Sag BS-32278/2023-KBH

H1
(advokat Thomas Booker)

mod

Skatteministeriet Departementet
(advokat Asger Hinsch)

Denne afgørelse er truffet af dommer Nina Ringsted.

Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 30. juni 2023.

Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt grund- og ejendomsværdien af ejendommen Y1-adresse, fastsat ved Landsskatterettens afgørelse af 30. marts 2023 skal nedsættes som følge af forurening på grunden.

H1 har nedlagt følgende påstande:

Påstand 1
Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2012 for ejendommen Y1-adresse, skal nedsættes til 61.016.422 kr.

Påstand 2
Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 for ejendommen Y1-adresse, skal nedsættes til 58.016.422 kr.

Skatteministeriet Departementet har nedlagt principalt påstand om frifindelse

Subsidiært: Ansættelse af grundværdien og ejendomsværdien af Y1-adresse, pr. 1. oktober 2012 hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen.

Oplysningerne i sagen

Af Y2-kommunes afgørelser af 8. juli 2021 og 31. august 2021 i henhold til jordforureningslovens § 8 fremgår blandt andet:

"På grund af den fundne forurening er arealet kortlagt på vidensniveau 2 i henhold til jordforureningsloven. Da arealanvendelsen skal ændres til boliger, kræver projektet § 8-tilladelse efter jordforureningsloven."

Endvidere indeholder afgørelserne en række vilkår om afværgeforanstaltninger og oprensning af forurenet jord.

Af afgørelse af 30. marts 2023 fra Landsskatteretten fremgår blandt andet:

Klagepunkt	SKATs afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Grundværdien pr. 1. oktober 2012	95.460.100 kr.	78.030.100 kr.	82.194.100 kr.
Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012	110.000.000 kr.	92.570.000 kr.	79.194.100 kr.
Omberegnet grundværdi pr. 1. oktober 2012	(basisår 2011)		(basisår 2011)
	106.101.600 kr.	78.030.100 kr.	99.293.300 kr.

Møde mv.
Der har været afholdt møde med selskabets repræsentant og Skatteankestyrelsen den 9. december 2021.
Der har været afholdt retsmøde med selskabets repræsentant den 28. marts 2023. På mødet blev klage over grundværdien, ejendomsværdien og den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2012 afgjort.

Faktiske oplysninger
Den påklagede ejendom (matrikel (red. …0)) er beliggende i Y3-by og har siden 31. december 2005 været ejet af H1.
Ejendommen omfatter et vurderet grundareal på 17.388 m2, heraf vej 318 m2.

Ifølge BBR er ejendommen bebygget med 1 bygning. Bygningen er i 3 etager og står anført med anvendelseskode 320: "Anvendelse til kontor, handel, lager, herunder offentlig administration". Den er opført i 1960 samt om- og tilbygget i 1966. Ydervæggene er betonelementer, og taget er built-up. Det bebyggede areal udgør 8.278 m2, det samlede bygningsareal 8.732 m2, kælderen 1.178 m2, og det samlede erhvervsareal 9.910 m2.

Ejendommen er pr. 1. oktober 2012 beliggende i (red. vurderingskreds 1 udeladt) og i (red. grundværdiområde 1 udeladt). Grundværdiområdet er af SKAT registreret med generel og specifik anvendelseskode 21/40 "Blandet bolig og erhverv" og registreret efter etagearealprincippet til en pris på 3.050 kr./m2 i 2012.

Omberegnet grundværdi:
SKAT har ansat den omberegnede grundværdi til 106.101.600 kr. Ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi har SKAT anvendt 2011 som basisår og en områdepris på 3.390 kr.

Af KMD-oplysninger fremgår, at det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for ejendommen tillige udgør den afgiftspligtige grundværdi er 2011 (Basisår).

(red. grundværdiområde 2 udeladt) er beliggende ca. 470 meter fra påklagede ejendom. Grundværdiområdet er i 2011 udlagt til blandet bolig og erhverv og er af SKAT sat til en pris på 3.180 kr./etagem2.

Plangrundlag:
Ejendommen var den 1. oktober 2011 udlagt til blandet erhverv.

Ejendommen var pr. 1. oktober 2012 omfattet af ny (red. lokalplan 1 udeladt), som blev bekendtgjort den (red. dag og måned 4 udeladt) 2012. Størstedelen af ejendommen er omfattet af lokalplanens delområde IIA, som omfatter flere ejendomme. Området er udlagt til blandet bolig og erhverv i 2-8 etager og med mulighed for højhus. Af lokalplanen fremgår videre, at mindst 25 % af den samlede rummelighed skal anvendes til boliger beregnet for området under ét.

Følgende fremgår af lokalplanens § 12:

"§ 12. Retsvirkninger
I henhold til planlovens § 18 må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser.
Lokalplanen hindrer ikke, at den eksisterende bebyggelse og dennes anvendelse kan opretholdes, hvis såvel bebyggelse som anvendelse ikke strider mod de i givne byggetilladelser tagne forbehold og i øvrigt er lovlig."

Følgende fremgår af lokalplanens § 5, stk. 4, litra a:

"§ 5. Bebyggelsens omfang og placering
…
Stk. 4.
For område IIA og IIB gælder særligt:
a) Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 185. Bebyggelsesprocenten beregnes for hvert område under ét."

Det fremgår videre af lokalplanen, at "(red. tekst 1 udeladt)" ligger på grænsen mellem delområde IIA og VIA langs nordsiden på påklagede ejendom. Delområde VIA er udlagt til tekniske anlæg af offentlig /almen karakter ((red. tekst 2 udeladt)).

Skatteankestyrelsen har foretaget en opmåling af (red. tekst 3 udeladt) ud fra tegning 1b i lokalplanen, hvorefter det areal, der svarer til (red. tekst 3 udeladt) på påklagede ejendom, udgør ca. 510 m2.

Om forureningsforanstaltninger fremgår følgende af lokalplanen:

§ 8. Foranstaltninger mod forureningsgener
..
Stk. 4.
Når der opføres nye boliger, institutioner, gårdanlæg, legeplads og lignende, der betegnes som følsom arealanvendelse, skal den øverste ½ meter af de nyanlagte ubefæstede arealer bestå af dokumenteret rene materialer (jord, sand, grus eller lignende).
Hvis der anlægges legearealer med bakker og små volde, der vil blive udsat for stort slid, skal de dækkes med 1 meter dokumenteret ren jord."

Forurening
En del af den påklagede ejendom, som er beliggende nordvest for Y4-bydel og beliggende i delområde IIA i lokalplanen, er ifølge Danmarks Miljøportal kortlagt på vidensniveau 2 efter jordforureningsloven og omfattet af områdeklassificering, hvorefter jordflytninger er omfattet af analysepligt og skal anmeldes til kommunen. Årsagen til kortlægningen skyldes fund af benzapyren, bly, cadmium, kobber, olieprodukter, tjære og zink i jorden. Derudover er der i grundvandet fund af BTEX´ og lignende samt phenoler som phenol. Det fremgår af jordforureningsattesten, at der tidligere har været drevet asfalt-, tagpap og stenuldsfabrikker mv. på ejendommen, samt at den tidligere har været anvendt som industrigrund.

Der har videre været foretaget en række miljøundersøgelser af ejendommen i 2015 sammen med tilstødende ejendom, hvor det blandt andet blev konkluderet, at 55 % af de analyserede jordprøver var rene, at ca. 30 % af jorden var lettere forurenet, at ca. 15,5 % af jorden var rensningsegnet forurenet jord, samt at der i forbindelse med bortskaffelse af overskudsjord skal regnes med opklassificering af ren jord.

I foråret 2021 har ejer indgivet 3 ansøgninger til Y2-kommune efter jordforureningslovens § 8. Ansøgningerne omfatter projekt med bygge og anlægsarbejder ved opførelse af hhv. boligetageejendom med fuld kælder på byggefelt 1, opførelse af erhverv og ungdomsboliger med delvis kælder på byggefelt 2 og opførelse af erhvervsbyggeri på byggefelt 3. Af projektbeskrivelserne fremgår blandt andet en beskrivelse af selve anlægsprojekterne med gulv, vægge, ventilation mv., jordhåndtering, udgravning af hotspots, afværgeforanstaltninger, boringer, grundvand mv.

Følgende fremgår af ansøgningen omkring etablering af kælder på byggefelt 1:

"Bygningen opføres som karre med gårdrum i midten, under hele bygningen inkl. gårdrum (ca. 1.200 m2) etableres en fuld kælder. Samlet fodaftryk udgør ca. 3.500 m2…

… Gravedybden for hele byggefeltet vil i udgangspunktet være til dybden ca. 3,8 meter under eksisterende terræn til ca. kote + 3,2m. For rand- og søjlefundamenter graves lokalt en smule dybere. Jordlagene er i udgangspunktet for klassificeret til 4 m under eksisterende terræn. "

Y2-kommune har i sommeren 2021 givet tilladelse efter jordforureningslovens § 8 til projektbeskrivelserne på byggefelt 1 og 2. Repræsentanten har oplyst, Y2-kommune har meddelt, at det ikke er nødvendigt at udstede en tilladelse efter jordforureningslovens § 8 til projektbeskrivelsen på byggefelt 3.

I tilladelserne fremgår en række vilkår til hvert projekt, herunder blandt andet vilkår til udgravning af hotspots, til byggetekniske foranstaltninger (bl.a. metalforinger i bunden af elevatorskakter og krav til ventilationsanlæg), til monitering, til tilsyn og til hindring af kontakt med forurenet jord.

Repræsentanten har på møde i Skatteankestyrelsen i december 2021 oplyst, at grunden ikke er oprenset. Repræsentanten har fremsendt oplysninger om forventede udgifter i forbindelse med miljøarbejder- og håndtering, fremtidigt byggeri samt oprensning af jord og grundvand som følge af forureningen.

Skatteankestyrelsen har i forbindelse med klagesagens behandling fået udarbejdet en ingeniørmæssig beregning, hvorefter det vil koste ca. 13.040.000 kr. ekskl. moms at oprense grunden, således at grunden kan anvendes til den udlagte anvendelse efter lokalplanen. Beregningen er foretaget med udgangspunkt i etablering af byggegrube med maskinudgravning og bortkørsel af skønsmæssigt fastsat 5.383 m3 jord, bortskaffelse af klasse 4 jord med tung olie skønsmæssigt fastsat til at udgøre 31.349 ton, påfyldning af råjord skønsmæssigt fastsat til at udgøre 5.383 m3 med en flytteafstand på skønsmæssigt fastsat 2.000 meter og udlæggelse af 300 mm markeringsnet med maske 15 X 100 mm skønsmæssigt fastsat til at udgøre 27.523 lbm.

Udsøgning af sammenlignelige salg
Udsøgningen af frie salg af ubebyggede grunde i Vurderingsstyrelsens Statistiske Analyse om Ejendomssalg til sammenligning med den påklagede ejendom er foretaget med udgangspunkt i en tidsmæssig afgrænsning for perioden 2010-2014 for ejendomme udlagt til blandet bolig og erhverv og beliggende i Y3-by, Y5-by eller Y6-by. Der er herved fremfundet følgende frie salg:

Ejendommen beliggende Y7-adresse, ejd.nr. (red. …70), er beliggende ca. 135 meter i luftlinje fra den påklagede ejendommen. Ejendommen udgør en grund på 2.194 m2 og blev handlet den (red. dag og måned 1 udeladt) 2012 for en kontant købesum på 14.078.400 kr., svarende til en beregnet etagem2 pris på ca. 3.469 kr. inkl. omkostninger til byggemodning. Ejendommen er omfattet af delområde IB i (red. lokalplan 2 udeladt), hvorefter der gælder en bebyggelsesprocent på 185 beregnet for hele delområdet under ét. Der er ikke i lokalplanen påkrævet forureningsforanstaltninger.

Ejendommen beliggende Y8-adresse, ejd.nr. (red. …47), er beliggende ca. 3,5 km fra på den påklagede ejendom. Ejendommen udgør et grundareal på 13.005 m2. Ejendommen blev handlet den (red. dag og måned 2 udeladt) 2011 til en kontant købesum på 95.000.000 kr., svarende til en beregnet etagearealpris på ca. 4.869 kr. excl. omkostninger til byggemodning. Ejendommen ligger ca. 100 m fra (red. tekst 4 udeladt). Ejendommen er omfattet af delområde I i (red. lokalplan 3 udeladt), hvorefter ejendommen er udlagt til centerformål med blandt andet mulighed for serviceerhverv og butikker samt boligformål i form af etageboliger. Der gælder en bebyggelsesprocent på 150 for den enkelte ejendom.

Øvrige salg:
Ejendommen beliggende Y9-adresse blev handlet som en ubebygget ejendom i 2014 for 33.479.625 kr. for 7.928 m2. På ejendommen er tinglyst 3 servitutter i 2013, hvorefter den maksimale bebyggelsesprocent beregnes sammen med en anden ejendom, at opførelse af byggeri omfattende 9.290 m2 på den anden ejendom går forud for byggeri på Y9-adresse, og at den til enhver tid gældende ejer af ejendommen Y9-adresse forpligter sig til at opfylde den gældende lokalplans krav om parkeringsdækning for den anden ejendom, hvilket vil sige etablering af ekstra 40 parkeringspladser.

Ejendommen Y10-adresse blev handlet som et nedrivningssalg i 2012 til en pris på 8.000.000 kr. for 1.408 m2. Det fremgår af CVR, at det selskab, som solgte ejendommen, var stifter af det selskab, som købte ejendommen.

SKATs afgørelse
SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2012 således:

Vurderet areal		17.388 m2
Max bebyggelsesprocent		180%
Max tilladt etageareal	(318+17.070) m2 x 180%	31.298 m2
Områdepris pr. m2 tilladt etageareal		3.050 kr.
Etagearealværdi	31.298 m2 á 3.050 kr./m2	95.460.120 kr.
Grundværdi i alt		95.460.120 kr.
Grundværdien afrundet		95.460.000 kr.

SKAT har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 således:

Bygningsværdi

BYGN.NR.	OPFØRT	ETAGEAREAL	PRIS/m2	BYGNINGSVÆRDI
002	1960	9.910 m2	1.500 kr.	14.865.000 kr.
Bygningsværdi i alt				14.865.000 kr.
Ejendomsværdi
Grundværdi				95.460.100 kr.
Bygningsværdi				14.865.000 kr.
I alt				110.325.100 kr.
Ejendomsværdi afrundet				110.000.000 kr.

SKAT har foretaget en omberegning af grundværdien som følge af:

- Ændret anvendelse eller ændrede planmæssige forhold for ejendommen

SKAT har ansat den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2012 således:

Max bebyggelsesprocent		180%
Max tilladt etageareal
	(318+17.070) m2 x 180%	31.298 m2
Områdepris pr. m2 tilladt etageareal		3.390 kr.
Etagearealværdi	31.298 m2 á 3.390 kr./m2		0 kr.
Vejareal	318 m2 á 0 kr.		106.101.576 kr.
Omberegnet grundværdi 2011 i alt
Omberegnet grundværdi 2011 afrundet			106.101.600 kr.

SKAT har i sin afgørelse bl.a. anført følgende:

"…

Derfor ændrer vi vurderingen
Der er grundlag for ordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2012, idet vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Ejendommen er omfattet af (red. lokalplan 1 udeladt), der trådte i kraft den (red. dag og måned 4 udeladt) 2012. Det fremgår af lokalplanen, hvad der må bebygges på den aktuelle grund. Det er 25.991 m2 samt 5.247 m2, i alt 31.238 m2. Det svarer til en bebyggelsesprocent på 180:

Bebyggelsesprocent: 31.328 m2 / 17.388 m2 x 100 = 180,17.

Vi foreslår derfor at ændre vurderingen pr. 1. oktober 2012 for så vidt angår bebyggelsesprocenten, der ansættes til 180.

Vedrørende grundens kortlægning som jordforurenet på vidensniveau 2 (V2)
Et areal betegnes som kortlagt på vidensniveau 2 (V2), hvis der er tilvejebragt et dokumentationsgrundlag, der gør, at det med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø.

Vi mener, at grundens registrering på vidensniveau 2 (V2) er sket på baggrund af grundens tidligere status som asfalt- og tagpapfabrik. Der er således ikke foretaget egentlige undersøgelser, der dokumenterer, at grunden er forurenet og i hvilket omfang.

Ejendommen er endvidere tidligere anvendt til erhverv. Efter handlen i 2006, hvor grunden er anvendt til erhverv, bliver den omfattet af (red. lokalplan 1 udeladt). Denne trådte i kraft den (red. dag og måned 4 udeladt) 2012 og udlægger størstedelen af området til boliger samt til boliger og serviceerhverv.

Ejendommen ses sidst handlet i 2006 for 69.000.000 kr. som erhvervsejendom med tinglyst skøde af 30. januar 2006. I skødet under "vilkår" ses oplysninger om V2-kortlægningen, og sælger ansvarsfraskrives for dette. En eventuel forurening var derfor kendt på handelstidspunktet.

Henset til grundens nuværende udnyttelsesmuligheder, attraktive beliggenhed, sagens materialer i øvrigt samt det forhold, at det ikke fremgår af kortlægningen, hvorvidt grunden er forurenet og i hvilket omfang, mener vi ikke, at der er grundlag for et nedslag i grundværdien for forurening.

