Parter

A

(advokat Eivind Frederik Kramme)

og

B

(advokat Eivind Frederik Kramme)

mod

Skatteministeriet

(advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af

dommer Anette Burkø, dommer Uffe Habekost Sørensen og dommer Cecilie Boel Winther.

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen er anlagt den 27. februar 2019. Sagen drejer sig om en omvurdering pr. 1. oktober 2013 af et kolonihavehus på lejet grund i Y1-haveforening, hvor huset blev vurderet til 350.000 kr. Sagen angår nærmere, om kolonihavehuset på grundlag af et vilkår i lejeaftalen med kommunen om foreningens jordstykke var underkastet et krav om maksimalpris med den følge, at kolonihavehuset skulle forbigås ved ejendomsvurderingen.

Sagsøgerne, A og B, har fremsat følgende påstand:

Principalt:

Skatteministeriet skal anerkende, at sagsøgernes kolonihavehus, opsat på lejet havelod Y2-adresse, skal forbigås ved vurderingen til offentlig ejendomsværdi i 2013.

Subsidiært:

Den ansatte offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2013 af sagsøgernes kolonihavehus tilsidesættes og hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Landsskatteretten traf den 3. december 2018 følgende afgørelse i sagen:

"…

Eller som tekst, f.eks.:

SKAT har ansat ejendomsværdien til…

Skatteankestyrelsen foreslår, at SKATs ansættelse af ejendomsværdien og eller grundværdi fastholdes

Faktiske oplysninger

Ejendommen er et kolonihavehus beliggende Y2-adresse, i byzone, i Y3-kommune. Den har benyttelseskode 48 - sommerhus på fremmed grund.

Det fremgår af BBR-meddelelsen, at ejendommen omfatter 3 bygninger på fremmed grund. Kolonihavehuset er opført i 1945. Huset har ydervægge af træbeklædning, taget er af tagpap, og det opvarmes med ovne til flydende brændsel. Det bebyggede areal udgør 38 m². Der er overdækkede arealer på 18 m². Det samlede bygnings- og boligareal er på 38 m². Hertil kommer 2 udhuse på henholdsvis 4 og 5 m². Bygningerne er opført i 2012. De har ydervægge af andet materiale og tag af andet materiale.

Ejendommen er beliggende ca. 1 km i luftlinie syd for Y4-by Station i et område med i alt 48 kolonihaver med bygninger på fremmed grund (Y1-haveforening). Den ligger på et havelod, der er en del af matrikelnr. ...4, som ejes af Y3-kommune. Ifølge lejekontrakt udlejer Y3-kommune til Y1-haveforening et areal på 13.500 m² til kolonihaveformål (parcel 1 af matr. ...4, beliggende ved Y5-vandløb. Hvert havelod udgør således i gennemsnit et areal på ca. 280 m².

Af § 9 i kommunens lejekontrakt med Y1-haveforening fremgår følgende:

"Værdiansættelse af have og bebyggelse i forbindelse med overdragelse af havelodder fastsættes således, at vurderingen af og dermed prisen for byggeri, opført efter 31. december 1991, maksimalt kan udgøre 62.000 kr. (1992-priser) inklusive haveanlæg.

Ovennævnte vurderingssum fremkommer ved, at et grundbeløb på 35.000 kr. (1982-priser) reguleres efter forbrugerprisindekset (1980 = 100), således at indekstallet i et år anvendes ved reguleringen 2 år senere, d.v.s. at indekstallet for 1990 anvendes ved beregningen af beløbet i 1992.

For eksisterende huse m.v. forudsættes samme regler at komme til at gælde, men alene for fremtidige husejere, idet vurderingen ved nuværende ejeres salg foretages efter foreningens nuværende regler uden ovennævnte maksimering af prisen.

Foreningen er pligtig at ændre sine nuværende vedtagne regler for værdiansættelse af have og bebyggelse, således at reglerne er i overensstemmelse med det ovenfor anførte, jfr. 1. afsnit.

Ovennævnte principper for vurderinger kan ikke uden kommunens samtykke ændres for haver beliggende på arealer tilhørende Y3-kommune.

Kolonihavehuse kan alene overdrages til priser, der er fastsat efter foreningens vurderingsregler, jfr. i øvrigt ovenfor."

Ejendommen er omfattet af lokalplan ...5. Planen er vedtaget den 22. september 2005. Af planens beskrivelse af Y6-område fremgår bl.a. følgende:

"Syd for spejderhytten ligger Y1-haveforening, der fremtræder med pæne, velordnede haver og bygninger. Der er indgået en 25-årig lejekontrakt med haveforeningen gældende indtil 1. januar 2017. Vest herfor ligger 3 nyttehavelodder, der er en del af Y7-haveforening. Begge foreninger er godkendt som varige."

Af planen fremgår endvidere bl.a., at ejendommen ligger i område III, der er fastlagt til rekreative formål i form af offentligt tilgængelige grønne arealer samt til koloniog nyttehaver. Overnatning må finde sted i sommerhalvåret (1. april - 1. oktober). På hvert kolonihavelod må der opføres bebyggelse på højst 40 m² i én etage med en maksimal bygningshøjde på 4 m.

Ejendommen er beliggende i vurderingskreds ...2, grundværdiområde ...11.

Ejendomsværdien på 360.000 kr. (2011-prisniveau) svarer til en kvadratmeterpris pr. vægtet areal på 9.474 kr.

SKAT har ved den forrige vurdering pr. 1. oktober 2012 vurderet ejendommen med benyttelseskode 78, sommerhus på fremmed grund, forbigået ved vurderingen. Ifølge SKATs systemoplysninger vedrørende BBR var ejendommen pr. 1. oktober 2012 registreret med et hus, opført i 1945 på 22 m².

Der er ikke registreret frie salg i haveforeningen i perioden 1. januar 2010 - 31. december 2015. I samme periode har der ikke været frie salg af sommerhuse i Y3-kommune.

I perioden 1. januar - 31. december 2011 har der været følgende frie salg af sommerhuse (beliggende på egen grund) i Y8-kommune:

Beliggenhed (Y8-kommune)	Opført/ om-/tilbygget	Vægtet areal	Grund- areal	Handels- dato	Handelspris / (pr. m² vægtet areal)	Ejd.værdi pr. 1.10.2011	Heraf grundværdi
Y9-adresse	1944/1972	32 m²	300 m²	15.08.2011	*475.000 kr.	420.000 kr.	102.000 kr.
Y10-adresse	1943	23 m²	300 m²	24.10.2011	650.000 kr. (28.261 kr.)	350.000 kr.	102.000 kr.
Y11-adresse	1950	27 m²	420 m²	13.09.2011	651.000 kr. (24.111 kr.)	420.000 kr.	142.800 kr.
Y12-adresse	1942	20 m²	300 m²	07.05.2011	*380.000 kr.	320.000 kr.	102.000 kr.
Y13-adresse	1941	25 m²	300 m²	02.05.2011	380.000 kr. (15.200 kr.)	360.000 kr.	102.000 kr.
Y14-adresse	1943	31 m²	300 m²	23.05.2011	*475.000 kr.	420.000 kr.	102.000 kr.
Y15-adresse	2011	57 m²	360 m²	11.10.2011	1.150.000 kr. (20.175 kr.)	770.000 kr.	122.400 kr.
Y16-adresse	1937	32 m²	320 m²	07.11.2011	**560.000 kr. (17.500 kr.)	430.000 kr.	108.800 kr.
Y17-adresse	1940	50 m²	312 m²	14.04.2011	**860.000 kr. (17.200 kr.)	540.000 kr.	106.100 kr.

