Indhold

Afsnittet omhandler plangrundlaget.

Dette afsnit indeholder:

• Forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering
• Særligt vedrørende bygningsreglementet
• Hvornår en anvendelse anses for mulig efter plangrundlaget (reelle anvendelsesmuligheder)
• Områder uden planregulering.

Det følger af EVL § 18, stk. 1, at grundværdien ansættes på grundlag af den anvendelse og udnyttelse, der er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering. I daglig tale benævnes dette som plangrundlaget eller planforholdene.

Der skelnes mellem "anvendelse" og "udnyttelse" af en grund. Ved "anvendelse" af en grund skal forstås den type af byggeri, som er opført, eller som kan opføres, på grunden. Ved "udnyttelse" af en grund skal forstås omfanget af det byggeri, som er opført, eller som kan opføres, på grunden.

Et grundareal kan i medfør af planlovgivningen være udlagt til forskellige former for anvendelse. Den generelle anvendelse kan fx være boligområde og erhvervsområde. Den generelle anvendelse kan være underopdelt i en række specifikke og konkrete anvendelser. En generel anvendelse er eksempelvis "Boligområde" eller "Erhvervsområde", som på generel vis angiver, hvad området helt overordnet ønskes anvendt til, mens åben-lav boligbebyggelse er et eksempel på en specifik anvendelse.

Udnyttelsen af en grund vil i mange tilfælde komme til udtryk i form af en højst tilladt bebyggelsesprocent. Bebyggelsesprocenten er udtryk for, hvor stort et etageareal, der vil kunne opføres i forhold til grundens størrelse. Bebyggelsesprocenten er således et mål for grundens mulige udnyttelse og hermed også et element i fastsættelsen af grundens værdi. Den højst tilladte udnyttelse af et grundareal kan også komme til udtryk på andre måder, fx ved angivelse af et bestemt maksimalt etageareal. Der kan fx også være tale om angivelse af en maksimalt tilladt højde for byggeriet eller om byggeriets placering inden for bestemte byggefelter, ligesom der kan være tale om kombinationer af forskellige faktorer.

Planforholdene indgår som et væsentligt element i grundværdiansættelsen, idet planforholdene opstiller rammerne og begrænsningerne for anvendelsen og udnyttelsen af en grund. Planforholdene er dog ikke i sig selv alene afgørende. Det afgørende er, at Vurderingsstyrelsen inden for de givne rammer og begrænsninger finder frem til værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt bedst muligt i økonomisk henseende.

Se mere om det overordnede princip om bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse i afsnit H.A.5.1.1.2. 

Forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering

Udtrykket "forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering" skal forstås bredt. Udtrykket omfatter således lokalplaner, kommuneplanrammer, byplanvedtægter, landzonetilladelser, strandbeskyttelseslinjer efter naturbeskyttelsesloven og enhver anden form for offentlige forskrifter, som regulerer, om en grundejer kan opføre byggeri på sin grund, og hvad der i givet fald kan opføres. Til offentlig regulering hører også det såkaldte bygningsreglement.

Forskrifter indgår dog ikke ved ansættelsen af grundværdien, hvis forskrifterne er påklaget og klagen har opsættende virkning. Se EVL § 17, stk. 4.

Til brug for de nye ejendomsvurderinger er oplysninger om plangrundlaget blevet digitaliseret med oprettelsen af plandataregistret Plandata.dk. Vurderingsstyrelsens oplysninger om grundes anvendelses- og udnyttelsesmuligheder indhentes derfor fra plandataregistret, og disse oplysninger er en væsentlig del af grundlaget for grundværdiansættelsen. Det er kommunerne, der indberetter og registrerer de forskellige planforskrifter i plandataregistret, og i den forbindelse foretages der en nedbrydning af, hvilke planbestemmelser der gælder på såkaldt deljordstykkeniveau.

