A   

(advokat Margrethe Viktoria Rosenbæk Sørensen)

mod

Skatteministeriet

(advokat Maja Højholt-Nielsen)

Denne afgørelse er truffet af retsassessor Anne Gjesing Vittrup.

Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 25. februar 2023.  

Sagen drejer sig om, hvorvidt der skal ske tilsidesættelse af Vurderingsankenævnet Østjyllands ansættelser af grundværdien af A’s tidligere ejendom beliggende Y1-adresse pr. 1 oktober 2019 og pr. 1 oktober 2020.   

A har principalt nedlagt påstand om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at vurderingerne af grundværdien for sagsøgers tidligere ejendom Y1-adresse for 2019 og 2020 skal fastsættes til maksimalt 10.500.000 kr. Subsidiært at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at vurderingerne af grundværdien for sagsøgers tidligere ejendom Y1-adresse for 2019 og 2020 skal fastsættes til et af retten fastsat beløb. Tertiært at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at vurderingerne af grundværdien for sagsøgers tidligere ejendom Y1-adresse 2019 og 2020 skal hjemvises til fornyet behandling.

Skatteministeriet har vedrørende grundværdien pr. 1. oktober 2019 principalt nedlagt påstand om frifindelse. Subsidiært at vurderingen pr. 1. oktober 2019 af grundværdien af ejendommen beliggende Y1-adresse hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen.

Skatteministeriet har vedrørende grundværdien pr. 1. oktober 2020 principalt nedlagt påstand om frifindelse. Subsidiært at vurderingen pr. 1. oktober 2020 af grundværdien af ejendommen beliggende Y1-adresse hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen.  

Oplysningerne i sagen
I 2018 blev A kontaktet af en investor, som foreslog at A’s daværende ejendom beliggende Y1-adresse blev udviklet. De besluttede i fællesskab at udarbejde et forslag til en ændret lokalplan, som den 11. september 2019 blev endelig vedtaget som lokalplan (red. …4). På baggrund af den ændrede lokalplan modtog A i 2021 en ny ejendomsvurdering, hvor grundværdien i 2019 blev fastsat til 14.329.100 kr. På grund af frasalg af et mindre areal af ejendommen, blev grundværdien i 2020 fastsat til 13.743.600 kr. Den 18. oktober 2021 solgte A ejendommen beliggende Y1-adresse til G1 for 10 mio. kr.

Den 30. juni 2021 klagede A over ejendomsvurderingen for 2020, og den 13. september 2021 klagede A over ejendomsvurderingen for 2019. Den 29. oktober 2021 oplyste Vurderingsstyrelsen, at der ikke var grundlag for at genoptage og ændre vurderingen pr. 1. oktober 2019 og pr. 1. oktober 2020, og sendte sagen til Skatteankestyrelsen. Den 25. november 2022 traf Vurderingsankenævn Østjylland to afgørelser om, at grundværdien pr. 1. oktober 2019 fastholdes på 14.329.100 kr., og at grundværdien pr. 1. oktober 2020 fastholdes på 13.743.600 kr.  

Forklaringer
A har forklaret, at ejendommen beliggende Y1-adresse var hans barndomshjem, som han købte i 1985 for 1,6 mio. kr. Han har sammen med sin hustru boet i ejendommen, og de drev forretning fra ejendommen frem til 2009. Herefter har de haft udlejning og drevet skov på matriklen. Siden 1985 har Y2-by gennemgået en stor udvikling. Ejendommen ligger på grænsen mellem boligområder og erhverv.   

I 2018 blev han kontaktet af investoren, IK, som ønskede at udvikle og bygge boliger på hans ejendom. Den eksisterende lokalplan gav ikke mulighed for at bebygge hans grund, og han og investoren udarbejdede derfor et forslag til en ny lokalplan. Der blev brugt cirka 500.000 kr. på at udarbejde forslaget. Det var primært udgifter til arkitekter og advokater. Han skulle have 3,5 mio. kr. forlods for ejendommen, og han og investoren skulle dele et eventuelt provenu efter vedtagelsen af den ny lokalplan med mulighed for at udvikle området til boliger. Lokalplanen blev vedtaget i september 2019.

Da forslaget til en ny lokalplan næsten var færdigarbejdet, blev han utryg ved IK, fordi han selv stod med hele risikoen. Derfor indgik han ikke aftalen med IK alligevel. Han valgte dog at gennemføre den nye lokalplan, så den kunne ligge i skuffen og vente på den dag, han ville sælge ejendommen. Det var planen, at han og hustruen skulle bo i ejendommen i 10 år mere.

Efter vedtagelsen af den nye lokalplan, steg vurderingen af ejendommen. Det var en voldsom stigning, men først da skattebilletten kom, kunne han se konsekvenserne. Han skulle betale 400.000 kr. i ejendomsskat årligt.  

Det første år betalte han, men han besluttede herefter at sælge ejendommen.  

Han har ingen relation til køberen af ejendommen, PS, som ejer G1 og G2. PS er ejendomsudvikler, og PS kontaktede ham, fordi han havde fulgt med i den nye lokalplan. Ejendommen blev solgt for 10 mio. kr., og der blev ikke forhandlet med køber. I beløbet blev der taget højde for, at køber selv skulle afholde omkostninger til nedrivning af ejendommen. Ejendommen var ikke byggemodnet inden salg. Den blev solgt med de tilslutninger, der var.  

Han fortalte den tidligere borgmester i byen om sin situation, og da borgmesteren kendte en del ejendomsudviklere, medførte dette, et tilbud fra en anden interesseret køber, NJ. Han kender ikke NJ. Der var to andre bud begge på 7,5 mio. kr.  

Status for ejendommen i dag er, at byggeriet er i gang, og de fleste bygninger er i rejsehøjde. Den gamle ejendom er revet ned, og der er opført forskellige bygninger på grunden.  

Ejendommen blev ikke vurderet inden salget. En god bekendt som var ejendomsmægler kiggede lidt på ejendommen og fandt frem til 3,6 mio. kr. før vedtagelsen af den nye lokalplan. Efter vedtagelsen af den nye lokalplan blev ejendommen ikke vurderet. Der var ikke højere bud end de 10 mio. kr., som ejendommen blev handlet til, og det var en god pris.  