Hvad betyder det for skatten?
En ændring efter reglerne om ordinær genoptagelse tillægges skattemæssig virkning fra tidspunktet for den vurdering, som genoptagelsen vedrører. Ændringen får således betydning for betaling af grundskyld i 2014.

Det er en kommune, hvori ejendommen er beliggende, der beregner og opkræver grundskyld. Det er derfor kommunen, der tager stilling til, om der skal ske tilbagebetaling af for meget betalt grundskyld. SKAT har i den forbindelse alene opgaven med at beregne og omberegne grundværdien.

… "

SKAT har i forbindelse med klagesagsbehandlingen bl.a. anført følgende:

"…

Udtalelse

Klager har fået medhold i, at bebyggelsesprocenten har været ansat for højt.

Klager har ikke fået medhold i, at V2-registreringen berettiger til et nedslag i prisen, da der ikke er konstateret forurening eller foretaget undersøgelser på grunden. V2-registreringen er kun baseret på grundens tidligere brug som tagpap- og asfaltfabrik. Lokalplanen, der vedrørende jord- og grundvandsforurening på side 24 ikke anfører andet end "lettere forurening", udlægger området til et tæt bykvarter med en blanding af boliger og erhverv, herunder butikker og kulturelle, sociale og uddannelsesmæssige institutioner samt kreative erhverv.

Anmoder henviser i sin klage til SANST til afsnittet vedr. skattemæssig virkning. For helhedens skyld skal det bemærkes, at afsnittet umiddelbart efter lyder: "Det er den kommune, hvori ejendommen er beliggende, der beregner og opkræver grundskyld. Det er derfor kommunen, der tager stilling til, om der skal ske tilbagebetaling af for meget betalt grundskyld. SKAT har i den forbindelse alene opgaven med at beregne og omberegne grundværdien".

Vedrørende klagers argument om, at SKAT ikke har kommenteret på indsigelse over forslag til afgørelse, så burde SKAT formentlig havde kommenteret herpå i afgørelse nr. 2. Indsigelsen har dog ikke væsentlig betydning for afgørelsens rigtighed: Indsigelsen er kommenteret i afgørelse nr. 1, hvorfor vores stillingtagen og opfattelse ikke kan være ukendt for anmoder. Afgørelse nr. 1 henviste dog fejlagtigt til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 og ikke stk. 1. Der blev derfor den 18/2 2018 udsendt helt nyt forslag til afgørelse med ny høringsfrist. Den 19/2 2018 fremkom en mail fra partsrepræsentanten (vedhæftet nærværende med navnet "Jeres sagsnr. (red. …00) - Y1-adresse, ejendomsnummer (red. …84) [LETT-Worksite.FID(red. …87)]". Heri skrives: "Med henvisning til vedhæftede forslag til afgørelse skal jeg anmode om at modtage en afgørelse fra SKAT i overensstemmelse med det fremsendte forslag til afgørelse". Det anføres herefter, at såfremt indsigelsen - med henvisning til en foreløbig handelspris/anpartsoverdragelse - var et væsentligt argument for anmoder, så havde det været rigtigt og uden ulejlighed for anmoder at vedhæfte indsigelsen igen i forbindelse med den nye høringsfrist. Ydermere er ejendommen ifølge tingbogen senest handlet mellem uafhængige parter (almindeligt frit salg) i 2005. Det er ifølge SKATs kendte opfattelse kun endelige handler foretaget i almindeligt frit salg, der kan give en retvisende indikation på en ejendomsværdi. Det bemærkes i den forbindelse, at partsrepræsentanten i indsigelsen dateret 17. juli 2017 selv anfører, at købesummen er "foreløbig", og at der er tale om en anpartsoverdragelse.

…"

Klagerens opfattelse
Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om nedsættelse af grundværdien og den omberegnede grundværdi til 78.030.100 kr. og nedsættelse af ejendomsværdien til 92.570.000 kr.

Repræsentanten har i sin klage til støtte herfor blandt andet anført følgende:

"…

ANBRINGENDER

Der kan henvises til anbringenderne i anmodning om genoptagelse af 29. april 2016 (bilag 2).

Ydermere kan henvises til mine bemærkninger til SKATs oprindelige forslag til afgørelse dateret den 17. juli 2017 (bilag 3). Det bemærkes i den forbindelse, at SKATs afgørelse af 27. februar 2018 ikke henviser til de supplerende bemærkninger, herunder hvorvidt og hvordan disse er indgået i SKATs afgørelse. Det bemærkes i øvrigt, at SKAT under afsnittet "Hvad betyder det for skatten?" har anført følgende:

"En ændring efter reglerne om ordinær genoptagelse tillægges skattemæssig virkning fra tidspunktet for den vurdering, som genoptagelsen vedrører. Ændringen får således betydning for betaling af grundskyld i 2014."

Y2-kommune har dog afvist at tilbagebetale den for meget betalte grundskyld for hele 2014 med den påstand, at tilbagebetaling for 1. halvdel af 2014 er forældet. Jeg skal derfor anmode Landsskatteretten om tillige at bekræfte oplysningen i SKATs afgørelse om, at den ordinære genoptagelse af grundværdien pr. 1. oktober 2012 medfører tilbagebetaling af for meget betalt grundskyld for hele 2014.

…"

Af repræsentantens anmodning om genoptagelse af 29. april 2016 fremgår blandt andet følgende:

"…

Baggrund

Der er tale om en erhvervsejendom, som H1 i likvidation har ejet siden 2006.

Ejendommen består af matrikel (red. …0), (red. ejerlav udeladt). Det vurderede areal ved seneste vurdering pr. 1. oktober 2012 var 17.388 m2, og ejendommen har ved den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 et bebygget areal på 9.910 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 57.

Ved grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2011 blev grunden vurderet efter kvadratmeterprincippet til en værdi på 22.191.000 kr. Som følge af vedtagelse af ny lokalplan for området steg grundværdiansættelsen med ca. 450 % til 98.111.800 kr., ligesom grunden nu blev værdiansat efter etagearealprincippet.

Siden 2012 har grundværdierne været således:

Årstal:	Grundværdi DKK:
2012	98.111.800
2013	98.111.800
2014	98.111.800
2015	98.111.800

Grundværdierne er fastsat efter etagearealprincippet således:

Areal x enhedspris pr. etagekvadratmeter x bebyggelsesprocent= grundværdi

17.388 x

3.050 x

1,85

=

98.111.790 kr.

Matrikel (red. …0) er registreret som forurenet i kategori V2. Registreringen skete i 1986, og var begrundet i, at ejendommen tidligere blev anvendt til tjære- og tagpapfabrik. Kopi af kortlægningsbrev af 22. oktober 1986 vedlægges som bilag 1.

Retlige rammer for anvendelsen af ejendommen

Planretlig regulering af ejendommen

Ejendommen er omfattet af (red. lokalplan 1 udeladt), som blev bekendtgjort den (red. dag og måned 4 udeladt) 2012.

Størstedelen af ejendommen er beliggende i delområde li A, mens en mindre del er beliggende i delområde VI A.

I lokalplanens § 3, stk. 3, litra a) er anført, at område II A fastlægges til boliger og serviceerhverv, og at mindst 25% af den samlede rummelighed skal anvendes til boliger, jf. § 3, stk. 3, litra b).

Bebyggelsesprocenten må i henhold til § 5, stk. 4, litra a) ikke overstige 185 for område II A.

Delområde VI A er derimod udlagt til tekniske anlæg af offentlig/almen karakter ((red. tekst 5 udeladt)), jf. § 3, stk. 7, litra a). Der kan alene opføres bebyggelse til tekniske anlæg til brug for (red. tekst 2 udeladt) i dette område, jf. lokalplanens § 5, stk. 8, litra a).

I lokalplanen på side 12 er der nærmere redegjort for, hvordan den del af matrikel (red. …0) som er beliggende i delområde li A kan bebygges. Følgende er anført:

II A

Adresse	Matr. Nr.	Grundareal	Etageareal	25% Boligareal
Y14-adresse	(red. …0)	14.049	25.991	6.498
Del af (red. tekst 6 udeladt)	(red. …0)	2.836	5.247	1.312
I alt		16.885	31.238	7.810

Den maksimale bebyggelsesmulighed på matrikel (red. …0) er således 31.238 etagekvadratmetre, svarende til en bebyggelsesprocent på 179. Af de samlede etagekvadratmetre skal boligarealet udgøre mindst 7.810 m2.

Ejendommenes faktiske markedsværdi

Det gøres gældende, at den offentlige grundværdivurdering pr. 1. oktober 2012 og frem ikke afspejler de reelle forhold.

Således har SKAT fejlagtigt antaget, at ejendommen i ubebygget stand har en bebyggelsesprocent på 185.

Det følger af vurderingslovens § 13, stk. 1, at ved grundværdien forstås værdien i handel og vandel af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

I henhold til den vedtagne (red. lokalplan 1 udeladt) kan der ikke bygges mere end 31.238 etagekvadratmetre, svarende til en bebyggelsesprocent på 179.

På den baggrund kan ejendommen i ubebygget stand ikke bebygges med den af SKAT anvendte bebyggelsesprocent på 185.

Baseret på SKATs fastsatte enhedspris pr. etagekvadratmeter for området bør grundværdien pr. 1. oktober 2012 og frem nedsættes til følgende:

Areal x enhedspris pr. etagekvadratmeter x bebyggelsesprocent = grundværdi

17.388 x 3.050 x 1,79 = 94.929.786 kr.

Ydermere har SKAT fejlagtigt undladt at meddele et nedslag i grundværdien som følge af den klassificerede forurening, som i lyset af den gældende lokalplan er blevet en betydelig økonomisk byrde på ejendommen i forhold til at opfylde lokalplanens bestemmelser om boligbyggeri.

Det følger af SKATs juridiske vejledning 2015, pkt. H,A.3.2.4 - Særligt om forurenede ejendomme, at når der er tale om en ejendom kategoriseret i videnskategori 2 bør SKAT "efter en konkret bedømmelse ofte meddele et nedslag i grundværdien og eventuelt også i ejendomsværdien. Dette gælder specielt, når der er tale om beboelsesejendomme".

I nærværende sag er der tale om en forurening, som økonomisk set besværliggøre opfyldelse af lokalplanens bestemmelser og krav til boligbebyggelse, uden at der afholdes væsentlige omkostninger til oprensningen af forureningen.

Forureningen har givetvis ikke været til hinder for en anvendelse i henhold til den tidligere gældende lokalplan, men den forhindrer den anvendelse, som er forudsat i den vedtagne lokalplan primo 2012.

Groft estimeret vil udgifterne til oprensning af grunden - som vil bringe ejendommen i samme stand som ikke-forurenet grunde - beløbe sig til ikke under 10 mio.kr., som dermed foreløbigt bør udgøre nedsættelsesbeløbet. Yderligere dokumentation for forureningen fremsendes snarest muligt.

Grundværdien bør derfor nedsættes til 84.929.786 kr. fra 2012 og frem.

…"

Repræsentanten har anført følgende til SKATs oprindelige forslag til afgørelse:

"…

Idet det tidligere fremførte fastholdes kan jeg supplerende oplyse, at ejendommen ved en anpartsoverdragelse underskrevet den 1. juli 2016 er blevet handlet sammen med ejendommen beliggende Y11-adresse. Købesummen for anparterne blev i købsaftalen, som fremlægges som bilag 2 fastsat til 91.337.513 kr. (foreløbig købesum, jf. købsaftalens pkt. 12.1)

På side 4 i købsaftalen er ejendommenes (dvs. både Y1-adresse og Y11-adresse) samlede værdi opgjort til 98.920.000 kr.

Da værdien af ejendommen i 2012 i hvert fald ikke kan antages at være lavere end værdien af ejendommen ved indgåelsen af købsaftalen i juli 2016 gøres gældende, at både grundværdien og ejendomsværdien skal nedsættes yderligere. Ejendomsværdien kan således ikke ansættes til mere end 92.570.000 kr., som er den af uafhængige parter fastsatte værdi af ejendommen (svarende til 98.920.000 kr. fratrukket ejendomsværdien af ejendommen beliggende Y11-adresse på 6.350.000 kr.)

…"

Repræsentanten har anført følgende i forbindelse med modtagelse af sagsfremstilling af 18. januar 2021 fra Skatteankestyrelsen:

"Jeg er ikke enig i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse og jeg har følgende yderligere bemærkning og supplerende materiale.
Der er henvist til et salg af Y7-adresse, som er handlet i byggemodnet stand. I nærværende sag er der tale om en ejendom, hvor der er behov for betydelig byggemodning for at ejendommen kan anvende lokalplanens formål. I en sådan situation, hvor ejendommen - efter reglerne - er vurderet ud fra en anden bedre økonomisk anvendelse, er der praksis for at anvende en reduceret områdepris/etagearealpris. Der kan blandt andet henvises til Landsskatterettens afgørelse af 21. december 2020 i sag (sagsnr. ...41). I den pågældende sag var områdeprisen 360 kr. og ejendommen var udlagt til boliganvendelse. Ejendommen blev anvendt til kontor, og Landsskatteretten fandt derfor, at områdeprisen skulle reduceres til 250 kr., idet der var betydelige byggemodningsomkostninger ved omkonvertering fra kontor til bolig.
Landsskatterettens afgørelse vedlægges.
Y10-adresse er i øvrigt også handlet i 2012. Købesummen var anført til 8.000.000 kr., hvilket giver en pris pr. etagekvadratmeter på 3.072 kr., men ejendommen var også bebygget. Dette medførte da også, at grundværdien pr. 1. oktober 2012 blev nedsat fra 7.814.400 til 4.871.000 kr., svarende til en pris pr. etagekvadratmeter på 2.200 kr. Et andet salg som jeg vil nævne, er handlen af Y9-adresse, som blev solgt i ubebygget stand i 2014 for en købesum på 33.479.625 kr., svarende til en pris pr. etagekvadratmeter på 2.282 kr.
Etagearealprisen for Y9-adresse blev - ligesom Y10-adresse - nedsat pr. 1. oktober 2012 til 2.200 kr. i overensstemmelse med handelsværdien.
I forhold til forureningen er jeg enig med Skatteankestyrelsen i, at der skal tildeles ejendommen et nedslag for forurening, som - i forhold til anvendelsen i henhold til lokalplanen - er en væsentlig fordyrende omstændighed.
Jeg er dog ikke enig i størrelsen af nedslaget på 4,3 mio. kr., idet omfanget og karakteren af forureningen er væsentlig anderledes end det af Skatteankestyrelsen forudsatte.
Følgende vedlægges:

• • De udarbejdede miljøtekniske undersøgelser af ejendommen
  • Udarbejdede budget af 7. juli 2020 over omkostningerne til oprensning af forurening
  • Teknisk notat om kravene til byggeriet i relation til ejendommens forureningssituation af 18. august 2020
  • Notat over de forventede omkostninger til oprensning af forurening udarbejdet af G1 den 21. august 2020
    
    

På nuværende tidspunkt er oprensningen ikke påbegyndt, men det er planen at opstarte oprensningen i nær fremtid.
På baggrund af ovenstående bør nedslaget for forurening ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 forhøjes fra 4,3 mio. kr. til et beløb i nærheden af 32.492.813 kr., som er de omkostninger, som de udarbejdede miljørapporter tilsiger vil skulle afholdes for at ejendommen kan anvendes i henhold til lokalplanen."

Følgende fremgår blandt andet af Skatteankestyrelsens telefonnotat af 2. marts 2021 efter samtale med repræsentanten:

"Jeg gjorde opmærksom på, at det fremgår af det indsendte materiale, at de estimerede udgifter vedrører Y11-adresse. TB oplyste, at han var opmærksom på dette, og han vil sørge for at få rettet op på dette.

Da det fremgår af det fremsendt materiale, at der skal være kælder under en af bygningerne, vil vi overveje, om der skal godkendes yder- ligere nedslag, som følge af, at der skal fjernes mere end ½ meter jord på dette område. Dette er under forudsætning af, at der er tale om forurenet jord.

TB oplyste, at ejer vist nok er ved at påbegynde oprensning af ejendommen.
Jeg oplyste, at så vidt jeg ved, kræve det en § 8 tilladelse, at påbegynde gravearbejde på en ejendom, der er forurenet. Vi vil derfor gerne have denne tilladelse, hvis den foreligger.

Vi aftalte, at TB kontakter kommunen og forespørger, om de vil kræve, at der skal foretages mere end at fjerne ½ meter jord, som det fremgår af lokalplanen.

