Der er klaget over

Vurderingsstyrelsens ansættelse af ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 på 14.930.000 kr. 

Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 1, indeholder en begrænsning således, at klagemyndigheden er afskåret fra at inddrage en konstateret handel efter vurderingstidspunktet.

Klagesagen er henvist til Landsskatteretten i medfør af skatteforvaltningslovens § 6 a, stk. 1, 1. pkt., jf. stk. 2.

Sagens oplysninger

Oplysninger om ejendommen
Faktisk anvendelse		Fritliggende enfamilieshus
Matrikelnr. ifølge Matriklen		[…]
Grundareal ifølge Matriklen		837 m²
Opførelsesår ifølge BBR		2005
Boligareal ifølge BBR		209 m2

Særlige oplysninger om ejendommen 

·     Ejendommen er beliggende i et villaområde i […], By Y1, i X Kommune. Grundarealet er rektangulært med et tilhørende koteletben på den nordlige side af grunden, der løber ud til Vej Y1. Huset ligger tilbagetrukket fra vejen, og koteletbenet fungerer som adgangsvej til/fra ejendommen. Ejendommen er beliggende i en afstand på ca. 720 m i fugleflugtslinje vest for Vej Y2.

·     Skatteankestyrelsen har opmålt koteletbenet til 163 m2.

·     Det fremgår af BBR, at huset er opført i 2 etager. Der er ikke registreret kælder. Husets ydervægge er af mursten, og tagmaterialet er af tegl. Det bebyggede areal er på 126 m², og det samlede bygningsareal er på 209 m². Boligarealet er på 209 m². Der er ikke registreret andre bygninger på ejendommen.

·     Af skråfotos fra 2019 til 2020 fremstår huset med en stueetage og en tagetage. Herudover fremstår huset i hvidpudset mursten med rødt tegltag.

·     Baseret på et boligareal på 126 m² i stueetagen og en udnyttet tagetage på 83 m² (126 m2 boligareal i stueetagen fratrukket det samlede boligareal på 209 m2) udgør det vægtede areal 200,7 m², opgjort i henhold til Finans Danmarks vægtninger.

·     Af BBR-instruks (instruks.bbr.dk) under afsnit "5.1.1 Arealbegreberne på bygningsniveau" fremgår det af punkt b, at det samlede antal etager omfatter stueetage, mansardetage og eventuelle åbne etager, men ikke kælder-og tagetage. Det fremgår af punkt c, at det samlede bygningsareal indeholder summen af etagernes arealer, og at kælder-og tagetage ikke indgår. Det fremgår af punkt e, at opmålingen af det samlede tagetageareal sker i overensstemmelse med reglerne i bygningsreglementet, således at "I udnyttelige tagetager medregnes det areal, der i et vandret plan 1,5 meter over færdigt gulv ligger inden for planets skæring med tagbeklædningens udvendige side".

Øvrige sagsoplysninger

·     Klageren har til sin klage vedlagt bilag 1 til 5:

Bilag 1 er et billede af den påklagede ejendoms hus forfra. Huset fremstår som et pudset murstenshus med tegltag, en stueetage og en tagetage. Pladsen foran huset er belagt med småsten. Billedet er ikke dateret, men fremgår af en e-mail af 28. februar 2023.

Bilag 2 er et billede samt en udskrift fra Boligsiden. Billedet er i sort-hvid og viser et murstenshus taget fra baghaven. Med håndskrift fremgår "Adresse Y1 (By Y1)". Billedet er ikke dateret. Udskriften fra Boligsiden vedrører Adresse Y1, By Y1, hvor det bl.a. fremgår, at ejendommen blev solgt i almindelig fri handel den 4. december 2019 for 11.825.000 kr.

Bilag 3 er udskrifter fra henholdsvis Boliga og Boligsiden vedrørende Adresse Y2, By Y1. Af udskrifterne fremgår bl.a., at ejendommen blev solgt i almindelig fri handel i maj 2019 for 9.995.000 kr. Der fremgår endvidere et sort-hvid billede af huset, der fremstår som et murstenshus med tegltag samt et sort-hvid luftfoto af ejendommen.

Bilag 4 er en udskrift fra Boligsiden vedrørende Adresse Y3, By Y1. Af udskriften fremgår bl.a., at huset er opført i 2011, og at ejendommen blev solgt i almindelig fri handel i august 2020 for 10.950.000 kr. Der fremgår endvidere et sort-hvid billede af huset, som fremstår i pudset mursten og med tegltag.  

Bilag 5 vedrører Adresse Y1, By Y1. Af bilaget fremgår "Denne ejendom har ikke været referenceejendom. Databasen indeholder kun data for ejendomme, der har været brugt som referenceejendom".

·     Klageren har fremsendt yderligere 2 bilag:

Et billede af Adresse Y1, By Y1. Billedet viser huset forfra, der fremstår som et rødt murstenshus med rødt tegltag. Billedet er ikke dateret.

Et billede af Adresse Y2, By Y1. Billedet viser huset delvist forfra, der fremstår som et rødt murstenshus med rødt tegltag. Billedet er ikke dateret.

·     Af Tingbogen for Adresse Y3, By Y1, fremgår, at ejendommen ved købsaftale af 27. august 2020 blev solgt for 10.950.000 kr. Skødet for handlen blev tinglyst den 11. november 2020.

Salgspriser for ejendomme

Oplysninger om Vurderingsstyrelsens referenceejendomme:

Adresse	Opført/ Om- /tilbygget	Bolig-areal	Kælder-areal	Vægtet areal	Grund-areal	Handelsdato	Fremskrevet handelspris	Fremskrevet handelspris pr. m² vægtet areal
Adresse Y1	1922	165 m²	95 m²	199,25 m²	1.035 m²	04.12.2019	11.840.932,59 kr.	59.427,52 kr.
Adresse Y4	1933	168 m²	140 m²	236,25 m²	990 m²	27.07.2016	9.071.535,04 kr.	38.398,03 kr.
Adresse Y5	1935	122 m²	116 m²	168,4 m²	561 m²	12.12.2016	7.739.495,59 kr.	45.959,00 kr.
Adresse Y6	1974	161 m²	55 m²	190,6 m²	678 m²	16.06.2015	9.323.880,63 kr.	48.918,58 kr.
Adresse Y7	1933	161 m²	76 m²	195,9 m²	753 m²	01.09.2015	9.029.709,59 kr.	46.093,46 kr.
Adresse Y8	1928	168 m²	88 m²	200,2 m²	931 m²	22.03.2018	11.001.879,67 kr.	54.954,44 kr.
Adresse Y9	1931/ 2006	152 m²	80 m²	181,55 m²	821 m²	01.11.2018	10.526.648,80 kr.	57.982,09 kr.
Adresse Y10	1956/ 2008	184 m²	73 m²	214,7 m²	740 m²	12.02.2019	9.760.337,21 kr.	45.460,35 kr.
Adresse Y11	1961	127 m²	39 m²	144,1 m²	727 m²	14.05.2018	7.534.556,14 kr.	52.287,00 kr.
Adresse Y2	1915	226 m²	133 m²	274,4 m²	927 m²	01.08.2019	10.164.088,87 kr.	37.041,14 kr.
Adresse Y12	1914/ 1962	196 m²	101 m²	240,6 m²	1.072 m²	17.03.2014	14.799.978,94 kr.	61.512,80 kr.
Adresse Y13	1934/ 1982	186 m²	119 m²	230,65 m²	614 m²	17.12.2014	9.493.062,85 kr.	41.157,87 kr.
Adresse Y14	1934	262 m²	170 m²	332,2 m²	1.069 m²	14.08.2014	15.493.845,36 kr.	46.640,11 kr.
Adresse Y15	1939	279 m²	70 m²	298,05 m²	1.118 m²	01.07.2016	18.920.837,25 kr.	63.482,09 kr.
Adresse Y16	1922	69 m²	69 m²	105,35 m²	758 m²	01.03.2014	8.094.029,58 kr.	76.829,90 kr.

