Klagepunkt	Skattestyrelsens afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Indkomstår 2014 Skattepligtigt overskud fra udlejning	282.333 kr.	0 kr.	Nedsættes til 114.319 kr.
Indkomstår 2015 Skattepligtigt overskud fra udlejning	300.560 kr.	0 kr.	Nedsættes til 78.480 kr.
Skattepligtigt beløb ifølge købsaftale			420.000 kr.
Indkomstår 2016 Skattepligtigt overskud fra udlejning	114.386 kr.	0 kr.	Nedsættes til 84.936 kr.

Faktiske oplysninger
Klageren [A] erhvervede den 22. marts 1995 ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y1 (herefter benævnt ejendommen), for 1.850.000 kr.
Ifølge CPR-registeret blev klageren registreret med bopælsadresse på ejendommen den 1. juni 1995.

Klageren var samlevende med B fra 5. juli 1996, hvor B blev registreret med bopælsadresse på ejendommen frem til ultimo 2013, hvor parternes samliv ophørte.

Klageren har oplyst, at på tidspunktet for samlivsophævelsen var ejendommen belånt i [realkreditinstitut] med en restgæld på 6.080.000 kr., ligesom der var udstedt to ejerpantebreve på henholdsvis 500.000 kr. og 4.500.000 kr., som var stillet til sikkerhed for Bs virksomhedsgæld i F1-Bank.

I de påklagede indkomstår havde klageren og klagerens fader etableret klientkonti hos klagerens repræsentant, hvorfra klagerens faste udgifter blev afholdt af repræsentanten.

Den 13. december 2013 indgik klageren og B en betinget købsaftale vedrørende ejendommen i forbindelse med parternes samlivsophævelse. Af aftalen fremgår bl.a. følgende:

"[…]
1.             PRÆAMBEL
1.1           Nærværende ejendomshandel indgås som led i parternes samlivsophævelse, idet parterne har beboet ejendommen sammen siden den 1. juli 1995.
[…]

6.             OVERTAGELSE
6.1           Ejendommen overtages af køber den 1. januar 2014, fra hvilken dato, ejendommen henligger for købers regning og risiko i enhver henseende.

[…]
6.6.         Fra overtagelsesdagen indbetaler køber til sælger de løbende ydelser i henhold til vedlagte budget af 11. december 2013, første gang den 1. januar 2014 og sidste gang den 1. december 2014, idet sælgers advokat frem til og med skødedatoen drager omsorg for betaling af udgifterne i henhold til budgettet. Beløbet dækker de løbende udgifter til ejendommen pr. overtagelsesdagen. Hvis handlen bortfalder, tilbagebetales beløbet ikke, men udgør kompensation for, at køber har haft huset til rådighed indtil aftalens bortfald.

7.             Kompensationsbeløb

7.1.         Parterne har som led i samlivsophævelsen aftalt, at sælger fra køber modtager et samlet kompensationsbeløb stort kr. 344.000,00, idet køber overtager væsentligt indbo og sælger i konsekvens heraf skal etablere et nyt hjem. Hertil kommer, at sælger i de sidste 4 år har været uden job og pr. 1. januar 2014 vil miste retten til dagpenge.

7.2           Kompensationsbeløbet berigtiges som anført:

7.2.1       Ved aftalens underskrift betales
                1. del af kompensationsbeløbet                                                           kr. 100.000,00

7.2.2       Senest den 15. februar 2014 betales
                2. del af kompensationsbeløbet                                                           kr. 100.000,00

7.2.3       Senest hver den 1. i en måned, første gang
                den 1. januar 2014 og sidste gang den 1.
                december 2014 betales kr. 12.000                                                    kr. 144.000,00
                I ALT                                                                                                           kr. 344.000,00

8.             KØBESUMMEN OG DENNES BERIGTIGELSE

8.1           Købesummen er fastsat til DKK 6.080.000,00, skriver DKK
                seksmillionerottetiusinde 00/100.

8.1.1       Senest pr. 1. december 2014 overtager køber
                det tinglyste kreditforeningslån i [realkreditinstitut]
                opr. Tinglyst kontant hovedstol                                                          kr. 6.080.000,00
                KØBESUM I ALT                                                                                      kr. 6.080.000,00

8.2           Køber betaler de i pkt. 6.6 og 7.2 anførte beløb til de fastsatte terminer. Beløbene indbetales til sælgers advokat på en særlig klientkonto i F2-Bank A/S konto nr. […] med angivelse af sagsnr. […] med samtidig advisering af købers advokat.

8.3           Manglende indbetalinger og eventuelt underskud på den i pkt. 8.2 nævnte sikringskonto som følge af udgiftsstigninger m.v. skal indbetales af køber senest 3 hverdage efter skriftligt påkrav sælgers advokat. Såfremt beløbene ikke indbetales, bortfalder handlen uden yderligere varsel, og køber fraflytter inden 30 dage fra afgivelse af påbud, hvis betaling ikke har fundet sted.

8.4           Renten af de indbetalte beløb tilfalder sælger.

8.5           Køber overtager lånet, jf. pkt. 8.1.1, i henhold til [realkreditinstitut]s vedtægter.
Hvis debitorgodkendelse ikke opnås som forudsat, er køber forpligtet til at skaffe anden finansiering, herunder at indfri lånet i [realkreditinstitut], herunder at bære kurstab, at betale for førtidsindfrielse, herunder før rentetilpasning.

8.6           Som led i handlens berigtigelse drager sælgers advokat/pengeinstitut omsorg for af de indbetalte beløb at betale:
1) løbende udgifter i henhold til udleveret budget samt faktuelle regninger,
2) restancer fra sælgers ejerperiode,
3) sælgers andel af handelsomkostningerne og
4) evt. pantegæld, der ikke skal overtages

8.7          Inden køber tager skøde på ejendommen, jf. pkt. 13, uanset at overtagelsesdagen ligger forud for skødedatoen, skal

1) alle bestemmelser om debitorgodkendelse og købers gældsovertagelse være opfyldt, jf. pkt. 8.1.1,
2) parterne herefter have modtaget saldokvittering fra F1-Bank A/S i henhold til forlig af 10. december 2012,
3) alle betalinger til sælger i henhold til pkt. 6.6, 7.2 og 8.1.1 være foretaget,
4) alle eventuelle forpligtelser vedr. deponeringer og evt. garantistillelser være opfyldt,
5) de køberen påhvilende handelsomkostninger være betalt eller deponeret hos berigtigende advokat,
6) køber have underskrevet skøde, pantebreve og gældsovertagelseserklæringer,
7) køber have tegnet forsikring for det købte,
8) køber i december 2013 med kopi til berigtigende advokat have anmeldt ejerskifte til alle forsyningsselskaber.

8.8          Såfremt en eller flere af ovennævnte betingelser ikke kan opfyldes inden fristen for anmeldelse af skøde til tinglysning den 1. december 2014, bortfalder handlen, såfremt betingelserne ikke er opfyldt senest 3 dage efter påkrav. Køber er herefter forpligtet til at fraflytte ejendommen uden varsel. Køber vil i den anledning være forpligtet til at tilbagelevere ejendommen i væsentlig samme stand som ved overtagelsen. Ingen af parterne kan derudover gøre noget krav gældende mod den anden.

8.9          De i pkt. 6.6 og 7.2 nævnte beløb refunderes ikke, såfremt handlen bortfalder

[…]

13.          BERIGTIGELSE

13.1        Skøde udarbejdes og lægges i købers og sælgers digitale underskriftsmapper senest 2 uger før skødedatoen, dog tidligst efter at køber har berigtiget købesummen eller har dokumenteret at betingelserne for berigtigelse er opfyldt, jf. pkt. 7.2, og har overført tinglysningsafgiften til berigtigende advokat.

13.2        Sælger og køber er forpligtede til at signere det digitale skøde med NEMID senest 3 dage efter at meddelelse om, at disse ligger klar til signering.

13.3        Tinglysning af det digitale skøde skal ske snarest efter parternes signering og senest inden 8 dage.

13.4        Køber er berettiget til at kræve endeligt skøde, når alle betingelser i købsaftalen er opfyldt.
[…]"

Af budgettet i henhold til pkt. 6.6 i købsaftalen fremgår bl.a.:

Budget 2014                     11-12-2013

	Kreditf. lån	Ejendoms- skat	Ejendoms- forsikring	Skorstens- fejer	Vejejer- laug	X liv [pensions- selskab]
Jan		32.396,73	8.749			4.970
Feb				600
Mar	24.600
Apr					1.600
Maj
Jun	24.600
Jul		31.837,09
Aug
Sep	24.600
Okt
Nov
Dec	24.600
I alt	98.400	64.233,82	8.749	600	1.600	4.970
Året i alt: 178.552,82
I alt pr. mdr.: 14.879

Den 19. december 2013 indbetalte G1 ApS, CVR-nr. […], et beløb på 100.000 kr. på klagerens faders klientkonto.

Ifølge Erhvervsregisteret tiltrådte B som direktør i G1 ApS den 21. september 2015.

Klagerens repræsentant udbetalte den 19. december 2013 et beløb på 100.000 kr. fra klientkontoen til klageren. Udbetalingen havde posteringsteksten "Kompensationsbeløb […]".

Ifølge CPR-registeret fraflyttede klageren ejendommen den 1. januar 2014.

Den betingede købsaftale af 13. december 2013 bortfaldt som følge af, at B ikke fik bevilget gældsovertagelse af klagerens realkreditlån i [realkreditinstitut] inden den 1. december 2014.

Klageren har oplyst, at der efter udløbet af den betingede købsaftale blev indgået en mundtlig aftale med B om, at han skulle indbetale 12.000 kr. månedligt til klagerens klientkonto i perioden december 2014 og 1. oktober 2015.

I perioden 5. januar 2015 til 30. september 2015 fremgår følgende transaktioner på klientkontoen hos repræsentanten:

Konto […] C:

5. januar 2015	1. rate ejendomsskat 2015	-33.887,63 kr.
23. januar 2015	Indbetalt fra B	12.000 kr.
28. januar 2015	Månedlig ydelse for februar 2015, udbetalt til A	-12.000 kr.
13. februar 2015	Indbetalt B	36.600 kr.
23. februar 2015	Månedlig ydelse for marts 2015, udbetalt til A	-12.000 kr.
27. februar 2015	Indbetalt B	1.238 kr.
17. marts 2015	Indbetalt B	12.000 kr.
24. marts 2015	Månedlig ydelse for april 2015, udbetalt til A	-12.000 kr.
31. marts 2015	[realkreditinstitut] termin 31.3.2015	-25.837,61 kr.
20. april 2015	Indbetalt fra B	12.000 kr.
27. april 2015	Månedlig ydelse for maj 2015, udbetalt til A	-12.000 kr.
18. maj 2015	Indbetalt B	37.838 kr.
21. maj 2015	Månedlig ydelse for juni 2015, udbetalt til A	-12.000 kr.
17. juni 2015	Indbetalt B	45.810 kr.
22. juni 2015	Månedlig ydelse for juli 2015, udbetalt til A	-12.000 kr.
30. juni 2015	Terminsydelse 30.06.2015	-25.837,61 kr.
6. juli 2015	2. rate ejendomsskat 2015	-33.810,22 kr.
23. juli 2015	Indbetalt B	12.000 kr.
28. juli 2015	Udbetalt til A	-12.000 kr.
31. august 2015	Indbetalt B	37.838 kr.
1. september 2015	Månedlig ydelse for september 2015, udbetalt til A	-12.000 kr.
14. september 2015	Samlepost: Faktura 1506304, sag […]	-5.000 kr.
14. september 2015	Overført til […]	-190,36 kr.
30. september 2015	Terminsydelse til [realkreditinstitut] pr. 30.09.2015	-25.837,61 kr.
Saldo i alt		0 kr.

Konto […] A:

14. september 2015	Overført fra […]	190,36 kr.
28. september 2015	Indbetalt B	75.000 kr.
29. september 2015	Udbetalt til A	-75.000 kr.
Saldo i alt		190,36 kr.

