Parter

A

(v. advokat Roberto Panada)

mod

Skatteministeriet Departementet

 (v. advokat Sune Riisgaard)

Afsagt af byretsdommer

Grethe Jørgensen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen er anlagt den 7. april 2019. Sagen drejer sig om prøvelse af Landsskatterettens afgørelse af 17. januar 2019.

Sagsøgeren, A, har nedlagt følgende påstande:

Principalt

1. Ansættelsen af ejendomsværdien, herunder grundværdien, pr. 1. oktober 2016 for ejendommen Y1-adresse, hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden, og med udgangspunkt i vurderingslovens § 6, idet de af SKAT og Landsskatteretten anvendte eksempler på sammenlignelige ejendomme ikke kan anses at være sammenlignelige med sagsøgers ejendom og de særlige forhold, som gør sig gældende for sagsøgers ejendom.
2. Ansættelsen af den omberegnede ejendomsværdi for henholdsvis 2001 og 2002 pr. 1. oktober 2016 for ejendommen Y1-adresse, hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.

Subsidiært

Ansættelsen af ejendomsværdien, herunder grundværdien, samt den omberegnede ejendomsværdi for henholdsvis 2001 og 2002 pr. 1. oktober 2016 for ejendommen Y1-adresse, hjemvises helt eller delvist til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.

Mere subsidiært

Ansættelsen af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 for ejendommen Y1-adresse, hjemvises til fornyet behandling ved Landsskatteretten.

Sagsøgte, Skatteministeriet, Departementet, har overfor sagsøgers påstand om grundværdien og den omberegnede ejendomsværdi for 2001 og 2002 pr. 1. oktober 2016 nedlagt påstand om frifindelse.

Overfor sagsøgers påstand om ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 har Skatteministeriet principalt nedlagt påstand om afvisning, subsidiært om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Landsskatteretten afsagde den 17. januar 2019 kendelse vedrørende grundværdien pr. 1. oktober 2016 og den omberegnede ejendomsværdi for 2001 og 2002 for Y1-adresse. Af kendelsen fremgår blandt andet:

Klagepunkt	SKATs afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Grundværdi	2.982.500 kr.	Nedsættelse	2.982.500 kr.
Omberegnet ejendomsværdi 2001	2.400.000 kr.	Nedsættelse	2.400.000 kr.
Omberegnet ejendomsværdi 2002	2.600.000 kr.	Nedsættelse	2.600.000 kr.

Møde mv.

Klagerens stedfortræder har udtalt sig ved et retsmøde med Landsskatteretten.

Faktiske oplysninger

Ejendommen er et sommerhus beliggende Y1-adresse, i sommerhusområde, i Y2-kommune. Den har benyttelseskode 08 - Sommerhus - Færdigbygget.

Ejendommen omfatter en grund på 2.030 m², heraf vej 47 m², og den har matrikel nr. 2... Ejendommen ligger i vurderingskreds 2... og i grundværdiområde 61....

Det fremgår af BBR-meddelelsen, at huset er opført i 2016. Husets ydervægge er af træbeklædning, taget af tagpap (med taghældning), og det opvarmes med varmepumpe baseret på jordvarme. Det bebyggede areal udgør 130 m², heraf udgør indbygget udhus 13 m². Derudover er der en overdækning på 25 m², som ikke er en del af det bebyggede areal. Det samlede boligareal er på 117 m². Sommerhuset indeholder 5 værelser, 2 badeværelser, 2 toiletter samt køkken. Ejendommen er tilsluttet privat, alment vandforsyningsanlæg samt afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg.

Ejendommen er beliggende i den vestlige del af Y3-by i 1. række til Y4-vand. Grunden er af aflang/rektangulær form og ligger for enden af vejen. På to sider af ejendommen er der naboejendomme (mod øst og syd), og vest for ejendommen er der et fredet naturområde (Y5-område) med stisystemer og søer. Mod nord ligger grunden direkte ud til stranden og vandet. Grunden er delt af en offentlig sti, som også løber ned langs grunden på den vestlige side. Den del af grunden, der ligger nord for den offentlige sti, består af skrænt med beplantning.

Ifølge Arealinfo.dk er der strandbeskyttelsesareal på den nordlige del af grunden på i alt 1.472 m² - heraf udgør skrænten ned til stranden 810 m².

Klageren købte ejendommen den 21. maj 2015 for 2.535.125 kr. ved familieoverdragelse. Det fremgår af skødet, at handlen omfatter bygninger, der er planlagt til nedrivning. Det daværende sommerhus er efterfølgende revet ned, og der er i 2016 opført et nyt sommerhus på grunden.

Den forrige ejer klagede over den ordinære vurdering pr. 1. oktober 2011.

Vurderingsankenævnets afgørelse af 8. november 2013:

Ejendomsværdien blev nedsat til 3.350.000 kr. (det daværende sommerhus var opført i 1960/54 m², og der blev givet et nedslag for gener fra naboejendommen på 445.000 kr.).

Grundværdien blev nedsat til 3.059.000 kr. (kvadratmeterprisen for skrænten på 810 m² blev nedsat til 498 kr., og der blev givet et nedslag for form/terræn på 310.600 kr.).

Nævnets afgørelse vedr. ejendomsværdien blev påklaget til Landsskatteretten.

Landsskatterettens afgørelse af 23. maj 2017:

Retten fastholdt den af nævnet ansatte ejendomsværdi på 3.350.000 kr.

Ejendommen er omfattet af Kommuneplanramme 2... Området, som ejendommen ligger i, er udlagt til sommerhusområde. Mindstegrundstørrelse er 1.200 m², og der må maks. bygges i 1 etage.

I det grundværdiområde, hvor den påklagede ejendom er beliggende, samt i grundværdiområde 11... (som også er 1. rækkes ejendomme i Y3-by) har der i perioden 1. januar 2010 - 30. juni 2012 ikke været nogen almindelige frie salg af ubebyggede sommerhusgrunde.

I postnummer Y3-by har der i perioden 1. januar 2010 - 30. juni 2012 været følgende almindelige frie salg af ubebyggede sommerhusgrunde:

Beliggenhed	Grundareal	Handelsdato	Handelspris	Pris pr. m2
Y6-adresse	1.220 m2	10.05.2012	410.000 kr.	336 kr.
Y7-adresse	1.214 m2	21.07.2010	565.000 kr.	465 kr.
Y8-adresse	1.395 m2	28.05.2010	1.000.000 kr.	717 kr.
Gennemsnit				506 kr.

Y6-adresse er beliggende ca. 3,75 kilometer sydvest for den påklagede ejendom. Ejendommen ligger i 3. række til Y4-vand, der er ca. 220 meter til vandet mod nord. Grunden har regulær form, og den støder op til nabomatrikler på alle sider.

Y7-adresse er beliggende ca. 2,75 kilometer sydvest for den påklagede ejendom. Ejendommen ligger på hjørnet af Y9-vej og Y10-vej. Der er ca. 850 meter til vandet mod nord. Grunden har regulær form, og den støder op til nabomatrikler på alle sider.

Y8-adresse er beliggende ca. 1,35 kilometer sydvest for den påklagede ejendom. Ejendommen ligger i 2. række til Y4-vand, der er ca. 115 meter til vandet mod nord. Ejendommen ligger ud til Y11-vej mod nord og ud til Y12-vej mod vest. Grunden har regulær form, og den støder op til nabomatrikler på alle sider.

Y6-adresse og Y7-adresse er omfattet af Kommuneplanramme 5... Området er udlagt til sommerhusområde. Der kan som udgangspunkt maks. bygges i 1 etage, og mindstegrundstørrelse er 1.200 m².

Y8-adresse er omfattet af den samme Kommuneplanramme som den påklagede ejendom, jf. ovenfor.

Omberegnede ejendomsværdier 2001 og 2002

Af Skatteforvaltningens vurderingssystemer (JT82) fremgår følgende omberegnede ejendomsværdier for 2001 og 2002 (baseret på de nuværende BBR oplysninger):

2001:
Lokalt normtal standard hus			9.150 kr.
Opførelsesår: 2000			3.165 kr.
Bebygget areal u. indb.: 117			- 720 kr.
Toiletforhold			100 kr.
Badeforhold			300 kr.
Suppl. opvarmning			100 kr.
Tagmateriale			- 100 kr.
Lokalt normtal			11.995 kr.
Vægtet areal:
Bebygget areal	117 m2	100 %	117 m2
Ovd. terrasse/udhus	38 m2	20 %	8 m2
Vægtet areal i alt			125 m2
Bygningsværdi:
125 m2 vægtet areal á 11.995 kr.				1.499.375 kr.
Grundværdi				933.200 kr.
Beregnet værdi				2.432.575 kr.
Ejendomsværdi, afrundet				2.400.000 kr.
2002:
Lokalt normtal standard hus			10.000 kr.
Opførelsesår: 2001			3.471 kr.
Bebygget areal u. indb.: 117			- 720 kr.
Toiletforhold			100 kr

Badeforhold			300 kr.
Suppl. opvarmning			100 kr.
Tagmateriale			- 125 kr.
Lokalt normtal			13.126 kr.
Vægtet areal: Bebygget areal	117 m2	100 %	117 m2
Ovd. terrasse/udhus	38 m2	20 %	8 m2
Vægtet areal i alt			125 m2
Bygningsværdi:
125 m2 vægtet areal á 13.126 kr.				1.640.750 kr.
Grundværdi				1.004.700 kr.
Beregnet værdi				2.645.450 kr.
Ejendomsværdi, afrundet				2.600.000 kr.

Ved de oprindelige vurderinger for ejendommen i 2001 og 2002 var grundværdien fastsat til hhv. 933.200 kr. og 1.004.700 kr.

SKATs afgørelse

Ejendoms- og grundværdien pr. 1. oktober 2016 er fastsat således:

Ejendomsværdi				4.700.000 kr.
Grundværdi				2.982.500 kr.
Omberegnet ejendomsværdi 2001				2.400.000 kr.
Omberegnet ejendomsværdi 2002				2.600.000 kr.
Ejendommen er årsomvurderet iht. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 9 - Ejendommen er nybygget.
Grundværdi:
Kvadratmeterpris	1.173 m2 á	1.250 kr.	1.466.250 kr.
Byggeretspris	1 stk.		1.500.000 kr.
Vejareal	47 m2 á	0 kr.	0 kr.
Form eller terræn nedslag			- 310.600 kr.
Kvadratmeterpris	810 m2 á	498 kr.	403.380 kr.
Grundværdi i alt			3.059.030 kr.
Grundværdi afrundet				3.059.000 kr.
Reduktion jf. VL § 42, stk. 4:
Reduktion (5% af grundværdi op til 100.000 kr.)				- 5.000 kr.
Yderligere reduktion (2,5% af grundværdi over 100.000 kr.)				- 73.975 kr.
Aftrapning af reduktion ved grundværdi over 150.000 kr.				2.500 kr.