…"

Repræsentanten har fremsendt mail af 18. marts 2021, hvor følgende fremgår:

"Jeg har vedhæftet følgende:

• Indleveret § 8-ansøgning vedrørende byggefelt 2
• Indleveret § 8-ansøgning vedrørende byggefelt 3
• Udkast til § 8-ansøgning vedrørende byggefelt 1
• Forklassificeringsplan

Som det fremgår, foreligger § 8-ansøgningen vedrørende byggefelt 1 alene i udkast på nuværende tidspunkt. Når den indleveres, vil jeg selvfølgelig fremsende den til jer med det samme, ligesom jeg i øvrigt vil fremsende § 8-tilladelserne, når de foreligger. Som du kan læse, er det helt uomtvisteligt, at der er tale om et meget stort oprensnings-/inddæmningsarbejde på grunden, som er nødvendigt for at kunne udnytte grunden i overensstemmelse med lokalplanen.
Som aftalt arbejder min klient pt. på at foretage opdeling af udgifterne til oprensning/inddæmning af forureningen mellem den store matrikel (red. …0) og den lille matrikel (red. …1), som jeg bemærker ikke er omfattet af V2kategoriseringen. Jeg vender tilbage, når denne foreligger, idet jeg bemærker, at fordelingen mellem matrikel (red. …0) og (red. …1) vil blive foretaget på baggrund af vedhæftede forklassificeringsplan. Hvis Skatteankestyrelsen mener, at den skal foretages på anden vis, skal jeg bede Skatteankestyrelsen vende tilbage herom.
Foreløbigt vil jeg foreslå, at sagen sættes i bero i 3 måneder afventende Y2-kommune § 8-tilladelse, idet det ikke kan udelukkes at Y2-kommune stiller krav om yderligere oprensning/inddæmning, som ikke er indregnet i min klient budget over omkostningerne til håndtering af forureningen."

Repræsentanten har fremsendt mail af 8. december 2021, hvoraf følgende fremgår:

"Jeg vedhæfter følgende:

• § 8-tilladelsen angående byggefelt 1
• § 8-tilladelsen angående byggefelt 2

Jeg kan til orientering oplyse, at Y2-kommune har meddelt, at det ikke er nødvendigt at udstede en § 8-tilladelse for så vidt angår byggefelt 3.
Vedlagt er tillige en oversigt, som min klient har udarbejdet, og som viser omkostningerne til håndtering af forureningen på ejendommen. Disse omkostninger omfatter dels arbejde med at fjerne/inddæmme forureningen, men omkostningerne omfatter tillige - da forureningen de facto ikke kan fjernes - ekstra krav til bygningerne (dobbelt bundplade, ekstra tiltag ved etageadskillelse til bolig mv.).

For så vidt angår byggefelt 1 udgør de samlede omkostninger til håndtering af jordforureningen et beløb på 20.904.041 kr. ekskl. moms, som er fordelt på 8.844.749 kr. til selve fjernelsen/inddæmning af jordforurening og 12.059.292 kr., der er omkostninger til de særlige foranstaltninger vedrørende byggeriet, som forureningen afstedkommer.

For så vidt angår byggefelt 2 udgør de samlede omkostninger til håndtering af jordforureningen et beløb på 8.382.776 kr. ekskl. moms, som er fordelt på 2.684.817 kr. til selve fjernelsen/inddæmning af jordforurening og 5.697.950 kr., der er omkostninger til de særlige foranstaltninger vedrørende byggeriet, som forureningen afstedkommer. Tilsvarende er omkostninger på byggefelt 3 henholdsvis samlet 2.969.075 kr. ekskl. moms, hvor 1.039.770 kr. vedrører selve fjernelsen/inddæmning af jordforurening og 1.929.305 kr., der er omkostninger til de særlige foranstaltninger vedrørende byggeriet, som forureningen afstedkommer
Samlet udgør omkostningerne til håndtering af jordforureningen et beløb på 32.255.891 kr. ekskl. moms, som er fordelt på 12.569.337 kr. til selve fjernelsen/inddæmning af jordforurening og 19.686.554 kr., der er omkostninger til de særlige foranstaltninger vedrørende byggeriet, som forureningen afstedkommer.
Det er min opfattelse, at nedslaget i grundværdien skal omfatte de samlede omkostninger.
Årsagen er, at alle omkostningerne (altså også ekstraomkostningerne til de særlige foranstaltninger vedrørende byggeriet) er forårsaget af forureningen. Hvis man forestillede sig, at grunden kunne oprenses fuldstændig (hvilket altså markant ville have forøget omkostningerne til selve fjernelsen/inddæmning af jordforurening), ville de særlige foranstaltninger vedrørende byggeriet ikke være nødvendige. Da forureningen imidlertid ikke kan fjernes, vil enhver bygherre altså være nødsaget til i værdiansættelsen af grunden i ubebygget stand at indregne omkostningerne til de særlige foranstaltninger vedrørende byggeriet, som er forårsaget af den del af jordforureningen, som ikke kan fjernes. Hvorvidt omkostningerne til de særlige foranstaltninger vedrørende byggeriet bør resultere i et "nedslag i øvrigt" eller i et nedslag som følge af forurening skal jeg lade Skatteankestyrelsen vurdere.
Jeg bemærker dog, at nedslaget i grundværdien som følge af omkostningerne til de særlige foranstaltninger vedrørende byggeriet fortsat vil skulle stå efter forureningen er oprenset/inddæmmet, mens det naturligvis ikke vil være tilfældet for den forurening, som de facto vil være fjernet.
I forhold til ovenstående vedhæftes tillige en mailkorrespondance mellem undertegnede og OJ fra G2, som bekræfter sammenhængen mellem omkostningerne til oprensning/inddæmning af jordforureningen og de særlige foranstaltninger vedrørende byggeriet."

Repræsentanten har fremsendt mail af 10. december 2021, hvoraf følgende fremgår:

"Som aftalt har OJ fra G2, foretaget en fordelingen af omkostningerne mellem den store matrikel (red. …0) og den lille matrikel (red. …1). Jeg har vedhæftet fordelingen.
I forhold til den omberegnede grundværdi og det grundværdiområde, som I har henvist til, vil jeg henvise til følgende eksempler på enhedsprisen i området udlagt til blandet bolig og erhverv:
Y10-adresse Enhedspris i 2011-niveau 3.000 kr.
Y12-adresse (som er den ejendom, jeg tidligere har henvist til) Enhedspris i 2011- niveau 2.200 kr.
Jeg er derfor ikke helt overbevist om, hvor enhedsprisen på 3.180 kr. stammer fra."

Møde i Skatteankestyrelsen
Repræsentanten gjorde på mødet gældende, at det er problematisk, hvis retten anvender områdeprisen på 3.180 kr./etagem2 i 2011 i (red. grundværdiområde 3 udeladt), idet denne pris ikke har været prøvet. Dette skyldes, at ejendommene i grundværdiområdet allerede ved den ordinære vurdering pr. 1. oktober 2010 blev vurderet ud fra bestemmelserne i lokalplanen, selvom lokalplanen først blev bekendtgjort den (red. dag og måned 3 udeladt) 2010. Han anførte derudover, at der i grundværdiområdet er ejendomme, som ligesom påklagede ejendom, er udlagt til blandet bolig og erhverv, men som er ansat til en lavere pris end 3.180 kr./etagem2 i 2011. Han henviste blandt andet til Y13-adresse.

Repræsentanten gjorde videre gældende, at prisniveauet i 2011 var højere end i 2010, selvom der er tale om en erhvervsejendom. Repræsentanten gjorde videre gældende, at der skal gives det samme nedslag for forurening i den omberegnede grundværdi pr. 1.oktober 2012 som i grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2012.

Repræsentanten anførte, at det følger af de tilsendte § 8 tilladelser fra kommunen, at der er pålagt forskellige forureningsforanstaltninger for hvert byggefelt på ejendommen. Dette skyldes, at der på de 3 byggefelter er søgt om forskellig anvendelse: Byggefelt 1: Boliganvendelse med kælder, byggefelt 2: Blandet bolig og erhverv og byggefelt 3: Byggeri med ikke-følsom anvendelse.

Repræsentanten anførte videre, at det følger af § 8 tilladelserne, at kommunen har pålagt forureningsforanstaltninger, dels ved oprensning af forurening i jorden, og dels ved opførelsen af bygningerne, og at det på den baggrund er relevant, at der i grundværdien, udover forureningsnedslaget, også gives et særligt nedslag omfattende foranstaltningerne ved opførelse af bygningerne. Han begrundede det med, at en køber af ejendommen vil tage disse foranstaltninger i betragtning ved fastsættelsen af købesummen. Derudover anførte han, at foranstaltningerne ved opførelsen af bygningerne afhænger af, hvilket byggeprojekt man søger tilladelse til, ex. ingen foranstaltninger, hvis der søges om tilladelse til at opføre en bygning på pæle. Derudover tilføjede han, at der også er ekstra foranstaltninger grundet forureningen ved ledningsførelsen fra skel til bygningerne, og at dette også må inkluderes i det særlige nedslag. Der skal derfor gives 2 nedslag, dels et "Nedslag for forurening" og dels et "Særligt nedslag", idet det særlige nedslag ikke vil bortfalde, når jorden er oprenset. Repræsentanten forventer, at de 2 samlede nedslag i alt kommer til at udgøre 12-15 millioner, og at han vil indsende en fordeling af omkostningerne mellem matrikel (red. …1) og matrikel (red. …0) (påklagede ejendom). Han oplyste, at matrikel (red. …1) nu er sammenlagt med matrikel (red. …0).

Derudover oplyste repræsentanten følgende på forespørgsel fra Skatteankestyrelsen, at nuværende ejer ikke har deltaget ved udarbejdelsen af lokalplanen, og at den planlagte kælder skal graves 3 meter dyb. (…) Derudover anførte repræsentanten, at det forhold, at ejendommen endnu ikke er oprenset og bebygget, viser, at der er tale om omfattende forureningsforanstaltninger, der skal foretages før ejendommen kan tages i anvendelse, idet en ejer af grunden må antages at have en økonomisk interesse i udnyttelse af grunden hurtigst muligt. (…)

Repræsentanten har den 11. april 2022 fremsendt følgende anført af sin klient med vedhæftet bilag i forbindelse med modtagelse af sagsfremstilling af 18. marts 2022 fra Skatteankestyrelsen:

" Mine kommentarer til nedenstående beregning:
Der er indtil videre bortkørt 30.000 ton klasse 4 jord - skønsmæssigt passer de 31.249 ton derfor meget godt, da vi ikke er helt færdige. I tillæg til klasse 4 jorden forventes bortkørt næsten 20.000 ton ren til lettere forurenet jord - det vil sige i alt køres læsses og bortkøres ca. 50.000 ton jord fra ejendommen.
Den antaget byggegrube på 5.383 m3 fremstår i den sammenhæng stærkt under estimeret. Det er uklart om beregningen tager udgangspunkt i 5.383 m3 eller 31.249 ton, da begge tal er oplyst?
En flytteafstand på 2 km er ligeledes underestimeret, da alt klasse 4 jord er kørt til G4 i Y15-by eller G5 i Y16-by.

Ud over bortkørsel af forurenet jord har vi udført omfattende rensning af grundvand, omfattende dokumentationsundersøgelser og der vil blive udført omfattende byggetekniske afværgeforanstaltninger, alle 3 bærende poster, som er krævet i § 8 tilladelsen, men som ikke er medtaget i beregningen.

Den præsenterede omkostning på 12 mil er derfor også stærkt underestimeret, hvordan de kommer frem til beløbet er utydeligt, da ingen enhedspriser fremgår - jeg kan derfor ikke kommentere yderligere på omkostningsfordelingen.

…"

Repræsentanten har den 11. maj 2022 anført følgende i forbindelse med aktindsigt i ingeniørberegning:

"Tak for den fremsendte ingeniør-beregning. Det gør det lidt nemmere for os at forholde os til de poster, som der er enighed om skal medføre et nedslag i grundværdien for forurening. For så vidt angår de øvrige poster - primært de store omkostninger til bygningsmæssige tiltag for at undgå at skulle fjerne yderligere forurenet jord - kan så være op til Landsskatteretten at afgøre, hvorvidt disse (helt eller delvist) skal medføre et yderligere nedslag.

Indledningsvist vil jeg påpege - hvad jeg tror er en skrivefejl - nemlig at ingeniørberegningen viser, at omkostningerne udgør 18.102.069 kr. inkl. moms, som tilbageregnet til 2012-niveau udgør et beløb på 16.299.425 inkl. moms. Fratrukket momsen bliver omkostningen i 2012niveau 13.039.540 kr. (0,8 x 16.299.425 kr.) Jeg tillader mig derfor at tro, at det en skrivefejl, når der står, at nedslaget angående forureningen skønsmæssigt er ansat til 12.225.000 kr.

I forhold til ingeniørberegningen og de enkelte elementer vedlægges i øvrigt følgende:

• 07.21,06 - Der er enighed om, at der skal fjernes 22.392 m3 forurenet jord. Det følger imidlertid af jordflytningsbekendtgørelsen (vedhæftes), at der ved omregning fra kubikmeter til tons skal anvendes en omregningsfaktor på 1,8 ton pr. m3, med mindre der er viden om den aktuelle jordsvægtfylde. Herudover er den ansatte pris for bortskaffelse på ca. 404 kr. pr. tons lidt lavere, endhvad det i gennemsnit har kostet at bortskaffe den forurenet jord, som allerede er fjernet. Dokumentationen viser, at det har kostet i gennemsnit 416 kr. pr. ton at bortskaffe den forurenet jord, som allerede er fjernet (se CG marts 2022).
• 07.21,06 - Dokumentation for udgiften til at bortskaffe tagpap og tjæreklumper, som udgør samlet 423.953 kr. Af dokumentationen fremgår både udgiftens størrelse og omfang af bortskaffet tagpap og tjæreklumper. Bemærk at omkostningerne til bortskaffelse af tjæreklumper ikke er endelig endnu til forskel fra omkostningerne til bortskaffelse af tagpap (se mail TP Vejelister + TP Sortering af pap).
• 15.01,10 - Dokumentation for at oplysningen om flytteafstand på 2.000 m i post 15.01.10 er forkert, idet flytteafstanden vedr. tilkørt sandfyld til opfyldning har været henholdsvis Y16-by (37,5km), Y17-by (32,8 km) og Y18-bydel (6,8km) (se vejelister nov. 2021-marts 2022, som sendes i 2 separate filer).
• 15.01,10 - Dokumentation for udgiften til påfyldning af råjord pr. enhed er 240 kr. (og ikke 81,24 kr.) (se CG marts 2022)
• Nyt pkt. - Dokumentation for udgiften til håndtering af forurenet vand, som pr. 31. marts 2022 udgjorde 315.000 kr. Bemærk at denne udgift ikke er endelig og at vi har anslået beløbet til at blive 525.000 kr.
  (se CG marts 2022 for så vidt angår de 315.000 kr.)

I forhold til pkt. 31.02,02 er vi i tvivl om, hvordan mængden på 5.383 m3 er fremkommet. Der er, jf. ovenfor, enighed om, at det har været nødvendigt at bortkøre 22.392 m3 forurenet jord (svarende til ca. 40.305 tons). Af den årsag bør der tages udgangspunkt i denne mængde, ligesom prisen pr. m3 er mellem 10 kr. til 200 kr., hvorfor der skal tages udgangspunkt i gennemsnit på 100 kr. pr. m3. Herefter ser opgørelsen således ud:

Position	Bygværker	Enhed	Mængde	A kr.	Samlet omkostninger
31.02,02	Byggegrube, maskinudgrave og bortkøre	M3	22.392	100 kr.	2.239.200 kr.
07.21,06	Klasse 4 jord med Tung olie, Bortskaffelse	Tons	40.305 (22.392 m3 x 1,8)	416 kr.	16.766,88 kr.
07.21,06	Klasse 4 jord med Tung olie, bortskaffelse (tagpap + tjæreklumper)				423.953 kr.
15.01,10	Råjord at påfylde, Flytteafstand 37,5 km., 32,8 km. Og 6,8 km	M3	5.383	240 kr.	1.291.920 kr.
55.08,05	300 mm markeringsnet, maske 15x100 mm	lbm	27.523	7,43	204.630,75 kr.
Nyt pkt.	Udgift til håndtering af forurenet vand				525.000 kr.
I alt					21.451.583,75 kr.
Prisregulering
område
Hovedstadsområdet (1,05)					22.524.162,94 kr.
Sum ekskl. moms					22.524.162,94 kr.
Moms (25%)					5.631.040,74 kr.
SAMLET SUM INKL. MOMS					28.155.203,68 kr.

Tilbageregnet til 2012-nveau bliver det 25.351.446,33 kr. inkl. moms og 20.281.157,06 kr. ekskl. moms.

Jeg har forsøgt med ovenstående at komme med bemærkninger til jeres metode til at opgøre nedslaget for forurening og tilføjet 2 nye punkter (udgift til håndtering af forurenet vand og udgifter til bortskaffelse af tagpap og tjæreklumper). Den største beløbsmæssige uoverensstemmelse er dog vægten af den forurenet jord, som skal bortskaffes (og allerede i et vist omfang er bortskaffet). Her er der enighed om mængden i m3, men det er vores opfattelse, at omregningen af den komprimeret forurenet jord, der skal fjernes, er forkert, idet der bør bruges en omregningsfaktor på 1,8 og ikke 1,4, således som det fremgår af ingeniørberegningen. Jeg håber, at du vil forelægge rigtigheden af omregningsfaktoren for jeres rådgiver, idet jeg håber, at jeres rådgiver er enig i, at vi bør bruge en omregningsfaktor på 1,8, således som det også er tilkendegivet i jordflytningsbekendtgørelsen."

Repræsentanten har med henvisning til sin mail af 11. maj 2022 fremsendt bilag i form af fakturaer, vejlister og jordflytningsbekendtgørelse.

