Indhold

Dette afsnit beskriver hovedreglen om, at rabatten bortfalder ved ejerskifte, og de undtagelser, der er hertil.

Afsnittet indeholder:

  • Hovedregel
  • Bortfald af rabat ved ejerskifte
  • Overdragelse af rabat ved overdragelse af ejendom til ægtefælle
  • Bortfald af rabat hvis ejendommens identifikationsnummer bortfalder
  • Bortfald af rabat ved ændret anvendelse.

 Reglerne om bortfald og overdragelse af den samlede rabat fremgår af ESL § 43.

Hovedregel

Den samlede rabat i ejendomsværdiskat og grundskyld bortfalder som udgangspunkt ved ejerskifte.

Hovedregel i ESL § 43:

  • Den samlede rabat bortfalder ved ejerskifte.
    • Undtagelser:
      • Overdrages en ejendom helt eller delvist til en ægtefælle overdrages rabatten
      • Overdrages en ejendom helt eller delvist i forbindelse med skilsmisse, hvor der ikke er sket deling af boet, overdrages rabatten.

Herudover gælder:

  • Hvis ejendommens identifikationsnummer bortfalder, så bortfalder den samlede rabat også
  • Rabat i henholdsvis ejendomsværdiskat og grundskyld kan bortfalde hvis ejendommen ændrer anvendelse.

Bortfald af rabat ved ejerskifte

Ved ejerskifte af en ejendom, vil pligten for sælger til at betale både ejendomsværdiskat og grundskyld bortfalde og overgå til den nye ejer. Har der været ydet rabat i ejendomsværdiskat og grundskyld, bortfalder den samlede rabat efter ESL § 40, stk. 1, også ved ejerskiftet. Se ESL § 43, stk. 1. Fra tidspunktet for ejerskiftet og de efterfølgende år, vil rabatten herefter være bortfaldet og ikke gælde for efterfølgende ejere af ejendommen. Den samlede rabat vil dog ikke bortfalde, hvis ejendommen overdrages til en ægtefælle. Se nedenfor om § 43, stk. 4 og 5.

Eksempel

En ejendom sælges den 1. januar 2027. Her vil sælgeren ikke skulle betale ejendomsværdiskat eller grundskyld for indkomståret 2027. Rabatten til derfor bortfalde pr. 1. januar 2027 og fremover.

Eksempel

En ejendom sælges den 1. maj 2027. Her vil sælgeren af ejendommen skulle betale ejendomsværdiskat og grundskyld for indkomståret 2027 fra og med den 1. januar til og med den 30. april 2027, og være berettiget til rabat i denne periode. Fra overdragelsen skal sælgeren ikke længere betale ejendomsværdiskat og grundskyld af ejendommen og vil heller ikke blive ydet rabat herfor, da både skattepligten og rabatten bortfalder pr. 1. maj 2027.

Bemærk

Ved ejerskifte af en del af ejendommen er det bestemmelserne i ESL § 41, stk. 1 og 2, der finder anvendelse, medmindre overdragelsen sker til ens ægtefælle. Se herom ESL § 43, stk. 4 og 5, der er nærmere beskrevet nedenfor.

Overdragelse af ejendom til ægtefælle

Reglen om bortfald af den samlede rabat ved ejerskifte finder ikke anvendelse, hvis ejendommen overdrages til en ægtefælle. Overdrages en ejendom eller en del af en ejerandel af en ejendom til ejerens ægtefælle, overtager ægtefællen således rabatten for den pågældende ejendom.

Ægtefællens overdragelse af en ejendom eller en del heraf kan fx omfatte situationen, hvor ejeren flytter på plejehjem og derfor overdrager ejendommen eller sin del heraf til ægtefællen. Overdragelse kan også være ved salg, som gave, eller i forbindelse med ophævelse af samlivet.

Hvis en ægtefælle overtager en ejendom i forbindelse med skilsmisse og herefter gifter sig igen på et senere tidspunkt, vil rabatten ikke bortfalde. Den nye ægtefælle vil således kunne overtage rabatten, hvis ejendommen efterfølgende overdrages til denne.

