilag 7 til loven, at størstedelen af matrikel […], er omfattet af loven.

Af nævnte lov fremgår:

"§ 1
Femern A/S bemyndiges til at anlægge og drive en fast forbindelse over Femern Bælt (kyst til kyst-projektet) og til at foretage de dispositioner, som er nødvendige med henblik på gennemførelsen heraf.

…

§ 27
Transportministen bemyndiges til ved ekspropriation at erhverve de arealer og rettigheder, der er nødvendige for anlæg og drift af anlægsprojektet i §§ 1 og 2 eller ændringer heraf samt etablering af klimarelaterede afværgeforanstaltninger

…

§ 30
Transportministeren har indtil den 31. december 2023 ret til at råde over den del af matr.nr. 244l, 244o, 244al, 244as, 244at, 244av, 244az, 244aæ, 244ba, 244dy, 244eu, 244ey, 244ez, 244eæ, 244eø og 244fc Rødby Markjorder, som er markeret i lovens bilag 7.

…

Stk. 3.
Ejeren af et areal omfattet af stk. 1 kan på ethvert tidspunkt kræve, at transportministeren overtager arealet mod fuld erstatning. En begæring om overtagelse skal fremsættes overfor transportministeren inden den 31. december 2023.

Stk. 4
Ved overtagelse i henhold til stk. 3 ophæves alle rettigheder til eller over arealet.

§ 31
Transportministeren har indtil den 31. december 2023 ret til at råde over den del af matr.nr. 244k, 244x, 244y, 244æ, 244ø, 244bo, 244fa, 253, 546a,549u og 549x Rødby Markjorder, som er markeret i lovens bilag 5, 6 og 7.

Stk. 2.
Transportministerens råderet i henhold til stk. 1 skal respekteres af indehavere af alle andre rettigheder over de i stk. 1 nævnte arealer.

…

§ 33
Transportministeren har ret til at anlægge et vandløb på matr.nr. 244l, 244o, 244at, 244av, 244az, 244aæ, 244ba, 244dy og 244fc Rødby Markjorder, som er markeret i lovens bilag 7.

…

§ 34
Ejere af anlæg og arealer omfattet af § 29, stk. 1 og 3, § 30, stk. 1 og stk. 2, § 31 stk. 1 og § 33 stk. 1-9, skal seneste 14 dage inden ibrugtagningen underrettes skriftligt.

…

Stk. 3.
Transportministeren kan efter ibrugtagningen, jf. stk. 1, uden yderligere varsel fjerne anlæg, installationer, beplantning m.v. på de arealer, der er omfattet af § 29, stk. 1 og 3, § 30, stk. 1 og stk. 2, 1. pkt., § 31, stk. 1, § 32, stk. 1, og § 33, stk. 1-9

…

§36
Erstatning for indgreb i medfør af §§ 27-33 fastsættes, hvis der ikke kan indgås aftale herom af ekspropriations- og taksationsmyndighederne i henhold til lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom

Stk. 2
Ved erstatningsfastsættelsen finder reglerne i § 51 stk. 1 og 2, i lov om offentlige veje anvendelse Femern A/S og A/S Femern Landanlæg afholder omkostningerne forbundet hermed"

·         Følgende fremgår af kommuneplan 2017-2029 for Lolland Kommune i afsnittet "Anlægslov vedr. Femern Bælt-forbindelsen":

"Anlægsloven reserverer arealer, hvor kommunens planlægningskompetence ophæves. Kommunal planlægning i reservationszonen kan kun gennemføres med fuld accept fra Femern A/S. I forbindelse med planlægning og projektering af den faste forbindelse stilles gældende lokalplaner indenfor reservationsarealerne, med anlægsloven, i bero.

…

Anlægsloven giver Femern A/S mulighed for at planlægge "henover" de gældende kommuneplaner og lokalplaner. Kommuneplanerne og lokalplanerne bliver i ikke ophævet, men stilles i bero til åbningen af den faste forbindelse. Herefter vil kommuneplanerne og lokalplanerne i princippet igen være gældende. En lang række planer vil dog være ikke anvendelige, hvorfor planerne i området skal tages op til tilretning, ophævelse eller genvedtagelse. " 

SKATs afgørelse

Daværende SKAT har afslået at foretage en årsomvurdering pr. 1. oktober 2015 af ejendommen, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1-11. Ejendommens grundværdi er pr. 1 oktober 2015 videreført fra 2012.

SKAT har anført i deres afgørelse:

"…
I brev den 3. marts 2017 skrev SKAT bl.a. således:
"I har på ejers vegne rettet henvendelse hertil, da I mener ejendommen Adresse Y1, By Y1, ejendom nr. […] burde have været omvurderet pr. 1/10 2015 efter vurderingslovens § 3. SKAT har tidligere modtaget en anmodning om bl.a. refusion af en del af den grundskyld, der er betalt i 2015. Anmodningen er indgivet af advokat […], men det er oplyst, at I er indtrådt som repræsentant for ejer.
Vi foreslår, at det fastholdes, at der ikke skal fortages årsomvurdering pr. 1. oktober 2015.
SKAT har tidligere, den 3. februar 2016, redegjort telefonisk for sin opfattelse af spørgsmålet. Herunder, at SKAT ikke er beskatningsmyndighed, og derfor ikke kan træffe afgørelse om refusion af ejendomsskatter. Der er dog vejledende henvist til den kommunale ejendomsskattelov, der ikke synes at give nogen mulighed for refusion af ejendomsskatter i denne forbindelse. Der var dengang udtrykkeligt ikke noget ønske om en skriftlig afgørelse i sagen.
Den 19. december 2016 har du imidlertid anmodet om en skriftlig afgørelse.

Ejendommen
Sagen vedrører en ejendom med et areal på […] kvm. Ejendommen er beliggende […]. Arealet er ikke kuperet, lavt beliggende og der med ansættelse af et pumpende-slag ved grundværdiansættelsen da også taget hensyn til at området løbende skal afvandes. Ejendommen er beliggende for enden af en lang grusvej med forbindelse til X-vej og Y-vej.
Ejendommen er i følge SKATs registreringer erhvervet af H1 pr. 1. november 2013. Sælger var G1 A/S.
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. [...] der udlægger området til [...] Vindmøllepark. Ejendommen, der er beliggende i byzone, omfattes af lokalplanens delområde A. Området må ud over vindmøllepark anvendes til landbrugsformål og efter nærmere regler til deponering af renset jord.
Lokalplanen er ændret pr. 5. marts 2014, men ændringen ses umiddelbart ikke at vedrøre forhold med betydning i denne sag.
Der er ved den seneste vurdering af ejendommen, pr. 2012 ansat en ejendoms- og grundværdi på 5.659.500 kr. Ejendommen er vurderet med benyttelseskode 34, jf. vurderingslovens § 33, Erhvervsejendom af speciel karakter.
SKAT bemærker i den forbindelse, at grundværdien svarer til knap 64.000 kr. pr. ha. hvilket svarer omtrent til niveauet for landbrugsjord i nærheden, men beliggende i landzone.
Der er i 2015 indgået en aftale mellem ejer og Femern A/S om at ejendommen i en periode skal anvendes af Femern A/S til støbefabrik for tunnelelementer til Fehmerenforbindelsen. Aftalen er påtegnet af kommissarius for Statens Ekspropriationer på Øerne den 22. januar 2015.
Aftalen indebærer, at nogle vindmøller, der efter det oplyste er opstillet på arealet omkring år 2000, skal nedtages fordi Femern A/S skal anvende arealet indtil den faste forbindelse mellem Lolland og Femern er færdiggjort og indtil tunnel-fabrikken er fjernet.
Ejendomsretten til vindmøllerne er ikke omfattet af aftalen.
Vindmøller betragtes efter fast praksis ikke som fast ejendom.
Vindmøllerne er fjernet i overensstemmelse med aftalen.
For nedtagelse af møllerne, der efter lokalplanen måtte have en maksimal nav-højde på 46 meter og for råderetten over arealet i perioden til tunnelbyggeriet er gennemført, er der til ejer udbetalt et godtgørelse i størrelsesordenen […] kr.