Skatteankestyrelsen har i brev af 17. juni 2022 anmodet repræsentanten om fremsendelse af en specifikation af udgift til håndtering af forurenet vand.

Repræsentanten har den 29. juni 2022 fremsendt følgende anført af sin klient med vedhæftet bilag i form af aconto faktura og aftalesedler ifm. leje af anlæg mv. og leje af materiel ifbm. tørholdelse af kælderudgravning februar/marts 2022:

"Jeg har vedhæftet seneste acconto AC 7. af post 16 (BF1 ) fremgår omkostninger til håndtering af forurenet vand på 310.000 kr.
Da perioden for vandrensning er forlænget udover den oprindelige aftale, har vi fået aftaleseddel 24 med en udgift på 68.000 kr. samt en fremadrettet månedlig omkostning på 50.100 kr. Vi forventer renseanlægget skal køre til og med august, så det vil sige plus 100.200 kr.
Af Aftaleseddel 10 fra G3 fremgår omkostning på 51.480 kr for leje af miljøkar i forbindelse med renseanlægget - samt en forventet leje til og med august på plus 39.897 kr.
I alt således en forventet samlet omkostning på 569.577 kr.
Af post 15 (BF1, BF2 og BF3) fremgår at vi på de 3 sager har brugt i alt kr. 45.000 til almen tørholdelse af byggegruberne, så denne omkostning er tikke medtaget i ovenstående."

Repræsentanten har i mail af 10. august 2022 anført følgende:

"Jeg anser, at der er 2 store uafklarede tvistepunkter (måske alene et). Det første er spørgsmålet om omregning fra m3 til tons., hvor jeg har gjort gældende, at der skal anvendes en omregningsfaktor på 1,8 ton pr. m3, hvor I alene har anvendt 1,4 tons pr. m3. Som jeg fortalte i telefonen, er jeg lidt i tvivl om, hvorvidt I fastholder de 1,4 tons pr. m3, idet jeg har henvist til en bekendtgørelse, hvoraf det fremgår, at man skal anvende 1,8 tons pr. m3, hvis man ikke har anden konkret viden.
Dernæst er der tvistepunktet omkring de ekstra bygningsudgifter, som min klient har valgt at afholde i stedet for at oprense yderligere forurening. Det betyder de facto, at min klient har ladet noget forurening blive, men dette har kommunen accepteret under forudsætning af, at min klient afholder ekstra bygningsudgifter til håndtering af den blivende forurening. Jeg mener jo, at denne ekstraudgifter - som er et alternativ til at oprense forureningen til boliganvendelse ved almindelig bebyggelse - skal udløse et yderligere nedslag som følge af forurening - endda et nedslag, som ikke skal fjernes ved boliganvendelse, idet forureningen jo stadig er der.
På det nuværende grundlag vil jeg derfor fastholde min anmodning om retsmøde."

Vurderingsstyrelsen har den 13. september 2022 anført følgende:

"…

Grundværdiansættelsen
Af de grunde der er anført af Skatteankestyrelsen, erklærer Vurderingsstyrelsen sig enig i Skatteankestyrelsens forslag til ansættelse af grundværdien.

Forurening - nedslag i grundværdien
Der er enighed mellem repræsentanten og Skatteankestyrelsen om, at der skal fjernes 22.392 m3 forurenet jord.

Skatteankestyrelsen har fået udarbejdet en ingeniørmæssig beregning vedrørende oprensning af den forurenede jord. Ved omregningen fra m3 til tons er der af Skatteankestyrelsen benyttet en omregningsfaktor på 1,4. Repræsentanten gør gældende at der jf. jordflytningsbekendtgørelsen skal anvendes en omregningsfaktor på 1,8 når der ikke er viden om den aktuelle jords vægtfylde.

Det er Vurderingsstyrelsens opfattelse at nedslag for forurening er en skønsmæssig ansættelse for at ramme en korrekt grundværdi. Et evt. nedslag kan således ikke udelukkende ansættes ud fra forventede oprensningsudgifter.

Det er dog vurderingsstyrelsens opfattelse at der i overensstemmelse med jordflytningsbekendtgørelse bør anvendes en omregningsfaktor på 1,8 da jordens massefylde ikke er kendt. Posten "Klasse 4 jord med tung olie, bortskaffelse" i den af Skatteankestyrelse udarbejdede ingeniørberegning kan således opgøres til 22.392m3 * 1,8 * 404,01 kr. * prisregulering hovedstadsområdet 1,05 = 17.098.058,73 kr. ekskl. Moms.

Af de grunde der er anført af Skatteankestyrelsen, erklærer Vurderingsstyrelsen sig i øvrigt enig i Skatteankestyrelsens forslag til ansættelse af nedslag for forurening for de øvrige poster.

Forurening - forureningsforanstaltninger vedrørende opførelse af bygninger samt ledningsførelse fra skel til bygninger
Af de grunde der er anført af Skatteankestyrelsen, erklærer Vurderingsstyrelsen sig enig i Skatteankestyrelsens forslag til, at der ikke skal gives nedslag i grundværdien, da disse foranstaltninger knytter sig til det konkrete byggeprojekt, og ikke til den forurenede jord.

Ejendomsværdien
Af de grunde der er anført af Skatteankestyrelsen, erklærer Vurderingsstyrelsen sig enig i Skatteankestyrelsens forslag til ansættelse af ejendomsværdien.

Omberegnet grundværdi
Af de grunde der er anført af Skatteankestyrelsen, erklærer Vurderingsstyrelsen sig enig i Skatteankestyrelsens forslag til ansættelse af den omberegnede grundværdi.

Ad. Tilbagebetaling af grundskyld
Af de grunde der er anført af Skatteankestyrelsen, erklærer Vurderingsstyrelsen sig enig i Skatteankestyrelsens forslag til afvisning af, at træffe afgørelse om, hvorvidt der skal ske tilbagebetaling af grundskyld for 2014.

…"

Repræsentanten har i mail af 14. september 2022 anført følgende:

"…

Der er enighed om ejendomsværdien.

I forhold til grundværdien ses der at være enighed - i hvert fald i forhold til Vurderingsstyrelsen - om, at der bør anvendes en omregningsfaktor på 1,8 (og ikke 1,4).

Ud fra Skatteankestyrelsens egen ingeniørberegning udgør overslagssummen følgende:

Position	Bygværker	Enhed	Mængde	A kr.	Samlet omkostning
31.02,02	Byggegrube, maskinudgrave og bortkøre	M3	5383	90,03	484.629,34 kr.
07.21,06	Klasse 4 jord med tung olie, bortskaffelse	tons	40.305 (22.392 m3 X 1,8)	404,01	16.283.623 kr.
15.01,10	Råjord at påfylde, flytteafstand 37,5 km., 32,8 km. Og 6,8 km.	M3	5.383	81,27 kr.	437.476,41 kr.
55.08,05	300 mm markeringsnet maske	lbm	27.523	7,43	204.630,75 kr.
I alt
Prisregulering
område
Hovedstadsområdet (1,05)					18.280.877,50 kr.
Sum ekskl. moms					18.280.877,50 kr.
Moms (25%)					4.570.219,38 kr.
SAMLET SUM INKL. MOMS					22.851.096,90 kr.

Ud fra det skema som Skatteankestyrelsen har udlevet og under hensyntagen til, at beløbet skal ansættes i 2012-niveau, vil overslagssummen i 2012-niveau udgør 20.575.534,20 kr. inkl. moms og 16.460.427,40 kr. ekskl. moms.

Jeg håber, at Vurderingsstyrelsens udtalelse - og altså enighed med klageren i forhold til omregningsfaktoren - betyder, at vi kan sige, at der er enighed om størrelsen af nedslaget i anledning af forureningen. I forhold til grundværdien er det udestående spørgsmål herefter, om der skal meddeles et nedslag i grundværdien som følge af grundens beskaffenhed, som altså kræver særlige bygningsforanstaltninger, idet en del af forureningen fortsat er grunden, da det var mere rentabelt at fordyre bygningskonstruktionen end at fjerne den resterende forurening.

I forhold til den omberegnede grundværdi er jeg uforstående i forhold til den manglende inddragelse af forureningen i den omberegnede grundværdi. Det er således netop den ændrede anvendelse ved lokalplansændringen, som har medført, at forureningen er blevet et fordyrende element, hvis lokalplanens bebyggelses- og anvendelsesmuligheder skal opfyldes."

Repræsentanten har i brev af 17. marts 2023 anført følgende:

"Det tidligere anførte fastholdes i sin helhed. Som bekendt omhandler sagen mange forskellige forhold, som det ikke er muligt at nå at adressere på retsmøde i Landsskatteretten.

På den baggrund har jeg valgt at udarbejdede nedenstående skrivelse, som har til formål at strukturere de punkter, som jeg har tænkt mig at adressere på retsmødet.

Sagen
Nærværende sag omhandler klage over SKATs afgørelse af 27. februar 2018 vedrørende nedsættelse af ejendomsværdien, grundværdien og den omberegnede grundværdi.

Det vil nedenfor blive redegjort for hvilke tvistepunkter, der stadig gør sig gældende i sagen, som klager mener, der skal tages stilling til på retsmødet den 28. marts 2023.

Ejendomsværdien
Ejendomsværdien blev ved 2012-vurderingen ansat til 112.000.000 kr. I afgørelsen fra SKAT af 27. februar 2018 nedsatte SKAT ejendomsværdien til 110.000.000 kr. I forslaget til afgørelse fra Skatteankestyrelsen af 30. august 2022 har Skatteankestyrelsen indstillet, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 nedsættes til 79.194.100 kr.

Klager er enig i ansættelsen af ejendomsværdien, hvorfor dette ikke længere er et tvistepunkt i sagen.

Nedslag i grundværdien på grund af forurening - oprensning
Den klart største post i den af Skatteankestyrelsen udarbejdede ingeniørberegning er udgiften til bortskaffelse af den forurenede jord.

Der er dog imellem klager og Skatteankestyrelsen enighed om, at der skal fjernes 22.392 kvm forurenet jord.

I henhold til nedslaget i grundværdien på grund af oprensningen af den forurenede jord har Skatteankestyrelsen gjort gældende, at det på baggrund af en udarbejdet ingeniørberegning vil koste ca. 13.040.000 kr. ekskl. moms at oprense grunden. Ved omregningen fra m3 til tons af "Klasse 4 jord med tung olie, bortskaffelse" har Skatteankestyrelsen anvendt en omregningsfaktor på 1,4.

Der er enighed imellem klager og Vurderingsstyrelsen om, at der ikke ved omregningen fra m3 til tons skal anvendes en omregningsfaktor på 1,4, men derimod 1,8, da dette fremgår af jordflytningsbekendtgørelsen.

Det formodes derfor også, at der er enighed mellem klager og Skatteankestyrelsen om, at det er omregningsfaktoren på 1,8, der skal anvendes ved udregningen.

Ud fra den vedlagte ingeniørberegning, hvori omregningsfaktoren er ændret til 1,8, skal forureningsnedslaget i henhold til oprensningen i 2012-niveau ansættes til 20.575.534,20 kr. inkl. moms og 16.460.427,40 kr. ekskl. moms.

Som bilag A og B vises henholdsvis Skatteankestyrelsens beregning af nedslaget for jordforurening og klagers/Vurderingsstyrelsens beregning. Jeg mener egentlig ikke, at der - efter at jeg gjorde opmærksom på den omregningsfaktor, som jordbekendtgørelsen anvender - er uenighed mellem Skatteankestyrelsen og klager/Vurderingsstyrelsen om, at omregningsfaktoren skal være 1,8, og at det har de konsekvenser for forureningsnedslaget, som jeg har gjort gældende.

Tvisten ses derfor alene at angå spørgsmålet, om der skal meddeles et nedslag i grundværdien på grund af særlige foranstaltninger ved byggeriet, som forureningen afstedkommer.

Nedslag i grundværdien på grund af særlige foranstaltninger ved byggeriet, som forureningen afstedkommer
Som sagt ses der at være uenighed om, hvorvidt der skal gives et yderligere nedslag i grundværdien som en følge af grundens beskaffenhed, som kræver særlige bygningsforanstaltninger, idet en del af forureningen fortsat er i jorden.

Klager er af den opfattelse, at der er tale om omkostninger til de særlige foranstaltninger vedrørende byggeriet, som afstedkommer fra forureningen, hvorfor der skal gives et nedslag herfor.

Baggrunden for, at noget af forureningen fortsat er i jorden, er, at det var mere rentabelt at fordyre bygningskonstruktionen end at oprense den resterende forurenede jord.

Det betyder derfor også, at såfremt man faktisk havde oprenset den resterende forurenede jord, ville udgifterne hertil have været markant større, end de er ansat til nu ved at lade jorden blive.

Der kan henvises til ansøgningerne om § 8-tilladelserne, hvor det blandt andet på side 30 angående byggefelt 1 står følgende:

"Der efterlades forurening i jord og grundvand på ejendommen.

I grundvandet og i jorden efterlades forurening med kulbrinter, BTEXN’er og phenoler i niveauer op til værdierne præsenteret i nedenstående Tabel 25.

…

Hele området for byggefelt BF1 er forklassificeret og nederste jordprøve i hvert forklassificeringsfelt forventes efterladt, således fremgår det af jordhåndteringsplanen /4/ hvordan fordelingen af efterladt restforureningen i jordlagene på ejendommen vil være."

Tilsvarende fremgår det af ansøgningen til § 8-tilladelsen angående byggefelt 2, side 13 følgende:

"5.0 EFTERLADT FORURENING
Det forventes at det meste af den kraftige jordforurening fjernes, men at der fortsat vil være kraftig jordforurening tilbage inden for arealet efter endt byggeri.

Ligeledes forventes den påviste grundvandsforurening i området generelt efterlades, samt at hotspotforureningen (F18) centralt under BF2 efterlades."

Som betingelse for at efterlade en del af forureningen stilles særlige krav til opbygning af konstruktionen. Disse fremgår af afsnit 3.1.13.1.11 angående byggefelt 1 og afsnit 3.1.1-3.1.4 angående byggefelt 2. Det er min opfattelse, at ejendommens beskaffenhed med den efterladte forurening betyder, at ejendommen er mindre værd i forhold til, hvis forureningen helt var fjernet. På helt tilsvarende vis, som hvis jordbundsforholdene eksempel var af en sådan beskaffenhed, at pælefundering er nødvendig.

Det kan selvsagt diskuteres, hvorvidt nedslag for ejendommens beskaffenhed skal være et beløb svarende til de ekstraomkostninger, som de særlige krav til opbygningen af konstruktionen medfører. I nærværende sag har klagers rådgiver udregnet de samlede ekstraomkostninger til 12.059.292 kr. (byggefelt 1), 5.697.950 kr. (byggefelt 2) og 1.929.305 kr. (byggefelt 3), svarende til samlet 19.686.554 kr.

Nedslag i den omberegnede grundværdi grundet forurening
Slutteligt er der uenighed mellem klager og Skatteankestyrelsen om, hvorvidt nedslagene skal indgå i den omberegnede grundværdi.

Ejendommen blev pr. (red. dag og måned 4 udeladt) 2012 omfattet af (red. lokalplan 1 udeladt), som ændrede ejendommens anvendelse fra blandet erhverv til bolig og erhverv.

Det var således også først ved den ændrede anvendelse, at forureningen kom til at have nogen betydning for ejendommen. Det er klagers opfattelse, at når ejendommen efter ejendomsvurderingslovens § 33, stk. 17, skal ansættes tilbage i basisåret ud fra den anvendelse, som ejendommen kan anvendes til efter den "nye" lokalplan, så skal der tages hensyn til forureningen.

Såfremt forureningen ikke bliver inddraget ved den omberegnede grundværdi, vil det altså resultere i, at den omberegnede grundværdi kan ansættes uforholdsmæssigt højt. Dette vil derfor også medføre, at grundskatteloftsbeskyttelsen bliver illusorisk.

Som sammenligningsgrundlag kan der henvises til, at det fremgår af Vurderingsstyrelsens "Ajourførte retningslinjer for yderligere ansættelser efter VUL § 33, stk. 16-18" af 8 april 2019, at der ved omberegning efter ejendomsvurderingsloven § 33, stk. 17, skal tages højde for byggemodning og andre forhold, der er realiseret, når den omberegnede grundværdi skal ansættes.

Det vil selvsagt ikke give mening, at der ved ansættelse af den omberegnede grundværdi skal tages højde for byggemodningen, men derimod ikke til forureningen ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi.

På baggrund af ovenstående er det derfor klagers opfattelse, at de nedslag, der bliver givet i grundværdien, ligeledes skal gives i den omberegnede grundværdi."

Retsmøde i Landsskatteretten
Repræsentanten nedlagde påstand og gennemgik sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg og det materiale, der blev udleveret på retsmødet. Repræsentanten anførte blandt andet, at der efter jordflytningsbekendtgørelsen og de udleverede beregninger skal anvendes en omberegningsfaktor ved beregning fra m3 til ton på 1, 8, at der skal gives et nedslag som følge af ekstra forureningsomkostninger ved opførelsen af bygningerne, idet det følger af § 8 tilladelserne, at noget forurening kan blive i jorden. Såfremt der ikke gives forureningsnedslag i den omberegnede grundværdi, er beskyttelsen i grundskatteloftet ikke eksisterende, idet der bliver for stor forskel på grundværdiansættelsen og den omberegnede grundværdi.
Ejendommen var også forurenet i basisåret. Et manglende nedslag er i strid med, at der ved omberegning af en nyopstået ejendom kan gives et forureningsnedslag. Det følger af Vurderingsstyrelsens interne retningslinjer fra 2019, at der skal gives et nedslag for forurening i den omberegnede grundværdi.

