Parter 

H1

(advokat Jørgen Lindhardt Steffensen)

mod

Skatteministeriet

(advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Denne afgørelse er truffet af dommer

Rasmus Damm.

Sagen, der er anlagt den 8. juli 2020, drejer sig om, hvorvidt tinglysningsafgiften i forbindelse med sagsøgerens køb af ejendommen beliggende Y1-adresse, Y2-by, skal beregnes på baggrund af købesummen på 4.667.800 kr. eller af den seneste offentlige ejendomsvurdering på 42.000.000 kr.

Dommen er affattet uden en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2, men med forklaringer.

Påstande

Sagsøgeren, H1, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at der ved overdragelsen af ejendommen matr.nr. Y4-adresse, Y2-by, beliggende Y1-adresse, Y2-by, pr. 1. juni 2018 mellem sagsøgeren og G6, alene skal betales tinglysningsafgift af 4.667.800 kr., subsidiært af et højere beløb, dog mindre end 42.000.000 kr.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Sagens nærmere omstændigheder

Den af sagen omhandlede ejendom har forud for sagsøgerens køb af ejendommen været kraftvarmeværk med forbrænding af kul og halm. Området, hvorpå ejendommen er beliggende, blev i Y2-by Kommunes lokalplan nr. 88 fra februar 1988 udlagt til opførelse af et kraftvarmeværk. Lokalplanen blev vedtaget den 28. juni 1988.

I 1992 opførte G1 I/S på grunden et kraftvarmeværk, som producerede energi ved forbrænding af kul og halm frem til begyndelsen af 2018.

Værket var i mellemtiden blevet overdraget til G2, som havde videreoverdraget værket til G3 A/S.

Som led i grøn omstilling med udfasning af kul blev værket overflødigt som følge af, at G6 den 1. april 2018 tog et nybygget flisfyret anlæg i brug.

G3 A/S havde ved en købsaftale af 17. august 2015 overdraget værket til G6., idet det i købsaftalen bl.a. var anført, at overtagelsen skete med henblik på at anvende arealet og dele af bygningsmassen i forbindelse med opførelsen af et nyt biomassefyret varmeværk. Skødet, som blev tinglyst den 5. februar 2018, indeholdt en erklæring om, at værdien af ejendommen efter parternes bedste skøn udgjorde den angivne købesum på 4.500.000 kr., og der blev alene betalt tinglysningsafgift af dette beløb og ikke af den offentlige ejendomsvurdering på 42.000.000 kr.

Det fremgår således af SKATs vurderingsmeddelelse for 2017, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2017 var 42.000.000 kr.

Ved et brev af 23. november 2017 meddelte Y3-by Kommune G6., at kommunalbestyrelsen den 7. november 2017 havde godkendt et projektforslag om nedlæggelse af Y2-by Kraftvarmeværk.

Der blev den 23. januar 2018 holdt et møde på Y2-by Kraftvarmeværk med deltagelse af Y2-by Varmeværk, G3 A/S og Miljøstyrelsen. Det fremgår af Miljøstyrelsens mødenotat, at G6 ved overtagelsen den 1. februar 2018 ikke skulle drive godkendelsespligtigt kraftvarmeværk på lokaliteten og ville demontere produktionsanlæg m.v., samt at elforbindelsen til nettet pr. 1. februar 2018 ville blive afbrudt ved transformeren, så der ikke herefter kunne leveres elektricitet fra anlægget. Det fremgår endvidere, at miljøgodkendelsen herefter bortfaldt.

Det nye flisfyrede anlæg blev opført på en anden grund, og G6. satte herefter ejendommen i udbud. Højstbydende blev sagsøgeren med et bud på 4.667.800 kr. Overtagelsesdagen var aftalt til den 1. juni 2018.

Skødet blev anmeldt til tinglysning den 6. august 2018, og skødet indeholdt til brug for beregning af tinglysningsafgift en erklæring om, at værdien af ejendommen efter parternes bedste skøn udgjorde den angivne købesum på 4.667.800 kr.

Skattestyrelsen traf imidlertid den 19. december 2018 afgørelse om, at sagsøgeren skulle betale tinglysningsafgift på baggrund af den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2017 på 42.000.000 kr.

Landsskatteretten stadfæstede ved en afgørelse af 17. april 2020 denne afgørelse.

Der har været fremlagt fotomateriale og fakturaer vedrørende de af sagsøgeren udførte nedbrydningsarbejder på ejendommen.

Y3-by Kommunes miljø- og teknikudvalg vedtog den 19. juni 2018 et forslag til Lokalplan-1 for et område, som omfatter den omhandlede ejendom. Af lokalplanen fremgår, at kraftvarmeværket og forbrændingsanlægget var lukket ned for nylig, at disse virksomheder var beliggende inden for den tidligere Lokalplan-2, og at denne lokalplan således havde mistet sin aktualitet. Lokalplan-1 blev endeligt vedtaget af Y3-by Kommunes miljø- og teknikudvalg den 18. september 2018 og offentligt bekendtgjort den 23. oktober 2018.

Vurderingsstyrelsen har ved en afgørelse af 3. juli 2020 ændret den omhandlede ejendoms offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2019 fra 50.000.000 kr. til 6.000.000 kr.

Forklaringer

SK har forklaret, at han er direktør i sagsøgeren og ejer 28% af aktierne. Resten ejes af hans familie. Sagsøgeren er en vognmandsvirksomhed med 48 lastbiler, grusgrave m.v. De hørte, at det tidligere kraftvarmeværk skulle sælges, og han kontaktede direktør KJ fra Y2-by Varmeværk, som sagde, at det kom i udbud. Han hentede et omfattende licitationsmateriale fra nettet. Det fremgik heraf, at elproduktionen var lukket og ikke måtte fortsætte. Dette kunne læses i materiale fra myndighederne. Sagsøgeren ønskede at drive vognmandsvirksomhed og at etablere et smedeværksted. De havde brug for plads til sættevogne og trailere og ville udleje den resterende halkapacitet til virksomheder med base i den nærliggende havn. Det var et krav, at de skulle nedtage den 88 meter høje skorsten, og dette fik de gjort. De diskuterede meget, hvad de skulle byde. Det var hans far, der fik det sidste ord og fastsatte buddet. De var højstbydende og fik ejendommen. De gik straks i gang med at vælte vægge og lave trykfaste sider i en hal, der skulle udlejes til G4 til opbevaring af træpiller. Dette firma er stadig lejer af to haller på i alt 3.300 m². Udover de fremlagte fakturaer har sagsøgeren haft udgifter til G5 i Y1-by, som har skrottet kedler og andet jern, samt til andre, der har håndteret jern. De er stadig i gang og slet ikke færdige med nedbrydning og ombygning. De fik fjernet skorstenen i januar 2020. Kranen hertil kostede 300.000 kr. Han vil anslå, de har brugt 6-700.000 kr. til nedbrydning, heraf hovedparten efter skødedatoen. G3 A/S havde medtaget nogle pumper og elmotorer. De har solgt andre af sådanne effekter gennem G5 i Y1-by. De fleste aftaler var allerede indgået før august 2018. På naboejendommen lå et forbrændingsanlæg, som også skulle nedlægges. Den ejendom blev også udbudt, og de købte den i slutningen af 2018 for ca. 1 mio. kr. Den offentlig ejendomsvurdering på denne ejendom var ca. 14 mio. kr., men de betalte alene tinglysningsafgift af købesummen på 1 mio. kr.

KJ har som vidne forklaret, at han har været direktør i i 19 år. I 2015 ønskedes der en omlægning af varmeproduktionen i Y2-by. G6aftog på det tidspunkt energi fra G3 A/S, som drev Y2-by Kraftvarmeværk, der fyrede med kul og halm. Afgiftsreglerne ville blive ændret pr. 31. december 2017, så driften af kraftvarmeværket kunne ikke fortsættes, uden at forbrugerne ville blive pålagt en meget høj kulafgift. Deres aftale med G3 A/S udløb på dette tidspunkt, og de købte derfor ejendommen med kraftvarmeværket af G3 A/Si håb om at kunne lave et projekt til ny energiproduktion, hvor bygningerne kunne bruges. Det var imidlertid et krav, at det eksisterende kraftvarmeværk skulle lukke. Det viste sig hurtigt, at brug af bygningerne ikke var rentabelt, og de overtog en anden grund, hvorpå det nye flisfyrede varmeværk blev etableret. De ønskede derfor at afhænde ejendommen med det gamle kraftvarmeværk. Da de overtog kraftvarmeværket pr. 1. februar 2018, lå det helt fast, at der var tale om et lukket værk. Driften skulle oprindeligt være ophørt med udgangen af 2017, men blev skudt en måned til den 1. februar 2018. Efter denne dag ophørte driften og tilladelserne hertil, og de påbegyndte driften på det nye flisfyrede varmeværk. Den 1. februar 2018 var en mærkelig dag, hvor de overtog et tomt værk med mad i køleskabene, tøj i mandskabsrummene og værktøj i værkstederne. De gik i gang med at skrotte effekter i stor stil, tømme væskedepoter, herunder fjerne aske og smøreolie, og afbryde forsyningsrør til G6og dampledning til naboen. Der var således ikke længere forbindelser ud af ejendommen. Dette skete i februar og marts 2018. Han var til møder med G3 A/Som overdragelsesvilkår og pris. Der var tale om en ren pengeforhandling, idet G3 A/Sønskede så meget som muligt, og det reelt kun var hallerne, som kunne bruges fremadrettet. De talte om tinglysningsafgiften og var enige om, at der alene skulle betales afgift af handelsprisen, som var reel. Dette blev accepteret af tinglysningsmyndighederne. Alene prisen for nedbrydning af den store kedelhal ville være 2.6 mio. kr., også selv om nedbryderen måtte sælge det nedbrudte. De fik en mæglervurdering på den bare grund uden bygninger på 2 mio. kr. De ville hellere sælge ejendommen end forsøge at udleje hallerne, da de ønskede at koncentrere sig om drift af varmeværk. Beslutningen om salg blev truffet allerede i februar 2018. De havde da fået et købstilbud på 2.5 mio. kr., som bestyrelsen sagde nej til. Sagsøgeren og et andet vognmandsfirma havde også udvist interesse, og de satte ejendommen i udbud. De fik tre bud, og sagsøgeren bød højst med de 4.667.800 kr.

Procedure

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand gjort gældende, at ejendommen har undergået væsentlige forandringer i overensstemmelse med, hvad der angives i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt. Ejendommen har undergået såvel en juridisk som fysisk statusændring, hvorved præmissen for ejendomsvurderingen i 2017 er ændret. Det bemærkes herved, at ejendommen i vurderingsmeddelelsen er betegnet som en "ejendom af speciel karakter". Betingelserne i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt., er således opfyldt, hvorefter tinglysningsafgiften skal beregnes efter bedste skøn over ejendommens værdi, hvilket passende kan fastsættes til handelsprisen på 4.667.800 kr. Sagsøgerens synspunkt blev accepteret af afgiftsmyndigheden ved G3 A/Ss salg af ejendommen til G6 med skødedato den 5. februar 2018, hvor der alene blev betalt tinglysningsafgift af købesummen på 4.500.000 kr., samt ved sagsøgerens køb af nabogrunden i 2018, hvor der alene blev betalt tinglysningsafgift af købesummen på 1.000.000 kr., selv om den seneste offentlige ejendomsvurdering var på 14.000.000 kr. Også lighedshensyn taler derfor for at give sagsøgeren medhold.

