| Klagepunkt | Skattestyrelsens afgørelse | Klagerens opfattelse | Landsskatterettens afgørelse |
| Skattepligtig fortjeneste ved salg af ejendommen Adresse Y1, By Y1 | 384.837 kr. | 0 kr. | 384.837 kr. |
| Fremførselsberettigede tab ved salg af ejendommen Adresse Y1, By Y1 | 0 kr. | 307.310 kr. | 0 kr. |
Faktiske oplysninger
Ifølge det oplyste, ejede klageren [A] og klagerens ægtefælle ejendommen Adresse Y1, By Y1 i lige sameje. Ejendommen blev ifølge det oplyste købt ved slutseddel af 17. november 2014 for 2.050.000 kr. i almindelig fri handel.
Ifølge BBR er ejendommen en "Bolig i etageejendom, flerfamiliehus eller to-familiehus (Anvendelseskode: 140)". Ejendommens areal på 67 m2 med 2 værelser, bad og køkken.
Klagerens stedsøn, B, var ifølge oplysninger fra Det Centrale Personregister tilmeldt på adressen fra den 29. december 2014 til den 1. januar 2020.
Ved købsaftale af 25. marts 2019 overdrog klageren og klagerens ægtefælle ejendommen Adresse Y1, By Y1, til klagerens stedsøn for 1.580.000 kr. Overdragelsessummen blev berigtiget ved kontant betaling, og overtagelsesdagen var den 29. marts 2019.
På overdragelsestidspunktet var den offentlige ejendomsvurdering 1.450.000 kr., og overdragelsen skete dermed inden for +/- 15% af den offentlige ejendomsvurdering.
I formidlingsaftale af 28. august 2019 værdiansatte ejendomsmægleren ejendommen til 3.095.000 kr. Ejendommen kom på markedet i september 2019, og blev solgt i almindelig fri handel den 19. november 2019 for 2.980.000 kr.
Skattestyrelsen har ved afgørelse af 25. maj 2022 vurderet, at der i forbindelse med overdragelsen af ejendommen Adresse Y1, By Y1 til klagerens stedsøn i 2019, blev givet en gave på 700.000 kr. og at der skulle betales en gaveafgift på 92.913 kr. I den forbindelse værdiansatte Skattestyrelsen ejendommen Adresse Y1, By Y1, til 2.980.000 kr.
Klageren har indberettet et fremførelsesberettiget tab i forbindelse med salget af ejendommen på 307.310 kr.
Den 7. juli 2022 påklagede klageren Skattestyrelsens afgørelse af 25. maj 2022 om ansættelse af en gaveafgiftspligtig gave.
Landsskatteretten har ved afgørelse af 8. maj 2023 stadfæstet Skattestyrelsens afgørelse om, at ejendommens handelsværdi ved salget den 25. marts 2019 var 2.980.000 kr. Det fremgår af afgørelsen, at klagerens stedsøn, 5 måneder efter familieoverdragelsen, udbød ejendommen til salg, og at lejligheden herefter, ca. 8 måneder efter overdragelsen, i almindelig fri handel blev solgt til 2.980.000 kr., hvorfor Landsskatteretten fandt, at der forelå særlige konkrete omstændigheder, der medførte at værdiansættelsen på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kunne tilsidesættes. Landsskatteretten fandt, at Skattestyrelsen med rette havde skønnet handelsværdien ved overdragelsen fra forældrene til klagerens stedsøn, idet ejendommen, i nær tilknytning til familieoverdragelsen, blev solgt for 2.980.000 kr., og at denne værdi skulle lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.
Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har fastsat klagerens skattepligtige fortjeneste ved salg af ejendommen Adresse Y1, By Y1 til 384.837 kr. for indkomståret 2019. For indkomstårene 2020 og 2021 har Skattestyrelsen nedsat klagerens fremførte tab vedrørende salget af ejendommen Adresse Y1, By Y1, til 0 kr.
Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført:
"1.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse
Fortjeneste ved salg af ejendom er skattepligtig i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1. Du er skattepligtig af fortjenesten i det der er tale om en udlejningsejendom. Fortjenesten opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven §§ 4 og 5 og beskattes som personlig indkomst, jævnfør personskattelovens § 3. I relation til virksomhedsskatteloven anses fortjenesten for hævet.
Skattestyrelsen ændrede ved afgørelse af 25. maj 2022 værdiansættelsen af Adresse Y1, By Y1 i forbindelse med salget til din søn B fra 1.580.000 kr. til 2.980.000 kr.
I relation til beregning af en fortjeneste efter ejendomsavancebeskatningsloven, betragtes den værdi, der lægges til grund for beregning af gaveafgift, som afståelsessum, jævnfør ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2.
Det at I ikke er enige i Skatteskattestyrelsens afgørelse af 25. maj 2022 bevirker ikke, at avanceopgørelsen ved salget skal opgøres på et andet grundlag, end det der fragår af ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2. Den skattemæssige afståelsessum er således 2.980.000 kr.
På baggrund af de modtagne oplysninger opgøres din skattepligtige fortjeneste således:
Beregning af ejendomsavancen
Skattemæssig afståelsessum 2.980.000 kr.
- Salgsomkostninger, tinglysning og skøde -18.000 kr.
Skattemæssig salgspris 2.962.000 kr.
Købspris 2.050.000 kr.
+ Købsomkostninger
Advokat 22.428 kr.
R1 1.875 kr.
Anskaffelsessum 2.074.303 kr.
+ 10.000 kr. tillæg, 2014-2018 50.000 kr.
Forbedringsudgifter 2015, iflg. opgørelse 78.022 kr.
Bundfradrag -10.000 kr.
68.022 kr. 68.022 kr.
Skattemæssig anskaffelsessum 2.192.325 kr. -2.192.325 kr.
Skattepligtig fortjeneste ved salget 769.675 kr.
Din andel heraf, 50 % 384.837 kr.
I den korrigerede beregning, udarbejdet af din advokat, er der fratrukket udgifter til udarbejdelse af lejekontrakt. Denne udgift kan ikke fratrækkes i avanceopgørelsen, idet udgifterne ikke vedrører anskaffelsen af ejendommen men den efterfølgende løbende drift.
Din advokat har oplyst, at aconto udgifter til advokatfirmaet R2 i forbindelse med købet ikke indgår i efterfølgende faktura. Beløbet indgår derfor i ovennævnte opgørelse.
Du har påklaget Skattestyrelsens afgørelse af 25. maj 2022 til Skatteankestyrelsen. Såfremt afgørelsen bliver ændret, vil ovenstående avanceopgørelse bliver ændret i overensstemmelse hermed."
Udtalelse fra Skattestyrelsen
I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 16. januar 2023 udtalt følgende:
"Der er ikke nye oplysninger i sagen, som ikke står i sagsfremstillingen.
Denne sag vedrører alene de skattemæssige konsekvenser af afgørelsen vedrørene gaveafgift. Afgørelse vedrørende gaveafgift er ikke påklaget.
Det bemærkes endvidere, at efter der er fremsendt afgørelse har R3 anmodet om omvalg i henhold til skatteforvaltningslovens § 30, således at A udtræder af virksomhedsordningen fra og med indkomståret 2018. Denne anmodning behandles særskilt i Skattestyrelsen."
Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling
Skattestyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:
"Skattestyrelsen tiltræder Skatteankestyrelsens indstilling, hvori er indstillet til en stadfæstelse af Skattestyrelsens afgørelse.
Faktiske forhold
Skattestyrelsen har i sin afgørelse af 3. november 2022, ændret klagerens skattegrundlag med skattepligtig fortjeneste ved salg af ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y1 og ændret fremførelsesberettiget tab til 0 kr. for indkomståret 2020 og 2021.
Omdrejningspunktet i klagesagen er herefter, hvorvidt ejendomsavancen ved overdragelse af klagerens andel af lejligheden til klagerens søn skal fastsættes til 384.837 kr.