*Nedrivningssalg

** Sælger er et dødsbo.

De solgte ejendomme er omfattet af lokalplan ...9. De er beliggende mellem 4 og 5 km fra påklaget ejendom i Y18-område, der er et område med selvstændigt matrikulerede kolonihaver. Overnatning må kun ske i perioden fra den 1. april til den 30. september. Ejendommene ligger i nærheden af bl.a. Y19-skovområde og Y20-skovområde.

I den af repræsentanten nævnte sag, 16-...70, har Vurderingsankenævn (...) 17. oktober 2018 truffet afgørelse om, at ejendommen Y21-adresse, skal forbigås ved ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2014. Det fremgår bl.a., at ejendommen er et kolonihavehus i en forening, der er medlem af Kolonihaveforbundet.

SKATs afgørelse

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2013 er fastsat således:

Ejendomsværdi				350.000 kr.
Vægtet areal:
Bebygget areal	38 m²	100%	38 m²
Vægtet areal i alt			38 m²
Værdiberegning:
Standardpris for området			7.950 kr.
Bebygget areal	38 m²		1.848 kr.
Ovne			- 175 kr.
Korrigeret pris			9.623 kr.
Bygningsværdi:
38 m² vægtet areal á 9.623 kr.				365.674 kr.
Beregnet værdi				365.674 kr.
Ejendomsværdi, afrundet				360.000 kr.
Reduceret ejendomsværdi (2,5%)				350.000 kr.
Omberegnet ejendomsværdi 2001				0 kr.
Omberegnet ejendomsværdi 2002				0 kr.

SKAT har fremsendt følgende udtalelse til klagen:

"Vi har set på sagen og mener, at der ikke er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.

Derfor mener vi, at der ikke er grund til ændre

Kolonihavehuset er vurderet på baggrund af 4 varslinger, som SKAT har modtaget fra Y3-kommune i 2013, da huset på grunden er blevet udbygget.

SKAT fastholder, at bygningen skal vurderes på grund af varslingerne. Ved ansættelsen af bygningsværdien er normtallet for sommerhuse i Y3-kommune brugt."

SKAT har endvidere sendt følgende mail af 24. januar 2017 til Skatteankestyrelsen:

"SKAT har den 18. oktober 2016 modtaget en anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen for 2013 og fremefter af Y2-adresse (ejendomsnr. ...29).

Vurderingen for 2013 er allerede påklaget til Jer - jeres j.nr. er 15-...74.

Vi har orienteret anmoder om, at vi ikke kan behandle anmodningen om genoptagelse, fordi han allerede har påklaget det samme forhold til jer.

Materialet fremsendes til Jer, så det kan indgå i Jeres sagsbehandling."

Følgende er et brev af 16. oktober 2016, som SKAT har modtaget fra Y1-haveforening (nævnt i mail ovenfor):

"Y1-haveforenings bestyrelse retter henvendelse til jer på baggrund af nogle vurderinger, som I har foretaget på et lille antal haver i vores forening. Få havelejere har via deres BBR-meddelelse fået deres haver vurderet til en urimelig høj pris. Resten af foreningens havelejere har via deres BBR fået at vide at de er "Forbigået ved vurdering .....".

Y1-haveforening har siden 1903 lejet grunden af Y3-kommune, og har siden da været underlagt deres kontrakt. (Se evt. vedlagte)

Y3-kommune har i deres kontrakt fastsat en max pris ved salg af kolonihaver, som vores forening er forpligtiget til at overholde. I 1996 kunne en kolonihave sælges for max 62.000,00

Kontrakten forlyder således:

Værdisættelse af have og bebyggelse i forbindelse med overdragelse af havelodder fastsættes således, at vurderingen af og dermed prisen for byggeri, opført efter 31. december 1991, maksimalt kan udgøre 62.000,00 kr. (1992-Proser) inklusive haveanlæg.

Ovennævnte vurderingssum fremkommer ved, at et grundbeløb på 35.000,00 kr. (1982-priser) reguleres efter forbrugerprisindekset (1980= 100 ), således at indekstallet i et år anvendes ved reguleringen 2 år senere, d.v.s. at indekstallet for 1990 anvendes ved beregningen af beløbet i 1992.

Forbrugerpris indeks findes på link:

https: / /www.dst.dk/ da/ Statistik/ emner/ forbrugerpriser/ forbrugerprisindeks#prisberegner?#prisberegner

Pris ved salg i 2016 kan derfor max ligge på 100.200,68, hvilke ikke svare overens med SKAT's vurderinger.

Y1-haveforening ønsker at overholde kontrakten indgået med Y1-kommune, og ønsker derfor at SKAT tilbagetrækker eller annullerer de vurderinger de har foretaget på meget få haver og til mere end de 100.200,68, som er satsen i dag.

Vi håber, at I på baggrund af vores fremsendte oplysninger vil imødekomme vores krav, da vi altid har været og i fremtiden vil være underlagt Y3-kommunes regler for salg."

Vurderingsstyrelsen har den 25. oktober 2018 sendt følgende udtalelse (erklæring):

"Skatteankestyrelsen har den 4. september 2018, fremsendt sagsfremstilling, med bilag samt forslag til afgørelse vedrørende overstående ejendom, anmodningen er ved en fejl visiteret til en forkert postkasse, der har medført fristoverskridelse. Sagen omhandler klage over årsomvurdering den 1. oktober 2013. Vurderingsstyrelsen har alene forholdt sig til overstående ejendom.

Ejendommen er et kolonihavehus på 38 m², beliggende på fremmet grund med plangrundlag til rekreative formål og er udpeget til varige kolonihave. Y1-haveforening er ikke medlem af kolonihaveforbundet. Ejendommen er årsomvurderet den 1. oktober 2013, da der er foretaget tilbygning på 16 m².

Bestyrelsen i Y1-haveforening har efter at sagen er overgået til Skatteankestyrelsen, indsendt yderligere oplysninger til vurderingsstyrelsen, der fremgår af bilag. Af lejekontrakten med Y3-kommune fremgår det at medlemmerne af Y1-haveforening, ikke frit kan sælge deres kolonihaver, men er underlagt en maksimalpris jf. lejekontraktens § 9, lejekontrakten var gældende til den 1. januar 2017. Lejekontrakten er efterfølgende genforhandlet, hvor den tidligere § 9 er ændret og medlemmerne af kolonihaveforeningen er nu underlagt kolonihaveforbundets retningslinjer for vurdering af kolonihaver. Se bilag til vurderingsstyrelsens udtalelse.

