Parter 

A

(advokat Jens Hedegaard)

mod

Skatteministeriet Departementet

(advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af dommerfuldmægtig 

Pernille Allen Andersen

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 27. september 2019, vedrører om der er grundlag for at tilsidesætte skønnet over grundværdien af As ejendom beliggende Y1-adresse i Y2-by.

Sagsøgeren, A , har fremsat følgende påstand:

Påstand I:

SKAT tilpligtes at anerkende, at stuehusets grundareal for ejendommen matrikelnummer 01 xs Y2-by , Y6-by, Beliggende Y1-adresse, Y2-by udgør 957 m².

Påstand II:

SKAT tilpligtes at anerkende, at vurderingen af stuehusgrundarealet for ejendommen matrikelnummer 01 xs Y2-by, Y6-by, Beliggende Y1-adresse, Y2-by fastsættes til kr. 113 pr. m², eller subsidiært til et efter rettens skønnet mindre beløb.

Påstand III:

SKAT tilpligtes at anerkende, at vurdering af land/skovarealet på ejendommen matrikelnummer 01 xs Y2-by, Y6-by, Beliggende Y1-adresse,  Y2-by maksimalt udgør kr. 12 pr. m²

Sagsøgte, Skatteministeriet Departementet, har fremsat påstand om principalt:

Frifindelse.

Subsidiært: Ansættelse af grundværdien ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2016 af ejendommen Y1-adresse,  Y2-by hjemvises til fornyet behandling hos Vurderingsstyrelsen.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Det fremgår af sagen, at As ejendom den 31. maj 2000 blev opdelt, således at han beholdt 957 m2 og solgte 6013 m2 til LK og JT.

A fik i 2015 arealtilført 2.700 m2 fra matrikelnummer 01 xb Y2-by.

Af ejendomsvurdering af 22. januar 2017 fremgår, at SKAT har foretaget omvurdering af As ejendoms grundværdi pr. 1. oktober 2016. Grundværdien blev herefter vurderet til 452.400 kr.

A klagede den 6. juni 2017 over SKAT’s vurdering.

Af SKAT’s udtalelse af 27. september 2017 fremgår følgende bl.a.:

"…

Vi har set på sagen og mener, at der ikke er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.

Derfor mener vi, at der ikke er grund til at ændre vurderingen

Ejendommen er vurderet på baggrund af de oplysninger som er opgivet til BBR., hvor ejendommen står opført med et bebygget areal på 128 m2 og et boligareal på 98 m2 samt indbygget carport på 30 m2.

Det ses tydeligt af billeder fra google streetview, at der på ejendommen er en carport.

Ejendommen er vurderet på samme måde som andre ejendomme i området efter forslagsmodellen.

Ejendommen er vurderet i det prisniveau dom var gældende i området omkring oktober 2011.

Grundværdien skal, jf. vurderingslovens § 13 beregnes ud fra den økonomisk bedste udnyttelse, hvorfor man i nogle tilfælde ikke vil betale lige så meget for de sidste kvadratmeter som de første, jf. vurderingslovens § 16. Det vil komme til udtryk ved anvendelse af forskellige kvadratmeterpriser, også kaldet "knæk". Når der er tale om grunde i åbent land, skal der tages hensyn til ejendommens form og størrelse, samt ejendommens udstyknings- og omlægningsmuligheder. Derfor vil grunde i åbent land som hovedregel alene blive vurderet med områdeprisen for de første 1.400 m2, hvorefter prisen nedsættes til en mindre del af områdeprisen for resten af arealet.

Kvadratmeterprisen er fastsat gennemsnitligt på grundlag af analyser af såvel bebyggede som ubebyggede salg. Grunde i samme grundværdiområde vurderes med ens priser.

Der er ikke med klagen modtaget oplysninger, der kan begrunde en nedsættelse af grundværdien.

Grunden er på 3.657 m2.

Grundværdien er anslået efter byggeretsprincippet med 1 byggeret, idet området ligger i landzone og ikke er lokalplansbelagt.

Ejendommen ligger i grundværdiområdet 0001

Byggeretten er skønnet til en værdi på 140.000 kr.

De første 1.400 m2 er skønnet at have en værdi af 35 kr. pr. m2.

Samlet skønnes grundværdien at være 463.995 kr. før afrunding og reduktion.

Grunden er vurderet efter det samme prisniveau som andre grunde i området.

SKAT finder ikke grundlag for at kunne nedsætte grundværdien, idet denne skønnes at være i god overensstemmelse med en handelsværdi for grunden i sin helhed, jf. vurderingslovens § 13 og 16.