Et deljordstykke betragtes som det mindste geografisk afgrænsede areal, hvor det samlede plangrundlag er ens. Jordstykker opdeles altså i mindre deljordstykker, hvis de indeholder forskellige bestemmelser som følge af, at planafgrænsninger gennemskærer jordstykket. Fra plangrundlaget hentes bl.a. oplysninger om anvendelse, omfang (udnyttelse), udstykning og zonestatus. Hvis en omfangs- eller udstykningsbestemmelse ikke er knyttet til en specifik anvendelseskategori, tolkes det i nedbrydningen som, at bestemmelsen knytter sig til alle specifikke anvendelseskategorier fra samme plan, der ikke har en anden omfangs- eller udstykningsbestemmelse tilknyttet.

Nedbrydningen til deljordstykkeniveau er udtryk for en fortolkning af de samlede planoplysninger. Nedbrydningen følger et planhierarki, hvor bestemmelser fra det nyeste, mest specifikke planniveau i det samlede plangrundlag på et deljordstykke prioriteres. Det er disse nedbrudte oplysninger, der som udgangspunkt anvendes i ejendomsvurderingen til at fastlægge, hvad en grund kan anvendes og udnyttes til.

Det følger af EVL § 55, stk. 1, at Vurderingsstyrelsen kan lægge oplysninger fra plandataregisteret til grund, medmindre Vurderingsstyrelsen bliver opmærksom på, at oplysningerne må anses for åbenbart urigtige. Udgangspunktet efter ejendomsvurderingslovens § 55, stk. 1, er altså, at Vurderingsstyrelsen alene skal henholde sig til de oplysninger om grundes anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, der er registreret i plandataregistret. Vurderingsstyrelsen skal således som udgangspunkt ikke forholde sig til, hvad der eventuelt måtte fremgå af den relevante kommuneplan eller lokalplan eller på anden måde undersøge, om planerne er indberettet korrekt, medmindre Vurderingsstyrelsen bliver opmærksom på - f.eks. på baggrund af en henvendelse fra ejendomsejer - at de registrerede oplysninger må anses for åbenbart urigtige. I sådanne tilfælde vil det ofte være nødvendigt at undersøge, hvad der fremgår af den relevante planforskrift.

Oplysningerne om mulige anvendelses- og udnyttelsesmuligheder i Plandata.dk er offentligt tilgængelige på planniveau. Derimod vil planoplysninger på deljordstykkeniveau ikke være offentligt tilgængelige. Det betyder fx, at en plans bestemmelser om en bebyggelsesprocent vil være offentlige tilgængelige, men at dette ikke gælder den konkrete bebyggelsesprocent for et deljordstykke for en konkret ejendom.

Offentlig planlægning kan i visse sammenhænge også komme til udtryk i form af servitutter, der tinglyses på de enkelte ejendomme, som begrænser grundens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder (byggeretsservitutter). Som et andet eksempel kan nævnes en tinglyst fredskovpligt, der hindrer, at byggeri kan opføres. For en gennemgang af byggeretsservitutters betydning for vurderingen af grundværdien henvises til afsnit H.A.5.1.2.2 om byggeretsservitutter.

Særligt vedrørende bygningsreglementet

Til offentlig regulering hører også bygningsreglementet. Bygningsreglementet er bl.a. udstedt i medfør af byggelovens § 5 og indeholder en lang række bebyggelsesregulerende bestemmelser. Derudover indeholder bygningsreglementet regler om bl.a. bygningers indretning og konstruktion, brandforhold, indeklima, installationer mv.

Blandt de bebyggelsesregulerende bestemmelser findes de nedenfor angivne minimumsbestemmelser i bygningsreglementets § 170, stk. 2. Det fremgår af disse, at kommunerne ikke kan nægte at godkende en bygnings etageareal, når bebyggelsesprocenten ikke overstiger:

1) 60 pct. for etageboligbebyggelse.

2) 40 pct. for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende tæt/lav bebyggelse.

3) 30 pct. for fritliggende enfamiliehuse og tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel beliggende i et parcelhusområde.

4) 15 pct. for sommerhuse i sommerhusområder.