·     Alle referenceejendommene er beliggende i samme område inden for en radius på 250 meter i fugleflugtslinje fra den påklagede ejendom.

·     Af BBR Kommune for alle 15 referenceejendomme fremgår, at kælderarealerne ikke er registreret som boligareal.

·     14 af referenceejendommene har parcelhuse, der er opført i mursten, og 1 referenceejendom står registreret som opført med "Øvrig" materiale. 11 af referenceejendommene har tag af tegl, 2 har tag af cement, og 2 har tag af tagpap.

·     Adresse Y10 og Adresse Y11 samt Adresse Y16 har tilnærmelsesvis rektangulære grundformer med et tilhørende koteletben, der fungerer som adgangsvej til ejendommen, hvor husets placering er tilbagetrukket fra vejen. Adresse Y5 har et kvadratisk grundareal, og de resterende 11 referenceejendomme har rektangulære grundformer.

Salg af ejendomme opført i perioden 2000 til 2019

I perioden 2014 til 2019 har der ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg været følgende almindelige frie salg af fritliggende parcelhuse i postnr. By Y1 opført i perioden 2000 til 2019, der ligger i området afgrænset af [jernbanen] mod vest, Vej Y3 og Vej Y4 mod syd, Vej Y5 mod øst og Vej Y6 mod nord, med et grundareal på mellem 700 m² og 1.000 m² og en afstand på mere end 300 m i fugleflugtslinje fra [vandet] eller Vej Y2:

Adresse	Opført/Om-/tilbygget	Boligareal	Vægtet areal	Grundareal	Handelsdato	Fremskrevet handelspris	Fremskrevet handelspris pr. m² vægtet areal
Adresse Y17	2011	210 m²	257,4 m²	840 m²	11.03.2014	13.131.129,85 kr.	51.014,49 kr.
Adresse Y18	2012	221 m²	221 m²	880 m²	11.09.2018	13.245.293,02 kr.	59.933,45 kr.
Adresse Y19	2007	166 m²	166 m²	700 m²	21.05.2017	11.290.453,67 kr.	68.014,78 kr.

·     Adresse Y17 og Adresse Y18 ligger ca. 500 m i fugleflugtslinje syd for den påklagede ejendom, og Adresse Y19 ligger ca. 300 m i fugleflugtslinje sydøst for den påklagede ejendom.

·     Adresse Y19 ligger ca. 500 m i fugleflugtslinje vest for Vej Y2, og Adresse Y17 og Adresse Y18 ligger ca. 600 m i fugleflugtslinje vest for Vej Y2. Ingen af de 3 ejendomme har udsigt til [vandet].

·     Det fremgår af BBR Kommune, at Adresse Y17 har et kælderareal på 86 m², der ikke er registreret som beboelse. Adresse Y18 og Adresse Y19 er ikke registreret med kælder.

·     Huset på Adresse Y19 er opført i mursten med tag af tegl. Huset på henholdsvis Adresse Y17 og Adresse Y18 er opført i mursten med tag af tagpap.

·     Alle 3 ejendomme har tilnærmelsesvis rektangulære grundformer.

 

Vurderingsstyrelsens afgørelse

Ejendomsværdi	14.930.000 kr.
Grundværdi	4.810.000 kr.

Det fremgår af Vurderingsstyrelsens afgørelse, at Vurderingsstyrelsen har ansat ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 for den påklagede ejendom således:

Ejendomsværdien er ansat ved modelberegning ud fra salgspriserne for de 15 referenceejendomme. Alle referenceejendommene er solgt ved almindelige frie salg inden for 6 år før vurderingstidspunktet. Salgspriserne er på baggrund af prisudviklingen i området fremskrevet til vurderingstidspunktet. Referenceejendommene er tillagt forskellig vægt. Vægtningen afhænger af beliggenheden i forhold til den påklagede ejendom. Den nærmeste referenceejendom er tillagt størst vægt, mens den fjerneste referenceejendom er tillagt mindst vægt. Den indbyrdes vægtning fremgår af listen over de 15 referenceejendomme. Den ejendom, der er tillagt størst vægt (12,9 %), er nævnt øverst, og den ejendom, der er tillagt mindst vægt (0,4 %), er nævnt nederst.

Vurderingsstyrelsen har på grundlag af de fremskrevne salgspriser for referenceejendommene opgjort områdets kvadratmeterpris til 48.908 kr. pr. m² vægtet areal. Der er herefter foretaget justering, idet der ved modelberegningen er taget hensyn til væsentlige forskelle mellem den påklagede ejendom og referenceejendommene. Det er herved beregnet, at der sammenlagt skal foretages justering på 46,06 % i opadgående retning for forhold, hvor den påklagede ejendom adskiller sig fra referenceejendommene. Der er tale om justering for opførelsesår (+ 45 %), opvarmning (+ 3 %) samt øvrige justeringer (- 1,8 %). Den justerede kvadratmeterpris for den påklagede ejendom er herefter beregnet til 71.436 kr.

Vurderingsstyrelsen har opgjort det vægtede areal for den påklagede ejendom til 209 m² (afrundet) ud fra oplysningerne om arealanvendelse og areal fra BBR. Vurderingsstyrelsen har anført, at der er taget udgangspunkt i de vægte, som Finans Danmark har beregnet.

Vurderingsstyrelsen har herefter beregnet den foreløbige ejendomsværdi til 14.930.154 kr. Med henvisning til, at Vurderingsstyrelsen ikke har oplysninger om særlige forhold eller fejl i data, der påvirker ejendomsværdien, har Vurderingsstyrelsen herefter ansat ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 for den påklagede ejendom til 14.930.000 kr. efter afrunding.

Vurderingsstyrelsen har henvist til reglerne i ejendomsvurderingslovens §§ 3, 4, 5, 15, 16, 24, 25, 58 a, 49 og 81, stk. 5. 

Ved Vurderingsstyrelsens fastsættelse af grundværdien under afsnittet "Her kan du læse om tillæg og nedslag, der påvirker grundværdien" fremgår følgende:

"Særlige forhold
Værdien af tillæg eller nedslag                                                                                                                 -781.000 kr.
Du har sendt to indsigelser til os d. 05 og d. 6 maj 2022. I indsigelserne fra d. 05 maj har du sendt ændringer til de oplysninger om din ejendom, der står i deklarationen. Svaret på din indsigelse fra d. 6. maj kan læses i feltet i "kontrollér datagrundlag og vurdering efter henvendelse". Du har oplyst, at ud af det samlede boligareal på 209 m² er der en 1. sal på din ejendom på 83 m² som kun bør vægte 90 %. I deklarationen har vi vist de oplysninger, der var registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR) på vurderingsterminen 1. januar 2020, og som er grundlag for vores vurdering af din ejendom. Vi kan kun bruge andre oplysninger, hvis oplysningerne fra BBR er åbenlyst forkerte. Selv om oplysningerne ikke er rettet i BBR, har vi vurder, at det er en åbenlys fejl at der er en 1. sal på 83 m² på din ejendom. Vi har lagt vægt på, at på skråfoto af din ejendom og i BBR kan vi se, at der er en 1.sal på din ejendom og at den er 83 m² som skal vægte med 90 % i stedet for 100 % Vi har beregnet en ny ejendomsværdi med de korrekte oplysninger, og det betyder, at vi har givet et nedslag i ejendomsværdien. Vi har brugt dine nye oplysninger, men du skal selv sørge for at få dem rettet i BBR"

Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen
I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 28. marts 2023 udtalt følgende:

"…

Vi har set på sagen og mener ikke, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.

Vi er blevet opmærksomme på, at der er sket en fejl i vurderingen. Nedslag for fejl i vægtning af tagetage givet ved indsigelse, er fejlagtigt indberettet i grundværdien i stedet for i ejendomsværdien. Vurderingsstyrelsen er afskåret fra at berigtige vurderingen efter indgivelsen af klagen. Der forventes ikke at kunne opnå enighed med klager ved genoptagelse efter SFL § 35a, stk. 5.