Samlet reduktion				- 76.475 kr.
Reduceret grundværdi afrundet				2.982.500 kr.
Bygningsværdi:
Vægtet areal: Bebygget areal (uden indb.)	117 m2	100 %	117 m2
Indbygget garage, carport	13 m2	95 %	12 m2
Vægtet areal i alt			129 m2
Værdiberegning:
Standardpris for området			14.050 kr.
Opførelsesår: 2016			3.367 kr.
Korrigeret pris			17.417 kr.
Bygningsværdi: 129 m2 vægtet areal á 17.417 kr.				2.246.793 kr.
Ejendomsværdi:
Grundværdi				3.059.000 kr.
Bygningsværdi				2.246.793 kr.
Beregnet værdi i alt				5.305.793 kr.
Særlige forhold: Gener fra nabo				- 445.000 kr.
Korrigeret ejendomsværdi				4.860.793 kr.
Ejendomsværdi afrundet				4.850.000 kr.
Reduktion jf. VL § 42, stk. 4:
Reduktion (5% af ejendomsværdi op til 500.000 kr.)				- 25.000 kr.
Yderligere reduktion (2,5% af ejendomsværdi over 500.000 kr.)				- 108.750 kr.
Aftrapning af reduktion ved ejendomsværdi over 750.000 kr.				12.500 kr.
Samlet reduktion				- 121.250 kr.
Reduceret ejendomsværdi afrundet				4.700.000 kr.
EVS omberegning grundet:
- Nybygning
- Ændret anvendelse eller ændrede planmæssige forhold for ejendommen
Omberegnet ejendomsværdi 2001				2.400.000 kr.
Omberegnet ejendomsværdi 2002				2.600.000 kr.

SKAT har fremsendt følgende udtalelse til klagen:

"Vi har set på sagen og mener, at der ikke er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.

Derfor mener vi, at der ikke er grund til at ændre vurderingen

Ejendommen er et sommerhus beliggende Y1-adresse. Ejendommen omfatter en grund på 2.030 m² heraf vej på 47 m² og ligger i grundværdiområde 61..., 1. række til Y4-vand. Områdeprisen for grundværdiområde 61... er 2.500 kr. pr m². Ejendommen er omfattet af kommuneplanramme 2... sommerhusområde.

Det fremgår af BBR-meddelelsen, at der er opført et nyt sommerhus i 2016 med et samlet boligareal på 117 m². Ejendommen er handlet 21.5.2015 med overtagelse 1.11.2015 for 2.535.125 kr. (familieoverdragelse).

Ejendommen er omvurderet som ny ejendom, jf. vurderingsloven § 3, stk. 1, nr. 9.

Ejer oplyser, at grunden ikke er noget værd af betydning i fri handel, idet der er høj nedstyrtningsrisiko. Samtidig er grunden omgivet af stier med støjende offentlig trafik, og i takt med at matriklen forsvinder kommer stierne tættere på. Ejer mener, at skrænten på grunden på 810 m², bør værdiansættes til 0 kr. Ejer mener, at der er forskel på den omberegnede ejendomsværdi for 2001 og sammenligner med ejendommen Y13-adresse.

Den påklagede ejendom er beliggende i 1. række til Y4-vand. På to sider af ejendommen er der naboejendomme (mod øst og syd), og vest for ejendommen er der et naturområde med stisystemer. Mod nord støder grunden op til stranden. Grunden er delt af en offentlig sti.

Vurderingsankenævnet har i afgørelse af 7.11.2013 (sag nr. 13-0074982), nedsat ejendomsværdien og grundværdien, i den ordinære vurdering pr. 1.10.2011. Kvadratmeterprisen for skrænten på 810 m² blev ansat til 498 kr. pr m², som er en lavere pris end områdeprisen. Der er ligeledes givet et værdinedslag for form og terræn på 310.600 kr. Der blev ligeledes givet et nedslag i ejendomsværdien, for gener fra naboejendommen på 445.000 kr. Vurderingsankenævnet har i forbindelse med sagsbehandling besigtiget ejendommen. Landsskatteretten har i afgørelse af 23. maj 2017 (sag nr. 14-0019255) behandlet ejendommen, hvor klagepunktet var yderligere nedsættelse af ejendomsværdien. Landsskatteretten fastholder vurderingsankenævnets afgørelse.

Grundværdien

Grundværdien skal ansættes i henhold til vurderingslovens § 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed, og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Vurderingsankenævnet har i sin afgørelse nedsat grundværdien efter de faktiske forhold, hvor skrænten ansættes med en lavere pris end områdeprisen.

Landsskatteretten henviser til, at retten er opmærksom på, at den nordlige del af den påklagede ejendom er fredet, og at der er skrænt på grunden samt strandbeskyttelsesareal. Retten har henset til daværende ejers oplysning om, at der er gener fra naboen mod vest (...) i form af trafik langs grunden.

Omberegnet ejendomsværdi

Ejer sammenligner den omberegnede ejendomsværdi med Y13-adresse. Omberegningerne tager udgangspunkt i, hvad ejendommen ville have været vurderet til, hvis den var opført i 2001 eller 2002.

Der har ingen ændringer været på ejendommen Y13-adresse, der har krævet omvurdering. Den omberegnede ejendomsværdi er beregnet ud fra den sidste ordinære vurdering pr 1.10.2011.

Vurderingen er foretaget med hensyntagen til ejendommens alder størrelse, indhold og materialer.

Den påklagede ejendom er opført i 2016 og omvurderet som nyopført ejendom, jf. vurderingsloven § 33, stk. 13.

Den omberegnede værdi for den påklagede ejendom, vil derfor være højere.

Handelspriser

Vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, jf. vurderingsloven § 6.

Vi har undersøgt handler for sammenlignelige ejendomme for perioden 1.10.2010 - 1.4.2012.

Der er lagt vægt på handler i perioden 1.10.2010 - 1.4.2012, idet der er givet særlige bestemmelser om anvendelse af prisniveau ved omvurderinger, der foretages pr. 1.10.2013 - 2016. For sommerhuse skal prisforholdene pr. 1.10.2011 anvendes.

Der har været 4 handler: 3 handler ligger over vurderingen, 1 handel er lig med vurderingen.

På baggrund af handelspriserne i området i nævnte periode finder SKAT, at vurderingsniveauet er i orden.

Ejendomsværdien er i god overensstemmelse med en realistisk handelsværdi for ejendommen på vurderingstidspunktet 1.10.2016, i prisniveauet 1.10.2011.

Indstilling

Med baggrund i handelspriserne samt Vurderingsankenævnet og Landsskatterettens afgørelser, indstiller SKAT, at vurderingen pr. 1.10.2016 fastholdes."

Vurderingsstyrelsen har fremsendt følgende bemærkninger til sagsfremstillingen:

"Skatteankestyrelsen har den 12. oktober 2018, fremsendt sagsfremstilling, med bilag samt forslag til afgørelse vedrørende overstående ejendom. Sagen omhandler klage over årsomvurdering den 1. oktober 2016. Der er klaget over grundværdien samt de omberegnede ejendomsværdier for 2001 og 2002.

Ejendommen er et sommerhus beliggende på en 2.030 m² stor grund, omfattet af kommuneplanramme 2..., ejendommen ligger i første række til Y4-vand. Af BBR fremgår det at huset er opført i 2016 med ydervæg af træbeklædning og tag af tagpap. Huset er opvarmet med jordvarme. Det bebyggede areal udgør 130 m², hvoraf boligarealet udgør 117 m² og indbygget udhus 13 m². Yderligere fremgår det af BBR at der er et overdækket areal på 25 m², der ikke er en del af det bebyggede areal.

Klager anfører, at ejendommens grundværdi ikke er noget værd af betydning på grund af nedstyrtningsrisiko, da naboejendommen ikke er kystsikret, samt at der er store gener på grund af offentlig vandresti.

Jf. Vurderingsevne § 13, stk. 1 og 2.

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Stk. 2. ved ansættelse af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Af vurderingslovens § 16 fremgår det deslige, at grundværdien ansættes til det beløb, som efter gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Grundværdien er vurderet med en byggeret til 1.500.000 kr. og 1.173 m² til 1.250 kr./m² og 810 m² til 498 kr./m². På baggrund af grundens form og terræn er der givet nedslag på 310.600 kr. Den samlede afrundede grundværdi er 3.059.000 kr.

Vurderingsstyrelsen har undersøgt ejendommen fra skråfoto og har vurderet nedstyrtningsrisiko til ikke at have betydning for overstående ejendom, da der forsat er betydelig afstand mellem ejendommen og skrænten.

Vurderingsstyrelsen er enig med skatteankestyrelsen i, at den ansatte grundværdi for ejendommen ligger indenfor det vurderingsskøn, hvorved grundværdien kan ansættes, når der tages hensyn til grundens beskaffenhed, beliggenhed og udnyttelsesmuligheder på vurderingstidspunktet. Vurderingsstyrelsen henleder til at der i området er registreret frie salg af bebyggede sommerhuse i 1. række, der fremgår af tidligere udtalelse. Y14-adresse er i 2011 solgt i fri handel til 5.650.000 kr.

Klagen omfatter deslige de omberegnede ejendomsværdier for 2001 og 2002, hvor klager sammenligner med Y13-adresse. Denne sammenligning kan ikke anvendes, da der er tale om to forskellige sommerhuse, med bl.a. varierende størrelse og opførelsesår, der indregnes i ejendommens normtal. For sommerhuse inddrages det overdækkede areal deslige i beregningen (overdækket terrasse). Vurderingsstyrelsen har efterprøvet beregningen og har ikke kunne finde nogen fejl. Det antages, at der ved Skatteankestyrelsens beregning er beregnet på et parcelhus og ikke et sommerhus. Beregning fra JF82 er vedlagt som bilag til udtalelsen.

Vurderingsstyrelsen indstiller at fastholde de omberegnede ejendomsværdier for 2001 og 2002 til hhv. 2.400.000 kr. og 2.600.000 kr."

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at grundværdien og de omberegnede ejendomsværdier er for høje.