Den 23. juli 2015 indgik klageren og B en ny, betinget købsaftale vedrørende ejendommen. Af aftalens punkt 6.1 fremgår, at overtagelsesdatoen var 1. oktober 2015. Af købsaftalen fremgår endvidere:

"6.6        Fra overtagelsesdagen indbetaler køber til sælger de løbende ydelser i henhold til vedlagte oversigt af 10. august 2015, første gang den 1. oktober 2015 og sidste gang den 1. september 2017, hvor der tinglyses skøde til køber, idet sælgers advokat frem til og med skødedatoen drager omsorg for betaling af udgifterne i henhold til oversigten. Beløbet dækker de løbende udgifter til ejendommen pr. overtagelsesdagen. Hvis handlen bortfalder, tilbagebetales beløbet ikke, men udgør kompensation for, at køber har haft huset til rådighed indtil aftalens bortfald.
[…]

7.             KØBESUMMEN OG DENNES BERIGTIGELSE

7.1.         Købesummen er fastsat til DKK 6.500.000,00, skriver DKK
seksmillionerfemhundredetusinde 00/100.

7.1.1       Kontant udbetaling, der betales således:               kr.      60.000,00

7.1.2       Senest hver den 1. i en måned, første gang
                den 1. oktober 2015 og sidste gang den 1.
                september 2017 betales kr. 15.000, eller i alt       kr.    360.000,00

7.1.3       Senest pr. 1. oktober 2017 overtager køber
                det tinglyste kreditforeningslån i [realkreditinstitut]
                opr. tinglyst kontant hovedstol                                 kr. 6.080.000,00

KØBESUM I ALT                                                                             kr. 6.500.000,00

7.2          Køber betaler de i pkt. 6.6 og 7.1 anførte beløb til de fastsatte terminer.
Beløbene indbetales til sælgers advokat på en særlig klientkonto i F2-Bank A/S konto nr. […] med angivelse af sagsnr. […].

7.3           Manglende indbetalinger og eventuelt underskud på den i pkt. 7.2 nævnte klientkonto som følge af udgiftsstigninger m.v. skal indbetales af køber senest 3 hverdage efter skriftligt påkrav fra sælgers advokat. Såfremt beløbene ikke indbetales, bortfalder handlen uden yderligere varsel, og køber fraflytter inden 30 dage fra afgivelse af påbud, hvis betaling ikke har fundet sted.

7.4           Renten af de indbetalte beløb tilfalder sælger.

7.5          Køber overtager lånet, jf. pkt. 7.1.3, i henhold til [realkreditinstitut]s vedtægter.
Hvis debitorgodkendelse ikke opnås som forudsat, er køber forpligtet til at skaffe anden finansiering, herunder at indfri lånet i [realkreditinstitut], herunder at bære kurstab, at betale for førtidsindfrielse, herunder før rentetilpasning.

7.6          Som led i handlens berigtigelse drager sælgers advokat/pengeinstitut omsorg for af de indbetalte beløb at betale:
1) løbende udgifter i henhold til udleveret oversigt samt faktuelle regninger,
2) eventuelle restancer fra sælgers ejerperiode,
3) sælgers andel af handelsomkostningerne og
4) evt. pantegæld, der ikke skal overtages.
[…]

7.8          Såfremt en eller flere af ovennævnte betingelser ikke kan opfyldes inden fristen for anmeldelse af skøde til tinglysning den 1. oktober 2017, bortfalder handlen, såfremt betingelserne ikke er opfyldt senest 3 dage efter påkrav. Køber er herefter forpligtet til at fraflytte ejendommen uden varsel. Køber vil i den anledning være forpligtet til at tilbagelevere ejendommen i væsentlig samme stand som ved overtagelsen. Ingen af parterne kan derudover gøre noget krav gældende mod den anden.

7.9          De i pkt. 7.1.1. og 7.1.2 nævnte beløb refunderes ikke, såfremt handlen bortfalder.
[…]

12. BERIGTIGELSE

12.1        Skøde udarbejdes og lægges i købers og sælgers digitale underskriftsmapper senest 15. september 2017, dog tidligst efter at køber har berigtiget købesummen eller har dokumenteret at betingelserne for berigtigelse er opfyldt, jf. pkt. 7.1, og har overført tinglysningsafgiften til berigtigende advokat.

12.2        Sælger og køber er forpligtede til at signere det digitale skøde med NEM-ID senest 3 dage efter at meddelelse om, at disse ligger klar til signering.

12.3        Tinglysning af det digitale skøde skal ske snarest efter parternes signering og senest inden 8 dage.

12.4        Køber er berettiget til at kræve endeligt skøde, når alle betingelser i købsaftalen er opfyldt.
[…]

13. OMKOSTNINGER

13.1        Omkostninger til tinglysningsafgift af skødet betales af køber.

13.2        Køber og sælger har truffet særskilt aftale om omkostningerne til advokat til udarbejdelse af denne aftale og administration af aftalen frem til købers tinglysning af skøde, dog senest til udgangen af september 2017, idet køber er opfordret til at anvende egen rådgiver/egen advokat, ligesom berigtigelse af handlen betales af køber.
[…]

Af budgettet vedrørende punkt 6.6 i den anden købsaftale fremgår bl.a.:

Budget for oktober 2015 til december 2016

	Kreditf.lån	Ejendomsskat	X liv [pensionsselskab]
Okt
Nov
Dec	23.405
Jan		34.500	5.267
Feb
Mar	23.405
Apr
Maj
Jun	23.405
Jul		34.100
Aug
Sep	23.405
Okt
Nov
Dec	23.405
I alt	117.025	68.600	5.267
Året i alt: 190.892
I alt pr. mdr.: 15.908

Købsaftalen bortfaldt, idet B ikke fik bevilget gældsovertagelse af klagerens realkreditlån inden for den i aftalen fastsatte frist.

B fraflyttede ejendommen den 1. oktober 2017.

SKAT (nu Skattestyrelsen) opstartede i 2017 en kontrolsag af klagerens skatteansættelser for indkomstårene 2014-2016 på baggrund af en beregning af klagerens privatforbrug, som SKAT anså som lavt.

Ifølge klagerens skatteoplysninger (R75) for indkomståret 2014 erhvervede klageren en lønindkomst på 98.814 kr. fra G2 A/S.

Klageren indtrådte den 30. oktober 2015 som direktør i selskabet H1 ApS, CVR-nr. […].

Af klagerens skatteoplysninger (R75) for indkomstårene 2015 og 2016 fremgår, at klageren ikke havde selvangivet lønindkomst i de pågældende år.

Den 7. februar 2018 foreslog SKAT at ændre klagerens skatteansættelser for indkomstårene 2014-2016 med henholdsvis 282.333 kr. (2014), 300.560 kr. (2015) og 114.386 kr. (2016), idet SKAT anså beløbene for at vedrøre skattepligtigt overskud fra udlejning af klagerens ejendom.

Klagerens repræsentant fremkom den 23. februar 2018 med indsigelse til SKATs forslag til afgørelse. Heraf fremgår bl.a.:

"[…]
Det er ikke, og det har aldrig været formålet med aftalerne, at Adresse Y1, By Y1, skulle udlejes af A til B. Formålet med aftalerne og forudsætninger bag indgåelsen af disse, er, hvad de giver sig ud for, nemlig at være reelle salgsaftaler. SKAT tillægger aftalerne et indhold, som ikke er i overensstemmelse med parternes forudsætninger. Aftalerne er endvidere ikke korrekt citeret af SKAT i agterskrivelsen. Således skal følgende præciseres.

På tidspunktet for samlivets ophævelse var situationen den, at A stod som ejer af den fælles bolig, men at det var B, der betalte alle udgifterne til huset. B havde tidligere haft økonomiske problemer, hvilket var den historiske begrundelse for, at A stod som ejer af huset, og at hun hæftede for gælden i huset. Som det fremgår, var/er huset belånt i betydeligt omfang. Det var A, der forlod forholdet, og det var hende, der fraflyttede huset efterladende sig det meste indbo.

Aftalen fra december 2013 er udtryk for den "bodelingsaftale", der blev indgået mellem parterne i anledning af samlivsophævelsen. Der er intet fordækt i aftalen, og det er ikke rimeligt, at SKAT forsøger at tillægge aftalen et andet indhold, end hvad der fremgår af denne. Aftalen afspejler, at der var åbenlyst modsatrettede interesser mellem parterne. Der deltog således advokater på begge sider af bordet.

Fra Bs side var det et krav, at han fik huset overdraget til sig. Hans krav var begrundet med, at han havde betalt alle de løbende ydelser på kreditforeningslånet. Endvidere var der et hensyn til datteren, der fortsat kunne blive boende i sine faste omgivelser.

A havde ikke arbejde, og hun var derfor ikke i stand til at servicere lånet til [realkreditinstitut]. Derfor blev aftalen, at hun skulle overdrage huset til manden. Til gengæld var det krav fra hendes side, at hun blev frigjort fra al gæld, herunder en kautionsgæld til F1-Bank som stammede fra mandens virksomhed. Dette er årsagen til de håndfaste vilkår, der fremgår af pkt. 8.7. Som en del af aftalen skulle A modtage et kompensationsbeløb på kr. 344.000, jf. pkt. 7.1. Det er ikke rigtigt, når SKAT anfører, at dette beløb er kompensation for at have huset til rådighed. SKAT forveksler beløbet i pkt. 7.1 med budgetbeløbet i pkt. 6.6. Det bemærkes, at rimelige kompensationsbeløb, der betales som led i samlivsophævelse, ikke er skattepligtige.

Årsagen til, at aftalen blev udformet som en betinget købsaftale, skyldes, at B ikke umiddelbart kunne kreditgodkendes af [realkreditinstitut]. Han var dog af den overbevisning, at han kunne opnå refinansiering et andet sted. Derfor fik han en frist på et år til at bringe gældsovertagelsen på plads. Pkt. 8.7 og pkt. 8.8 burde ikke efterlade tvivl om aftalens indhold og de forudsætninger, hvorunder den er indgået. Den usikkerhed, der var med hensyn til mandens økonomi og hans evne til at efterleve aftalen, var også årsagen til, at betalinger vedrørende huset skulle administreres herfra, og at det skulle være et vilkår for købsaftalen, at han overholdt sine forpligtigelser.

Det kan oplyses, at B umiddelbart efter, at den betingede aftale var blevet indgået, satte huset til salg for kr. 8,5 mio. Dette viser med tydelighed, at størrelsen af det kompensationsbeløb, som A modtog som led i aftalen, på ingen måde var urimeligt, og at det på ingen måde var udtryk for, at hun modtog mere, end hvad hun havde krav på. Tværtimod er det formentlig hende, der afgav værdier til manden. Hendes motiv hertil har hele tiden været, at hun blot ville ud af gælden og at hun ønskede at undgå ballade.

Jeg vedlægger til orientering det budget, som var vedlagt aftalen som bilag, jf. pkt. 6.6, idet jeg er i tvivl om, hvorvidt SKAT har modtaget dette. Som det fremgår, udgør budgetbeløbet kr. 178.552.Det er dette beløb, som SKAT forveksler med kompensationsbeløbet i pkt. 7.1.

Aftale nr. 2 kom i stand, fordi det ikke lykkedes for B at opfylde betingelserne i pkt. 8.8 inden for den aftalte frist. A kender ikke den præcise begrundelse herfor, men det skyldes formentlig, at hans plan med at sælge huset - og på den måde opfylde betingelserne, ikke lykkedes. Den første købsaftale var som følge heraf bortfaldet, og huset tilhørte derved A. Det resulterede i, at der igen fra mandens side blev lagt pres på hende, denne gang for at forlænge aftalen. Han brugte datteren som pression, og samtidig tilbød han en højere købspris for huset. A valgte, igen for at undgå ballade, at acceptere tilbuddet, hvilket igen skete ud fra en reel forventning om, at manden ville kunne opfylde betingelserne om gældsfrigivelse. Det var ikke forventningen eller intentionen, at handlen ikke skulle blive endelig.

Som anført ovenfor har manden haft huset til salg på trods af, at han ikke formelt havde adkomst til dette, men kun ejede dette i kraft af den betingede aftale. Det har utvivlsomt været mandens hensigt at indgå en salgsaftale til anden side og herefter opfylde betingelserne i den betingede aftale med A, hvorefter han selv kunne oppebære gevinsten. Som anført ovenfor kender A dog ikke Bs plan med huset, men der har ikke været tvivl om, at en fortjeneste ved salg af huset fuldt ud tilfaldt manden, hvis blot han opfyldte sin del af aftalen over for A.