5) 45 pct. for anden bebyggelse, herunder bebyggelse, der ikke er omfattet af nr. 1-4, og etageboligbyggeri i et område, der ikke er udlagt hertil.

Der gælder dog den undtagelse, at hvis en lokalplan indeholder bebyggelsesregulerende bestemmelser eller bestemmelser, der på anden måde afviger fra bygningsreglementet, er det lokalplanens bestemmelser, der gælder.

I tilfælde, hvor der i en eksisterende kommuneplanramme opereres med bebyggelsesprocenter, der afviger fra bygningsreglementet, kan kommunen som nævnt ovenfor efter bygningsreglementet ikke nægte at godkende en bygnings etageareal, når bebyggelsesprocenten ikke overstiger de ovennævnte værdier.

Hvis kommuneplanrammen fastsætter en lavere bebyggelsesprocent end bygningsreglementet, fx 20 pct. for åben-lav boligbebyggelse, vil bygningsreglementets bebyggelsesprocent på 30 blive lagt til grund. Så længe der ikke findes en lokalplan, vil kommunen ikke kunne fastsætte en lavere bebyggelsesprocent i en byggetilladelse end den, der fremgår af bygningsreglementet.

►

Hvornår en anvendelse anses for mulig efter plangrundlaget (reelle anvendelsesmuligheder)

Der er med reglerne i ejendomsvurderingsloven i vidt omfang lagt op til, at Vurderingsstyrelsen skal basere grundværdien på de registrerede anvendelser i plandataregistret Plandata.dk, og at anvendelserne i plandataregistret er udtryk for, hvad grunden kan anvendes til i henhold til EVL § 18, stk. 1. At en anvendelse er registreret i plandataregistret eller fremgår af en planforskrift er dog ikke ensbetydende med, at det reelt er muligt at få lov til at anvende alle grunde inden for planområdet på den givne måde.

Vurderingsstyrelsen har med styresignal SKM2024.611.VURDST ændret praksis for, hvornår en anvendelse anses for mulig efter plangrundlaget. Dette indebærer, at Vurderingsstyrelsen i formuleringen “mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering" indfortolker den forudsætning, at der skal være tale om anvendelsesmuligheder, der forekommer reelle, når der er taget højde for planlovgivningen og anden regulering, der begrænser mulighederne for at anvende og udnytte en grund. Det betyder, at de anvendelsesmuligheder, der fremgår af plandataregistret eller de bagvedliggende forskrifter, ikke skal anses for mulige efter plangrundlaget i de tilfælde, hvor det må formodes, at den pågældende anvendelsesmulighed ikke er reel.

At en anvendelsesmulighed er reel indebærer, at ejer enten har en umiddelbar ret til at opføre det relevante byggeri, eller at det må forventes, at ejer vil få tilladelse til det. Det skal i den forbindelse bemærkes, at grunden skal vurderes i ubebygget stand, hvilket betyder, at den pågældende grund skal vurderes som om, at den er ubebygget, mens de omkringliggende grunde - bebyggede eller ej - fremtræder, som de på vurderingstidspunktet faktisk gør. Vurderingen af, hvilke anvendelsesmuligheder der forekommer reelle for den konkrete grund, foretages således ud fra, at grunden er ubebygget.

Ovenstående fortolkning af EVL § 18, stk. 1, gælder på tværs af ejendomskategorier, og vedrører altså ikke kun ejerboliger.

Vurderingsstyrelsen vil i vurderingsarbejdet ikke nødvendigvis være opmærksomme på alle situationer, hvor det viser sig, at grundværdier baseres på anvendelsesmuligheder, der ikke forekommer reelle. Ejerne bør derfor i deklarationsperioden forholde sig til, om de er enige i, at den anvendelsesmulighed, som Vurderingsstyrelsen foreslår at lægge til grund for grundværdiansættelsen, er en anvendelse, der reelt er mulig at opføre på grunden i ubebygget stand.

I det følgende redegøres der for, hvordan forudsætningen om reelle anvendelsesmuligheder udmøntes i bestemte tilfælde.