…

Disse oplysninger har vi brugt i sagen

…

Justering pga. boligalder

…

Flere af referenceejendommene er, som klager også påpeger, store velholdte villaer. Dette gælder blandt andet den nærmeste referenceejendom, Adresse Y1. Alle referenceejendomme fremstår på gadefotos i almindelig god stand til rigtig god stand.

Der er søgt efter salg af ejendommen i almindelig fri handel, som er opført indenfor de seneste 15 år. Der er fundet 2 brugbare ejendomme - Adresse Y20 og Adresse Y19.

Adresse Y20 har en boligalder på 3 år ved vurderingstermin og er derfor nyere end vurderingsejendommen. Ejendommens vægtede areal er lidt over 50 m² større end vurderingsejendommens. Adresse Y20 er opført i mursten, tagmateriale er registeret som "Andet materiale" og opvarmes med naturgas. Ejendommen er beliggende ca. 550 meter fra vurderingsejendommen. Adresse Y20 er handlet i august 2018 til en fremskreven salgspris på 16.377.640 kr.

Adresse Y19 er opført i 2007 og har en boligalder på 12 år, hvilket er meget lig vurderingsejendommen. Adresse Y19 har et mindre vægtet areal end vurderingsejendommen. Ejendommen er handlet i maj 2017 til en fremskreven salgspris på 11.290.454 kr. Huset er opført i mursten med tegltag og opvarmes med naturgas, som vurderingsejendommen. Adresse Y19 er beliggende 300 meter fra vurderingsejendommen.

Det vurderes, at især Adresse Y19 kan bruges til fastsættelse om vurderingsejendommen er justeret for meget for boligalder, da denne anses for at være særdeles sammenlignelig, når der tages højde for forskellen i boligareal.

Kælder
…

Der er ingen af referenceejendommene, som er registreret med beboelse i kælder. Det antages at kælderarealer, der kan bruges til ophold- og hobbyrum, højner værdien af ejendommen i mindre grad end ved beboelse i kælder. Kælderareal uden beboelse, vægtes med 40 % på de pågældende ejendomme med kælder.

Sammenlignelige referenceejendomme
Klager mener Adresse Y3 er en mere sammenlignelig ejendom.

…

Vurderingsejendommen er beliggende i et område med mange ejendomshandler i almindelig frit salg indenfor de seneste 6 år, hvorfor referenceejendommene ligger i en lille radius af 200 meter fra vurderingsejendommen. Adresse Y3 er både handlet efter termin og beliggende for langt væk fra vurderingsejendommen til at blive en af vurderingsejendommens referenceejendomme i vurderingen for 2020. Dog kan handlen af Adresse Y3 indikerer prisniveauet i området ved terminstidspunktet.

Det er undersøgt om vurderingsejendommens referenceejendomme er sammenlignelige med vurderingsejendommen. Referenceejendommene fremstår på gadefotos og skråfotos alle til at være i almindelig til god stand. Bortset fra vurderingsejendommens boligalder, skiller ingen af referenceejendommene sig ud i forhold til placering, byggematerialer eller størrelse, hvilket også afspejles i justeringerne. Der er ingen større justeringer, bortset fra justeringen for boligalder.

Indsigelse, ændring af det vægtede areal
Der er i deklarationsperioden givet medhold i en indsigelse angående vægtningen af tagetagen, hvor det er konkluderet at der skal gives et nedslag i ejendomsværdien på 781.000 kr.
Klager undres over dette nedslag kun fremgår i grundværdien.

Nedslaget er fejlagtigt givet i grundværdien i stedet for rettelig i ejendomsværdien.
Vurderingsstyrelsen er afskåret fra at berigtige vurderingen efter indgivelsen af klagen. Rettelse kan kun ske ved genoptagelse efter SFL § 35a, stk. 5. Da klager allerede mener, at grundværdien efter det fejlgivne nedslag er for høj, skønnes det ikke er genoptagelse af grundværdien vil blive accepteret af klager.

Tagetagen på 83 m² har ved vurderingen været medtaget i det samlede boligareal med en vægtning på 100 % i stedet for 90 %. Rettelsen ændrer det samlede vægtedeareal fra 209 m² til 200,7 m². Rettelsen gives som et nedslag på 781.000 kr.

Nedslaget udgør ikke 20 % af ejendomsværdien, og genoptagelse af ejendomsværdien alene på baggrund af nedslaget for fejl i det vægtede areal er ikke mulig.

Trafikeret vej
Klager har ikke specificeret hvilken vej han hentyder til. Det må formodes at være Vej Y2, som ligger 726 meter væk fra vurderingsejendommen.
Vurderingsejendommen er justeret 0 % for både afstand til gennemfart/fordeling (trafikvej) og afstand til motorvej/motortrafikvej. Da vurderingsejendommen er beliggende mere end 700 meter fra vejen, er der ikke justeret for dette forhold.

Klager henviser til referenceejendom Adresse Y1 og Adresse Y5 (der er skrevet [nr. …] i klagen, men denne er ikke en referenceejendom, hvorfor det formodes at være en tastefejl) skulle være justeret for afstand til trafikvej. Disse ejendomme er også beliggende mere end 700 meter fra vejen, hvorfor de heller ikke er justeret for dette forhold.

Alle referenceejendomme er beliggende i en radius af 200 meter fra vurderingsejendommen.
En eventuel støj påvirkning af en nærliggende trafikeret vej skønnes derfor indirekte at være medtaget i handelspriserne for referenceejendommene.

Fejl på vurderingsportal i forhold til referenceejendomme

Der er desværre konstateret fejl ved visning af yderligere data på referenceejendommene på Vurderingsportalen. Alle data på referenceejendommene er medtaget korrekt i beregningsgrundlaget for vurderingen 2020. Der er kun fejl i forhold til visningen på Vurderingsportalen.

Koteletgrund
Klager har allerede påpeget ved indsigelse i deklarationsperioden, at ejendommen er en koteletgrund og fået svar på at dette ikke vurderes værdipåvirkende, hverken i ejendomsværdien eller grundværdien.

Koteletbenet udgør ca. 15 % af grundens areal, hvilket svarer til ca. 126 m².

…

Vurderingsejendommen er desuden justeret for grundens uhensigtsmæssige grundform i forhold til referenceejendommene, med en negativ justering på 0,62 %.

…

Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen
Justering pga. boligalder
Det konkluderes, at vurderingsejendommen justering for boligalder er for høj. Det vurderes stadig at vurderingsejendommen boligalder har en værdimæssig betydning. Det skønnes at justeringen for boligalder ikke bør være mere end 25 %, hvilket vil give en ny m²-pris på ca. 61.100 kr./m².

Kælder
I vurderingen er der taget højde for at ejendommen ikke har kælder. Referenceejendommenes kældre er ikke godkendt til beboelse.

Sammenlignelige referenceejendomme
Det konkluderes, at referenceejendommene er sammenlignelige med vurderingsejendommen. Der skal dog justeres korrekt for boligalder. Adresse Y3 vil ikke kunne blive en referenceejendom, men vil kunne bruges, som en indikator på om vurderingsejendommens vurdering er retvisende.
Indsigelse, ændring af det vægtede areal
Nedslaget på 781.000 kr. er fejlagtigt givet i grundværdien i stedet for i ejendomsværdien. Fejlen udgør i sig selv ikke 20 %, hvorfor det ikke er muligt at ændre ved genoptagelse alene på baggrund af denne rettelse.

Trafikeret vej
Vurderingsejendommen er ikke justeret for afstand til trafikvej, da ejendommen er beliggende mere end 700 meter fra vejen. Alle referenceejendomme er beliggende i en radius af 200 meter fra vurderingsejendommen. En eventuel støj påvirkning af en nærliggende vej skønnes derfor indirekte at være medtaget i handelspriserne for referenceejendommene.

Koteletgrund
Konklusion givet ved indsigelse i deklarationsperioden fastholdes.

…

Samlet konklusion
Ejendomsværdien skulle rettelig have haft et nedslag for fejl i det vægtede areal på 781.000 kr. eller være beregnet med et korrekt vægtet areal på 200,7 m². Desuden vurderes justering for boligalder at være for høj. Det vurderes at en retvisende m²-pris for vurderingsejendomme i stedet bør være 61.100 kr./m². Ny ejendomsværdi vil derved være 12.263.000 kr. Ændringen udgør ikke 20 %.