Vurderingsstyrelsen udtalte, at forureningsnedslaget, herunder omberegningsfaktoren, er udtryk for et skøn.
Vurderingsstyrelsen indstillede, at retten fulgte Skatteankestyrelsens indstilling.

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer.

Når der i det følgende henvises til skatteforvaltningsloven, er dette en henvisning til dagældende skatteforvaltningslov, jf. lovbekendtgørelse nr. 1267 af 12. november 2015 med senere ændringer.

Ad grundværdi:

Ad grundværdiansættelsen:
Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages.
Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt.

Af vurderingslovens § 13 fremgår endvidere:

"Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Retten bemærker, at SKAT har ansat grundværdien efter etagearealprincippet. Grundværdien er ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 ansat til 95.460.100 kr. med udgangspunkt i bebyggelsesprocent på 180 og en områdepris på 3.050 kr.

Etagearealprincippet anvendes i områder i byzone, der efter byplanvedtægt, lokalplan eller kommuneplan er udlagt til etagebebyggelse. Ved etagebebyggelse forstås bebyggelse i to etager eller derover.

Etagearealprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af den ifølge planlægningen maksimale tilladte bebyggelsesprocent x etagearealprisen x grundens faktiske areal i kvadratmeter.

Princippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn.

Størstedelen af den påklagede ejendom er beliggende i lokalplanens delområde IIA, som er udlagt til blandet bolig og erhverv i 2-8 etager i byzone. Retten finder på den baggrund, at grundværdien kan ansættes efter etagearealprincippet for denne del af ejendommen. Retten skønner, at den del af ejendommen, som er omfattet delområde IIA, udgør ca. 16.878 m2.

Det forhold, at det også følger af lokalplanen, at eksisterende anvendelse fortsat kan opretholdes, fører ikke til, at ejendommen skal vurderes ud fra den hidtidige anvendelse til blandet erhverv, idet den nye mulighed for anvendelse til blandet bolig og erhverv må betragtes som den økonomisk bedste anvendelse. Der henvises i den forbindelse til vurderingslovens § 16.

Det fremgår af lokalplanen, at "(red. tekst 1 udeladt)" ligger på grænsen mellem delområde IIA og delområde VIA langs nordsiden på den påklagede ejendom, og at delområde VIA er udlagt til tekniske anlæg af offentlig /almen karakter ((red. tekst 2 udeladt)). Retten finder på den baggrund, at en mindre del af påklagede ejendom skal ansættes efter kvadratmeterprincippet. Skatteankestyrelsen har opmålt den del af (red. tekst 3 udeladt), som er beliggende på påklagede ejendom, til at udgør ca. 510 m2. Retten skønner herefter, at den del af ejendommen, som er beliggende i delområde VIA, udgør ca. 510 m2.

Når grundværdien ansættes efter kvadratmeterprincippet, beregnes grundværdien som summen af kvadratmeterprisen × grundens faktiske areal i kvadratmeter.

For så vidt angår den maksimale retlige bebyggelse, bemærker retten, at det fremgår af lokalplanens § 5, stk. 4 litra a, at der på den del af den påklagede ejendom, som er beliggende i område IIA med udlæggelse til blandet bolig og erhverv, at der må bebyggelsesprocenten ikke overstige 185 for underområde IIA for sig.
Retten finder herefter, at der i alt på den del af den påklagede ejendom, som er udlagt til blandet bolig og erhverv, skønsmæssigt må bygges med i alt 185 %.

Der har i perioden 2010 til 2014 været følgende salg af ubebyggede grunde beliggende i Y3-by, Y6-by og Y5-by udlagt til blandet bolig og erhverv i etager:

Ejendommen Y7-adresse er beliggende ca. 135 m i luftlinje fra den påklagede ejendom og er handlet i 2012 til en pris på 3.469 kr./etagem2 inkl. omkostninger til byggemodning. Ejendommen er omfattet af delområde IB i (red. lokalplan 4 udeladt). Delområdet omfatter flere ejendomme og har en maksimal bebyggelsesprocent på 185 beregnet for hele delområdet under ét.

Ejendommen beliggende Y8-adresse, er beliggende ca. 3,5 km fra på den påklagede ejendom og er handlet i 2011 til en pris på 4.869 kr./etagem2 excl. omkostninger til byggemodning. Ejendommen er omfattet af delområde I i (red. lokalplan 3 udeladt) med udlæggelse til centerformål med blandt andet mulighed for butikker samt etageboliger. I delområde I gælder en bebyggelsesprocent på 150 for den enkelte ejendom.

Retten finder, at ovenstående salg af Y7-adresse er sammenligneligt med påklagede ejendom, idet ejendommene ligger tæt på hinanden, og begge er udlagt til blandet bolig og erhverv med en bebyggelsesprocent på 185, som skal beregnes samlet for flere ejendomme.

Retten finder videre, at ovenstående salg af Y8-adresse ikke er fuldt sammenligneligt med den påklagede ejendom, idet ejendommen ligger ca. 3,5 km væk og i en anden bydel, og derudover er denne ejendom placeret centralt i forhold til (red. tekst 7 udeladt). Retten finder dog alligevel, at den opnåede salgspris for ejendommen kan bidrage til en vurdering af prisniveauet.

Retten finder, henset til den påklagede ejendommens beliggenhed, anvendelsesmuligheder samt ovenstående faktiske, men ikke fuldt sammenlignelige, salgspriser, at en pris pr. etagem2 på 3.050 kr. muligvis kan være for lavt ansat. Retten har her særligt henset til salgsprisen for Y7-adresse. Retten finder dog, at 1 sammenligneligt salg udgør et for usikkert grundlag til at ændre etagem2 prisen. Retten finder herefter, at pris pr. etagem2 på 3.050 kr. ikke er for højt ansat for den del af den påklagede ejendom, som er udlagt til blandet bolig og erhverv.

Repræsentanten har anført, at der skal anvendes en reduceret områdepris og etagearealpris, idet salgssummen af Y7-adresse er inkl. omkostninger til byggemodning. Repræsentanten har i den forbindelse henvist til en tidligere afgørelse fra Landsskatteretten, hvor retten fandt, at en områdepris på 360 kr. skulle reduceres til 250 kr., idet der var betydelige byggemodningsomkostninger ved omkonvertering af grundens anvendelse fra kontor til bolig.

Retten skal hertil bemærke, at Y7-adresse er solgt til en pris svarende til 3.469 kr./etagem2, mens påklagede ejendom er sat til en pris på 3.050 kr./etagem2, hvorfor eventuelle udgifter til byggemodning må anses for indeholdt i prisforskellen på 419 kr./etagem2.

Repræsentanten har videre anført, at ejendommen Y10-adresse er handlet som et bebygget salg i 2012 til en pris på 8.000.000 kr., hvilket svarer til en pris pr. etagem2 på 3.072 kr., og at salget medførte, at grundværdien pr. 1. oktober 2012 blev nedsat fra 7.814.400 til 4.871.000 kr., svarende til en pris pr. etagem2 på 2.200 kr.

Retten skal hertil bemærke, at sælgeren af ejendommen Y10-adresse var stifter af det selskab, som købte ejendommen, og at der derudover var tale om et salg, hvor der var planlagt nedrivning. Retten finder, at begge forhold må antages at have påvirket salgssummen, og at der derfor ikke er tale om et frit salg.

Repræsentanten har videre anført, at ejendommen Y9-adresse er handlet som et ubebygget salg i 2014 til en pris på 33.479.625 kr., hvilket svarer til en pris pr. etagem2 på 2.282 kr., som medførte, at grundværdien blev nedsat til 2.200 kr./m2.

Retten finder, at der ikke kan henses til salget af ejendommen Y9-adresse ved prisfastsættelsen af påklagede ejendom, idet der er tinglyst 3 servitutter på ejendommen, som må antages at have påvirket salgssummen. Retten har herved henset til, at der er tinglyst servitutter om, at den maksimale bebyggelsesprocent beregnes sammen med en anden ejendom, at opførelse af byggeri omfattende 9.290 m2 på den anden ejendom går forud for byggeriet på Y9-adresse, og at den til enhver tid gældende ejer af ejendommen Y9-adresse forpligter sig til at opfylde den gældende lokalplans krav om parkringsdækning for den anden ejendom, hvilket vil sige etablering af ekstra 40 parkeringspladser.

Landsskatteretten forholder sig alene til grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2012 af påklagede ejendom og ikke til grundværdiansættelser for andre ejendomme. Retten foretager et skøn over grundværdien for påklagede ejendom uden at være bundet af, hvordan andre ejendomme er vurderet.

Retten finder, at den del af den påklagede ejendom, som er udlagt til tekniske anlæg af offentlig/almen karakter ((red. tekst 2 udeladt)) skal ansættes til 0 kr., idet der ikke er mulighed for at bebygge den del af ejendommen.

Forurening:
Hvor udnyttelsen af et areal kræver foranstaltninger på grund af forurening, kan arealets værdi være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige.

Forurening kan påvirke værdien af en grund i en sådan grad, at der kan være grundlag for at nedsætte grundværdien under hensyntagen hertil.

En kortlægning af forurening på vidensniveau 2 foretages, hvis der er dokumenteret jordforurening af en sådan art og koncentration, at den kan have skadelig virkning på mennesker og miljø, jf. jordforureningslovens § 5.

En del af den påklagede ejendom, som er beliggende nordvest for Y4-bydel og beliggende i delområde IIA i lokalplanen, er ifølge Danmarks Miljøportal kortlagt på vidensniveau 2 efter jordforureningsloven og omfattet af områdeklassificering, hvorefter jordflytninger er omfattet af analysepligt og skal anmeldes til kommunen. Årsagen til kortlægningen skyldes fund af benzapyren, bly, cadmium, kobber, olieprodukter, tjære og zink i jorden. Derudover er der i grundvandet fund af BTEX´ er og lignende samt phenoler som phenol. Det fremgår af jordforureningsattesten, at der tidligere har været drevet asfalt-, tagpap- og stenuldsfabrikker mv. på ejendommen samt at ejendommen tidligere har været anvendt som industrigrund.

Der har videre været foretaget en række miljøundersøgelser af ejendommen i 2015 sammen med tilstødende ejendom, hvor det blandt andet blev konkluderet, at 55 % af de analyserede jordprøver var rene, at ca. 30 % af jorden var lettere forurenet, at ca. 15,5 % af jorden var rensningsegnet forurenet jord, samt at der i forbindelse med bortskaffelse af overskudsjord skal regnes med opklassificering af ren jord.

I foråret 2021 har ejer indgivet 3 ansøgninger efter jordforureningslovens § 8 til Y2-kommune. Ansøgningerne omfatter projekt med bygge og anlægsarbejder ved opførelse af hhv. boligetageejendom med fuld kælder på byggefelt 1, opførelse af erhverv og ungdomsboliger med delvis kælder på byggefelt 2 og opførelse af erhvervsbyggeri på byggefelt 3. Af projektbeskrivelserne fremgår en beskrivelse af selve anlægsprojekterne med gulv, vægge, ventilation mv., jordhåndtering, udgravning af hotspots, afværgeforanstaltninger, boringer, grundvand mv.

Følgende fremgår af ansøgningen omkring etablering af kælder på byggefelt 1:

"Bygningen opføres som karre med gårdrum i midten, under hele bygningen inkl. gårdrum (ca. 1.200 m2) etableres en fuld kælder. Samlet fodaftryk udgør ca. 3.500 m2….

.. Gravedybden for hele byggefeltet vil i udgangspunktet være til dybden ca. 3,8 meter under eksisterende terræn til ca. kote + 3,2m. For rand- og søjlefundamenter graves lokalt en smule dybere. Jordlagene er i udgangspunktet forklassificeret til 4 m under eksisterende terræn."

Y2-kommune har i sommeren 2021 givet tilladelse efter jordforureningslovens § 8 til de fremsendte projektbeskrivelser på byggefelt 1 og 2. Repræsentanten har oplyst, at kommunen har meddelt, at det ikke er nødvendigt at udstede en tilladelse efter jordforureningslovens § 8 til projektbeskrivelsen på byggefelt 3.

I tilladelserne fremgår en række vilkår til hvert projekt på byggefelt 1 og 2, herunder blandt andet vilkår ved udgravning af hotspots, byggetekniske foranstaltninger (bl.a. metalforinger i bunden i elevatorskakter og krav til ventilationsanlæg), vilkår ved monitering, ved tilsyn og i forbindelse med hindring af kontakt med forurenet jord.

Om forureningsforanstaltninger fremgår følgende af lokalplanen:

§ 8. Foranstaltninger mod forureningsgener
..
Stk. 4.
Når der opføres nye boliger, institutioner, gårdanlæg, legeplads og lignende, der betegnes som følsom arealanvendelse, skal den øverste ½ meter af de nyanlagte ubefæstede arealer bestå af dokumenteret rene materialer (jord, sand, grus eller lignende).
Hvis der anlægges legearealer med bakker og små volde, der vil blive udsat for stort slid, skal de dækkes med 1 meter dokumenteret ren jord."

Retten finder, at der ved fastsættelsen af grundens værdi skal henses til, at den forurenede del af den påklagede ejendom sammen med andre ejendomme, er beliggende i et delområde i lokalplanen, som er udlagt til blandet bolig og erhverv, og hvor mindst 25 % af den samlede rummelighed skal anvendes til boliger beregnet for området under ét.

Retten finder videre, at der skal henses til, at det følger af lokalplanen, at når der opføres nye boliger, institutioner, gårdanlæg, legeplads og lignende, der betegnes som følsom arealanvendelse, skal den øverste ½ meter af de nyanlagte ubefæstede arealer bestå af dokumenteret rene materialer (jord, sand, grus eller lignende), og hvis der anlægges legearealer med bakker og små volde, der vil blive udsat for stort slid, skal de dækkes med 1 meter dokumenteret ren jord.

 

Retten finder videre, at der skal henses til, at det følger af Y2-kommunes tilladelse efter § 8 i jordforureningsloven til byggefelt 1, at der stilles særlige krav til bortskaffelse af forurenet jord i "hotspot" til 7 m.u.t og at der er planlagt udgravning af kælder i byggefelt 1.

Efter en samlet vurdering af de i sagen foreliggende oplysninger finder retten, at forureningens art, omfang og karakter ud fra en konkret vurdering har en sådan betydning for grundens værdi i ubebygget stand, at der bør tages hensyn hertil ved fastsættelsen af grundværdien.

Repræsentanten har på mødet i Skatteankestyrelsen den 9. december 2021 oplyst, at grunden ikke er oprenset.

Retten finder herefter, at udgiften til oprensning af ejendommen må ansættes ud fra et skøn.

Repræsentanten har fremsendt oplysninger om forventede udgifter i forbindelse med miljøarbejder- og håndtering, fremtidigt byggeri samt oprensning af jord og grundvand som følge af forureningen.

Skatteankestyrelsen har fået udarbejdet en ingeniørmæssig beregning, hvorefter det kan koste ca. 13.040.000 kr. ekskl. moms at oprense grunden, således at grunden kan anvendes til den udlæggelse, der følger af lokalplanen. Beregningen er foretaget med udgangspunkt i etablering af byggegrube med maskinudgravning og bortkørsel af skønsmæssigt fastsat 5.383 m3 jord, bortskaffelse af klasse 4 jord med tung olie skønsmæssigt fastsat til at udgøre 31.349 ton, påfyldning af råjord skønsmæssigt fastsat til at udgøre 5.383 m3 med en flytteafstand på skønsmæssigt fastsat 2.000 meter og udlæggelse af 300 mm markeringsnet med maske 15 X 100 mm til skønsmæssigt at udgøre 27.523 lbm.

Repræsentanten har til den ingeniørmæssige beregning anført, at der ved omberegning fra m3 til ton skal anvendes en omberegningsfaktor på 1, 8 pr. m3. Han har videre redegjort nærmere for, at der i beregningen er skønnet en lavere pris, end hvad det i gennemsnit på nuværende tidspunkt har kostet af afholde udgifterne. Repræsentanten har videre anført, at der udover de udgifter, som fremgår af beregningen, tillige er oprensningsudgifter i form af bortskaffelse af tagpap og tjæreklumper og udgifter til håndtering af forurenet vand. Han har herefter på ovenstående baggrund opgjort oprensningsudgifterne til 22.524.162,94 kr. ekskl. moms.

Den ingeniørmæssige beregning er foretaget ud fra et skøn over udgifterne til oprensning af ejendommen, herunder blandt andet et skøn over pris og omberegningsfaktor, idet ejendommen ikke er fuldt oprenset.
Repræsentanten har ikke godtgjort, at der er fejl i den ingeniørmæssige beregning, herunder heller ikke i dennes forudsætninger.

Retten finder ud fra en konkret vurdering, at udgifter til bortskaffelse af tagpap og tjæreklumper, må anses for indeholdt i den ovenfor anførte beregning ved udgravning og bortkørsel af forurenet jord.