Til støtte for påstanden er anført:

"Jeg vil gerne indledningsvis pege på, at der er to forhold i denne klage, som jeg beder Skatteankestyrelsen forholde sig til, i forbindelsen med omvurderingen af min ejendom.

Omvurderingen

Ved at sammenholde den fremsendte omberegning (vedlagt som ønsket) med vurderingen for fx Y13-adresse (vist her), fremgår det, at min omberegnede ejendomsværdi (2001) bliver 26% højere end tilsvarende for Y13-adresse - trods et -10,5% lavere udgangspunkt (samlet ejendomsværdi) for min omberegning end tilsvarende for beregningen hos Y13-adresse. (Klageren har indsat et billede af vurderingen for Y13-adresse).

Ejendommene Y15-vej er generelt placeret ens, og jeg beder derfor Skatteankestyrelsen om at forklare den forskel jeg peger på, og justere min omberegning.

Nedstyrtningsrisiko

Jeg er så uheldig, at min grund mod vest grænser op til et areal ejet af Naturstyrelsen, der ikke vil betale for kystsikring. Det giver store konsekvenser - og vil give mig katastrofale konsekvenser. Det har jeg prøvet at illustrere her. Omvurderingen har tydeligvis ikke forholdt sig til dette aspekt, måske fordi jeg er den eneste matrikel der er truet i denne sammenhæng. Hvis Skatteankestyrelsen har brug for selvsyn på problemet, kan jeg arrangere det, når det passer Skatteankestyrelsen. (Klager har indsat 3 billeder - 2 som viser skræntens nuværende nedbrydning, samt 1 billede fra R1s rådgivende ingeniør som viser den kommende nedbrydning af skrænten.)

Dette betyder, at min grund i fri handel, pga. høj nedstyrtnings-risiko, i praksis ikke er noget værd af betydning. Da det er værdien i fri handel, der er afgørende for SKATs vurderinger, er nedstyrtning et aspekt Skatteankestyrelsen bør medtage i sagsbehandlingen. Min grund er også omgivet af stier med megen støjende offentlig trafik. Det betyder, at i takt med at matriklen forsvinder, vil jeg blive udsat for ekspropriation, og derfor en offentlig trafik helt tæt på huset - inden ejendommen helt forsvinder.

Min situation er således alvorlig, og et besøg med selvsyn vil vise Skatteankestyrelsen det tydeligere end jeg kan illustrere det her på ’papir’. Man vil også kunne se stierne med offentlig trafik, som jeg ikke har dokumenteret her i klagen. På denne baggrund vil jeg foreslå, at Skatteankestyrelsen accepterer, at skrænten (de 810 m²) må værdiansættes til 0 kroner.

De 1.173 m² (den egentlige grund) kan ikke vurderes i forbindelse med fri handel, da ingen køber en ejendom, der skal styrte ned (som det nyligt er sket på Vestkysten). Men i nogle år - inden det sker - er der naturligvis en ’brugsværdi’ knyttet til ejendommen. Jeg foreslår Skatteankestyrelsen at værdiansætte de 1.173 m² til p.t. halvdelen af de anførte 1.250 kroner, altså 625 kroner. Og fremover bør min vurdering tilpasses den aktuelle situation for ejendommen, hvor vejret har stor indflydelse på, hvor hurtigt den skitserede nedbrydning forløber."

Klageren har indsendt følgende bemærkninger til SKATs udtalelse:

"Denne behandling forholder sig ikke til indholdet i min klage. Der henvises fx til, at Vurderingsnævnet tidligere har behandlet ejendommen. Men Vurderingsankenævnet har aldrig forholdt sig til den meget alvorlige situation for ejendommen om accelererende nedstyrtning på grund af manglende kystbeskyttelse hos Naturstyrelsen (nabogrunden). Risiko for nedstyrtning af grunden (som er dokumenteret af Akademiingeniør BE for R1) har naturligvis indvirkning på handelsprisen og bør således også påvirke vurderingen.

Det gælder også for min indvending med hensyn til omberegningen af den sammenlignelige grund Y13-adresse. Det fremføres rigtigt af Skatteankestyrelsen, at det er prisforholdene oktober 2011, der skal anvendes ved omberegningen. Men konstateringen af at huset er nyopført, forholder sig ikke til spørgsmålet om udfaldet af omberegningen. Ejendomsværdi er lavere hos Y1-adresse, men alligevel ender man op med en højere 2001/2002 værdi.

Y1-adresse:

Ejendomsværdi:                                                                        4.700.000 kr.

Grundværdi:                                                                             2.982.500 kr.

Ejendomsværdi 2001:                                                                2.400.000 kr.

Ejendomsværdi 2002:                                                                2.600.000 kr.

Ejendomsskatteloftet beregnet på grundlag af 2001 5%:              2.520.000 kr.

Y13-adresse:

Ejendomsværdi:                                                                       5.250.000 kr.

Grundværdi:                                                                            3.812.300 kr.

Ejendomsværdi 2001:                                                               1.900.000 kr.

Ejendomsværdi 2002:                                                               2.100.000 kr.

Ejendomsskatteloftet beregnet på grundlag af 2001 5%:             1.995.000 kr."

Klageren har indsendt følgende bemærkninger til sagsfremstillingen/forslaget til afgørelse:

"Materiale til Landsskatteretten vedr. Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse i min klagesag. Skatteankestyrelsens fremsendte forslag er desværre ikke helt konsistent med min klage. Jeg har derfor væsentlige indvendinger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling.

Mine indvendinger er anført nedenfor, og jeg beder Skatteankestyrelsen sikre, at Landsskatteretten til sagsbehandlingen får tilsendt

• • Mit svar her til Skatteankestyrelsens sagsbehandling og forslag
  • De 2 bilag der også er vedlagt sammen med dette svar
  • Min oprindelige klage til SKAT

De 2 bilag viser tilladelse til fra den 18. november 2014 at etablere 20 meter forlængelse af en kystbeskyttelse ind på statens område vest for min matrikel.

Vedr. nedstyrtningsrisikoen, og dens konsekvenser

Skatteankestyrelsen har ikke fulgt min opfordring til ved selvsyn at konstatere den alvorlige situation, der er omkring nedstyrtningsrisiko, og som jeg har belyst i min klage. I forhold til min klage er Skatteankestyrelsens forslag til Landsskatteretten mangelfuldt, og med subjektive elementer, fx at når jeg har opført et hus i 2016, så er der nok ingen stor risiko for nedstyrtning.

Jeg vil gerne sikre mig, at de fejl og mangler der er Skatteankestyrelsens forslag bliver korrigeret i Landsrettens sagsbehandling.

Da Skatteankestyrelsen som nævnt ikke ved fremmøde har villet orienteres om den komplekse og alvorlige situation for netop min ejendom, er det vigtigt, at jeg nu kan deltage i sagsbehandlingen i Landsskatteretten. Jeg foreslår, at Landsskatteretten også indkalder Naturstyrelsen til mødet, eller retter henvendelse til denne om situationen for kysten på Y16-område. Naturstyrelsen bestyrer statens del af kysten vest for min matrikel, og har fx selv et mindesmærke, der snart falder ned - hvis der ikke gøres noget. Deres vurdering vil jo være uvildig i forhold til min klage.

Nedbrydningen af skrænten er gået meget hurtigt efter kystsikringen på statens område blev fjernet. Det vil Naturstyrelsen kunne bekræfte.

Jeg selv har i praksis ingen mulig for at møde frem og vil være repræsenteret af min far, JWH, som stedfortræder. Jeg kan udstyre ham med en fuldmagt - hvis Landsskatteretten finder det nødvendigt.

I 2015 købte jeg et familiehus af min far. Huset var fra 1960 (ikke 1961 som SKAT har registreret). Huset var nedslidt og klar til nedrivning - selv om Skatteankestyrelsen subjektivt ved et fremmøde så en værdi over 785.000 kr.

Tidligere gennem flere år talte familien om, hvad der skulle ske med huset, men alle ønskelige tiltag blev standset af, at en nedstyrtning stod for døren. Statens areal vest for grunden var blevet et Y5-område, hvad Skatteankestyrelsen tilsyneladende ikke har med i deres sagsbehandling. Det betyder, at der ikke kommer nogen kystsikring her.

Bemærk også her, at den øgede myndighed kommunerne har fået fra den 1. september 2018 mht. kystsikring ikke omfatter fredede naturområder.

Før jeg overvejede at købe huset, havde min far, i en sagsbehandling gennem flere år, arbejdet sammen med R1s ingeniør, om at få tilladelse til at fortsætte vores kystsikring mod vest på statens areal. Den tilladelse kommer den 18. november 2014. Jeg har vedlagt de 2 bilag der tilsammen viser tilladelse til at fortsætte kystsikring 20 meter på statens areal på betingelser, der fremgår af de vedlagte bilag. 20 meter er ikke meget, når elementerne raser, men ifølge R1s ingeniør (hvis skitse fremgår af min klage), kan denne ekstra sikring betyde, at nedstyrtningen forsinkes med op til 15 år. Men det afhænger selvsagt af naturens voldsomhed, hvor hurtigt det vil ske i virkeligheden.

Nedstyrtningsrisikoen adskiller min ejendom helt fra de andre ejendomme i udstykningen. De har ikke den risiko, og deres situation er derfor ikke sammenlignelig med min.

Skatteankestyrelsens priseksempler fra andre ejendommen er således også irrelevante. Men der er andre ejendomme i Danmark, der er styrtet ned, eller er ved det. Hvad SKAT har vurderet her, kunne man seriøst have henvist til i sagsbehandlingen.

Da jeg og min familie er bosiddende i USA og gerne vil have et eget sted til ophold i Danmark, besluttede jeg, på baggrund af de to vedlagte bilag, at købe og udskifte det gamle hus med et hus, hvor der er plads til familien. De ekstra 20 meter kystsikring gør, at der nu er en periode, hvor vi kan få glæde af huset. Dette anså jeg var det bedste alternativ til familiens sporadiske ophold i Danmark.

Landsskatteretten bedes bemærke, at Skatteankestyrelsen mest kikker på den lange periode, hvor der ikke har været problemer med nedstyrtningsrisiko - og ekstrapolere til fremtiden.

Og netop risikoen er centralt her. Mens familien kan have glæde af huset i en periode, er værdien i handel og vandel 0 kroner. En køber vil se på risikoen for skader - og sandsynligheden for at skader indtræder. Her er sandsynligheden for nedstyrtning 100%.

Spørgsmålet er alene hvornår? Og skaden er selvsagt fatal, når der er tale om nedstyrtning (noget der ikke kan rettes op - og værdien forsvinder helt). Det er der selvsagt ingen køber der vil gå ombord i - men vælge en anden ejendom. Hvis Skatteankestyrelsen, med de her nævnte odds, kan pege på reelle købere til denne situation, bør man fremlægge det for Landsskatteretten til dennes sagsbehandling.

Baseret på de ovenstående facts mener jeg Landsskatteretten bør acceptere en grundværdi på 0 kroner i handel og vandel. Ejendomsværdien ansættes derfor til værdien af huset på grundlag af de særlige omstændigheder.

Vedr. omvurderingen

Min klage drejer sig ikke om, hvorvidt omvurderingen af min ejendom er rigtig. Den drejer sig om manglende konsistens i SKATs vurderinger. At to ejendomme, der er sammenlignelige, får ejendomsvurderinger, hvor den med det laveste udgangspunkt får den højeste vurdering.

Skatteankestyrelsens forklaring er, at min ejendom er opført i 2016.

Mit synspunkt er, at SKATs beregninger fører til et resultat, der er inkonsistent, og det beder jeg derfor om at få justeret.

Andre præciseringer

Skatteankestyrelsen anfører, at huset opvarmes med centralvarme fra eget anlæg suppleret af et varmepumpeanlæg. Det er forkert. Huset opvarmes alene af en varmepumpe baseret på jordvarme. Det er ejendommens beboede område, der har støjende trafik på tre sider, og en nabo på den fjerde side. Det er alene en adskilt skrænt, der ligger direkte ud til strand og vand."

Klageren har vedlagt udtalelse fra Naturstyrelsen af 14. marts 2014, hvoraf bl.a. følgende fremgår:

"Den nordligste del af klinten er kortlagt som Y17-naturtype. Y17-naturtype er betinget af at området er mindre eksponeret med deraf følgende stabile vækstforhold. Y17-naturtype er endvidere karakteriseret ved at være voksested for særlige ...planter.

Som det ses af figur 2 vil kystbeskyttelsen kun påvirke arealet, der er kortlagt som Y17-naturtype. Kystbeskyttelsen vil bevirke, at skrænten bliver mere beskyttet, og at de stabile vækstforhold bibeholdes.

Naturstyrelsen vurderer, at det reviderede projekt ikke vil påvirke Y5-områdets udpegningsgrundlag væsentligt."

Endvidere har klageren vedlagt tilladelse fra Kystdirektoratet af 18. november 2014, hvoraf  bl.a. følgende fremgår:

"Efter Kystdirektoratets praksis for behandling af ansøgninger om kystbeskyttelse mod erosion kræver det som udgangspunkt, at ejendom eller infrastruktur er truet af beskadigelse eller ødelæggelse inden for en periode på ca. 25 år, vurderet ud fra den gennemsnitlige årlige erosion på den pågældende kyststrækning, for at der kan gives tilladelse. Det er videre Kystdirektoratets praksis som udgangspunkt ikke at give tilladelse til erosionsbeskyttelse af ubebyggede arealer som skove, haver og naturarealer.

(…)

I den konkrete sag består strækningen mod øst af et beboet område med en stejlskrænt ned mod havet. Her er der etableret skråningsbeskyttelse af hensyn til bebyggelsen. Mod vest er der ligeledes en stejlskrænt, men her er der ingen kystbeskyttelse, da der ikke er bebyggelse ud mod kysten. De sidste år er der sket en erosion af det ubebyggede areal, hvilket har ført til en begyndende erosion bag om den eksisterende skråningsbeskyttelse.

For at undgå at den eksisterende kystbeskyttelse bliver bagskåret og dermed virkningsløs i forhold til den offentlige sti og den bagvedliggende bebyggelse, her især Y1-adresse, ønsker man at forlænge den eksisterende skråningsbeskyttelse med ca. 20 meter, der skal afslutte kystbeskyttelsen med en bue ind mod skrænten, således at erosionen bag om kystbeskyttelsen vanskeliggøres.

Da der har eksisteret kystbeskyttelse på strækningen i længere tid, er der ikke noget mål for den gennemsnitlige erosion foran boligerne. Imidlertid er der sket en betydende erosion på naboskråningen, som er ubeskyttet.

(…)

Kystdirektoratet finder, at der er behov for at etablere den søgte forlængelse af skråningsbeskyttelsen."

Klageren har anmodet om retsmøde.

Klageren har indsendt følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse til sagsfremstillingen:

"Som svar på Skatteankestyrelsens mail fra den 29. oktober 2018 fremsender jeg vedlagte fotos fra 2011 og frem til oktober 2018. Det skal vedlægges til sagen i Landsskatteretten, sammen med de andre dokumenter jeg fremsendte via Skatteankestyrelsen til Landsskatteretten den 9. oktober 2018.

Det er vigtigt at få de supplerende fotos ind i sagen, da det er udokumenteret hvad Vurderingsstyrelsen har kikket på, og mig bekendt har man ikke beset noget ved selvsyn. De sidste supplerende billede er fra før den sidst storm i uge 43/2018. Det viser den aktuelle situation - at nedstyrtning p.t. sker lige ved siden af ejendommen. Billederne viser en voldsom nedbrydning af skrænten i løbet af en ganske kort årrække fra 2011 til 2018, og at nedbrydningen fortsat er aktiv.

Jeg kan ikke forstå, hvordan Vurderingsstyrelsen kan mene, at en sådan situation ikke har indvirkning på handelsprisen for nærværende ejendom. Det må betyde, at en køber ville vælge at ignorere denne risiko 100% og være villig til at miste alt. Da Vurderingsstyrelsen ikke ser noget overhængende problem for min ejendom, beder jeg Skatteankestyrelsen fremsende dokumentationen bag Vurderingsstyrelsens konklusion med hensyn til den nuværende status i skræntens nedbrydning.

Det bør også fremføres for Landsskatteretten, at det nye fremførte eksempel på en anden ejendom ikke er sammenligneligt - og at min opfordring til, at Skatteankestyrelsen fandt eksempler på ejendomme i lignende situationer som min, ikke er imødekommet. At ejendomme ligger i 1. række gør dem ikke nødvendigvis sammenlignelige - det er jo derfor, SKAT skal lave individuelle vurderinger, når der er brug for det.

Skatteankestyrelsen har tilsyneladende ikke forstået min klage i forbindelse med omvurderingen, da man ikke svarer på den. Så her skal klagen også videre til Landsskatteretten, for en afgørelse. Som jeg har fremførte tidligere vil jeg deltage i behandlingen i Landsskatteretten, og frafalder derfor ikke deltagelse."

Klageren har vedlagt 5 billeder, der viser nedbrydningen mod grunden fra 2011 til 2018.

Klagerens stedfortræder har forelagt sagen på retsmøde ved Landsskatteretten, hvor de samme påstande og anbringender, der fremgår af de skriftlige indlæg blev gjort gældende. Der blev særligt henvist til følgende forhold:

Klageren mener ikke, at de salg som Vurderingsstyrelsen og Skatteankestyrelsen har henvist til er sammenlignelig med klagerens ejendom, idet klagerens ejendom er berørt af helt særlige forhold som følge af erosion. Der blev i stedet henvist til, at ejendommen Y18-adresse er solgt i 2017 for 4,4 mio. kr., og at denne ikke er nævnt af hverken Vurderingsstyrelsen eller Skatteankestyrelsen i sagen.

Klagerens ejendom er den eneste i området, der er ramt af dette, idet staten, der ejer naturområdet som grænser om til klagerens ejendom, ikke har kystsikret naturområdet. Beboerne i området har hård kystsikring nedenfor deres grunde, men dette er ikke tilfældet for naturområdet.

Klagerens stedfortræder anførte, at erosionen har udviklet sig meget kraftigt i de senere år, og fremviste dette for retten på kort, der også tidligere er fremsendt i sagen. Det er en meget langvarig proces at få godkendt kystsikring, den seneste kystsikring tog 4 år at få godkendt - den blev godkendt i 2014 og udført i 2015. Denne kystsikring forventede man ville udsætte erosionen med 15 år, men det har nu vist sig, at erosionen udvikler sig hurtigere og anderledes end forventet, idet erosionen nu næsten når hjørnet af klagerens grund.

Han gjorde opmærksom på, at han ikke havde fået de billeder af grunden som Vurderingsstyrelsen havde kigget på ved deres vurdering af nedstyrtningsfaren.

Klageren har haft en lokal ejendomsmægler til at vurdere prisen på ejendommen, og denne er ligeledes fremsendt i sagen. Klageren mener dog, at ejendomsmægleren er for optimistisk i sin vurdering af ejendommens værdi, og at mægleren ikke har taget hensyn til, at det vil blive meget vanskeligt at belåne ejendommen. Endvidere skal en køber forvente, at ejendommen forsvinder pga. erosion i løbet af 10 år.

Klagerens stedfortræder oplyste efter spørgsmål fra retten, at R1s ingeniør var i gang med at undersøge muligheden for yderligere kystsikring, men at klagerens stedfortræder ikke forventede at der ville kunne opnås tilladelse til yderligere kystsikring, særligt henset til, at man ved den seneste kystsikring kun havde fået lov til 20 meters kystsikring, selvom man havde ønsket 25 meter.

Vedrørende de omberegnede ejendomsværdier ønskede man en forklaring på, at de omberegnede værdier er højere for klagerens ejendom end for nr. 8 på vejen, selvom den aktuelle ejendomsværdi er højere for nr. 8 end for klagerens ejendom.

Landsskatterettens afgørelse

Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Almindelig vurdering af faste ejendomme finder sted hvert 2. år. Ejerboliger vurderes almindeligt i ulige år, og andre ejendomme vurderes i lige år, jf. vurderingslovens § 1.

Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages, jf. vurderingslovens § 2.

Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering af nybyggede ejendomme, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 9.

Ved omvurdering er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori omvurderingen foretages. Ejendommens tilstand pr. vedkommende 1. oktober og prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelige vurdering lægges til grund, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.

Det følger af vurderingslovens § 42, stk. 1, jf. stk. 3 (som affattet ved ændringslov nr. 1535 af 27 december 2014), at omvurderinger foretaget ved vurderingen pr. 1. oktober 2016, betragtes som en almindelig vurdering.

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. For ejerboliger fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område, jf. vurderingslovens § 6.

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. vurderingslovens § 9, stk. 1.

Grundværdien skal ansættes til værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1. Der skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Ejendommen er blevet omvurderet pr. 1. oktober 2016, idet ejendommen er nybygget. Seneste almindelige vurdering for ejerboliger blev foretaget pr. 1. oktober 2011. Det er derfor prisforholdene på dette tidspunkt, der skal lægges til grund ved omvurderingen pr. 1. oktober 2016, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.

Grundværdi

Klageren anfører, at grunden ikke er noget værd af betydning pga. høj nedstyrtningsrisiko, samt at grunden er omgivet at stier med støjende offentlig trafik.

Hertil bemærkes, at Landsskatteretten skal fastsætte værdien ud fra den tilstand, som grunden har på vurderingstidspunktet (pr. 1. oktober 2016). Grundarealet er pr. 1. oktober 2016 på 2.030 m², hvilket det har været så langt tilbage, som systemerne kan vise (fra 1981). Grundarealet er således uforandret, og skræntens nedbrydning mod vest har ikke medført ændringer i matriklen for den påklagede ejendom - og om/hvornår det vil ske er uvist. Klageren har vedlagt afgørelse fra Kystdirektoratet, hvoraf fremgår, at der i 2014 er givet tilladelse til at forlænge den eksisterende kystbeskyttelse/skråningsbeskyttelse med yderligere 20 meter, hvorved skrænten bliver beskyttet og erosionen vanskeliggøres. Retten finder derfor ikke, at der er nedstyrtningsrisiko på vurderingstidspunktet, hvor grundarealet er intakt. I øvrigt bemærkes det, at der er opført et nyt sommerhus på grunden i 2016, hvilket indikerer, at der ikke umiddelbart er en "høj nedstyrtningsrisiko" i nær fremtid.

Retten har ved vurderingen henset til, at der er en offentlig sti, som går tværs ind over grunden mod nord/op til skrænten samt ned langs grunden mod vest/ind mod naturområdet.

Grundværdien er ansat efter byggeretsværdiprincippet. Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretten - og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien. Byggeretten beregnes ud fra en normalgrund i et sommerhusområde på 1.200 m². Byggeretten er derfor uafhængig af grundstørrelsen.

Anvendelse af byggeretsværdiprincippet er alene et vurderingsteknisk hjælpemiddel til brug for fastsættelse af handelsværdien, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, og § 16. Bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn, jf. bl.a. Højesterets dom af 11. januar 2005, offentliggjort i SKM2005.63.HR.

Ud fra de foreliggende oplysninger finder retten, at en grundværdi på 2.982.500 kr. er udtryk for en realistisk handelsværdi på vurderingstidspunktet (2011-prisniveau).

En grundværdi på 2.982.500 kr. svarer til 1.469 kr. pr. m².

Af afgørende betydning for en grunds handelsværdi er beliggenheden, den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet samt prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Ved udøvelse af skønnet har retten henset til, at ejendommen er beliggende i 1. række til Y4-vand direkte ned til stranden og vandet mod nord, og at grunden støder op til et stort naturområde mod vest. Grundarealet er på 2.030 m², hvoraf 47 m² er vejareal, og 810 m² er skrænt, dvs. det reelle grundareal udgør 1.173 m². Strandbeskyttelsesarealet udgør 1.472 m² - 810 m² skrænt, dvs. 662 m² af det reelle grundareal mod nord kan ikke bebygges. Sommerboligen skal således placeres på de 511 m², der er til rådighed for bebyggelse på den sydlige del af grunden. Det er rettens opfattelse, at der på grunden kan opføres en sommerbolig af passende størrelse.

I det grundværdiområde, hvor den påklagede ejendom er beliggende, samt i grundværdiområde 11... har der i perioden 1. januar 2010 - 31. juni 2012 ikke været nogen almindelige frie salg af ubebyggede sommerhusgrunde. Der er derfor ikke nogen salg af ubebyggede sommerhusgrunde beliggende i 1. række i Y3-by at sammenligne med ved fastsættelsen af grundværdien.

Retten har derfor henset til solgte grunde i postnummer Y3-by, som ikke er beliggende i 1. række. I perioden 1. januar 2010 - 30. juni 2012 har der været solgt 3 ubebyggede sommerhusgrunde. De solgte grunde er beliggende i en afstand af mellem 1,35 og 3,75 kilometer fra den påklagede ejendom, og de er omfattet af den samme eller en sammenlignelig kommuneplanramme som den påklagede ejendom. De solgte grunde er således sammenlignelige med den påklagede ejendom hvad angår planbestemmelser samt anvendelses- og udnyttelsesmuligheder. Grundene er solgt for mellem 410.000 og 1.000.000 kr., svarende til en gennemsnitlig pris på 506 kr. pr. m².

Retten er opmærksom på, at den påklagede ejendom har et grundareal på 2.030 m², hvilket er væsentligt større end grundarealet for de solgte grunde, som har grundarealer på mellem 1.214 og 1.395 m². Dog bemærkes det, at det reelle grundareal (uden vej- og skræntareal) for den påklagede ejendom udgør 1.173 m², jf. ovenfor.

Retten finder, at den påklagede ejendom har en væsentlig mere attraktiv beliggenhed end de solgte grunde, da den påklagede ejendom er beliggende i 1. række til Y4-vand direkte ned til stranden og vandet mod nord og ud til et stort naturområde mod vest. Retten har henset til, at der er en offentlig sti mod nord og vest på grunden, jf. ovenfor.

Retten finder ikke, at de af klageren fremførte bemærkninger kan føre til et andet resultat.

På denne baggrund fastholder Landsskatteretten grundværdien til 2.982.500 kr. (2011-prisniveau).

Omberegnede ejendomsværdier 2001 og 2002

Klageren anfører, at den omberegnede ejendomsværdi for 2001 er for høj sammenlignet med vurderingen for ejendommen Y13-adresse.

Hertil bemærkes, at retten alene har kompetence til at behandle klagen over den påklagede ejendom. Retten foretager et selvstændigt skøn over værdien for den påklagede ejendom uden at være bundet af, hvorledes ejendomme, hvis ansættelse retten ikke har indflydelse på, er vurderet.

Hvor der på en ejendom foretages en nybygning, der ikke er omfattet af 2001- og 2002-vurderingen, skal der foretages en ansættelse af ejendomsværdien inkl. nybygningen på samme niveau som 2001- og 2002-vurderingen, jf. vurderingslovens § 33, stk. 13.

Omberegningen foretages efter ejendommens tilstand på ansættelsestidspunktet, og omberegningen af ejendomsværdien skal foretages i det prisniveau, der lå til grund for vurderingen i 2001 og 2002. Ved omberegningen skal der således ikke foretages et nyt vurderingsskøn af det daværende prisniveau ved vurderingen i 2001 og 2002. Derimod er der alene tale om en aflæsning af det daværende prisniveau, der blev anvendt ved vurderingen i 2001 og 2002.

Værdierne beregnes med udgangspunkt i ejendommens BBR-oplysninger (vægtet areal) og med udgangspunkt i det lokale normtal for standardhuset (prismæssigt korrigeret med de for området fastsatte fravigelser). Hertil lægges grundværdien beregnet ud fra det niveau, som var gældende ved de oprindelige vurderinger i 2001 og 2002.

Ved beregning af vægtet areal i forbindelse med omberegnede ejendomsværdier for 2001 og 2002 er det de nye/ændrede BBR oplysninger (på vurderingstidspunktet), der skal lægges til grund, men med de gamle vægtninger - dvs. de vægtninger, der var gældende i 2001 og 2002. Vægtningerne i procent har ændret sig fra 2001/2002 og frem til omvurderingen 2016. Det er derfor ikke samme vægtning, der skal lægges til grund ved beregningen af vægtet areal for 2001/2002 i forhold til 2016.

Det er rettens opfattelse, at de omberegnede ejendomsværdier for ejendommen ved vurderingen pr. 1. oktober 2016 på 2.400.000 kr. for 2001 og 2.600.000 kr. for 2002 er fastsat i overensstemmelse med gældende regler og praksis, idet værdierne er beregnet med udgangspunkt i ejendommens BBR-oplysninger og med udgangspunkt i det dagældende lokale normtal for standardhuset prismæssigt korrigeret med de for området fastsatte fravigelser. Grundværdien er fastsat til samme værdi som ved de oprindelige vurderinger for 2001 og 2002 (hhv. 933.200 kr. og 1.004.700 kr.).

Landsskatteretten fastholder derfor de omberegnede ejendomsværdier for 2001 og 2002 på henholdsvis 2.400.000 kr. og 2.600.000 kr.

…"

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af JWH.

JWH har forklaret, at han er sagsøgers far. Han har arbejdet som edb-systemudvikler og gik på pension i 2014. Hans familie købte ejendommen beliggende Y1-adresse i 1955 og byggede hus på den i 1960. Han overtog selv ejendommen i 1996, da hans mor sad i uskiftet bo og ikke magtede opgaver med bl.a. beskæring. Hans søn, A, og dennes familie flyttede til Norge og efterfølgende i 2013 til USA. Det eksisterende sommerhus var for lille og utæt til, at sønnen med familien kunne opholde sig der, når de var i Danmark. Familien havde derfor et stort ønske om at bygge et nyt sommerhus på grunden. I sommeren 2014 var hans søn og familien hjemme i Danmark, og der blev holdt et møde med en arkitekt, som skulle tegne et nyt hus. Efter at arkitekten var gået, sagde vidnet, at han syntes, at de skulle se nærmere på den erosion, der var sket, før de byggede et hus. Herefter blev byggeprojektet aflyst. Han havde kontakt til R1, og i 2014 kom tilladelsen til at kystsikre. I 2015 besluttede de, at huset skulle overdrages til sønnen. A var tryg ved forholdene i 10-15 år fremover som følge af tilladelsen til at kystsikre, og gik i gang med at bygge et nyt hus. Efterfølgende blev A overrasket over, at forholdene udviklede sig hurtigere end forventet.

Området ved siden af sagsøgers grund blev fredet i 1998, og som følge heraf blev kystsikringen stoppet på strækningen ud for området. Det var uheldigt, at sagsøgers hus lå yderst i det område, hvor der var kystsikring. Nedbrydningen af skrænten sker fra vest. Kystsikringen i 2014 skulle beskytte mod nedbrydningen fra Vest, og den medførte, at nedbrydningen blev begrænset. A var utilfreds med, at der ikke blev taget højde for handelsværdien ved vurderingen i 2016.

Parternes synspunkter

A har i sit påstandsdokument anført følgende:

"…

Til støtte for de nedlagte påstande gør sagsøger gældende,

Ad ejendomsværdi og grundværdi

at SKAT ved ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. oktober 2016 til henholdsvis kr. 4.700.000,00 og kr. 2.982.500, hverken har dokumenteret eller sandsynliggjort, at vurderingen er i overensstemmelse med § 6 i dagældende vurderingslov,

at SKAT ikke har begrundet, hvorfor SKAT anser de 4 påberåbte ejendomme i nærområdet som sammenlignelige, herunder i forhold til ejendommenes beskaffenhed, bebyggelse, udnyttelse, anvendelighed, sædvanligt tilbehør, rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, særlige privatretlige servitutter mv., ligesom SKAT ikke har anført, hvilke momenter SKAT har lagt vægt på ved sin vurdering af ejendomsværdien,

at en besigtigelse af de 4 ejendomme ville have påvist, at disse særligt adskiller sig fra sagsøgers ejendom, idet ingen af disse er beliggende op til et fredet Y5-område og er truet af nedstyrtning,

at SKAT i forhold til grundværdien henviser til en tidligere afgørelse fra Vurderingsankenævnet fra 2013, som blev stadfæstet af Landsskatteretten i 2017, og redegør for vurderingslovens § 13, men undlader at forholde sig selvstændigt til værdiansættelsen eller til sagsøgers indsigelser om, at skrænten på grunden på 810 m² bør værdiansættes til kr. 0,00,

at Landsskatteretten ved sit skøn over grundens værdi foretager sammenligning med 3 solgte grunde i postnummeret Y3-by, som ikke er beliggende i 1. række, og som er solgt for mellem kr. 410.000 og 1.000.000, svarende til en gennemsnitspris på kr. 506 pr. m²,

at det er uklart, hvilke momenter Landsskatteretten konkret har lagt vægt på ved sin sammenligning med de 3 grunde,

at det oplyste gennemsnitlige prisniveau pr. m² for de 3 grunde på kr. 506, svarer til ca. 34,4% af den grundværdi, som SKAT har ansat sagsøgers grund til, og endnu mindre, hvis der tages højde for, at en væsentlig del af sagsøgers grund udgøres af en uanvendelig og meget høj skrænt,

at Landsskatterettens henvisning til de 3 grunde og skønsudøvelse på dette grundlag må anses som fejlbehæftet,

at hverken SKAT eller Landsskatteretten har begrundet deres skøn nærmere,

at både SKAT’s og Landsskatterettens skøn må anses at være udøvet på et fejlagtigt grundlag og er åbenbart urimelige,

at både SKAT og Landsskatteretten ved deres ansættelser ikke i fornødent omfang har inddraget eller har valgt at se bort fra risikoen for nedstyrtning, som truede sagsøgers ejendom den 1. oktober 2016 og som fortsat truer sagsøgers ejendom, og deraf afledte væsentlige betydning for ejendommens, herunder grundens, værdi i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant,

at både SKAT og Landsskatteretten ved deres ansættelser og udøvede skøn over grundværdien har undladt at inddrage væsentlige forhold og/eller har inddraget forhold, som ikke er relevante eller misvisende i forhold til sagsøgers ejendom,

at Landskatterettes afgørelse ikke opfylder kravet i skatteforvaltningslovens § 45, stk. 3.

Ad omvurderinger

at de af sagsøger som bilag 14 (tidligere nummeret som bilag 11-1) fremlagte billeder viser, at erosionen af skrænten ved fredede område vest for sagsøgers ejendom fra 2013 til 2015, har været ganske voldsom.

at den af sagsøger indhentede og fremlagte vurdering fra R2, jf. bilag 12 (tidligere nummereret bilag 09) påviser, selvom der kan være uenighed om nedbrydningens konkrete hastighed, at en hurtig nedbrydning vil umuliggøre et salg, ligesom det vil være umuligt at opnå realkreditlån/boliglån, da pantet ikke vil være sikret for långiver,

at Landsskatteretten ved sin behandling af sagsøgers klage af ukendt årsag ikke har behandlet den del af klagen, som vedrører ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016,

at spørgsmålet om ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 i øvrigt må anses at have en klar sammenhæng med de spørgsmål/forhold, som har givet grundlag for retssagen, ligesom det må anses som undskyldeligt, at spørgsmålet ikke har været inddraget tidligere,

at Skat og Landsskatteretten ved omvurderingen af sagsøgers ejendom har udøvet åbenlyse forskelsbehandling til ugunst for sagsøger.

…"

Skatteministeriet Departementet har i sit påstandsdokument anført følgende:

"…

1. PÅSTAND OM AFVISNING AF "NYT SPØRGSMÅL", JF. SKATTEFORVALTNINGSLOVENS § 48, STK. 1, 2. PKT.

Skatteministeriet gør gældende, at betingelserne for at inddrage det nye spørgsmål om fastsættelsen af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 i retssagen ikke er opfyldt, jf. skatteforvaltningslovens § 48, stk. 1, 2. pkt.

A har i replikken ændret sin påstand således, at den også vedrører SKATs ansættelse af ejendommens ejendomsværdi pr. 1. oktober 2016.

Landsskatteretten har imidlertid ikke taget stilling til SKATs ansættelse af den omhandlende ejendoms ejendomsværdi pr. 1. oktober 2016, jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 10), hvorfor den administrative rekurs ikke er udnyttet, for så vidt angår dette spørgsmål.

Følgende fremgår af den dagældende skatteforvaltningslovs § 48, stk. 1:

"Medmindre andet er bestemt efter anden lovgivning, kan en afgørelse truffet af en skattemyndighed først indbringes for domstolene, når afgørelsen er blevet prøvet eller afvist af klageinstansen på området. Retten kan dog tillade, at et nyt spørgsmål inddrages under retssagen, hvis det har en klar sammenhæng med det spørgsmål, som har givet grundlag for retssagen, og det må anses for undskyldeligt, at spørgsmålet ikke har været inddraget tidligere, eller der er grund til at antage, at en nægtelse af tilladelse vil medføre et uforholdsmæssigt retstab for parten."

Efter denne bestemmelse kan retten altså tillade, at et nyt spørgsmål inddrages under retssagen, hvis spørgsmålet 1) har en klar sammenhæng med det spørgsmål, som har givet grundlag for retssagen, og 2) det er undskyldeligt, at spørgsmålet ikke har været inddraget tidligere, eller at en nægtelse af tilladelse vil medføre et uforholdsmæssigt retstab for parten.

Spørgsmålet om ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 har ikke været genstand for Landsskatterettens afgørelse (bilag 10). A's inddragelse af ejendomsværdien i sin ændrede påstand i replikken, er derfor et "nyt spørgsmål", som kun kan inddrages med rettens tilladelse, hvis betingelserne i skatteforvaltningslovens § 48, stk. 1, 2. pkt. er opfyldt.

Domstolene har generelt anlagt en streng praksis på dette område.

I den forbindelse fremhæves landsretsdommen SKM2015.84.VLR. Sagen angik, om skatteyderen i sin enkeltmandsvirksomhed var berettiget til fradrag for en række konkrete udgiftsposter. jf. bl.a. statsskattelovens § 6a, herunder udgifter bogført på en "brændstofkonto". For domstolene nedlagde skatteyderen bl.a. en ny påstand om nedsættelse af den skattepligtige indkomst med fradrag for erhvervsmæssig kørsel i egen bil, jf. ligningslovens § 9B. Landsretten fandt, at spørgsmålet om fradrag for erhvervsmæssig kørsel var et nyt spørgsmål, selv om udgifterne på brændstofkontoen og fradraget for erhvervsmæssig kørsel i egen bil formentlig dækkede over de samme "faktiske udgifter".

Praksis beskrives endvidere i følgende uddrag om skatteforvaltningslovens § 48 fra Skatteforvaltningsloven med kommentarer (2.udgave), Jurist og Økonomiforbundets Forlag, 2017, s. 1020:

"I de få sager, hvor borgerne har begæret anvendelse af bestemmelsen, har domstolene nægtet dette. I SKM2007.42.ØLK, TfS 2001.858 og TfS 2003.983 afvistes at bruge bestemmelsen. I TfS 2003.66 blev et nyt spørgsmål tilladt med ministeriets accept."

Det nye spørgsmål om ejendomsværdien har ikke "en klar sammenhæng med det spørgsmål, som har givet grundlag for retssagen" i skatteforvaltningslovens § 48’s forstand.

Det skyldes, at ejendomsværdien, grundværdien og den omberegnede ejendomsværdi er tre selvstændige skønsmæssige ansættelser. Ved grundværdien forstås selve grundens værdi i ubebygget stand, mens ejendomsværdien afspejler værdien af den faste ejendom i sin helhed (grunden og bygninger). Både ejendomsværdien og grundværdien afspejler ejendommens værdi i handel og vandel i det pågældende vurderingssår. Den omberegnede ejendomsværdi for 2001 og 2002 ansættes med udgangspunkt i ejendommens tilstand på ansættelsestidspunktet (1. oktober 2016) og i prisniveauet, der lå til grund for vurderingen i 2001 og 2002. Der er dermed tale om tre selvstændige værdier, hvis skønsmæssige ansættelser er foretaget ud fra en række forskellige parametre.

Det kan dernæst ikke anses som undskyldeligt, at "det nye spørgsmål" ikke har været inddraget tidligere.

A anfører følgende om baggrunden for den manglende inddragelse af spørgsmålet (replikken, s. 2, fjerde sidste afsnit):

" […] Sagsøgte, som er uden juridisk indsigt og erfaring, har ikke hæftet sig ved, at Landsskatteretten alene har taget stilling til ansættelsen af grundværdien, samt den omberegnede ejendomsværdi for henholdsvis 2001 og 2002 pr. 1. oktober 2016."

Endvidere fremhæver A, at klagen til Skatteankestyrelsen var generelt formuleret. De anførte omstændigheder er ikke tilstrækkelige til, at det kan anses som undskyldeligt, at spørgsmålet først inddrages nu.

Der er i øvrigt heller ikke grundlag for at anse As klage for at omfatte spørgsmålet om ejendomsværdiansættelsen pr. 1. oktober 2016. Det fremgår således af klagen, at klagen er sket med henblik på at opnå en justering af "min omberegning", og en værdiansættelse af dele af grunden til "0" kr. pr. m2 (bilag 4).

A blev også i forbindelse med modtagelsen af Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse gjort opmærksom på, hvilke ansættelser, som klageinstansen tog stilling til (bilag C). Her fremgår det tydeligt, at klagebehandlingen ikke omfattede ansættelsen af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016. Tilsvarende fremgår det af Vurderingsstyrelsens høringssvar, at der er klaget over de omberegnede ejendomsværdier og grundværdiansættelsen, men ikke over ansættelsen af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 (bilag 10, s. 8, midt for). A er dermed adskillige gange blevet gjort opmærksom på, hvad klagesagen vedrørte, og har ikke før nu ytret ønske om, at sagen også skulle omfatte ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016.

Det er dermed ikke undskyldeligt, at forholdet ikke blev inddraget i forbindelse med Landsskatterettens behandling af sagen.

Derudover er det ikke ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016, men derimod de omberegnede ejendomsværdier for 2001 og 2002, som vil danne grundlag for ejendomsværdibeskatning, jf. § 4a i den dagældende ejendomsværdiskattelov. En nægtelse af tilladelse til at inddrage et nyt spørgsmål under retssagen vil derfor ikke medføre et retstab for A - endsige et uforholdsmæssigt retstab.

Betingelserne for at tillade, at spørgsmålet om omhandlende ejendoms ejendomsværdi pr. 1. oktober 2016 inddrages under retssagen, er dermed ikke opfyldt.

Sagens tema og faktiske ramme

Sagens tema er, om vurderingsmyndighedens skøn pr. 1. oktober 2016 over grundværdien og den omberegnede ejendomsværdi for 2001 og 2002 for sagsøgers sommerhus beliggende på Y1-adresse kan tilsidesættes. Dette kræver, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag, eller er åbenbart urimeligt.

Sommerhuset beliggende Y1-adresse ligger i et sommerhusområde i Y2-kommune. Ejendommen ligger i vurderingskreds 2... i grundværdiområde 61... (bilag 13, s. 2). Ejendommens grundareal er 2.030 kvm, hvoraf 47 kvm er vej (bilag A).

Ejendommen ligger i 1. række til Y4-vand. På to sider af ejendommen er der naboejendomme (mod øst og syd), mod vest er der et fredet naturområde med stisystemer og søer, og mod nord ligger ejendommen direkte ud til stranden og vandet. Grunden er delt af en offentlig sti, som også løber ned langs grunden på den vestlige side. Den del af grunden, som ligger nord for den offentlige sti besår af skrænt og beplantning (bilag 13, s. 3).

Den 18. november 2014 gav Kystdirektoratet tilladelse til at udvide den eksisterende kystbeskyttelse med 20 m. (bilag 1, s. 4). I tilladelsen nævner Kystdirektoratet, at forlængelsen af den eksisterende kystbeskyttelse blandt andet skulle sikre, at den eksisterende kystbeskyttelse ikke blev bagskåret og dermed virkningsløs i forhold til den offentlige sti, og den bagvedliggende bebyggelse, især Y1-adresse (bilag 1, s. 3). Den udvidede kystbeskyttelse er efterfølgende etableret.

Det fremgår af tingbogsattesten, at A købte sommerhusejendommen den 21. maj 2015 for 2.535.125 kr., hvoraf købesummen omfattede et beløb på 203.300 kr. til arv/gave (bilag A).

I 2016 nedrev A det daværende sommerhus og byggede et nyt (bilag 13, s. 3).

Det fremgår af BBR-meddelelsen, at sommerhuset blev opført i 2016, og at det bebyggede areal er 130 kvm, hvoraf 117 kvm er boligareal og 13 kvm er indbygget udhus. Herudover blev der opført en overdækning på 25 kvm. Sommerhuset har 5 værelser, 2 toiletter og eget køkken. Sommerhuset er bygget med træbeklædning på ydervæggene og taget er lavet med tagpap. Sommerhuset opvarmes med varmepumpe baseret på jordvarme. (bilag B, s. 1 og 2).

Derudover fremgår det af BBR-meddelelsen, at sommerhusets beliggenhed er karakteriseret som "sikker" (bilag B, s. 1).

Anbringender

Det gøres overordnet gældende, at A ikke har godtgjort et grundlag for at tilsidesætte vurderingsmyndighedens skøn pr. 1. oktober 2016 over grundværdien og den omberegnede ejendomsværdi for 2001 og 2002 for sagsøgers sommerhus beliggende på Y1-adresse.

Det følger af retspraksis, at skønnet alene kan tilsidesættes, hvis det er udøvet på et fejlagtigt grundlag, eller hvis værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. UfR2016.191H. Dette har sagsøger ikke påvist.

Det bemærkes indledningsvis, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

1. GRUNDVÆRDIEN

Det fremgår af vurderingslovens § 13 sammenholdt med § 6, at en ejendoms grundværdi skal ansættes, så den svarer til grundens kontante værdi i handel og vandel under hensyn til grundens beskaffenhed, beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der også tages hensyn til de offentligretlige rettigheder og byrder, der er knyttet til grunden, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, jf. vurderingslovens § 16. Af afgørende betydning for en grunds handelsværdi er beliggenhed, størrelse, ejendommens form og retlige udnyttelsesmuligheder.

Ejendommen Y1-adresse blev omvurderet pr. 1. oktober 2016. Efter vurderingslovens § 42, stk. 3, jf. § 3 er det prisforholdene pr. 1. oktober 2011, der skal lægges til grund ved omvurderingen pr. 1. oktober 2016.

Skatteministeriet gør gældende, at Landsskatterettens skøn er udøvet i overensstemmelse med gældende regler og principper.

Det fremgår direkte af Landsskatterettens afgørelse, at Landsskatteretten har fastsat ejendommens grundværdi ud fra bl.a. ejendommens beliggenheden, grundens tilstand på vurderingstidspunktet, grundens udnyttelsesmuligheder og salg af sammenlignelige ejendomme i området. Landsskatteretten har endvidere taget hensyn til, at der går en offentlig sti tværs over grunden (bilag 13, s. 14-15).

Derudover har Landsskatteretten anvendt byggeretsværdiprincippet til at fastsætte ejendommens handelsværdien. Byggeretsværdiprincippet er fuld anerkendt i retspraksis og anvendes af skattemyndighederne som et vurderingsteknisk hjælpemiddel til at fastsætte grundværdien.

Anvendelsen af byggeretsværdiprincippet tager blandt andet højde for områdets gennemsnitlige kvadratmeterpris. Omhandlende sommerhusejendom er dog utvivlsomt mere værd end den gennemsnitlige sommerhusgrund i området, hvorfor anvendelsen af byggeretsværdiprincippet kun kan komme sagsøger til gode. Det er i den forbindelse helt centralt, at ejendommen er beliggende i 1. række til Y4-vand, hvilket utvivlsomt bevirker en væsentlig forøgelse af ejendommens markedsværdi.

Derudover er der ved ansættelsen af ejendommens grundværdi taget højde for, at ejendommen omfatter et skræntareal. Der er således givet et nedslag på baggrund af grundens "form og terræn" på 310.600 kr. Derudover er kvadratmeterprisen på skræntarealet nedsat til 498 kr. pr. kvadratmeter, mens den øvrige del af grunden (undtagen vejarealet som er ansat til 0 kr.) har en kvadratmeterpris på 1.250 kr.

Med en kvadratmeterpris på 498 kr. har skræntarealet en samlet værdi på (810 kvm x 498 kr.) 403.380 kr. Fratrækkes nedslaget på 310.600 kr. har SKAT ansat skræntarealet til en samlet værdi på 92.780 kr., hvilket svarer til en kvadratmeterpris på (92.780 kr. / 810 kvm) 114,5 kr. pr. kvm. SKAT har dermed - set ud fra den samlede nedslagsværdi - ansat skræntarealet mere end 10 gange lavere end ansættelsen af kvadratmeterprisen for den øvrige del af ejendommen.

Det er ikke påvist et grundlag for en yderligere nedsættelse af grundværdien.

Dette var heller ikke tilfældet, da den forrige ejer (A's far), tidligere indbragte ejendommens grundværdiansættelse pr. 1. oktober 2011 for Landsskatteretten. Ved denne vurdering var kvadratmeterprisen for skrænten på 810 m2 også ansat til 498 kr., og der var ligesom i omhandlende vurdering givet et nedslag for form/terræn på 310.600 kr. Landsskatterettens traf afgørelse af 23. maj 2017, hvorefter retten fastholdt den ansatte grundværdi (bilag 10, s. 3, afsnit 5-6). Denne sag blev ikke indbragt for domstolene.

Købesummen som A betaler for ejendommen, da han køber den i 2015, taler endvidere for, at grundværdiansættelse pr. 1. oktober 2016 ikke er urimelig. Da A købte sommerhusgrunden af sin far den 21. maj 2015, var det til en købesum på 2.535.125 kr., hvor købesummen omfattede et beløb på 203.300 kr. til arv/gave (bilag A). Handlen må anses som et grundsalg, da A rev det daværende sommerhus ned og byggede et nyt umiddelbart efter købet. Set i lyset af, at salget skete mellem far og søn, og at dele af købesummen var arv/gave, så understøtter handlen i 2015, at SKATs skønsmæssige grundværdiansættelse pr. 1. oktober 2016 til 2.982.500 kr. (2011-prisniveau) ikke er urimelig.

A gør gældende, at grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2016 ikke tager højde for, at der er høj nedstyrtningsrisiko på ejendommen, hvilket - ifølge A - medfører, at ejendommen ikke er noget værdi i fri handel (stævningen, s. 3, afsnit 2). Det bestrides.

På vurderingstidspunktet var ejendommens grundareal på 2.030 kvm., hvilket har været det samme så langt tilbage, som systemerne kan vise (1981).

Ejendommens grundareal er dermed uforandret, og skræntens nedbrydning har ikke medført ændringer af ejendommens grundareal (bilag 13, s. 15).

På den baggrund, og da der fortsat er betydelig afstand mellem ejendommen og skrænten (bilag D), er der ikke nogen aktuel nedstyrtningsrisiko på vurderingstidspunktet, som har betydning for vurderingen af ejendommen Y1-adresse (bilag 9, s. 3).

Hertil kommer, at Kystdirektoratet i 2014 gav tilladelse til en forlængelse af den eksisterende kystbeskyttelse, hvorved kysten blev beskyttet, og erosion af skrænten blev mindsket (bilag 1). Det fremgår af stævningen s. 2, at tilladelsen er udnyttet, og at kystsikringslaget dermed har udvidet kystsikringen.

Supplerende kan det tilføjes, at det fremgår direkte af den fremlagte salgsvurdering af den omhandlede ejendom fra december 2018 udarbejdet af R2 (bilag 12, s.2), at A i forbindelse med købet fik lov at lave hård kystsikring med sten på stranden, og at det forventedes, at kystsikringen ville bremse havets nedbrydning af skrænten med 15-30 år. Det fremgår herefter, at A har oplyst R2, at A vurderer, at kystsikringen kun vil holde i 6-9 år. Der er dog intet belæg for denne vurdering af A, og han bestrider også, at han skulle have oplyst R2 dette (processkrift II, s. 3, afsnit 4).

Det fremgår endvidere af salgsopstillingen fra R2, at ejendommen kan sælges til 6.100.000 kr., såfremt kysten sikres - men sikres kysten ikke, vil ejendommen kun kunne sælges til 2.000.000 kr. R2s vurdering af ejendommen kan ikke anses som retvisende, da den bygger på A's udokumenterede oplysninger om tidshorisonten for nedstyrtning af skrænten (bilag 12, s. 2).

Ved vurdering af den omhandlende ejendoms grundværdi pr. 1. oktober 2016 (2011-prisniveau), henviser Landsskatteretten til salget af tre ubebyggede grunde; Y6-adresse, Y7-adresse og Y8-adresse, alle beliggende i Y3-by og solgt i perioden 1. januar 2010 - 30. juni 2012.

A anfører følgende herom i replikken, 4, sidste afsnit:

"Det står ikke sagsøger klart, hvilke momenter Landsskatteretten konkret har lagt vægt på ved sin sammenligning. Sagsøger kan dog konstatere, at den i afgørelsen oplyste gennemsnitlige pris pr. m² for de 3 grunde på kr. 506, svarer til ca. 34,4% af den grundværdi, som SKAT har ansat sagsøgers grund til. Hvis der samtidig tages højde for, at en væsentlig del af sagsøgers grund ud gøres af en uanvendelig og meget høj skrænt, bliver forskellen markant større. Landsskatteretten henvisning til de 3 grunde underbygger konkret, at Landsskatterettens skøn er fejlbehæftet."

Skatteministeriet henviser i den forbindelse til følgende i Landsskatterettens afgørelse (bilag 10, s. 6, afsnit 8-9):

"Retten er opmærksom på, at den påklagede ejendom har et grundareal på 2.030 m2, hvilket er væsentligt større end grundarealet for de solgte grunde, som har grundarealer på mellem 1.214 og 1.395 m2. Dog bemærkes det, at det reelle grundareal (uden vej- og skræntareal) for den påklagede ejendom udgør 1.173 m2, jf. ovenfor.

Retten finder, at den påklagede ejendom har en væsentlig mere attraktiv beliggenhed end de solgte grunde, da den påklagede ejendom er beliggende i 1. række til Y4-vand direkte ned til stranden og vandet mod nord og ud til et stort naturområde mod vest. Retten har henset til, at der er en offentlig sti mod nord og vest på grunden, jf. ovenfor."

Landsskatteretten har dermed ved skønsudøvelsen taget hensyn til, at den omhandlende ejendom og de tre solgte grunde adskiller sig fra hinanden på flere punkter og oplister de forhold, som medtages i den samlede vurdering. Landsskatterettens afgørelse er dermed ikke fejlbehæftet. A bestrider heller ikke de faktiske forhold, som nævnes ovenfor og som er indgået i Landsskatterettens skønsmæssige vurdering.

Ud fra de foreliggende oplysninger i sagen er der dermed ikke grundlag for at tilsidesætte skønnet, da skønnet hverken er urimeligt eller udøvet på fejlagtigt grundlag.

2. OMBEREGNET EJENDOMSVÆRDI FOR 2001 OG 2002

Hvor der på en ejendom foretages en nybygning, der ikke er omfattet af 2001/2002-vurderingen, foretages, ved den almindelige vurdering eller omvurderingen, en ansættelse af ejendomsværdien inkl. nybygningen på samme niveau som 2001/2002-vurderingen, jf. daværende vurderingslovs § 33, stk. 13.

Omberegningen af ejendomsværdien for 2001 og 2002 foretages med udgangspunkt i ejendommens tilstand på ansættelsestidspunktet (1. oktober 2016) og prisniveauet, der lå til grund for vurderingen i 2001 og 2002. Uden reglerne om omvurdering ville en vurdering fra 2001/2002 resultere i et for lavt beregningsgrundlag af ejendomsskatten, hvis der på et senere tidspunkt sker en betydelig værditilvækst på ejendommen som følge af fx en ny bygning.

Skatteministeriet gør gældende, at de omberegnede ejendomsværdier for ejendommen på adressen Y1-adresse pr. 1. oktober 2016 er fastsat i overensstemmelse med gældende regler og principper. Skønnet er foretaget med udgangspunkt i BBR-oplysninger og det lokale normtal for standardhuset (bilag 13, s. 17).

A gør gældende i replikken s. 3, 5. afsnit, at der er udøvet forskelsbehandling mellem As ejendom og ejendommen beliggende Y13-adresse ved de foretagne omvurderinger af ejendomsværdien for henholdsvis 2001 og 2002. Dette bestrides.

Landsskatteretten har foretaget et selvstændigt skøn over de omberegnede værdier for den omhandlende ejendom, og Landsskatteretten er i den forbindelse ikke bundet af, hvordan ejendommen Y13-adresse er vurderet, jf. bilag 10, s. 17, første og andet afsnit.

Hertil kommer, at der ikke har været nogen ændringer på ejendommen Y13-adresse, der har krævet en omvurdering, og de omberegnede ejendomsværdier for ejendommen Y13-adresse er derfor beregnet ud fra ejendommens tilstand ved den sidste ordinære vurdering pr 1.10.2011 - under hensyntagen til ejendommens alder størrelse, indhold og materialer på dette tidspunkt. Sommerhuset på den omhandlende ejendom er nyopført i 2016, og de omberegnede værdier for omhandlende ejendom, er foretaget ud fra ejendommens tilstand i 2016, og værdierne er derfor naturligvis højere end de omberegnede ejendomsværdier for ejendommen beliggende Y13-adresse, da denne ejendom har et ældre sommerhus (bilag 10, s. 7, sidste afsnit og s. 8. første afsnit).

På baggrund af ovenstående har A ikke godtgjort, at de omberegnede ejendomsværdier for 2001 på 2.400.000 kr. og for 2002 på 2.600.000 kr. er åbenbart urimelige eller at SKATs skønsmæssige ansættelse er foretaget på fejlagtigt grundlag.

…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Sagsøgtes afvisningspåstand over for sagsøgers påstand vedrørende ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016

Det fremgår af sagsøgers klage 24. juni 2017, at han har indgivet klage til Skatteankestyrelsen i forbindelse ned omvurderingen pr. 1. oktober 2016 for ejendommen Y1-adresse. Han har i den forbindelse anmodet Skatteankestyrelsen om at se på to forhold i forbindelse med omvurderingen. Skatteankestyrelsen fremkom den 26. september 2018 med forslag til afgørelse vedrørende grundværdien og den omberegnede ejendomsværdi for 2001 og 2002. Landsskatteretten har ved sin afgørelse af 17. januar 2019 truffet afgørelse vedrørende grundværdien og den omberegnede ejendomsværdi for 2001 og 2002, men ikke om den omhandlede ejendoms ejendomsværdi pr. 1. oktober 2016.

Sagsøger har i replikken første gang nedlagt sin påstand vedrørende ejendommens ejendomsværdi pr. 1. oktober 2016.

Efter den dagældende skatteforvaltningslovs § 48, stk. 1, er det blandt andet en betingelse for rettens prøvelse af påstanden vedrørende ejendommens ejendomsværdi pr. 1. oktober 2016, når den ikke er prøvet af klageinstansen, at det er undskyldeligt, at spørgsmålet ikke er inddraget tidligere, eller at nægtelse af tilladelse vil medføre et uforholdsmæssigt tab for sagsøgeren.

Under de anførte omstændigheder finder retten, at det ikke kan anses for undskyldeligt, at spørgsmålet ikke er inddraget, før sagsøger nedlagde sin påstand om ejendommens ejendomsværdi pr. 1. oktober 2016 i replikken. Da det er de omberegnede ejendomsværdier, der danner grundlag for ejendomsværdiskatten efter den dagældende ejendomsværdiskattelov § 4 a, finder retten endvidere, at nægtelse af at tillade spørgsmålet inddraget under retssagen ikke vil medføre et uforholdsmæssigt tab for sagsøgeren.

Retten tager herefter sagsøgtes påstand om afvisning over for sagsøgers påstande om ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 til følge. Retten har ikke herved taget stilling til, om der mellem sagsøgers påstande om ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 og det spørgsmål, som har givet anledning til retssagen, er den klar sammenhæng som anført i den dagældende skatteforvaltningslovs § 48, stk. 1

Landsskatterettens afgørelse af 17. januar 2019

Retten skal tage stilling til, om Landsskatterettens afgørelse af 17. januar 2019 vedrørende grundværdi og omberegning ejendomsværdi 2001 og 2002 kan tilsidesættes. Retten skal herved vurdere, om Landsskatterettens afgørelse hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller om værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. UfR2016.191H. Sagsøger skal godtgøre, at betingelserne for tilsidesættelse af Landsskatterettens afgørelse er opfyldt.

Landsskatteretten har i sin afgørelse begrundet inddragelsen af 3 solgte byggegrunde i området i skønnet. Landsskatteretten har i sin afgørelse endvidere forholdt sig til, at 810 kvm af grunden er skrænt, og til det af sagsøger anførte om nedstyrtningsrisiko. Retten finder, at sagsøger heller ikke i øvrigt har anført omstændigheder, som godtgør, at Landsskatteretten har undladt at inddrage væsentlige forhold eller har inddraget forhold, som ikke er relevante, i afgørelsen. Retten finder det herefter ikke godtgjort, at Landsskatterettens afgørelse om grundværdien hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag.

Retten finder heller ikke, at sagsøger efter bevisførelsen, herunder den ensidigt indhentede ejendomsmæglervurdering og billederne af området, har godtgjort, at værdiansættelsen af grunden eller omvurderingerne af ejendommen er åbenbart urimelige.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 20.000 kr. Skatteministeriet er ikke momsregistreret.

T H I   K E N D E S   F O R   R E T :

A's påstande om ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 afvises.

Skatteministeriet, Departementet, frifindes.

*) A skal til Skatteministeriet Departementet betale sagsomkostninger med 20.000 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

*) "Skatteministeriet Departementet skal til A" ændres til "A skal til Skatteministeriet Departementet"

Berigtiget i medfør af retsplejelovens § 221. Københavns Byret, den 12. januar 2021.