…

Øvrige klagepunkter vurderes ikke at være værdipåvirkende.

Samlet mener vi ikke, at der er grundlag for ændring af ejendomsværdien eller grundværdien på baggrund af klagen."

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at ejendomsværdien skal sættes ned til et beløb på ikke over 10.000.000 kr.

Til støtte for påstanden er anført:

"…

Ejendomsværdien er af Vurderingsstyrelsen for 2020 fastsat til DKK 14.930.000. Den reelle ejendomsværdi for 2020 var imidlertid væsentlig lavere.

Opjustering på grund af opførelsesår

Af Vurdering 2020 fremgår det, at områdets kvadratmeterpris ved vurderingen af min ejendom er blevet opjusteret med hele 45%, tilsyneladende alene på grund af opførelsesåret. Som jeg forstår det, bygger det på den antagelse, at jo nyere en ejendom er, jo mere værdifuld er den.

Den antagelse er vel som udgangspunkt fornuftig i mange dele af landet, men i mit område (postnummeret By Y1/[…] sogn) er den ikke holdbar. Her har mange ældre ejendomme en højere ejendomsværdi end nyere ejendomme, fordi folk, som søger mod dette område, netop ønsker at bo i en af de mange ældre, smukke, charmerende (og oftest velholdte) villaer, der kendetegner området.

En ejendom som min bærer ikke de karakteristika, som er attraktive i området. Der er blot tale om et almindeligt halvanden plans typehus fra 2005 uden nogen form for luksus eller arkitektonisk værkshøjde.
Se som bilag 1 foto af fronten på min ejendom.

Der er naturligvis som udgangspunkt en attraktion ved et helt nyt hus, men et 18 år gammelt hus som mit er ikke et nyt hus. Attraktionen ved mit hus er alene området, men det afspejles allerede til fulde i den for området fastlagte kvadratmeterpris.

Betydningen af kælder

I området har huse med kældre derudover relativt set en større værdi end i mange andre områder. Det skyldes, at grundstørrelserne relativt set er mindre, fordi det på grund af de relativt set højere grundpriser har kunnet betale sig at udstykke i videst muligt omfang. Ejendomme med plads til teenagers og au pair i kælderen er derfor her mere attraktive. Mens mange huse i området har kældre har mit ingen kælder.

Referencer

Min nærmeste referenceejendom i Vurdering 2020 (Adresse Y1, By Y1) er netop et eksempel på en sådan smuk og for området klassik villa med kælder fra 1922, som af de ovennævnte grunde er mere attraktiv end min ejendom. Ejendommen, som er mere værd end min, blev den 4. december 2019 (dvs. få dage inden vurderingsterminen den 1. januar 2020) handlet til DKK 11.825.000. Jeg henviser til bilag 2.

Den blandt mine referenceejendomme i Vurdering 2020, som blev solgt næst tættest på skæringsdatoen 31. december 2019, er Adresse Y2, By Y1. Igen er der tale om en smuk og klassisk villa med kælder, her fra 1915, og med flere etagekvadratmeter end min. Ejendommen blev solgt i maj 2019, dvs. kun ca. et halvt år før vurderingsterminen til DKK 9.995.000. Jeg henviser til bilag 3.

Adresse Y3, By Y1, som ligger ca. 700 meter fra mig, er derimod grundlæggende identisk og dermed sammenlignelig med min ejendom. Der er også tale om et typehus i fiskerhusstil (endda med muret frontspids), med stort set samme grundstørrelse og etagekvadratmeter og uden kælder, dog opført i 2011, dvs. 6 år senere end mit. Ejendommen blev forgæves udbudt til salg i maj 2019 og igen i november 2019 til DKK 11.500.000, og igen i januar 2020 til DKK 11.495.000 (dvs. reelt i en periode på et par måneder hen over vurderingsterminen 1. januar 2020), men ejendommen kunne ikke sælges i den periode. Ejendommen blev først solgt i august 2020, her til DKK 10.950.000. På grund af de store prisstigninger på markedet fra måned til måned i hele 2020, forekommer en værdi af ejendommen på ca. DKK 10 mio. ved vurderingsterminen 1. januar 2020 at være en rimelig antagelse. Som det fremgår af bilaget, blev ejendommen i øvrigt igen sat til salg 24. marts 2022 (dvs. ca. 2 år efter) til DKK 15.995.000, men ejendommen blev ikke solgt og blev igen taget af markedet. Jeg henviser til bilag 4.

Supplerende bemærkninger

Som det fremgår af side 14 øverst i min Vurdering 2020 var det samlede vægtede areal i deklarationen sat for højt, idet 1. sal under skråtag ikke var blevet vægtet med 90%. Det tages der så vidt jeg kan se højde for i vurderingen af grundværdien (se samme side 14). Jeg kan til gengæld ikke se, at der på tilsvarende vis tages hensyn til dette forhold ved fastsættelsen af ejendomsværdien. Det betyder eksempelvis, at den anvendte kvadratmeterpris ganges med et for højt etageareal på side 5, i trin 3.

Der er tilsyneladende ikke taget hensyn til ejendommens beliggenhed tæt på trafikvej (ca. 700 meter). Der kan her henvises eksempelvis til mine referenceejendomme [Adresse Y5], By Y1, og Adresse Y1, By Y1, hvor lignende afstand til samme trafikvej er taget i betragtning.

Den reelle værdi

På ovennævnte baggrund skulle det gerne være sandsynliggjort/dokumenteret, at min ejendomsværdi for 2020 er væsentlig lavere end vurderet af vurderingsstyrelsen, og at den bør fastsættes til et beløb på i hvert fald ikke over DKK 10 mio.

…

Afslutningsvis er jeg stødt på følgende lille udfordring: Adresse Y1, By Y1, er i min vurdering angivet som reference, men når jeg går ind på
https://www.vurderingsportalen.dk/ejerbolig/referenceejendomme-soegeside/detaljeside står der, at denne ejendom ikke er en af mine referenceejendomme? Se bilag 5.

…"

Klageren har fremsat følgende supplerende bemærkninger:

"…

I Vurdering 2020 er der ikke taget hensyn til det forhold, at min ejendom er en kotelletgrund.
…

Afslutningsvis fremsender jeg som nye bilag to bedre fotos af de to referenceejendomme på henholdsvis Adresse Y1, By Y1, og Adresse Y2, By Y1."

Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse

Klageren har fremsendt samme bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse, som der fremgår ovenfor om klagerens supplerende bemærkninger.

Klageren har til sine bemærkninger vedlagt 6 fotos:

Et billede af Adresse Y20, By Y2. Huset fremstår som et moderne byggeri i hvidpudsede mursten med sort tag, høj kælder og et vindfang, der tjener som overdækket terrasse.

Et billede/skærmprint fra Boliga vedrørende Adresse Y20, By Y2, hvor det bl.a. fremgår, at byggeåret er 2016, og at boligarealet er på 191 m².

To billeder af Adresse Y3, By Y1, som viser huset forfra og bagfra. Huset fremstår med hvidpudsede mursten med rødt tegltag. Herudover en fritliggende, delvist muret og hvidpudset carport med rødt tegltag.

Et billede af den påklagede ejendom, som viser huset forfra. Billedet er det samme som beskrevet under afsnittet "Øvrige sagsoplysninger" vedr. bilag 1.

Et billede af den påklagede ejendom, som viser huset bagfra, hvor en del af grunden er belagt med flisesten langs huset, og en del af grunden er have med græs og hæk.

Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens partshøring

Klageren har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens partshøring:

"…

Jeg fastholder min klage over ejendomsværdien, og her giver skatteankestyrelsens fremstilling af sagens faktiske oplysninger ikke anledning til yderligere bemærkninger."

Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling

Klageren har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:

"I tillæg til Skatteankestyrelsens bemærkninger om salg af ejendomme opført i perioden 2000-2019 kan jeg supplerede oplyse, at alle de tre nævne ejendomme (Adresse Y17 og Adresse Y18 og Adresse Y19) er kendetegnet ved alene at have fuldt udnyttelige boligarealer, dvs uden skråvægge. Vej Y7, som ligger i et mere attraktivt område på hjørnet til Vej Y8 med få meter til udsigten over [vandet], er et etplanshus, mens Adresse Y17 og Adresse Y18 er huse med to fulde planer, dvs igen uden skråvægge (se bilag med foto af de to sidstnævnte huse). 

Lokalplanen gældende for Adresse Y21 forhindrer derimod byggeri i fulde to etager. Her kan man kun bygge 2 etager, hvis 1. sal har skrå vægge. 83 af mine 209 kvadratmetrer er således placeret på en 1. sal med skåvægge, startende allerede 65 cm over gulvplan. Det er ikke muligt at have billeder mv hængende på skråvæggene eller at have skabe eller lignende stående op af disse vægge, ligesom man ikke kan sidde i en sofa eller på en stol op ad disse vægge. Jeg vedhæfter to foto til illustration.

I Vurderingsstyrelsens vurdering tager man alene hensyn til dette ved at anvende det såkaldte vægtede areal, som bygger på en reduktion på 10%. En reduktion på kun 10% reflekterer imidlertid ikke den reduktion i værdien, som skråvæggene udgør, i hvert fald ikke i mit hus/område. Tager man i stedet udgangspunkt i en reduktion af værdien/brugbarheden af de pågældende kvadratmeter på 40% ville den af skatteankestyrelsen anvendte kvadratmeterpris på lidt over 59.000 kr/m2 skulle ganges på et areal på 175,8 m2 (83 m2 (1. sal med skråvægge) x 0,6 + 126 m2) svarende til mellem ca. DKK 10.4 mio.

Hertil kommer det forhold, at min grund - i modsætning til de tre ovennævnte andre grunde - er en kotelletgrund - endda med en lang indkørsel på 126 m2, som udgør hele 15% af det samlede grundareal. Indkørslen er et område, som er uanvendeligt til andre formål såsom ophold, have, frugttræer osv. Både indkørslens størrelse og placering, som ender midt på langsiden af min grund, kombineret med lokalplanens begrænsning til et halvanden plans hus, betyder, at udnyttelsesmulighederne er mere begrænsede end det fulde grundareal ellers indikerer.

Selv hvis man måtte nå frem til, at Adresse Y3 ikke kan inddrages, fører de ovennævnte bemærkninger alligevel til samme resultat nemlig en ejendomsværdien på omkring ca. DKK 10 mio."

Klageren har til sine bemærkninger vedlagt 3 fotos:

Et billede af Adresse Y17, By Y1, indhentet fra Boliga.dk den 12. april 2014. Billedet viser huset bagfra med have og træterrasse, hvor huset fremstår opført med 2 etager.

Et billede af Adresse Y18, By Y1, indhentet fra Boliga.dk den 12. april 2014. Billedet viser huset fra siden med have og fliseterrasse, hvor huset fremstår opført med 2 etager.

To billeder af 12. april 2024. Det ene billede viser et badeværelse med bad og toilet, hvor væggen i højre side er en skråvæg. Det andet billede viser et værelse med en sofa, der er placeret op ad/langs væggen til venstre, som er en skråvæg.

Retsmøde

Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling

Vurderingsstyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:

"Vurderingsstyrelsen er enige med Skatteankestyrelsen ift. den principielle fortolkning af ejendomsvurderingslovens § 24, vedr. handlen af Adresse Y3, By Y1. Denne kan jf. ordlyden af bestemmelsen og i forlængelse af formålet beskrevet i forarbejderne ikke inddrages.

Vurderingsstyrelsen er derfor enig i dele af Skatteankestyrelsens begrundelse.

Vurderingsstyrelsen er dog ikke enig i Skatteankestyrelsens forslag om ændring af ejendomsværdien til 11.900.000 kr.

Vurderingsstyrelsen indstiller til stadfæstelse af ejendomsværdien.

Vurderingsstyrelsens bemærkninger

Inddragelse af salg efter vurderingstermin
Vurderingsstyrelsen er som nævnt enige med Skatteankestyrelsen i, at

der hverken i ordlyden af ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 1 eller ud fra forarbejderne til bestemmelsen er grundlag for, at Landsskatteretten i et tilfælde som det foreliggende kan inddrage handlen af Adresse Y3, By Y1, da handlen af ejendommen først er konstateret efter vurderingstidspunktet pr. 1. januar 2020.

Det følger eksplicit af lovgivningen samt af formålsbeskrivelsen i lovforarbejderne.

Det vil jf. ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 3 alene være relevant at inddrage konstaterede handelspriser for vurderingsejendommen og ikke for de omkringliggende referenceejendomme.

Proces for indstilling
Selvom Vurderingsstyrelsen som angivet ovenfor er enige i dele af Skatteankestyrelsens begrundelse i nærværende sag, skal det understreges, at vi mener Skatteankestyrelsen bør foretage en fornyet behandling af deres forslag til afgørelse af 19. april 2024.
Skatteankestyrelsen skriver i deres forslag til afgørelse, at ejendomsværdien kun kan ændres, hvis ændringen er større end 20 %, og angiver herefter at dette betyder, at ejendomsværdien skal nedsættes eller forhøjes med mere end 2.986.000 kr.

Slutteligt konkluderes det, at ejendomsværdien ud fra et samlet skøn kan ændres med mere end 20 %, her konkret 20,3 %.

Som Skatteankestyrelsen beskriver, så er det:

Landsskatterettens opgave som klageinstans at forholde sig til rigtigheden af det samlede vurderingsfaglige skøn. Enhver vurdering af en ejendom vil altid befinde sig inden for et vist spænd uden af denne grund at være forkert.

Der bør derfor tages stilling til, hvorvidt ejendomsværdien indenfor skønsusikkerheden kan anses for at være retvisende pr. vurderingstermin. Hvis denne ikke findes retvisende, så bør der derimod tages stilling til, hvad en retvisende ejendomsværdi for ejendommen pr. vurderingstermin burde være.

Først herefter er det relevant at vurdere, hvorvidt de lovfastsatte betingelser for ændring af vurderingen er opfyldt, så 20-procentskravet ikke bliver styrende for værdifastsættelsen.

Referenceejendomme
I nærværende sag er Vurderingsstyrelsen enige med Skatteankestyrelsen i, at referenceejendommene er sammenlignelige med den påklagede ejendom, med opførelsesåret som den begrænsende faktor.

Vurderingsstyrelsen har derfor også ved vurderingen af ejendommen foretaget en justering af ejendomsværdien på baggrund af netop opførelsesåret.

Vurderingsstyrelsen er, som nævnt i udtalelsen af 28. marts 2023, enige i, at opførelsesåret for den konkrete ejendom i dette område har medført en for høj justering af ejendomsværdien. Ligeledes skal det også understreges, at Vurderingsstyrelsen er enig i, at vurderingen af den påklagede ejendom bør foretages med udgangspunkt i et vægtet areal på 200,7 m², som Skatteankestyrelsen også beskriver i indstillingen.

Med udgangspunkt i ovenstående, og med henblik på at efterprøve rigtigheden af ejendomsværdien, med fokus på diskrepansen i opførelsesår, har Vurderingsstyrelsen udsøgt ejendomme som er opført indenfor de seneste 15 år, som er solgt i fri handel.

Her findes ejendommene Adresse Y20 og Adresse Y19, der er handlet i hhv. august 2018 og maj 2017, at være sammenlignelige med den påklagede ejendom.

Adresse Y19 har et vægtet areal på 166 m² og en fremskrevet handelspris på 11.290.454 kr. og ejendommen Adresse Y20 har et vægtet areal på 261,2 m² og en fremskrevet handelspris på 16.377.640 kr.

Dette resulterer i en fremskrevet kvadratmeterpris på hhv. 68.015 kr. og 62.702 kr., og en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 65.358,5 kr.