Eksempel

Et ægtepar ejer deres bolig sammen med 50 pct. hver. Den ene ægtefælle flytter på plejehjem og overdrager i den forbindelse sin halvdel af ejendommen til sin ægtefælle, der bliver boende i ejendommen. Den ægtefælle, der overtager ejendommen, bliver herefter skattepligtig for hele ejendommen ved overtagelsen, og den samlede rabat i ejendomsværdiskat og grundskyld overdrages samtidigt.

Eksempel

To personer er gift, og den ene part ejer en ejendom. Ejendommen overdrages ved salg eller gave til den anden ægtefælle. Ægtefællen, der overtager ejendommen, vil herefter overtage ejendomsskattepligten og den samlede rabat i ejendomsværdiskat og grundskyld.

Dødsfald

I tilfælde af dødsfald vil en længstlevende ægtefælle, der sidder i uskiftet bo, eller som har overtaget den afdøde ægtefælles ejendom eller en del af en ejerandel af ejendommen, overtage den afdøde ægtefælles rabat for ejendommen eller dennes del af ejendommen. Dette gælder både ved skifte af boet, eller hvis den længstlevende ægtefælle sidder i udskiftet bo. Hvis den længstlevende ægtefælle gifter sig igen efterfølgende, vil det ikke påvirke rabatten. Den nye ægtefælle vil således også kunne overtage rabatten, hvis ejendommen efterfølgende overdrages helt eller delvist til denne.

Bemærk

Registrerede partnerskaber, der er indgået efter den tidligere gældende lov om registreret partnerskab, er omfattet på samme vis som ægtefæller.

Bemærk

Ugifte samlevende vil ikke kunne overtage rabatten, hvis ejendommen overdrages mellem parterne.

Skilsmisse

Ved separation eller skilsmisse skal fællesboet deles. Overdrages en ejendom eller en del af en ejerandel af en ejendom til den ene ægtefælle i forbindelse med skilsmisse, hvor der endnu ikke er sket deling af boet, overtager ægtefællen rabatten for den pågældende ejendom eller den pågældende del af ejendommen på tidspunktet, hvor skilsmissen er registreret i henhold til et autoritativt register.

Hvis en skilsmisse bliver gennemført før bodelingen, vil ægtefællen, der overtager ejendommen eller en del af ejendommen, således overtage ægtefællens rabat allerede på tidspunktet for skilsmissen og ikke først på tidspunktet for bodelingen. Rabatten vil således kunne overdrages mellem parterne, uanset om bodelingen og dermed ejerskiftet finder sted efter det faktiske tidspunkt for skilsmissen.

Eksempel

Et ægtepar bor i en fælles ejendom, hvor der ydes en samlet rabat i ejendomsværdiskat og grundskyld med 50 pct. til hver. De bliver herefter skilt pr. 1. marts 2025, hvor den ene part flytter ud af ejendommen. Den ægtefælle, der bliver boende i ejendommen, ønsker herefter at overtage hele ejendommen. Bodelingen og dermed ejerskiftet af ejendommen falder dog først på plads den 1. september 2025. I denne situation vil den part, der overtager ejendommen overtage den samlede rabat pr. 1. marts 2025 efter ESL § 43, stk. 5.

Hvis ejendommens identifikationsnummer bortfalder

Den samlede rabat bortfalder, hvis ejendommens identifikations-nummer (BFE-nummer) bortfalder ►eller hvis ejendommen tildeles nye identifikationsnumre (KE-nummer og VEI-nummer). Se ESL § 43, stk. 2 og EVL § 2, stk. 4, 2. pkt., eller stk. 5, 1. pkt.◄

Den samlede rabat er - ud over at være knyttet til ejerskabet (CPR-nummer) - knyttet til et BFE-nummer. BFE står for »bestemt fast ejendom«, og BFE-nummeret er en entydig identifikation af fast ejendom i Danmark, som Skatteforvaltningen anvender til identifikation af fast ejendom.

►Derudover anvender Skatteforvaltningen også to interne identifikationsnumre til at identificere vurderingen af fast ejendom i Danmark. Det er KE-numre og VEI-numre. Begge disse numre er identifikationsnumre for vurderingen af ejendommen. KE står for »kommuneejendom«, og VEI står for »vurderingsejendoms-ID«. 