Vurderingsstyrelsen er enige med Skatteankestyrelsen i at begrænsningen i handelsværdien, der fremgår i lejekontrakten, har karakter af privatretlig byrde, der ikke skal tages hensyn til ved fastsættelse af ejendomsværdien, der understøttes af Landsskatterettens kendelse af 18. oktober 1988, TfS1989,70.

Vurderingsstyrelsen er ligeledes enige med skatteankestyrelsen i at sagen ikke kan sidestilles med højesterets dom, U.2007.3068/2H, da Y1-haveforening ikke er medlem af Kolonihaveforbundet.

Vurderingsstyrelsen henleder opmærksomheden på at den omberegnede ejendomsværdi i 2001 og 2002 er 0 kr. og at vurderingen af overstående ejendom derfor ikke har nogen skattemæssig betydning og at ejendommen kunne være undtaget jf. vurderingslovens § 7 stk. 2."

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at ejendomsværdien skal slettes:

Til støtte for påstanden er anført:

"Jeg vil hermed klage over denne ejendomsvurdering.

Jeg har aldrig nogen sinde modtaget en ejendomsvurdering før - men kun BBR meddelelser.

Y1-haveforening er ikke et sommerhusområde - men derimod en

KOLONIHAVE FORENING.

Y1-haveforening lejer grunden af Y3-kommune hvor der bliver betalt leje af grunden.

Derfor beder jeg dem om at slette denne ejendomsvurdering på kr. 350.000.

Kopi vedlagt af ejendomsvurdering for året 2013.

Kontakt mig venligst for flere oplysninger."

Klageren har i brev af 10. januar 2018 sendt følgende bemærkninger til styrelsens forslag til afgørelse:

"Jeg tillader mig at sende 2 stk. ejendomsvurderinger - henholdsvis fra 2004 og 2008 - hvor ejendommen er forbigået ved vurderingen - på grund af sommerhus på fremmed grund.

Disser vurderinger er modtaget siden 1988 hvor sommerhuset er erhvervet.

Ejendomsvurderingen er KUN givet til 4-5 sommerhuse i Y1-haveforening. HVORFOR.

Enten skal INGEN have denne ejendomsvurdering-på kr. 350.000- eller så skal alle have en sådan ejendomsvurdering- da alle haver ligger på denne lejede grund fra Y3-kommune.

Y3-kommune har et KRAV om at der er INGEN haver i Y1-haveforening der kan sælges for over kr. ca. 101.000.

Henstillingen hertil er - at der er en ejendomsvurdering som før i tiden -ingen vurdering.

Y1-haveforening's bestyrelse har også en sag kørende vedrørende dette problem på vegne af medlemmer af Y1-haveforening.

Jeg beder jer derfor om at tage sagen op igen."

Klagerens repræsentant har i brev af 25. april 2018 bl.a. bemærket følgende:

"

(…)

Jeg anmoder tillige om at få oplyst baggrunden for, at Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse er i strid med praksis for offentlig vurdering af kolonihavehuse?"

Repræsentant har i brev af 13. juni 2018 skrevet følgende:

"Skatteankestyrelsen er blevet anmodet om at oplyse, hvorfor Styrelsens forslag til afgørelse i denne sag er i strid med praksis for offentlig vurdering af kolonihavehuse.

På Haveforeningens og medlemmets vegne insisterer jeg på, at Styrelsen besvarer dette væsentlige spørgsmål, jf. Styrelsens afgørelse i tilsvarende sag - Y22-haveforening under j.nr. 15-...52.

Endvidere henvises til afgørelse fra Landsretten af 30/3 2016 under sagsnr. 13-...31."

Repræsentant har i brev af 20. juni 2018 skrevet følgende:

"Du (red.: Styrelsens sagsbehandler) har besvaret mit brev af 13. ds. i brev af 19. ds., hvis indhold i alt væsentligt svarer til en af Styrelsens faste skabeloner.

Du oplyser, at "sagen forberedes af Skatteankestyrelsen, men at den skal afgøres af Landsskatteretten".

Den er jeg helt med på.

Du oplyser også, at hvis der er "yderligere bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse eller til sagen i øvrigt" skal henvendelse herom ske Skatteankestyrelsen med en ny frist på nu 17 dage.

Til denne servicemeddelelse kan jeg bekræfte, at ja! jeg har yderligere bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag.

Disse bemærkninger er fremsat flere gange, uden at Styrelsen har ønsket at forholde sig hertil, hvilket er i klar strid med god forvaltningsskik.

Skatteankestyrelsen er ikke en "pølsemaskine", der leverer forslag til afgørelser i konkrete sager.

Når/hvis Styrelsen bliver mødt med spørgsmål til indholdet af Styrelsens afgørelser - som dette er tilfældet her - skal Styrelsen forholde sig hertil, inden sagen bringes videre til afgørelse ved Landsskatteretten.

På den givne foranledning gentager jeg gerne, at det forslag til afgørelse, Skatteankestyrelsen er fremkommet med i denne sag, er i strid med praksis for offentlig vurdering af kolonihavehuse.

Jeg har til støtte herfor henvist til Styrelsens afgørelse i tilsvarende sag - Y22-haveforening under j.nr. 15-...52 samt til afgørelse fra Landsskatteretten af 30/3 2016 under sagsnr. 13-...31.

Inden Skatteankestyrelsens sagsbehandling bliver indbragt for Ombudsmanden, insisterer jeg en sidste gang på at få besvaret det for behandling af denne sag væsentlige spørgsmål om, hvorfor Skatteankestyrelsens praksis for offentlig vurdering af kolonihavehuse er ændret.

Henset til, at der i Kolonihaveforbundets 400 haveforeninger er opsat 40.000 kolonihavehuse, siger det sig selv, at den praksisændring Skatteankestyrelsen nu har leveret kan få principiel betydning for andre end klageren.

Jeg anmoder om Skatteankestyrelsens endelige svar på det stillede spørgsmål, e.o. inden 17 dage."

Repræsentant har i brev af 31. august 2018 skrevet følgende:

"Som nyt bidrag til at få styr på Skat’s kaotiske sagsbehandling og afgørelser i sager om offentlig vurdering af kolonihavehuse i Kolonihaveforbundets haveforeninger, vedhæfter jeg Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse i sagsnr. 16-...70, som jeg skal anbefale også bliver fulgt i denne sag.

Efter forløbet af sagens behandling og sagens principielle karakter i forhold til 40.000 kolonihavehuse i Kolonihaveforbundets haveforeninger anmoder jeg om supplerende mundtlig forhandling af sagen for Landsskatteretten."

Efter at have modtaget Vurderingsstyrelsens udtalelse (fra oktober 2018) har repræsentant i brev af 31. oktober 2018 skrevet følgende:

"Skatteankestyrelsens foreløbige vurdering af sagen den 25. ds. Er modtaget.

Indholdet af denne vurdering - og den stedfundne kritisable sagsbehandling - bekræfter de offentligt omtalte retssikkerhedsmæssige problemer, der har været forbundet med behandling af skattesager i de seneste 10 år.

Den foreløbige vurdering indeholder ingen argumentation for, på hvilke punkter denne sag afviger fra Skatteankestyrelsens afgørelse i sagsnr. 16-...70 fra Y23-haveforening.