Derfor foreslår vi ikke at ændre
Vurderingen er efter vores opfattelse sket på et korrekt grundlag med hensyn til areal, planforhold m.v. og vi mener ikke betingelserne for at fortage en årsomvurdering er opfyldt.
Adgangen til omvurdering findes i vurderingsloven § 3, i hvilken der er oplistet alle de mulige grunde til omvurdering.
Det er SKAT Ejendoms vurdering, at der er mellem parterne foreligger en aftale om en midlertidig indskrænkning i rådigheden over ejendommen. Aftalens indhold er at sidestille med en lejeaftale. Ejendomsretten er ikke overgået til andre, og der er intet formelt, der hindrer anvendelse i overensstemmelse med lokalplanen, når den aftalte midlertidige råden over ejendommen ophører."

I brev af 20. marts 2017 fremkommer I med bemærkninger til SKATs forslag til afgørelse.

I gør gældende at:

"SKAT anfører i forslaget til afgørelse, at der mellem H1 og FemernBælt A/S er indgået en aftale om midlertidig indskrænkning i rådigheden over Ejendommen, der er at sidestille med en lejeaftale.
Videre anfører SKAT, at det er SKATs opfattelse, at ejendomsvurderingen for Ejendommen er foretaget på et korrekt grundlag, og at der således ikke er adgang til at foretage omvurdering.
SKATS opfattelse af, at rådighedsindskrænkningen er påtaget som led i en aftale, er imidlertid forkert. Dette vises i det følgende:
1. Rådighedsindskrænkning
1.1 Folketinget vedtog den 28. april 201 S lov nr. 575 af 4. maj 2015 om anlæg og drift af en fast forbindelse over Femern Bælt med tilhørende landanlæg i Danmark ("Anlægsloven"). Anlægsloven er udarbejdet på baggrund af en traktat mellem Danmark og Tyskland om en fast forbindelse over Femern Bælt. Folketinget bemyndiger med Anlægsloven Femern Bælt A/5, CVR-nr. 28 98 65 64, og A/S Femern Landanlæg, CVR-nr. 32 56 79 67, til at anlægge og drive en fast forbindelse over Femern Bælt med tilhørende landanlæg i Danmark. Femern Bælt A/S er gennem selskaberne A/S Femern Landanlæg og Sund og Bælt Holding A/S 100% ejet af Transport-, Bygnings- og Boligministeriet.
1.2 Det fremgår af Anlægslovens § 30, stk. 1, at transportministeren frem til den 31. december 2023 har ret til at råde over Ejendommen. Videre fremgår det af Anlægslovens § 33, stk. 1, at transportministeren har ret til at anlægge et vandløb på Ejendommen. Derudover har transportministeren i medfør af Anlægslovens § 34, stk. 3 ret til at fjerne anlæg, installationer, beplantning mv. på Ejendommen. Transportministerens råderet over Ejendommen tinglyses ifølge Anlægslovens § 35, stk. 1 på Ejendommen med Femern Bælt A/S som adkomst- og rettighedshaver.
1.3 Det fremgår af § 36 i Anlægsloven, at Femern Bælt A/S skal forsøge at indgå aftale om erstatning for de ovenfor nævnte indgreb med H1. Såfremt dette ikke er muligt, fastsættes en erstatning af eks-propriations- og taksationsmyndighederne i henhold til lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom.
1.4 Med henblik på at undgå de udgifter, som en sædvanlig ekspropriationsforretning ville have medført for begge parter, valgte H1 at indgå aftale med Femern Bælt A/S om erstatning for Femern Bælt A/S' lovfæstede ret til at råde over Ejendommen, herunder nedtage H1s vindmøller på Ejendommen.
1.5 Det forhold, at H1 har indgået en aftale med Femern Bælt A/S om erstatning for brugsretten og nedtagelsen af vindmøllerne på Ejendommen, ændrer ikke på, at rådighedsindskrænkningen følger direkte af Anlægsloven.
1.6 Ejendommen er som beskrevet af SKAT vurderet med benyttelseskode 34 om visse erhvervsejendomme af speciel karakter. H1 har på baggrund af Femern Bælt A/S' lovfæstede ret til at råde over Ejendommen samt ret til at fjerne anlæg og installationer på Ejendommen, måttet nedtage sine vindmøller opstillet på Ejendommen og ophøre med driften af [...] vindmøllepark. Ejendommen kan på baggrund af Anlægsloven således ikke længere anvendes til erhverv i overensstemmelse med benyttelseskode 34.
1.7 Det fremgår af ejendomsvurderingslovens §§ 10, stk. 1 og 13, stk. 2, at der ved ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.
1.8 Videre fremgår det af ejendomsvurderingslovens § 6, at ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien som udgangspunkt skal foretages på grundlag af værdien af Ejendommen i handel og vandel.
1.9 Af den juridiske vejledning 2017-1 afsnit H.A.6.1 vedrørende ejendommes rettigheder og byrder fremgår det, at rettigheder og byrder, der påhviler en ejendom kan have stor indflydelse på ejendommens værdi. Der skal i den forbindelse tages særligt hensyn til offentligretlige rådighedsindskrænkninger, som påhviler ejendomme, for så vidt indskrænkningerne har indvirkning på ejendommenes handelsværdi.
1.10 Ejendommen er ved Anlægsloven bebyrdet med en særligt indgribende rettighed for Femern Bælt A/S til at råde over Ejendommen frem til den 31. december 2023. Rådighedsindskrænkningen har karakter af en offentligretlig byrde, der skal tages hensyn til ved ansættelsen af ejendomsværdien.
1.11 Det er på baggrund af ovenstående objektivt utvivlsomt, at der bør foretages en ændring af ejendomsvurderingen for Ejendommen med virkning fra 1. maj 2015, der tager højde for, at der på Ejendommen hviler en offentligretlig byrde i form af rådighedsindskrænkningen fastsat i Anlægsloven og dennes negative indvirkning på Ejendommens værdi i handel og vandel, herunder det forhold, at Ejendommen i kraft af Anlægsloven bestemmelser ikke længere kan anvendes til erhverv i overensstemmelse med benyttelseskode 34.
2. Omvurdering
2.1 Det følger af skatteforvaltningslovens § 33, at der kan ske genoptagelse af en ejendomsvurdering, hvis det kan dokumenteres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag.
2.2 Det er H1s opfattelse, at ejendomsvurderingen for Ejendommen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, idet der ikke i forbindelse med ejendomsvurderingen er taget højde for, at der ved Anlægsloven er fastsat rådighedsindskrænkninger, der påvirker Ejendommens værdi i handel og vandel.
2.3 Således anføres det af SKAT i forslaget til afgørelse, at det er SKAT Ejendoms vurdering, at der mellem parterne foreligger en aftale om midlertidig indskrænkning i rådigheden over Ejendommen, der er at sidestille med en lejeaftale.
2.4 Rådighedsindskrænkningerne følger direkte af Anlægsloven og har således ikke rod i den mellem parterne indgåede lejeaftale, der primært havde til formål at fastsætte en erstatning for de i Anlægsloven fastsatte rådighedsindskrænkninger.
2.5 Det er på baggrund af ovenstående H1s opfattelse, at der i medfør af skatteforvaltningslovens § 33 kan ske genoptagelse af ejendomsvurderingen for Ejendommen.