Anvendelsen af identifikationsnumrene er historisk betinget, og nødvendig for systemunderstøttelsen på vurderings- og ejendomsbeskatningsområdet. KE-numre og VEI-numre er interne identifikationsnumre, som alene anvendes af Skatteforvaltningen og disse er ikke offentligt tilgængelige, som det er tilfældet med BFE-numre.

I langt de fleste tilfælde er der sammenfald mellem selve ejendommen og vurderingen af ejendommen. Derfor har de fleste ejendomme ét BFE-nummer, ét KE-nummer og ét VEI-nummer, som alle refererer til den samme faste ejendom. KE-numre og VEI-numre får særligt betydning for beskatningen, når ejendommen er samvurderet med andre ejendomme. Se nærmere om samvurderede ejendomme nedenfor. ◄

Den samlede rabat i ejendomsværdiskat og grundskyld vil bortfalde, hvis ejendommens BFE-nummer bortfalder ►eller hvis ejendommen tildeles nye identifikationsnumre (KE-nummer og VEI-nummer). ◄

En ejendom kan fx tildeles et nyt BFE-nummer, hvis ejendommen opdeles i to separate ejendomme. Her vil den udstykkede ejendom tildeles et nyt BFE-nummer og der vil der i skattemæssig henseende være tale om en helt ny ejendom, som ikke eksisterede på det skæringstidspunkt for rabat efter ESL §§ 36 og 38, der er fastsat til den 31. december 2023.

I udstykningstilfælde vil BFE-nummeret for den oprindelige ejendom videreføres, hvorefter ejeren vil beholde den samlede rabat i ejendomsværdiskat og grundskyld for denne ejendom, mens der ikke er en rabat for den del af ejendommen, der får et nyt BFE-nummer.

Den samlede rabat vil således blive opretholdt uændret for ejendommen, for hvilken BFE-nummeret er videreført, selvom ejendoms- og grundværdien reduceres ved opdelingen.

Det bemærkes, at hvis ejendommen med det videreførte BFE-nummer ejerskiftes, enten i forbindelse med eller efter opdelingen af den oprindelige ejendom, vil den samlede rabat bortfalde, efter ESL § 43, stk. 1, medmindre ejerskiftet sker til en ægtefælle.

►Særligt om samvurderet ejendomme

Skatteforvaltningen kan som led i vurderingen beslutte, at flere ejendomme, som har samme ejer eller ejere, og som udgør en samlet enhed, skal vurderes samlet. Se EVL § 2, stk. 3, 1. pkt.

Samvurderede ejendomme anses for ét selvstændigt vurderings- og beskatningssubjekt. Det vil sige, at hvis tre selvstændige matrikulerede ejendomme fx er samvurderet, bliver de vurderet og beskattet samlet som om, at de var én og samme ejendom. Samvurderede ejendomme er dermed kendetegnet ved, at alle ejendomme, der indgår i samvurderingen, er selvstændige ejendomme med hver deres BFE-nummer, og at den samlede vurdering for ejendommen (samvurderingen) har tilknyttet ét KE-nummer og ét VEI-nummer.

For ejendomme, der ophører med at være vurderet samlet, videreføres de oprindelige identifikationsnumre (KE-nummer og VEInummer) for en af de ejendomme, der indgår i samvurderingen. Se EVL § 2, stk. 4. De øvrige ejendomme tildeles nye identifikationsnumre (KE-nummer og VEI-nummer).

For ejendomme, der udgår af samvurderingen, der vil blive tildelt nye identifikationsnumre (KE-nummer og VEI-nummer) for vurderingen af den ejendom der udgår.

BFE-numrene berøres ikke, og fortsætter uændret, uanset om der er tale om tilfælde, hvor samvurderingen ophører helt, eller tilfælde, hvor en ejendom udgår af en samvurdering, uden at samvurderingen ophører helt.

Hvis ejendommens KE-nummer eller VEI-nummer ændres, uanset at BFE-numret ikke ændres, vil ejendommens samlede rabat ændres/bortfalde. 