Anvendelsesbestemmelser i kommuneplanrammer
Kommuneplanrammer er en benævnelse for de såkaldte rammer for lokalplanlægning, der er indeholdt i en kommuneplan. Rammerne indeholder typisk bestemmelser om et områdes anvendelse, bebyggelsesprocent, etageareal mv.

Kommuneplanrammer er ikke byggeretsgivende for den enkelte grundejer, men er alene bindende og retningsgivende for kommunens egne planer og sagsbehandling. Når et område i en kommuneplanramme er udlagt til en eller flere specifikke anvendelser, kan man som grundejer forvente, at udviklingen indenfor rammeområdet som helhed vil gå i retning af de pågældende anvendelser gennem udarbejdelse af lokalplaner. Der vil dog typisk ikke være basis for at forvente, at anvendelser, der følger af en kommuneplanramme, vil blive realiseret i hele rammeområdet, ligesom der heller ikke er sikkerhed for, at en kommune vil give tilladelse til en bestemt anvendelse, blot fordi den følger af en kommuneplanramme. For områder, der ikke er lokalplanlagte, og hvor anvendelsen alene følger af en kommuneplanramme, er der altså risiko for, at der ansættes en grundværdi på baggrund af en anvendelse, der reelt ikke er mulig. Dette er særligt problematisk, hvis der er tale om en anvendelse, der er udtryk for en mere intensiv udnyttelse af grunden, end hvad der faktisk er bygget på grunden, eller hvad der er normalt for området.

I fraværet af en lokalplan vil Vurderingsstyrelsen derfor i skønnet af, hvilke anvendelsesmuligheder der anses for værende reelle henholdsvis ikke reelle, tage udgangspunkt i blandt andet plandataregistrets oplysninger om områdets generelle anvendelseskategori, f.eks. “Boligområde" eller “Erhvervsområde", den konkrete ejendoms faktiske anvendelse, og hvorvidt en specifik anvendelse må anses for lokalplanpligtig.

For bebyggede ejendomme, hvor den faktiske anvendelse er i overensstemmelse med enten kommuneplanområdets generelle anvendelseskategori eller en af de specifikke anvendelser i kommuneplanrammen, indebærer den nye praksis blandt andet, at Vurderingsstyrelsen vil lægge til grund, at den faktiske anvendelse er en reel mulighed i henhold til ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 1.

Hvis der på en grund fx er opført et fritliggende enfamiliehus, og grunden ifølge oplysningerne fra kommuneplanrammen er udlagt til “Boligområde" og kan anvendes til både et fritliggende enfamiliehus med en bebyggelsesprocent på 30, rækkehusbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40 eller etageboligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 60, vil det som udgangspunkt kun være anvendelsen som fritliggende enfamiliehus og den tilhørende udnyttelse på 30 pct., der vil blive anset for mulig efter plangrundlaget i henhold til ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 1, og som dermed vil indgå i grundværdiansættelsen efter reglerne i ejendomsvurderingsloven.

Denne tilgang kan typisk ikke anvendes for ubebyggede grunde, fordi der for en ubebygget grund ikke på samme måde er en faktisk anvendelse, der kan være styrende for, hvilken anvendelsesmulighed i kommuneplanrammen som skal anses for mulig, medmindre der er tale om specifikke anvendelser, der ikke indebærer opførelse af bebyggelse (fx et rekreativt område). Det samme gør sig gældende for ejendomme, hvor den faktiske anvendelse hverken er i overensstemmelse med kommuneplanrammens generelle anvendelseskategori eller en af de specifikke anvendelser i kommuneplanrammen. I sådanne tilfælde vil Vurderingsstyrelsen i stedet forholde sig til, hvilke af de specifikke anvendelser der vurderes at være i overensstemmelse med planområdets generelle anvendelse og karakter.