Retten finder videre ud fra en konkret vurdering, at udgifter til håndtering af forurenet vand, må anses for indeholdt i den ovenfor anførte beregning over skønnede oprensningsudgifter på ejendommen. Retten har lagt vægt på, at der ikke foreligger en udspecificering af hhv. ekstraudgifter i forbindelse med håndtering af forurenet vand, og andre udgifter til håndtering af vand, der ville skulle afholdes uafhængig af ejendommens forureningstilstand.

Retten skønner herefter, at omkostningen som følge af forureningen på ejendommen udgør ca. 13.040.000 kr.

Repræsentanten har gjort gældende, at der skal gives et "særligt nedslag" som følge af forureningsforanstaltninger ved opførelse af bygningerne. Han henviser i den forbindelse til, at det følger af Y2-kommunes tilladelser efter jordforureningslovens § 8, at kommunen både pålægger oprensning af jorden samt særlige forureningsforanstaltninger ved opførelsen af bygningerne.

Retten finder ud fra en konkret vurdering, at der ikke skal gives et særligt nedslag for forureningsforanstaltninger ved opførelsen af bygningerne, idet disse foranstaltninger ud fra en konkret vurdering skønnes knyttet til det konkrete byggeprojekt og ikke til den forurenede jord.

Repræsentanten har videre gjort gældende, at nedslaget for forurening skal indeholde nedslag for meromkostninger grundet forureningen ved ledningsførelse fra skel til bygninger.

Retten lægger konkret til grund, at de foranstaltninger, som knytter sig til ledningsførelse fra skel til bygninger, vedrører byggemodningsarbejde, der knytter sig til bygningerne, og derfor ikke kan danne grundlag for nedslag i grundværdien.

Retten godkender herefter nedslag for forurening på 13.040.000 kr.

Ad opsummering af grundværdien:
På baggrund af ovenstående kan ejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2012 opgøres således:

Vurderet areal		17.388 m2
Maksimal bebyggelse for den del af ejendommen, som er udlagt til blandet bolig og erhverv	185% x 16.878 m2	31.224 m2
Etagearealpris for den del af ejendommen, som er udlagt til blandet bolig erhverv		3.050 kr.
Etagearealværdi for den del af ejendommen, som er udlagt til blandet bolig og erhverv	31.224 m2 x 3.050 kr.		95.234.115 kr.
Antal m2 udlagt til tekniske anlæg af offentlig/almenkrakter ((red. tekst 2 udeladt))		510 m2
Prisen pr. m2 udlagt til tekniske anlæg af offentlig/almen karakter ((red. tekst 2 udeladt))		0 kr.
Værdi af den del af ejendommen, som er udlagt til tekniske anlæg af offentlig/almen karakter ((red. tekst 2 udeladt))		510 m2 x 0 kr.	0 kr.
Samlet grundværdi før nedslag for jordforurening			95.234.115 kr.
Nedslag for jordforurening			13.040.000 kr.
Grundværdi i alt med nedslag for jordforurening			82.194.115 kr.
Grundværdi afrundet			82.194.100 kr.

Landsskatteretten nedsætter således grundværdien pr. 1. oktober 2012 fra 95.460.100 kr. til 82.194.100 kr.

Ad ejendomsværdien:
Det følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, at ejendomsværdien skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed. Ved ansættelsen skal der foretages et skøn over samtlige de forhold, som har betydning for prisdannelsen, herunder en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt.

Handelsværdien for ejendomme, som er erhvervet eller opført med henblik på erhvervsmæssig udnyttelse, vil i høj grad være bestemt af forventningerne til afkastet. Ejendomsværdien for erhvervsejendomme ansættes med udgangspunkt i en markedsværdiberegning, da denne metode efter praksis anses at være den sikreste til at understøtte skønnet over den enkelte ejendoms værdi.

Ejendomsværdien er i den påklagede afgørelse ansat som en sum af grundværdien + bygningsværdien, i alt 110.000.000 kr.

Det følger af ny lokalplan, at ejendommen udlægges til blandet bolig og erhverv, men at eksisterende bebyggelse og dennes anvendelse kan opretholdes under visse nærmere forudsætninger.

Henset til, at anvendelsen af ejendommen til blandet bolig og erhverv må betragtes som den økonomisk bedste anvendelse i forhold til den hidtidige udlæggelse til blandet erhverv, finder retten, at vurderingen af bygningernes værdi skal ansættes med udgangspunkt i anvendelsen til blandet bolig og erhverv.

Da ejendommen på vurderingstidspunktet bestod af en større ældre erhvervsbygning, finder retten, at bygningen isoleret set udgør en negativ værdi for grunden. Retten skønner, at nedrivningsomkostningerne skønsmæssigt udgør 3.000.000 kr.

Retten finder på ovenstående baggrund, at ejendommens værdi må ansættes ud fra grundens værdi fratrukket nedrivningsomkostninger på 3 millioner.

Retten ansætter herefter ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 til 79.194.100 kr.

Landsskatteretten nedsætter således ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 fra 110.000.000 kr. til 79.194.100 kr.

Ad omberegnet grundværdi:
Af vurderingslovens § 33, stk. 17 fremgår følgende:

"Stk. 17. Hvis en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. reglerne i kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, har ændret anvendelse eller planforhold, og denne ændrede anvendelse m.v. ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Denne ansættelse omfatter grunden efter den ændrede anvendelse m.v. og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi.

Det fremgår af ny lokalplan, bekendtgjort den (red. dag og måned 4 udeladt) 2012, at ejendommen ændrer udlagt anvendelse fra blandet erhverv til blandet bolig og erhverv. Retten finder, at denne ændring må antages at påvirke grundværdien. På den baggrund finder retten, at der ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 var hjemmel til at foretage en yderligere ansættelse af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 17.

Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede ejendom tillige udgjorde den afgiftspligtige grundværdi er 2011.

Retten finder på grundlag heraf, at den påklagede ejendoms omberegnede grundværdi skal ansættes med 2011 som basisår.

Den omberegnede grundværdi skal endvidere ansættes i det vurderingsniveau, som var gældende for vurderingen i basisåret, såfremt ejendommen ikke har ændret anvendelse i vurderingsmæssig henseende fra basisåret til tidspunktet for omberegningen. Retten bemærker hertil, at da påklagede ejendom har ændret anvendelse fra 2011 til 2012, skal områdeprisen fastsættes ud fra et sammenligneligt grundværdiområde i 2011 udlagt til blandet bolig og erhverv.

(red. grundværdiområde 2 udeladt) er beliggende ca. 470 meter fra påklagede ejendom. Området er i 2011 udlagt til blandet bolig og erhverv og er af SKAT sat til en pris på 3.180 kr./etagem2.

Retten finder på den baggrund, at den påklagede ejendoms områdepris skal fastsættes til 3.180 kr./etagem2.

Repræsentanten har hertil gjort gældende, at det forkert at bruge prisniveauet i 2011, idet dette prisniveau er højere end i 2010, som er påklagede ejendoms vurderingstermin.

Retten finder, at det af repræsentanten anførte, ikke kan føre til et andet resultat. Retten henviser i den forbindelse til SKM2012.695LSR, hvor retten fandt, at det forhold, at der var tale om en ejendom, som i henhold til dagældende vurderingslovs § 1 skulle vurderes i lige år, ikke førte til, at ejendommens basisår ikke skulle fastsættes til et ulige år svarende til det basisår, som var gældende for den ejendom, hvorfra den var udstykket, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18. Det forhold, at der i nærværende sag i stedet er tale om en omberegning efter vurderingslovens § 33, stk. 17, kan ikke føre til et andet resultat, idet der i begge tilfælde er tale om fastsættelse af et basisår afvigende fra den påklagede ejendoms vurderingstermin.

Jævnfør ansættelsen af grundværdien kan der på den del af den påklagede ejendom, som er udlagt til blandet bolig og erhverv, bebygges med i alt 31.224 etagem2. Retten finder, at denne maksimale bebyggelsesmulighed også skal anvendes ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi for denne del af ejendommen.

Jævnfør også ansættelsen af grundværdien skal den del af den påklagede ejendom, som er udlagt til tekniske anlæg af offentlige/almen karakter ((red. tekst 2 udeladt)), fastsættes med en kvadratmeterpris på 0 kr. Retten finder, at denne pris også skal anvendes ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi for denne del af ejendommen.

Repræsentanten har gjort gældende, at der skal gives det samme forureningsnedslag i den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2012 som i grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2012, idet der kræves afholdelse af forureningsforanstaltninger, såfremt der skal bygges efter mulighederne i den nye lokalplan.

Retten finder, at der i den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2012 ikke kan gives nedslag for forurening. Retten har lagt vægt på, at det følger af SKM2016.458.LSR, at der ikke ved omberegning af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 17, om ændrede planforhold og anvendelse, er hjemmel til at inddrage forhold om forurening og byggemodning, idet disse forhold allerede var til stede på grunden og ikke er en del af den ændrede anvendelse.

På baggrund af ovenstående finder retten, at den omberegnede grundværdi pr.
1. oktober 2012 med basisår 2011 kan ansættes således:

Vurderet areal		17.388 m2
Maksimal bebyggelse for den del af ejendommen, som er udlagt til blandet bolig og erhverv		31.224 m2
Etagearealpris for den del af ejendommen, som er udlagt til blandet bolig og erhverv		3.180 kr.
Etagearealværdi for den del af ejendommen, som er udlagt til blandet bolig og erhverv	31.224 m2 x 3.180 kr.		99.293.274 kr.
Antal m2 udlagt til tekniske anlæg af offentlig /almenkarakter ((red. tekst 2 udeladt))		510 m2
Prisen pr. m2 udlagt til tekniske anlæg af offentlig/almen karakter ((red. tekst 2 udeladt))		0 kr.
Værdi af den del af ejendommen, som er udlagt til tekniske anlæg af offentlig/almen karakter ((red. tekst 2 udeladt))	510 m2 x 0 kr.		0 kr.
Omberegnet grundværdi i alt afrundet			99.293.300 kr.

Landsskatteretten nedsætter således den af SKAT ansatte omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2012 fra 106.101.600 kr. med basis 2011, til samme basisår, men med en omberegnede grundværdi på 99.293.300 kr.

Ad. tilbagebetaling af grundskyld:
Repræsentanten har i klagen anmodet retten om at bekræfte, at SKAT`s genoptagelse af grundværdien pr. 1. oktober 2012 medfører tilbagebetaling af for meget betalt grundskyld for hele 2014.

Det ligger udenfor rettens kompetence at træffe afgørelse om tilbagebetaling af grundskyld. Retten henviser i den forbindelse til § 1, stk. 1, i lov om kommunal ejendomsskat, hvorefter det hører under kommunens kompetence at afkræve grundskyld fra de ejendomme, som er beliggende i kommunen.

Retten kan alene tage stilling til forhold, som SKAT har truffet afgørelse om, jf. skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1. SKAT har i deres afgørelse ikke truffet afgørelse om tilbagebetaling af grundskyld. SKAT har således i deres afgørelse alene anført:

"Hvad betyder det for skatten?
En ændring efter reglerne om ordinær genoptagelse tillægges skattemæssig virkning fra tidspunktet for den vurdering, som genoptagelsen vedrører. Ændringen får således betydning for betaling af grundskyld i 2014.

Det er den kommune, hvori ejendommen er beliggende, der beregner og opkræver grundskyld. Det er derfor kommunen, der tager stilling til, om der skal ske tilbagebetaling af for meget betalt grundskyld. SKAT har i den forbindelse alene opgaven med at beregne og omberegne grundværdien"

Landsskatteretten afviser derfor at træffe afgørelse om, hvorvidt der skal ske tilbagebetaling af grundskyld for 2014.

…"

Parternes synspunkter
H1 har i sit påstandsdokument anført:

"…

2. ANBRINGENDER:
2.1 Til støtte for påstand 1

Sagsøgte skal anerkende, at der skal gives nedslag i grundværdien på yderligere i alt 21.177.678 kr. opgjort som summen af yderligere nedslag på hhv. 3.420.427 kr. og 17.757.251 kr.

Der er ikke i det skøn, der er udøvet af Landsskatteretten med den indbragte afgørelse, der er fremlagt som bilag 1, taget højde for følgende:

1. 1. Nedslaget begrundet i de estimerede udgifter til oprensning er ansat på et fejlagtigt grundlag, da de estimerede udgifter til oprensning er baseret på en omregning fra m3 til tons ud fra en omregningsfaktor på 1,4, uanset at der ikke foreligger oplysninger om den aktuelle jords vægtfylde, og at det med bilag 1 til jordflytningsbekendtgørelsen er fastlagt, at "Ved omregning fra kubikmeter til tons anvendes omregningsfaktoren 1,8 ton pr. m3, med mindre der er viden om den aktuelle jords vægtfylde".
      
      Nedslaget begrundet i de estimerede udgifter til oprensning skal som følge heraf forøges med 3.420.427 kr. svarende til differencen mellem (i) den udgift til oprensning på 13.040.000 kr. ekskl. moms, der er estimeret af Landsskatteretten på grundlag af beregningen fra Skatteankestyrelsens ingeniører, som er fremlagt som bilag 2 og baseret på en omregningsfaktor på 1,4, og (ii) den udgift til oprensning på 16.460.427 kr. ekskl. moms, der er estimeret i den justerede beregning, som er fremlagt som bilag 3 og baseret på en omregningsfaktor på 1,8.
      
      Der henvises for en uddybning af dette anbringende til bemærkningerne i pkt. 2.1.1 nedenfor.
      
      
   2. Der skal som følge af grundens beskaffenhed som fortsat delvis forurenet gives et yderligere nedslag i grundværdien, da grundens beskaffenhed medfører, at kommunen i tilladelserne i henhold til jordforureningslovens § 8, der er fremlagt som bilag 4 og 5, har stillet vilkår om etablering af afværgeforanstaltninger som forudsætning for, at grunden kan anvendes og udnyttes i henhold til plangrundlaget.
      
      Det yderligere nedslag i grundværdien begrundet i de udgifter til afværgeforanstaltninger, der er nødvendiggjort af kommunens vilkår for bebyggelsen af ejendommen i henhold til plangrundlaget, skal ansættes med udgangspunkt i de meromkostninger til udnyttelse og anvendelse af grunden i henhold til plangrundlaget, der er foranlediget af kommunens vilkår, og som i bilag 6 er estimeret at komme til at udgøre 17.757.251 kr.
      
      Der henvises for en uddybning af dette anbringende til bemærkningerne i pkt. 2.1.2 nedenfor.
      
      2.1.1 Forureningsnedslaget, der er givet, burde have været givet på grundlag af en omregningsfaktor på 1,8
      
      Landsskatteretten har ved udøvelsen af skønnet over nedslaget i grundværdien, der er givet som følge af den konstaterede forurening på grunden, henset til de estimerede udgifter til fjernelse af den forurenede jord, der skal fjernes for, at grunden kan anvendes og udnyttes i henhold til plangrundlaget.
      
      Landsskatteretten har i den forbindelse antaget, at udgifterne til fjernelse af jorden kan estimeres ud fra en omregning af de 22.392 m3 forurenet jord til tons, som beror på et skøn. Det er afspejlet i præmisserne for den indbragte afgørelse derved, at det i bilag 1 på side 28, i 3. afsnit, er anført, at (understregning er tilføjet):

"Den ingeniørmæssige beregning er foretaget ud fra et skøn over udgifterne til oprensning af ejendommen, herunder blandt andet et skøn over pris og omberegningsfaktor, idet ejendommen ikke er fuldt oprenset."

Landsskatteretten har derfor ansat nedslaget i grundværdien på grundlag af det estimat over udgifterne til bortfjernelse af jorden, der er udarbejdet af Skatteankestyrelsens ingeniører, uanset at Skatteankestyrelsens ingeniører ved omregningen af den bortskaffede jord fra m3 til tons har anvendt en skønsmæssigt fastsat omregningsfaktor på 1,4.

Det fremgår af beregningen fra Skatteankestyrelsens ingeniører, der er fremlagt som bilag 2, at udgifterne til fjernelse af forurenet jord ved anvendelse af en omregningsfaktor på 1,4 er estimeret at komme til at udgøre 13.039.540 kr. ekskl. moms, og Landsskatteretten har på dette grundlag ansat nedslaget i grundværdien for forurening til 13.040.000 kr.

Det er imidlertid med bilag 1 til jordflytningsbekendtgørelsen (bekendtgørelse nr. 1479 af 12. december 2007 om anmeldelse og dokumentation i forbindelse med flytning af jord som ændret ved bekendtgørelse nr. 1346 af 11. december 2011 og bekendtgørelse nr. 874 af 14. august 2012) eksplicit fastlagt, at:

"Ved omregning fra kubikmeter til tons anvendes omregningsfaktoren 1,8 ton pr. m3, med mindre der er viden om den aktuelle jords vægtfylde."

Der er ikke i nærværende sag indhentet oplysninger om den aktuelle jords vægtfylde.

Sådanne faktiske oplysninger skulle, hvis de havde foreligget og indgik i grundlaget for Skatteankestyrelsens beregninger og dermed Landsskatterettens afgørelse, have været forelagt for sagsøger til bemærkninger efter reglerne i forvaltningslovens kapitel 5 om partsinddragelse.