Den samlede ejendomsværdi er vurderet til 1.450.000 kr.

SKAT finder herefter ikke grundlag for at kunne nedsætte ejendomsværdi

…"

Den 30. april 2019 afgav Skatteankestyrelsen forslag til afgørelse ved Skatte- og Vurderingsankenævn Y3-by og Y4-by.

Af Skatte- og Vurderingsankenævn Y3-by og Y4-bys afgørelse af 1. juli 2019 fremgår følgende bl.a.:

"…

Skatte- og Vurderingsankenævn Y3-by og Y4-bys afgørelse og begrundelse

Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Af vurderingslovens § 2 fremgår det, at vurderingsterminen er den 1. oktober. Ejerboliger vurderes almindeligt i ulige år, jf. vurderingslovens § 1.

Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2, fremgår følgende:

"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

2) af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel,"

Ved omvurderingen er vurderingsterminen 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet lægges til grund ved omvurderingen. Omvurderingen foretages ud fra prisforholdene pr. 1. oktober ved den senest forudgående almindelige vurdering. Det fremgår af vurderingslovens § 3, stk. 4.

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. For ejerboliger fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område, jf. vurderingslovens § 6.

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. vurderingslovens § 9, stk. 1. Af vurderingslovens § 9, stk. 2 fremgår, at sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen.

Grundværdien skal ansættes til værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1. Af vurderingslovens § 13, stk. 2 fremgår det, at der skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Af vurderingslovens § 16 følger, at grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Det følger af vurderingslovens § 42, stk. 3 (som affattet ved ændringslov nr. 1535 af 27. december 2014), at ejerboliger, som pr. 1. oktober 2016 opfylder betingelserne for omvurdering, jf. § 3, stk. 1, omvurderes efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011.

Ejendommen er blevet omvurderet pr. 1. oktober 2016, idet der er sket arealændring på ejendommen. Seneste almindelige vurdering for parcelhuse er foretaget den 1. oktober 2011. Det er derfor prisforholdene på dette tidspunkt, der skal lægges til grund ved omvurderingen pr. 1. oktober 2016, jf. vurderings-lovens § 3, stk. 4 sammenholdt med vurderingslovens § 42.

Ved værdiansættelsen skal der tages hensyn til de forhold, der gjorde sig gældende på vurderingstids-punktet og som vurderes at have indflydelse på prisfastsættelsen.

…

Ud fra oplysningerne vurderer nævnet, at den ansatte grundværdi på 452.400 kr. er udtryk for handels-værdien på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2016 (i 2011-prisniveau).

Af afgørende betydning for en grunds handelsværdi er beliggenheden og den retlige udnyttelsesmulighed, der bl.a. reguleres af den fysiske planlægning. Det fremgår af kommuneplanen, at området kan anvendes til parkområde, natur- og friluftsområde. Området skal friholdes for øvrig bebyggelse.

Kommuneplanen er ikke til hinder for, at grunden udnyttes i overensstemmelse med den nuværende udnyttelse. Nævnet finder, at grunden desuagtet, at den i ubebygget stand ikke vil kunne overholde kommuneplanen, har værdi som byggegrund under den eksisterende bygning, idet en nedrivning af bygningen vil være en irrationel udnyttelse af grunden, jf. byretsdom af 28. juli 2015 offentliggjort i SKM 2015.515 BR. Nævnet har desuden tillagt det betydning, at boligen er opført i landzone med dispensation.

Nævnet har således ved afgørelsen sammenlignet den påklagede ejendom med parcelhusgrunde i byen Y2-by, som er handlet i perioden fra 1. januar 2011 til 1. oktober 2013. Nævnet har lagt vægt på salgene, idet det er nævnets vurdering, at de udgør et tilstrækkeligt grundlag for afgørelsen. Der er solgt 10 parcelhusgrunde, hvoraf 6 er beliggende på Y5-adresse. Ejendommene er handlet i prisniveau 318.700 kr.- 626.000 kr. Grundene er solgt inkl. alle udgifter til byggemodning, og for flere af grundene er det også oplyst, at der er betalt tilslutningsbidrag til kloak, vand, telefon og el.

Nævnet er opmærksomt på, at den påklagede ejendom er beliggende i udkanten af Y2-by i nærheden af å, sø og grønne områder, og at ejendommen er beliggende i landzone. Nævnet har ved skønsudøvelsen tillagt det betydning, at den påklagede ejendom har et væsentligt større areal end de sammenlignelige parcelhusgrunde, men at de flere kvadratmeter ikke udvider anvendelsesmulighederne på ejendommen.