Materielt
Nedlagt påstand angår, at skatteansættelsen for indkomståret 2019 fastholdes, som den var forud for Skattestyrelsens afgørelse af 3. november 2022.
Ved afgørelse truffet den 8. maj 2023 har Landsskatteretten fundet, at lejlighedens handelsværdi ved overdragelse fra klageren til sønnen skal fastsættes til 2.980.000 kr. på handelstidspunktet marts 2019.
Skattestyrelsen fastholder, at denne værdi forsat skal ligges til grund for beregningen af den skattepligtige fortjeneste i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2. Herefter forligger der ej heller tab til fremførelse i indkomstårene 2020 og 2021, hvorfor dette ændres til 0 kr. for begge indkomstår."
Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at ejendomsavancen ved afståelsen af klagerens andel af ejendommen Adresse Y1, By Y1, skal nedsættes til 0 kr., og der er et fremførelsesberettiget tab ved salg af ejendommen på 307.310 kr.
Til støtte for påstanden er bl.a. anført:
"ANBRINGENDER
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det overordnet gældende, at overdragelsen af den i sagen omhandlede ejendom kunne ske ved anvendelse af 15 %’s reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (herefter værdiansættelsescirkulæret).
Det følger klart af forarbejderne til Boafgiftsloven § 27, at værdiansættelsescirkulæret fortsat skal finde anvendelse.
Det gøres endvidere gældende, at overdragelsen skete i overensstemmelse med værdiansættelsescirkulæret til +15% af den offentlige vurdering.
Endelig gøres det gældende, at der ikke foreligger særlige omstændigheder ved overdragelsen, som tilsiger, at værdiansættelsen ikke kan ske til +/- 15 % af den offentlige vurdering.
Det gøres derfor afslutningsvis gældende, at der ikke er grundlag for at ændre klagers skatteansættelse for 2019, ligesom der ikke er grundlag for at slette klagers fremførselsberettiget tab for 2020 og 2021.
Vi vil nedenfor uddybe vores ovennævnte anbringender.
1 Værdiansættelsescirkulæret
(…)
3 Sammenfattende om praksis
Som det fremgår af ovenstående, har 15 %-reglen i relation til overdragelser, der sker ved arv eller gave, fået en meget bastant og endegyldig form, der kun kan fraviges, hvis der foreligger særlige, konkrete forhold, vedrørende den pågældende fast ejendom.
Den foreliggende praksis sammenfattes meget præcist i Højesterets afgørelse U 2021.2382H:
Højesteret har ved kendelse af 8. marts 2016 (UfR 2016.2126) fastslået, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %’s-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Kun hvis der foreligger særlige omstændigheder, vil skattemyndighederne kunne få udmeldt en sagkyndig til at vurdere handelsværdien af en udlagt ejendom.
Værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav, jf. bl.a. TfS 1984.418. Dette gælder efter Højesterets opfattelse også, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført. Det forhold, at ejendomsvurderingen er blevet videreført uændret siden 2011/2012, kan i overensstemmelse med skattemyndighedernes tilkendegivelser ikke i sig selv udgøre en særlig omstændighed, der kan begrunde fravigelse af udgangspunktet om anvendelse af 15 %’s-reglen. [min fremhævning]
Det skal yderligere til praksis bemærkes, at det set ud fra et retssikkerhedssynspunkt forekommer særdeles betænkeligt, hvis der ikke kan fæstes lid til en årelang praksis, der ydermere underbygges af løbende skatteministres udtalelser. Det skal i den forbindelse tilføjes, at en indskrænkende eller udvidende fortolkning af skatteretlige regler, der er til ugunst for skatteyderen af retssikkerhedsmæssige grunde, kræver klar støtte, jf. eksempelvis TfS 1993.209.