Forespurgt om der i købsprisen blev taget højde for, at der var et lejeforhold, forklarede A, at det ikke havde betydning for købesummen.  

Parternes synspunkter
A har i sit påstandsdokument anført:

"…
ANBRINGENDER

Ad den principale og subsidiære påstand
Til støtte for den principale og subsidiære påstand gøres det overordnet gældende, at vurderingen af grundværdien for 2019 på kr. 14.329.100 og for 2020 på kr. 13.743.600 er for høj.

Det fremgår af ejendomsvurderingen for 2019, at følgende værdier er lagt til grund for vurderingen af grundværdien i 2019:

Kvadratmeterpris	4.538 m² á	1.140 kr.	kr. 5.173.320
Kvadratmeterpris	9.894 m² á	285 kr.	kr. 2.819.790
Byggeretspris	32 stk. á	228.000 kr.	kr. 7.296.000
Nedslag for udstykningsudgifter			kr. -960.000
I alt			kr. 14.329.100

Det fremgår af ejendomsvurderingen for 2020, at følgende værdier er lagt til grund for vurderingen af grundværdien i 2020:

Kvadratmeterpris	4.538 m² á	1.140 kr.	kr. 5.173.320
Kvadratmeterpris	9.229 m² á	285 kr.	kr. 2.630.265
Byggeretspris	30 stk. á	228.000 kr.	kr. 6.840.000
Nedslag for udstykningsudgifter			kr. -900.000
I alt			kr. 13.743.585
I alt afrundet			kr. 13.743.600

--o0o— 

Såfremt ejendommen - efter vedtagelsen af lokalplan (red. …4) (Bilag 1) - måtte blive udviklet på den måde, at der bliver opført 30 rækkehuse med en grundstørrelse på minimum 300 m2, som det fremgår af lokalplanens pkt. 4.1, vil dette medføre en pris per byggeret på kr. 477.637, når en vurdering på kr. 14.329.100 lægges til grund, og en pris pr. byggeret på kr. 458.120, når en vurdering på kr. 13.743.600 lægges til grund.

Det skal fremhæves, at en sådan udnyttelse af ejendommen sandsynligvis vil forudsætte, at der skal ske nedrivning af de eksisterende bygninger, idet der også skal anvendes arealer til veje og grønne fællesarealer. Hvis denne forudsætning lægges til grund ved vurderingen, vil prisen for hver byggeret være kr. 603.333, når en samlet ejendomsvurdering på kr. 18.100.000 lægges til grund (2019-vurderingen) og kr. 583.333,33, når en samlet ejendomsvurdering på kr. 17.500.000 lægges til grund (2020-vurderingen).

A gør gældende, at disse priser per byggeret er for høje.

 

--o0o—

 

Det gøres gældende, at vurderingerne jf. Vurderingslovens § 6, skal foretages på baggrund af værdien i handel og vandel, og da A pr. 31. december 2021 i umiddelbar forlængelse af vurderingerne solgte sin ejendom for kr. 10.000.000 (Bilag 11-12) til den højestbydende ud af 2 bud (Bilag 13), skal ejendommens værdi fastsættes ud fra maksimalt den faktiske handelsværdi dog med tillæg af nedrivningsomkostningerne. Det bemærkes, at ejendommen blev handlet mellem uafhængige parter, og at det næsthøjeste bud udgjorde kr. 7.500.000.

Det gøres gældende, at nedrivningsprisen skønsmæssigt kan fastsættes til kr. 500.000. A er enig i, at der i købesummen på kr. 10.000.000 er taget højde for nedrivningsomkostningerne, som således lægges oveni købesummen, når værdien skal ansættes.

A er enig i, at der ved vurderingen for 2019 skal tages udgangspunkt i handelsværdien for 2019, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt., og at der ved vurderingen for 2020 skal tages udgangspunkt i handelsværdien per 1. oktober 2012, jf. ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4.

A er derfor enig i, at købesummen på kr. 10.000.000 ikke udtrykker handelsværdien af grunden for vurderingsårene 2019 og 2020, da købesummen blev fastsat ved salget den 18. oktober 2021. Når det således angives, at grundværdien for vurderingsårene 2019 og 2020 maksimalt bør ansættes til et beløb svarende til købesummen (inkl. nedrivningsomkostninger) på kr. 10.500.000, skyldes det, at der i Y2-Kommune siden 2012 henholdsvis 2019 og frem til tidspunktet for salget den 18. oktober 2021 har været en væsentlig stigning i ejendomspriserne.

Når handelsværdien af grunden skal fastsættes for en periode, der ligger henholdsvis 1 og 11 år før salgstidspunktet, og der i denne periode har været stigende ejendomspriser, vil handelsværdien naturligvis skulle tilbagediskonteres, og således fastsættes til et niveau, som har taget højde for den prisudvikling, der i et større eller mindre omfang har været.

Et forhold som ligeledes bør tillægges betydning i forhold til prisudviklingen, når man sammenligner med andre grundsalg tættere mod bymidten er, at grunde typisk ikke handles gentagne gange (som ubebyggede) som man ser det ved ejendomme med opført bebyggelse. Dette medfører, at salgene af grunde med tiden bevæger sig fra centrum af byerne og til mere perifere områder i takt med at bygninger opføres på grundene.

Der vil derfor være en tendens til at den reelle udvikling i priserne for ubebyggede grunde ikke vil fremgå af statistikker, da priserne for de perifere områder vil være lavere end priserne omkring centrum. Af blandt andet denne årsag gøres det gældende, at der ikke kan foretages en sammenligning med eksempelvis den tidligere byggegrund på Y4-adresse, og Y5-adresse, som begge er centralt placerede grunde forbeholdt en helt anden type bebyggelse.

Det gøres gældende, at der ved fastsættelsen af vurderingen skal ske en sammenligning med prisniveauet for nye udstykkede rækkehuse i området herunder boligområdet Boligområde 1, som er placeret syd for Y1-adresse, og som er omfattet af lokalplan (red. …7) (Bilag 20). Boligområdet Boligområde 1 har en værdi pr. byggeret på kr. 149.625 (Kr. 22.892.587 divideret 153 rækkehuse), hvorefter grundværdien for Y1-adresse 9 ved en direkte sammenligning vil kunne fastsættes til kr. 4.488.750 svarende til 30 rækkehuse á kr. 149.325.

