H1
(advokat Christina Nissen)

mod

Skatteministeriet
(advokat Ida Kyhl Engholm Andersen)

 

Denne afgørelse er truffet af dommer NS.

 

Sagens baggrund og parternes påstande

 

Retten har modtaget sagen den 16. juni 2022.
Sagen vedrører prøvelse af Landsskatterettens afgørelse af 17. marts 2022, hvor den beregnede grundværdi pr. 1. oktober 2013 for ejendommen beliggende Y1-adresse, der er ejet af sagsøger, H1, blev fastsat til 15.195.700 kr.

H1 har principalt nedlagt påstand om, at sagsøgeren, Skatteministeriet, dømmes at anerkende, at grundværdien i den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen beliggende Y1-adresse pr. 1. oktober 2013 skal nedsættes til 1.421.000 kr., subsidiært at Skatteministeriet dømmes til at anerkende, at grundværdien i den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen beliggende Y1-adresse pr. 1. oktober 2013 skal nedsættes til 5.581.000 kr. og tertiært at sagen hjemvises til fornyet behandling hos Vurderingsstyrelsen.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

H1 erhvervede den (red. dag 1 udeladt) april 2010 ejendommen Y1-adresse. Der var tale om en landbrugsejendom.

H1 fik i forlængelse af købet en tilladelse fra Jordbrugskommissionen til at anvende ejendommen til anden anvendelse end jordbrug, hvilket blev tinglyst på ejendommen den (red. dag 2 udeladt) august 2010.

Ejendomsværdien var pr. 1. oktober 2012 fastsat til 3.700.000 kr. og grundværdien til 1.421.000 kr.

Der blev den (red. dag 3 udeladt) maj 2013 vedtaget lokalplan nr. ...41, der omfattede størstedelen af ejendommen og ændrede zonestatus, således at arealerne overgik fra landzone til byzone.

Efter vedtagelsen af lokalplanen foretog SKAT efter dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6, en omvurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2013.

Omvurderingen medførte, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2013 blev fastsat til 19.700.000 kr. og grundværdien til 17.960.000 kr.

Omvurderingen blev påklaget, og den 17. marts 2022 traf Landsskatteretten afgørelse i sagen og nedsatte ejendomsværdien til 16.900.000 kr. og grundværdien til 15.195.700 kr.

Forklaringer

WF har forklaret, at han er 46 år. Han er uddannet jurist i 2006. Da han var færdig med sin jura uddannelse, valgte han at gå festivalvejen.

Han har været ved H1 siden 2007.

Han har ligeledes været en del af H1s bestyrelse, hvilket han dog ikke er længere. Hans arbejde i dag består i at indrette festivalpladsen, samt indhente tillader til arrangementer og arealer.

Han sad i H1s bestyrelse fra 2012/2013 til 2021. Hans hovedbeskæftigelse har gennem hele perioden været at indrette festivalpladsen.

Arrangementerne kræver ligeledes tilladelse og dialog med myndigheder, hvilket han også tager sig af. H1 har altid været en del af ham, da han helt fra barn har været på (red. festival udeladt) med sin far. Efterfølgende blev han selv frivillig og under sit jurastudie var han projektansat ved H1. Han blev fastansat i 2007.

H1s formål er at arrangere (red. tekst 1 udeladt). Virksomheden vil gerne give noget tilbage, hvilket også kan ses i vedtægterne, hvor det fremgår, at de er forpligtede til at være et sted for upcoming musikere således, at de giver noget tilbage til byen. De er også forpligtet til efter bedste evne til at levere et godt resultat, så de kan donere penge til (red. tekst 2 udeladt).

Ejendommen Y1-adresse blev købt i 2010. På det pågældende tidspunkt have de udfordringer med at få et stort nok campingareal, og der var tale om en brændende platform. De bynære campingarealer, de havde haft, var blevet inddraget. Hvis ikke de fik arealet, havde de ikke mulighed for at have alle deres campinggæster. Det var derfor en nødvendig investering på det pågældende tidspunkt. Der var ikke mange arealer rundt omkring Y2-by, og det var derfor begrænset, hvilke arealer de kunne byde ind på. Dette påvirkede selvfølgelig prisen. Der var ikke andre alternativer end at købe Y1-adresse. De havde forinden haft lånt en del af arealet til parkering. Der var ingen tvivl om, at H1 var dem, der ville give den højeste pris. Han var ikke selv en direkte del af forhandlingen omkring prisen på ejendommen. Han har fået fortalt, at H1 fik oplyst en pris for ejendommen, og at der var en forhandling. Han er ikke bekendt med, at der var andre køber. Han tænker imidlertid, at prisen for landejendommen i handel og vandel af handlen ville have været lavere. Grunden bruges til camping samt til (red. tekst 4 udeladt). (red. tekst 4 udeladt) er en musikkonkurrence for upcoming bands. Der er tale om opvarmning til selve festivalen. Det har ligeledes lager på grunden, og der afholdt mindre arrangementer cirka 2 gange årligt. Grunden bliver også lånt ud til lokale klubber, der ønsker at afholde et arrangement. Inden handelsaftalen blev underskrevet, skrev han til jordbrugskommissionen og fik tilladelse til, at ejendommen kunne bruges til det formål, som H1 ønskede.

Deklarationen blev tinglyst på ejendommen. Tre år efter købet af ejendommen, kom en ny lokalplan. H1 havde forskellige ønsker til udvidet brug af grunden, og kommunen vurderede, at der skulle udarbejdes en lokalplan. H1 gik derfor ind i processen med lokalplanen og antog ligeledes en rådgiver, der kunne hjælpe. I processen blev de ligeledes rådgivet til at tænker på fremtiden. Han mener processen startede i 2011. Der var tale om en lang og dyr proces, det endte med at koste cirka en million kroner.

Da de erhvervede ejendommen tilbage i 2010, fik de tilladelse til, at pladsen kunne bruges til camping og ikke så meget andet. Herefter gik de ind i processen med hensyn til udarbejdelse af lokalplanen. Lokalplanen blev udarbejdet i samarbejde med Y3-kommune. Mange af beskrivelserne af områderne og teksten i lokalplanen er udarbejdet af H1s rådgiver. De var derfor en stor bidragsyder til lokalplanen. Der blev i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen ligeledes tænkt på fremtiden, så de sikrede sig, at de ikke endte med at miste jord rundt om H1s domicil.