Det kan derfor konkluderes, at der foreligger en langvarig og fast praksis for, at SKAT godkender værdiansættelser efter 15 %-reglen i relation til overdragelser, der sker ved arv eller gave, medmindre der forligger særlige, konkrete, omstændigheder ved ejendommen.
4 Afsluttende sammenfatning
Det fremgår klart af forarbejderne til BAL § 12, herunder § 27, at principperne i værdiansættelsescirkulæret og den på området etablerede praksis fortsat skal finde anvendelse. Principperne i værdiansættelsescirkulæret har dermed indirekte fået status af lov.
Det fremgår videre klart af ordlyden af værdiansættelsescirkulæret, at en værdiansættelse i overensstemmelse med cirkulæret skal lægges til grund ved beregning af arve- eller gaveafgiften. Ligeledes har forskellige skatteministre i tidens løb bekræftet, at skatteyderne kan støtte ret på den enkle, letforståelige og håndterbare 15 %-regel i værdiansættelsescirkulæret.
Af den på området etablerede praksis kan tilsvarende konkluderes, at skattemyndighederne ved overdragelser omfattet af værdiansættelsescirkulæret er bundet af 15 %-reglen. Det udtrykkes af Landsskatteretten og af Højesteret, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse, der ligger inden for de i cirkulæret angivne retningslinjer, og at dette gælder, uanset at markedsværdien må antages at være højere end den seneste offentlige ejendomsvurdering +/-15 %.
Der er ikke i SKAT’s afgørelse grundlag for at antage, at værdiansættelsescirkulæret ikke finder anvendelse i den i sagen omhandlede overdragelse, og derfor ikke grundlag for en avancebeskatning af forskellen mellem stedsønnens videresalgspris og den ved familieoverdragelsen anvendte værdiansættelse.
Overdragelsen fandt først sted fem år efter Klager og dennes ægtefælle havde erhvervet den, og Klagers stedsøn har under hele perioden beboet lejligheden. Den omstændighed, at Klagers stedsøn efterfølgende 6 måneder senere afhænder ejendommen udgør ikke nogen særlig omstændighed.
Overdragelsen er sket i overensstemmelse med værdiansættelsescirkulæret, hvilket SKAT også anerkender i deres afgørelse. SKAT bemærker dog, at der er en væsentlig forskel i den efterfølgende salgspris og den offentlige ejendomsvurdering.
Det fremgår endog ganske klart og tydeligt af Højesteretspraksis og praksis fra Landsskatteretten og i øvrigt tidligere skatteministre, at det ikke skal komme skatteyderen til last, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke er tidssvarende.
Den tidligere praksis viser endvidere, at værdiansættelsescirkulæret skal finde anvendelse selv ved salg meget kort tid efter købet og til prisdifferencer der er væsentligt større end i nærværende sag.
Der foreligger således ikke sådanne særlige, konkrete, omstændigheder ved ejendommen, som kan forhindre, at der sker overdragelse af ejendommen til + 15% af den offentlige ejendomsværdi.
Det gøres således gældende, at der ikke er grundlag for at ændre Klagers skatteansættelse for indkomståret 2019, herunder slette det fremførselsberettiget fradrag for 2020 og 2021."
Klagerens bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse
Klagerens repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse:
"Under henvisning Skatteankestyrelsens breve af 16. og 17. januar 2023 skal jeg hermed vende tilbage i forhold de af Skattestyrelsen fremsatte bemærkninger.
Indledningsvis skal det bemærkes, at det ikke er korrekt, at afgørelsen om gaveafgift ikke er påklaget.
Skattestyrelsens uretmæssige underkendelse af gaveoverdragelsen er indbragt for Skatteankestyrelsen for så vidt angår begge klagere i nærværende sager, og for så vidt for modtageren af ejendommen.
Klagesagerne indbragt af klagerne behandles ved Skatteankestyrelsen under følgende journalnumre: 22-1057945, 22-0057396 og 22-0057396.
Det er således ikke korrekt, når Skattestyrelsen anfører at Skattestyrelsens afgørelser vedrørende gaveafgiften ikke er påklaget.