Sagsøgte har i sit påstandsdokument af 3. marts 2021 gjort følgende anbringende gældende:

"Frifindelsespåstanden støttes overordnet på, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at der i tiden mellem den seneste offentlige vurdering om anmeldelse af skødet til tinglysning er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen. Tinglysningsafgift skal derfor beregnes af den offentlige ejendomsværdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt., og ikke efter undtagelsesbestemmelsen i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt.

Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt. (lovbkg, 462 af 14. maj 2007), at afgiften beregnes af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi.

I tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt., fastslås følgende:

 "Hvis ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller hvis der i tiden mellem den seneste offentliggjorte vurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi."

Om bestemmelsen er i forarbejderne (LFF 1998-1999.1.208, specielle bemærkninger til lovforslagets § 4) anført følgende:

"I visse tilfælde vil ejendommen ikke være selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelsen. I andre tilfælde er der efter den seneste vurdering sket så store forandringer af ejendommen, at den seneste offentliggjorte ejendomsværdi ikke uden videre kan lægges til grund. Det vil f.eks. være tilfældet, hvis der efter den seneste vurdering er sket nybygning eller en større tilbygning mv."

Det er ikke godtgjort, at der i perioden mellem den seneste offentlige vurdering pr. 1. oktober 2017 (bilag 5) og tidspunktet for anmeldelse af skødet den 6. august 2018 er sket væsentlige forandringer af ejendommen. Der er ingen oplysninger, der viser, at nogle af de bygninger, der er opregnet i bilag 3, side 4-5, skulle være nedrevet i tidsrummet mellem vurderingen og skødets anmeldelse til tinglysning.

Der er heller ingen oplysninger, der viser, at der i dette tidsrum er opført nye bygninger.

Af skødet (bilag 4) fremgår, at der var tale om "Forventet eller planlagt ombygning/ændret anvendelse", og ifølge Landsskatterettens kendelse bilag 16, side 6, sidste afsnit, er den seneste byggesag i Y3-Kommunes byggesagsarkiv fra 2007.

De som bilag 10A og 11 fremlagte fotos dokumenterer ikke væsentlige forandringer af ejendommen.

Det er heller ikke godtgjort, at der har været afholdt væsentlige udgifter vedrørende ejendommen i tidsrummet mellem den seneste vurdering og skødets anmeldelse til tinglysning.

I stævningen er der vedrørende fakturaerne (bilag 11) oplyst, at de beløb, der ifølge sagsøgeren vedrører nedbrydningsarbejder, er markeret med grøn farve. En række af disse beløb vedrører arbejder, der er udført efter skødets anmeldelse til tinglysning. Det fremgår ikke, hvilket arbejde, der er udført, og der er endvidere tale om mindre beløb, der ikke dokumenterer væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen.

De som bilag 13 fremlagte fakturaer dokumenterer heller ikke væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen i tidsrummet mellem vurderingen og skødets anmeldelse til tinglysning. Det fremgår ikke, hvornår arbejdet er udført, og i øvrigt er der tale om mindre fakturabeløb.

Det er heller ikke dokumenteret, at der i forbindelse med indgåelse af den som bilag 14 fremlagte lejekontrakt, jf. stævningen, side 7, 3. afsnit, blev udført væsentlige forandringer af ejendommen inden skødets anmeldelse til tinglysning.

Det af Y3-Kommune godkendte projektforslag om nedlæggelse af varmeværket (bilag 6), medfører ikke i sig selv, at ejendommen kan anses for at være væsentlig forandret. Det fremgår endvidere af brevet af 23. november 2017, at en nedlæggelse af varmeværket allerede indgik som en forudsætning i forbindelse med en godkendelse i 2015 om etablering af et nyt flisfyret varmeværk.

Lokalplan-1 (bilag 18), blev endeligt vedtaget efter anmeldelse af skødet til tinglysning, og det er i øvrigt ikke godtgjort, at en ændring af plangrundlaget til tungere industri i sig selv medfører en væsentlig forandring af ejendommen.