I dag bliver grunden brugt i henhold til mulighederne i lokalplanen således, at grunden bliver brugt til camping, (red. tekst 4 udeladt), lager samt afholdelse af mindre arrangementer og fester. H1 fik ikke alle ønsker opfyldt i forbindelse med lokalplanen, men de opfyldt hovedformålet, som var at grunden kunne bruges til camping og hovedaktiviteten (red. tekst 3 udeladt) en gang om året.

Han var ikke til stede ved ekspropriationsforretningen i 2016. Han fik efterfølgende dokumentet til underskrift. Det var NP der deltog i ekspropriationsforretningen og fik præsenteret oplægget til afståelse af arealet. De fik tilbudt en sum penge, som de skrev under på. Det er korrekt, at vurderingsprisen og ekspropriationsprisen ikke er sammenfalden. Han kan ikke se, at der er sket noget med grunden fra 2013 til 2016 der gør, at grunden er blevet mindre værd. Han ved ikke hvorfor, der er tale om forlig. Han ved derfor ikke, hvorfor man havnet på den pågældende pris.

Parternes synspunkter

H1 har i sit påstandsdokument anført:

"…
Det gøres overordnet gældende, at det af Skatteforvaltningen og Landsskatteretten foretagne værdiskøn skal tilsidesættes, som følge af at det foretagne skøn hviler på et urigtigt grundlag og/eller har medført et åbenbart urimeligt resultat.

Ad principale, subsidiær og tertiær påstand
Som et generelt hovedanbringende til støtte for den alle tre påstande gøres det overordnet gældende, at det foretagne værdiskøn i forbindelse med omvurderingen er åbenbart urimelig, da resultatet medfører en værdistigning i ejendommens grundværdi fra 1.421.000 kr. pr. 1. oktober 2012 til 15.195.700 kr. pr. 1. oktober 2013.

Værdistigningen på 13.774.700 kr. på ét år er i sig selv åbenbart urimelig.

Omvurderingen medfører en pris på 55,98 kr. pr. m2. Blot tre år efter omvurderingen eksproprieres et areal til en pris på 31,18 kr. pr. m2. Det følger af Grundloven § 73, stk. 1, 2. og 3. pkt., at ekspropriation kun kan ske mod fuldstændig erstatning. Da ekspropriationserstatningen er lavere end vurderingen gøres det gældende, at vurderingen er åbenbart urimelig.

Ad principal påstand
Til støtte for den principale påstand gøres det for det første gældende, at Skatteforvaltningen kun skal foretage omvurderingen, hvis vedtagelsen af lokalplan ...41 har haft betydning for ejendommens værdi.

Vurderingsloven § 3, stk. 1, nr. 6, giver mulighed for at foretage omvurdering af ejendomme for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold. Med andre ord giver bestemmelsen Vurderingsstyrelsen mulighed for at foretage en omvurdering, såfremt de ændrede planforhold har medført en ændring i Ejendommens grundværdi, hvorimod der ikke er grundlag for at foretage en omvurdering, såfremt de ændrede planforhold ikke har haft betydning for Ejendommens værdi.

Dermed er Skatteforvaltningens og Landsskatterettens værdiskøn foretaget på et urigtigt grundlag, såfremt lokalplan ...41 er tillagt betydning ved omvurderingen, uden at denne har haft betydning for Ejendommens værdi.

Det gøres for det andet gældende, at der er landbrugspligt på Ejendommen.
Lokalplan ...41 medfører, at en del af Ejendommen overgår fra landzone til byzone, mens en anden del af Ejendommen forbliver i landzone. Dermed er Ejendommen fortsat omfattet af landbrugslovens erhvervelsesregler. Dette følger både af den vejledende udtalelse fra Landbrugsstyrelsen, (bilag 14, s.1) og § 1 i bekendtgørelse nr. 316 af 21/03/2013 om dokumentation og tinglysning mv. af dokumenter vedrørende landbrugsejendomme.

Uanset zoneforholdene var Ejendommen på vurderingstidspunktet kategoriseret som en landbrugsejendom, hvorfor der er landbrugspligt på Ejendommen, jf. Landbrugsloven § 2, stk. 2.

Landbrugspligten kan ophæves på en hel landbrugsejendom eller ved udstykning, arealoverførsel eller lignende af en del af en ejendom, jf. Landbrugsloven § 6.

Det areal, der ikke er omfattet af lokalplan ...41, er beliggende i landzone, og er ikke omfattet af en lokalplan. Arealet opfylder således ikke betingelserne for ophævelse af landbrugspligt efter Landbrugslovens § 6, stk. 1, nr. 1.

Landbrugspligten ophæves således ikke, fordi en del af Ejendommens zonestatus ændres, og udstykning af det areal der er beliggende i landzone, er ikke umiddelbart muligt.

I relation til et spørgsmål om ophævelse af landbrugspligt, angiver Landbrugsstyrelsen, ved sin supplerende udtalelse, at:

Hvorledes en given landinspektør konkret ville vurdere, om landbrugspligten kan ophæves efter § 6, stk. 1, nr. 1 kan Landbrugsstyrelsen ikke udtale sig om på forhånd. Det springene punkt bliver givet en vurdering af, om nuværende anvendelse udelukker en senere jordbrugsmæssig anvendelse. (bilag A, s. 1)

Landbrugsstyrelsens supplerende udtalelse (bilag A) har ikke betydning for vurderingen af, hvorvidt det af vurderingsmyndighederne foretagne skøn hviler på et urigtigt grundlag og/eller har medført åbenbart urimeligt resultat. En teoretisk mulighed for at ophæve landbrugspligten såfremt der sker udstykning eller arealoverførsel, kan ikke tillægges betydning ved vurdering af grundværdien.

Dermed er Skatteforvaltningens og Landsskatterettens værdiskøn foretaget på et urigtigt grundlag, såfremt Skatteforvaltningen og Landsskatteretten ikke har inddraget det faktum, at der er landbrugspligt på Ejendommen i sin vurdering.
Det gøres for det tredje gældende, at der ved vurderingen skal tages hensyn til den tinglyste deklaration.

Vurderingsloven § 13, stk. 2 angiver, at der ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Deklarationen (bilag 9) angiver, at H1 kan anvende Ejendommen til festivalaktiviteter. Dette er en konkret tilladelse givet netop til H1 fra Statsforvaltningen (Nu Landbrugsstyrelsen). Et vilkår for denne konkrete tilladelse er, at H1 skal genafhænde Ejendommen, når anvendelsen stopper, og at denne afhændelse skal ske inden et år. Dermed er deklarationen en byrde, der er knyttet til grunden.

Henset til at Landbrugsstyrelsen er en offentlig myndighed, og at Landbrugsstyrelsen er påtaleberettiget i henhold til deklarationen, er der tale om en byrde af offentligretlig karakter.