Skatteankestyrelsen henviser i deres sagsfremstilling til handlerne af ejendommene beliggende Adresse Y19 som beskrevet ovenfor, samt ejendommene Adresse Y17 og Adresse Y18 med vægtede arealer på hhv. 257,4 m2 og 221 m², med en fremskrevet handelspris på hhv. 13.131.130 kr. og 13.245.293 kr.

Dette resulterer i en fremskrevet kvadratmeterpris på hhv. 68.015 kr., 51.015 kr. og 59.934 kr., og en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 59.655 kr.

På baggrund af det vægtede areal på 200,7 m² for den påklagede ejendom, vil efterprøvelsen af ejendomsværdien derfor resultere i en værdi på mellem 13.117.451 kr. og 11.972.759 kr. Hertil kommer de øvrige faktiske forhold for ejendommen, herunder eksempelvis det forhold, at ejendommen har en koteletgrund.

Her er Vurderingsstyrelsen enig med Skatteankestyrelsen i, at dette kan have ulemper ift. byggemulighed mv., men at det også samtidigt betyder, at ejendommen i kraft heraf ligger tilbagetrukket fra vejen og derfor mere ugeneret.

Vurderingsstyrelsen finder derfor ud fra et samlet skøn, at ejendomsværdien retvisende burde være ansat til 13.117.451 kr., men samtidigt at ejendomsværdien ikke retvisende kan ansættes til en ejendomsværdi på under 11.972.759 kr.

Her bliver det derfor væsentligt, som Skatteankestyrelsen beskriver, at

enhver vurdering af en ejendom altid vil befinde sig inden for et vist spænd uden af denne grund at være forkert.

Da dette omtalte spænd netop har resulteret i indarbejdelsen af 20-procentskravet i lovgivningen. Derfor er det også væsentligt, at der i forhold til ovenstående efterprøvelse af rigtigheden af vurderingen, først her tages højde for, hvorvidt ejendomsværdien kan ændres jf. 20-procentskravet.

Med udgangspunkt i to forskellige efterprøvelser af ejendomsværdien, med udgangspunkt i forskellige sammenlignelige handler, kommer Vurderingsstyrelsen frem til en retvisende nedsættelse af ejendomsværdien på 1.812.549 kr., mens Skatteankestyrelsens sammenligningsgrundlag understøtter en nedsættelse af ejendomsværdien på 2.957.241 kr.

Disse udgør procentvise nedsættelser på hhv. 12,1 og 19,8, hvorfor det lovfastsatte objektive 20-procentskrav ikke ses at være opfyldt i nærværende sag.

Vurderingsstyrelsen indstiller derfor til, at Landsskatteretten stadfæster ejendomsværdien pr. 1. januar 2020."

Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse

Klageren har fremsat følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling:

"Vurderingsstyrelsen inddrager Adresse Y21, By Y1. I den forbindelse skal det bemærkes, at min ejendom ligger dobbelt så langt væk fra [vandet] sammenlignet med Adresse Y20. Ejendommen har ligesom de øvrige nyere referenceejendomme ingen skråvægge. Ejendommen er derudover 11 år nyere og med spændende arkitektur, ligesom den har en 168 m² stor højloftet moderne kælder med store vinduer. Jeg henviser til foto af ejendommen fremsendt med min skrivelse af 2.4.23 til Skatteankestyrelsen. Jeg kan ikke umiddelbart se, at Skatteankestyrelsen har medtaget disse oplysninger i udkastet til afgørelse med tilhørende faktuelle oplysninger.

På tilsvarende vis er det relevant at nævne, at skattemyndighederne i den tidligere vurdering (før de nye vurderinger) foretog en udtrykkelig nedsættelse af værdien under henvisning til det forhold, at det var en koteletgrund. Blandt de 15 af Vurderingsstyrelsen anvendte referenceejendomme er det værd at nævne, at 3 af dem er koteletgrunde. Den ene - Adresse Y16 - er en outlier, formentlig fordi der er tale om et meget lille hus. Ser man bort fra den ejendom, er den gennemsnitlige fremskrevne kvadratmeterpris for koteletgrundene (Adresse Y10 og Adresse Y11) DKK 48.873, hvilket er lavere end den gennemsnitlige fremskrevne kvadratmeterpris for alle 15 referenceejendomme på 51.742,95.

Vurderingsstyrelsen har i udtalelse af 1. maj 2024 medtaget nogle beregninger, og anfører et spænd på mellem DKK 11.972.759 og DKK 13.117.451. I den forbindelse skal det bemærkes, at begge ender i spændet beregnes baseret på forskellige gennemsnitsbetragtninger, hvor blandt andet den dyreste ejendom (Adresse Y19) indgår i begge beregninger. Hvis man derimod blot beregner spændet baseret på de enkelte ejendoms fremskrevne kvadratmeterpriser starter spændet ved DKK 10.238.608 (Adresse Y17's kvadratmeterpris på DKK 51.014,49 ganget med 200,7 m²), hvilket ligger væsentlig under 20%s grænsen.

Selv hvis det af principielle grunde ikke er muligt at inddrage handelsværdien af Adresse Y3, som reelt er den eneste stort set identiske sammenligningsejendom (byggeår, stil, skråvægge, ingen kælder, størrelse, placering, herunder i forhold til [vandet] mv), så fremgår det af lovgrundlaget, at vurderingen også foretages på grundlag af "øvrige markedsindikatorer af væsentlig betydning for vurderingen". Der er således intet til hinder for at inddrage den væsentlige oplysning, at den eneste reelt fuldt ud sammenlignelige ejendom både i maj 2019 og i november 2019 forgæves blev udbudt til salg til DKK 11.500.000. Værdien var således dokumenterbar under, og antagelig noget under, dette beløb. Dette bør tillægges større vægt generelle udtalelser om et foretaget skøn."

Indlæg under retsmødet

Klageren fastholdt sin påstand og uddybede sine anbringender til støtte herfor. Klageren fremhævede Adresse Y3, der er stort set identisk med den påklagede ejendom, og at handlen af ejendommen bør kunne inddrages som en markedsindikator. Herudover er ejendommen opført i 2011, hvilket tilbageviser Vurderingsstyrelsens opfattelse af, at yngre ejendomme er mere værd end ældre. Klageren fremhævede endvidere, at hvis man tog et gennemsnit af alle 19 solgte ejendomme inddraget i grundlaget, så ville det gennemsnitlige prisniveau svare til en værdi på 10.751.280 kr. Det er også i overensstemmelse med prisniveauet for Adresse Y3. Uanset hvordan man anvender de solgte ejendomme, så burde det føre til en ændring på mere end 20 %, og lavere end det, som Skatteankestyrelsen har indstillet.

Vurderingsstyrelsen fastholdt indstillingen om stadfæstelse, herunder fortolkningen af ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 1. Vurderingsstyrelsen var enige med klageren i, at ejendomsværdien var sat i den høje ende, men ikke mere end 20 %, hvorfor Vurderingsstyrelsen fastholdt indstillingen om, at Landsskatteretten stadfæster den af Vurderingsstyrelsen fastsatte ejendomsværdi.

Landsskatterettens begrundelse og afgørelse

Landsskatteretten skal tage stilling til Vurderingsstyrelsens ansættelse af ejendomsværdien pr. 1. januar 2020.

I den forbindelse skal Landsskatteretten tage stilling til, hvorvidt ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 1, indeholder en begrænsning således, at klagemyndigheden er afskåret fra at inddrage en konstateret handel efter vurderingstidspunktet.

Retsgrundlaget

Skatteforvaltningsloven (lovbekendtgørelse nr. 1053 af 20. september 2024): 

§ 45, stk. 2:

"Landsskatteretten kan ved klage over en afgørelse efter ejendomsvurderingsloven kun ændre ejendomsværdien eller grundværdien, hvis det resulterer i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien, der er større end 20 pct."

Ejendomsvurderingsloven (lovbekendtgørelse nr. 1510 af 8. december 2023):

§ 15, stk. 1:

"Ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog §§ 19 a, 19 b og 28-34 b, § 34 c, stk. 1, 2, 4 og 5, og §§ 34 d-34 f. Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom."

§ 16, stk. 1 og 2:

"Ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet. Driftsmateriel og inventar medtages ikke.

Stk. 2. Ejendomsværdien ansættes inklusive moms. Anvendes ejendommen eller selvstændige dele heraf til andre formål end beboelse, indgår værdien af ejendommen eller af disse selvstændige dele dog i ansættelsen eksklusive moms."

§ 24:

"Vurderingen af ejerboliger foretages på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for den pågældende ejendom selv, jf. dog stk. 3, og på grundlag af øvrige markedsindikatorer af væsentlig betydning for vurderingen.

Stk. 2. En handelspris betragtes som konstateret, når endeligt overdragelsesdokument for den pågældende handel er tinglyst.

Stk. 3. Der kan tages hensyn til en konstateret handelspris for den ejerbolig, der skal vurderes, selv om endeligt overdragelsesdokument er tinglyst efter vurderingstidspunktet, men før afgørelse om vurderingen træffes."

Af forarbejderne til ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 1, (almindelige bemærkninger, afsnit 2.5.2.7, i Folketingstidende 2016-2017, tillæg A, lovforslag nr. L 211, fremsat den 3. maj 2017) fremgår:

"Vurderingerne vil blive foretaget pr. 1. september og vil skulle afspejle ejendommenes forventelige handelsværdi inden for et givet spænd på dette tidspunkt. Grundlaget for modelberegningerne vil være salg af (nabo)ejendomme tinglyst frem til vurderingsterminen, men ikke salg tinglyst efter dette tidspunkt. Et salg tinglyst umiddelbart efter vurderingsterminen - allerede fra den 2. september - vil således ikke indgå i grundlaget for vurderingerne, men vil blive medtaget i modelberegningerne ved den følgende vurdering."

Af de specielle bemærkninger til § 24, stk. 1, (lovforslag nr. L 211, fremsat den 3. maj 2017) fremgår:

"I stk. 1 foreslås det fastsat, at vurderingen af en ejerbolig skal ske på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for den pågældende ejendom selv, når dette er aktuelt.
…

Der vil ved vurderingerne - herunder ved modelberegningerne, jf. afsnit 2.5.2.1-2.5.2.4 i Lovforslagets almindelige bemærkninger - blive taget hensyn til historiske handelspriser, som vil blive fremskrevet til aktuelt niveau. Dette gælder for såvel de ejendomme, som den vurderede ejendom skal sammenlignes med, som for den ejendom, der skal vurderes.
…

Da udgangspunktet for vurderingen er konstaterede handelspriser, er det nødvendigt at fastsætte, hvornår en handelspris er konstateret. Det foreslås derfor i stk. 2, at en handelspris betragtes som konstateret, når endeligt overdragelsesdokument (skøde) for den pågældende handel er tinglyst. Eventuelle retsanmærkninger er uden betydning.

Der kan imidlertid forekomme tilfælde, hvor en handelspris, som konstateres efter vurderingstidspunktet den 1. september, afviger væsentligt fra resultatet af modelberegningen, jf. afsnit 2.5.2.7 om håndteringen af faktiske handelspriser for den vurderede ejendom i lovforslagets almindelige bemærkninger. Modelberegningerne foretages på grundlag af de handler, der er tinglyst pr. 1. september i vurderingsåret, men handles ejendommen eksempelvis i oktober til en pris, der afviger væsentligt fra modelberegningens resultat, kan dette være en indikator for, at modelberegningen bør efterprøves for den enkelte ejendom.

Det foreslås derfor i stk. 3, at der ved vurderingen af den enkelte ejendom kan tages hensyn til en konstateret handelspris for den pågældende ejendom selv, selv om endeligt overdragelsesdokument er tinglyst efter vurderingstidspunktet..."

Vurderingsterminen blev ved lov nr. 1729 af 27. december 2018 ændret fra 1. september til 1. januar.

§ 25:

"Vurderingen foretages endvidere på grundlag af oplysninger fra offentlige registre eller offentlige myndigheder om grundareal, bygningsareal, beliggenhed og øvrige karakteristika vedrørende grunden og bygningerne af væsentlig betydning for vurderingen på vurderingstidspunktet.

Stk. 2. Endelig tages der ved vurderingen hensyn til øvrige forhold, som på vurderingstidspunktet er af væsentlig betydning for den forventelige kontantværdi i fri handel for den ejerbolig, der skal vurderes."

§ 58 a:

"Told- og skatteforvaltningen kan foretage vurdering af ejerboliger efter §§ 5 og 6 og deklaration efter skatteforvaltningslovens § 20 a på grundlag af de oplysninger, der er indhentet i medfør af denne lovs §§ 55 og 56."

§ 81, stk. 5:

"Stk.5. Ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2020 foretages på grundlag af ejendommenes størrelse og forholdene i øvrigt den 31. december 2019. Vurderingen sker efter prisforholdene på dette tidspunkt." 

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Det er Landsskatterettens opgave som klageinstans at forholde sig til rigtigheden af det samlede vurderingsfaglige skøn. Enhver vurdering af en ejendom vil altid befinde sig inden for et vist spænd uden af denne grund at være forkert.

Dette er baggrunden for, at Landsskatteretten kun kan ændre ejendomsværdien, hvis ændringen er større end 20 % i forhold til den værdi, som Vurderingsstyrelsen har ansat, jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2.

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet.

Vurderingsstyrelsen har ansat ejendomsværdien til 14.930.000 kr. Den ansatte ejendomsværdi svarer til en pris pr. m² vægtet areal på 71.435,40 kr.

20 % af ejendomsværdien på 14.930.000 kr. udgør 2.986.000 kr. For at Landsskatteretten kan ændre den påklagede ejendomsværdi, skal der således være grundlag for at nedsætte ejendomsværdien til et beløb på under 11.944.000 kr. eller forhøje ejendomsværdien til et beløb på over 17.916.000 kr.

Den påklagede ejendom er beliggende i et villaområde i […] i By Y1. Ejendommen består af et fritliggende enfamilieshus og et grundareal på 837 m². Huset er opført i 2005 i mursten med tag af tegl. Boligarealet er på 209 m².

Ud fra det foreliggende i sagen om ejendommens BBR-oplysninger samt skråfotos finder Landsskatteretten det godtgjort, at det vægtede areal udgør 200,7 m² i henhold til Finans Danmarks vægtninger ved vurderingen pr. 1. januar 2020.

Landsskatteretten bemærker i den forbindelse, at det påhviler ejeren af en ejendom at ændre BBR-oplysningerne, såfremt disse ikke er korrekte, jf. § 2 og § 16 i bekendtgørelse nr. 1010 af 24. oktober 2012 om ajourføring af Bygnings- og Boligregistret.

Klageren har henvist til handlen af Adresse Y3, By Y1, som er solgt den 27. august 2020 for 10.950.000 kr. Skødet er tinglyst den 11. november 2020.

For så vidt angår handler af andre ejendomme end vurderingsejendommen selv, finder Landsskatteretten, at det af ordlyden af ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 1, fremgår, at vurderingen af ejerboliger foretages på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme.

Vurderingstidspunktet er i dette tilfælde vurderingsterminen pr. 1. januar 2020.

Af ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 2, fremgår, at en handelspris betragtes som konstateret, når endeligt overdragelsesdokument for den pågældende handel er tinglyst.

Handlen for Adresse Y3 er derfor konstateret på tingslysningstidspunktet den 11. november 2020 og således først konstateret efter vurderingstidspunktet pr. 1. januar 2020.

Det fremgår af forarbejderne til ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 1, at handler af andre ejendomme, der er tinglyst umiddelbart efter vurderingsterminen, først skal indgå i grundlaget for den følgende vurdering. 

Landsskatteretten finder, at den tidsmæssige afgrænsning i form af vurderingstidspunktet, der fremgår af ordlyden af ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 1, ikke er begrænset til told- og skatteforvaltningens vurdering.

Landsskatteretten finder derfor ved fortolkningen af ordlyden "Vurderingen af ejerboliger foretages på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme…" i sammenhæng med forarbejderne til bestemmelsen, at bestemmelsen må forstås således, at en konstateret handel af en anden ejendom efter vurderingstidspunktet ikke kan inddrages i vurderingen, uanset om det er ved told- og skatteforvaltningens behandling af vurderingen eller under en efterfølgende klagebehandling.

Dette støttes af ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 3, der er en undtagelse til hovedreglen i stk. 1, idet der kan tages hensyn til en konstateret handelspris af vurderingsejendommen selv, hvis handlen er tinglyst efter vurderingstidspunktet, men før afgørelse om vurderingen træffes. Her har lovgiver aktivt valgt, at der i videre omfang end for de sammenlignelige ejendomme kan inddrages en handel for den ejendom, der skal vurderes.

Landsskatteretten finder herefter, at der hverken i ordlyden af ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 1, eller ud fra forarbejderne til bestemmelsen er grundlag for, at Landsskatteretten i et tilfælde som det foreliggende kan inddrage handlen af Adresse Y3, By Y1, da handlen af ejendommen først er konstateret efter vurderingstidspunktet pr. 1. januar 2020.

De af Vurderingsstyrelsen 15 anvendte referenceejendomme er solgt til fremskrevne handelspriser mellem 7.534.556,14 kr. og 18.920.837,25 kr., svarende til en gennemsnitlig fremskreven handelspris pr. m² vægtet areal på 51.742,96 kr.

Referenceejendommene er grunde med parcelhuse, der ligger indenfor en radius af 250 m fra den påklagede ejendom. De har grundarealer mellem 614 m² og 1.118 m². 14 af referenceejendommene har boligarealer mellem 122 m² og 279 m² samt vægtede arealer mellem 144,1 m² og 332,2 m², hvorimod en enkelt referenceejendom, Adresse Y16, har et boligareal på 69 m² og et vægtet areal på 105,35 m². Flertallet af referenceejendommene er opført i mursten med tag af tegl. Alle ejendommene har regulære grundformer bortset fra 3, der har en grund med koteletben.

For så vidt angår det af klageren anførte om den påklagede ejendoms afstand til trafikvej, er alle referenceejendommene beliggende i samme område tæt på den påklagede ejendom, hvorfor Landsskatteretten finder, at dette forhold ikke afviger i betydende grad fra referenceejendommene. I overensstemmelse hermed er både den påklagede ejendom og referenceejendommene justeret med 0 % i forhold til afstanden til henholdsvis trafikvej, motortrafikvej og motorvej.

Baseret på ovenstående karakteristika finder Landsskatteretten, at referenceejendommene overvejende er anvendelige som sammenligningsgrundlag i forhold til den påklagede ejendom.

Det er indgået i Landsskatterettens skøn, at alle referenceejendommene i modsætning til den påklagede ejendom er opført med kælder, at ingen af disse kældre har arealer, der er registreret til beboelse, og at sådanne kælderarealer dermed typisk vil være af mindre værdi end arealer godkendt til beboelse.

De 15 referenceejendomme er opført i perioden 1914 til 1974. Af de 15 er 4 senere om-/tilbygget, herunder de 2 beliggende på Adresse Y9 og Adresse Y10, der er om-/tilbygget i henholdsvis 2006 og 2008. De 2 nævnte er solgt til fremskrevne handelspriser på henholdsvis 9.760.337,21 kr. og 10.526.648,80 kr., svarende til en gennemsnitlig fremskreven handelspris pr. m² vægtet areal på 51.721,22 kr.

Landsskatteretten finder, at de 15 referenceejendomme kun er sammenlignelige med den påklagede ejendom i et begrænset omfang i forhold til opførelsesåret, idet den påklagede ejendom er opført i 2005.

Landsskatteretten bemærker, at der i den påklagede afgørelse er forsøgt taget højde for opførelsesår. Af den påklagede afgørelse fremgår, at der er foretaget en opjustering på 45 % af kvadratmeterprisen begrundet i, at huset på den påklagede ejendom - i modsætning til alle referenceejendommenes huse - har et væsentlig nyere opførelsesår. 

For at efterprøve Vurderingsstyrelsens skøn over ejendomsværdien inden for en skønsmargin på plus/minus 20 % har Landsskatteretten set på fremskrevne handelspriser for parcelhuse, der er opført fra år 2000 og frem, og som er nærmere beskrevet ovenfor under afsnittet med sagens oplysninger.

Der er fundet 3 handler af ejendomme, hvis parcelhuse er opført i henholdsvis 2007, 2011 og 2012. Af disse 3 er det alene parcelhuset på Adresse Y17, der er opført med kælder, som desuden ikke er registreret til beboelse. De 3 parcelhuse har boligarealer mellem 166 m² og 221 m² og vægtede arealer mellem 166 m² og 257,4 m². De er solgt til fremskrevne handelspriser på henholdsvis 11.290.453,67 kr., 13.131.129,85 kr. og 13.245.293,02 kr., svarende til en gennemsnitlig fremskreven handelspris pr. m² vægtet areal på 59.654,24 kr.

Klageren henviser til, at der ved det vægtede areal for huset på den påklagede ejendom ikke er taget tilstrækkeligt hensyn til, at huset har en tagetage med skråvægge i modsætning til husene på henholdsvis Adresse Y17 og Adresse Y18 samt Adresse Y19, der har 2 fulde etager uden skråvægge. Landsskatteretten bemærker, at det af BBR-instruksen fremgår, at opmålingen af det udnyttelige areal for en tagetage foretages anderledes og mere indskrænket end for en regulær første etage, dvs. der er en del af en tagetages udnyttelige areal, der ikke indgår ved beregningen af tagetagearealet, og som også er det areal, der registreres i BBR. Der er derfor til en vis grad taget hensyn til forholdet ved en tagetage, allerede inden arealet for tagetagen indgår i en vurderingsmæssig sammenhæng, herunder vægtningen. 

Landsskatteretten bemærker endvidere, at Landsskatteretten foretager en helhedsvurdering ved fastsættelse af skønnet over ejendomsværdien for den påklagede ejendom, og husets tagetage med skråvægge er dermed indgået i det samlede skøn, uanset vægtningerne fastsat af Finans Danmark.

Endelig er det indgået i Landsskatterettens skøn, at den påklagede ejendom har en grund med et koteletben. Der er henset til de ifølge klageren oplyste ulemper, men samtidig også til, at koteletbenet fungerer som indkørsel/adgangsvej til ejendommen, hvor ejendommen i kraft heraf ligger tilbagetrukket fra vejen og mere ugenert.

Når Landsskatteretten henser til de samlede karakteristika ved den påklagede ejendom og de handlede ejendomme, herunder de referenceejendomme, som er anvendt i den påklagede afgørelse, finder Landsskatteretten, at der ikke er stor forskel i prisniveauet for referenceejendommene, hvis parcelhuse alle er opført før 1975, og prisniveauet for ejendommene, hvis parcelhuse er opført efter år 2000. I det foreliggende tilfælde adskiller prisniveauet i forhold til opførelsesår sig ikke i en sådan grad, at der er grundlag for en opjustering for opførelsesår i det omfang, som Vurderingsstyrelsen har foretaget.

Landsskatteretten finder herefter, at ejendomsværdien for den påklagede ejendom passende kan fastsættes i spændet mellem prisniveauet for særligt referenceejendommene beliggende på Adresse Y9 og Adresse Y10 og prisniveauet for de 3 udfundne ejendomme beliggende på henholdsvis Adresse Y17 og Adresse Y18 samt Adresse Y19.

På baggrund af ovenstående finder Landsskatteretten, at der efter et samlet skøn er grundlag for at ændre og nedsætte ejendomsværdien med mere end 20 % for den påklagede ejendom. Landsskatteretten finder, at en ejendomsværdi på 11.900.000 kr. er udtryk for en forventelig kontantværdi af ejendommen i almindelig fri handel.

Det af klageren i øvrigt anførte kan ikke føre til et andet resultat.

Landsskatteretten nedsætter derfor ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 til 11.900.000 kr.