For så vidt angår Skattestyrelsens bemærkninger om begæring af omvalg, så er det korrekt, at begge klagere har anmodet om omvalg i forhold til den aktuelle og påklagede ændring af deres skatteforhold. Dette er selvsagt en naturlig konsekvens af de væsentlige og bebyrdende ændringer som Skattestyrelsen ganske uberettiget har foretaget.
Klagerne afventer for nuværende Skattestyrelsens tilbagevenden i den sag."
Klagerens yderligere bemærkninger til sagen
Klagerens repræsentant har den 23. september 2024 fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:
"Med henvisning til Skatteankestyrelsens brev af 20. august 2024, skal jeg på vegne af klager hermed vende tilbage med klagers bemærkninger til den fremsendte sagsfremstilling og forslag til afgørelse.
Skatteankestyrelsen indstiller til, at Landsskatteretten stadfæster Skattestyrelsens afgørelse - dette ud fra det synspunkt, at Landsskatteretten i sagen om gaveoverdragelse efter værdiansættelsescirkulæret stadfæstede Skattestyrelsens afgørelse om ejendommens handelsværdi.
For det første er det skæmmende, at Landsskatteretten overhovedet fandt anledning til af følge Skattestyrelsens synspunkt al den stund, at dette var båret af en enkelt præmis, som ikke har eller havde noget juridisk grundlag, hverken i lovgivningen eller den talrige praksis på området.
For det andet virker det også en kende uhensigtsmæssigt - som en kamp mellem David og Goliat, idet Skattestyrelsen og sidenhen Landsskatteretten vælger at se forbi mere end 40 års fast praksis for gaveoverdragelse af fast ejendom.
Resultatet heraf, hvis Landskatterette følger indstillingen, vil være, at klager skal acceptere en beskatning af en fiktiv avance - altså at skulle betale penge ud af egen lomme for en indtægt, som klager ikke har opnået.
Udgangspunktet for Skatteankestyrelsens fortolkning af ejendomsavancebeskatningsloven bestemmelser giver således det resultat, at klager bliver beskattet af en fortjeneste, som klager ikke har opnået, idet klager overdrog ejendommen til, en efter reglerne i værdiansættelsescirkulæret anvist værdiansættelse - som igen var baseret på en værdiansættelse foretaget af Skattestyrelsen.
Hertil skal lægges, at klager ingen indflydelse har haft på videresalget af ejendommen, som skete længe efter overdragelsen.
Klager bliver således de facto beskattet tilbage til overdragelsestidspunktet for en handling foretaget af tredjemand, og som klager ikke har haft nogen mulighed for at forudse, eller på anden måde påvirke.
Ud fra Skattestyrelsens afgørelse i gaveafgiftssagen, sidenhen stadfæstet af Landsskatteretten, så kan det udledes, at havde tredjemand - klagers stedsøn - solgt lejligheden på et senere tidspunkt end han gjorde, da havde salget ikke været en "særlig omstændighed", og der havde således ikke været grundlag for at forhøje gaveafgiften, og efterfølgende opkræve en fiktiv avancebeskatning hos klager.
Netop dette udstiller det absurde i Skattestyrelsens afgørelse om avancebeskatning, idet klager ikke har haft nogen som helst indflydelse eller mulighed for at forhindre at skulle betale en fiktiv skat - dette alene har været overlagt til Skattestyrelsens at beslutte.
Skattestyrelsen har i den konkrete sag opfundet en tidsramme, som så bevirker, at Skattestyrelsen bliver beriget med yderligere gaveafgift og sidenhen yderligere avancebeskatning.
Med respekt for udtalelserne der igennem tiderne er fremsat af skiftende Skatteministre, så kan dette ikke havde været hensigten med værdiansættelsescirkulæret, som netop blev sat i søen for at gøre det mere gennemskueligt for skatteyderne.