Til belysning af mandens motiv til at indgå aftalen vedlægges to mails fra hans advokat, som jeg modtog, da fristen for udløb af aftale nr. 2 var nært forestående. Som det fremgår, oplyste advokaten, at B forhandlede med en potentiel køber, og køberen havde accepteret den af B forlangte pris. B tilbød herefter A og deres fælles barn hver kr. 250.000, hvis hun ville acceptere, at han kunne sælge huset.

De to mails illustrerer i øvrigt den pression, der udøves af manden mod A derved, at B pludselig inddrager datteren i aftalen, herunder ved at hun skal tilgodeses som led i en samlet ny aftale. De pågældende mails underbygger endvidere, at aftalerne ikke er lejeaftaler, men at de er, hvad de giver sig ud for, nemlig reelle salgsaftaler, og at der mellem parterne har været modsatrettede interesser.

B har trods vilje ikke været i stand til at opfylde aftalerne, og derfor har A nu overtaget huset, som hun selv forsøger at sælge for at komme ud af sin gæld.

Der gælder derfor følgende i skatteretligt henseende.

De kr. 344.000, der er betalt i henhold til aftale nr. 1, er et kompensationsbeløb oppebåret i forbindelse med samlivsophævelsen. Der er tale om et beløb, der er aftalt som led i en samlet aftale og hvor den omstændighed, at parterne var repræsenteret af advokater, underbygger, at parterne havde modsatrettede interesser. Det er et beløb, som A havde retskrav på, jf. hvad der er anført i pkt. 7.1 samt det forhold, at manden satte huset til salg til en højere pris. Beløbet er derfor skattefrit.

Vedrørende merprovenuet i henhold til aftale nr. 2 på kr. 420.000 er der tale om en skattefri ejendomsavance, jf. EBL § 8. Den omstændighed, at salgsaftalen blev misligholdt, ændrer ikke herved.

Vedrørende de beløb, der er indbetalt i henhold til budget, jf. pkt. 6.6, er disse gået til dækning af ejendommens udgifter og derved til udgifter, som A hæftede for, men som i henhold til aftalerne skulle betales af køber. Jeg vedlægger budget for aftalerne.
[…]"

Den 22. juni 2018 deltog klageren og klagerens repræsentant i et møde med Skattestyrelsen.

Klagerens repræsentant fremkom den 2. juli 2018 med yderligere anbringender til Skattestyrelsen, hvoraf bl.a. fremgår:

"[…]
Ad betaling i henhold til betinget aftale (nr. 1) pkt. 7.2.
I overensstemmelse med den betingede aftale af 17 J22013, jf. pkt. 7.2, har min klients tidligere samlever betalt kr. 344.000 som et kompensationsbeløb i forbindelse med samlivsophævelsen. Beløbet er betalt ved to overførsler på kr. 100.000 primo 2074 samt yderligere 12 rater á kr. 12.000 i 2014 og således i alt kr. 344.000.

Det gøres principalt gældende, at beløbet er skattefrit som følge af, at der er tale om et rimeligt kompensationsbeløb, der er aftalt mellem to samlevende i forbindelse med samlivsophævelsen. Jeg henviser til, at aftalen efter sin ordlyd angiver, at der er tale om et kompensationsbeløb, ligesom jeg bemærker, at der er tale om ophævelse af et 23-årigt samliv. Det bestrides, at der er grundlag for at omkvalificere vilkårene i denne aftale. Således gøres følgende gældende.

For det første gøres det gældende, at selvom der mellem to tidligere samlevere kan være en formodning for, at man er i et gavemiljø, jf. SKM2012.105.HR, så er det ikke tilfældet i nærværende sag. Faktum i nærværende sag er tværtimod, at der var tale om en særdeles vanskelig samlivsophævelse, hvor parterne havde klart modsatrettede interesser. Min klients samlever var af den opfattelse, at min klient "ikke skulle have en krone", og at huset var "hans", selvom det stod i min klients navn. Det begrundede han med, at han havde betalt terminerne. Min klient ønskede på sin side at komme ud af forholdet og accepterede i princippet, at manden kunne få "det hele", herunder for at undgå en konflikt af hensyn til det fælles barn.

For det andet var det opfattelsen, at huset var mere værd end de kr. 6.080.000, som det blev overdraget til ifølge den første aftale, og som i øvrigt svarerede til restgælden. Der henvises endvidere til, at den offentlige ejendomsvurdering var kr. 6.450.000. Det kan endvidere oplyses, at manden efterfølgende satte huset til salg for mere end kr. 8 mio.

Det gøres derfor gældende, at det er rimeligt, at min klient blev kompenseret med kr. 344.000 henset til, at manden fik lov til at overtage den fælles bolig for kun kr. 6.080.000. Min klient medtog endvidere ikke fælles indbo i nævneværdigt omfang, ligesom hun på grund af samlivsophævelsen havde udgifter til flytning og etablering af ny bolig. Disse forhold skal også tillægges vægt, når det vurderes, om et kompensationsbeløb er rimeligt. Kr. 344.000 er i den sammenhæng ikke et urimeligt kompensationsbeløb for det, min klient opgav i forbindelse med samlivsophævelsen.

Subsidiært gøres det gældende, at såfremt SKAT ikke kan godkende, at der er tale om et skattefrit kompensationsbeløb, bør beløbet anses for at udgøre en del af betalingen for salg af huset. Realiteten er, at beløbet er kompensation for, at manden fik lov til at overtage huset til en lav værdi. Beskatning skal i så fald ske efter EBL § 8, der indebærer, at beløbet er skattefrit.

Baggrunden for, at aftalen blev indgået som en betinget aftale, var, at manden havde været registreret i Ribers, og derfor var det et krav fra min klients side, at han ikke fik adkomst til huset, før min klient var blevet frigjort fra gælden. Derfor var det en del af aftalen, at han fik et år til at blive kreditgodkendt (eller finde en anden løsning, hvorefter min klient kunne frigøres). Det var også en del af aftalen, at hvis han ikke kunne opfylde sine forpligtigelser, skulle de 344.000 kr. være en endelig betaling, hvilket igen er forklaring på aftalen om, at beløbet var et kompensationsbeløb og ikke en del af købesummen. Aftalen skal ses i lyset af, at manden havde fået det, som han ville, nemlig hus og indbo mod at overtage gælden og kompensere min klient med kr. 344.000.

Det har aldrig været parternes intention, at ejendommen ikke skulle overdrages til manden, ligesom formålet med den aftalte betaling ikke har været, at denne skulle udgøre betaling i et lejeforhold. Kompensation for brug af huset, såfremt handlen måtte bortfalde, udgør de beløb, der fremgår af pkt. 6.6. (ejendomsskatter, forsikring, terminsydelser).

Ad betaling i henhold til den betingede aftale (nr. 2) punkt 7.1.1 og 7.1.2.
Pr. 1. oktober 2015 blev købesummen forhøjet med i alt kr. 420.000, jf. aftalens pkt. 7.1.1 og 7.1.2. Af dette beløb er kr. 105.000 betalt i 2015, kr. 180.000 er betalt i 2016 og kr. 135.000 er betalt i 2017.

Det gøres gældende, at beløbet er skattefrit i medfør af EBL § 2, stk. 2, jf. EBL § 8. Der henvises til den mangeårig praksis, der gælder, såfremt en ejendomshandel misligholdes, og der i den forbindelse udbetales en erstatning. En sådan erstatning sidestilles skattemæssigt med salgssummen, også selvom aftalen ikke gennemføres. Jeg henviser til juridisk vejledning, C.H.2.1.6.14 samt LSRM-1948.24. Jeg henviser endvidere til den praksis, der gælder for beskatning af et beløb, som en sælger modtager, når handlen fortrydes i henhold til Lov om Forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom.

Baggrunden for, at der blev indgået en ny betinget aftale var, at manden ikke havde overholdt vilkåret om gældsfrigørelse af min klient. Manden ønskede derfor en forlængelse af aftalen, idet han fortsat mente, at det var "hans hus". Jeg bemærker, at det i den forbindelse fra min klients side blev overvejet, hvorvidt der skulle iværksættes fogedforretning for at udsætte manden. Der var tale om forhandlinger, hvor parterne havde klart modsatrettede interesser. Den endelige aftale afspejler også dette, idet aftalen går ud på, at manden må acceptere en forhøjet købesum mod til gengæld at få en lang frist til at opfylde sin del af aftalen (gældsfrigørelse af min klient). Hvis han ikke var i stand til opfylde sin del af aftalen, skulle den forhøjede købesum udgøre en erstatning/kompensation for, at handlen ikke blev til noget. Efter den praksis, der er henvist ovenfor, behandles et sådant beløb på samme måde som en salgssum. Skattefriheden fremgår således af EBL § 8, jf. EBL § 2. Jeg bemærker, at beløbets størrelse var fast og således helt uafhængigt af, hvornår handlen blev endelig. Dette står i modsætning til omkostningerne i pkt. 6.6, der blev betalt for brug af huset, inden handlen blev endelig.

Ad betalinger i 2015
Primo 2015, da den første aftale bortfaldt på grund af manglende kreditgodkendelse fra mandens side, indgik parterne en mundtlig aftale, der gik ud på, at købsaftalen blev forlænget, således at manden fortsat havde ret til at overtage huset mod at få frigjort min klient fra gælden. Disse betalinger fremgår ikke af nogen skriftlig aftale, men de udgør 9 x kr. 12.000 (januar - september) eller i alt kr. 108.000. Denne mundtlige aftale førte til indgåelse af den betingede aftale nr.2, da det var uholdbart, at der ikke var klare vilkår. Betalingerne er således kompensation for, at manden kunne få lov til at fastholde handlen. Jeg bemærker, at mandens motiv hertil, var, at han anså huset for at være mere værd, og at han troede på, at det ville lykkes ham enten at indgå salgsaftale med tredjemand, hvorved han kunne opfylde sin forpligtigelse om gældsfrigivelse af min klient, eller alternativt at han fik kreditforeningens godkendelse til gældsovertagelse. Motiverne fra min klients side har hele tiden været at komme ud af gælden og af med huset. Den mundtlige aftale afspejler således disse motiver, hvilket bør tillægges afgørende vægt. Beløbene bør derfor skattemæssigt behandles på samme måde som en salgssum, fordi betalingerne er knyttet op på en forlængelse af den betingede købsaftale, jf. ovenfor.

Ad betaling af omkostninger til huset. jf. pkt. 6.6 i begge aftaler
Det anerkendes, at disse beløb er omkostninger for brug af huset, og at beløbene er opkrævet for at sikre rettidig betaling. Beløbene udgør imidlertid de faktiske omkostninger, og der er derfor ikke noget overskud. Jeg har dog noteret, at min klient har fået fradrag for renteudgifter, som er betalt af manden. Lånet var afdragsfrit, så der er ikke via terminerne betalt til nedbringelse af gælden. Jeg vedlægger en oversigt over omkostningerne.

Principalt gør jeg gældende, at hele handlen skal ses i sammenhæng, og at værdien af rentefradraget derfor også er en del af kompensationsbeløbet. Det er min opfattelse, at såfremt huset var blevet solgt, skulle der ikke være sket beskatning heraf.

Subsidiært gøres det gældende, at min klient maksimalt bør forhøjes med et beløb svarende til de indberettede renter, idet dette beløb udgør overskuddet ved, at manden har gjort brug af huset i perioden, jf. vilkårene i aftalen.
[…]"

Klageren har oplyst, at der ikke er betalt ejendomsværdiskat for indkomstårene 2014-2016, da hun fraflyttede ejendommen den 1. januar 2014.

Af OIS.dk fremgår, at ejendommen blev solgt for 6.800.000 kr. med skødedato den 3. april 2019.

Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har forhøjet klagerens skatteansættelser for indkomstårene 2014-2016 med henholdsvis 282.333 kr., 300.560 kr. og 114.386 kr. vedrørende overskud af udlejningsvirksomhed for ejendommen Adresse Y1, By Y1.