Sagsbehandleren overser, at det er konkret irrelevant, at Y1-haveforening ikke er medlem af Kolonihaveforbundet, når denne haveforening de facto har - og håndhæver - sin forpligtelse overfor Y3-kommune som udlejer af haveforeningens område til at anvende Kolonihaveforbundets vurderingsregler og dermed makspriser ved haveoverdragelser.

Også i denne sag om ejendomsværdiansættelse af kolonihavehuse har SKAT groft tilsidesat det forvaltningsretlige lighedsprincip.

Af de 45 haver i Y1-haveforening foreligger der ikke oplysninger om tilsvarende sager.

Hvad er årsagen til det?

Som sagens behandling har udviklet sig, betragter jeg min anmodning om supplerende mundtlig forhandling for Landsskatteretten som omsonst."

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse

Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Af vurderingslovens § 2 fremgår det, at vurderingsterminen er den 1. oktober. Ejerboliger vurderes almindeligt i ulige år, jf. vurderingslovens § 1.

Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 10, fremgår følgende:

"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

10) af ejendomme, der har ændret anvendelse,"

Ved omvurderingen er vurderingsterminen 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet lægges til grund ved omvurderingen. Omvurderingen foretages ud fra prisforholdene pr. 1. oktober ved den senest forudgående almindelige vurdering. Det fremgår af vurderingslovens § 3, stk. 4.

Seneste almindelige vurdering for sommerhuse på fremmed grund er foretaget pr. 1. oktober 2011. Det er derfor prisforholdene på dette tidspunkt, der skal lægges til grund ved omvurderingen pr. 1. oktober 2013.

I henhold til vurderingslovens § 42, stk. 2, skal ejendomsværdien (i 2011-prisniveau) reduceres med 2,5 %.

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. For ejerboliger fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område, jf. vurderingslovens § 6.

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. vurderingslovens § 9, stk. 1. Af vurderingslovens § 9, stk. 2 fremgår, at sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen.

Det følger af vurderingslovens § 10, stk. 1, at der ved ansættelsen af ejendomsværdien skal tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger mv.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Af vurderingslovens § 10, stk. 2, fremgår, at der skal tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt en ejendom til fordel for anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter, jf. dog herved § 11.

Efter vurderingslovens § 11 fremgår det, at ejes bygningerne på en ejendom af en anden end grundens ejer, og der således foreligger to selvstændige ejendomme, vurderes bygningerne for sig og grunden for sig, og ved ansættelsen af ejendomsværdien tages der for begge ejendomme hensyn til kontraktforholdet mellem parterne.

Af SKATs Juridiske Vejledning, afsnit H,A.1.2.3, fremgår, at ejendomme med mindre bygninger på fremmed grund, hvis værdi skønnes at være mindre end 100.000 kr., efter praksis kan forbigås ved vurderingen.

Landsskatteretten forholder sig alene til ansættelsen pr. 1. oktober 2013 for klagers ejendom og ikke til vurderingen af andre ejendomme. Retten foretager et skøn over ejendomsværdien for klagers ejendom, uden at være bundet af, hvordan andre ejendomme er vurderet.

Retten finder at den ansatte ejendomsværdi på 360.000 kr. (i 2011-prisniveau), svarende til en kvadratmeterpris pr. vægtet areal på 9.474 kr., efter rettens skøn er udtryk for en realistisk handelsværdi for ejendommen på vurderingstidspunktet.

Efter reduktion med 2,5 % udgør ejendomsværdien 350.000 kr. (afrundet) pr. 1. oktober 2013.

Det fremgår, at ejendommen ved den forrige vurdering pr. 1. oktober 2012 af SKAT var vurderet med en benyttelseskode 78, sommerhus på fremmed grund, forbigået ved vurderingen. Der henvises til SKATs daværende oplysninger om ejendommens BBR.

SKAT har pr. 1. oktober 2013 på baggrund af ændrede BBR-oplysninger foretaget en årsomvurdering af ejendommen, hvorefter benyttelseskode er ændret til 48 - sommerhus på fremmed grund, og ejendomsværdien er fastsat til 350.000 kr.

Retten henser ved den påklagede vurdering pr. 1. oktober 2013 til, at der er tale om et kolonihavehus, der er beliggende på lejet grund. Huset er opført i 1945, boligareal udgør 38 m², og der er overdækket areal på 18 m² samt 2 udhuse.

Grunden er lejet af Y3-kommune. Det følger af kommunens kontrakt med Y1-haveforening, at værdiansættelse af have og bebyggelse i forbindelse med overdragelse af havelodder fastsættes således, at prisen maksimalt kan udgøre 62.000 kr. (1992-priser) inklusive haveanlæg.

Det er rettens opfattelse, at bestemmelsen i lejekontrakten med Y3-kommune har karakter af en privatretlig byrde, der ikke skal tages hensyn til ved fastsættelsen af ejendomsværdien. Dette understøttes af Landsskatterettens kendelse af 18.  oktober 1988, TfS1989,70, hvor Landsskatteretten fandt, at de af Kolonihaveforbundet for Danmark fastsatte retningslinier for maksimumprisen for ejendommen måtte sidestilles med en privatretlig servitut, hvortil der ifølge vurderingslovens § 10, stk. 2, ikke kan tages hensyn ved ansættelsen.

Af en Højesteretsdom fra 2007, U.2007.3068/2H, følger imidlertid, at vurderingen af en kolonihave, som er medlem af Kolonihaveforbundet, skal ansættes under hensyntagen til Kolonihaveforbundets retningslinjer om maksimalpris.

Retten bemærker, at det fremgår af den vurderingsankenævnsafgørelse om ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2014, som repræsentanten har henvist til, at kolonihavehuset beliggende Y21-adresse, ligger i en forening, der er medlem af Kolonihaveforbundet.

Y1-haveforening er ikke medlem af Kolonihaveforbundet, og disses særlige retsstilling kan derfor efter rettens opfattelse ikke tages i anvendelse. Af samme årsag finder retten ikke, at vurderingen af Y21-adresse og den påklagede ejendom kan sammenlignes.

Retten har ved skønnet lagt vægt på, at den påklagede ejendom er beliggende i en haveforening, hvor overnatning må finde sted i sommerhalvåret, samt at der på hvert kolonihavelod må opføres bebyggelse på højst 40 m².

Der har ikke været registreret frie salg i haveforeningen eller af sommerhuse i Y3-kommune i årene fra 2010 - 2015.

Retten har derfor foretaget sammenligning med salg af sommerhuse i Y8-kommune. Der har i 2011 været 9 frie salg af sommerhuse. De ligger alle i en afstand af mellem 4 og 5 km fra påklaget ejendom. Det er kolonihaver, hvor overnatningsmulighed svarer til den påklagede ejendom. De adskiller sig ved at ligge på egen grund. Grundstørrelserne udgør, med undtagelse af et par enkelte ejendomme, mellem 300 og 320 m², dvs. de svarer nogenlunde til havelodderne i Y1-haveforening og dermed også til Y2-adresse. Huset på Y15-adresse er opført i 2011, mens de øvrige 8 er ældre huse i lighed med den påklagede ejendom. Heraf er 3 solgt og efterfølgende nedrevet. Det er rettens opfattelse, at de resterende 5 huse er nogenlunde sammenlignelige med den påklagede ejendom. De er i forhold til det vægtede areal solgt for en kvadratmeterpris på mellem 15.200 kr. og 28.261 kr. Retten har ved sammenligningen taget hensyn til, at de solgte huse ligger på egen grund.

Den landsskatteretsafgørelse, som repræsentanten har henvist til, angår vurderingen af et kolonihavehus på lejet grund, hvor ejendomsværdien blev skønnet til at udgøre mindre end 100.000 kr., hvorefter ejendommen i overensstemmelse med administrativ praksis skulle forbigås ved vurderingen. Afgørelsen er offentliggjort ved SKM2018.102.LSR.

Landsskatteretten stadfæster ejendomsværdien på 350.000 kr. og finder, at det er med rette, at ejendommen er vurderet pr. 1. oktober 2013 med en benyttelseskode 48 - sommerhus på fremmed grund.

…"

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af A, OP og KH.

A har forklaret, at han og hans kone købte kolonihavehuset i 1988. Han huskede ikke, om der var nogen venteliste. Han mente, at han betalte 38.000 kr. for det. Han vidste ikke dengang noget om, hvordan priserne blev fastsat. Sælgeren sagde, at han havde fået vurderet huset, og at det kostede 38.000 kr. Han antog, at kolonihaveforeningens bestyrelse havde vurderet huset. Siden 2012 har han været medlem af Y1-haveforenings bestyrelse, først som suppleant og senere som egentligt medlem. De er aldrig blevet opkrævet ejendomsskat som følge af ejendomsvurderingen i 2013.

Hvis man vil sælge sit hus, skal huset vurderes af haveforeningens formand, kasserer og eventuelt et bestyrelsesmedlem. Han havde selv kun været med til det én gang. Y1-haveforening har en kontrakt med Y3-kommune. Han kunne ikke huske, hvad maksimalprisen for et kolonihavehus i haveforeningen var i 2012. Han havde ikke i den tid, hvor han havde været medlem af haveforeningen, hørt om, at kolonihavehuse i haveforeningen var blevet solgt til priser i et frit marked. Det bliver vurderet, hvad huset er værd, og prisen kan svinge afhængig af, hvor godt huset er holdt.

Han bekræftede, at deres hus i f.eks. 2004 og 2008 ved ejendomsvurderingen blev "forbigået ved vurderingen". Da han ved ejendomsvurderingen i 2013 fik en ejendomsvurdering på 350.000 kr., skrev han til SKAT, at de jo havde været "forbigået" før i tiden. Når der i specifikationen af ejendomsvurderingen er anført en "standardpris for området", sagde det ham ikke noget. Der anvendes ikke standardpriser som beskrevet i ejendomsvurderingen.

Bestyrelsen i Y1-haveforening har ikke oplysninger om de enkelte huses opførelsestidspunkter. Han mente ikke, at man i tilfælde af salg spurgte sælger, hvornår huset blev opført.

A blev foreholdt, at det af den lejekontrakt med Y3-kommune, som var gældende fra 1. juli 1992 til 1. januar 2017, i § 9 fremgår, at det kun var byggeri, der var opført efter den 31. december 1991, der var omfattet af kravet om, at der skulle anvendes maksimalpris. Hertil forklarede han, at det vidste han ikke. Da han købte deres kolonihavehus, fandt de ud af, hvad huset var værd. Han har kendskab til BBR-registreringer, idet han har en ejerlejlighed. Han vidste ikke, hvordan hans kolonihavehus var kommet ind i BBR-registeret. De havde bare fået oplyst, at de fire huse, der var blevet ejendomsvurderet, var kommet i BBR-registeret.

De tre ejere af kolonihavehuse, der i 2013 også blev ejendomsvurderet, har - efter at have drøftet det med bestyrelsen - besluttet at afvente resultatet af denne sag.

OP har forklaret, at han har Y24-adresse i Y1-haveforening. Hans kolonihavehus er ikke blevet ejendomsvurderet. Huset er blevet "forbigået ved vurderingen", og sådan har det været både før hans ejertid og i hele hans ejertid. Han havde først den kolonihave med hus, som han solgte til A og B, idet han i stedet overtog sine forældres hus. Han havde således samlet været medlem af haveforeningen siden 1977. Det var først de senere år, at han havde været medlem af bestyrelsen. Da han solgte sit hus i 1988 for 38.000 kr., havde bestyrelsen vurderet huset. Der var dengang ikke de samme formkrav som i dag, men der var maksimalpriser. Det har været kutyme, at bestyrelsen vurderede husene, og at der var en maksimalpris, for det fremgår af kontrakten med Y3-kommune. Han havde ikke nogensinde hørt, at man kunne sælge sit kolonihavehus i Y1-haveforening til fri pris. De har 68 på venteliste til et kolonihavehus. Der havde altid været venteliste. Han havde været formand i 4-5 år. Det fremgår af vedtægterne, at der skal være mindst 2 personer, der deltager i besigtigelse af et kolonihavehus, der skal vurderes. De havde fået lavet deres egen formular til brug for vurderinger, fordi de ikke er medlem af Kolonihaveforbundet.

Foreholdt at i det i § 9, 1. afsnit, i lejekontrakten mellem haveforeningen og Y3-kommune, der trådte i kraft i 1992, er anført, at kravet om maksimalpriser var begrænset til at angå byggeri opført efter 31. december 1991, forklarede han, at han ikke havde kendskab til, at den begrænsning skulle have været anvendt på noget tidspunkt. Bestyrelsen havde ikke administreret efter den bestemmelse. Bestyrelsen havde ikke oplysninger i et arkiv om husenes opførelsestidspunkt. Nu om dage skal de spørge sælgeren, hvornår huset er opført. Tidligere vurderede man huset ud fra, hvad værdien maksimalt kunne være, og så gik man ned i pris på grundlag af en vurdering af standen. Han havde ikke nogen BBR-registrering på sit hus. Han var blevet bekendt med, at der er nogle få af foreningens kolonihavehuse i BBR-registeret.

Han kunne ikke redegøre for betydningen af, at det i lejeaftalen fra 1992 med Y3-kommune i § 9, 3. afsnit, var anført, at samme regler forudsættes at komme til at gælde for eksisterende huse - men kun for fremtidige husejere, idet vurderingen ved "nuværende ejeres salg" skulle foretages "efter foreningens nuværende regler uden ovennævnte maksimering af prisen." De havde ikke administreret efter den bestemmelse. Man brugte maksimalpriser på det tidspunkt. De havde altid både før 1992, efter 1992 og nu brugt maksimalpriser. De havde ikke administreret efter § 9.

Forevist et billede af kolonihavehuset i Y25-adresse forklarede han, at det var den dyreste have, der nogensinde var solgt i deres haveforening. Det blev solgt for 110.000 kr. Det er således rekorden siden 1977. Der er ikke nogen huse, der er solgt for en højere pris siden. Hvis Y1-haveforening ikke overholder kravet om maksimalpriser, kan de risikere, at Y3-kommune opsiger lejekontrakten eller vil undlade at tilbyde et nyt jordstykke i tilfælde af, at det grundstykke, som de aktuelt har lejet, skulle blive inddraget til almennyttige formål. Der er krav om at anvende maksimalpriser i den nye kontrakt med Y3-kommune. Den aftale om maksimalpriser administreres efter den indeksering, som Kolonihaveforbundet har i deres regler.

KH har forklaret, at hun har været medlem af Y1-haveforening ad to omgange. Hun har aktuelt have nr. 1. Hendes kolonihavehus er ikke ejendomsvurderet. Hun har modtaget meddelelser fra SKAT om, at det er forbigået ved ejendomsvurdering.

Bestyrelsen indeksregulerer m²-prisen for kolonihavehuse én gang om året. De har lavet et regneark, der viser, hvad m² prisen er i forhold til, hvor længe folk har haft ejendommen. Hvis de kender opførelsestidspunktet, har det den betydning, at hvis huset er f.eks. 30 år gammelt, kigger de først på, hvor meget m²-prisen er nedskrevet til på de år. De tjekker forbedringerne og ser kvitteringer og nedskriver også forbedringerne. Derefter har de en maksimalpris. På det grundlag foretages en vurdering af huset for at se, om der er grundlag for yderligere nedskrivninger.

Hun mente, at hun i 1992 havde et kolonihavehus. Gjort bekendt med § 9, 1. afsnit, i lejeaftalen fra 1992 med Y1-kommune, forklarede hun, at de ikke havde administreret efter en bestemmelse om, at der ikke var krav om maksimalpriser for huse, der var opført før den 31. december 1991.

Foreholdt formuleringen i samme kontrakts § 9, 3. afsnit, forklarede hun, at der ikke havde været andre regler, end at bestyrelsen havde administreret efter en maksimalpris. Kolonihaveforeningen ville ikke være gået med til, at man solgte et kolonihavehus til en pris i størrelsesorden 350.000 kr. Hun havde en gang oplevet, at et medlem ville sælge sit kolonihavehus gennem Den Blå Avis, men det blev stoppet. Hun kunne huske, at husene for mange år siden var registreret i BBR. På hendes ejendomsvurdering står der, at det er forbigået ved vurderingen.

Parternes synspunkter

A har i sit påstandsdokument anført følgende:

"…                                                                   SAGENS FAKTUM

Y1-haveforening er en haveforening i Y26-område, oprettet i 1903 med 48 havelodder.

Hvert havelod har i gennemsnit et areal på 280 m².

Haveforeningens areal er lejet af Y3-kommune bl.a. på vilkår, at overdragelse af en havelod og salg af det på havelodden opsatte kolonihavehus kun lovligt kan finde sted til den maksimale pris, der fremkommer ved anvendelse af Kolonihaveforbundets vurderingsregler (E 60, 94 og 141)

Dette vilkår for haveforeningens leje af arealet til kolonihaveformål gælder uanset, at haveforeningen ikke er medlem af Kolonihaveforbundet (E 60, 94 og 141)

I 2013 kunne salg af kolonihavehuse i Y1-haveforening iflg. Dagældende hovedlejekontrakt kun lovligt finde sted til maksimalt 62.000 kr./indeksreguleret (E 60)

Sammenfattende kan kolonihavehuse i Y1-haveforening kun lovligt sælges til priser, fastsat efter foreningens vurderingsregler, der svarer til de af Y3-kommune krævede maksimalpriser. Som vilkår for leje af haveforeningens areal.

Alle haveforeningens kolonihavehuse er omfattet af disse vurderingsregler, uanset opførelsestidspunkt(E 141 og 142)

---ooOoo---

Sagsøgerne blev medlem af haveforeningen i 1988, hvor de købte kolonihavehuset på Y2-adresse af haveforeningens nuværende formand OP, for 38.000 kr.

I dag er der kun en mindre tilbageværende del af kolonihavehuset fra opførelsen i 1945 med et bebygget areal på 38 m².

Vurderingen af sagsøgernes kolonihavehus er i dag under 100.000 kr. Indtil 2013 var sagsøgernes kolonihavehus og alle øvrige huse i haveforeningen, herunder på havelodderne Y27-adresse, Y28-adresse og Y29-adresse forbigået ved vurdering, som tilfældet stadig er i dag med foreningens øvrige 44 huse.

Årsag til, at kun 4 af haveforeningens [...] kolonihavehuse er vurderet til offentlig ejendomsværdi er trods opfordring uoplyst.

ANBRINGENDER

Sagen angår fastsættelse af offentlig ejendomsværdi pr. 1. oktober 2013 af sagsøgernes kolonihavehus på lejet havelod i Y1-haveforening.

Uanset, at kolonihavehuse ikke er nævnt som undtaget fra vurdering iflg. dagældende vurderingslov § 7, er det godtgjort, at der for salg i Y1-haveforening foreligger et krav fra Y3-kommune om maksimalpriser, som Vurderingsmyndigheden skal tage hensyn til ved ansættelse af ejendomsværdi for kolonihavehuse i Y1-haveforening.

Denne forpligtelse ifølge hovedlejekontrakten med kommunen gælder også selvom foreningen ikke er medlem af Kolonihaveforbundet.

Det lægges til grund, at kolonihavehuse i Y1-haveforening, uanset opførelsestidspunkt, også i 2013 kun lovligt kunne sælges til den i haveforeningens lejekontrakt med Y3-kommune fastsatte makspris.

Endvidere lægges til grund, at der er påvist en fast retsforpligtende praksis, hvorefter kolonihavehuse i haveforeninger med maksimalpriser forbigås ved vurdering (E 65, 68, 72, 73-80 samt 115-122).

---ooOoo---

Til støtte for sagsøgernes subsidiære påstand gøres det gældende, at betingelser for tilsidesættelse af Landsskatterettens skøn er opfyldt ud fra de dokumenterede faktiske og retlige forhold om vilkår for salg af kolonihavehuse i Y1-haveforening.

Ud fra disse vilkår hviler Landsskatterettens afgørelse i sin helhed på et forkert grundlag i forhold til vurdering af kolonihavehuse i haveforeninger med maksimalpriser.

…"

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført følgende:

"…

2.  ANBRINGENDER

Frifindelsespåstanden støttes overordnet på, at det omhandlede kolonihavehus ikke er undtaget for vurdering til offentlig ejendomsværdi ifølge dagældende vurderingslov.

Det gøres endvidere gældende, at det ikke er godtgjort, at betingelserne for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn er opfyldt.

Sagen angår vurderingen pr. 1. oktober 2013, og det er derfor den dagældende vurderingslov, der finder anvendelse.

Vedrørende undtagelse fra vurdering:

Af dagældende vurderingslovs § 7 fremgår følgende om ejendomme undtaget fra vurdering:

"Undtaget fra vurdering er:

1)  Kirker og kirkegårde,

2)  De staten, regionerne og kommunerne tilhørende torve, gader, veje og parkanlæg bortset fra arealer, der udnyttes erhvervsmæssigt,

3)  Befæstningsanlæg bortset fra arealer og bygninger inden for befæstningsanlæggets rammer, der udnyttes erhvervsmæssigt,

4)  Fyranlæg,

5)  Jernbaneanlæg, havne-, kanal- og lufthavnsanlæg […]

6)  De grunde, bygninger og anlæg på Københavns Frihavns område, som omfattes af § 7, stk. 1, i lov nr. 141 af 31. marts 1960 om Københavns Frihavn."

Kolonihavehuse er ikke omfattet af denne bestemmelse.

Der er derfor ikke grundlag for at undtage sagsøgernes kolonihavehus fra vurdering.

Vedrørende skønsudøvelsen:

Det følger af fast retspraksis, at en ejendomsvurdering alene kan tilsidesættes, såfremt det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR2016.191H (SKM2015.615.HR).

Det påhviler sagsøgerne at godtgøre, at betingelserne for at få tilsidesat skønnet er opfyldt.

Denne bevisbyrde er ikke løftet, og der er derfor ikke grundlag for at hjemvise sagen.

Landsskatterettens skønsgrundlag er korrekt.

Det følger af dagældende vurderingslovs § 9, stk. 1, sammenholdt med § 2 og § 6, at ejendomsværdien udgør den kontante værdi af ejendommen i dens helhed på vurderingstidspunktet.

Ifølge dagældende vurderingslovs § 10, stk. 2, skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt en ejendom til fordel for anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt skal der bortses fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter, jf. dog herved § 11.

Af dagældende vurderingslovs § 11 fremgår, at hvis bygningerne på en ejendom ejes af en anden end grundens ejer, og der således foreligger to selvstændige ejendomme, vurderes bygningerne for sig og grunden for sig, og ved ansættelsen af ejendomsværdien tages der for begge ejendomme hensyn til kontraktforholdet mellem parterne.

Landsskatterettens skøn er udøvet i overensstemmelse med disse principper.

Da sagen angår vurderingen pr. 1. oktober 2013, er det forholdene på dette tidspunkt, der er afgørende.

Det er ikke godtgjort, at der pr. 1. oktober 2013 har foreligget privatretlige forpligtelser om maksimalpriser, som skulle indgå ved ejendomsværdiansættelsen af sagsøgernes kolonihavehus.

Det dagældende kontraktforhold mellem sagsøgerne og haveforeningen var ikke er til hinder for, at kolonihavehuset kan vurderes på grundlag af værdien i handel og vandel.

Det fremgår af lejekontrakten fra april 1999 (bilag B), at den var gældende fra den 1. juli 1992 indtil den 1. januar 2017, jf. kontraktens § 1, første afsnit. Af kontrakten fremgår følgende af § 9:

"Værdiansættelse af have og bebyggelse i forbindelse med overdragelse af havelodder fastsættes således, at vurderingen af og dermed prisen for byggeri, opført efter 31. december 1991, maksimalt kan udgøre 62.000 kr. (1992-priser) inklusive haveanlæg.

Ovennævnte vurderingssum fremkommer ved, at et grundbeløb på 35.000 kr. (1982-priser) reguleres efter forbrugerprisindekset (1980 = 100), således at indekstallet i et år anvendes ved reguleringen 2 år senere, dvs. at indekstallet for 1990 anvendes ved beregningen af beløbet i 1992.

For eksisterende huse mv. forudsættes samme regler at komme til at gælde, men alene for fremtidige husejere, idet vurderingen ved nuværende ejeres salg foretages efter foreningens nuværende regler uden ovennævnte maksimering af prisen.

Foreningen er pligtig at ændre sine nuværende vedtagne regler for værdiansættelse af have og bebyggelse, således at reglerne er i overensstemmelse med det ovenfor anførte, jf. 1. afsnit.

Ovennævnte principper for vurderinger kan ikke uden kommunens samtykke ændres for haver beliggende på arealer tilhørende Y3-kommune.

Kolonihavehuse kan alene overdrages til priser, der er fastsat efter foreningens vurderingsregler […]"

Reglerne i denne lejekontrakt for værdiansættelse af have og bebyggelse med maksimalpris gælder således for overdragelse af havelodder for byggeri opført "efter 31. december 1991". For "eksisterende huse" forudsættes det i lejekontrakten, at regler om maksimalpriser kommer til at gælde, idet det dog samtidig bestemmes, at dette alene gælder for fremtidige husejere. Ved "nuværende ejeres" salg foretages vurderingen uden maksimering af prisen.

Sagsøgernes kolonihavehus er opført i 1945, jf. bilag A, side 1, og stævningen side 3, 2. afsnit.

Sagsøgerne købte kolonihavehuset i 1988, jf. stævningen side 3, 3. afsnit.

Da sagsøgernes kolonihavehus ikke er opført efter 31. december 1991, men i 1945, og da sagsøgerne købte kolonihavehuset i 1988, og altså var ejere på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse og forud for det tidspunkt, hvor lejeaftalen var gældende, er kolonihavehuset er ikke omfattet af bestemmelsen i kontraktens § 9, 1. afsnit om maksimalpris. Sagsøgerne var ved salg ikke bundet til at sælge til den i vedtægternes § 9, 1. og 2. afsnit anførte maksimalpris.

Det af sagsøgerne fremlagte godtgør ikke, at der på vurderingstidspunktet var fastlagt maksimalpriser, som sagsøgerne var bundet af.

Bilag 7, som sagsøgerne har henvist til, er en lejekontrakt mellem Y3-kommune og Y1-haveforening. Lejekontrakten er underskrevet i juli 2018, jf. kontraktens side 10. Det fremgår endvidere af lejekontraktens § 3, stk. 1, at lejekontrakten træder i kraft den 1. januar 2017. Denne lejekontrakt var således ikke gældende på vurderingstidspunktet, og bestemmelserne i kontraktens § 9 om værdiansættelse ved overdragelse af havelodder har derfor ingen betydning for vurderingen pr. 1. oktober 2013.

Love og reglement for Y1-haveforening fra 1903 med efterfølgende revisioner (bilag 8) indeholder ingen bestemmelser om maksimalpriser. Det forhold, at medlemmerne ifølge reglementets § 4, stk. 8, er forpligtet til at sælge deres lysthuse gennem bestyrelsen, som fungerer som et vurderingsnævn, konstituerede ikke en forpligtelse for sagsøgerne til pr 1. oktober 2013 at sælge til maksimalpriser.

Vedtægter for Y1-haveforening (bilag 9) er, jf. bilagtes side 1, godkendt på en generalforsamling i april 2019, og har derfor ingen betydning for vurderingen pr. 1. oktober 2013.

Specialkonsulent i Y3-kommune, SDPs udtalelse (bilag 26) godtgør heller ikke, at der på vurderingstidspunktet var fastlagt maksimalpriser, som sagsøgerne var bundet af, allerede fordi der spørges til, om et kolonihavehus "i dag" kan sælges til den offentlige ejendomsvurdering på 350.000 kr., jf. bilag 25, side 2, sidste afsnit.

Det har ikke betydning for rettens prøvelse i denne sag, hvilke regler, der er vedtaget efter vurderingstidspunktet, og om sagsøgerne var bundet af maksimalpriser efter sådanne regler.

Det har heller ikke betydning, hvilke regler, der var gældende for andre kolonihaveejere, såfremt disse regler adskiller sig fra dem, som var gældende for sagsøgerne.

Det er ubestridt, at Y1-haveforening ikke var medlem af Kolonihaveforbundet, og sagsøgerne var derfor på vurderingstidspunktet alene bundet af de regler, der fremgår af lejekontrakten (bilag B), og ikke regler fastsat af Kolonihaveforbundet.

Landsskatterettens skønsgrundlag i øvrigt vedrørende ejendom mens faktiske forhold er ikke anfægtet.

Det er heller ikke godtgjort, at Landsskatterettens værdiansættelse er åbenbart urimelig.

Der henvises til oplysningerne i Landsskatterettens afgørelse, bilag 1, side 3 nederst og side 4. Landsskatteretten har til brug for skønsudøvelsen foretaget en sammenligning med salg af sommerhuse i Y8-kommune, idet der ikke har været registreret frie salg i haveforeningen eller af sommerhuse i Y3-kommune i årene fra 2010-2015. I Y8-kommune har der i 2011 været 9 frie salg af sommerhuse, hvoraf 5 i det væsentligste svarer til den påklagede ejendom med den undtagelse, at der er tale om ejendomme, som ligger på egen grund, jf. bilag 1, side 11.

Sagsøgerne har ikke ved fremlæggelse af oplysninger om gennemførte salg af sammenlignelige ejendomme omkring vurderingstidspunktet eller ved foretagelse af syn og skøn godtgjort, at det udøvede skøn er åbenbart urimeligt.

Da det ikke er godtgjort, at sagsøgernes kolonihavehus pr. 1. oktober 2013 har en værdi i handel og vandel, der adskiller sig fra den ansatte værdi på 350.000 kr., er kolonihavehuset ikke omfattet af den dagældende praksis, der er omtalt i Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A.1.2.3, hvorefter ejendomme med mindre bygninger på fremmed grund, hvis værdi skønnes at være mindre end 100.000 kr., kan forbigås ved vurderingen. Der er derfor ikke grundlag for at forbigå ejendommen ved vurderingen.

Det bestrides, at ejendomsværdiansættelsen af sagsøgernes kolonihavehus er i strid med det forvaltningsretlige lighedsprincip, således som det gøres gældende i stævningen, side 4.

Ansættelsen af en ejendom til offentlig ejendomsværdi beror på en individuel og konkret vurdering. Ansættelsen af andre ejendomme har ingen betydning for bedømmelsen af, om der er grundlag for at tilsidesætte en ejendomsvurdering. Det har således ingen betydning for vurdering af sagsøgernes kolonihavehus, hvorledes andre kolonihavehuse er vurderet, herunder at nogle ejendomme er forbigået ved vurderingen, jf. Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A.1.2.3. Det er denne praksis, som de af sagsøgerne påberåbte afgørelser (bilag 18 og 19) er baseret på.

Da hver vurdering er en selvstændig vurdering, har tidligere vurderinger af samme ejendom, jf. bilag 11, heller ingen betydning.

Det er ikke godtgjort, at der foreligger en fast retsforpligtende praksis, hvorefter kolonihavehuse af samme beskaffenhed og i det hele med tilsvarende forhold, som sagsøgernes, forbigås ved vurderingen …"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

A og B erhvervede i 1988 deres kolonihavehus, der var opført i 1945.

På tidspunktet for omvurderingen pr. 1. oktober 2013 var Y1-haveforening forpligtet af en lejeaftale med Y3-kommune om jordstykket, der var gældende fra den 1. juli 1992 til den 1. januar 2017.

Det fremgår af dagældende lejeaftale, at man i aftalens § 9, 1. afsnit, forpligtede sig til at anvende maksimalpriser for "byggeri opført efter 31. december 1991". Det fremgår endvidere af aftalens § 9, 3. afsnit, at man forudsatte, at reglerne om maksimalpris ville komme til at gælde for eksisterende huse, men kun for fremtidige ejere, og at vurderingen ved "nuværende ejeres" salg skulle foretages efter foreningens på det tidspunkt gældende regler uden den nævnte maksimering af prisen.

Den 1. oktober 2013 var A og Bs kolonihavehus således ikke omfattet af det krav om maksimalpris, som var indeholdt i den dagældende aftale med Y3-kommune om leje af kolonihaveforeningens jordstykke.

Det lægges til grund som ubestridt, at haveforeningens dagældende "love og reglement", der er fremlagt i en udgave, der senest er revideret den 12. august 2014, ikke indeholdt bestemmelser om fastsættelse af salgspriser for kolonihavehusene, men at haveforeningens medlemmer ifølge samme var "pligtige til at overholde love og reglementet for haven og i øvrigt overholde ethvert lovligt påbud fra bestyrelsen."

Y1-haveforening var ikke medlem af Kolonihaveforbundet og dermed heller ikke bundet af forbundets regler om maksimalpriser.

Efter vidnerne OP og KHs forklaringer lægges det til grund, at bestyrelsen i kolonihaveforeningen var af den opfattelse, at kravet om maksimalpris var gældende for alle foreningens kolonihavehuse, og at de ved vurderinger af kolonihavehuse, der skulle sælges, foretog vurderingerne med respekt af kravet om maksimalpris.

Det forhold, at Y1-haveforenings bestyrelse anvendte maksimalpriser for alle kolonihavehusene i foreningen, findes ikke at føre til, at der ved værdiansættelsen af A og Bs kolonihavehus efter den dagældende vurderingslov, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, skulle tages hensyn til en maksimalpris. Retten henviser herved til lovens § 10, stk. 2, hvorefter der skulle bortses fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter. I den forbindelse bemærker retten, at der i den foreliggende sag ikke var tale om en privatretlig servitut omfattet af lovens § 10, stk. 2, og bestyrelsens anvendelse af maksimalpris var heller ikke begrundet i et kontraktforhold mellem bygningens ejer og grundens ejer, jf. lovens § 11, idet A og Bs kolonihavehus netop efter indholdet af aftalen med Y3-kommune var undtaget fra at skulle respektere et krav om maksimalpris.

Retten finder det således ikke godtgjort, at der ved ansættelsen af ejendomsværdien for sagsøgernes kolonihavehus på tidspunktet for vurderingsmyndighedernes omvurdering af dette pr. 1. oktober 2013 skulle tages hensyn til en forpligtelse til at overholde et krav om maksimalpris.

Retten har endvidere ikke fundet det godtgjort, at Landsskatterettens værdiansættelse er åbenbart urimelig, eller at Landsskatteretten ikke har udøvet et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af kolonihavehusets værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen.

Retten har derudover ikke fundet det godtgjort, at ejendomsværdiansættelsen af A og Bs kolonihavehus er i strid med det forvaltningsretlige lighedsprincip.

Af de anførte grunde frifindes Skatteministeriet.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 35.000 kr. Skatteministeriet er ikke momsregistreret.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T :

Skatteministeriet frifindes.

A og B skal til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 35.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.