Denne intention støttes desuden af Skatteministerens svar til Folketingets Lovsekretariat i j.nr. 2005-318-0404 og j.nr. 2006-318-0499. I førstnævnte svar anføres følgende:
"Reglen om, at forældre kan overdrage en fast ejendom til deres barn til 15 pct. under den senest offentliggjorte vurdering, følger ganske rigtigt af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning.
Der er tale om en regel, som har fungeret godt i mange år, og som er let at forstå og håndtere. De involverede parter ved, hvad de har at holde sig til.
Jeg mener ikke, at det forhold at vi lige nu står i en situation, hvor priserne visse steder stiger hurtigere end det kan nå at afspejle sig i vurderingerne, gør, at vi pludseligt skal ændre på 15 pct.-reglen. Som det fremgår af mit svar til spørgeren på spørgsmål 2852 (2004-05, 2. samling) forventes ejerlejligheder at stige betydeligt ved næste almindelige vurdering pr. 1. oktober 2005.
Jeg mener, at regeringens politik om ikke at stramme beskatningen af boliger og at lade reglerne være så enkle som muligt giver en rimelig og betryggende retstilstand."
I sidstnævnte svar anføres videre følgende:
"Først skal jeg understrege, at skattestoppet ikke hindrer, at der lukkes huller i skattelovgivningen. Hvis der var tale om et hul, ville jeg naturligvis tage skridt til at lukke det.
Jeg mener således ikke, at reglen udgør et hul, men at der, som det også fremgår af mit svar til spørgeren på spørgsmål S 3109 (2004-05, 2. samling), er tale om en enkel regel, som er nem at forstå og håndtere.
Fordelen ved enkle firkantede regler er, at skatteyderne ved, hvad de har at holde sig til. Omvendt må det accepteres, at beskatningen ikke altid svarer til det resultat, en mere millimeterretfærdig regel ville føre til.
Det er således korrekt, som anført af spørgeren, at reglen kan medføre, at forældre, der overdrager en ejerlejlighed til deres børn, kan realisere et skattemæssigt tab ved overdragelsen. Hertil skal dog bemærkes, at forældrene kun kan fradrage tabet i en fortjeneste, som er skattepligtig i medfør af ejendoms-avancebeskatningslovens regler.
Endelig skal jeg gøre opmærksom på, at vurderingen af ejerlejligheder vil stige betydeligt ved den næste almindelige vurdering pr. 1. oktober 2005, som bliver udsendt i marts - april 2006. Hermed vil muligheden for at realisere et tab som det omtalte blive mindre". [min fremhævning]
Ovennævnte taler umiddelbart for sig selv - reglerne er lavet for at det skal være let at forstå og håndtere, også selvom det betyder, at der måtte være situationer, hvor regnestykket måtte give en fordel til skatteyderen.
Den nuværende retstilstand har forskubbet dette, da det ikke længere er let at forstå og håndtere, da Skattestyrelsen løbende har fundet "særlige omstændigheder" der skal modvirke anvendelsen af reglen, og dermed fratager klageren fra at kunne disponere i henhold til den 42 år gamle regel.
Klager mener således fortsat, at der ikke er grundlag for beskatning af avancen ved salget af ejendommen, da overdragelsen skete i henhold til reglerne i værdiansættelsescirkulæret, og at klager ikke har haft indflydelse på videresalget af ejendommen, som blev foretaget af klagers stedsøn."
Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse
Klagerens repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse:
"Boet ønsker at der træffes afgørelse på foreliggende grundlag.
Det bemærkes endvidere, at der ikke ses at være foretaget ændringer i Skatteankestyrelsens indstilling af 20. august 2024 i forbindelse med genfremsendelsen den 21. oktober 2024 - dette til trods for, at klagerne kom med supplerende bemærkninger den 23. september 2024."
Landsskatterettens afgørelse
Sagen angår, hvorvidt Skattestyrelsen med rette har fastsat klagerens ejendomsavance fra afståelsen af klagerens andel af ejendommen Adresse Y1, By Y1 til 384.837 kr.
Retsgrundlaget
Af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, følger det, at:
"Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov."