SKATs afgørelse.
Der henvises som udgangspunkt til det i SKATs brev af 3. marts 2017 anførte.

Efter beslutningen om suspension af de almindelige ejendomsvurderinger i 2013 har vurderingsmyndigheden alene adgang til at ændre en ansættelse hvis genoptagelsesbestemmelserne i vurderingsloven eller skatteforvaltningsloven er opfyldte, eller hvis årsomvurderingsbestemmelserne i vurderingslovens § 3 er opfyldte. Opremsningen i den nævnte bestemmelse er udtømmende.

Ejendommen er vurderet pr. 1. oktober 2012, og vurderingerne pr. 1/10 2014 og 1/10 2016 er videreførelser af 2012-vurderingen.

Årsagen til en årsomvurdering skal være indtrådt siden terminen for den seneste vurdering.

Når SKAT i sit forslag til afgørelse sidestiller aftalen om råderetten med en lejeaftale, er det begrundet med, at aftalen afgrænser den ejendom, den vedrører, har et udløbstidspunkt, at råderetten med andre ord på et tidspunkt vil gå tilbage til ejer, og at ejendommen jf. aftalen skal afleveres i ryddet stand. Aftalen indeholder endvidere bestemmelser om vederlag til ejer for afgivelse af råderetten (og nedtagelse af vindmøller). Den indeholder med andre ord de for en lejeaftale karakteristiske elementer og det er ubestridt, at ejendomsretten til den pågældende ejendom ikke på noget tidspunkt overgår til andre.

Som I anfører i jeres indsigelse, er ejendommen ved de foregående vurderinger vurderet med benyttelseskode 34, visse erhvervsejendomme. Det er SKATs opfattelse, at ejendommen også ved vurderingerne i 2015 og senere vil skulle vurderes med denne benyttelseskode. Betegnelsen "visse erhvervsejendomme" bruges som en form for opsamlingsbestemmelse, hvilket da også fremgår af Skats juridiske vejledning H.A.6.3.2. Ejendommens fremtidige anvendelse i forbindelse med tunnelbyggeriet er af midlertidig karakter, og er ikke nogen typisk erhvervsmæssig anvendelse af en ejendom, uanset anvendelsen har erhvervsmæssig karakter. Den faktiske anvendelse af ejendommen p.t. at den mod betaling er til rådighed for tredjemand, er ligeledes af erhvervsmæssig karakter.

SKAT har i sit forslag til afgørelse anført, at den ansatte grundværdi på 5.659.500 kr. omtrent svarer til, hvad arealet, der er byzonejord, ville have været vurderet til hvis det havde været landzonejord til landbrugsformål. Det er SKATs opfattelse, at arealet, der som også anført er byzone og må anvendes til såvel landbrugsformål som industriformål, - og også fordi det som anført, på et tidspunkt helt og fuldt rådemæssigt går tilbage til ejer, ikke jf. vurderingslovens § 13 kan antages at have en handelsværdi, der er lavere end den foretagne ansættelse.

SKAT fastholder derfor, at der ikke er hjemmel til ansættelse af en anden grundværdi på ejendommen pr. 1. oktober 2015. Der ses heller ikke i Skatteforvaltningslovens eller vurderingslovens bestemmelser om genoptagelse begrundelse for at ændre den foretagne ansættelse.

…"

SKAT har som begrundelse anført i forslag til afgørelse:

"I har på ejers vegne rettet henvendelse hertil, da I mener ejendommen Adresse Y1, By Y1, ejendom nr. […] burde have været omvurderet pr. 1/10 2015 efter vurderingslovens § 3. SKAT har tidligere modtaget en anmodning om bl.a. refusion af en del af den grundskyld, der er betalt i 2015. Anmodningen er indgivet af advokat […], men det er oplyst, at I er indtrådt som repræsentant for ejer.

Vi foreslår, at det fastholdes, at der ikke skal fortages årsomvurdering pr. 1. oktober 2015.

SKAT har tidligere, den 3. februar 2016, redegjort telefonisk for sin opfattelse af spørgsmålet. Herunder, at SKAT ikke er beskatningsmyndighed, og derfor ikke kan træffe afgørelse om refusion af ejendomsskatter. Der er dog vejledende henvist til den kommunale ejendomsskattelov, der ikke synes at give nogen mulighed for refusion af ejendomsskatter i denne forbindelse. Der var dengang udtrykkeligt ikke noget ønske om en skriftlig afgørelse i sagen.

Den 19. december 2016 har du imidlertid anmodet om en skriftlig afgørelse.

Ejendommen
Sagen vedrører en ejendom med et areal på […] kvm. Ejendommen er beliggende […]. Arealet er ikke kuperet, lavt beliggende og der med ansættelse af et pumpenedslag ved grundværdiansættelsen da også taget hensyn til at området løbende skal afvandes. Ejendommen er beliggende for enden af en lang grusvej med forbindelse til X-vej og Y-vej.

Ejendommen er i følge SKATs registreringer erhvervet af H1 pr. 1. november 2013. Sælger var G1 A/S.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. [...] der udlægger området til [...] Vindmøllepark. Ejendommen, der er beliggende i byzone, omfattes af lokalplanens delområde A. Området må ud over vindmøllepark anvendes til landbrugsformål og efter nærmere regler til deponering af renset jord.

Lokalplanen er ændret pr. 5. marts 2014, men ændringen ses umiddelbart ikke at vedrøre forhold med betydning i denne sag.

Der er ved den seneste vurdering af ejendommen, pr. 2012 ansat en ejendoms- og grundværdi på 5.659.500 kr. Ejendommen er vurderet med benyttelseskode 34, jf. vurderingslovens § 33, Erhvervsejendom af speciel karakter.

SKAT bemærker i den forbindelse, at grundværdien svarer til knap 64.000 kr. pr. ha. hvilket svarer omtrent til niveauet for landbrugsjord i nærheden, men beliggende i landzone.

Der er i 2015 indgået en aftale mellem ejer og Femern A/S om at ejendommen i en periode skal anvendes af Femern A/S til støbefabrik for tunnelelementer til Fehmerenforbindelsen. Aftalen er påtegnet af kommissarius for Statens Ekspropriationer på Øerne den 22. januar 2015.

Aftalen indebærer, at nogle vindmøller, der efter det oplyste er opstillet på arealet omkring år 2000, skal nedtages fordi Femern A/S skal anvende arealet indtil den faste forbindelse mellem Lolland og Femern er færdiggjort og indtil tunnelfabrikken er fjernet.

Ejendomsretten til vindmøllerne er ikke omfattet af aftalen.

Vindmøller betragtes efter fast praksis ikke som fast ejendom.

Vindmøllerne er fjernet i overensstemmelse med aftalen.

For nedtagelse af møllerne, der efter lokalplanen måtte have en maksimal navhøjde på 46 meter og for råderetten over arealet i perioden til tunnelbyggeriet er gennemført, er der til ejer udbetalt et godtgørelse i størrelsesordenen […] kr.

Derfor foreslår vi ikke at ændre
Vurderingen er efter vores opfattelse sket på et korrekt grundlag med hensyn til areal, planforhold m.v. og vi mener ikke betingelserne for at fortage en årsomvurdering er opfyldt.
Adgangen til omvurdering findes i vurderingsloven § 3, i hvilken der er oplistet alle de mulige grunde til omvurdering.
Det er SKAT Ejendoms vurdering, at der er mellem parterne foreligger en aftale om en midlertidig indskrænkning i rådigheden over ejendommen. Aftalens indhold er at sidestille med en lejeaftale. Ejendomsretten er ikke overgået til andre, og der er intet formelt, der hindrer anvendelse i overensstemmelse med lokalplanen, når den aftalte midlertidige råden over ejendommen ophører."

Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen

I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen udtalt følgende:

"SKAT skal udtale, at man kan henholde sig til afgørelsen af 26. juni 2017, og den i afgørelsen anførte begrundelse.

Før SKAT traf afgørelse i sagen har der jf. de medsendte sagsakter været en række drøftelser med ejers repræsentant.  I første omgang resultarende i at repræsentanten accepterede at SKAT ikke havde fundet årsomvurderingsgrund i sagen.

Senere ønsker man en formel afgørelse af spm. som så er påklaget til SANST.

SKAT har besigtiget arealet fra vejen.

Det er fortsat SKATs opfattelse at
1.        Der ikke er omvurderingsgrund  jf. vurderingslovens § 3,
2.        og såfremt man måtte komme frem til, at en af de oplistede omvurderingsgrunde måtte være opfyldte, er de ansatte værdier ikke for høje.

Ad 1)
Det er klagers opfattelse, at den indgående aftale med Fehmern-forbindelsen er at sidestille med en ekspropriation, fordi anlægsloven hjemler ekspropriation, og fordi den indgående aftale er påtegnet af statens kommisarius vedr. ekspropriationer på øerne.
SKAT skal anføre, at ekspropriation ikke er omvurderingsgrund efter vurderingslovens § 3, og at ejendommen ej heller ændrer anvendelse idet den ved den seneste offentlige vurdering - 2012 - er vurderet med benyttelseskode 34, hvilket den, hvis vurderingen skulle ske ud fra det formål, den indgåede aftale omhandler, også ville skulle vurderes med ved ansættelse af den ubebyggede grunds ejendoms- og grundværdi.  Der vil evt. senere blive opført bygninger på ejendommen, ag det er muligt, den i så fald ville skulle vurderes som en ejendom med bygninger på fremmed grund. Dette er imidlertid ikke tilfældet p.t.

Det er endvidere SKATs opfattelse, at den ansatte værdi, der kun er en smule højere end omkringliggende landbrugsjord, der er vurderet efter vurderingslovens § 14, og i modsætning til den omhandlede ejendom er beliggende i landzone, ikke er for høj.

Der har ikke været matrikulære ændringer, ændring af planmæssige forhold m.v. der kan hjemle omvurdering efter vurderingslovens § 3.

Hjemfaldspligt.
Det er i klagen anført, at den omhandlede ejendom skal gå tilbage til sælger efter et givet åremål.

Der er for SKAT at se tale om en ny oplysning.

I givet fald er der imidlertid tale om en såkaldt hjemfaldspligt. Der er klart tale om en privatretlig servitut, som der ikke skal tages hensyn til ved en offentlig vurdering, jf. vurderingslovens § 10 og 13 modsætningsvist."

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at der skal foretages en årsomvurdering pr. 1. oktober 2015

Til støtte for påstanden er bl.a. anført: 

"2. Sagsfremstilling
Klager ejer ejendommen beliggende Adresse Y1, matr.nr. […], Lolland Kommune ("Ejendommen").

Ejendommen har siden 1. januar 2000 været anvendt af Klager til drift af [...] Vindmøllepark.

Det gælder dog i henhold til deklaration, tinglyst som servitut på Ejendommen den 23. april 2003, at Klager senest den 1. august 2038 skal tilbageskøde Ejendommen til den oprindelige ejer G2 A/S, CVR-nr. […].

Folketinget vedtog den 28. april 2015 lov nr. 575 af 4. maj 2015 om anlæg og drift af en fast forbindelse over Femern Bælt med tilhørende landanlæg i Danmark ("Anlægsloven"). Anlægsloven er udarbejdet på baggrund af en traktat mellem Danmark og Tyskland om en fast forbindelse over Femern Bælt. Folketinget har med Anlægsloven bemyndiget Femern Bælt A/S, CVR-nr. 28 98 65 64 ("Femern A/S") og A/S Femern Landanlæg, CVR-nr. 32 56 79 67 til at anlægge og drive en fast forbindelse over Femern Bælt med tilhørende landanlæg i Danmark. Femern Bælt A/S er gennem selskaberne A/5 Femern Landanlæg og Sund og Bælt Holding A/S 100 %ejet af Transport-, Bygnings- og Boligministeriet.

Det følger af Anlægslovens §§ 30, stk. 1, og 33, stk. 1, at transportministeren har ret til at råde over Ejendommen samt til at anlægge et vandløb på Ejendommen. Videre fremgår det af Anlægslovens § 34, at transportministeren efter ibrugtagning af Ejendommen kan fjerne anlæg, installationer, beplantning mv. på Ejendommen. Transportministerens råderet over Ejendommen tinglyses ifølge Anlægslovens § 35, stk. 1 på Ejendommen med Femern som adkomst- og rettighedshaver.

Det fremgår af Anlægslovens § 36, stk. 1, at Femern A/S skal forsøge at indgå aftale om erstatning for de ovenfor nævnte indgreb med Klager. Såfremt dette ikke er muligt, fastsættes en erstatning af eks-propriations- og taksationsmyndighederne i henhold til lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom.

Klager indgik på baggrund af Anlægslovens bestemmelser den 2. december 2014 en aftale med Femern A/S om Femern A/S' lovfæstede ret til at råde over Ejendommen ("Ekspropriationsaftalen"), herunder til at nedtage Klagers vindmøller på ejendommen, jf. Anlægslovens ~§ 30, 33 og 34. Ekspropriationsaftalen blev indgået med henblik på at undgå de udgifter, som en sædvanlig ekspropriationsforretning i givet fald havde pålagt begge parter.

For at sikre, at Klager og Femern A/S havde samme rettigheder som ved sædvanlig ekspropriationsforretning, blev Ekspropriationsaftalen gjort betinget af Ekspropriationskommissionens godkendelse. Denne godkendelse blev givet ved kommissarius Henrik Hansens påtegning ved Statens Ekspropriationer på Øerne den 22. januar 2015.

Grundet Ekspropriationsaftalens fortrolige karakter vedlægges Femern A/S' tilkendegivelse om eks-propriationen som dokumentation for ekspropriationsaftalens eksproprierende retsvirkning som Bilag 2.

Klager har i henhold til Ekspropriationsaftalen overdraget den fulde brugsret til Ejendommen til Femern A/S pr. den 1. maj 2015. Femern har i den forbindelse ret til at benytte Ejendommen i sin helhed indtil etableringen af den faste forbindelse over Femern Bælt er afsluttet, og den på Ejendommen værende tunnelfabrik er fjernet. I henhold til Ekspropriationsaftalen forventes etableringen færdiggjort efter 7-8 år. Ekspropriationsaftalen kan dog forlænges, såfremt anlægget ikke er etableret, eller tunnelfabrikken ikke er fjernet.

Klager har i henhold til Ekspropriationsaftalen modtaget en ekspropriationserstatning for overdragelsen af den fulde brugsret til Ejendommen til Femern. Klager har ikke ret til yderligere erstatning, hvis Femerns brugsret til Ejendommen forlænges udover den forventede varighed på 7-8 år. Erstatningen var skattefri som en ekspropriationserstatning efter ejendomsavancebeskatningslovens § 11, hvilket er bekræftet af Klagers revisor R1, og understøttet af Ekspropriationskommissionens underskrift af Ekspropriationsaftalen.

Overdragelsen af brugsretten til Ejendommen til Femern A/S i henhold til Ekspropriationsaftalen er sket på samme vilkår som de af Anlægslovens §§ 29, 30, 31 og 33 omfattede matrikler. Dette indebærer at Ekspropriationsaftalen reelt fungerer som en ekspropriation af rettighederne over Ejendommen, hvor, desuagtet Ekspropriationsaftalens betegnelse som en aftale, Femern A/S har haft krav på og opnået fuldstændig og lovhjemlet råderet over Ejendommen.

Femern A/S' brug af Ejendommen forudsatte, at samtlige af de på Ejendommen opstillede vindmøller blev nedtaget. Det blev derfor i Ekspropriationsaftalen aftalt, at Klager skulle ophøre med driften af [...] Vindmøllepark og nedtage vindmøllerne ved Femern A/S' varsling herom. Denne varsling blev givet den 2. juni 2015. Femern A/5' varsel om nedtagning af vindmøller vedlægges som Bilag 3.

3. Anbringender

Der kan ikke være tvivl om, at Ekspropriationsaftalen skal sidestilles med en egentlig ekspropriation af rettigheder over fast ejendom i henhold til § 2, nr. 3 i lov nr. 1161 af 20. november 2008 om fremgangsmåde ved ekspropriation vedrørende fast ejendom ("Ekspropriationsprocesloven"), jf. Anlægslovens § 27, stk. 4. Ifølge Ekspropriationsprocesloven § 2, nr. 3, kan der ved ekspropriation ske endelig eller midlertidig erhvervelse eller ophævelse af eller foretages begrænsninger i brugsrettigheder, servitutrettigheder samt andre rettigheder over faste ejendomme. Klager skal derfor stilles, som hvis Ejendommen var eksproprieret i henhold til Anlægsloven.

Endvidere er Ekspropriationsaftalens vilkår om nedtagning af vindmøllerne, jf. Anlægslovens § 34, stk. 3, at sidestille med et pålæg om byggelinjer, jf. § 10, stk. 1 og 2, i lov nr. 285 af 1 S. april 2009 om projektering af fast forbindelse over Femern Bælt med tilhørende landanlæg i Danmark ("Projekteringsloven"). Det er Klagers opfattelse, at der skal tages hensyn hertil ved ansættelse af grundværdien.

Idet Klagers rettigheder til Ejendommen er eksproprieret samt Ejendommen i Ekspropriationsaftalens løbetid er underlagt byggelinjer om nedtagning af vindmøller, har Klager ret til at få nedsat grundskylden, jf. § 3, stk. 1, nr. 4, i lov nr. 1067 af 30. august 2013 om vurdering af landets faste ejendomme ("Ejendomsvurderingsloven").

3.1 Offentligretlig Byrde
Det følger af §§ 14, stk. 1 og 13, stk. 2 i Ejendomsvurderingsloven, at der ved ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Videre følger det af Ejendomsvurderingslovens § 6, at ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien som udgangspunkt skal foretages på grundlag af Ejendommens værdi i handel og vandel.

Det fremhæves i den juridiske vejledning 2017-1 afsnit H.A.6.1, at rettigheder og byrder, der påhviler en ejendom kan have stor indflydelse på ejendommens værdi. Der skal i den forbindelse tages særligt hensyn til offentligretlige rådighedsindskrænkninger, som påhviler en ejendomme, for så vidt indskrænkningerne har indvirkning på ejendommens handelsværdi.

Det er ved Anlægsloven bestemt, at Femern A/S er berettiget til at råde over Ejendommen frem til den 31. december 2023. Den følgende rådighedsindskrænkning for Klager har karakter af en offentligretlig byrde, der skal tages hensyn til ved ansættelsen af ejendomsværdien.

Det er Klagers opfattelse, at Ejendommens værdi i handel og vandel ved et salg til tredjemand, mens Ejendommen er bebyrdet med den særligt indgribende rettighed for Femern A/S til at råde over Ejendommen, er væsentlig lavere end ved salg af Ejendommen helt uden byrder af offentligretlig karakter til tredjemand. Klagers opfattelse er dertil, at værdien af Ejendommen ligeledes vil være forringet efter udløbet af Femerns rettighed til at råde over Ejendommen, grundet den tinglyste pligt til at tilbageskøde Ejendommen til den oprindelige ejer senest den 1. august 2038. Ved salg vil en køber være yderligere tidsmæssigt begrænset i sin rådighed over Ejendommen, og værdien i handel og vandel vil derfor fortsat være lavere end den ville have været uden den offentligretlige byrde. Dette forholds betydning øges, såfremt Femern A/S' rådighed udstrækkes udover de 7-8 år, som det på nuværende tidspunkt vurderes vil være nødvendigt for projektet.

Det er på baggrund af ovenstående objektivt utvivlsomt, at der bør foretages en nedsættelse af grundværdien for Ejendommen, der tager højde for, at der på Ejendommen hviler en offentligretlig byrde i form af rådighedsindskrænkningen fastsat i Anlægsloven samt denne byrdes negative indvirkning på Ejendommens værdi i handel og vandel.

3.2 SKATs afgørelse
SKAT anfører i afgørelse af 26. juni 2017, at der mellem Klager og Femern A/S er indgået en aftale om midlertidig indskrænkning i rådigheden over Ejendommen, der er at sidestille med en lejeaftale.

SKATS opfattelse af, at rådighedsindskrænkningen er påtaget som led i en aftale, er imidlertid forkert.

Femern A/S' ret til at råde over Ejendommen følger som tidligere beskrevet direkte af Anlægslovens §§ 30, 33 og 34. Ekspropriationsaftalen er således på ingen måde udtryk for en frivillig indgået aftale mellem parterne om udlejning af Ejendommen, men en aftaleregulering af erstatningen for en lovfæstet og uundgåelige indgribende rettighedsoverdragelse. Dette følger ligeledes af Anlægslovens § 36, stk. 1, hvorefter erstatning for indgreb i medfør af Anlægslovens §§ 27-33 fastsættes, hvis der ikke kan indgås aftale herom, af ekspropriations- og taksationsmyndighederne i henhold til lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom. At Ejendommen reelt er overtaget ved ekspropriation er understøttet af det faktum, at Ekspropriationskommissionen har underskrevet Ekspropriationsaften, ligesom det er bekræftet, at erstatningen er skattefri efter ejendomsavancebeskatningsloven § 11.

3.3 Omvurdering
Det følger af skatteforvaltningslovens § 33, at der kan ske genoptagelse af en ejendomsvurdering, hvis det kan dokumenteres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag.

Det er Klagers opfattelse, at ejendomsvurderingen for Ejendommen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, idet der ikke i forbindelse med ejendomsvurderingen er taget højde for, at der ved Anlægsloven er pålagt Ejendommen særligt indgribende byrder af offentligretlig karakter, der påvirker Ejendommens værdi i handel og vandel.

Det anføres således i SKATs afgørelse, at der mellem parterne foreligger en aftale om midlertidig indskrænkning i rådigheden over Ejendommen, der er at sidestille med en lejeaftale, og som således ikke har betydning for Ejendommens grundværdi.

Rådighedsindskrænkningerne følger imidlertid direkte af Anlægsloven, og udspringer således ikke af en gensidig frivillig indgået aftale om udlejning af Ejendommen. Ekspropriationsaftalen indgået mellem parterne vedrørte i den forbindelse ikke rådighedsindskrænkningernes omfang, men havde alene til formål at fastsætte en erstatning for de i Anlægsloven fastsatte indgreb i Klagers rettigheder over Ejendommen, jf. Anlægslovens § 36.

SKAT anfører i øvrigt, at Ejendommen for tiden udnyttes til erhverv ved at stå til rådighed for tredjemand mod betaling, og at værdien derved heller ikke er påvirket som følge af ændrede brug af Ejendommen. Det er imidlertid ligeledes ukorrekt at anskue forholdet, som SKAT gør. Ejendommen er ikke stillet til rådighed mod betaling, men er derimod ved lov blevet krævet overhændet til Femern A/S mod erstatning. Rådigheden er udelukkende et resultat af ekspropriationen og ikke af erhvervsmæssig karakter.

Det er på baggrund af ovenstående Klagers opfattelse, at der i medfør af skatteforvaltningslovens § 33 skal ske genoptagelse af ejendomsvurderingen for Ejendommen.

…"

Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse
Klageren har fremsat følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse:

"…

1. Indledende bemærkninger
Det i klagen af 25. september 2017 ("Klagen") anførte fastholdes fuldt ud. Derudover anvendes og videreføres definitioner og bilag som anvendt og vedlagt Klagen i nedenstående bemærkninger.

2. Specifikke bemærkninger
2.1 Lokalplaner vedrørende Ejendommen
I Udtalelsen fremhæver SKAT, at der ikke efter SKATs opfattelse er sket ændringer af planmæssige eller andre forhold, som giver anledning til en omvurdering efter Ejendomsvurderingsloven. Klager er i modsætning til SKAT af den opfattelse, at sådanne forhold faktisk eksisterer, og at de bør inddrages i vurderingen af, om Ejendommen skal omvurderes.

Det fremgår af Kommuneplanen 2017-2029 for Lolland Kommune vedrørende Femern Bælt-forbindelsen, at lokalplaner angående de af Femern reserverede eller overtagede arealer sættes i bero, indtil projektet er gennemført. Anlægsloven giver derfor Femern ret til at tilsidesætte gældende kommune- og lokalplaner. Dette vil betyde, at en række kommune- og lokalplaner efterfølgende skal tilrettes, da de ikke længere vil være anvendelige.

I tiden indtil forbindelsen er fuldendt ophæves den kommunale planlægningskompetence, og Anlægsloven - effektueret gennem bl.a. Femerns overtagelse af arealerne - vil i den tid erstatte kommune- og lokalplaner for det reserverede områder, herunder Ejendommen.

Anlægslovens, taget dens betydning for området og Ejendommen i betragtning, kombineret med Femerns adkomst i den forbindelse, er ikke formelt set en lokalplan, men dog et regulerende kompleks, der dels har samme effekt som en lokalplan, dels tilsidesætter eksisterende lokalplaner, der udlægger området til placering af vindmøller. Klager er derfor ikke enig i SKATs antagelse om, at der ikke er ændringer af planmæssige forhold, uanset om det senere måtte vise sig, at den tilsidesatte lokalplan kan genoptages uden modifikationer.

Kommuneplanen 2017-2029 blev vedtaget i august 2017, men det må antages, at de fremhævede forhold angående Anlægsloven har været gældende siden dennes vedtagelse den 28. april 2015. Den planmæssige ændring er derfor sket allerede på dette tidligere tidspunkt. 

2.2 Vedrørende rettighedsindskrænkningen på Ejendommen
SKAT anfører i Udtalelsen, at SKAT ikke mener, at de ansatte værdier er for høje. SKAT angiver i den forbindelse, at værdien "[...] kun er en smule højere end omkringliggende landbrugsjord (...]': SKAT angiver ikke, hvilke ejendomme dyr specifikt henvises til, og heller ikke om de "omkringliggende ejendomme" er underlagt de samme rettighedsindskrænkninger, som Ejendommen. I det omfang der ikke hviler samme byrde på de sammenlignede ejendomme og Ejendommen, mener Klager ikke, at en sådan sammenligning kan være retvisende.

Som fremhævet i Klagen er Femerns adkomst til Ejendommen, og Klagers pligt til at overgive denne, hjemlet direkte i Anlægsloven. Der kan derfor ikke herske tvivl om, at byrden, som Femerns adkomst over Ejendommen udgør, skal anses for at være offentligretlig. Det forhold, at erstatningens størrelse er blevet fastsat ved en aftale mellem Femern og Klager, ændrer ikke på byrdens egentlige beskaffenhed; hvorfor den ikke kan anses at være privatretlig i medfør af Ekspropriationsaftalen.

Det fremgår af både af Ejendomsvurderingslovens §§ 10, stk. 1, og 13, stk. 2, og af den Juridiske Vejledning afsnit H.A.6.1, at der ved vurdering af ejendomsværdien og grundværdien skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Mere specifikt fremgår det om offentlig regulerings indvirkning på værdien af ejendomme, at:

"Der er derimod grund til at tage særligt hensyn til rådighedsindskrænkninger, som hviler på enkelte ejendomme, på ejendomme i bestemte lokalområder eller på ejendomme med bestemte ejerforhold, for så vidt indskrænkningerne øver indvirkning på ejendommenes handelsværdi."

Dertil følger det af Ejendomsvurderingslovens § 6, at ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien som udgangspunkt skal foretages på grundlag af ejendommens værdi i handel og vandel.

Klager mener derfor, at Ejendommens værdi må være lavere som følge af, at den offentligretlige byrde til fordel for Femern blev effektueret på Ejendommen. Ejendommens relative værdi i forhold til omkringliggende ejendomme må være dette forhold uvedkommende.

Værdien af andre ejendomme kan således næppe have indvirkning på, hvorvidt Ejendommens værdi er faldet som følge af byrden, der nu hviler på den.

Da Ejendommen er total underlagt Femerns råderet indtil tidligst 2023, er det vanskeligt at forestille sig, at Ejendommens værdi i handel og vandel ikke skulle være påvirket.

2.3 Vedrørende Ekspropriationsaftalen mellem Klager og Femern
Udtalelsen henviser SKAT til Klagers synspunkt om, at Ekspropriationsaftalen mellem Klager og Femern er at sidestille med en ekspropriation. SKAT anfører derefter, at ekspropriation ikke er omvurderingsgrund i henhold til Ejendomsvurderingslovens § 3.

Klager medgiver, at en ekspropriation af et areal ikke påvirker værdien af arealet, da ejerskabet (ofte) blot overgår fra den oprindelige ejer til den eksproprierende enhed. Derved sker der (ofte) ikke nogen ændring af hverken arealet eller de rettigheder og byrder, der hviler på det.

SKAT undlader dog at tage stilling til det forhold, som Klager har fremført. Det er således ikke en del ar Klagers påstand, at Ejendommen er blevet eksproprieret, men derimod at rettighederne over Ejendommen er blevet eksproprieret, hvilket medfører, at Ejendommen nu er underlagt en offentligretlig byrde, se afsnit 2.2 ovenfor.

SKAT fastholder tilsyneladende, at Ejendommen er "udlejet" til Femern ved en lejekontrakt mellem Klager og Femern. SKAT udtaler således, at Ejendommen "[...] er vurderet med benyttelseskode 34, hvilket den, hvis vurderingen skulle ske ud fra det formål, den indgåede aftale omhandler [...)". [vores fremhævning]. Klager skal i det hele henvise til Klagen, hvor det er anført, at Ekspropriationsaftalen udelukkende er indgået for at regulere erstatningsbeløbet, og at Femerns overtagelse af Ejendommen ikke bygger på en aftale, som dette udtryk almindeligvis skal forstås. At påstå at den lovbestemte ret, som Femern er tillagt til at råde over Ejendommen, er det samme som en frivilligt indgået lejeaftale, svarer til at sidestille en ekspropriation med et frivilligt salg. En sådan sidestilling praktiseres ikke ved overdragelse i form af salg og ekspropriation og bør heller ikke indføres som praksis i situationer som den nærværende.

Det er således fortsat Klagers opfattelse, at Ejendommen er vurderet for højt, og at der er grundlag for at foretage en omvurdering.

…"

Vurderingsstyrelsens udtalelser i forbindelse med sagsbehandlingen af sagen

" Brev fra klager, dateret 19.11.2015 er vedhæftet. Afgørelsen fra 26.06.2017 er vedhæftet. "Telefonnotat med advokat 03.02.2016" indeholder konklusionen om at der ikke skulle give skriftligt svar. Det næste telefonnotat indeholder anmodningen om en skriftlig afgørelse. Det sidste vedhæftede er afgørelsen i sagen om at SKAT ikke mener at der forligger omvurderingsgrund efter vurderingslovens § 3.

Første henvendelse i sagen blev besvaret telefonisk med […], R2. By Y2. Det er oplyst i telefonnotatet at der ikke kan gøres noget på dette tidspunkt men at advokaten kan fremsende yderligere oplysninger. Der var enighed om at der ikke foretages yderligere før der forelå dokumentation.

Af notat fra telefonsamtale akteret 19.12.2016, fremgår det at advokat […], R2 har ringet og ønsket en afgørelse der kunne påklages. Derfor er der sendt afgørelse i sagen den 26.06.2017.

Det fremgår af afgørelsen fra 26.06.2017 at klager mener at ejendommen burde have været omvurderet pr. 1.10.2015.

Af afgørelsen fremgår, at SKAT ikke mener at der en omvurderingsgrund for ejendommen ved vurderingen pr. 1.10.2015. Der henvises til vurderingslovens § 3.

Det har ikke været SKATs opfattelse at ejendommes anvendelse var ændret idet:

"Som I anfører i jeres indsigelse, er ejendommen ved de foregående vurderinger vurderet med benyttelseskode 34, visse erhvervsejendomme. Det er SKATs opfattelse, at ejendommen også ved vurderingerne i 2015 og senere vil skulle vurderes med denne benyttelseskode. Betegnelsen "visse erhvervsejendomme" bruges som en form for opsamlingsbestemmelse, hvilket da også fremgår af Skats juridiske vejledning H.A.6.3.2. Ejendommens fremtidige anvendelse i forbindelse med tunnelbyggeriet er af midlertidig karakter, og er ikke nogen typisk erhvervsmæssig anvendelse af en ejendom, uanset anvendelsen har erhvervsmæssig karakter. Den faktiske anvendelse af ejendommen p.t. at den mod betaling er til rådighed for tredjemand, er ligeledes af erhvervsmæssig karakter." 

Vurderingsstyrelsen er enige i at der ikke kan ses en hjemmel til at omvurdere ejendommen pr. 1.10.2015."

Vurderingsstyrelsen har endvidere udtalt:

"Vedr.: jeres ønskede yderligere udtalelser på jeres sags. nr. 17-0990394, for ejendommen Adresse Y1, By Y1 ejendomsnummer […].

Du har bedt om uddybende svar på spørgsmålet om vi har taget højde for den juridiske vejledning 2015-07-31 punkt H.A.3.2.5.2, vedrørende højesteretsdom SKM2007.500.HR, hvor der er tale om en rettighed af offentligretlig karakter. Samtidig med at vurderingen har fået et tillæg på 2.000.000 kr.

Det er korrekt at der er tale om, en offentligretlig karakter, at der er mulighed for at opstille vindmøller, og at dette har givet en enhedsværdi, på 2.000.000 kr., men det er kun rettigheden for opførslen der er offentligretlig, jf. landsretsdom af 18. november 2005, j. nr. B-682-03 også kaldet SKM2005.471.ØLR hvad de ellers har indgået sammen er fortsat af privatretlig karakter og der kan ikke gives nedslag i privatretlige servitutter. I dette tilfælde er der faktisk betalt en kompensation på […] kr. for nedrivningen af vindmøllerne og denne del er privatretlig. Der er fortsat bagefter ret til at opsætte vindmøller igen.

Det andet spørgsmål vedrører Anlægslovens § 30 stk. 1 (lov 2015-05-04 nr. 575), hvoraf det fremgår at Transportministeren har råderet over den påklagede ejendom og af § 27 fremgår det at Transportministeren bemyndiges til at ekspropiere rettigheder, som er nødvendige for anlægget af anlægsprojektet.                           

Der er derfor fortsat ikke opfyldt betingelserne efter dagældende vurderingslovs § 3 om omvurdering."

Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling

"I har anmodet om udtalelse til jeres forslag til afgørelse ved Landsskatteretten, vedr. daværende SKAT Ejendoms afgørelse j.nr. 15-3250015 af 26. juni 2017, vedr. ejendommen Adresse Y1, By Y1, Vurderings ID […].

Vurderingsstyrelsen er enige med Skatteankestyrelsen i, at der pr. 1. oktober 2015 burde være foretaget en omvurdering jf. dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6, som følge af vedtagelsen af Lov om anlæg og drift af en fast forbindelse over Femern Bælt med tilhørende landanlæg" (anlægsloven).

Der ses i sagen at være sket væsentlige sagsbehandlingsfejl.

Som udgangspunkt mener vi ikke det er muligt at påklage en ikke foretaget omvurdering. Grundlaget for at påklage en afgørelse, er at der findes en afgørelse. Indledningsvist vurderes det derfor, at henvendelsen ikke burde have resulteret i den udsendte afgørelse. Henvendelsen burde have været behandlet efter reglerne om foretagelse af manglende vurderinger jf. skatteforvaltningslovens § 33.

I den konkrete sag har SKAT Ejendom, mod praksis, udsendt en afgørelse om afslag på omvurdering. I denne situation, er vi derfor også enige med Skatteankestyrelsen, at der er mulighed for at foretage en omvurdering.

Det skal bemærkes jf. afgørelsen, at vi dog fortsat ikke finder, at den privatretlige aftale der er indgået med Femern A/S, ikke ses at have betydning for vurderingen af grunden i ubebygget stand, hvilket også er understreget i forslag til afgørelse ved Landsskatteretten." 

Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling

Klageren har ikke fremsat bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling

Landsskatterettens begrundelse og afgørelse

Retsgrundlaget
Vurderingsloven (lov om vurdering af landets faste ejendomme, lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer).

 "§ 3
Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

..

6) af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold,

…

Stk. 2. Årsagen til omvurderingen skal være indtrådt i det første år efter ejendommens sidste vurdering ved en almindelig vurdering.

..

§ 6
Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C.

..

§ 13
Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. "

Begrundelse og afgørelse
Sagen angår, om der ved vedtagelse af "Lov om anlæg og drift af en fast forbindelse over Femern Bælt med tilhørende landanlæg" (anlægsloven) for påklagede ejendom er ændrede planforhold i dagældende vurderingslovs § 3 stk. 1, nr. 6’s forstand, der kan begrunde, at der skal fortages en årsomvurdering.

Selskabet har den 19. november 2015 anmodet SKAT om at foretage en årsomvurdering for ejendommen pr. 1. oktober 2015, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1-11. Selskabet har anført, at ejendommen er underlagt anlægslovens §§ 30, stk. 1 og 34, stk. 1, der giver transportministeren ret til at råde over ejendommen, og der skal derfor foretages en årsomvurdering.

Daværende SKAT har ved afgørelse af 26. juni 2017 afvist at foretage en årsomvurdering pr. 1. oktober 2015. SKAT har afslået, da betingelserne i dagældende § 3, stk. 1, nr. 1-11, i vurderingsloven ikke er opfyldt. Der blev ved afgørelsen lagt vægt på, at der ikke må henses til en privatretlig aftale, der er indgået mellem klageren og Femern A/S, og henvist til SKM2007.500.HR.

Det fremgår af dagældende vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, at der skal foretages omvurdering af ejendommen, hvis ejendommen har fået ændret planforhold, og det må antages at ejendommens værdi er steget eller faldet som følge af disse ændrede planforhold. Begge krav skal være opfyldt for, at der kan foretages årsomvurdering. Der skal kun foretages årsomvurdering, hvis årsagen er indtrådt i det første år efter ejendommens sidste vurdering ved en almindelig vurdering jf. vurderingslovens § 3, stk. 2.

Den 4. maj 2015 blev "Lov om anlæg og drift af en fast forbindelse over Femern Bælt med tilhørende landanlæg" vedtaget. Loven træder i kraft dagen efter bekendtgørelse i Lovtidende, jf. § 49.

Det følger af vurderingslovens § 13, stk. 2, at der ved ansættelsen af grundværdien, skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Landsskatteretten finder, at de til grunden knyttede rettigheder og byrder, som følger af nævnte lov, har offentligretlig karakter, og at der ved ansættelsen af grundværdien for den påklagede ejendom derfor skal tages hensyn hertil, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.

Ejendommen skal således årsomvurderes pr. 1. oktober 2015, hvis lovens vedtagelse opfylder betingelser i VUL § 3, stk. 1, nr. 1-11.

I forhold til ændrede planforhold fremgår det af anlægslovens § 30, stk. 1, at den del af matrikel […], der er markeret i bilag 7, er omfattet af loven. En større del af påklagede ejendom er således omfattet af loven. Det fremgår af kommunalplan for 2017-2029, at Lolland Kommune er af den opfattelse, at loven sætter lokal- og kommunalplaner for de berørte områder i bero, samt at Femern A/S kan planlægge "henover" de gældende lokal- og kommunalplaner. Den gældende lokalplan for ejendommen er således tilsidesat ved lovens vedtagelse.

Landsskatteretten finder således, at ejendommen har fået ændret planforhold ved vedtagelsen af nævnte lov og skal således årsomvurderes, hvis ejendommen må antages at være steget eller faldet i værdi, jf. VUL § 3, stk. 1, nr. 6,

I forhold til om ejendommen må antages at være steget eller faldet i værdi, fremgår det af anlægslovens § 30, stk. 1, at transportministeren har råderet over påklagede ejendom fra dagen efter lovens vedtagelse og indtil 31. december 2023. Ministeren kan, jf. [Anlægslovens] § 34, stk. 3, endvidere uden yderligere varsel end nævnt i stk. 1 fjerne alle anlæg, installationer, beplantning mv. på de arealer, der er nævnt i § 30, stk. 1. Det er således ikke længere ejeren af ejendommen, der bestemmer, om der skal være vindmøller på ejendommen, eller hvordan ejendommen i øvrigt skal anvendes, ligesom ejeren ikke kan støtte ret på lokalplanen, da loven gælder forud for denne.

Landsskatteretten finder, at det har en betydning for ejendommens værdi, at transportministeren har råderet over ejendommen, og at ejeren ikke længere kan råde frit over sin ejendom. Dette underbygges af, at transportministeren via denne råderet fx kan pålægge ejeren at fjerne alle anlæg på ejendommen.

Den omstændighed, at selskabet har indgået en privatretlig aftale med Femern A/S om erstatning for lovens vedtagelse, kan ikke føre til andet resultat, da dette er ejendommens planforhold uvedkommende. SKM2007.500.HR kan heller ikke føre til andet resultat, da klageren i nærværende sag ikke ved et engangsvederlag har overdraget retten til at opstille og drive vindmøller, men at der for påklagede ejendom er vedtaget offentligretlig regulering, der ændrer muligheden for at anvende grunden, der må antages ændre værdien af ejendommen.

Landsskatteretten finder på baggrund heraf, at påklagede ejendom burde have fået foretaget en årsomvurdering pr. 1. oktober 2015, og pålægger derfor Vurderingsstyrelsen at træffe en ny afgørelse under forudsætning af, at kravene til en årsomvurdering, jf. VUL § 3, stk. 1, nr. 6, er opfyldt.