Som begrundelse herfor har Skattestyrelsen anført:

"[…]
1.4. SKATs bemærkninger og begrundelse
I forbindelse med dit samlivsophævelse med B har du forsøgt at sælge din ejendom Adresse Y1 i [By Y1] til B jævnfør beskrivelsen i afsnit 1.1. I din indsigelse af 23. februar 2018 samt uddybning af 2. juli 2018 fremføres følgende primære og sekundære synspunkter:

At de beløb som du har modtaget fra B i 2014, 2015, 2016, betragtes som et rimeligt skattefrit kompensationsbeløb i forbindelse med samlivsophævelse efter 23 års samliv med B. Der har været tale om en vanskelig samlivsophævelse med modsatrettede interesser specielt vedrørende ejerskabet af ejendommen. Du er fraflyttet ejendommen den 1. januar 2014 uden at medbringe væsentligt indbo.

Der er fremkommet en sekundær påstand om, at ejendommen i perioden skattemæssigt skal betragtes som overdraget til B. De beløb du har modtaget i 2014, 2015 og 2016 er omfattet af skattefriheden i ejendomsavancebeskatningsloven.

Skattefri kompensation i forbindelse med samlivsophævelse
Der er givet mulighed for at ugifte skattefrit kan give hinanden kompensationsbeløb i forbindelse med samlivsophævelse. Reglerne fremgår ikke af nogen lov, men er udelukkende skabt af domspraksis. Praksis er ifølge seneste højesteretsdom SKM2012.105.HR, at der ved ophøret af et flere årligt fast samlivsforhold kan gives et skattefrit kompensationsbeløb. Betingelserne er at den part, der modtager kompensationen gennem deltagelse i parternes fælles udgifter, eller på anden måde, i væsentlig grad har bidraget til, at den anden part har kunnet skabe eller bevare en ikke ubetydelig formue.

Ligeledes er det en betingelse for skattefrihed at kompensationen gives før samlivsophævelsen.

Beløbsstørrelsen fastsættes skønsmæssigt under hensyntagen til samlivets varighed og parternes økonomiske forhold ved samlivsophøret.

Højesteret har i den seneste dom SKM2012.105.HR derfor ikke villet udvide den tidligere praksis som blandt andet beskrevet i UfR 1985 side 607/2.

Ud fra den indsendte kopi af din klientkonto hos din advokat ses det, at du inden samlivsophævelsen den 1. januar 2014 har modtaget 100.000 kr. den 29. december 2013, 43.750 kr. den 23. december 2013 og 551,97 kr. den 23. december 2013. Øvrige beløb er givet efter samlivsophævelsen den 1. januar 2014, og kan derfor som udgangspunkt ikke anses som kompensationsbeløb ud fra Højesterets praksis.

En yderligere betingelse er, at du gennem deltagelse i jeres fælles udgifter, eller på anden måde, i væsentlig grad har bidraget til, at B har kunnet skabe eller bevare en ikke ubetydelig formue.

En gennemgang af dine indkomst og formueforhold for perioden 95 til udgangen af indkomståret 2013 viser, at du har haft følgende indkomst og formueforhold:

Tabel 4.1

Ud fra indkomst og formueoplysningerne i tabel 4.1 ses det, at du i meget begrænset omfang har kunnet bidrage til jeres fælles udgifter, da din skattepligtige indkomst i perioden er lav eller negativ. Når din skattepligtige indkomst er negativ betyder det, at du har modtaget beløb fra B eller andre i form af tilskud eller lån for, at betale dine renteudgifter og øvrige fradragsberettigede udgifter som fremgår af din selvangivelse.

Samlet set er det derfor vores opfattelse, at betingelserne for skattefri kompensationsbeløb ifølge højesteret praksis ikke er opfyldt. De beløb som du har modtaget fra B i 2014, 2015 og 2016, kan derfor ikke anses som skattefri kompensation i forbindelse med samlivsophævelsen pr. 1.januar2014.

Skattefri avance efter ejendomsavancebeskatningsloven
I din indsigelse fremfører du som sekundær påstand, at beløbene modtaget af B anses som en skattefri ejendomsavance efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1. En betingelse for at reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven kan finde anvendelse er, at din ejendom Adresse Y1 skattemæssigt kan anses som overdraget til B i perioden 2014, 2015 og 2016.

Det er vores opfattelse, at din ejendom Adresse Y1 i 2014, 2015 og 2016 ikke kan anses som overdraget til B. Årsagen til dette er:

•         at overdragelsen ikke er bekendtgjort over for tredje mand herunder kreditorer og offentlige myndigheder. Der er ikke sket debitor skifte hos kreditorer.

•         at du ophører med at betale ejedomsværdiskat pr. 1. januar 2014 og dermed bekræfter, at ejendommen ikke tjener til bolig for dig, og derved kun kan tjene til bolig for en eventuel lejer af ejendommen. Ejendomsværdiskatten indgår ikke i jeres mellemregning gennem din advokat, og dermed har du selv ageret som om, at ejendommen ikke er overdraget til B.

•         at du i perioden 2014, 2015 og 2016 på din selvangivelse har taget fradrag for samtlige renteudgifter vedrørende gældposter med sikkerhed i Adresse Y1. Du har på den måde også indikeret, at ejendommen ikke er overdraget, da du har betragtet rente forpligtigelserne vedrørende ejendommen som værende dine.

•         at betalingen af ejendommens øvrige udgifter i 2014, 2015 og 2016 såsom ejendomsskatter, renovation og vedligeholdelse betales af dig. Du viser dermed, at ansvaret for ejendommens udgifter ikke er overdraget.

•         at de indgåede betingede handelsaftaler med B ikke kan tjene som grundlag for en refusionsopgørelse i forbindelse med en overdragelse af ejendommen. Betalingerne fra klientkontoen hos din advokat fortsætter uændret i 2014, 2015 og 2016 uanset, at der i dele af perioden ikke er en handelsaftale, der ligger til grund for betalingerne på klientkontoen.

•         at sikringsakten i form af tinglysning af en handel ikke er foretaget.

Beløbene modtaget af B i 2014, 2015 og 2016 kan derfor efter vores opfattelse ikke, betragtes som en skattefri ejendomsavance efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1.

Indtægter ved udlejning
Ud fra de indsendte betingede købsaftaler fremgår det, at såfremt B ikke godkendes som køber af ejendommen, så tilbagetales de aftalte betalte beløb ikke. Beløbene udgør betaling for, at B har haft hus til rådighed indtil aftalens bortfald.

Beløbene betragtes derfor som skattepligtige lejeindtægter for dig, da der er sket en betaling fra B til dig for, at han har råderet over din ejendom. Første og anden betingede handelsaftale dækker perioderne 1. januar 2014 til 31. december 2014 og 1. oktober 2015 til 1. oktober 2017. Alle beløb er betalt til din advokat, hvor du har en klientkonto.

Der foreligger ingen handelsaftaler, der dækker Bs brug af ejendommen i perioden 1. januar 2015 til 30. september 2015. Af din klientkonto hos din advokat fremgår det, at B har indbetalt beløb til dig i denne periode. Du har hævet kr. 263.180,68 kr. på klientkontoen i denne periode. Beløbet betragtes som skattepligtig lejeindtægt for dig, da de anses at være betalt af B til dig for, at han har råderet over din ejendom.

Du er ophørt med at betale ejendomsværdiskat pr. 1. januar 2014, hvilket dokumenterer, at du ikke længere bor på din ejendom. B har været tilmeldt på ejendommen, og har råderet over ejendommen i perioden 1. januar 2014 til 1. oktober 2017, hvilket han har betalt for. Dette dokumenterer, at der er tale om erhvervsmæssig udlejning af din ejendom for hele perioden.

Vi har ikke indkaldt oplysninger for perioden 1. januar 2016 til 1. oktober 2017. Denne periode er dækket af den betingede handelsaftale, hvori det oplyses, at senest hver den 1. i en måned, første gang den 1. oktober 2015 og sidste gang den 1. september 2017, betales 15.000 kr. pr. måned til dig. Disse betalinger betragtes som skattepligtig månedlig lejeindtægt for dig.

Udlejning af din helårsbolig anses for erhvervsmæssig udlejning, og resultatet ved udlejning skal opgøres efter reglerne i statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b og § 6, stk. 1, litra a. Det vil sige, at alle indtægter er skattepligtige, og de faktiske driftsudgifter kan fradrages. Der er endvidere fradragsret for ejendomsskat efter ligningslovens § 14, stk. 1.

Du har ikke sendt os regnskabsoplysningerne, og vi kan derfor fastsætte din indkomst ud fra et skøn. Det står i skattekontrollovens § 6, stk. 6 og stk. 7 og § 5, stk. 3.

Overskud ved udlejning af kan med udgangspunkt i de foreliggende oplysninger opgøres til følgende:

2014:

Lejeindtægt ifølge første betingede handelsaftale for perioden 1. januar 2014 til 31. december 2014.	344.000 kr.
Betalt ejendomsskatter for perioden 1. januar 2014 til 31. december 2014.	-61.667 kr.
Overskud ved erhvervsmæssig udlejning for 2014.	282.333 kr.

2015:

Lejeindtægt ifølge udbetalinger fra din klientkonto for perioden 1. januar 2015 til 30. september 2015	261.180 kr.
Modtaget kontant den 1. oktober 2015 ifølge handelsaftale.	60.000 kr.
Lejeindtægt ifølge anden betinget handelsaftale. 3 måneder af 15.000 kr. pr. måned.	45.000 kr.
Betalt ejendomsskatter for perioden 1. januar 2015 til 31. december 2015.	-67.620 kr.
Overskud ved erhvervsmæssig udlejning for 2015.	300.560 kr.

2016:

Lejeindtægt ifølge andet betinget handelsaftale. 12 måneder af 15.000 kr. pr. måned.	180.000 kr.
Betalt ejendomsskatter for perioden 1. januar 2016 til 31. december 2016.	-65.614 kr.
Overskud ved erhvervsmæssig udlejning for 2016.	114.386 kr.

Resultatet af udlejningen medregnes som personlig indkomst efter reglen i personskattelovens § 3, stk. 1.
Du skal ikke betale ejendomsværdiskat, når du udlejer din bolig erhvervsmæssigt. Reglen står i ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 1, 2. pkt.

Øvrige indsætninger på din bankkonto
Vi har foretaget en gennemgang af indsætninger på din bankkonto for at undersøge, om du har haft indtægter, som vi ikke kender til. Der er indsætninger på dine bankkonti i både 2014 og 2015, og det kan ikke umiddelbart ses, hvad alle indsætninger vedrører. Ud fra teksten på kontoudtogene, så vedrører en del af indsætningerne heste.

Forhold vedrørende eventuelt hestehold vurderes at være på hobby basis. Der er i den forbindelse lagt vægt på, at når der er indtægter vedrørende heste, så er der også udgifter. Hvis der er overskud vedrørende hestehold, så skal overskuddet beskattes, og du skal selv oplyse skattestyrelsen om resultatet.
[…]"

Skattestyrelsen har i udtalelse af 11. oktober 2018 til Skatteankestyrelsen indstillet, at den påklagede afgørelse stadfæstes.

Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har nedlagt principal påstand om, at klagerens skatteansættelser for indkomstårene 2014, 2015 og 2016 skal nedsættes til det selvangivne.

Subsidiært har klagerens repræsentant nedlagt påstand om nedsættelse til et mindre beløb.

Til støtte herfor er bl.a. anført:

"[…]
AD INDKOMSTÅRET 2014

1.             Sagsfremstilling
Nærværende sag er opstået som følge af, at klageren ultimo 2013 ophævede samlivet med sin samlever, B. Parterne havde på daværende tidspunkt været samlevende i 23 år. Parterne, der har et fælles barn, havde i perioden fra 1995 og indtil 2013, da samlivet blev ophævet, boet i huset på Adresse Y1 i By Y1. Om ejendommen kan oplyses, at den oprindeligt blev erhvervet af klageren i 1995 for kr. 1.850.000. På tidspunktet for samlivsophævelsen var ejendommen belånt med et afdragsfrit lån i [realkreditinstitut] med en restgæld på kr. 6.080.000. Derudover var der i ejendommen udstedt to ejerpantebreve på henholdsvis kr. 500.000 og kr. 4.500.000, der var givet i sikkerhed til F1-Bank for mandens virksomhedsgæld. Manden havde i 2013 indgået en aftale med F1-Bank om afvikling/dekort af denne gæld. Gælden blev afviklet ved erlæggelse af fire afdrag, hvorefter F1-Bank ultimo december 2013 udstedte en saldokvittering for gælden.