Nævnet fastholder grundværdien på 452.400 kr. pr. 1. oktober 2016.

…"

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af A.

A har forklaret, at han er pensionist og tidligere har beskæftiget sig med elektronik. Efter en årrække i udlandet vendte han i 1974 tilbage til Danmark. Han havde brug for plads til at etablere sin elektronikvirksomhed. Han købte derfor ejendommen i Y2-by, der bestod af en mark og et areal, der var en nedlagt grusgrav. Hvis man kigger på kortet, ekstrakten s. 43, ejede han Y1-adresse nr. X1 og opførte virksomheden, G1, på Y1-adresse nr. X1. Hele Y1-adresse er udlagt til industriområde. Han solgte virksomheden i 1982. Et par år senere blev G1 flyttet til en anden adresse. Virksomheden, G2, flyttede herefter ind i nr. X2. G2 var et værested og bosted for udviklingshæmmede børn og unge. De flyttede ind i år 1982/83. I 1999 blev han ramt af en blodprop, der medførte en permanent skade. Han kunne derfor ikke blive boende i nr. X1, da boligen ikke var handicapvenlig. G2 ønskede en udslusningsmulighed for de unge, så de ville gerne overtage nr. X1. De aftalte, at G2 skulle overtage nr. X1 og området rundt om nr. X3. I 2000 blev der udstykket et areal, så han kunne bygge en handicapvenlig bolig. Han fik godkendelse af amtet til at udstykke arealet samt til at bygge en bolig. Huset er indrettet til en enlig handicappet, det vil sige bl.a. uden dørtrin og fodpaneler. Der blev lagt fliser og anlagt hæk rundt om huset. Da G3 byggede nyt, fik de lov til at smide affaldsjord på arealet ved hans ejendom. Arealet er et vildnæs, der Tjener som fristed for planter og dyr. I 2015 besluttede ejeren af G2 at nedlægge virksomheden og sælge ejendommen. De fandt langt om længe en køber, der ville købe ejendommen. Køberen ville ikke købe marken, der lå nord for sagsøgerens hus. Ejeren af G2, JT, spurgte derfor, om han ville købe jorden tilbage. Det var han ikke interesseret i, men JT havde været så venlig mod ham. Igennem 15 år havde han bl.a. ryddet sne, så han kunne få besøg af sine hjemmehjælpere. Han tilbød derfor til sidst at overtage jorden, hvis han kunne afdrage købesummen over en periode. Han tror, at det var svært for JT at finde en køber, men han ved det ikke. Det kom bag på ham, at det nu blev ændret til 1400 m2 i stedet for de 957, som det hele tiden havde været. Kvadratmeterprisen blev hævet og arealet forhøjet. Det medførte en enorm stigning i ejendomsskat. Han undersøgte prisen på landzonejord i Y2-by. Der var en gennemsnitspris på 113 kr. Da han opdagede, at grunden var steget til 1400 m2 og prisen til 175 kr., fik han et chok. Matrikelnummer 02 er hans genbo. Arealet på den ejendom er er helt sammenligneligt med hans egen mark. Der er tale om vildnæs i landzone. Matrikelnummer 03 er en nabogrund, der er fuldstændig samme slags grund. Der er ingen forskel. Ejendomsvurderingen, der fremgår af ekstrakten s. 50, vedrører en ejendom, der ligger i forlængelse af Y1-adresse. Det er den første landbrugsejendom, man kommer til efter hans egen. Han ved ikke, om der drives landbrug, men ejendommen er meget sammenlignelig. Bebyggelsen er nok samme størrelse. Ejendomsvurderingen viser en kvadratmeterpris på 113 kr. Det samme var gældende for de andre ejendomme på Y1-adresse. Han mener ikke, at der var nogen, der var højere. Han fik kun lov til at bygge på en dispensation, da der ligger en bæk nord for marken. Da det gik op for ham, at ejendomsskatten steg voldsomt, tilbød han kommunen, at de kunne overtage marken. Skat svarede, at de ikke ville overtage det. Han overlod herefter sagen til advokat. Han ved ikke, hvorfor køberen ikke ønskede at overtage marken. De blev enige om en pris på 150.000 kr. for arealet. Han ved ikke, hvem der besluttede, at prisen skulle være 150.000 kr. Han gjorde det kun for at gøre JT en tjeneste. Han har fortrudt det lige siden. Han havde ikke en advokat til at hjælpe med overtagelsen. Det var landinspektøren og JTs advokat, der stod for overdragelsen. Han husker ikke, hvad grundværdien var inden omvurderingen. Den har måske været 113 kr. pr. kvadratmeter. Før betalte han årligt ca. 8.000 kr. i ejendomsskat, nu betaler han ca. 14.000 kr.