I både de tilfælde, hvor en samvurdering ophører, og hvor en eller flere ejendomme udgår af en samvurdering, uden at samvurderingen ophører, vil den samlede rabat i ejendomsværdiskat og grundskyld efter ejendomsskattelovens § 40, stk. 1, blive fastholdt nominelt for de ejendomme, for hvilke de oprindelige identifikationsnumre (KE-nummer og VEI-nummer) for vurderingen af ejendommen videreføres.

De oprindelige identifikationsnumre videreføres efter følgende prioriterede rækkefølge:

1) For den ejendom, for hvilken der som den eneste ikke er sket ejerskifte i forbindelse med ophør af samvurderingen.

2) For den ejendom med det største boligareal.

3) For den ejendom med det største matrikulære areal.

4) For den ejendom med det laveste identifikationsnummer (BFE-nummer).

Se også afsnit H.A.2.1.1.6.3 Ophævelse af samvurderinger.◄

Bortfald af rabat ved ændret anvendelse

Efter ESL § 43, stk. 3, 1. pkt., bortfalder den del af den samlede rabat efter ESL § 40, stk. 1, der udgør rabat i ejendomsværdiskat efter § 40, stk. 2, når ejendommen ændrer anvendelse, så den ikke længere er en ejendom som er nævnt i § 3. Når en ejendom ikke længere er en ejendomstype som nævnt i ESL § 3, vil ejendommen heller ikke længere være en ejendomstype, der er omfattet af rabat i ejendomsværdiskat efter ESL § 36, stk. 1. Med bestemmelsens 1. pkt., vil en sådan ændring sidestilles med salg af ejendommen med den konsekvens, at rabatten i ejendomsværdiskat bortfalder.

Det samme princip gør sig gældende for rabat i grundskyld efter ESL § 40, stk. 3, dvs. at rabatten i grundskyld bortfalder, når ejendommen ændrer anvendelse og herefter ikke længere er en ejendom nævnt i ESL § 3, stk. 1, nr. 3 og 4, eller er nævnt i EVL § 3, stk. 1, nr. 1. Når en ejendom ikke længere er en ejendomstype som nævnt i ESL § 3, stk. 1, nr. 3 og 4, eller er nævnt i EVL § 3, stk. 1, nr. 1, vil ejendommen være en ejendomstype, der ikke er omfattet af rabat i grundskyld efter ESL § 38, stk. 1. En sådan ændring sidestilles med salg af ejendommen med den konsekvens, at rabatten i grundskyld bortfalder.

ESL § 43, stk. 2, 1. og 2. pkt. indebærer, at rabatten kun bortfalder, hvis hele ejendommen ikke længere er en ejendom som nævnt i ESL § 3 for så vidt angår ejendomsværdiskat og ESL § 3, stk. 1, nr. 3 og 4, eller er nævnt i EVL § 3, stk. 1, nr. 1 for så vidt angår grundskylden. Hvis en del af ejendommen anvendes, så det er en ejendom som nævnt i henholdsvis ESL § 36, stk. 1, nr. 1, for ejendomsværdiskat og § 38, stk. 1, nr. 1, for grundskylden, vil den pågældende rabat blive fastholdt uændret.

Rabatten vil bortfalde fra det tidspunkt, hvor den ændrede anvendelse får skattemæssig betydning for ejendommen, dvs. ved næstkommende vurderingstermin pr. 1. januar.

Eksempel

Et parcelhus der er omfattet af EVL § 3, stk. 1, nr. 1, jf. § 4, stk. 1, nr. 1, rives ned. Selve grunden, huset lå på, er på 2.000 m2. Ved næste vurderingstermin pr. 1. januar skal grunden vurderes som en ubebygget grund over 1.400 m2 og derfor kategoriseres som erhverv m.v. efter EVL § 3, stk. 1, nr. 4. Da grunden herefter ikke længere er omfattet af EVL § 4, stk. 1, nr. 7 og 8, vil rabatten i grundskyld bortfalde. Rabatten i ejendomsværdiskat vil også bortfalde, da en grund ikke er en ejendom som nævnt i ESL § 3.