Derudover fremgår det af ejendomsavancebeskatningslovens § 2, stk. 2, at:
"Overdragelse af fast ejendom som gave eller arveforskud sidestilles med salg. Erhvervelse af fast ejendom ved gave eller arveforskud sidestilles med køb."
Videre foreskriver ejendomsavancebeskatningslovens § 3, at:
"Er en afstået fast ejendom erhvervet ved gave eller arveforskud, benyttes den værdi, der er lagt til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat af erhvervelsen, som udgangspunkt for beregningen af fortjeneste ved afståelsen. Har erhvervelsen ikke været gaveafgifts- eller indkomstskattepligtig, anvendes den pågældende faste ejendoms værdi i handel og vandel på erhvervelsestidspunktet som udgangspunkt.
Stk. 2. Er afståelse sket ved gave eller arveforskud, betragtes den værdi, der lægges til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat i forbindelse med overdragelsen, som afståelsessum. Er overdragelsen hverken gaveafgifts- eller indkomstskattepligtig, betragtes værdien i handel og vandel på overdragelsestidspunktet som overdragelsessum."
Det følger endvidere af bemærkningerne til ejendomsavancebeskatningslovens § 3 som gengivet i Folketingstidende 1981-1982 (2. samling), tillæg A, spalte 4796, at:
"Bestemmelserne svarer til § 5, stk. 1 og 2, i lov om særlig indkomstskat.
Den værdi, der er lagt til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat af erhvervelsen, betragtes som henholdsvis købesum eller salgssum. Er disse ikke afgifts- eller indkomstskattepligtige, lægges værdien i handel og vandel til grund. Efter forslaget skal der stadig tages udgangspunkt i de nævnte værdier. Ved ejendomsafståelse skal den ansatte værdi omregnes til kontantværdi efter forslagets § 4."
Det følger endvidere af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, at:
"Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 8."
Det fremgår derudover af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, 1. pkt. og stk. 2, 1. pkt., at:
"Anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen.
(…)
Stk. 2. Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår."
Af ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 1 og 3, fremgår følgende:
"Den opgjorte fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. dog stk. 2-6.
(…)
Stk. 3. I fortjeneste, der i et givet indkomstår er skattepligtig efter stk. 1, kan den skattepligtige fradrage indkomstårets tab ved afståelse af fast ejendom, jf. dog stk. 4. Overstiger årets tab årets fortjenester, kan det overskydende tab fradrages i fortjeneste efter stk. 1 i de følgende indkomstår, jf. dog stk. 6. Tabet kan kun overføres til fradrag i et senere indkomstår, i det omfang det ikke kan rummes i nettofortjenesten ved afståelse af fast ejendom i et tidligere indkomstår."
Landsskatterettens begrundelse og resultat
Ved købsaftale af 25. marts 2019 overdrog klageren og dennes ægtefælle ejendommen Adresse Y1, By Y1 til klagerens stedsøn. Ifølge købsaftalen blev ejendommen overdraget for i alt 1.580.000 kr. med overtagelse den 29. marts 2019.
Landsskatteretten har i afgørelse med sagsnr. 22-0057379 af 8. maj 2023 stadfæstet Skattestyrelsens afgørelse om, at ejendommens handelsværdi ved overdragelsen til stedsønnen i marts 2019 udgjorde 2.980.000 kr., svarende til den efterfølgende handelsværdi, og at det er denne værdi, som skal lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.
På baggrund heraf finder Landsskatteretten, at denne værdi ligeledes skal lægges til grund i forhold til opgørelsen af klagerens ejendomsavance ved afståelsen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2, 1. pkt.
Landsskatteretten tiltræder herefter Skattestyrelsens opgørelse af ejendomsavancen på 384.837 kr., og at det af klageren angivne fremførselsberettigede tab på 307.310 kr. i indkomstårene 2020 og 2021 ændres til 0 kr.
Landsskatteretten stadfæster dermed Skattestyrelsens afgørelse.