Parternes synspunkter

A har i sit påstandsdokument anført følgende:

"…

at   det faktiske areal til beboelsen har været uændret 957 m² lige siden opførslen

at   det beregnede areal til boligen i medfør af ejendomsvurderingslovens § 31 stk. 3 udgør 326,66 m² ved en bebyggelsesprocent på 30.

at   SKAT fejlagtigt har vurderet grundarealerne ved at sammenligne med kvadratmeterpriser for parcelhuse handlet i området - det korrekte sammenligningsgrundlag må være arealer beliggende i landzone

at   der ikke bør være forskel på den offentlige vurdering af kvadratmeterprisen for 03  & 02 Y2-by, Y6-by, som udgør de tilgrænsende arealer, som ligeledes er beliggende i landzone

…"

Skatteministeriet Departementet har i sit påstandsdokument anført følgende:

"…

4.1 Skatteministeriets frifindelsespåstand

Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gør Skatteministeriet overordnet gældende, at A ikke har løftet sin bevisbyrde for, at skønnet over grundværdien er foretaget på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Skatte- og Vurderingsankenævn Y3-by og Y4-bys afgørelse (bilag 16) er derfor korrekt.

4.1.1 Rigtigheden af skatte- og vurderingsankenævnets skøn

Skatte- og vurderingsankenævnets skøn er i overensstemmelse med de momenter, der fremgår af den dagældende vurderingslov.

Som led i vurderingen af ejendomme som den foreliggende, ejendomme i landzoner der ligger i parcelhuskvarterer, anvendes byggeretsværdiprincippet, jf. Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H.A.3.2.2.1. Dette er også sket ved vurderingen af As ejendom. Vurderingsgrundlaget er således også korrekt i dette henseende.

Bedømmelsen af, hvad grundens værdi udgør, beror imidlertid på et konkret skøn, og byggeretsværdi-princippet er alene et vurderingsteknisk hjælpemiddel, jf. bl.a. UfR 2005.1164 H, hvor det også fremgår af præmisserne, at vurderingsloven forudsætter, at der ved vurderingen af værdien af en ejendom foretages et konkret skøn.

Skatte- og vurderingsankenævnet har i overensstemmelse hermed baseret deres skøn på salg af en række parcelhuse og grunde til boligformål i Y2-by (bilag 16, s. 12, 6. afsnit).

Skatte- og Vurderingsankenævnet har ligeledes været opmærksomme på, at Y1-adresse er underlagt offentlig regulering, jf. vurderingslovens § 13, stk. 3. Herunder at boligen er opført efter dispensation i landzone, samt at kommuneplanen er til hinder for, at der opføres øvrig bebyggelse på grunden, jf. skatte- og vurderingsankenævnets afgørelse (bilag 16, s. 12, 4. og 5. afsnit) og uddrag af kommuneplanen (bilag A).

Kommuneplanen er ikke til hinder for, at grunden udnyttes til bolig i overensstemmelse med anvendelsen på vurderingstidspunktet. Det forhold, at grundværdien af ejendommen skal fastsattes uden hensyn til den konkrete bebyggelse, medfører ikke, at grundværdien skal fastsættes under forudsætning af, at en køber efter overdragelsen skal fjerne den eksisterende bebyggelse.

Skatte- og vurderingsankenævnets skøn er dermed udøvet på et fuldt korrekt grundlag og har ikke ført til et åbenbart urimeligt resultat.

4.1.2 As indsigelser

4.1.2.1 Sammenligningsgrundlag

A har anført (stævningen, s. 3, 7. afsnit), at det korrekte sammenligningsgrundlag "må være arealer beliggende i landzone".

Det er ikke afgørende, om ejendommen ligger i byzone eller landzone, men at der er taget udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område, jf. vurderingslovens § 6, 2. pkt.

Y1-adresse er en ejendom til beboelse beliggende i Y2-by. Skatte- og vurderingsankenævnets sammenligning med andre handler af parcelhuse og grunde i Y2-by er derfor korrekt.