Bestemmelser i planforskrifter vedrørende tæt/lav-anvendelse
I forlængelse af udfordringerne med de mulige anvendelser fra kommuneplanrammer har Vurderingsstyrelsen også konstateret mere generelle udfordringer med tæt/lav-anvendelsen, som også gør sig gældende i de tilfælde, hvor en anvendelse følger af en lokalplan. Tæt/lav boligbebyggelse dækker over helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse. Den mest almindelige form for tæt/lav byggeri er rækkehuse. Der er tale om rækkehuse, når tre eller flere enfamiliehuse er bygget sammen i en række med lodret adskillelse mellem de enkelte boliger. Hvis en ejendom ifølge bestemmelser i en lokalplan kan anvendes til tæt/lav boligbebyggelse, og ejendommen ikke i forvejen anvendes hertil - f.eks. hvis der på ejendommen er opført et fritliggende enfamiliehus - kan grundejeren ikke blot opføre et enkelt rækkehus. Dette skyldes, at tæt/lav-anvendelsen som udgangspunkt forudsætter minimum tre rækkehuse, hvorfor der typisk kun vil være mulighed for at opføre tæt/lav, hvis grunden er stor nok til, at der kan placeres tre rækkehuse, og det samtidig er muligt at udstykke de enkelte rækkehuse til selvstændige grunde med lovlig vejadgang, jf. byggelovens 10 A.

Vurderingsstyrelsen vil derfor som udgangspunkt kun anse tæt/lav-anvendelsen for mulig, hvis grunden er stor nok til, at der kan placeres tre boliger, og hver bolig samtidig kan udstykkes til en selvstændig grund med lovlig vejadgang.

Det registreres ikke i plandataregistret, hvilken type tæt/lav boligbyggeri der konkret er tale om. Vurderingsstyrelsen vil derfor tage udgangspunkt i rækkehusbebyggelse, fordi rækkehuse er den mest almindelige form for tæt/lav byggeri. Hvis Vurderingsstyrelsen i forbindelse med sagsbehandlingen af en konkret ejendom bliver opmærksom på, at der i plangrundlaget specifikt er fastsat bestemmelser om dobbelthuse - eller hvis ejeren gør Vurderingsstyrelsen opmærksom herpå - vil Vurderingsstyrelsen dog anse tæt/lav-anvendelsen for mulig, hvis der kan placeres to boliger med tilhørende udstykningsmulighed. Kravet om henholdsvis to eller tre boliger med tilhørende udstykningsmulighed skal dog ikke gælde for ejendomme, der i forvejen anvendes til tæt/lav boligbebyggelse, og for ejendomme, som ifølge en lokalplan alene kan anvendes til tæt/lav.◄

Områder uden planregulering

Det forekommer, at områder ikke er omfattet planregulering.

I et område, hvor der ikke findes lokalplaner eller anden offentligretlig planregulering, vil ejendomsejeren ved meddelelse af byggetilladelser have krav på at kunne opføre byggeri inden for de rammer, der følger af bygningsreglementet. I de tilfælde vil udnyttelsesmulighederne efter bygningsreglementets minimumsbestemmelser blive lagt til grund for vurderingen, medmindre den faktiske udnyttelse overstiger denne bebyggelsesmulighed, i henhold til EVL § 20.

Bygningsreglementets minimumsbestemmelser gælder ikke for ejendomme i landzone. Det følger af planlovens § 35, stk. 1, at der i landzone ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen må foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer.

Langt de fleste ejendomme i landzone vil ikke være omfattet af egentlig planregulering, og vil derfor som udgangspunkt alene få ansat grundværdien ud fra den faktiske anvendelse og udnyttelse i henhold til reglerne i EVL § 20. Det er som udgangspunkt kun såfremt ejendomme i landzone er omfattet af en lokalplan eller en landzonetilladelse, at der eksisterer et egentligt plangrundlag, som der skal tages højde for ved vurderingen af grundværdien, da Vurderingsstyrelsen ser bort fra kommuneplanrammer for ejendomme i landzone.

Der henvises i øvrigt til afsnit H.A.5.1.3 om ansættelse af grundværdi, hvor plandataregisteret Plandata.dk ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger.