Beskrivelse af de faktiske forhold

Den XX juni 2021 tinglyses ejerpantebrev kr. 5X.XXX.XXX med pant i ejendommen Y1.

Den XX oktober 2021 opdeles ejendommen i 17 lejligheder - lejl. 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 132 samt 138.

Den XX november 2021 relakseres lejlighed 101 og lejlighed 105. Ejerpantebrevet har herefter pant i 15 lejligheder.

Den XX april 2021 relakseres lejlighed 112. Ejerpantebrevet har herefter pant i 14 lejligheder.

Den XX maj 2023 relakseres lejlighed 111. Ejerpantebrevet har herefter pant i 13 lejligheder.

De 13 lejligheder sælges og køber ønsker at optage 2 lån med pant i samtlige 13 lejligheder med afgiftsmodregning fra ejerpantebrevet på 5X.XXX.XXX kr.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Det er Spørgers opfattelse, at spørgsmål 1 bør besvares med bekræftende "ja".

Afgiftsfritagelsen i tinglysningslovens § 5 a, stk. 3, 3. pkt., kan anvendes, da de nye pantebreve tinglyses i de samme antal ejendomme, som ejerpantebrevet har pant i på tidspunktet for tinglysningen af de nye pantebreve, forudsat at de øvrige betingelser for afgiftsfritagelsen er opfyldt. Der er ikke tidligere anvendt afgift fra ejerpantebrevet.

Spørger har endvidere anført:

Tinglysningsafgiftslovens §5a, stk. 3, 3. indeholder, som det fremgår af sagsfremstillingen, en værnsregel, der skal iagttages, når der overføres afgiftsgrundlag fra ét pantebrev til flere nye pantebreve i forbindelse med udstykning eller opdeling, herunder også § 14 bekendtgørelse om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v.

Når der efter en udstykning eller opdeling tinglyses flere nye pantebreve, skal disse have pant i min. et år i præcis de udstykkede/opdelte ejendomme.

Når vi som udlåner/finansielt institut tinglyser pant i forbindelse med et nybyggeri, tinglyser vi ofte vores pant inden byggeriet påbegyndes med pant i den grundmatrikel, hvorpå der skal bebygges, det vil sige inden der sker udstykning eller opdeling. I den forbindelse betales grundafgift og 1,45% i pct. afgift af den tinglyste hovedstol.

Derefter sker der opdeling i lejligheder eller udstykning. Og ved efter efterfølgende salg af en af de opdelte eller udstykkede ejendomme kan der ikke modregnes afgift jf. Tinglysningslovens §5a, stk. 3, 3.

Hvis vi kunne vente med at tinglyse vores pant til efter opdeling eller udstykning med betaling af samme pct. afgift på de 1,45% og tinglyse vores pant som en sampantsætning, så ville hver køber af de opdelte/udstykkede ejendomme kunne modregne afgift fra det oprindelig tinglyste pantebrev, der efterfølgende nedlyses og relakseres.

Finansielle institutter er nødsaget til at tinglyse deres pant i forbindelse med igangsætning af byggeri for at kunne overtage byggeri mv. og få det færdiggjort. Det er således nødvendigt at tinglyse forinden opdeling finder sted.

Eksempel 1

Pant 15.000.000 kr. tinglyses 01.10.2024 med pant i én ejendom - pct. afgift 217.500 kr.

Ejendom udstykkes efterfølgende pr. 01.02.2025

De udstykkede ejendomme sælges enkeltvis - køber kan ikke bruge afgift

Eksempel 2

Ejendom udstykkes 01.02.2025 fra én til 4 ejendomme.

Sampantsætning 15.000.000 kr. tinglyses 05.02.2025 i de 4 udstykkede ejendomme - pct. afgift 217.500 kr.

De udstykkede ejendomme sælges enkeltvis - køber kan modregne afgift fra det oprindelig tinglyst pant, der nedlyses og relakseres i takt med ejendommene sælges.

I henhold til tinglysningsafgiftslovens regler kan der ved afgiftsmodregning godt tages pant i mindre end den oprindelige pantsætning. Betingelsen om pant i samme ejendom anses for opfyldt, hvis det hidtidige pantebrev har pant i mere fast ejendom end det nye pantebrev har.

Hvis et pantebrev oprindeligt er tinglyst med pant i 2 eller flere ejendomme og den ene ejendom sælges fra, kan der ved tinglysning af pant alene i den solgte ejendom, modregnes afgift fra pantebrevet der oprindeligt er tinglyst med pant i 2 eller flere ejendomme.

I den pågældende sag, er der frasolgt en række lejligheder, hvor der ikke er modregnet afgift til køberne af lejlighederne, det vil sige, at det oprindelige ejerpantebrev henstår på de resterende lejligheder.

Sælger ønsker nu at sælge de resterende lejligheder til den samme køber. I den forbindelse ønsker køber at modregne afgift til 2 nye realkreditlån med forskellig afviklingsprofil.

Som følge af indstillingen til afgørelse og anvendelse af tinglysningsafgiftslovens § 5 a stk. 3, 3. kan køber kun modregne afgift til det ene af de nye lån.

I udkast til afgørelse fremgår en reference til § 14 i tinglysningsbekendtgørelsen og indholdet af bestemmelsen er gentaget. Det er vores opfattelse, at reglen i § 14 ikke finder anvendelse i dette tilfælde, men at der i stedet er tale om et mindre pant jf. eksempel 2 ovenfor. Beskyttelsen i tinglysningsafgiftslovens § 5 a stk. 3, 3. er som anført i udkastet til afgørelse indsat for, at det i udstykningssituationer undgås at pantebreve vandrer mellem flere ejendomme, og pantets genstand ændres uden betaling af ny afgift. Det er netop ikke tilfældet i denne sag, hvor den allerede betalte afgift udnyttes på restejedommene (ejendom B, C og D jf. eksemplet nedenfor).

Efter vores opfattelse, så har begge de nye lån pant i præcis de samme ejendomme, og det bør bekræftes, at der jf. tinglysningsafgiftslovens § 5a stk. 3., 3. punkt kan modregnes afgift fra det oprindelige ejerpantebrev på kr. 5X.XXX.XXX til 2 nye pantebreve.

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at der jf. tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 3., 3. pkt., kan modregnes afgift fra ejerpantebrev kr. 5X.XXX.XXX til 2 nye pantebreve. De 2 nye pantebreve skal have pant i det samme antal ejendomme, som ejerpantebrevet har pant i på tidspunktet for tinglysning af de 2 nye pantebreve, og der er ikke tidligere modregnet afgift fra ejerpantebrevet.

Begrundelse

Anmodningen handler om, hvorvidt betingelsen om pant i samme ejendom i tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 3, 3. pkt. er opfyldt og der kan ske afgiftsfritagelse efter tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1, 2. pkt., når dele af den ny opdelte ejendom er relakseret fra det oprindelige ejerpantebrev inden tinglysning af de nye pantebreve.

Udgangspunktet for afgift for tinglysning af pant i fast ejendom er en fast afgift på 1.825 kr. og en variabel afgift på 1,45 pct. af det pantsikrede beløb, jf. tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1.

Der er mulighed for fritagelse for betaling af den variable afgift. I forbindelse med tinglysning af nyt pant er denne "fritaget for afgiften på 1,45 pct. af den del af det pantsikrede beløb, som ikke overstiger den tinglyste hovedstol på et eksisterende tinglyst pant i samme ejendom", jf. § 5 a, stk. 1, 2. pkt. Reglen kan også benyttes, hvis der tinglyses flere nye pantebreve, jf. bestemmelsens stk. 3, 1. pkt. Reglen har til formål at give mulighed for låneomlægninger - tinglysning til et eller flere nye lån og indfrielse og aflysning af det gamle lån - i en fast ejendom.

Når der desuden sker ændringer i ejendommen i forbindelse med at der tinglyses flere nye pantebreve, kan der også ske overførsel af afgiftsfritagelsesgrundlaget og delvis afgiftsfritagelse for den variable afgift, jf. tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 3, 3. pkt. Her fremgår følgende:

"Foreligger det nye pant i form af flere pantebreve, er afgiftsfritagelsen betinget af, at de nye pantebreve i mindst 1 år efter tinglysningen har pant i samme ejendom eller samme andel i en andelsboligforening som det gamle pantebrev, når der er sket eller sker ændringer i den pantsatte ejendom eller andel i en andelsboligforening i forbindelse med udstykning eller opdeling".

Ved samme ejendom forstås " […] samtlige ejendomme eller andele, der omfattes af udstykningen eller opdelingen […] ", jf. § 14 i BKG 2020-12-29 nr. 2283 om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v.

I lovbemærkningerne til Lovforslag nr. 217 af 5. april 2001, fremgår det, at man fandt det uhensigtsmæssigt, at fritagelse for den variable afgift varierede efter, om et eksisterende lån med pant i fast ejendom i forbindelse med låneomlægning blev opdelt i ét eller flere nye lån. Derfor blev afgiftsfritagelsen udvidet til også at omfatte situationer, hvor et pantebrev helt eller delvist blev omlagt til et eller flere pantebreve.

Afgiftsfritagelsen blev givet under forudsætning af, at de nævnte pantebreve i 1 år efter tinglysning har pant i samme ejendom. For at begrænse mulighederne for at udnytte afgiftsfritagelsen i forbindelse med opdeling af pantebreve med matrikulære ændringer blev der indsat en værnsregel, benævnt 1-årsreglen, der begrænser mulighederne for at udnytte afgiftsfritagelsen ved opdeling af pantebreve med matrikulære ændringer.

I lovbemærkningerne til, Lovforslag 1. samling, nr. 199 af 28. marts 2007, fremgår det, at betingelsen, om at de nye pantebreve har pant i samme ejendom som det gamle pantebrev i mindst 1 år efter tinglysning, skal forhindre omgåelse af bestemmelsen i forbindelse med udstykningssituationer og dermed "vandrende" pantebreve, dvs. pantebreve hvor pantets genstand ændres uden betaling af ny afgift.

Det fremgår af SKM2020.112.SR, at der var tale om en matrikulær ændring i den pantsatte ejendom, da en ejendom blev opdelt i ejerlejligheder, som var nye faste ejendomme. Det var herefter en betingelse for afgiftsnedsættelse, at de nye pantebreve havde pant i samtlige af de opdelte ejendomme i mindst et år efter tinglysning af pantebrevene.

I denne sag er der den XX juni 2021 tinglyst et ejerpantebrev i ejendommen Y1 med et pantsikrede beløb på 5X.XXX.XXX kr., benævnt oprindelige ejerpantebrev.

Den XX oktober 2021 bliver ejendommen Y1 opdelt i 17 lejligheder, benævnt lejlighed 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 132 samt 138.

Den XX november 2021 relakseres lejlighed 101 og lejlighed 105 fra det oprindelige ejerpantebrev.

Den XX april 2021 relakseres lejlighed 112 fra det oprindelige ejerpantebrev.

Den XX maj 2023 relakseres lejlighed 111 fra det oprindelige ejerpantebrev.

Herefter har det oprindelige ejerpantebrev pant i 13 lejligheder.

De 13 lejligheder sælges og køber ønsker i den forbindelse at tinglyse to nye pantebreve med pant i de 13 lejligheder og modregne det pantsikrede beløb fra det oprindelige ejerpantebrev på 5X.XXX.XXX kr. i de nye pantebreve.

Spørger mener, at betingelsen om pant i samme ejendom er opfyldt, da pantebrevene vil have pant i de 13 lejligheder, som det oprindelige ejerpantebrev har pant i på tidspunktet for tinglysning af de nye pantebreve.

Skattestyrelsen finder, at kravet, om at de nye pantebreve skal have pant i samme ejendom som det oprindelige pantebrev efter tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 3, 3. pkt., ikke er opfyldt.

Der er herved lagt vægt på, at ejendommen udgør 17 lejligheder efter opdelingen, og det eksisterende ejerpantebrev på tidspunktet efter opdelingen har pant i samtlige 17 lejligheder.

Hvis en ejendom udstykkes eller opdeles, er det en betingelse for at kunne modregne det pantsikrede beløb fra et eksisterende pantebrev, at de nye pantebreve har pant i samtlige ejendomme som er omfattet af udstykningen eller opdelingen i mindst 1 år efter tinglysningen, jf. § 14 i BKG 2020-12-29 nr. 2283 om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v.

Der er tillige taget stilling til "pant i samme ejendom" ved opdeling i lejligheder i SKM2020.112.SR. Her fandt Skatterådet, at det var en betingelse for afgiftsnedsættelsen ved tinglysning af de nye pantebreve, at de havde pant i samtlige de opdelte ejendomme i mindst et år efter tinglysning af pantebrevene.

Det er således en betingelse for afgiftsfritagelse ved tinglysning af de nye pantebreve, at de har pant i samtlige 17 lejligheder i mindst 1 år efter tinglysning af pantebrevene.

Med henvisning til den oplyste forudsætning af Spørger, er det dermed uden betydning, hvorvidt de øvrige betingelser for afgiftsfritagelse er overholdt, samt at der ikke tidligere er anvendt afgift fra ejerpantebrevet. Det er alene relevant, når der kan ske afgiftsfritagelse efter tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1, 2. pkt. og betingelsen i tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 3, 3. pkt. i øvrigt er opfyldt.

Spørger bemærker desuden, at tinglysningsafgiftsbekendtgørelsens § 14 ikke finder anvendelse i denne sag, da de nye pantebreve vil have pant i færre ejendomme end det oprindelige ejerpantebrev har efter opdelingen til lejligheder. Det er herefter Spørgers opfattelse, at de nye pantebreve har pant i præcis de samme ejendomme som det oprindelige ejerpantebrev.

Ved tinglysning af nyt pantebrev, er der mulighed for at få nedsat procentafgiften ved tinglysning af et nyt pantebrev, hvis der er et eksisterende pantebrev i samme ejendom, som den nye skal erstatte, jf. TAL § 5 a, stk. 1, 2. pkt.

Betingelsen om pant i samme ejendom anses her som opfyldt, hvis det nye pantebrev har pant i færre ejendomme end det oprindelige pantebrev. Dette forudsætter, at der ikke er sket matrikulær ændring på ejendommen.

Hvis der er sket matrikulær ændring på ejendommen enten ved udstykning eller opdeling skal værnsreglen i tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 3, 3. pkt. være opfyldt for at der kan modregnes fra et tidligere pantebrev.

Ved opdeling/udstykning ændrer pantets genstand sig fra at være én selvstændig ejendom til at være flere selvstændige ejendomme/lejligheder.

Efter tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 3, 3. pkt. er det en betingelse, at de ny pantebreve har pant i samme ejendom som det gamle pantebrev, når der er sket ændring i den pantsatte ejendom i forbindelse med udstykning eller opdeling.

Af tinglysningsafgiftsbekendtgørelsen fremgår det, at der ved samme ejendom, menes samtlige ejendomme, som er omfattet af udstykningen eller opdelingen.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "nej".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1

Lovgrundlag

Tinglysningsafgiftsloven

§ 5 a

For tinglysning af pant i fast ejendom eller i en andel i en andelsboligforening udgør afgiften 1.640 kr. og 1,45 pct. af det pantsikrede beløb. Dog er tinglysning af pant bortset fra pant ifølge skadesløsbrev fritaget for afgiften på 1,45 pct. af den del af det pantsikrede beløb, som ikke overstiger den tinglyste hovedstol på et eksisterende tinglyst pant i samme ejendom eller samme andel i en andelsboligforening, jf. dog stk. 5. Fritagelsen i 2. pkt. gælder dog ikke, hvis det hidtidige pant er tinglyst ved et skadesløsbrev. § 5, stk. 1, 2.-8. pkt., finder tilsvarende anvendelse, dog ikke for tinglysning af pant for indekslån, der ydes efter realkreditloven.

Stk. 2.  Afgiftsfritagelsen i stk. 1 er betinget af, at

1. anmeldelsen til tinglysning af det nye pant sker inden aflysning af det tidligere pant,
2. det erklæres, at anmeldelsen til tinglysning af det nye pant sker på vilkår om aflysning af det tidligere pant, og
3. det tidligere pant er aflyst senest 1 år efter anmeldelsen til tinglysning af det nye pant.

Stk. 3. Afgiftsfritagelsen i stk. 1 kan anvendes, uanset om det nye pant foreligger i form af et eller flere pantebreve, og uanset om det nye pant kun tjener til delvis afløsning af et eksisterende lån. Der skal ved anmeldelse til tinglysning af det nye pantebrev eller de nye pantebreve gives påtegning om, at anmeldelsen er omfattet af stk. 1. Foreligger det nye pant i form af flere pantebreve, er afgiftsfritagelsen betinget af, at de nye pantebreve i mindst 1 år efter tinglysningen har pant i samme ejendom eller samme andel i en andelsboligforening som det gamle pantebrev, når der er sket eller sker ændringer i den pantsatte ejendom eller andel i en andelsboligforening i forbindelse med udstykning eller opdeling. Pantebrevene skal også gives påtegning herom. [Skattestyrelsens fremhævelse]

BKG 2020-12-29 nr. 2283 om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v.

§ 14

"Er et pantebrev tinglyst på en ejendom eller i en andel i en andelsboligforening, der er udstykket eller opdelt eller skal udstykkes eller opdeles i flere ejendomme eller andele, og skal der tinglyses flere nye pantebreve med afgiftsfritagelse efter tingly‌sningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1, 2. pkt., på grundlag af det hidtidige pantebrev, skal de nye pantebreve i mindst 1 år have pant i samtlige ejendomme eller andele, der omfattes af udstykningen eller opdelingen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 3.

Stk. 2.

Er pantebrevet tinglyst i en ejendom, er det en betingelse for afgiftsfritagelsen efter stk. 1, at der afgives følgende erklæring: »Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1, 2. pkt. Tinglysning af dette pantebrev sker på vilkår om aflysning eller nedlysning af det angivne pantebrev. Tinglysningen er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 3. Der er givet pant i mindst 1 år i samme ejendom.«

Stk. 3.

Er pantebrevet tinglyst i en andel i en andelsboligforening, er det en betingelse for afgiftsfritagelsen efter stk. 1, at der afgives følgende erklæring: »Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1, 2. pkt. Tinglysning af dette pantebrev sker på vilkår om aflysning eller nedlysning af det angivne pantebrev. Tinglysningen er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 3. Der er givet pant i mindst 1 år i samme andel.«

Forarbejder

Lovforslag nr. 217 af 5. april 2001

"Almindelige bemærkninger

 […]

2. Baggrund

[…]

Opdeling af pantebreve

Det var muligt efter Stempelloven at opdele et pantebrev i flere pantebreve afgiftsfrit. Det kostede dog 1.200 kr. i retsafgift per pantebrev. Det betød i praksis, at det var afgiftsfrit i forbindelse med en konvertering af et eksisterende lån til to nye lån at opdele det eksisterende pantebrev i flere nye pantebreve.

Med den nye tinglysningsafgiftslov er hovedreglen, at tinglysning af pant koster 1.400 kr. plus 1,5 pct. af det pantsikrede beløb. Loven giver dog mulighed for i visse tilfælde at afløse et eksisterede lån med et nyt lån i samme ejendom uden, at der skal betales afgift af det pantsikrede beløb. I praksis betyder det for lån omfattet af § 5 stk. 2 i tinglysningsafgiftsloven, at man kan omlægge et eksisterende lån til et nyt lån med tilsvarende pant uden at betale procentsatsafgiften på 1,5 pct. Man skal dog fortsat betale 1.400. kr.

Fritagelsen for procentafgiften på 1,5 pct. gælder til gengæld ikke ved opdeling af et eksisterede pantebrev i flere pantebreve i forbindelse med hel eller delvis afløsning af et eksisterede lån med flere nye lån. Det betyder, at boligejere, som ønsker at omlægge et eksisterede lån til flere nye lån, skal betale 1.400 kr. for første lån og 1.400 kr. plus 1,5 pct. af det pantsikrede beløb for lån udover det første lån.

Det er uhensigtsmæssigt, at afgiften varierer efter, om et eksisterende lån med pant i fast ejendom bliver opdelt i ét eller flere nye lån.

Det foreslås derfor, at procentafgiften på 1,5 pct. bortfalder ved opdeling af pantebreve i forbindelse med omlægning af realkreditlån mv. Lovforslaget betyder således, at mulighederne for afgiftsfrit at omlægge et pantebrev til et andet pantebrev med samme beløb udvides til også at omfatte situationer, hvor et pantebrev helt eller delvist omlægges til et eller flere pantebreve under forudsætning af, at de nævnte pantebreve i 1 år efter tinglysning har pant i samme ejendom. Det bemærkes, at der fortsat skal betales den faste afgift på 1.400 kr. for hvert nyt pantebrev.

[…]

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Det foreslås at udvide den gældende afgiftsfritagelse i § 5, stk. 2, til også at omfatte opdeling af pantebreve i forbindelse med konverteringer, uden at udvidelsen af afgiftsfritagelsen også omfatter opdeling af pantebreve med matrikulære ændringer.

§ 5, stk. 2, foreslås således som nyt 2. pkt. indsat en regel, der udvider fritagelsen for procentafgiften efter 1. pkt. til at omfatte opdeling af eksisterende pantebreve i et eller flere pantebreve, uanset om det nye pant kun tjener til delvis afløsning af pant for et eksisterende lån. Ændring af bestemmelsen er ikke til hindre for, at de nævnte pantebreve indenfor 1 års fristen indfries og aflyses eller omlægges helt eller delvis. Det har heller ikke afgiftsmæssige konsekvenser, at der sker en relaksation af en del af ejendommen, blot ingen af pantebrevene overføres sammen med det relakserede areal.

For at begrænse mulighederne for at udnytte afgiftsfritagelsen i forbindelse med opdeling af pantebreve med matrikulære ændringer foreslås der som et nyt 3. pkt. indsat en værnsregel, der begrænser mulighederne for at udnytte afgiftsfritagelsen ved opdeling af pantebreve med matrikulære ændringer. 1 års fristen svarer til fristen i § 5, stk. 2, sidste pkt."

Lovforslag 1. samling, nr. 199  af 28. marts 2007.

"[…]

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

[…]

§ 5 a, stk. 3

Forslaget til § 5 a, stk. 3, svarer i store træk til den gældende tinglysningsafgiftslov § 5, stk. 2, 3. og 4. pkt. Bestemmelserne giver mulighed for at benytte afgiftsfritagelsen i § 5 a, stk. 1, uanset om det tidligere pantebrev afløses af et eller flere nye pantebreve, og uanset om det nye pant kun tjener til delvis afløsning af et eksisterende lån. Hvis det nye pant foreligger i form af flere pantebreve, er afgiftsfritagelsen betinget af, at de nye pantebreve i mindst 1 år efter tinglysning af disse har pant i samme ejendom som det gamle pantebrev. Denne betingelse skal forhindre omgåelse af bestemmelsen i forbindelse med udstykningssituationer og dermed »vandrende« pantebreve, dvs. pantebreve hvor pantets genstand ændres uden betaling af ny afgift.

Det foreslås, at det nye pant skal gives påtegning om, at anmeldelsen er omfattet af afgiftsfritagelsen, og - hvis der er flere nye pantebreve - at disse i mindst 1 år efter tinglysningen har pant i samme ejendom som det gamle pantebrev. Der henvises til bemærkningerne til § 5 a, stk. 7, om den nærmere udformning af påtegningen og anvendelsen af denne i det digitale tinglysningssystem."

Lovforslag nr. 123 af 26. januar 2011

" […]

3.6. Fjernelse af 1-årskravet for overførsel af afgift ved matrikulære ændringer i form af arealoverførsel eller sammenlægning af fast ejendom

3.6.1. Gældende ret

Efter de nugældende bestemmelser kan der overføres afgift fra et pantebrev til flere pantebreve. Sker overførslen af afgift i forbindelse med en matrikulær ændring, er det dog en betingelse, at de nye pantebreve i mindst ét år har pant i samme ejendom som det gamle pantebrev.

Ved matrikulær ændring forstås normalt udstykning, arealoverførsel og sammenlægning af fast ejendom. Efter bestemmelsen gælder betingelsen om mindst ét års pant i samme ejendom altså såvel i udstykningssituationer som ved arealoverførsel og sammenlægning af fast ejendom.

Om de gældende regler for overførsel af afgift se afsnit 3.4.1.

3.6.2. Forslagets baggrund

Det fremgår af forarbejderne til den gældende 1-års regel, at den blev indført for at imødegå omgåelse af bestemmelsen om overførsel af afgift i forbindelse med udstykningssituationer og dermed »vandrende« pantebreve. Denne værnsregel har derimod ikke været tiltænkt anvendt i forbindelse med arealoverførsel og sammenlægning af fast ejendom. Den nuværende bestemmelse er derfor for generel i sin formulering i forhold til formålet med bestemmelsen.

De gældende regler medfører i praksis, at navnlig sammenlægninger og arealoverførsler vedrørende landbrugsejendomme forsinkes unødigt, fordi man skal afvente udløbet af 1-årsfristen for at kunne overføre afgift fra eksisterende pantebreve.

3.6.3. Forslagets indhold

Med forslaget tilpasses lovbestemmelserne, så 1-årskravet indskrænkes til kun at gælde ved matrikulære ændringer i form af udstykning. Dermed er kravet ikke længere gældende for matrikulære ændringer i form af arealoverførsel og sammenlægning af fast ejendom.

Reglen bliver herefter, at hvis man ønsker at overføre afgift efter lovens regler herom fra et pantebrev i en fast ejendom til flere pantebreve i tilfælde af udstykning af den faste ejendom, så skal det gamle pantebrev og de nye pantebreve i mindst ét år efter tinglysning af det nye pant have pant i samme ejendom, dvs. i alle de udstykkede ejendomme."

Lovforslag nr. 103 af 14. november 2018.

" […]

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

[…]

Til nr. 11

Hovedstolsprincippet fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1, hvorefter der efter denne metode ikke skal betales afgift, hvis hovedstolen på det nye pant ikke overstiger hovedstolen på det tidligere tinglyste pant i samme ejendom.

Efter lovens § 5 a, stk. 4, er afgiftsfritagelsen i stk. 1, bl.a. betinget af, at de nye pant i mindst 1 år efter tinglysningen har pant i samme ejendom som det gamle pant, når ændringer i den pantsatte ejendom sker ved pantebrevspåtegning i forbindelse med udstykning.

Da det foreslås, at reglen om overførsel af afgift også skal gælde ved tinglysning af pant i andelsboliger, jf. lovforslagets § 20, nr. 7, foreslås det at tilføje dette i lovens § 5 a, stk. 4, 3. pkt. Forslaget medfører en ny affattelse af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 4, 3. pkt.

[…]

11. § 5 a, stk. 4, 3. pkt., der bliver stk. 3, 3. pkt., affattes således:

»Foreligger det nye pant i form af flere pantebreve, er afgiftsfritagelsen betinget af, at de nye pantebreve i mindst 1 år efter tinglysningen har pant i samme ejendom eller samme andel i en andelsboligforening som det gamle pantebrev, når der er sket

eller sker ændringer i den pantsatte ejendom eller andel i en andelsboligforening i forbindelse med udstykning eller opdeling.«

Praksis

SKM2020.112.SR

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at et afgiftsfritagelsesgrundlag kunne overføres til nye pantebreve uden, at de nye pantebreve havde pant i de opdelte ejendomme i mindst et år efter tinglysning af pantebrevene. Skatterådet fandt, at der skete en matrikulær ændring i den pantsatte ejendom, da denne blev opdelt i ejerlejligheder, som var nye, faste ejendomme. Bl.a. under henvisning hertil, skulle de nye pantebreve opfylde 1-årsreglen, for at kunne blive delvist afgiftsfritaget for den variable afgift på 1,45 pct.

[…]

Det er således en betingelse for afgiftsnedsættelsen ved tinglysning af de nye pantebreve, at de har pant i samtlige de opdelte ejendomme i mindst et år efter tinglysning af pantebrevene.

Den juridiske vejledning 2024-2,

E.B.4.2.2.5 Samme ejendom

[…]

Udstykning eller opdeling

Er der tinglyst et pantebrev i en ejendom der efterfølgende udstykkes eller opdeles, vil dette eksisterende pantebrev kunne benyttes som grundlag for afgiftsnedsættelse efter TAL § 5 a, stk. 1, 2. pkt. ved tinglysning af nyt eller nye pantebreve, som tinglyses med pant i de frastykkede eller opdelte ejendomme. Hvis der skal tinglyses flere nye pantebreve, der har pant i de udstykkede eller opdelte ejendomme, med afgiftsnedsættelse på grundlag af det hidtidige pant, skal anmelderen være opmærksom på 1-årsreglen i TAL § 5 a, stk. 3, 3. pkt.

Se afsnit E.B.4.2.2.6 om 1-årsreglen.

Som nævnt ovenfor forudsætter afgiftsnedsættelsen i TAL § 5 a, stk. 1, 2. pkt., ved tinglysning af nyt pantebrev, at det nye pantebrev der tinglyses, og det hidtidige pant, der benyttes som grundlag for afgiftsnedsættelsen, har pant i samme ejendom. Det nye pant skal således tinglyses på en fast ejendom, der er omfattet af den hidtidige pantsætning.

E.B.4.2.2.6 - Betingelser for afgiftsnedsættelse ved oprettelse af flere nye pantebreve ved udstykning eller opdeling

TAL § 5 a, stk. 3, 3. pkt., indeholder en regel, der anvendes, når ét pantebrev afløses af flere nye pantebreve i forbindelse med udstykning eller opdeling af en fast ejendom eller andel i en andelsboligforening. Når det nye pant består af flere nye pantebreve med pant i det udstykkede eller opdelte, er det en betingelse for afgiftsnedsættelsen ved tinglysning af de nye pantebreve, at de har pant i samtlige de udstykkede eller opdelte ejendomme eller andelsboliger i mindst 1 år efter tinglysning af pantebrevene.

Bestemmelsen gælder eksempelvis ved opdeling af fast ejendom i ejerlejligheder, da der er tale om matrikulære ændringer, se SKM2020.112.SR. I sagen fandt Skatterådet, at et afgiftsfritagelsesgrundlag kun kunne overføres til nye pantebreve, såfremt de nye pantebreve havde pant i de opdelte ejendomme i mindst 1 år efter tinglysning af pantebrevene.

Som nævnt under afsnit E.B.4.2.2.5 forudsætter brug af TAL § 5 a, stk. 1, 2. pkt., at det nye pantebrev og hidtidige pantebrev har pant i samme ejendom, ved tinglysningen af det nye pantebrev. Det nye pant skal således vedrøre en fast ejendom eller andelsbolig, som er omfattet af det hidtidige pant.

Det år, de nye pantebreve fortsat mindst skal have pant ifølge reglen i TAL § 5 a, stk. 3, 3. pkt., regnes fra tidspunktet for tinglysningen af de nye pantebreve, og ikke fra opdelings- eller udstykningstidspunktet. Se eksempelvis SKM2021.282.SR.

Bemærk

1-årsreglen i TAL § 5 a, stk. 3, 3. pkt. anvendes ikke i de situationer, hvor ét eksisterende pantebrev, der giver pant i flere selvstændige ejendomme eller andelsboliger, afløses af flere nye pantebreve, med pant i hver sin ejendom eller andelsbolig. Se nærmere i eksempel 1 nedenfor.

Eksempler

Eksempel 1, hvor 1-årsreglen ikke skal anvendes

A ejer tre selvstændige ejendomme: Ejendom 1, ejendom 2 og ejendom 3, som alle er pantsat samlet, ved ét pantebrev med en hovedstol på 3.000.000 kr.

Ejendom 2 og ejendom 3 skal sælges, og der optages nye lån i ejendom 2 og 3 på 1.000.000 kr. i hver af de to ejendomme. Restgælden på det hidtidige lån på oprindeligt 3.000.000 kr. er nu lige under 2.000.000 kr., og det kan derfor benyttes til afgiftsfritagelse af nyt lån på mindst 1.000.000 kr. efter TAL § 5 a, stk. 1, 2. pkt., ved tinglysning af de to nye pantebreve. I eksemplet vælges det at benytte 500.000 kr. fra det hidtidige pantebrev til afgiftsnedsættelse af hvert nyt pantebrev, hvorefter der kun skal beregnes procentafgift af 500.000 kr. for hvert pantebrev. Herefter nedlyses det hidtidige lån med 1.000.000 kr.

I dette eksempel er 1-årsreglen ikke aktuel, da de to nye pantebreve ikke har pant i fast ejendom, der er udstykket fra den ejendom, hvori det hidtidige pantebrev har pant.

Eksempel 2, hvor 1-årsreglen anvendes

A ejer en ejendom, hvori der er tinglyst et pantebrev på 3.000.000 kr. Ejendommen udstykkes nu i ejendom 1, ejendom 2 og ejendom 3. Med henblik på videresalg af ejendom 2 og 3 optages ét nyt lån på 1.000.000 kr. i hver af de to ejendomme, og da restgælden på det hidtidige lån på 3.000.000 kr. er lige under 2.000.000 kr., vil A benytte dette pantebrev til nedsættelse af afgiften for de to nye pantebreve med 500.000 kr. til hver efter TAL § 5 a, stk. 1, 2. pkt.

I dette eksempel tinglyses flere nye pantebreve med pant i de udstykkede ejendomme, hvori det hidtidige pantebrev har pant, og 1-årsreglen i TAL § 5 a, stk. 3, 3. pkt., er derfor aktuel.

Konsekvensen er, at de nye pantebreve skal have pant i samme ejendom som det hidtidige pantebrev på 3.000.000 kr., og pantebrevene i ejendom 2 og ejendom 3 skal ved tinglysningen have pant i ejendom 1, ejendom 2 og ejendom 3.

Når der er gået 1 år efter anmeldelsen til tinglysning af det nye pantebrev i ejendom 2, kan ejendom 1 og ejendom 3 relakseres - dvs. udgå af panteretten i det nye pantebrev.

For så vidt angår ejendom 3 skal pantebrevet heri også have pant i ejendom 2 og ejendom 1, og først 1 år efter anmeldelsen til tinglysning af dette pantebrev, kan disse to ejendomme relakseres fra pantebrevet.

Det hidtidige pantebrev skal også nedlyses med 1.000.000 kr., som er anvendt til delvis afløsning af dette lån, senest 1 år efter anmeldelsen af de nye pantebreve til tinglysning.

Bemærk

I eksempel 2 bliver 1-årsreglen bl.a. aktuel, fordi der tinglyses flere nye pantebreve i de udstykkede ejendomme, med afgiftsnedsættelse efter TAL § 5 a, stk. 1, 2. pkt. Var der kun tinglyst ét nyt pantebrev med pant i én eller flere af de udstykkede ejendomme, var 1-årsreglen ikke aktuel.