Som led i samlivsophævelsen indgik parterne aftale om, at manden skulle overtage den hidtidige fælles bolig på Adresse Y1 for en købesum på kr. 6.080.000, hvilket svarede til restgælden på realkreditlånet. Samtidig blev det aftalt, at han skulle betale et kompensationsbeløb på kr. 344.000 til klageren bl.a. for overtagelse af fælles indbo og til dækning af klagerens udgifter til etablering af ny bolig. Beløbet skulle betales med to store afdrag på kr. 100.000 og 12 månedlige afdrag på kr. 12.000. Vilkåret herom blev indsat i købsaftalen, idet der herved blev gjort endeligt op med parternes økonomiske mellemværende i anledning af samlivsophævelsen.

På grund af mandens gæld til F1-Bank, jf. ovenfor, var han blevet registret i RKI. Gælden var dog afviklet i december 2013, og manden forventede derfor selv, at han herefter kunne opnå debitorgodkendelse inden for maximalt 12 måneder. Ejendomshandlen blev derfor fra klagerens side gjort betinget heraf, alternativt at manden fremskaffede anden finansiering. Det blev aftalt, at manden havde en frist på 12 måneder til at bringe finansieringen på plads. Overtagelsesdagen blev aftalt til den 1. januar 2014, hvilket var i umiddelbar forlængelse af aftalens indgåelse. Det skyldtes, at manden i forvejen boede i huset. For at sikre, at manden betalte kompensationsbeløbet til klageren samt terminsydelser og omkostninger på huset i perioden fra overtagelsesdagen, og indtil han fik bevilget gældsovertagelse, blev det aftalt, (i) at manden skulle indbetale alle ejendommens omkostninger til administration hos klagerens advokat, (ii) at manden skulle afholde omkostningerne til denne administration, (iii) at handlen ville bortfalde, hvis manden ikke overholdt betalingsfristerne, samt (vi) at handlen ville bortfalde, hvis ikke finansieringen, herunder saldokvittering fra F1-Bank, var på plads inden 12-måneders fristens udløb.

Det kan oplyses, at ejendommen havde en offentlig vurdering på kr. 6.650.000, hvilket er over den aftalte købspris på kr. 6.080.000. Endvidere havde ejendommen i årene forud for samlivsophævelsen flere gange været sat til salg til en langt højere pris. Der vedlægges udskrift fra G3 (bilag 2), der har registreret de gange, ejendommen var udbudt til salg samt annonceringsprisen. Som det fremgår, havde ejendommen på et tidspunkt været udbudt til salg for kr. 10,8 mio.
Aftalen indebar derved, at manden overtog huset til en særdeles favorabel pris, og det var derfor også forventningen, at manden ville opfylde sin del af aftalen, da han havde et økonomisk incitament hertil.

Som det fremgår, har SKAT forhøjet klagerens indkomst med det kompensationsbeløb, hun modtog fra manden i henhold til aftalen. SKAT har anset kompensationsbeløbet på kr. 344.000 for en skattepligtig lejeindtægt. Det gælder både de to store afdrag på kr. 100.000 og de 12 månedlige afdrag på kr. 12.000. SKAT har dog fratrukket udgifterne til ejendomsskatter. Ræsonnementet bag den talmæssige opgørelse er ikke helt klart.

2.             Anbringender
Det gøres gældende, at kompensationsbeløbet på kr. 344.000 er skattefrit, og det bestrides, at der er grundlag for at omkvalificere beløbet til en lejeindtægt.

2.1           Ad grundlaget for at omkvalificere beløbet til en lejeindtægt
Indledningsvis bemærkes, at den skatteretlige bedømmelse som hovedregel styres af civilretten. Dette grundlæggende udgangspunkt indebærer, at når det mellem parterne er aftalt, at de kr. 344.000 er betaling som kompensation for mandens overtagelse af væsentligt indbo og for klagerens udgifter til etablering af ny bolig mv., jf. aftalens pkt. 7. 7, skal beløbet skatteretligt behandles som betaling herfor. Kun undtagelsesvis, og forudsat at der er tale om et gavemiljø, eller at parterne ikke har skatteretligt modsatrettede interesser, kan der være grundlag for at omkvalificere indtægten til noget andet. Disse betingelser er slet ikke til stede i nærværende sag.

For det første var der tale om en vanskelig samlivsophævelse, hvor parterne havde klart modsatrettede interesser. Det skyldtes blandt andet den omstændighed, at det var klageren, der ønskede at fraflytte det fælles hjem. Som følge heraf var det mandens holdning, at klageren "ikke skulle have en krone", og at huset var "hans", selv om det stod i klagerens navn. Det begrundede han blandt andet med, at det var ham, der havde betalt terminerne. Klageren ønskede på sin side blot at komme ud af forholdet, og hun accepterede i princippet, at manden kunne få "det hele", herunder for at undgå en konflikt af hensyn til det fælles barn. Således som forholdet var på tidspunktet for samlivets ophævelse, var det helt utænkeligt, at manden ville fraflytte huset, og den eneste løsning var derfor, at det var klageren, der fraflyttede. Klageren fraflyttede som anført uden at medtage indbo i væsentligt omfang.

Som det endvidere fremgår, blev aftalen om salg af huset indgået efter forhandlinger mellem parterne, hvor der deltog advokater på begge sider, idet der var mistillid mellem parterne. Denne mistillid er klart kommet til udtryk i aftalen i form af, at manden pålagdes håndfaste vilkår for at sikre, at han ville opfylde sin del af aftalen. Disse omstændigheder burde være tilstrækkelige til at afkræfte en eventuel formodning om, at parterne som følge af mangeårigt samliv var et i gavemiljø. Dette var ikke tilfældet. Parterne havde tværtimod klart modsatrettede interesser. Dette faktum taler afgørende imod, at der er grundlag for i skatteretligt henseende at tilsidesætte de aftalte vilkår eller at omkvalificere betalingerne.

For det andet bestrides det, at der ved aftalens indgåelse skete en forskydning af formue fra manden til klageren. Aftalen bør vurderes i lyset af de forudsætninger, som parterne havde til ejendommens værdi og derved de forudsætninger, hvorunder aftalen blev indgået. Som det fremgår, blev huset overdraget til langt under den offentlige vurdering på kr. 6.650.000 og endnu længere under den pris på kr. 8-10 mio., som ejendommen tidligere havde været udbudt til salg for. Dette dokumenterer parternes opfattelse af husets reelle handelsværdi. Det underbygger endvidere også, at indholdet af det forhandlingsresultat, som klageren accepterede, reelt var udtryk for, at hun gav sig på det meste for at komme ud af forholdet med manden. Manden fik således både overdraget huset til en særdeles favorabel pris og stort set hele det fælles indbo. Det kompensationsbeløb på kr. 344.000, som klageren modtog, skal naturligvis vurderes i forhold til det, som manden fik ud af aftalen. Når aftalen ses under et, var der ikke tale om en formueforskydning fra manden til klageren, men snarere den anden vej. Dette faktum taler også afgørende imod, at der er hjemmel til at beskatte klageren af kompensationsbeløbet.

For det tredje gøres det gældende, at aftalen hverken i subjektivt eller i objektivt henseende kan sidestilles med en lejeaftale. Realiteten i aftalen er overdragelse, og ikke udlejning, af ejendommen til manden.

Klagerens motiv for at indgå aftalen var, at hun ønskede at komme af med huset og med gælden samt at få en afslutning på forholdet til manden. Mandens motiv var utvivlsomt, at han ønskede at overtage huset, fordi der var friværdi i huset, som han mente tilhørte ham. Det var derfor ikke parternes motiv at indgå en lejeaftale. SKAT bedømmer aftalen i et retrospektivt lys og ikke ud fra forholdene på tidspunktet for aftalens indgåelse, hvilket er en retlig mangel. Det var klagerens klare forventning, da hun underskrev aftalen, at hun havde overdraget huset til manden, og at manden ville opfylde betingelserne om gældsovertagelse, således at hun blev frigjort fra gælden og var ude af forholdet. Det var manden, der havde krævet huset overdraget til sig, og hun havde efter forhandling givet sig og overdraget til en favorabel pris og derved givet manden et væsentligt incitament til at opfylde vilkårene.

Objektivt set kan aftalen heller ikke sidestilles med en lejeaftale, navnlig fordi retten til kompensationsbeløbet var helt uafhængigt af, om og hvornår manden tog skøde på huset. Beløbet blev netop aftalt som et fast beløb, da det var et vilkår, at klageren erhvervede endelig ret til dette uafhængigt af, om manden opfyldte betingelsen for at tage skøde på huset. Endvidere bør det tillægges afgørende betydning, at manden har ageret som ejer af huset derved, at han efterfølgende via en mægler satte huset til salg for ca. kr. 8-9 mio., hvilket i øvrigt skete, uden at klageren blev orienteret herom. Det er i den forbindelse centralt at fremhæve, at såfremt det var lykkedes manden at sælge huset, ville hele gevinsten tilfalde ham, idet han ifølge aftalen var ejer af huset. Inter partes er der derfor ikke tale om en lejeaftale, men en overdragelsesaftale. Der henvises i den forbindelse til mails fra mandens advokat (se bilag til afgørelsen), der dokumenterer, at manden forhandlede salg af huset på egne vegne. Havde der været tale om en lejeaftale, ville manden ikke have krav på nogen andel af friværdien ved et salg af huset. Den såkaldte realitetsgrundsætning kan derfor ikke føre til, at aftalen omkvalificeres til en lejeaftale.

De ovennævnte tre forhold indebærer hver for sig, at der ikke er grundlag for at omkvalificere kompensationsbeløbet til en lejeindtægt. Det bestrides, at de forhold, der er anført af SKAT i den indklagede afgørelse på side 7 (nederst) og side 8, kan føre til, at kompensationsbeløbet skal omkvalificeres til en lejeindtægt.

2.2           Kommentarer til SKATs grundlag for at omkvalificere
I det følgende skal de forhold, som SKAT tillægger vægt (se side 7 og 8), nærmere kommenteres.

SKAT anfører, at det skal tillægges betydning, at overdragelsen ikke har været bekendtgjort over for kreditorer og offentlige myndigheder. Hertil bemærkes, at en ejendomshandel ikke skal bekendtgøres. Meddelelse til offentlige myndigheder sker normalt i forbindelse med tinglysning af adkomst. Da handlen, jf. nedenfor, var betinget af, at klageren blev frigjort fra gælden, er der naturligvis ikke tinglyst adkomst til manden. Det ville være ansvarspådragende for den berigtigende advokat, såfremt der var tinglyst adkomst til manden. For så vidt oplysningen om, at [realkreditinstitut] ikke var gjort bekendt med overdragelsen, er denne faktuelt forkert.

SKAT anfører, at det skal tillægges betydning, at klageren er ophørt med at betale ejendomsværdiskat pr. 1. januar 2014. Hertil bemærkes, at klageren naturligvis ikke skal betale ejendomsværdiskat, idet ejendommen er solgt med overtagelsesdag pr. 1. januar 2014, og idet klageren var fraflyttet ejendommen.

SKAT anfører endvidere, at ejendomsværdiskatten ikke er betalt via mellemregningen med manden. Hertil bemærkes, at klageren ikke skal afregne ejendomsværdiskat over mellemregning med manden. Det er derimod manden, der skal selvangive denne. Klageren har ikke indsigt i mandens skatteforhold, og det bør ikke komme klageren til skade, såfremt manden har undladt at selvangive ejendomsværdiskatten. SKATs betragtning synes at have karakter af en ren fiskal betragtning og ikke en juridisk betragtning.
SKAT anfører, at det skal tillægges betydning, at klageren har taget fradrag for renteudgifterne i henhold til [realkreditinstitut] lånet. Hertil bemærkes, at renteudgifterne er indberettet direkte fra [realkreditinstitut], idet klageren fortsat hæftede for gælden. Klageren har derfor ret til rentefradraget, selvom dette er betalt af manden. SKAT har ikke nærmere uddybet, hvordan dette forhold kan føre til, at kompensationsbeløbet skal omkvalificeres til en lejeindtægt. Forholdet kan højst føre til, at der skal ske regulering, for så vidt angår de beløb, som manden har betalt til dækning af renteudgifter. Det bemærkes endvidere, at renterne er indberettet automatisk, og at klageren som følge af sine indtægtsforhold i det væsentligste ikke har kunnet gøre brug af rentefradraget.