Købesummens størrelse har ingen selvstændig betydning for bedømmelsen af, om tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt., finder anvendelse. I det foreliggende tilfælde fremgår det også, at den af bilag 1 omfattede handel blev indgået på særlige vilkår, og det er heller ikke godtgjort, at parterne i de foretagne handler (bilag 1 og 4) har haft modsatrettede interesser."

Sagsøgte har under sagen anerkendt, at værdien af ejendommen, hvis retten finder betingelserne i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt., opfyldt, kan fastsættes til købesummen på 4.667.800 kr. som anført af sagsøgeren

Rettens begrundelse og afgørelse

Det følger af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, at der skal betales tinglysningsafgift af ejerskifte af fast ejendom, og af stk. 2, at afgiften beregnes af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi.

Det følger endvidere af stk. 2, 3. pkt., at ejendommens værdi, hvis der i tiden mellem den seneste offentliggjorte vurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal angives efter bedste skøn.

Den nævnte bestemmelse blev indført på baggrund af forslag til lov om afgift af tinglysning og registrering af ejer- og panterettigheder m.v., fremsat den 25. marts 1999, og det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at de nævnte væsentlige forandringer af ejendommen eksempelvis kan bestå i nybygning eller en større tilbygning.

Det fremgår af SKATs vurderingsmeddelelse for 2017, at der ved vurderingen er lagt vægt på, at der er tale om "erhvervsejendom af speciel karakter". Herved må forstås, at det ved vurderingen er lagt til grund, at ejendommen er et kraftvarmeværk.

Efter SKs og KJs forklaringer lægger retten til grund, at nedbrydningen af kraftvarmeværket var igangsat på tidspunktet for skødets anmeldelse til tinglysning.

Y3-by Kommune havde i november 2017 godkendt et projektforslag til nedlæggelse af kraftvarmeværket, og Miljø- og Fødevareministeriet havde i et mødenotat af 23. januar 2018 anført, at elektriciteten til nettet pr. 1. februar 2018 blev afbrudt ved transformeren, så der herefter ikke kunne leveres elektricitet fra anlægget, samt at miljøgodkendelsen bortfaldt fra dette tidspunkt.

Det fremgår endvidere af Y3-Kommunes Lokalplan-1, at kraftvarmeværket var lukket ned, og at den tidligere lokalplan således havde mistet sin aktualitet. Denne lokalplan blev vedtaget som forslag af kommunens miljø- og teknikudvalg den 19. juni 2018, dvs. forud for skødets anmeldelse til tinglysning den 6. august 2018, og endeligt vedtaget af udvalget den 18. september 2018.

Retten finder det på denne baggrund godtgjort, at lukningen af kraftvarmeværket måtte anses for irreversibel på tidspunktet for skødets anmeldelse til tinglysning.

Retten finder det herefter godtgjort, at der i tiden mellem den seneste offentliggjorte vurdering pr. 1. oktober 2017 og skødets anmeldelse til tinglysning den 6. august 2018 er sket sådanne væsentlige fysiske og juridiske forandringer ved ejendommen, at tinglysningsafgiften ikke skal beregnes på baggrund af den seneste offentlige ejendomsvurdering, men efter bedste skøn, og der er enighed om, at værdien af ejendommen i denne situation kan fastsættes til ejerskiftesummen på 4.667.800 kr., jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 3. pkt.

Retten tager derfor sagsøgerens principale påstand til følge.

Retten har ved fastsættelse af sagens omkostninger lagt vægt på sagens økonomiske værdi, karakter og omfang. Af sagsomkostningsbeløbet udgør 5.680 kr. dækning af sagsøgerens udgifter til retsafgift og 35.000 kr. dækning af sagsøgerens udgifter til advokatbistand eksklusive moms.

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at der ved overdragelsen af ejendommen matr.nr. Y4-adresse, Y2-by , beliggende Y1-adresse, Y2-by, pr. 1. juni 2018 mellem sagsøgeren og G6., alene skal betales tinglysningsafgift af 4.667.800 kr.

Sagsøgte skal inden 14 dage i sagsomkostninger til sagsøgeren, H1, betale 40.680 kr.