Det er handelsprisen for andre sammenlignende ejendomme og ikke de offentlige vurderinger af andre ejendomme, der er afgørende for skønnet, jf. f.eks. ovenfor nævnte UfR 2009.749 H.

De to matrikler A har henvist til (stævningen, s. 3, andet sidste afsnit), er endvidere ikke sammenlignelige med Y1-adresse, da ingen af ejendommene er registreret som benyttet til beboelse, jf. bilag 17 og 18.

Til As opfordring i stævningen (s. 3, sidste afsnit), om vurderingen af matr. 03 og 02, Y2-by, Y2-by, bemærkes endvidere, at oplysninger som A har efterspurgt - ubestridt - fremgår af bilag 17 og 18.

4.1.2.2 Grundarealet.

A har anført (stævningen, s. 3, 6. afsnit), at det beregnede areal til boligen i medfør af ejendomsvurderingslovens § 31, stk. 3, udgør 325,66 m2 ved en bebyggelsesprocent på 30. A har ikke nærmere forklaret anbringendet.

For det første bemærkes hertil, at skønnet er foretaget efter den dagældende vurderingslov, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, jf. også ovenfor afsnit 3.

For det andet omhandler ejendomsvurderingslovens § 31, stk. 3, landbrugsejendomme eller skovejendomme. Y1-adresse X3 er ikke noteret som en landbrugsejendom eller en skovejendom, jf. vurderingslovens §§ 14 og 15.

Bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 31, stk. 3, er derfor ikke relevant for vurderingen af Y1-adresse X3.

For det tilfælde, at A anbringende henviser til skattemyndighedernes fordeling af grundens m2 pris, bemærkes, at fordelingen beror på et skøn, jf. vurderingslovens § 16. Det forhold, at grunden inden arealudvidelsen var mindre, ændrer ikke på, at skattemyndighederne har foretaget et samlet skøn over grundens samlede værdi efter arealudvidelsen.

4.2 Skatteministeriets hjemvisningspåstand

Såfremt retten finder, at der er grundlag for at tilsidesætte Skatte- og Vurderingsankenævn Y3-by og Y4-by afgørelse af 1. juli 2019, bør sagen derfor - i overensstemmelse med Skatteministeriets subsidiære påstand - hjemvises til fornyet behandling hos Vurderingsstyrelsen, idet domstolene ikke skal sætte sit skøn i stedet for vurderingsmyndighedernes, jf. f.eks. UfR 2000.2039 H, UfR 1982.1115 H, UfR 1978.660 H og UfR 1975.196 H.

…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

As ejendom blev, i overensstemmelse med dagældende vurderingslov § 3, stk. 1, nr. 2, omvurderet pr. 1. oktober 2016, da der var sket arealændring på ejendommen.

Retten kan i overensstemmelse med almindelige forvaltningsretlige principper tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller hvis skønnet er foretaget på et forkert eller mangelfuldt grundlag. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at værdiansættelsen ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig.

Det påhviler således sagsøgeren at godtgøre, at værdiansættelsen er sket på et grundlag, der kan begrunde, at den skal tilsidesættes.

Efter bevisførelsen lægger retten til grund, at værdiansættelsen af sagsøgerens ejendom er foretaget efter byggeretsprincippet, der ubestridt er en anerkendt metode. Vurderingsmyndighederne har skønnet konkret over sagsøgerens ejendom, idet der er taget hensyn til, at sagsøgerens ejendom ligger i landzone, og at det har krævet dispensation for sagsøgeren at få lov til at bygge på ejendommen. Skønnet er endvidere foretaget på baggrund af en sammenligning med handelsprisen på tilsvarende ubebyggede grunde solgt i området.

På den baggrund, og da sagsøgeren under sagen har forklaret, at prisen på det tilførte areal var 150.000 kr., finder retten, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at værdiansættelsen væsentligt overstiger handelsværdien.

Sagsøgeren har derfor ikke løftet bevisbyrden for, at det skøn, som vurderingsmyndighederne har foretaget vedrørende grundværdien, hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Skatteministeriet Departementets påstand om frifindelse tages herefter til følge.

A skal betale sagsomkostninger til Skatteministeriet Departementet med 25.000 kr. Beløbet dækker udgifter til dækning af advokatbistand inkl. moms. Retten har lagt vægt på sagens værdi, hovedforhandlingens varighed samt sagens udfald.

THI KENDES FOR RET:

Skatteministeriet Departementet frifindes.

A skal til Skatteministeriet Departementet betale sagsomkostninger med 25.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.