Det gøres herefter gældende, at værdien af ejendommen i 2019 og 2020 på baggrund af den konjunkturmæssige udvikling frem til salget den 31. december 2021 har ligget et sted mellem kr. 4.488.750 og kr. 10.000.000.

Vurderingsankenævnet har til brug for fastsættelsen af grundværdien for 2019 og 2020 foretaget sammenligning med en række andre ejendomme, herunder ejendommene på Y6-vej, hvortil bemærkes, at disse er solgt som parcelhusgrunde, mens Y1-adresse er udlagt til rækkehusgrunde, hvorfor en sammenligning med boligområdet Boligområde 1 ville være bedre egent til en sammenligning. Det bestrides som udokumenteret, at købesummerne ved boligområdet Boligområde 1 er forkerte ud fra det synspunkt, at der er sammenfald mellem personerne i direktionen i det købende og sælgende selskab.

Ved en sammenligning med salget af ejendommene på Y6-vej, skal det tages med i betragtningerne, at:

• • • Købesummerne vedrører momspligtige overdragelser, og at købesummerne derfor indeholder moms. De anførte købesummer skal således fradrages 20% for at være sammenlignelige med Y1-adresse.
  •  
    • Derudover er der ifølge Skatteankestyrelsens egne oplysninger tale om byggemodnede grunde, hvorfor der som tommelfingerregel kan fratrækkes ca. kr. 300.000 plus moms (375.000) pr. grund i byggemodningsomkostninger. Byggemodningsomkostningerne dækker over blandt andet tilslutningsafgifter, byggemodning, landinspektør m.v. Y1-adresse, var ikke byggemodnet i 2019 og blev det heller ikke forud for salget, ligesom der på ejendommen var en gammel hovedbygning samt tilhørende staldbygninger, som skulle nedrives, inden grunden kunne udnyttes.
  •  
    • Derudover kan man ved en sammenligning af arealerne med Y6-vej, hvor der er udstykket i grundstørrelser på mellem 700 m2 og 1.150 m2 konstatere, at der maksimalt ville kunne udstykkes omkring 16 grunde af en tilsvarende størrelse (gennemsnitlig 900 m2) på Y1-adresse. Hvis man tager udgangspunkt i den dyreste grund på Y6-vej til kr. 831.555 fratrukket moms på kr. 166.311, så ville det give en samlet værdi på kr. 10.643.904 (831.555 - 166.311 x 16 stk.). Hertil kommer at der i denne pris er indregnet byggemodningsomkostninger på ca. kr. 375.000 inkl. moms for hver grund, hvilket ikke er tilfældet for Y1-adresse.

For så vidt angår vurderingen for 2020, har Vurderingsankenævnet desuden til sammenligning henvist til grundsalget af Y5-adresse, hvor der blev aftalt en købesum på kr. 17.500.000. Det bestrides, at der kan ske sammenligning med dette salg, da Y5-adresse blev solgt til opførelse af yderligere et af "De fem Søstre", hvilket er et at de største prestigeprojekter i Y2-by. Det vil således være ude af proportioner at foretage sammenligning med dette salg.

--o0o—

 

Det bestrides at der i købesummen skal tages højde for omkostninger til byggemodning af ejendommen (grundforbedringer). Det er A’s synspunkt, at værdien af grundforbedringer alene skal medregnes ved grundværdiansættelsen, jf. § 13 i den tidligere gældende vurderingslov, såfremt der faktisk er udført grundforbedringer (på tidspunktet for vurderingerne (2019 og 2020).

Det har ikke været hensigten med bestemmelsen, at der skulle ske beskatning af en værdi, som ikke er der. Det fremgår også af bemærkningerne i forslaget til den nugældende Vurderingslov (Lovforslag nr. 211, side 23), at den tidligere Vurderingslovs § 13 skal forstås således:

"Ved grundværdien forstås efter vurderingslovens § 13 værdien af grunden i ubebygget stand - men byggemoden, hvis byggemodningsarbejder er udført".

Heraf fremgår det tydeligt, at værdien af byggemodningsarbejder alene skal indgå i vurderingen, hvis byggemodningsarbejder faktisk er udført.

Der var ikke i den foreliggende sag foretaget byggemodningsarbejder på grunden, på de tidspunkter, hvor grunden blev vurderet (2019 og 2020), og værdien af nogle beregnede byggemodningsomkostninger skal således ikke indregnes i værdien.

--o0o--

Det gøres herefter gældende, at Vurderingsankenævn Østjyllands skøn er foretaget på et forkert grundlag, og at skønnet er åbenbart urimeligt.

Vurderingsankenævn Østjyllands skøn hviler på et forkert grundlag, idet der ved fastsættelsen af værdien er foretaget sammenligning med handelsprisen på en række ikke sammenlignelige ejendomme. De ubebyggede grunde solgt i området, som sammenligningerne er foretaget med, er ikke tilsvarende den aktuelle ejendom.

Derudover gøres det gældende, at Vurderingsankenævn Østjyllands skøn er åbenbart urimeligt, idet vurderingen af grundværdien for 2019 og 2020 ligger væsentligt over den salgspris, som faktisk er opnået ved et salg af ejendommen i oktober 2021. At Vurderingsankenævn Østjyllands skøn ligger så langt over salgsprisen skyldes, at man ikke har foretaget vurderingen ud fra sammenlignelige ejendomme.

Retten kan lægge til grund, at ejendommen Y1-adresse, er handlet mellem to uafhængige parter. Den store forskel i skattemyndighedernes værdiansættelse og den faktiske handelspris er i sig selv en klar indikation af, at der er behov for at efterprøve værdiansættelsen.

Det gøres herefter gældende, at værdiansættelsen væsentligt overstiger handelsværdien.

Det gøres afslutningsvist gældende, at der ikke ved salget var et eksisterende lejeforhold, der havde betydning for handelsprisen.

--o0o— 

Ad den tertiære påstand
For så vidt angår A’s tertiære påstand gøres det gældende, at såfremt Retten finder, at der er grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævn Østjyllands ansættelse af grundværdien, bør sagen - i overensstemmelse med Skatteministeriets subsidiære påstand - hjemvises til fornyet behandling hos Vurderingsstyrelsen, således at Retten ikke skal sætte sit skøn i stedet for vurderingsmyndighedernes.
…"

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført:

"…
3.  ANBRINGENDER

Til støtte for frifindelsespåstandene gør Skatteministeriet overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelsen af A’s ejendom hverken pr. 1. oktober 2019 eller pr. 1. oktober 2020, idet A ikke har godtgjort, at vurderingsankenævnets skøn hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, der er egnet til at påvirke ansættelsen, eller at ansættelsen er åbenbart urimelig.

Hvis retten måtte tilsidesætte grundværdiansættelsen af A’s ejendom pr. 2019 og/eller pr. 2020, gør Skatteministeriet til støtte for frifindelsespåstandene gældende, at retten ikke kan sætte sin skønsmæssige ansættelse af grundværdien i stedet for vurderingsankenævnets som påstået af A. Sagen må i givet fald hjemvises i overensstemmelse med Skatteministeriets subsidiære påstande (afsnit 3.5 nedenfor).

3.1  Rammer for de skønsmæssige ansættelser af grundværdien 

Den retlige ramme for vurderingen af sagerne er den dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme (vurderingsloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer samt ejendomsvurderingsloven (lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 med senere ændringer).

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen af grundværdien skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel.

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, hvor der er taget hensyn til ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.

Endelig følger det af vurderingslovens § 16, at grundværdien kan ansættes til det beløb, der efter de pågældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse. I den henseende må tages hensyn til såvel ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Behandling af klager over grundværdivurderinger, der er indgivet i henhold til en særskilt meddelelse om muligheden for at klage over historiske vurderinger, jf. ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1, (dvs. efter reglerne om fremrykket klageadgang), skal foretages på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt. Resultatet af en klage efter reglerne om fremrykket klageadgang har kun betydning for det år, der er klaget over.

A’s klage over grundværdien pr. 1. oktober 2019 er indgivet i henhold til reglerne om fremrykket klageadgang. Behandlingen af denne skal derfor foretages på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, dvs. 2019, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt.

Behandling af klager over vurderinger, der ikke er indgivet efter reglerne om fremrykket klageadgang, skal foretages på baggrund af prisforholdene pr. 1. oktober 2012, for så vidt angår ejendomme, der opfylder betingelserne for omvurdering efter vurderingslovens § 3, jf. ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4, jf. stk. 3.

A’s klage over grundværdien pr. 1. oktober 2020 er ikke indgivet i henhold til reglerne om fremrykket klageadgang. Behandlingen af denne skal derfor foretages på baggrund af prisforholdene pr. 1. oktober 2012, jf. ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4, jf. stk. 3.

3.2   Betingelserne for at tilsidesætte en grundværdiansættelse 

Skatteministeriet gør overordnet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte vurderingsankenævnets skøn vedrørende grundværdien for A’s ejendom pr. 1. oktober 2019 og pr. 1. oktober 2020 ikke er opfyldt.

Højesteret har fastslået, hvornår domstolene kan tilsidesætte vurderingsmyndighedernes værdiansættelse af en ejendom, jf. UfR 2016.191 H:

"Domstolene kan - i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser - tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig."

Det er således en forudsætning for at tilsidesætte vurderingerne af A’s ejendom, at A godtgør, at vurderingsankenævnets skøn hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelserne, eller at værdiansættelserne er åbenbart urimelige. Der skal ifølge retspraksis præsteres et sikkert bevis for at få tilsidesat myndighedernes skøn, jf. herved f.eks. UfR 2000.1071 H.

A har ikke godtgjort, at værdiansættelserne er foretaget på et forkert eller mangelfuldt grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

3.3   Vurderingsankenævnets skøn over grundværdien i 2019 og 2020 er lovligt og rigtigt

Grundværdien for vurderingsårene 2019 og 2020 er ansat på et korrekt grundlag og i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens §§ 6, 13, stk. 1 og 16.

Grundværdien af A’s ejendom blev omvurderet pr. 1. oktober 2019, jf. den fremlagte vurderingsmeddelelse for 2019 (bilag 3). Grundværdien blev omvurderet som følge af ændrede planforhold i forlængelse af vedtagelsen af en ny lokalplan for ejendommen (bilag 1).

Grundværdien af samme ejendom blev også omvurderet pr. 1. oktober 2020, jf. den fremlagte vurderingsmeddelelse for 2020 (bilag 4). Denne gang blev grundværdien omvurderet som følge af udstykningen af et areal fra ejendommen til offentlig vej/sti (arealændring).

Vurderingsankenævnet har ved udøvelsen af skønnet over grundværdien pr. 1. oktober 2019 og pr. 1. oktober 2020 brugt to vurderingstekniske hjælpemidler (byggeretsværdiprincippet og etagearealprincippet).

For de delområder af A’s ejendom, der efter lokalplanen er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse (delområde 1, 2 og 4), har vurderingsankenævnet taget udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet ved udøvelsen af skønnet (bilag 24, s. 13, 2. afsnit, og bilag 25, s. 12, 3. afsnit). Efter byggeretsværdiprincippet beregnes grundværdien som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. For at anvende princippet skal der ansættes en værdi (områdeprisen), som udtrykker kvadratmeterprisen for en parcelhusgrund på 800 m2 (der anses som størrelsen på en normalgrund, jf. f.eks. bilag 24, s. 13, 5. afsnit) i det pågældende område. Antallet af ejendommens byggeretter skal også ansættes. Byggeretsværdien beregnes ved brug af formlen ½ områdepris x normalgrundstørrelsen x antallet af byggeretter (bilag 24, s. 13, 6. afsnit).

Arealværdien beregnes ved brug af formlen ½ områdepris x grundens faktiske areal i kvadratmeter (bilag 24, s. 13, 6. afsnit).

For det delområde af A’s ejendom, der efter lokalplanen er udlagt til etageboligbyggeri (delområde 3), har vurderingsankenævnet taget udgangspunkt i etagearealprincippet ved udøvelsen af skønnet (bilag 24, s. 13, 2. afsnit, og bilag 25, s. 12, 3. afsnit). For at anvende princippet skal der ansættes en etagearealpris, som herefter ganges med den maksimale tilladte bebyggelsesprocent og grundens faktiske areal, jf. bilag 24, s. 13, 3. afsnit.

3.3.1  Særligt om vurdering pr. 1. oktober 2019

Som anført i afsnittet ovenfor har vurderingsankenævnet gjort brug af to vurderingstekniske hjælpemidler (byggeretsværdiprincippet og etagearealprincippet) ved udøvelsen af skønnet over grundværdien pr. 1. oktober 2019 (bilag 24). Med henblik på at fastslå en områdepris til brug for byggeretsværdiprincippet og en etagearealpris til brug for etagearealprincippet, har vurderingsankenævnet taget udgangspunkt i ejendomshandler i samme område, som A’s ejendom er beliggende i. Vurderingsankenævnet har således henset til frie salg (salg på markedsvilkår) i perioden fra den 1. januar 2017 til den 1. januar 2021 af ubebyggede grunde beliggende i byzone i Y2-by, der er udlagt til henholdsvis lav-boligbebyggelse (for delområde 1, 2 og 4) og etageboligbebyggelse (for delområde 3), og som ligger inden for en vis afstand (1 km) af A’s ejendom.

For delområde 1, 2 og 4 på A’s ejendom, hvor byggeretsværdiprincippet finder anvendelse ved skønnet over grundværdien pr. 1. oktober 2019, har vurderingsankenævnet (bilag 24, s. 13, næstsidste tekstafsnit, jf. s. 4, sidste afsnit, og s. 5, 1. afsnit) til brug for ansættelsen af områdeprisen henset til handelsprisen for 13 ejendomme beliggende på Y6-vej og en ejendom beliggende på Y7-vej. Vurderingsankenævnet har (bilag 24, s. 14, 1. og 2. afsnit) i den forbindelse taget højde for, at disse ejendomme er udlagt til åben-lav og tæt-lav bebyggelse (bilag 24, s. 4, sidste afsnit, og s. 5, 1.-3. tekstafsnit), mens A’s ejendom er udlagt til tæt-lav bebyggelse.

På baggrund af handelspriserne for de pågældende ejendomme kan den gennemsnitlige områdepris - det vil sige kvadratmeterprisen for en parcelhusgrund på 800 m2 i området - beregnes til 749 kr., jf. vurderingsankenævnets afgørelse (bilag 24, s. 13, sidste afsnit).

Vurderingsankenævnet har (bilag 24, s. 14, 2. afsnit) sammenlignet disse ejendomme med delområde 1, 2 og 4 på A’s ejendom og vurderet, at en områdepris på 570 kr. - og dermed lavere end områdeprisen for de sammenlignelige ejendomme - er udtryk for et realistisk skønnet prisniveau til brug for beregningen efter byggeretsværdiprincippet.

Vurderingsankenævnet har (bilag 24, s. 14, 2. afsnit) i sammenligningen taget højde for, at ejendommene beliggende Y6-vej og Y7-vej var handlet i byggemodnet stand, samt at A’s ejendom ikke var fuldt byggemodnet til opførslen af rækkehusbebyggelse. Det kommer til udtryk ved, at prisniveauet, der er anvendt i byggeretsværdiprincippet, ved grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2019 er ansat betydelig lavere end det gennemsnitlige prisniveau for handlerne af ejendommene beliggende Y6-vej og ejendommen beliggende Y7-vej.

Vurderingsankenævnet har ligeledes taget højde for, at A’s ejendom er beliggende mellem et boligområde og et erhvervsområde, modsat de sammenlignelige ejendomme som er beliggende i et boligområde (bilag 24, s. 14, 2. afsnit).

Ved anvendelsen af byggeretsprincippet har vurderingsankenævnet fastsat antallet af byggeretter til 32 (bilag 24, s. 12, 6. afsnit) og i den forbindelse lagt til grund, at delområde 1, 2 og 4 har et samlet areal på 9.894 m2 (bilag 24, s. 13, fjerdesidste tekstafsnit).

For ansættelsen af etagearealprisen for delområde 3 har vurderingsankenævnet (bilag 24, s. 14, 3. afsnit) henset til handelsprisen for ejendommen (ubebygget grund) beliggende Y4-adresse (bilag 24, s. 14, 4. afsnit). Denne ejendom er handlet til en etagearealpris på 5.257 kr.

Vurderingsankenævnet har (bilag 24, s. 14, 5. og 6. afsnit) sammenlignet ejendommen beliggende Y4-adresse med delområde 3 og vurderet, at en etagearealpris på 1.900 kr. - og dermed væsentligt lavere end etagearealprisen for ejendommen beliggende Y4-adresse - er udtryk for et realistisk skønnet prisniveau til brug for beregningen efter etagearealprincippet.

Ejendommen beliggende Y4-adresse er egnet til denne sammenligning (modsat stævningen, s. 4, 4. afsnit), og Vurderingsankenævnet har (bilag 25, s. 14, 5. afsnit) da også taget højde for, at Y4-adresse er beliggende helt centralt i Y2-by bymidte og lige over for Y2-by Station, samt at ejendommen har bedre udnyttelsesmuligheder end delområde 3 i A’s ejendom.

Ved anvendelsen af etagearealprincippet har vurderingsankenævnet lagt til grund, at delområde 3 har et areal på 4.538 m2 (bilag 24, s. 12, 6. afsnit) og en maksimal bebyggelsesprocent på 60 (bilag 24, s. 13, 1. afsnit).

På baggrund af en samlet vurdering af ejendommens retlige anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, ejendommens beliggenhed og det faktiske handelsniveau i området, fandt vurderingsankenævnet, at den af Vurderingsstyrelsens ansatte grundværdi var udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet (bilag 24, s. 14, andensidste tekstafsnit). Vurderingsankenævnet fastholdt således Vurderingsstyrelsens ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2019 (bilag 24, s. 14, sidste tekstafsnit).

Vurderingsankenævnet har således indhentet og anvendt alle relevante og tilgængelige oplysninger til brug for grundværdiansættelsen for 2019 af A’s ejendom. Grundværdiansættelsen er foretaget i overensstemmelse med det relevante regelsæt, under inddragelse af relevante og almindeligt anerkendte vurderingsprincipper i form af byggeretsværdi- og etagearealprincippet, og på baggrund af en samlet vurdering under inddragelse af konkrete forhold, herunder beliggenhed og retlige anvendelsesmuligheder. Vurderingsnævnets skøn over grundværdien i 2019 er derfor både lovligt og rigtigt.

3.3.2  Særligt om vurderingen pr. 1. oktober 2020 

Vurderingsankenævnet har også ved udøvelsen af skønnet over grundværdien pr. 1. oktober 2020 (bilag 25) gjort brug af byggeretsværdiprincippet og etagearealprincippet. Der er til brug for fastsættelsen af områdeprisen og etagearealprisen henset til frie salg i perioden 1. januar 2010 til 1. januar 2014 af ubebyggede grunde beliggende i byzone i Y2-by, der er udlagt til tæt-lav-boligbebyggelse (for delområde 1, 2 og 4), og etageboligbebyggelse (for delområde 3), og som ligger inden for en vis afstand (2 km) af A’s ejendom.

For delområde 1, 2 og 4 på A s ejendom, hvor vurderingsankenævnet har taget udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet ved skønnet over grundværdien pr. 1. oktober 2020, har vurderingsankenævnet (bilag 25, s. 13, 2. afsnit, jf. s. 4, næstsidste og sidste afsnit) til brug for ansættelsen af områdeprisen henset til handelsprisen for en ejendom beliggende Y8-adresse og en ejendom beliggende Y9-adresse. Ejendommene beliggende Y8-adresse og Y9-adresse er udlagt til lav boligbebyggelse (bilag 25, s. 13, 3. tekstafsnit), hvorfor de er sammenlignelige med A's ejendom. Vurderingsankenævnet har (bilag 25, s. 13, 3. tekstafsnit) i sammenligningen taget højde for, at ejendommene beliggende Y8-adresse og Y9-adresse er beliggende ca. 3 km fra Y2-by centrum, hvorimod A’s ejendom er beliggende ca. 4,5 km fra Y2-by Centrum.

På baggrund af handelspriserne for de pågældende ejendomme kan den gennemsnitlige områdepris - det vil sige kvadratmeterprisen for en parcelhusgrund på 800 m2 i området - beregnes til 533 kr., jf. vurderingsankenævnets afgørelse (bilag 25, s. 13, skema).

Vurderingsankenævnet har (bilag 25, s. 13, 4. og 5. afsnit) sammenlignet ejendommene beliggende Y8-adresse og Y9-adresse med delområde 1, 2 og 4 på A’s ejendom og har vurderet, at Vurderingsstyrelsens anvendte områdepris på 570 kr. i beregningen efter byggeretsværdiprincippet er ansat for højt. Vurderingsankenævnet har i stedet vurderet, at en områdepris på 470 kr. - og dermed lavere end områdeprisen for de sammenlignelige ejendomme beliggende Y8-adresse og Y9-adresse - er udtryk for et realistisk skønnet prisniveau til brug for beregningen efter byggeretsværdiprincippet.

Ved anvendelsen af byggeretsprincippet har vurderingsankenævnet fastsat antallet af byggeretter til 35 (bilag 25, s. 13, 1. afsnit) og i den forbindelse lagt til grund, at delområde 1, 2 og 4 har et samlet areal på 9.229 m2 (bilag 24, s. 12, andensidste afsnit).

For ansættelsen af etagearealprisen for delområde 3 har vurderingsankenævnet (bilag 25, s. 13, 5. og 6. afsnit, jf. s. 5, 3. og 4 afsnit) henset til handelsprisen for ejendommen beliggende Y5-adresse, som er centralt beliggende i Y2-by med ca. 500 meter til Y2-by gågade og ca. 100 meter til Y2-by Å. Denne ejendom er handlet til en etagearealpris på 3.107 kr.

Vurderingsankenævnet har sammenlignet denne ejendom med delområde 3 og vurderet, at en etagearealpris på 1.900 kr. - og dermed lavere end ejendommen beliggende Y5-adresse - i beregningen efter etagearealprincippet er udtryk for et realistisk skønnet prisniveau. Vurderingsankenævnet har ved ansættelsen af etagearealprisen henset til, at ejendommen beliggende Y5-adresse har en meget mere attraktiv beliggenhed og bedre udnyttelsesmuligheder end delområde 3 på A’s ejendom.

Ved anvendelsen af etagearealprincippet har vurderingsankenævnet lagt til grund, at delområde 3 har et areal på 4.538 m2 (bilag 25, s. 11, fjerdesidste afsnit) og en maksimal bebyggelsesprocent på 60 (bilag 25, s. 12, 2. afsnit).

På baggrund af en samlet vurdering af ejendommens retlige anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, ejendommens beliggenhed og det faktiske handelsniveau i området, fandt vurderingsankenævnet, at den af Vurderingsstyrelsen ansatte grundværdi var udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet (bilag 25, s. 13, sidste afsnit). Vurderingsankenævnet fastholdt således Vurderingsstyrelsens ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2019 (bilag 25, s. 14, sidste tekstafsnit).

Vurderingsankenævnet har således indhentet og anvendt alle relevante og tilgængelige oplysninger til brug for grundværdiansættelsen for 2020 af A’s ejendom. Grundværdiansættelsen er foretaget i overensstemmelse med det relevante regelsæt, under inddragelse af relevante og almindeligt anerkendte vurderingsprincipper i form af byggeretsværdi- og etagearealprincippet, og på baggrund af en samlet vurdering under inddragelse af konkrete forhold, herunder beliggenhed og retlige anvendelsesmuligheder. Vurderingsnævnets skøn over grundværdien i 2020 er derfor både lovligt og rigtigt.

3.4  A  har ikke godtgjort, at der er mulighed for at tilsidesætte grundværdansættelserne  

A har ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte vurderingsankenævnets grundværdiansættelser, som følge af at grundværdiansættelserne hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, som er egnet til at påvirke værdiansættelserne, eller at værdiansættelserne er åbenbart urimelige, jf. UfR 2016.191 H.

Det er for det første ikke rigtigt, at grundværdien - hverken pr. 1. oktober 2019 eller pr. 1. oktober 2020 - skal fastsættes ud fra maksimalt den faktiske handelspris af A’s ejendom ved handlen af 31. december 2021, som A (stævningen, s. 5, 7. afsnit, og s. 3, 5. afsnit) har gjort gældende.

Handelsprisen ved købsaftalen af oktober 2021 udgør ikke et sikkert grundlag for at kunne fastslå, at vurderingsankenævnets skøn over ejendommens grundværdi henholdsvis pr. 1. oktober 2019 og 2020 er forkert eller mangelfuldt, eller ligger uden for rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsankenævnet, dvs. at skønnet er åbenbart urimeligt (modsat replikken, s. 4, 2. afsnit).

A’s ejendom blev solgt ved underskrevet købsaftale (bilag 11) i oktober 2021. Handelsprisen udtrykker dermed ikke en handelspris efter prisforholdene i 2019, som er de prisforhold, grundværdien pr. 1. oktober 2019 skal ansættes efter, jf. afsnit 3.1. Endnu mindre udtrykker handelsprisen en handelspris efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012, som er de prisforhold, grundværdien pr. 1. oktober 2019 skal ansættes efter, jf. afsnit 3.1.

Heller ikke A’s udokumenterede angivelse af, at der i Y3-kommune har været en væsentlig stigning i ejendomspriserne, kan føre til, at handelsprisen ved købsaftalen af oktober 2021 udgør et sikkert grundlag for tilsidesættelse af vurderingsankenævnets ansættelser af grundværdien pr. 1. oktober 2019 og pr. 1. oktober 2020.

Dertil kommer, at ejendommen på handelstidspunktet var bebygget med erhvervsbygninger og en beboelsesejendom, og at der derfor ikke var tale om et frit salg af en ubebygget grund, jf. vurderingsankenævnets afgørelse (bilag 24, s. 12, tredjesidste afsnit, og bilag 25, s. 11, næstsidste afsnit). Handelsprisen kan dermed ikke anses som udtryk for ejendommens værdi i ubebygget stand.

Forskellen mellem den faktiske handelspris i oktober 2021 på A’s ejendom og den beregnede handelspris efter byggeretsværdi- og etagearealprincippet (der er baseret på samtidige handler af ubebyggede grunde) indikerer da også, at nedrivningsomkostninger for bygningerne må have haft en betydelig indvirkning på handelsprisen.

A anerkender (replikken, s. 2, 2. og 3. afsnit), at der ved købesummen for ejendommen på 10.000.000 kr. er taget højde for nedrivningsomkostninger, og anfører samtidig, at nedrivningsomkostningerne skønsmæssigt kan ansættes til 500.000 kr. Det er imidlertid ikke bevist, at nedrivningsomkostningerne alene vil udgøre 500.000 kr., eller at købesummen er fastsat på baggrund af nedrivningsomkostninger i den størrelsesorden. Da A i øvrigt heller ikke har begæret syn og skøn med henblik på at få fastlagt nedrivningsomkostningerne, kan det ikke lægges til grund, at grundværdien skal ansættes svarende til handelsprisen på 10.000.000 kr. med tillæg af nedrivningsomkostninger på 500.000 kr.

Der kan for det andet heller ikke - som anført af A (stævningen, s. 3, 6. afsnit) - hverken i skønnet over grundværdien pr. 1. oktober 2019 eller pr. 1. oktober 2020 - henses til handelspriserne for ejendommene i boligområdet Boligområde 1, idet der ikke er tale om almindelige frie salg på markedsvilkår, jf. f.eks. vurderingsankenævnets afgørelse for 2019 (bilag 24, s. 12, næstsidste afsnit), da ejendommene er solgt henholdsvis mellem selskaber, hvori der er personsammenfald i direktionen, og fra et dødsbo, hvilket som udgangspunkt sker med fuld ansvarsfraskrivelse.

A har for det tredje - i relation til grundværdiansættelsen for 2019 - anført, at ejendommen beliggende Y4-adresse ikke er egnet til sammenligning, da den er mere centralt placeret end A’s ejendom. Vurderingsankenævnet har dog henset hertil ved skønnet over etagearealprisen (bilag 24, s. 14, 4.-6. afsnit) og har følgelig ansat et væsentligt lavere etageareal for A s ejendom (1.900 kr.) end etagearealprisen for Y10-adressee  (5.257 kr.).

A har for det fjerde - i relation til grundværdiansættelsen for 2019 - anført (stævningen, s. 4, tredjesidste-sidste afsnit), at der for ejendommene beliggende Y6-vej skal fratrækkes moms i købesummerne, at der skal fratrækkes byggemodningsomkostninger fra købesummerne på ca. 375.000 kr. (inklusive moms), samt at der alene på A’s ejendom ville kunne udstykkes 16 grunde af samme størrelse som på Y6-vej (900 m2). Ifølge A kan der herefter fastsættes en samlet grundværdi på 4.643.904 kr.

A har ikke bevist, at handelspriserne på ejendommene beliggende Y6-vej er inklusive moms, og at det er en fejl, at vurderingsankenævnet ikke har fradraget 20 % af handelsprisen for ejendommene på Y6-vej inden sammenligningen med A’s ejendom ved ansættelsen af grundværdien for 2019 (smh. stævningen, s. 4, tredjesidste afsnit).

Det er heller ikke bevist, at byggemodning koster ca. 375.000 kr. (inklusive moms) pr. grund. Vurderingsankenævnet har desuden ved fastsættelsen af områdeprisen taget højde for, at A’s ejendom - i modsætning til ejendommene beliggende Y6-vej - ikke er fuldt byggemodnet til opførelse af rækkehuse (bilag 24, s. 14, 2. afsnit).

Dernæst skal der ikke lægges vægt på en grundstørrelse på 900 m2. Ved anvendelsen af byggeretsprincippet anvendes en normalgrund i et parcelhuskvarter, som er fastsat til 800 m2.

Da A ikke har dokumenteret, at der er grundlag for at fratrække moms eller byggemodningsomkostninger, og da der ikke er grundlag for at anvende en anden grundstørrelse end 800 m2, kan den af A (stævningen, s. 4, sidste afsnit) beregnede værdi på 4.643.904 kr. ikke anvendes til brug for skønnet over grundværdien. Det er således ikke godtgjort, at det har ført til et urimeligt resultat, at der ikke er fratrukket hverken moms eller byggemodningsomkostninger fra handelsprisen for ejendommene beliggende Y6-vej, navnlig fordi vurderingsankenævnet også har fastsat en lavere områdepris for A’s ejendom end områdeprisen for ejendommene beliggende Y6-vej (bilag 24, s. 13, sidste afsnit, og s. 14, 1. og 2. afsnit).

For det femte kan heller ikke A synspunkt - i relation til grundværdiansættelsen for 2020 - (stævningen, s. 5, 2. afsnit) om, at ejendommen beliggende Y5-adresse blev solgt til opførelsen af et "prestigeprojekt" føre til, at vurderingsankenævnets skøn skal tilsidesættes. Vurderingsankenævnet har ved skønnet over etagearealprisen for A’s ejendom taget højde for, at ejendommen beliggende Y5-adresse er mere attraktivt beliggende og har bedre udnyttelsesmuligheder (bilag 25, s. 13, fjerdesidste afsnit).

A har for det sjette anført (stævningen, s. 3, andensidste tekstafsnit), at der skal ske sammenligning med prisniveauet for nye udstykkede rækkehuse i området, hvis der ved grundværdiansættelsen skal tages hensyn til prisniveauet i området. Vurderingsankenævnet har imidlertid taget højde for, at handelspriserne for de ejendomme, der indgår i beregningen efter byggeretsprincippet (Y6-vej, Y7-vej, Y9-adresse  og Y8-adresse), er for udstykkede grunde, mens A’s ejendom er en storparcel, idet Vurderingsstyrelsen i beregningen af grundværdierne - som skønnet, som nævnt, hviler på - har givet et nedslag for udstykningsudgifter på henholdsvis 960.000 kr. og 900.000 kr., jf. vurderingsankenævnets afgørelser (bilag 24, s. 6, øverst, og bilag 25, s. 6, øverst).

Det er i det hele ikke godtgjort, at de ovenfor omtalte ejendomme (Y6-vej, Y7-vej, Y4-adresse, Y9-adresse  og Y8-adresse) ikke er sammenlignelige med A’s ejendom, eller at vurderingsankenævnet ved ansættelsen af grundværdien ikke har taget højde for, at ejendommenes beliggenhed og retlige anvendelsesmuligheder er anderledes end for A’s ejendom.

Vurderingsankenævnet har tværtimod inddraget alle relevante forhold og fastsat grundværdierne for 2019 og 2020 på baggrund af almindelige anerkendte vurderingsprincipper. Beregningerne ved brug af byggeretsværdi- og etagearealprincippet - som skønnet hviler på - illustrerer, at de skønnede grundværdier er korrekte, og ligger inden for rammerne af det skøn, der tilkommer Vurderingsankenævnet, jf. f.eks. UfR 2005.1164 H. A har således ikke på baggrund af et sikkert bevis godtgjort, at vurderingsankenævnets udøvede skøn hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, som er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at skønnet fører til et åbenbart urimeligt resultat, jf. f.eks. UfR 2016.191 H og UfR 2000.1071 H. Der er følgelig ikke grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelserne.

       3.5         Grundværdiansættelsen skal subsidiært hjemvises

Det følger af fast højesteretspraksis, at domstolene ikke sætter sit skøn i stedet for skattemyndighedernes, jf. f.eks. UfR 2000.2039 H, UfR 1982.1115 H, UfR 1978.660 H og UfR 1975.196 H.

Såfremt retten måtte tilsidesætte vurderingsankenævnets værdiansættelser, skal værdiansættelserne af grunden derfor hjemvises i overensstemmelse med Skatteministeriets subsidiære påstande, så Vurderingsstyrelsen kan foretage skønnet over grundværdierne på ny i lyset af rettens præmisser.
…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat
Retten skal tage stilling til, om der er grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævnet Østjyllands afgørelser af 25. november 2022, hvor de ansætter grundværdien af A’s tidligere ejendom pr. 1. oktober 2019 til 14.329.100 kr. og pr. 1. oktober 2020 til 13.743.600 kr.

Afgørelserne fra Vurderingsankenævnet Østjylland har ansat grundværdien med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet og etagearealprincippet, og de har i vurderingerne inddraget flere sammenlignelige ejendomme, samt taget højde for i de tilfælde ejendommenes beliggenhed og retlige anvendelsesmuligheder er anderledes end for A’s daværende ejendom.  

A har gjort gældende, at Vurderingsankenævn Østjyllands skøn er åbenbart urimeligt, idet vurderingerne fra 2019 og 2020 ligger væsentligt over salgsprisen på 10 mio. kr., som faktisk blev opnået ved salg af ejendommen i oktober 2021. A har hertil gjort gældende, at der i Y3-kommune har været en væsentlig stigning i ejendomspriserne.

Det er ubestridt, at A’s klage over grundværdien pr. 1. oktober 2019 skal behandles på baggrund af prisforholdene i 2019, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt., og at A’s klage over grundværdien pr. 1. oktober 2020 skal behandles på baggrund af prisforholdene pr. 1. oktober 2012, jf. ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4, jf. stk. 3.  

Retten finder, at eftersom ejendommen blev solgt i 2021, er handelsprisen ikke udtryk for handelspriserne i 2019, som er de prisforhold, grundværdien pr. 1. oktober 2019 skal ansættes efter. Handelsprisen er ligeledes ikke udtryk for prisforholdene pr. 1. oktober 2012, som grundværdien pr. 1. oktober 2020 skal ansættes efter. Det er udokumenteret, at der har været en væsentlig stigning i ejendomspriserne i Y2-by, og det er derfor ikke med den fornødne sikkerhed godtgjort, at Vurderingsankenævn Østjyllands skøn er åbenbart urimeligt.  

Herefter og da A i øvrigt ikke har godtgjort, at Vurderingsankenævnet Østjyllands værdiansættelser må anses for åbenbart urimelige, eller at Vurderingsankenævnet Østjylland ikke har foretaget skøn, eller at de skønsmæssige ansættelser af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelserne, tages A’s påstand ikke til følge.    

T H I  K E N D E S   F O R   R E T

Skatteministeriet frifindes.