Det fremgår endvidere af Landsskatterettens afgørelse, at Vurderingsstyrelsen under klagesagens behandling ved Skatteankestyrelsen har indstillet, at oprensningsudgifterne skal estimeres under anvendelse af en omregningsfaktor på 1,8, da der ikke er oplysninger om den aktuelle jords vægtfulde. Der henvises til bilag 1, side 17.

Skatteankestyrelsens ingeniører og Landsskatteretten har således ikke haft belæg for at anvende en anden omregningsfaktor ved omregningen fra m3 til tons end den omregningsfaktor på 1,8, der i henhold til bilag 1 til jordflytningsbekendtgørelsen skal anvendes, når der ikke er viden om den aktuelle jords vægtfylde.

Nedslaget i grundværdien som følge af forureningen af ejendommen, der skal oprenses, skal derfor ansættes med udgangspunkt i, at der skal bortskaffes 40.305 tons jord opgjort som 22.392 m3 jord x omregningsfaktor 1,8. De estimerede udgifter til bortfjernelse af jorden kan på dette grundlag opgøres til 20.575.534,20 kr. inkl. moms og 16.460.427,40 kr. ekskl. moms, således som det er illustreret med bilag 3. Nedslaget i grundværdien som følge af forureningen af ejendommen, der skal oprenses, kan ikke ansættes med udgangspunkt i, at der skal bortskaffes af 31.349 tons jord opgjort som 22.392 m3 jord x omregningsfaktor 1,4. Nedslaget i grundværdien som følge af forureningen kan derfor heller ikke ansættes med udgangspunkt i, at de estimerede udgifter til bortfjernelse af jorden kan opgøres til 16.299.425 kr. inkl. moms og 13.039.540 kr. ekskl. moms, som det er antaget i beregningen fra Skatteankestyrelsens ingeniører, der er fremlagt som bilag 2.

Sagsøgte skal på denne baggrund tilpligtes at anerkende, at nedslaget i grundværdien skal forhøjes med 3.420.427 kr. ekskl. moms opgjort som forskellen mellem (i) den af Skatteankestyrelsen i bilag 2 estimerede udgift til oprensning på 13.039.540 kr. ekskl. moms, der af Landsskatteretten er afrundet til 13.040.000 kr. ekskl. moms og (ii) den estimerede udgift til oprensning på 16.460.427 kr. ekskl. moms, der er beregnet i bilag 3 på grundlag af en omregningsfaktor på 1,8.

Dette understøttes af, at der medio november 2023 rent faktisk var afholdt udgifter til oprensning og håndtering af forurenet jord på 40.354.069 kr., og at det medio november 2023 var forventningen, at de samlede udgifter til bortskaffelse af forurenet jord kommer til at udgøre 41.255.782 kr. Der henvises til bilag 9.

Dette understøttes også af, at det af dokumentationen for opfyldelsen af alle vilkårene i § 8-tilladelserne for byggefelt 2 og 1, der er fremlagt som bilag 15 og 20, fremgår, at der er bortkørt mere end 59.556 tons forurenet jord. Der henvises til, at det af bilag 15, side 19, fremgår, at der fra november 2021 til februar 2022 er bortkørt i alt 16.619 tons jord fra byggefelt 2, og til at det af bilag 20, side 23, fremgår, at der fra november 2021 til august 2022 er bortkørt i alt 42.937 tons jord fra byggefelt 1.

2.1.2 Der skal gives et yderligere nedslag i grundværdien som følge af, at grundens beskaffenhed som fortsat delvis forurenet medfører, at grunden ikke uden etablering af særlige afværgeforanstaltninger kan anvendes til en i økonomisk henseende god anvendelse efter plangrundlaget

Der er efter den delvise oprensning af forureningen, der har foranlediget det i pkt. 2.1.1 ovenfor omtalte nedslag i grundværdien, fortsat forurening på grunden.

Kommunen har af denne grund i § 8-tilladelserne, der er fremlagt som bilag 4 og 5, stillet særlige krav til bygningskonstruktionen som forudsætning for, at grunden kan bebygges i henhold til plangrundlaget.

De særlige krav til bygningskonstruktionen, der i § 8-tilladelserne er stillet som vilkår for bebyggelse i henhold til plangrundlaget, medfører - ligesom udgifterne til oprensning, der er beskrevet ovenfor - at der er væsentligt større omkostninger forbundet med bebyggelse af ejendommen i henhold til plangrundlaget, end det ville have været tilfældet, hvis der ikke i § 8-tilladelserne var stillet krav om sådanne afværgeforanstaltninger foranlediget af grundens beskaffenhed.

De meromkostninger, der skal afholdes ud over omkostningerne til oprensning, er en yderligere forudsætning for, at ejendommen kan bebygges i henhold til plangrundlaget, og de opstillede vilkår for bebyggelse af grunden i henhold til plangrundlaget er foranlediget af grundens beskaffenhed efter den oprensning, der er beskrevet under pkt. 2.1.1 ovenfor.

Hvis de fordyrende krav til bygningskonstruktionerne, der er stillet i § 8-tilladelserne, ikke opfyldes, kan grunden ikke bebygges som forudsat med lokalplanen, og som det er lagt til grund for Landsskatterettens ansættelse af grundens værdi i ubebygget stand før hensyntagen til forureningen.

Landsskatterettens opsummering af grundværdien, side 29 i bilag 1, illustrerer, at det ved ansættelsen af grundens værdi i ubebygget stand før hensyntagen til den konstaterede forurening er lagt til grund, at ejendommen i henhold til plangrundlaget kan bebygges med 31.224 m2 blandet bolig og erhverv opgjort således:

Grundareal til blandet bolig og erhverv (16.878 m2) x maksimal bebyggelsesprocent (185/100)

Kommunens § 8-tilladelser illustrerer, at opførelse af bebyggelse i henhold til plangrundlaget har forudsat afholdelse af enten yderligere udgifter til oprensning af forureningen på grunden eller udgifter til de afværgeforanstaltninger, der af kommunen er forudsat at skulle gennemføres som forudsætning for bebyggelse af ejendommen i henhold til plangrundlaget.

De yderligere omkostninger til etablering af de afværgeforanstaltninger, der ifølge § 8-tilladelserne er forudsætninger for bebyggelse i henhold til plangrundlaget, modsvarer således de større omkostninger, der alternativt skulle have været afholdt til yderligere oprensning af forureningen på grunden med henblik på at gøre grunden bebyggelig med 31.224 m2 blandet bolig og erhverv (den bebyggelsesmulighed, der er lagt til grund for Landsskatterettens ansættelse af grundens værdi før hensyntagen til den konstaterede forurening).

De yderligere omkostninger, der er foranlediget af kommunens særlige krav til bygningskonstruktionen, er ikke relateret til ejendomsejers valg af den konkret planlagte bebyggelse.

Ejendommens bebyggelsesmulighed var pr. vurderingsterminen fastlagt ved (red. lokalplan 1 udeladt) af (red. dag og måned 4 udeladt) 2012, der er fremlagt som bilag B.

Ejendommen var beliggende i lokalplanens delområde IIA, der i henhold til lokalplanens § 5, stk. 4, litra a, kan bebygges med en bebyggelsesprocent på 185. Delområde IIA omfattede på dette tidspunkt, som det kan ses af kortbilag 1.a på side 44 i bilag B, den her omhandlede grund (daværende matrikel nr. (red. …0)) samt matriklerne (red. …9), (red. …3) og (red. …1).

Det var med lokalplanens § 5, stk. 1, litra c, fastlagt, at ny bebyggelse i delområdet skal opføres i overensstemmelse med den bebyggelsesplan og de etageangivelser, der er illustreret på tegning 4 II A i lokalplanen.

Det var endvidere med lokalplanens § 3, stk. 3, litra b, fastlagt, at mindst 25 % af den samlede rummelighed i området skal anvendes til boliger.

Landsskatteretten har, som også ovenfor nævnt, ved ansættelsen af grundens værdi før hensyntagen til forureningen taget udgangspunkt i, at det af plangrundlaget følger, at der til den del af den daværende matrikel nr. (red. …0), der var udlagt til blandet bolig og erhverv, var knyttet en mulighed for bebyggelse med 185 %, dvs. en mulighed for at opføre 31.224 m2 baseret på den gennemsnitlige bebyggelsesmulighed for ejendommene i delområdet under ét.

Der skal ved ansættelsen af betydningen af forureningen for grundværdien tilsvarende tages udgangspunkt i, at det af plangrundlaget følger, at mindst 25 % af bebyggelsen af ejendommene i delområdet skal være bebyggelse til bolig.

Dette understøttes af, at det med de senere tillæg til lokalplanen, der tillige indgår i bilag B, er fastlagt, at bebyggelsen af den daværende matrikel nr. (red. …0) i væsentligt omfang skal bestå af bebyggelse til bolig.

En ændring af anvendelsen af grunden, der indtil den 1. oktober 2012 udelukkende havde været anvendt til erhverv, til delvis beboelse ville i alle tilfælde forudsætte tilladelse fra kommunen i henhold til jordforeningslovens §§ 6 og 8.

Der er intet belæg for at antage, at de krav om særlige afværgeforanstaltninger, der er opstillet i de konkret givne § 8-tilladelser, som er fremlagt som bilag 4 og 5, ikke udelukkende beror på grundens beskaffenhed som delvis forurenet, og at grunden i overensstemmelse med plangrundlaget skal bebygges med blandt andet boliger.

Der er ikke imidlertid ikke med hverken det nedslag i grundværdien, der er ansat af Landsskatteretten ved den indbragte afgørelse, der er fremlagt som bilag 1, eller med den grundværdi, der er ansat med den nævnte afgørelse, taget højde for, at grundens beskaffenhed som delvis forurenet har medført, at bebyggelse af grunden i henhold til plangrundlaget forudsætter etablering af de af kommunen fastlagte omkostningstunge afværgeforanstaltninger.

Det forhold, at det af UfR 2014.771 H fremgår, at der ikke kan gives nedslag i grundværdien for afholdte udgifter til ekstrafundering, hvis der allerede ved værdiansættelsen af grunden på anden vis er taget højde for, at denne udgift er nødvendig, kan ikke føre til konklusionen, at Landsskatteretten har været berettiget til at afslå et nedslag i grundværdien foranlediget af de omkostninger, der er forbundet med etablering af de af kommunen fastlagte afværgeforanstaltninger.

Det følger derimod af UfR 2014.771 H, at der i en situation som den foreliggende, hvor der ikke på anden vis er taget højde for, at bebyggelse i henhold til plangrundlaget på grund af grundens beskaffenhed vil være forbundet med omkostninger, der ikke er forbundet med bebyggelse af ejendomme i området generelt, skal gives et nedslag i grundværdien begrundet i disse for området usædvanlige omkostninger til anvendelse af grunden i henhold til plangrundlaget.

De samlede merudgifter foranlediget af de afværgeforanstaltninger, der er krævet med § 8-tilladelsen fremlagt som bilag 4, estimeres i henhold til bilag 6 for så vidt angår byggefelt 1 at komme til at udgøre 12.059.292 kr. opgjort som differencen mellem (i) de samlede estimerede merudgifter ved bebyggelse af byggefelt 1, der er en følge af forureningen (20.904.041 kr.) og (ii) den del af disse samlede estimerede merudgifter ved bebyggelse af byggefelt 1, der vedrører håndtering af den særligt forurenede jord, som er bortskaffet, og som derfor i vurderingsmæssig henseende skal opgøres som beskrevet i pkt. 2.1.1 ovenfor (8.844.749 kr.).

De samlede merudgifter foranlediget af de afværgeforanstaltninger, der er krævet med § 8-tilladelsen fremlagt som bilag 5, estimeres i henhold til bilag 6 for så vidt angår byggefelt 2 at komme til at udgøre 5.697.959 kr. opgjort som differencen mellem (i) de samlede estimerede udgifter ved bebyggelse af byggefelt 2, der er en følge af forureningen (8.382.776 kr.) og (ii) den del af disse samlede estimerede merudgifter ved bebyggelse af byggefelt 2, der vedrører håndtering af den særligt forurenede jord, som er bortskaffet, og som derfor i vurderingsmæssig henseende skal opgøres som beskrevet i pkt. 2.1.1 ovenfor (2.684.817 kr.).

Sagsøgte skal på denne baggrund anerkende, at der skal gives et yderligere nedslag i grundværdien - udover det nedslag for forurening, der oprenses, som er omtalt i pkt. 2.1.1 ovenfor - som skal ansættes med udgangspunkt i, at afværgeforanstaltningerne, der er fastlagt af kommunen, medfører merudgifter ved bebyggelse af grunden i henhold til plangrundlaget på henholdsvis 12.059.292 kr. og 5.697.959 kr., i alt 17.757.251 kr.

Sagsøgte skal derfor anerkende, at der som følge af grundens beskaffenhed skal gives et yderligere nedslag i grundværdien på 17.757.251 kr.

En køber, der pr. 1. oktober 2012 ville erhverve grunden med henblik på bebyggelse af denne i henhold til plangrundlaget, ville fordre et nedslag i købesummen svarende til de yderligere omkostninger ved bebyggelse af grunden i henhold til plangrundlaget, der er foranlediget af, at kommunen på grund af grundens beskaffenhed har stillet vilkår om etablering af omkostningstunge afværgeforanstaltninger, der ikke ville skulle etableres, hvis grunden ikke var forurenet. Et sådant nedslag ville blive fordret udover det nedslag i købesummen, som den samme køber ville fordre til kompensation for udgifterne til delvis oprensning af grunden, der er beskrevet i pkt. 2.1.1 ovenfor, og som tilsvarende er pålagt af Y2-kommune som en forudsætning for bebyggelse af grunden i henhold til plangrundlaget.

2.2 Til støtte for påstand 2

Sagsøger er enig med Landsskatteretten i, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 skønsmæssigt kan ansættes til grundværdien pr. samme dato reduceret med estimeret 3.000.000 kr. svarende til den reelt negative værdi af de bygninger, der pr. 1. oktober 2012 var opført på ejendommen.

Det skøn, der er udøvet af Landsskatteretten over nedslaget for forureningen af grunden, er imidlertid udøvet på grundlag af en for høj grundværdi, jf. i det hele bemærkningerne i pkt. 2.1 ovenfor.

Sagsøger gør derfor gældende, at ejendomsværdien efter de ovenfor beskrevne nedsættelser af grundværdien fortsat er 3.000.000 kr. lavere end grundværdien efter de ovenfor nævnte reguleringer af nedslagene i denne, og dermed at ejendomsværdien skal nedsættes til 58.016.422 kr.

…"

Skatteministeriet Departementet har i sit påstandsdokument anført:

"…

3. ANBRINGENDER

Skatteministeriet gør overordnet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende ejendommens grund- og ejendomsværdi ikke er opfyldt.

Efter fast retspraksis kan en ejer alene få tilsidesat en ejendomsvurdering, såfremt det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR 2016.191 H.

Det påhviler dermed sagsøgeren at godtgøre, at skønnet kan tilsidesættes.

Nedslag i grundværdien på grund af forurening forudsætter helt overordnet, at to grundlæggende betingelser er opfyldt.

For det første skal grundejeren godtgøre, at forureningen på grunden er af sådan en beskaffenhed, at der er tale om forurening i videre omfang. For det andet er det en forudsætning, at den af vurderingsmyndighederne ansatte grundværdi ikke svarer til handelsværdien, jf. vurderingslovens § 6.

Sagsøgeren har ikke løftet bevisbyrden for, at skønnet kan tilsidesættes, herunder at der er grundlag for yderligere nedslag i grundværdien.

3.1 Nedslag i ansættelsen af grundværdien

Ejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2012 er af Landsskatteretten skønsmæssigt ansat til 82.194.100 kr., jf. bilag 1.

Ved grundværdien forstås i henhold til dagældende vurderingslovs § 13 værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk forstand god anvendelse.

Det følger af vurderingslovens § 16, at grundværdien kan ansættes til det beløb, der efter de pågældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse. I den henseende må tages hensyn til såvel ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Ejendommens grundværdi er ansat på grundlag af etagearealprincippet, jf. bilag 1, s. 4, 2. afsnit. Etagearealprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel til brug for den skønsmæssige fastsættelse af grundens kontantværdi i handel og vandel. Bedømmelsen af grundens værdi beror dog på et konkret skøn udøvet af vurderingsmyndighederne.

En del af den i sagen omhandlede ejendom, er ifølge Danmarks Miljøportal kortlagt på vidensniveau 2 efter jordforureningsloven og omfattet af områdeklassificering, hvorefter jordflytninger er omfattet af analysepligt og skal anmeldes til kommunen, jf. bilag 1, s. 28, 4. afsnit.

Der har i 2015 været foretaget en række miljøundersøgelser af ejendommen, hvor det bl.a. blev konkluderet, at 55 pct. af de analyserede jordprøver var rene, at ca. 30 pct. af jorden var lettere forurenet, at ca. 15,5 pct. af jorden var rensningsegnet forurenet jord, samt at der i forbindelse med bortskaffelse af overskudsjord skal regnes med opklassificering af ren jord, jf. bilag 1, s. 28, 5. afsnit.