Deklarationen angiver, at tilladelsen gives til H1, fordi H1s anvendelse af Ejendommen ville tilgodese særlige samfundsmæssige formål. Det er således ikke givet, at en erhverver af Ejendommen vil opnå samme tilladelse.

Dermed er Skatteforvaltningens og Landsskatteretten værdiskøn foretaget på et urigtigt grundlag, idet deklarationen ikke er medtaget ved vurderingen.

Til støtte for den principale påstand gøres det for det fjerde gældende, at anvendelsesmulighederne i lokalplan ...41 begrænses af den tinglyste deklaration.

Den tinglyste deklaration vedrører hele Ejendommen, mens lokalplanen vedrører en del af Ejendommen.

Lokalplanen udvider mulighederne for anvendelse af Ejendommen, men denne anvendelse er begrænset til H1, og ikke fremtidige erhververe af Ejendommen.

Deklarationen forpligter H1 til at sælge Ejendommen, seneste 1 år efter den tilladte anvendelse ophører. Det er herudover en betingelse at arealet skal efterbehandles, så det igen kan anvendes til landbrug (bilag 9, side 1).

Det følger af Lokalplan ...41, § 13, som har overskriften Servitutter at, "Der ophæves ingen servitutter." (bilag 10, s. 19).

Da lokalplanen ikke ophæver deklarationen, vil en fremtidig erhverver af Ejendommen være forpligtet til at respektere den på Ejendommen tinglyste deklaration.

Dette bekræftes af Landbrugsstyrelsen, der ved sin vejledende udtalelse angiver, at:

"Selv om landbrugsejendommen ændredes i sin helhed til byzone, vil Landbrugsstyrelsen formentlig forsat ønske servitutten opretholdt. Det skyldes at anvendelse til festivalplads i lighed med f.eks. golfbane må antages at medføre et begrænset anvendelsesskifte (modsat f.eks. arealer til bolig- og erhvervelsesformål). Så skulle det ske, at verden ændrer sig, og ejendommens arealer skulle blive tilbageført til landzone, vil landbrugsmyndigheden formentlig forsat have interesse i, at arealerne omfatter og reguleres af landbrugsloven." (bilag 13, s. 1)

Skatteforvaltningens og Landsskatterettens værdiskøn er foretaget på et urigtigt grundlag, da det er lagt til grund at en fremtidig erhverver ubetinget kan anvende Ejendommen i overensstemmelse med lokalplan ...41.

Til støtte for den principale påstand, gøres det for det femte gældende, at en fremtidig erhverver af Ejendommen skal anvende Ejendommen til landbrug, medmindre Landbrugsstyrelsen giver en konkret dispensation fra landbrugspligten.

Det er ovenfor angivet, at der er landbrugspligt på Ejendommen, og at den tinglyste deklaration medfører, at en fremtidig erhverver skal anvende Ejendommen til landbrugsmæssige formål. I forlængelse heraf gøres det gældende, at anden anvendelse af Ejendommen vil kræve samtykke fra den påtageberettigede myndighed, som er Landbrugsstyrelsen.

En sådan afgørelse vil bero på en konkret vurdering og sagsbehandling fra Landbrugsstyrelsen.

Ved sin supplerende udtalelse angiver Landbrugsstyrelsen, at en ny erhverver vil kunne forvente tilladelse til erhvervelse til (fortsat) anvendelse i overensstemmelse med lokalplanens generelle formål med anvendelse, (bilag A, s. 3).

En fremtidig erhverver kan dog ikke støtte ret på Landbrugsstyrelsens supplerende udtalelse, hvorfor denne udtalelse ikke ændrer det faktum, at anden anvendelse end landbrug vil kræve en tilladelse fra Landbrugsstyrelsen.

Dermed er Skatteforvaltningens og Landsskatterettens værdiskøn foretaget på et urigtigt grundlag, da det er angivet, at en fremtidig erhverver kan anvende Ejendommen til de i lokalplanen angivne formål, uanset at disse ikke er landbrug.

Det gøres for det sjette gældende, at en anvendelsesmulighed, som alene beror på en midlertidig tilladelse, ikke skal indgå i vurderingen.

Som følge af den ovenfor angivne om, at en ny erhverver af Ejendommen skal anvende denne til landbrug medmindre der opnås dispensation fra Landbrugsstyrelsen, gøres det gældende, at den nuværende anvendelse, som H1 har opnået tilladelse til, er af midlertidig karakter.

Vurderingen af Ejendommen skal ikke foretages på baggrund af den aktuelle ejers anvendelsesmuligheder for Ejendommen, hvis disse anvendelsesmuligheder beror på en særlig tilladelse, hvilket netop er tilfældet for Ejendommen. Ejendommen er omfattet af Landbrugspligt, hvorfor anden anvendelse kræver tilladelse fra Landbrugsstyrelsen.

Denne tilladelse er givet til H1 ved den tinglyste deklaration. Både i deklarationen og i Lokalplan ...41 er H1 nævnt med navn, hvorfor der er tale om en konkret fravigelse fra udgangspunktet om, at Ejendommen er en landbrugsejendom.

Skatteforvaltningens og Landsskatterettens værdiskøn er foretaget på et urigtigt grundlag, da det er lagt til grund at en fremtidig erhverver kan anvende Ejendommen til samme formål som H1.

Til støtte for den principale påstand gøres det sammenfattende gældende, at Skatteforvaltningen og Landsskatterettens værdiskøn beror på et urigtigt grundlag, da Skatteforvaltningen og Landsskatteretten:

1. 1. har tillagt lokalplan ...41 betydning ved omvurderingen,
   2. ikke har inddraget det faktum, at der er landbrugspligt på Ejendommen i sin vurdering,
   3. ikke har medtaget deklarationen ved vurderingen,
   4. det er lagt til grund at en fremtidig erhverver ubetinget kan anvende Ejendommen i overensstemmelse med lokalplan ...41,
   5. det er angivet, at en fremtidig erhverver kan anvende Ejendommen til de i lokalplanen angivne formål, uanset at disse ikke er landbrug,
   6. ikke har inddraget det faktum, at den nuværende anvendelse er af midlertidig karakter.

På baggrund af ovenstående gøres det sammenfattende gældende, at de ændrede planforhold ikke medført øget værdi for Ejendommen, hvorfor omvurderingen og det hertil knyttede værdiskøn hviler på et urigtigt grundlag.

Ad subsidiær påstand
Det er til støtte for den principale påstand gjort gældende, at Ejendommens nuværende anvendelse beror på en midlertidig tilladelse, og at en efterfølgende erhverver skal anvende Ejendommen til landbrugsformål. Dette fastholdes ligeledes til støtte for den subsidiære påstand.

Yderligere gøres det til støtte for den subsidiære påstand for det første gældende, at Ejendommen skal vurderes som en landbrugsejendom.

Vurderingsnormen til fastsættelse den offentlige ejendoms- og grundværdi er værdien i handel og vandel, jf. Vurderingslovens § 6, stk. 1.

Henset til at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, skal vurderingen foretages med baggrund i de anvendelsesmuligheder en ny ejer af Ejendommen har.

Det er gjort gældende, at en erhverver af Ejendommen skal anvende Ejendommen til landbrug, medmindre der opnås dispensation fra Landbrugsstyrelsen. En erhverver kan derfor ikke være sikker på at kunne anvende Ejendommen til andet end landbrug, hvorfor Ejendommens handelsværdi mest korrekt kan opgøres svarende til den værdi, der kan opnås, hvis Ejendommen var en landbrugsejendom.

Skatteforvaltningen og Landsskatterettens værdiskøn beror således på et urigtig grundlag, da Ejendommen er vurderet som "13-andre vurderinger".

Det gøres for det andet gældende, at en vurdering af Ejendommen som en erhvervsejendom vil stride mod princippet om, at en ejendom ikke kan værdiansættes på baggrund af anvendelses eller udnyttelsesmuligheder som alene er tillagt den aktuelle ejer.

I relation til vurderingsnormen for grundværdi uddyber Vurderingsloven, at ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingsloven § 13, stk. 1.

Begrebet ’økonomisk henseende god anvendelse’ er ikke nærmere beskrevet i Vurderingsloven, men er uddybet i forarbejderne til Ejendomsvurderingsloven (L171.2017 s. 40, bemærkningerne til § 3, nr. 4), hvor den hidtidige lovgivning er beskrevet. Det fremgår heraf, at:

"Forslaget har til formål udtrykkeligt at fastlægge, at faktisk anvendelse og udnyttelse, der alene beror på midlertidige tilladelser og dispensationer, ikke skal kunne føre til, at grundværdien ansættes til en højere værdi end den værdi, der kan ansættes på grundlag af den i øvrigt tilladte anvendelse og udnyttelse.

Forslaget er foranlediget af, at midlertidige tilladelser og dispensationer til anden anvendelse og udnyttelse af en grund end den, der følger af planloven og andre offentlige forskrifter, der ikke er af midlertidig karakter, ikke kan anses at have en så væsentlig betydning for værdien af en grund, at der vil være grundlag for at tage højde for midlertidige anvendelser og udnyttelser ved vurderingen."

Forarbejderne til Ejendomsvurderingsloven angiver således, at der ved Vurderingsloven har været et princip om, at midlertidige tilladelser og dispensationer til anden anvendelse af en grund ikke skal føre til en højere værdiansættelse.

Landsskatteretten har vurderet Ejendommen som en erhvervsejendom, som følge af det i lokalplanen vedtagne. Dog begrænses lokalplanens anvendelsesmuligheder af den tinglyste deklaration, som medfører at en erhverver af Ejendommen vil skulle anvende Ejendommen til landbrug.

Da en fremtidig erhverver af Ejendommen skal anvende denne til landbrug, skal Ejendommen vurderes som en landbrugsejendom.

Det gøres for det tredje gældende, at den aftalte købesum på 18.000.000 kr., ikke er udtryk for ejendommens handelsværdi, eftersom der ikke var tale om en sædvanlig handel.

Handlen var ikke sædvanlig, da der ikke var andre ejendomme end Y1-adresse, som kunne opfylde H1s behov for en teltplads. Dermed stod H1 i en dårligere forhandlingsposition, end hvad der er sædvanligt ved køb og salg af fast ejendom.

Yderligere oplyste sælger, at denne havde andre interesseret købere. Den aftalte pris ved handlen i 2010 er således ikke et udtryk for Ejendommens handelsværdi, men derimod en overpris, og et udtryk for H1 desperation for at erhverve Ejendommen.

Det gøres for det fjerde gældende, at ejendomsmæglerens vurdering udgør handelsværdien for Ejendommen i ubebygget stand.

Vurderingsloven § 14 angiver en særlig vurderingsnorm for værdiansættelse af landbrugsejendommes jord. Denne vurderingsnorm indebærer, at såfremt forholdene er ensartede, skal jorden værdiansættes til samme beløb pr. arealenhed uden hensyn til, om jorden hører til en større eller mindre ejendom, jf. Vurderingsloven § 14, stk. 1.

Vurderingslovens § 14, stk. 2 angiver herefter, at jordens værdi ansættes efter hvad jord af beskaffenhed og beliggenhed, som det pågældende jordstykke må antages efter egnens priser, at ville koste ved salg i ubebygget stand, når jorden tænkes at høre til en middelstor bondegård i middelgod kultur. I 3. pkt. angiver Vurderingslovens § 14, stk. 2, at såfremt der er væsentlig forskellig beskaffenhed eller beliggenhed, ansættes ejendommens tilliggende hver for sig.

Ejendomsmæglervurderingen (bilag 12) opdeler Ejendommens jord i delområde A-D og vurderer desuden bygningsloddet særskilt. Det angives i mæglervurderingen, at der er anvendt de værdier som tilsvarende ejendomme er blevet omsat til i området i og omkring Y2-by, med den forudsætning, at der er tale om landbrugsejendom.

Mæglervurderingen har således værdiansat Ejendommen i overensstemmelse Vurderingslovens vurderingsnorm, hvorfor denne kan lægges til grund, som værende ejendommens handelsværdi i ubebygget stand.

Til støtte for den subsidiære påstand gøres det sammenfattende gældende, at Skatteforvaltningens og Landsskatterettens værdiskøn er foretaget på et urigtigt grundlag, da Ejendommen er vurderet som "13-andre vurderinger", da Ejendommen skal vurderes som en landbrugsejendom. Mælgervurderingen er i overensstemmelse med Vurderingslovens normer og kan derfor lægges til grund som Ejendommens værdi i handel og vandel.

Ad tertiær påstand
De ovenfor angivne anbringender gjort gældende til støtte for den principale og subsidiære påstand, gøres ligeledes gældende til støtte for den tertiære påstand.

Hvis Retten ikke finder, at der kan gives medhold i den principale eller subsidiære påstand, gøres det til støtte for den tertiære påstand sammenfattende gældende, at Landsskatterettens afgørelse skal hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen, da det i afgørelsen foretagne værdiskøn beror på et urigtigt grundlag og har medført et åbenbart urimeligt resultat.
…"

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført:

"…
Skatteministeriet gør overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens afgørelse af 17. marts 2022 (bilag 1).

Skønnet over den i sagen omhandlede ejendoms grundværdi er foretaget under hensyn til de anvendelsesmuligheder, der følger af den vedtagne lokalplan nr. ...41, der indebærer, at en stor del af grundens areal overføres fra landzone til byzone, og at ejendommen frit kan overdrages til en erhverver, som vil videreføre festivalaktiviteterne i henhold til lokalplanens bestemmelser, idet det må forventes, at jordbrugspligten på grunden ophører. Derfor er således tale om et rigtigt værdiskøn.

Det følger af fast højesteretsretspraksis, at en ejer alene kan få tilsidesat en skønsmæssig ejendomsvurdering, hvis det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR 2016.191 H.

Det påhviler derfor H1 at godtgøre, at vurderingsmyndighedernes skøn kan tilsidesættes. H1 har ikke løftet denne bevisbyrde.

Landsskatterettens afgørelse er rigtig

Omvurderingen

Vurderingsmyndighederne har med rette foretaget omvurdering pr. 1. oktober 2013 af den i sagen omhandlede ejendom som følge af vedtagelsen af lokalplan nr. ...41.

Da H1 den (red. dag 1 udeladt) april 2010 erhvervede ejendommen, var der tale om en landbrugsejendom.

H1 fik i forlængelse af købet en tilladelse fra Jordbrugskommissionen til at anvende ejendommen til anden anvendelse end jordbrug, hvilket der den (red. dag 2 udeladt) august 2010 blev tinglyst en servitut på ejendommen om, jf. bilag 1, afgørelsens side 5, 2. afsnit. Det fremgik heraf, at købet havde til formål at tilgodese særlige samfundsforhold. Tilladelsen til at erhverve landbrugsejendommen til disse særlige samfundsmæssige formål, blev givet på vilkår af, at ejendommen skulle genafhændes inden 1 år efter, at den anden anvendelse ophørte, at alle faste anlæg, som blev etableret i forbindelse med anvendelsen, skulle fjernes, og at anlægget skulle efterbehandles således, at det igen kunne drives jordbrugsmæssigt i henhold til landbrugslovens § 39.

Lokalplan nr. ...41 blev vedtaget den (red. dag 3 udeladt) maj 2013.

Lokalplanen omfattede størstedelen af ejendommen og ændrede zonestatus for de berørte områder, hvorefter disse arealer overgik fra at være landzoneområder til nu at være beliggende i byzone.

Der er enighed om, at af ejendommens samlede areal på 27,1425 ha er de 23,5896 ha beliggende i byzone efter vedtagelse af lokalplanen, mens de 3,5529 ha, der ikke er omfattet af lokalplanen, er beliggende i landzone, jf. replikken, side 2, 4. afsnit.

Der skal i året efter den almindelige vurdering foretages omvurdering af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold, jf. den dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6.

Den vedtagne lokalplan medførte, at grunden nu kunne anvendes til en flerhed af forskellige formål, idet lokalplanen er opdelt i delområderne A og B, som blev udlagt til erhvervsformål, delområde C som blev udlagt til grønt område samt delområde D, som blev udlagt til rekreativt, grønt område samt område for festival og eventaktiviteter, jf. bilag 1, afgørelsens side 2, 3. afsnit sammenholdt med 7. afsnit.

Lokalplanen havde desuden betydning for, hvor meget grunden er værd. Det ses af, at byggemulighederne for opførelse af lager-, administrations-, butiks- og koncertbygninger ikke kunne være opført, hvis lokalplanen ikke var blevet vedtaget, og der var sket en overførelse af området til byzone.
Omvurderingsbetingelserne i vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, er således opfyldt.

Værdiskønnet

Vurderingsmyndighederne har ved omvurderingen af grundens værdi foretaget et velunderbygget skøn over grundens handelspris ud fra grundens anvendelsesmuligheder og beskaffenhed mv. på vurderingstidspunktet, jf. også straks nedenfor.

Vurderingsnormen efter vurderingsloven

Efter den tidligere vurderingslovs § 3, stk. 4, skal omvurderingen foretages ud fra ejendommens forhold pr. 1. oktober 2013, men ud fra prisforholdene ved seneste forudgående almindelige vurdering.

Ved omvurderingen skal der foretages en skønsmæssig ansættelse af grundens handelsværdi i ubebygget stand inkl. grundforbedringer ud fra grundens anvendelsesmuligheder og beliggenhed mv., jf. tidligere vurderingslovs § 13, jf. § 16, jf. § 6.

Grundværdien skal nærmere bestemt fastsættes ud fra en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1. Den gode økonomiske anvendelse skal fastlægges ud fra grundens potentiale i form af anvendelses- og udstykningsmuligheder.

Ved ansættelsen af grundværdien skal der desuden tages hensyn til de til grunden tilknyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovs § 13, stk. 2.

Skønnet over grundens værdi er således med rette sket på baggrund af den værdi, som de nye retlige anvendelsesmuligheder i lokalplanen tilførte ejendommen.

Samspillet med planlovens bestemmelser om retsvirkning af lokalplan

Områderne som lokalplanen omfatter, var før vedtagelsen beliggende i landzone. Arealer i landzone er kendetegnet ved, at der som udgangspunkt kun må etableres bebyggelse, der har en tilknytning til landbrugsmæssig anvendelse, mens anden bebyggelse kræver en særlig tilladelse, jf. planlovens (lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013, som var gældende på vurderingstidspunktet), § 35.

De områder, der er omfattet af lokalplanen, er imidlertid blevet udlagt til byzone.

Vedtagelsen af lokalplanen, har den retsvirkning, at der ikke retligt eller faktisk må etableres forhold i strid med planens bestemmelser, jf. planlovens § 18. En lokalplan er således bindende for både offentlige myndigheder og borgerne. Omvendt kan borgerne støtte ret på, at anvendelse efter lokalplanen er lovlig.

Samspillet med landbrugslovens regler om landbrugspligt

At arealer er omfattet af en lokalplan og beliggende i byzone medfører et sammenspil til landbrugslovens regler om landbrugspligt.

Det følger således af landbrugslovens § 6, stk. 1, nr. 1 (lovbekendtgørelse nr. 616 af 1. juni 2010 med senere ændringer, som var gældende på vurderingstidspunktet), at ophævelse af landbrugspligt på en hel eller en del af en landbrugsejendom kan ske ved erklæring fra en praktiserende landinspektør, hvis jorden skal anvendes til erhverv og offentlige formål mv., og jorden er beliggende i byzone.

Udgangspunktet er altså, at overførelsen til byzone og den i lokalplanen fastlagte anvendelse til erhvervs- og festivalformål medfører, at landbrugspligten kan ophæves ved en erklæring fra en landinspektør.

I den nærværende sag er det særligt, at en begrænset del af ejendommen (3,5529 ha ud af 27,1425 ha) ikke er omfattet af lokalplanen, men det gøres gældende, at H1 ikke har dokumenteret, at en landinspektør ikke ved erklæring om udstykning af hele lokalplanområdet kan ophæve den underliggende landbrugspligt på de 23,5896 ha ud af ejendommens 27,1425 ha.

Hvis en landinspektør ikke kan afgive denne erklæring, kan landbrugspligten ophæves efter reglerne i landbrugslovens § 7.

Det er således udgangspunktet, at den underliggende landbrugspligt, som følge af den vedtagne lokalplan og overførsel af arealerne til byzone, kan ophæves. Hvis lokalplansområdet udstykkes således, at hele den udstykkede ejendom er beliggende i byzone, medfører det også, at erhvervelsesreglerne i landbrugslovens kap. 7, 9 og 10 ikke er gældende.

Værdiansættelse på baggrund af lokalplanen

Den skønnede grundværdiansættelse er med rette foretaget under hensyntagen til de fastsatte anvendelses - og udnyttelsesmuligheder, der følger af den vedtagne lokalplan og med inddragelse af den værdi, som lokalplanen tilfører ejendommen i form af retlige anvendelsesmuligheder.

Landsskatteretten har i den forbindelse korrekt fastslået, at efter vedtagelsen af lokalplanen kræver en overdragelse af ejendommen ikke længere en tilladelse fra Jordbrugskommissionen. Værdien af grunden er således med rette foretaget ud fra, at ejendommen frit kan overdrages til en erhverver, der vil udnytte de anvendelsesmuligheder lokalplanen giver mulighed for, og herunder videreføre festivalaktiviteterne i henhold til lokalplanens bestemmelser.

Den vedtagne lokalplan er således i henhold til planlovens § 18 ikke kun rettet mod H1. Det indebærer, at en også en ny ejer kan anvende ejendommen i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Når arealet er taget i brug i overensstemmelse med lokalplanens anvendelsesmuligheder, kan en ændret anvendelse, herunder landbrugsmæssig anvendelse, alene ske efter udarbejdelse af en ny lokalplan eller ophævelse af den nuværende lokalplan.

Selvom H1 givetvis ikke på nuværende tidspunkt har nogen interesse i, at den underliggende landbrugspligt søges ophævet permanent, er det alligevel muligt indenfor landbrugslovens regler efter § 6, stk. 1, nr. 1 eller § 7, stk. 2.

H1 anfører i processkrift 1 (side 2. 5. sidste afsnit) følgende:

"En teoretisk mulighed for at ophæve landbrugspligten, såfremt der sker udstykning eller arealoverførsel, kan ikke tillægges betydning ved vurderingen af grundværdien. Det følger af Vurderingsvejledningen 2013-1, C.1 Grundværdibegrebet,"

Herefter citeres de to første sætninger i et afsnit i Vurderingsvejledningen, der i sin fulde længe har følgende ordlyd:

"Selv om ejendommen kan udstykkes, skal der ansættes en værdi af grunden under ét. Ved ansættelsen tages det ikke i betragtning, at ejendomsværdien eventuelt kan falde ved en udstykning. Derimod tages der i grundværdiansættelsen højde for udstykningsomkostninger."

Herefter konkluderer H1 følgende (processkrift 1, side 2, 3. sidste afsnit):

"Værdien af grunden skal vurderes under ét, og på hele grunden hviler en tinglyst deklaration, som indskrænker anvendelsesmulighederne for en fremtidig erhverver væsentligt."

Det synes at fremgå, at H1 bl.a. ud fra "under et" udleder, at udstykningsmuligheder, ikke skal medregnes i grundværdien.

Det er imidlertid ikke korrekt, idet der skal tages højde for en grunds udstykningsmuligheder, herunder de udstykningsmuligheder, som lokalplanen giver mulighed for. Det følger således ikke af Vurderingsvejledningen, at der ved vurderingen skal ses bort fra udstykningsmuligheder. Det vil også mangle sammenhæng til afsnittets sidste punktum, hvorefter der gives fradrag i den samlede grundværdi for udstykningsomkostninger. At der skal tages højde for udstykningsmulighederne, er desuden i overensstemmelse med det grundlæggende mål for vurderingsmyndighederne om at komme frem til et skøn over en handelsværdi for grunden, som en kommende køber vil betale for grundens potentiale, men hvor omkostningerne i form af f.eks. udstykningsomkostninger til at opnå dette potentiale kan fraregnes.

Landsskatteretten har således med rette medtaget ejendommens udstykningsmuligheder i vurderingen af grundens handelsværdi, og medregnet grundens potentiale for en ny køber i grundvurderingen.

Den omberegnede grundværdi for ejendommen er på den baggrund med rette fastsat til 15.195.700 kr. ud fra lokalplanens anvendelsesmuligheder pr. 1. oktober 2013 og på baggrund af prisniveauet pr. 1. oktober 2012.

Ikke grundlag for at tilsidesætte skønnet

H1 har ikke løftet bevisbyrden for, at der er grundlag for at tilsidesætte vurderingsmyndighedernes skøn.

H1 har hverken ved den ensidigt indhentede udtalelse fra Landbrugsstyrelsen (bilag 12) eller ved den supplerende udtalelse fra Landbrugsstyrelsen, som Skatteministeriet har indhentet (bilag A), godtgjort, at det er forkert, når Landsskatteretten ved sin afgørelse lagde vægt på (bilag 1, side 20, 3. sidste afsnit), at "ejendommen frit kan overdrages til en erhverver, som vil videreføre festivalaktiviteterne i henhold til lokalplanens bestemmelser".

H1 har heller ikke løftet sin bevisbyrde ved f.eks. at fremlægge dokumentation for, at en landinspektør har afvist at afgive erklæring om ophævelse af landbrugspligten. H1 har dermed ikke dokumenteret, at landbrugspligten ikke kan ophæves for arealerne beliggende i byzone, og i særdeleshed ikke for arealerne beliggende i delområderne A og B.

Udtalelserne fra Landbrugsstyrelsen

Den ensidige indhentede udtalelse fra Landbrugsstyrelsen (bilag 13) dokumenterer ikke, at landbrugspligten ikke kan ophæves, eller at lokalplanområdet ikke kan udstykkes. Det fremgår heller ikke af udtalelsen, om en anden erhverver end H1 kan fortsætte en anvendelse af festivalaktiviteterne i overensstemmelse med lokalplanen. Det fremgår desuden af udtalelsen, at det er en generel udtalelse, og at der ikke er foretaget en konkret sagsbehandling.

Det er ikke korrekt, når H1 (replikken, side 5, 3. sidste afsnit), udlægger af Landbrugsstyrelsens første udtalelse (bilag 13) sådan, at det er usandsynligt, at styrelsen vil give samtykke til at ophæve servitutten. Det fremgår således direkte af Landbrugsstyrelsens svar på spørgsmål 3 i den supplerende udtalelse (bilag A), at styrelsen vil ophæve servitutten på de arealer, hvor landbrugspligten bliver ophævet efter landbrugslovens § 6, stk. 1, nr. 1.

Den af Skatteministeriet indhentede supplerende udtalelse fra Landbrugsstyrelsen (bilag A) om anvendelsesmulighederne for de arealer på ejendommen, der er beliggende i byzone, støtter, at ejendommens udstykningsmuligheder skal medtages i vurderingen af grundens handelsværdi, og at den underliggende landbrugspligt og servitutten om tilladelse til festivalformål, kan ophæves permanent efter landbrugslovens regler i § 6, stk. 1, nr. 1 eller § 7, stk. 2.

Landbrugsstyrelsen har således ved bevarelsen af spørgsmål 8 oplyst: "Alt andet lige vil en ny erhverver kunne forvente tilladelse til erhvervelse til (fortsat) anvendelse i overensstemmelse med lokalplanens generelle formål med anvendelsen."

Svaret viser tydeligt, at lokalplanens permanente fastlæggelse af anvendelsen af ejendommen efter planlovens regler bevirker, at ejendommen kan overdrages til en ny ejer, der ønsker at benytte ejendommen til festivalformål i henhold til lokalplanens rammer. Det er derfor ikke korrekt, når det angives i replikken, side 5, 2. sidste afsnit, at en fremtidig erhverver ingen sikkerhed har for at opnå samtykke til fortsat festivalanvendelse.

Da en erhverver kan forvente denne tilladelse, foreligger der ikke en offentligretlig byrde, der er egnet til at påvirke grundens handelsværdi.

Uanset om landbrugspligten og afledt heraf servitutten rent faktisk ophæves eller ej, hviler Landsskatterettens afgørelse dermed hverken på et forkert eller mangelfuldt grundlag, der er egnet til at påvirke værdifastsættelsen. Afgørelsens resultat er heller ikke åbenbart urimeligt.

Det fremgår herudover af styrelsens besvarelse af spørgsmål 1, at der er hjemmel i landbrugslovens § 6, stk. 1, nr. 1, til, at en landinspektør kan ophæve landbrugspligten på arealer beliggende i byzone.

Hvorvidt en landinspektør konkret kan ophæve landbrugspligten evt. efter vejledning fra Landbrugsstyrelsen eller efter evt. ansøgning efter landbrugslovens § 7, stk. 2, kan styrelsen ikke udtale sig om.

Landbrugsstyrelsen udtaler i forlængelse heraf (bilag A, side 1, 4. sidste afsnit) følgende ved besvarelsen af spørgsmål 1 om det afgørende moment ved en konkret ophævelse: "Det springende punkt bliver givet en vurdering af, om nuværende anvendelse udelukker en senere jordbrugsmæssig anvendelse."

I besvarelsen af spørgsmål 4 (bilag A, side 2, 4. afsnit), hvor der spørges til, om landbrugspligten særskilt kan ophæves for delområderne A og B, der er udlagt til intensiv bebyggelse i lokalplanen, henviser styrelsen til svaret på spørgsmål 1 og det afgørende moment, det vil sige vurderingen af, om nuværende anvendelse udelukker en senere jordbrugsmæssig anvendelse.

Bebyggelsesmulighederne af delområderne A og B kan bl.a. ses i lokalplan nr. ...41 (bilag 10, side 8), § 3,1. Den intensive bebyggelsesmulighed af disse områder er også afspejlet i grundvurderingen af ejendommen. I afgørelsen fra Landsskatteretten (bilag 1, side 22) kan det ses, at de 41.914 m2, der er beliggende i delområde A, er samlet vurderet til 5.239.250 kr. ud fra en m2-pris på 125 kr. De 55.816 m2, der er beliggende i delområde B, er samlet vurderet til 6.977.000 kr. ud fra en m2-pris på 125 kr. Det kan også ses af afgørelsen, at øvrige arealer på ejendommen er vurderet ud fra en meget lavere m2-pris.

Den samlede vurdering af delområderne A og B udgør 80,4 pct. af grundvurderingen (5.239.250 kr. + 6.977.000 kr. /15.195.000 kr. *100), selvom disse arealer udgør en mindre andel af ejendommens samlede grundareal.

H1 har på den baggrund ikke dokumenteret, at landbrugspligten ikke kan ophæves for arealerne beliggende i byzone, og i særdeleshed ikke for arealerne beliggende i delområderne A og B.

Ikke åbenbart urimeligt

Der er ikke fremlagt dokumentation for, at den fastsatte grundvurdering på 15.195.700 kr. er åbenbart urimelig. Som gennemgået ovenfor er der derimod netop i afgørelsen lagt vægt på, at størstedelen af grundværdien er tilknyttet delområderne A og B i byzone, hvor der efter lokalplanen kan foretages en intensiv bebyggelse. Den samlede grundvurdering på 15.195.700 kr. skal desuden sammenholdes med, at der ved erhvervelsen den (red. dag 1 udeladt) april 2010 blev aftalt en samlet købesum på 18.000.000 kr. Heller ikke på denne baggrund er der et grundlag for tilsidesættelse af Landsskatterettens afgørelse.

H1s subsidiære påstand

Den subsidiære påstand fra H1 indeholder en konkret værdifastsættelse af grundværdien, idet det anføres, jf. replikken, side 3, 1-3. afsnit, at såfremt der skal foretages en omvurdering pr. 1. oktober 2013, skal ejendommen vurderes som en landbrugsejendom i ubebygget stand til 5.581.000 kr.

Det bemærkes dertil, at der som følge af den vedtagne lokalplan nr. ...41 skal foretages en omvurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2013, men denne omvurdering skal ikke foretages ud fra, at ejendommen skal betragtes som en landbrugsejendom.

Ejendommen har efter vedtagelsen af lokalplanen fået tildelt benyttelseskode 13 - Andre vurderinger af, SKAT jf. bilag 1, afgørelsens side 2, 2. afsnit. Denne benyttelseskode tildeles ejendomme, som ikke kan placeres under en anden kode - f.eks. stiftelser, selvstændigt vurderede hovedbygninger, søarealer, sommerlejre og campingpladser.

Vurderingen af grunden kan derfor ikke foretages efter den særlige "bondegårdsregel" i vurderingslovens § 14. Det kræver nemlig, at ejendommen af vurderingsmyndighederne er kategoriseret som en landbrugsejendom (benyttelseskode 05), jf. tidligere vurderingslovs § 33, stk. 1.

Dertil kommer, at den påståede værdiansættelse ikke er dokumenteret i forhold til f.eks. hektar-priser for landbrugsejendomme i området, der også er omvurderet pr. 1. oktober 2013 i prisniveauet pr. 1. oktober 2012, og at påstanden bygger på en ensidigt indhentet erklæring (bilag 12), der ikke kan tillægges bevisværdi.

H1s tertiære påstand

Skatteministeriet påstår ligeledes frifindelse overfor den tertiære påstand, da der intet grundlag er for at tilsidesætte Landsskatterettens skønsmæssige fastsættelse af grundværdien, og dermed er der ikke en anledning til hjemvisning.

Det følger dog af retspraksis, at domstolene ikke selv udøver skønnet, jf. f.eks. U1999.793.H. For det tilfælde, at retten anser betingelserne for at tilsidesætte skønnet for opfyldt, og der skal foretages en anden værdiansættelse, gøres det derfor gældende, at sagen skal hjemvises i overensstemmelse med H1s tertiære påstand.
…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat
Det fremgår af dagældende vurderingslov § 3, stk. 1, nr. 6, at der året efter den almindelige vurdering skal foretages omvurdering af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold.

Da H1 erhvervede ejendommen den (red. dag 1 udeladt) april 2010 var der tale om en landbrugsejendom. I forbindelse med købet gav Jordbrugskommissionen tilladelse til, at ejendommen kunne anvendes til andet end jordbrug, hvilket blev tinglyst den (red. dag 2 udeladt) august 2010. Det fremgår af deklarationen, at der blev givet tilladelse til at erhverve ejendommen til samfundsmæssige formål, og at tilladelsen blev givet på vilkår af, at ejendommen skulle genafhændes inden 1 år efter, at anden anvendelse ophørte, at alle faste anlæg, som blev etableret i forbindelse med anvendelsen skulle fjernes, og at anlægget skulle efterbehandles, så det igen kunne drives jordbrugsmæssigt i henhold til landbrugslovens § 39.

WF fra H1 har forklaret, at da H1 erhvervede ejendommen, kunne ejendommen primært bruges til camping. H1 havde flere ønsker til anvendelsesmulighederne af ejendommen, og i 2011 startede de samarbejdet med Y3-kommune om udarbejdelse af en lokalplan for området.

Lokalplan nr. ...41 blev vedtaget den (red. dag 3 udeladt) maj 2013 og vedrører 23,59 ha af ejendommens samlede areal på 27.14 ha. Efter vedtagelsen af lokalplanen er de 23,59 ha. beliggende i byzone. Af lokalplanen fremgår, at området ikke alene kan bruges til camping, men er opdelt i delområder, der kan bruges til lager- og værkstedvirksomhed, kontor-, administrations-, og kursusvirksomhed. Endvidere kan området bruges til festival- og eventaktiviteter.

Efter indholdet af lokalplan nr. ...41, herunder de øgede anvendelsesmuligheder, finder retter, at vedtagelsen af lokalplanen må antages at have medført en stigning i ejendomsværdien eller grundværdien, og omvurderingsbetingelserne i vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6 er derfor opfyldt.

Det fremgår af dagældende vurderingslov § 3, stk. 4, at en omvurdering skal foretages ud fra ejendommens forhold pr. 1. oktober 2013 og ud fra prisforholdene ved seneste forudgående almindelig vurdering. Efter den dagældende vurderingslovs § 6, skal vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1. Ifølge vurderingslovens § 16 ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Efter dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2 skal der ved ansættelsen af grundværdien endvidere tages hensyn til de til grunden tilknyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Inden vedtagelsen af lokalplan nr. ...41 var ejendommen beliggende i landzone, og efter planlovens § 35 kan der i landzoner ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer.

Efter vedtagelsen af lokalplanen blev størstedelen af ejendommen udlagt til byzone. Af planlovens § 18 fremgår, at der ikke retligt eller faktisk må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Efter landbrugslovens § 6, stk. 1, nr. 1, kan ophævelse af landbrugspligt ske ved en erklæring fra en praktiserende landinspektør, hvis jorden skal anvendes til blandt andet erhverv eller offentlige formål og jorden ligger i byzone. Efter vedtagelsen af lokalplanen vil en overdragelse af ejendommen herefter ikke længere kræve jordbrugskommissionens tilladelse og efter planlovens § 18, vil en ny erhverver kunne anvende ejendommen i overensstemmelse med lokalplanens anvendelsesmuligheder.

På baggrund af Landbrugsstyrelsens svar på spørgsmål 8 i den supplerende udtalelse, hvor det er oplyst, at en ny erhverver af ejendommen vil kunne forvente tilladelse til (fortsat) anvendelse i overensstemmelse med lokalplanens generelle formål med anvendelsen, foreligger der ikke en offentligretlig byrde, der er egnet til at påvirke grundens handelsværdi.

Efter indholdet af mail med ekspropriationsforlig af 11. april 2016 sammenholdt med WFs forklaring, hvor der ikke er oplyst nærmere om beliggenheden af det pågældende areal samt de nærmere omstændigheder omkring forliget, finder retten ikke, at H1 har sandsynliggjort, at myndighedernes vurdering er forkert.

Herefter og sammenholdt med, at H1 i 2010 erhvervede ejendommen for 18.000.000 kr., finder retten, at det ikke kan antages, at det skøn, som vurderingsmyndighederne har foretaget vedrørende grundværdien, hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Retten finder endvidere, at der ikke er grundlag for at grundværdien i den offentlige ejendomsvurdering skal nedsættes til 5.581.000 kr.

På denne baggrund, og da der ikke er grundlag for at hjemvise sagen til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen, tager retten Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T: 

Skatteministeriet frifindes.