SKAT anfører, at det skal tillægges betydning, at ejendommens udgifter er betalt af klageren via hendes advokat. SKAT udlægger denne bestemmelse på en sådan måde, at hun herved har taget "ansvar for ejendommen". Bevæggrunden er imidlertid en anden end den, der er gengivet af SKAT. Bevæggrunden for vilkåret var, at klageren hæftede for disse udgifter, og at der var mistillid med hensyn til, hvorvidt manden ville betale de løbende udgifter, indtil handlen var på plads. Det var derfor fra klagerens side en ultimativ betingelse for mandens overtagelse af huset til den favorable pris, at hun fik sikkerhed for, at hun ikke kom til at hæfte for udgifter, der kunne henføres til efter overtagelsesdagen. Der henvises således til pkt. 8.3, hvoraf det fremgår, at handlen bortfalder, hvis manden misligholder betalinger.

SKAT anfører, at det skal tillægges betydning, at de indgåede aftaler ikke kan tjene som grundlag for en refusionsopgørelse i forbindelse med overdragelse af ejendommen. Hertil bemærkes, at SKATs udsagn og relevansen heraf ikke synes at give nogen mening.

SKAT anfører, at det skal tillægges betydning, at der ikke er sket tinglysning af overdragelsen. Hertil bemærkes, at der ikke skulle foretages tinglysning, før vilkåret om gældsfrigørelse af klageren var opfyldt, jf. punkt 8.5.

Det er endvidere faktuelt forkert, når SKAT i afgørelsen (side 2) skriver, at det i aftalens punkt 6.6 er bestemt, at kompensationsbeløbet på kr. 344.000 skal anses som betaling for brug af huset i tilfælde af, at handlen ikke bliver endelig. Det er ikke det, der står i aftalens pkt. 6.6. Bestemmelsen i pkt. 6.6. omhandler kun de løbende udgifter på huset (terminsydelser, ejendomsskatter mv.) og ikke kompensationsbeløbet.

2.3           Ad beskatning af kompensationsbeløbet
Det gøres gældende, at det aftalte kompensationsbeløb er skattefrit, hvilket begrundes med følgende.

For det første var beløbet kompensation for, at klageren i det væsentlige ikke medtog indbo fra det fælles hjem. Beløbet udgør delvis betaling for salg af indbo og derved for salg af aktiver, der er skattefrie.

For det andet var kompensationsbeløbet en del af den samlede aftale og derved reelt en modydelse for, at manden fik lov til at købe huset til den favorable pris. Som følge heraf var det kun rimeligt, at klageren fik et beløb som kompensation for hendes udgifter til etablering af ny bolig. Der henvises endvidere til det ovenfor anførte om ejendommens værdi, idet bemærkes, at modydelser for salg af huset er skattefri, jf. EBL § 8. Se i øvrigt nedenfor.

For det tredje er der fast praksis for, at der i forbindelse med en samlivsophævelse kan betales et skattefrit kompensationsbeløb, såfremt den ene part har bidraget til den anden parts indtjening. Det gælder også i de tilfælde, hvor kompensationsbeløbet skyldes, at den ene part, som tilfældet er i nærværende sag, har taget sig af de hjemlige pligter og derved gjort det muligt for den anden part at gøre karriere.

SKAT har i sin afgørelse afvist, at beløbet kan anses for skattefrit med henvisning til SKM2012.105.HR. Denne afgørelse er dog på ingen måde sammenlignelig med nærværende sag. For det første var der i den pågældende afgørelse tale om et beløb på kr. 6 mio. og derved et beløb, der langt oversteg beløbet i nærværende sag. For det andet fandt retten efter en konkret vurdering, at kompensationsbeløbet i SKM2012.105.HR var et gavebeløb, idet samleveren i den pågældende sag ikke havde bidraget til mandens formue med sin arbejdsindsats på hjemmefronten. De faktuelle omstændigheder i SKM2012.105.HR er derved markant anderledes end de faktuelle omstændigheder i nærværende sag. Dommen fastslår i øvrigt, at der i almindelighed er praksis for, at der i forbindelse med en samlivsophævelse kan betales et rimeligt skattefrit kompensationsbeløb (det vil sige et beløb, der ikke er kompensation for fx betaling af indbo eller andre skattefrie aktiver) fra den ene part til anden, hvis den anden part har bidraget til den første parts indtjening og formueopbygning.

2.4           Ad beskatning af betalinger til dækning af ejendommens omkostninger
Vedrørende betalinger til ejendommens omkostninger, der er afholdt af manden i henhold til aftalens punkt 6.6, henvises til det anførte nedenfor under indkomstårene 2015 og 2016.

AD INDKOMST ÅRENE 2015 og 2016

3.             Sagsfremstilling
Som det fremgår, blev aftalen misligholdt af manden, idet han ikke blev debitorgodkendt inden udløbet af 12-måneders fristen. Konsekvensen heraf var, at aftalen bortfaldt, og at huset derved skulle gå tilbage klageren. Dette ville manden ikke acceptere, og han krævede derfor en forlængelse af aftalen. Han begrundede det med, at gælden til F1-Bank var afviklet, og at det derfor kun var et spørgsmål om tid, før han kunne opnå debitorgodkendelse hos [realkreditinstitut] eller en alternativ finansiering.

Det kan oplyses, at klageren i den forbindelse overvejede, hvorvidt der skulle iværksættes fogedforretning for at udsætte manden. Der var tale om et vanskeligt dilemma for klageren, idet hun hverken havde det mentale overskud eller økonomi til at overtage huset og derved indlede et nyt juridisk slagsmål med manden, herunder med udsættelsesforretning mod manden, som fortsat boede i huset. Der blev derfor indledt nye forhandlinger mellem parterne, hvilket førte til indgåelse af en ny aftale i juli 2015. Manden tilbød i den forbindelse at forhøje købesummen mod at få en længere frist til at få bragt gældsovertagelsen på plads. Klageren valgte at acceptere tilbuddet, men dog på betingelse af, at hvis aftalen igen blev misligholdt, skulle den forhøjede købesum udgøre en erstatning/kompensation for handlens bortfald. Den nye købesum blev aftalt til kr. 6.500.000, hvilket var en forhøjelse med kr. 420.000. Beløbet skulle betales kontant med et engangsbeløb på kr. 60.000 og en række månedlige rater på kr. 15.000, dog senest når handlen blev endelig, jf. aftalens pkt. 7. 7 (3). Til gengæld blev manden indrømmet en frist på yderligere 24 måneder til enten at finde en alternativ finansiering eller en køber til huset, der ville gøre det muligt for ham at frigøre klageren fra hæftelsen til [realkreditinstitut]. Bortset fra disse justeringer var aftalen identisk med den første aftale.

På trods af at der blev givet manden fristforlængelse med yderligere to år, lykkedes det ikke for ham at opfylde vilkårene for overtagelse af ejendommen. Som det fremgår af de fremlagte bilag, gjorde han flere forsøg på at sælge ejendommen. Ved udløb af fristen i september 2017 foreslog han igen en forlængelse af aftalen (se mailen fra advokat [navn udeladt]), men denne gang afviste klageren at medvirke til yderligere aftaler. Ejendommen er derfor gået tilbage til hende, og hun forsøger nu selv at sælge denne.

4. Anbringender
4.1           Ad grundlaget for at omkvalificere aftalen til en lejeaftale
For så vidt angår spørgsmålet, om der er hjemmel til at omkvalificere aftale nr. 2 til en lejeaftale, henvises til det, der er anført vedrørende indkomståret 2014. Det er de samme forhold, der gør sig gældende i relation til den nye aftale, både for så vidt angår parternes modsatrettede interesser, mandens krav om retten til huset samt parternes forventninger til ejendommens handelsværdi. Den nye aftale er reelt udtryk for en justering af den første aftale, idet klagerens situation ikke havde ændret sig.

Navnlig gøres det gældende, at det skal tillægges betydning, at aftalen inter partes havde den retlige konsekvens, at såfremt det var lykkedes manden at blive debitorgodkendt eller alternativt at finde en køber til huset, ville friværdien tilfalde manden og ikke klageren. Som det er dokumenteret, forsøgte manden i den efterfølgende periode at finde en køber til huset. Det forhold, at friværdien ved et efterfølgende salg i perioden ville tilfalde manden, viser netop, at aftalen både formelt og i realiteten var en salgsaftale. Havde der i realiteten været tale om en lejeaftale, skulle friværdien ved et efterfølgende salg i perioden være tilfaldet klageren.

4.2           Ad beskatning af erstatningsbeløbet for bortfald af aftalen
Det gøres gældende, at købesummen på kr. 420.000, som er oppebåret endeligt af klageren ved mandens misligholdelse, er skattefri i medfør af EBL § 2, stk. 2, jf. EBL § 8.

Indledningsvis bemærkes, at det ikke er usædvanligt, at en ejendomshandel gøres betinget af, at køber opnår et finasieringstilsagn og således, at køber inden for en frist har ret til at træde tilbage fra aftalen. I nærværende sag var der dog ikke tale om, at manden som køber havde forbeholdt sig en sådan ret til at træde tilbage fra aftalen. Ifølge aftalen havde manden forpligtiget sig til at skaffe anden finansiering, herunder at indfri lånet i [realkreditinstitut], hvis han ikke kunne blive debitorgodkendt, jf. aftalens punkt 7.5. Aftalen bortfaldt derfor som følge af mandens misligholdelse af aftalen.

Når en ejendomshandel ophæves eller bortfalder på grund af en købers misligholdelse, kan sælger kræve ejendommen tilbage og derudover erstatning, idet udgangspunktet er, at sælger økonomisk skal stilles, som var handlen gennemført. De erstatninger, som sælger modtager i den forbindelse, beskattes på samme måde som det, de træder i stedet for. Der henvises til EBL § 2, stk. 2 samt den mangeårige praksis, der gælder for erstatningsudbetalinger ved misligholdelse af en ejendomshandel. En sådan erstatning sidestilles skattemæssigt med salgssummen, også selvom aftalen ikke gennemføres. Jeg henviser til den Juridiske Vejledning, afsnit C.H.2.1.6.14 samt LSRM-1948.24. Jeg henviser endvidere til den praksis, der gælder for beskatning af et beløb, som en sælger modtager, når handlen fortrydes i henhold til Lov om Forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom. Sådanne beløb anses for at være ejendomsavancer, der beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven. I nærværende tilfælde er ejendomsavancen skattefri for klageren efter parcelhusreglen i EBL § 8.

4.3           Betalinger i perioden fra januar 2015 til september 2015
Som det fremgår, er der i perioden fra januar 2015 til september 2015 betalt kr. 108.000, der ikke er reguleret i de skriftlige aftaler. Baggrunden herfor var, at parterne primo 2015, da den første aftale bortfaldt, mundtligt forlængede aftalen, således at manden mod betaling af månedlige ydelser på kr. 12.000 kunne fastholde handlen på de aftalte vilkår. Disse betalinger fremgår derfor ikke af nogen skriftlig aftale, men de udgør 9 x kr. 12.000 (januar - september) eller i alt kr. 108.000. Denne mundtlige aftale førte til indgåelse af aftale nr. 2, da det var uholdbart, at der ikke var klare vilkår. Betalingerne er således kompensation/erstatning for, at manden på trods af misligholdelsen kunne få lov til at fastholde handlen. Beløbene bør derfor skattemæssigt kvalificeres som de ovenfor nævnte erstatningsbeløb, idet betalingerne på samme måde er knyttet op på en forlængelse af den betingede købsaftale, jf. ovenfor.

4.4           Ad beskatning af betalinger til dækning af ejendommens omkostninger
Som det fremgår af aftalens punkt 6.6 var det aftalt, at manden skulle indbetale alle ejendommens omkostninger fra og med overtagelsesdagen til klagerens advokat. Hvis handlen bortfaldt, skulle disse beløb ikke tilbagebetales, men udgøre kompensation for, at manden havde haft huset til sin rådighed. De omkostninger, der er betalt i henhold hertil, er terminsydelser på lånet til [realkreditinstitut], ejendomsskatter, forsikring, skorstensfejer m.v. Derudover var det et vilkår, at manden via administrationsordningen betalte præmierne på hans livsforsikring i [pensionsselskab]. Dette for at sikre klageren i tilfælde af mandens død, inden handelen var endelig.

At manden skal afholde disse omkostninger til huset, er en direkte følge af, at han overtog huset pr. 1. januar 2014. I en sædvanlig ejendomshandel vil man normalt ikke lade køberen overtage huset, før finansieringen er faldet endeligt på plads, og derfor vil overtagelsesdagen tidligst blive fastsat efter dette tidspunkt. Ved skilsmisser og samlivsophævelser er situationen imidlertid en anden, idet den part, der skal overtage den fælles bolig, i forvejen bor i huset. Den fysiske overtagelse er derfor allerede gennemført forud for aftalens indgåelse.

Der er fast praksis for, at når den ene part bliver boende i huset efter en samlivsophævelse, og den boende part afholder alle omkostninger til huset, har det ikke yderligere skattemæssige konsekvenser for parterne. Det gælder både i den situation, hvor huset skal overtages af den ene part samt i den situation, hvor huset skal sælges til tredjemand, men hvor den ene part bliver boende, indtil huset er solgt. Huset er i denne situation ikke erhvervet med det formål at drive udlejningsvirksomhed, og brugsretten til huset er ikke overdraget til den boende part med overskud for øje for den fraflyttende part. Der skal derfor ikke i disse situationer foretages en regulering af betalingerne, så de svarer til markedslejen.

Disse forhold gør sig også gældende i nærværende sag, hvor aftalerne med samleveren blev indgået som en direkte følge af samlivsophævelsen. Det bestrides, at samleveren, således som hævdet af SKAT, er bogføringspligtig, og at hun burde have indsendt yderligere regnskabsoplysninger. Hun har ikke drevet udlejningsvirksomhed. De omkostninger, som manden har afholdt i perioden indtil aftalens bortfald, udgør derved endelig betaling for, at manden havde huset til sin rådighed, hvilket er i overensstemmelse med parternes aftale, jf. aftalens punkt 6.6 og almindelige principper for opgørelse af erstatningskrav ved ophævelse af en ejendomshandel.

Subsidiært gøres det gældende, at i det omfang, der skal ske en regulering af klagerens indkomst, kan der højst blive tale om at indtægtsføre et beløb svarende til de renteudgifter, som manden har afholdt på hendes vegne, og som hun via indberetning fra [realkreditinstitut] har fået fradrag for.
[…]"

Klagerens repræsentant er den 11. maj 2023 fremkommet med bemærkninger til Skatteankestyrelsens mødereferat, hvoraf bl.a. fremgår:

"[…]
Vi har en enkelt bemærkning til referatet, hvor der er en faktuel forkert oplysning. Det er under 5 afsnit, hvor der står følgende:
[…]

Det er ikke korrekt, at samleveren var registeret i RKI, da huset blev købt tilbage i 1995, ligesom det heller ikke er retvisende, at han på daværende tidspunkt havde en dårlig økonomi. Det var først senere efter finanskrisen i ca. 2008-2010, at han blev registeret i RKI som dårlig betaler. Grunden til at klageren stod på skødet i 1995 var for at sikre hende, hvis der skete noget med samleveren.

Jeg skal anmode om at ovennævnte berigtiges og at følgende i stedet fremgår af afsnittet:

"På grund af at samleveren var blevet registeret som dårlig betaler i RKI i 2008-2010 kunne denne ikke kreditorgodkendes i forbindelse med samlivsophør. Det var dog primært den tidligere samlever som tjente pengene og han mente kraftigt i forhandlingerne om samlivsophør, at han skulle have huset og derfor blev løsningen en købsaftale med lang overtagelsestid, så samleveren havde mulighed for at bringe sin økonomi i orden".

Jeg vedhæfter endvidere kopi af en mail som klageren modtog fra sin tidligere samlever og som denne havde modtaget fra en potentiel køber af ejendommen. Dette for at underbygge, at et salg af ejendommen, hvorved fortjenesten var tilfaldet den tidligere samlever, var en absolut realistisk mulighed"

Den 13. november 2023 er klagerens repræsentant fremkommet med bemærkninger, hvoraf bl.a. fremgår:

"[…]
Idet jeg henviser til dit brev af 1. november 2023 fremsendes en liste over det indbo, som min klient efterlod i huset, da hun flyttede.

Jeg vil tillade mig endnu en gang at fremhæve, hvad der min opfattelse er essensen i denne sag, nemlig for det første at formålet med aftalen ikke var at indgå en lejeaftale, og aftalen heller ikke har karakter af en lejeaftale og for det andet at formålet med aftalen derimod var, at efterkomme mandens krav om overtagelse af huset for at han herved kunne sælge huset og alene oppebære den fortjeneste, som han forventede ville blive opnået ved et salg. Derfor gælder at de beløb som klageren modtog i forbindelse hermed under alle omstændigheder vil være skattefrie og det gælder uanset om beløbet kvalificeres som (i) fortjeneste ved salg af huset, (ii) erstatning for at aftalen blev misligholdt, (iii) vederlag for at manden kunne genindtræde i aftalen eller (iv) vederlag for betaling af en køberet til huset. Derfor vil jeg gerne, at du overvejer hvilken værdi det havde for manden, at han fik mulighed for at opnå en eventuel fortjeneste ved et salg af huset. Huset blev efterfølgende solgt for kr. 6,8 mio., men det var af manden sat til salg for et langt højere beløb, efter at havde overtaget dette.
Jeg mener i øvrigt det er fast praksis at acceptere, at lejen kan fastsættes til de omkostninger, der er ved huset, når der er tale om ophævelse af et mangeårigt samliv, hvor huset i forbindelse med samlivsophævelsen sætte til salg og den ene part forbliver boende i en midlertidig periode. Det er det som der er tale om her. Jeg beder dig derfor også overveje hvad grundlaget er for skattemæssigt at omkvalificere de vilkår, som parterne aftalte.
[…]"

Vedlagt klagerens repræsentants bemærkninger af 13. november 2023 er klagerens redegørelse, hvoraf fremgår:

"Oversigt over møbler, tæpper samt div. Indbo som blev hos B da jeg flyttet fra Adresse Y1, By Y1 1-1-2014"

Tv-stue:
Blå sofa og lænestol fra […] kr. 96000.- Sony tv kr. 25.999.-
Sony dvd. Kr. 4.000.-

Køkkenet:
Fra Italien, håndmalet porcelæn inkl. det i tv-stuen. Købt sammen med håndlavet havebord og havestole. kr. 55.200
Alt bestik og kokkeknive kr.15. 000
Spisebord i kirsebær og 8 stole i Italiens læderflet kr. 58.000.- Malerier kr. 30.000.-

Arbejdsværelse:
Div. skrivebord, skrivebordsstol, stole, reoler købt i […] kr. 55.000.-

Mellem-stue:
Skænk og højskab antikt købt hos […] kr. 45.000.- Malerier 15.000.-

Pejse-stue:
Sofa og armstole fra […]. Kr. 45.000.- Reolerne Montana Kirsebær kr. 30.000.-
TV. Sony kr. 15000.-
Malerier 15.000.-

Hall:
Buda’ kr. 2000

1 sal: Gang:
Chaiselong sofa 28000.- fra […] By Y1 Billede kr. 5000
Kiste med ekstra dyner 3000.-

Soveværelse:
Dobbeltseng elevation […] kr. 29.000.- Sengeborde kr. 2.000
Kommoder kr. 8.000
Skabe kr. 25.000
Sengelamper kr. 2.000

Ds værelse
Seng med elevation [...] kr. 8.000.- Skrivebord [...] kr. 4.000.- Skrivebordsstol [...] kr. 3.000.- Kommode [...] kr. 2.000
Lamper 3.000
TV. 12000.-
Hjørne sofa [...] kr. 16000.-
Reol kr. 3.000.-

Ægte tæpper, fordelt rundt i huset:
Silke tæppe i hall kr. 70.000.-
Øvrige 8 ægte tæpper købt til kr. 170.600.-

Have og udendørs:
Div. Haveredskaber i skuret, trillebør og haveslange, robotgræsslåningsmaskinen i baghaven kr.20.000.-
Havemøbler: Italiensk havebord og jernstole i baghaven
Div. havemøbler, solvogne, borde. Fra [...] og […] ca. 40.000.- Blomsterkrukker mm. fra […] 25.000.-

I alt kr. 984.799.-"

Klagerens repræsentant er den 10. april 2024 fremkommet med bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse, hvoraf bl.a. fremgår:

"[…]
For det første gøres det ikke gældende, at der er tale om et kompensationsbeløb, som var begrundet i, at klageren skulle have medvirket til, at samleveren kunne skabe eller bevare en ikke ubetydelig formue. Henvisningerne til U1985.607H og SKM2012.105.HR er allerede af den grund ikke relevante, hvilket sagsbehandleren blev gjort opmærksom under kontorforhandlingen.

Kompensationsbeløbene er derimod betaling for, at manden fik lov til (mulighed for) at overtage huset til en lav værdi. Hele aftalen gik ud på, at manden skulle have mulighed for at overtage huset, selvom han ikke umiddelbart kunne opnå kreditorgodkendelse på grund af hans økonomi. Hvis det var lykkedes manden at få solgt huset, så ville han være i stand til at opfylde betingelserne i aftalen og han alene ville være den der oppebar fortjenesten. Det fremgår af vilkårene i aftalen. Klageren forlod hjemmet og opgav alt, idet hun accepterede, at hun bare skulle have kr. 344.000, så kunne samleveren overtage alt indbo og huset. Kompensationsbeløbet var udformet som et beløb, der skulle betales uafhængigt af om huset blev solgt eller ej, i det klagerens rådgiver med rette havde sine tvivl om, hvorvidt manden ville være i stand til at opfylde aftalen. Kompensationsbeløbet er derved udtryk for et vederlag som samleveren accepterede at betale, fordi denne herved fik mulighed for at overtage huset billigt. Et sådant vederlag er skattefrit, idet vederlag for en køberet til et skattefrit aktiv, er skattefri. Tilsvarende gælder erstatning, som en modpart skal betale for ikke at opfylde en aftale om køb af et skattefrit aktiv (jf. hvordan man beskatter kompensationsbeløb ved udnyttelse af fortrydelsesretten i en bolighandel).

Både den første aftale og den anden aftale gik ud på, at samleveren betalte et fast beløb for at have mulighed for at sælge huset. Det erkendes, at aftalen kunne være udformet bedre, men det ændrer ikke ved, at aftalen skatteretligt skal kvalificeres i overensstemmelse med sit reelle indhold. Det har naturligvis en værdi for samleveren, at denne fik rettighederne til købe en bolig til kr. 6.050.000, når denne bolig i umiddelbar forlængelse heraf, blev sat til salg for et betydeligt højere beløb og de facto blev solgt for kr. 6.800.000. Ovennævnte problemstilling er helt uomtalt i indstillingen

For det andet er det helt uomtalt, at parterne de facto havde aftalt, hvad lejen skulle være, hvis handlen ikke bliver til noget, jf. pkt. 6.6. Indstillingen forholder sig slet ikke til, om der er grundlag for at tilsidesætte parternes aftale. Navnlig henset til, at den blev til med advokater på begge sider og derved modsatrettede interesser. Det er ikke sædvanligt, at skattemyndighederne i en samlivsophævelse, hvor huset skal sælges, tilsidesætter parternes aftale om, at den ene part kan blive boende, indtil huset er solgt, mod at betale omkostningerne.

Det bemærkes, at klageren har anerkendt, at hun skal beskattes af den aftalte leje.

Endelig for det tredje er det helt uomtalt, at indstillingen de facto indebærer, at man skatteretligt omkvalificerer et fast engangsbeløb (kompensationsbeløbet) til en løbende ydelse (leje). Det er usædvanligt. Hvis betingelserne for omkvalificering er til stede, så vil skattemyndighedernes adgang til at omkvalificere normalt være begrænset til, at omkvalificere et fast beløb til et andet fast beløb eller en løbende ydelse til anden løbende ydelse, men ikke et fast beløb til en løbende ydelse.
At parterne har aftalt et fast beløb, taler klart imod, at kompensationsbeløbet skulle være udtryk for en lejebetaling. Det viser tværtimod, at beløbet var betaling for, at samleveren fik muligheden for at overtage huset til pris, som var under handelsprisen. Det er helt hen i vejret, at en sådan rettighed ikke skulle have nogen værdi."

Retsmøde
Skattestyrelsen er den 29. april 2024 fremkommet med en supplerende udtalelse til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse og klagerens repræsentants bemærkninger af 10. april 2024. Af udtalelsen fremgår bl.a.:

"[…]
Skattestyrelsen kan tiltræde Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse i sin helhed, der i overvejende indstiller stadfæstelse af den påklagede afgørelse, dog med en nedsættelse på 100.000 kr. for indkomståret 2014, som følge af periodisering.

Skattestyrelsen er således enig i, at indsætningen på 100.000 kr., der tilgik klagers klientkonto den 19. december 2013, rettelig angår indkomståret 2013 og derved ikke skal indgå i skatteansættelsen for 2014.

For de øvrige indsætninger finder Skattestyrelsen det fortsat ikke for dokumenteret, at der bestod et kompensationskrav mod klagers tidligere samlever. Der henses til, at klager i samlivsperioden har haft ingen eller beskeden lønindkomst, og at klager ikke ses at kunne have bidraget til, at klagers tidligere samlever har kunnet bevare eller oparbejde formue.

Det er fortsat Skattestyrelsen vurdering, at indsætningerne fra klagers tidligere samlever, som efter samlivets ophør er tilgået klager i indkomstårene 2014 - 2016, udgør skattepligtig indkomst i form af huslejebetaling, jf. statsskattelovens § 4, litra b. Der er i denne forbindelse henset til, at klager har bevaret ejerskabet over ejendommen, at klager indkomstgrundlag har været af begrænset karakter, ligesom den tidligere samlever har beboet ejendommen i den påklagede periode, og har foretaget løbende månedlige indbetalinger til klagers klient-konto, for at havde stillet ejendommen til rådighed.

Der henvises til de nærmere begrundelser som fremført i den påklagede afgørelse samt Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse.
[…]"

Klagerens repræsentant er ikke fremkommet med bemærkninger til Skattestyrelsens supplerende udtalelse af 29. april 2024.

Indlæg under retsmødet
Klagerens repræsentant fastholdt påstanden om, at klagerens skatteansættelser for indkomstårene 2014-2016 skal nedsættes til det selvangivne. Subsidiært at klagerens skatteansættelser for indkomstårene 2014-2016 skal nedsættes til et mindre beløb end forhøjelserne.

Repræsentanten gennemgik og uddybede sine anbringender i de skriftlige indlæg. Adspurgt oplyste repræsentanten, at alle betalingerne fra B i henhold til købsaftalerne var gået ind på repræsentantens klientkonto. Klageren havde herefter fra klientkontoen afholdt udgifter til ejendomsskatter, ejendomsforsikring og skorstensfejer i løbet af indkomstårene 2014-2016.

Adspurgt oplyste klageren, at salget af indbo i henhold til den første betingede købsaftale angik fælles indbo, som var blevet betalt af fælles midler under parternes samliv.

Skattestyrelsen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser, at forhøjelsen af klagerens skatteansættelse for indkomståret 2013 skal nedsættes til 182.333 kr., og at afgørelsen skal stadfæstes, for så vidt angår indkomstårene 2015 og 2016.

Landsskatterettens afgørelse
Sagen angår, om det er med rette, at Skattestyrelsen har forhøjet klagerens skatteansættelser for indkomstårene 2014-2016 vedrørende skattepligtigt overskud fra udlejning af ejendommen Adresse Y1, By Y1, eller om forhøjelserne i overensstemmelse med klagerens anbringender udgør skattefri kompensationsbeløb i forbindelse med samlivsophør således, at forhøjelserne skal bortfalde.

Retsgrundlag
Al indkomst er som udgangspunkt skattepligtig, jf. statsskattelovens § 4.

Skatteydere kan fradrage udgifter, der i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, at renteudgifter af gæld kan fradrages i den skattepligtige indkomst.

Af ligningslovens § 14, stk. 1, fremgår:

"Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kan fradrages beløb, som i indkomståret er anvendt til skatter og afgifter, bortset fra ejendomsværdiskatter, på fast ejendom og næring, til forpagtningsafgifter og lignende byrder, jf. dog stk. 2 og 3."

Ugifte samlevende kan i forbindelse med samlivsophør tilkendes et kompensationsbeløb, hvis den ene samlever med sine bidrag til de fælles udgifter i væsentlig grad har medvirket til, at den anden samlever har kunnet bevare eller skabe en ikke ubetydelig formue. Det er en betingelse, at kompensationen er givet forud for samlivets ophør. Der henses ved vurderingen heraf til den anden samlevers formueforøgelse, og kompensationsbeløbet fastsættes skønsmæssigt ud fra bl.a. samlivets varighed og parternes økonomiske forhold. Dette kan bl.a. udledes af højesteretsdom af 1. februar 2012, offentliggjort som SKM2012.105.HR, og højesteretsdom af 24. maj 1985, offentliggjort i U.1985.607/2H.

Hvis den modtagende part har et retskrav på kompensation fra den tidligere samlever, er der ikke tale om en gave, og modtageren skal ikke afregne indkomstskat. Dette kan udledes af højesteretsdom af 18. november 1985, offentliggjort som i U.1986.22H.

Retserhvervelsesprincippet indebærer, at en indtægt skal regnes med ved indkomstopgørelsen på det tidspunkt, hvor der er erhvervet endelig ret til den.

For indtægter ved udleje af fast ejendom gælder, at lejeindtægter skal medregnes ved indkomstopgørelsen for den periode, som lejen vedrører, jf. f.eks. Den juridiske vejledning 2024-2, afsnit C.H.3.2.2.1.

Den juridiske vejledning 2024-2, afsnit C.H.2.1.6.14, indeholder en beskrivelse af praksis af de skattemæssige konsekvenser ved ophævelse af aftale om overdragelse af fast ejendom. Det fremgår bl.a.:

"[…]
Når en handel med fast ejendom hæves, og ejendommen leveres tilbage til sælger, er det afgørende at få konstateret, om der skattemæssigt er tale om en ny overdragelse fra køber til sælger, således at sælger tilbagekøber ejendommen, eller om den oprindelige handel skal anses for en nullitet. I det første tilfælde får det skattemæssige konsekvenser, i det andet tilfælde får det ingen skattemæssig virkning hverken for sælger eller køber.
[…]"
Manglende opfyldelse af en objektivt konstaterbar betingelse, der er kendt på aftaletidspunktet, medfører, at aftalen også skattemæssigt skal anses for en nullitet. Se Skd.1977.42.171."

Landsskatterettens begrundelse og resultat
Klageren købte i 1995 ejendommen Adresse Y1, By Y1, og boede sammen med B i huset fra den 5. juli 1996 til parternes samliv ophørte ultimo 2013.

De to betingede købsaftaler af 13. december 2013 og 23. juli 2015, hvorefter klageren solgte ejendommen til sin tidligere samlever, B, blev ikke gennemført, idet B ikke blev godkendt af kreditforeningen, hvilket begge købsaftaler var betingede af. Landsskatteretten finder, at dette indebærer, at de to betingede ejendomsoverdragelser ikke har skattemæssige konsekvenser, hvorfor reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven ikke [finder] anvendelse.

Ifølge pkt. 6.6. i begge købsaftaler skulle B til klageren betale ejendommens udgifter i henhold til budgetterne, og hans betalinger skulle ske til klagerens advokat, idet advokaten herefter skulle forestå klagerens betalinger til kreditforeningen m.v. Det fremgår af aftalepunktet, at de af B betalte beløb ikke skulle tilbagebetales, hvis handlerne bortfaldt, idet betalingerne i så fald udgjorde kompensation for, at han havde haft rådighed over huset.

Klageren har oplyst, at der efter udløbet af den betingede købsaftale blev indgået en mundtlig aftale med B om, at han skulle indbetale 12.000 kr. månedligt til klagerens klientkonto i perioden december 2014 og 1. oktober 2015, hvorefter vilkårene ifølge den anden betingede købsaftale trådte i kraft.

Efter en samlet, konkret vurdering finder Landsskatteretten, at det kan lægges til grund, at klageren og B havde en mundtlig aftale om, at B var forpligtet til at betale klageren 12.000 kr. månedligt i husleje for perioden 1. januar 2015 til 30. september 2015. Landsskatteretten har herved henset til de beløb, som B indsatte på repræsentantens klientkonti i perioden, og det forhold, at klagerens repræsentant i perioden månedligt udbetalte 12.000 kr. fra klientkontoen med angivelse af, at det vedrørte "Månedlig ydelse".

På dette grundlag finder Landsskatteretten, at B ifølge den mundtlige aftale og begge købsaftalers punkt 6.6 var forpligtet til at betale klageren husleje, der ifølge de fremlagte budgetter og den mundtlige aftale udgør i alt henholdsvis 178.552,82 kr.,146.17839 kr. og 152.713,56 kr. i 2014, 2015 og 2016, der er skattepligtig i henhold til statsskattelovens § 4, litra b. Det fremgår af de fremlagte kontoudtog, at klageren via sin advokat i de tre år har afholdt ejendomsskatter med henholdsvis 64.233,82 kr., 67.697,85 kr. og 67.776,54 kr., som Landsskatteretten finder er fradragsberettigede, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Landsskatteretten finder, at klageren ikke herudover har godtgjort at have afholdt fradragsberettigede driftsudgifter til erhvervelsen af de skattepligtige lejeindtægter. Det bemærkes herved, at klagerens betalinger til kreditforeningen består af afdrag på gæld, der ikke er fradragsberettigede, og rentebetalinger, som klageren allerede har fratrukket i medfør af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e.

Herefter, og da det som repræsentanten i øvrigt har anført, ikke kan føre til et andet resultat, kan klagerens skattepligtige resultat af udlejningen opgøres således:

	2014	2015	2016
Indtægter	178.552,82 kr.	146.178,39 kr.	152.713,56 kr.
Udgifter	64.233,82 kr.	67.697,85 kr.	67.776,64 kr.
Resultat af udlejning	114.319 kr.	78.480 kr.	84.936 kr.

Af pkt. 7.1 i den betingede købsaftale af 13. december 2013 fremgår, at klageren skulle modtage et kompensationsbeløb på 344.000 kr. fra B, idet han overtog væsentligt indbo, og at klageren i konsekvens heraf skulle etablere et nyt hjem. I overensstemmelse med indholdet af bestemmelsen sammenholdt med købsaftalens pkt. 6.6, der fastlægger Bs husleje, lægger Landsskatteretten til grund, at beløbet udgør klagerens salg af privat indbo til ham, der er skattefrit i medfør af statsskattelovens § 5, stk. 1, litra a. Uanset at hele beløbet først skulle betales efterfølgende, finder Landsskatteretten i øvrigt, at klageren erhvervede ret til beløbet ved aftalens indgåelse i 2013 således, at beskatning heraf under ingen omstændigheder kan ske i efterfølgende indkomstår.

Det følger af købsaftalen af 23. juli 2015, pkt. 7.1.1 og 7.1.2, jf. pkt. 7.9, at klageren erhvervede ret til henholdsvis 60.000 kr. og 360.000 kr., i alt 420.000 kr., uanset om ejendomsoverdragelsen blev gennemført. Beløbet udgør derfor ikke betaling for ejendommen. Henset til det oplyste om klagerens og Bs økonomi finder Landsskatteretten, at beløbet heller ikke i medfør af retspraksis herom kan anses som et skattefrit kompensationsbeløb til klageren i anledning af samlivsophævelsen. Beløbet udgør herefter et i henhold til statsskattelovens § 4 skattepligtigt beløb, som klageren erhvervede endelig ret til ved aftalens indgåelse i den 23. juli 2015. Beløbet skal derfor medregnes til klagerens indkomst for indkomståret 2015.

Landsskatteretten ændrer herefter Skattestyrelsens afgørelse.