Ejendommen var pr. 1. oktober 2012 omfattet af en ny lokalplan, (red. lokalplan 1 udeladt) (bilag B), som blev bekendtgjort den (red. dag og måned 4 udeladt) 2012. Størstedelen af ejendommen er omfattet af lokalplanens delområde IIA, som omfatter flere ejendomme. Området er udlagt til blandet bolig og erhverv i 2-8 etager og med mulighed for højhus. Af lokalplanen fremgår videre, at mindst 25 % af den samlede rummelighed skal anvendes til boliger beregnet for området under ét, jf. bilag 1, s. 4.

Om forureningsforanstaltninger fremgår følgende af lokalplanen (bilag 1, s. 4):

"§ 8. Foranstaltninger mod forureningsgener
..
Stk. 4.
Når der opføres nye boliger, institutioner, gårdanlæg, legeplads og lignende, der betegnes som følsom arealanvendelse, skal den øverste ½ meter af de nyanlagte ubefæstede arealer bestå af dokumenteret rene materialer (jord, sand, grus eller lignende). Hvis der anlægges legearealer med bakker og små volde, der vil blive udsat for stort slid, skal de dækkes med 1 meter dokumenteret ren jord."

3.1.1 Beskaffenheden af forureningen på grunden

Et nedslag på grund af forurening forudsætter, at arealets værdi er reduceret i forhold til arealer, hvor foranstaltninger på grund af forurening ikke er nødvendige. Dette skøn skal foretages under hensyn til, at ansættelsen af grundværdien skal ske for "ejendom[men] i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse.", jf. vurderingslovens § 16.

Landsskatteretten har været bekendt med og lagt til grund, at ejendommen er delvist forurenet, og at forureningens art, omfang og karakter har en sådan betydning for grundens værdi i ubebygget stand, at der skal tages hensyn hertil ved grundværdifastsættelsen, jf. bilag 1, s. 29, 7. afsnit. Landsskatteretten har derfor givet et skønsmæssigt nedslag for forurening på 13.040.000 kr., så grundværdien blev ansat til 82.194.100 kr.

Der er ikke for domstolene fremkommet oplysninger, der medfører, at skønnet skal tilsidesættes.

Et nedslag for forurening kan ikke ansættes krone for krone ud fra forventede/beregnede eller faktisk afholdte udgifter til oprensning, da nedslaget er en del af den skønsmæssige ansættelse for at finde en korrekt grundværdi.

Skatteankestyrelsen har foretaget en ingeniørberegning (bilag 2), der danner grundlag for det skønsmæssige nedslag for forurening. Ingeniørberegningen er bl.a. foretaget med udgangspunkt i etablering af byggegrube med maskinudgravning og bortkørsel af skønsmæssigt fastsat 5.383 m3 jord, bortskaffelse af klasse 4 jord med tung olie der skønsmæssigt er fastsat til at udgøre 31.349 ton samt påfyldning af råjord skønsmæssigt fastsat til at udgøre 5.383 m3, jf. bilag 1, s. 29, sidste afsnit og bilag 2. Hvad angår beregningen af bortskaffelsen af klasse 4 jord, er det lagt til grund, at den skønnede klasse 4 jord på 22.392 m3 skønsmæssigt kan omregnes til 31.349 ton ved brug af omregningsfaktor 1,4, jf. bilag 1, s. 6, 4. afsnit.

Der er ikke grundlag for at tilsidesætte det samlede skøn, herunder den foretagne reduktion af værdien som følge af den delvise jordforurening.

Sagsøgeren har anført, at den anvendte omregningsfaktor er forkert, med henvisning til at det fremgår af bilag 1 til jordflytningsbekendtgø relsen (bekendtgørelse nr. 1479 af 12. december 2007 med senere ændringer), at der skal anvendes en omregningsfaktor på 1,8 ton pr m3, medmindre der er viden om den aktuelle jords vægtfylde, jf. f.eks. stævningen, s. 3, sidste afsnit, og s. 4, 1. afsnit.

Hertil bemærkes, at jordflytningsbekendtgørelsen ikke kan føre til, at det skønsmæssige nedslag i vurderingsmæssig forstand skal fastsættes én til én med omregningsfaktoren i bekendtgørelsen.

Dertil kommer, at den påberåbte omregningsfaktor på 1,8 ikke passer med sagens faktiske omstændigheder. Det fremgår af opgørelsen over bortkørt jord i perioden november 2021 til februar 2022 for byggefelt 2, at den bortkørte jord udgør 16.619 ton, jf. bilag 15, s. 38. I opgørelsen indgår klasse 0-4 jord. Hvis der udelukkende tages højde for klasse 4 jord - som er den jordklassificering, ingeniørberegningen har lagt til grund - så giver det 8.176 ton bortkørt jord.

Tilsvarende fremgår det af opgørelsen over bortkørt jord i perioden november 2021 til august 2022 for byggefelt 1, at den bortkørte jord - hvori der indgår klasse 0-4 jord - udgør 42.937 ton (bilag 20, s. 60). Hvis der alene tages højde for bortkørt klasse 4 jord, så resulterer det i 25.815 ton.

Tilsammen er der ifølge opgørelserne bortkørt 33.991 ton (8.176 + 25.815) klasse 4 jord fra de to byggefelter. Hertil kommer yderligere fjernelse af jord i byggefelt 1, der udgjorde cirka 300 m3, jf. bilag 19, s. 2, 3. afsnit.

Hvis der ved omregningen fra m3 til ton anvendes en omregningsfaktor på 1,8, som sagsøgeren gør gældende, giver det samlet set 40.305 ton, jf. bilag 3. Det vil altså resultere i en større mængde klasse 4 jord, end den mængde, sagsøgeren efter de fremlagte opgørelser rent faktisk har bortkørt. Det kan derved konstateres, at en omregningsfaktor på 1,8 ikke er retvisende i det konkrete tilfælde.

At grundlaget for den foretagne ingeniørberegning ikke er forkert, understøttes også af, at sagsøgeren den 11. april 2022 under klagesagsbehandlingen selv har angivet, at "Der er indtil videre bortkørt 30.000 ton klasse 4 jord - skønsmæssigt passer de 31.249 ton derfor meget godt, da vi ikke er helt færdige." (bilag 1, s. 16, nederst). Der er dermed ikke grundlag for at anvende en anden omregningsfaktor end den i sagen anvendte, og sagsøgeren har ikke påvist, at der er fejl i den foretagne ingeniørberegning eller forudsætningerne herfor.

Endelig bemærkes det, at samtlige de af sagsøgeren nævnte forhold også blev påberåbt for Landsskatteretten, der således har forholdt sig til betydningen heraf ved stillingtagen til, hvilken værdipåvirkning forureningen har i forhold til grundværdien.

3.1.2 Nedslag i grundværdien for yderligere omkostninger

Der er heller ikke grundlag for yderligere nedslag i grundværdien på grund af de yderligere omkostninger, som sagsøgeren har valgt at afholde.

Sagsøgeren gør gældende, at der skal ske et yderligere nedslag i grundværdien for ekstraomkostninger, der ifølge sagsøgeren er nødvendige at afholde, for at grunden kan anvendes i en i økonomisk henseende god anvendelse efter plangrundlaget, jf. stævningen, afsnit 3.1.2.

Det bestrides. Omkostningerne er ikke nødvendige, for at ejendommen kan anvendes efter en i økonomisk god henseende i henhold til plangrundlaget, således at der skal gives nedslag i grundværdien herfor. De ekstraudgifter til foranstaltninger, som sagsøgeren har valgt at afholde, må anses at skyldes det konkrete byggeprojekt - og ikke den forurenede jord. I den forbindelse har sagsøgeren selv anført under et kontormøde "(…) at foranstaltningerne ved opførelsen af bygningerne selvfølgelig afhænger af, hvilket byggeprojekt man søger tilladelse til, ex. Ingen foranstaltninger, hvis der søges om tilladelse til at opføre en bygning på pæle." (bilag A, s. 1, sidste afsnit)

Idet foranstaltningerne afhænger af, hvilket byggeprojekt der søges tilladelse til, og ikke grundværdien, skal der ikke ske yderligere nedslag i grundværdien.

For så vidt angår det af sagsøgeren i stævningen, s. 6, 6. afsnit, anførte om, at det ville reducere handelsprisen, hvis jordbundsforholdene var af en sådan beskaffenhed, at pælefundering var nødvendig, bemærkes, at behov for ekstrafundering og udgifter hertil ikke i sig selv medfører et nedslag i grundværdien. Den omstændighed, at der måtte være dårlige jordbundsforhold på en ejendom, indgår som et element i den samlede værdiansættelse af grunden, og berettiger således ikke automatisk til et nedslag i grundværdien svarende til afholdte udgifter til ekstrafundering, jf. UfR 2014.771 H.

3.2 Grundværdien er ansat korrekt

Sagsøgeren har ikke anfægtet de øvrige delelementer i vurderingsmyndighedernes skønsudøvelse over grundværdien pr. 1. oktober 2012. Selv hvis det kan lægges til grund, at forureningen på grunden er af sådan en beskaffenhed, at der er tale om forurening i videre omfang end forudsat af vurderingsmyndighederne, indebærer dette ikke i sig selv, at sagsøgeren har krav på yderligere nedslag i grundværdien.

Ifølge retspraksis kan en værdiansættelse alene tilsidesættes, hvis der er en betydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og handelsprisen, jf. f.eks. TfS 1997, 416 V og UfR 1999.1178 H, hvor der ikke var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens grundværdiansættelse, som afveg 17 % henholdsvis 23 % fra en i en skønserklæring opgjort handelspris.

Sagsøgeren har ikke tilvejebragt et grundlag, eksempelvis ved syn og skøn vedrørende grundens handelspris, der kan påvise, at der er grundlag for at tilsidesætte ejendomsværdien eller grundværdien. Sagsøgeren har dermed ikke dokumenteret, at forureningen på ejendommen har haft en så værdiforringende betydning for grundens handelsværdi, at der er grundlag for et yderligere nedslag for forurening udover det allerede tildelte nedslag.

Sagsøgeren har således ikke godtgjort, at den af vurderingsmyndighederne ansatte grundværdi ikke svarer til grundens handelsværdi.

Sammenfattende har sagsøgeren ikke godtgjort, at Landsskatterettens skøn er åbenbart urimeligt eller udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at grundværdien ikke er ansat indenfor rammerne af det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne.

3.3 Ejendomsværdien er ansat korrekt

Ved ejendomsværdien forstås i henhold til dagældende vurderingslovs § 9 værdien af den faste ejendom i dens helhed.

På vurderingstidspunktet bestod ejendommen af en større ældre erhvervsbygning, jf. bilag 1, s. 4, 1. afsnit. Ejendommen var pr. 1. oktober 2012 omfattet af (red. lokalplan 1 udeladt). Herefter må anvendelsen af ejendommen til blandet bolig og erhverv derfor betragtes som den økonomisk bedste anvendelse i forhold til den hidtidige udlæggelse til blandet erhverv. Vurderingen af bygningernes værdi skal ansættes med udgangspunkt i anvendelsen til blandet bolig og erhverv.

Da der er tale om en større ældre erhvervsbygning, udgør bygningen isoleret set en negativ værdi for ejendommen, jf. også bilag 1, s. 32, 2.-3. afsnit.

Der er enighed om (stævningen, s. 7, afsnit 3.2), at ejendomsværdien skal ansættes ud fra grundværdien fratrukket nedrivningsomkostninger på 3 mio. kr.

Idet sagsøgeren ikke har godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over grundværdien, jf. afsnit 3.1.1 og 3.1.2 ovenfor, er det derfor korrekt, at ejendomsværdien er ansat til 79.194.100 kr., hvilket er 3 mio. kr. lavere end den ansatte grundværdi.

Det påhviler sagsøgeren at godtgøre, at skønnet over ejendomsværdien kan tilsidesættes. Sagsøgeren har ikke godtgjort, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller godtgjort, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR 2016.191 H.

Det følger af fast retspraksis, at domstolene ikke selv udøver skønnet. Hvis retten måtte anse betingelserne for at tilsidesætte skønnet for opfyldt, skal sagen derfor hjemvises i overensstemmelse med Skatteministeriets subsidiære påstand, så den fornyede grund- og ejendomsværdiansættelse foretages af vurderingsmyndighederne.

…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat
Ved Landsskatterettens afgørelse af 30. marts 2023 blev grundværdien for ejendommen Y1-adresse, ansat til 82.194.100 kr. og ejendomsværdien fastsat til 79.194.100.

Ved ansættelsen af grundværdien blev der taget højde for en nedsættelse på grund af forurening af jorden på grunden. Størrelsen af nedslaget blev fastsat på baggrund af en ingeniørmæssig beregning foretaget for Skatteankestyrelsen og tiltrådt af Landsskatteretten af omkostningerne ved oprensning af grunden. Ved beregningen blev der blandt andet taget udgangspunkt i, at der skulle bortskaffes 31.349 ton jord i klasse 4, og omkostningerne ved oprensning af jorden blev opgjort til 13.040.000 kr. ekskl. moms.

Sagsøger har gjort gældende, at grundværdien skal nedsættes med yderligere 3.420.427 kr. og har i den forbindelse gjort gældende, at der burde have været anvendt en faktor på 1,8 i stedet for den anvendte faktor på 1,4 ved omregning af antallet af kubikmeter jord til ton jord. Sagsøger har i den forbindelse henvist til, at det af jordflytningsbekendtgørelsens bilag 1 fremgår, at der skal anvendes en omregningsfaktor på 1,8 ton, medmindre der er viden om den aktuelle jords vægtfylde.

Retten lægger til grund, at der ved anvendelse af en omregningsfaktor på 1,8 ville være tale om 40.305 ton klasse 4-jord. Efter oplysningerne i Landsskatterettens afgørelse lægger retten imidlertid til grund, at der reelt er bortkørt 33.391 ton samt 300 kubikmeter klasse 4-jord.

Retten finder på den baggrund ikke grundlag for at tilsidesætte det samlede skøn over omkostningerne ved oprensning af jord, som Landsskatteretten ved sin afgørelse tiltrådte. Retten har herved lagt vægt på, at anvendelse af omregningsfaktor 1,8 ikke ville give et retvisende billede af vægten af den bortkørte jord, og at forskellen på den skønnede vægt af bortkørt klasse 4-jord ved brug af omregningsfaktor 1,4 og vægten af den klasse 4-jord, der reelt er kørt væk fra grunden, ikke afviger fra hinanden i en sådan grad, at det samlede skøn bør tilsidesættes.

Det af sagsøger anførte, herunder om de samlede udgifter til oprensning af forurenet jord fra grunden, ændrer ikke herved.

Sagsøger har endvidere gjort gældende, at grundværdien skal nedsættes med yderligere 17.757.251 kr. som følge af vilkår om særlige afværgeforanstaltninger og yderligere oprensning af forurenet jord i Y2-kommunes tilladelser i henhold til jordforureningslovens § 8. Sagsøger har i den forbindelse henvist til, at vilkårene om afværgeforanstaltninger mv. er en forudsætning for, at grunden kan benyttes i henhold til plangrundlaget, som stiller krav om, at mindst 25 % af den samlede rummelighed udgøres af boliger. Sagsøger har i forlængelse heraf gjort gældende, at der ikke er belæg for at antage, at kravene om afværgeforanstaltninger mv. ikke udelukkende beror på grundens beskaffenhed.

Sagsøger har til støtte for sine anbringender i denne forbindelse navnlig fremlagt kommunens afgørelser efter jordforureningslovens § 8 og lokalplanen, som grunden er omfattet af.

Det fremgår blandt andet af kommunens afgørelser efter jordforureningsloven, at jorden på baggrund af den fundne forurening er kategoriseret som forurenet på vidensniveau 2 i henhold til jordforureningsloven, og at der kræves tilladelse efter jordforureningsloven, da anvendelsen af arealet ændres til boliger.

Afgørelserne indeholder endvidere en række vilkår om afværgeforanstaltninger og oprensning af jorden på grunden.

Af lokalplanen fremgår blandt andet, at mindst 25 % af den samlede rummelighed udgøres af boliger. Efter lokalplanens bestemmelse om foranstaltninger mod forureningsgener er det endvidere et krav, at den øverste halve meter af de nyanlagte ubefæstede arealer består af dokumenteret rene materialer (jord, sand, grus eller lignende). Hvis der anlægges legearealer med bakker og små volde, der vil blive udsat for stort slid, skal de dækkes med 1 meter dokumenteret ren jord.

Som sagen er forelagt for retten, kan det ikke anses for godtgjort, at vilkårene om afværgeforanstaltninger og yderligere rensning af jord på grunden i kommunens tilladelser efter jordforureningslovens § 8 udelukkende beror på grundens beskaffenhed og ikke beskaffenheden af den ønskede bebyggelse.

Samlet er der på denne baggrund ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende ejendommens grundværdi.

Parterne er enige om, at ejendomsværdien skal ansættes til grundværdien fratrukket 3 mio. kr. Der er herefter ikke grundlag for at tilsidesætte skønnet vedrørende ejendomsværdien.

Skatteministeriet frifindes på den baggrund.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 85.000 kr. Skatteministeriet Departementet er ikke momsregistreret.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T:

Skatteministeriet Departementet frifindes.