Klagen vedrører SKATs afslag på anmodning om ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.
Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten stadfæster SKATs afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010.
Faktiske oplysninger
Den påklagede ejendom ejedes på vurderingstidspunktet af H1 A/S. Ejendommen blev i 2013 solgt til H2-1 ApS, som ejes af H2 Holding ApS. Ejendommen anvendes til udlejning.
Ejendommen ligger i den sydøstlige del af By Y1 tæt på motorvej E45 og motortrafikvej. Ejendommen er beliggende i et erhvervsområde i byzone.
Ejendommen er af SKAT tildelt benyttelseskode 03 - forretningsejendom.
Ejendommen har et vurderet grundareal på 13.736 m2, som er bebygget med 4 bygninger.
Der er i BBR registreret følgende oplysninger om ejendommen:
Bygning 1 er opført i 1986 og anvendes til erhvervsmæssig produktion vedrørende industri, håndværk m.v. Ydermurene er af mursten, og taget er belagt med fibercement, herunder asbest (bølge- og skifer-eternit). Bygningen er i 1 etage. Det bebyggede areal udgør 626 m², det samlede bygningsareal udgør 626 m², og erhvervsarealet udgør 626 m². Varmeinstallation: Fjernvarme/blokvarme. Bemærkninger for bygning: "Hal. 24 m2 sidebygning til 20.000 l olietank er inkl. bebyget m2".
Bygning 2 er opført i 2001 og anvendes til kontor, handel og lager. Ydermurene er af metalplader, og taget er belagt med tagpap. Bygningen er i 2 etager. Det bebyggede areal udgør 400 m², det samlede bygningsareal udgør 800 m², og erhvervsarealet udgør 800 m². Varmeinstallation: Fjernvarme/blokvarme. Bemærkninger for bygning: "Kontorbygning".
Bygning 3 er opført i 2001 og anvendes til kontor, handel og lager. Ydermurene er af metalplader, og taget er belagt med fibercement. Bygningen er i 2 etager. Det bebyggede areal udgør 1.350 m², det samlede bygningsareal udgør 1.573 m², og erhvervsarealet udgør 1.573 m². Varmeinstallation: Fjernvarme/blokvarme. Bemærkninger for bygning: "Isoleret lagerhal med serviceværksted og laboratorium. Indskudt etage 59 m2 og dæk over værksted 164 m2".
Bygning 4 er opført i 1986 og om-/tilbygget i 2003. Ydermurene er af træbeklædning, og taget er belagt med metalplader. Bygningen er i 1 etage. Det bebyggede areal udgør 390 m², det samlede bygningsareal udgør 390 m², og erhvervsarealet udgør 390 m². Der er ingen varmeinstallation. Bemærkninger for bygning: "halvtag til erhverv".
Selskabet har oplyst overfor Skatteankestyrelsen, at ejendommen var delvis udlejet til G2 i 2010. G2 opsagde og fraflyttede de lejede lokaler den 30. november 2011. Disse lokaler blev først delvis udlejet den 1. april 2013. Den store hal på 1.573 m2 stod uden lejer frem til den 1. december 2011, hvor 720 m2 blev udlejet til en årlig leje på 144.000 kr.
Selskabet har indsendt tillæg til erhvervslejekontrakt indgået mellem H1 A/S og G2, opsigelse af 30. maj 2012, samt skattebillet og årsopgørelse for H1 A/S.
Selskabet har fået udarbejdet en vurderingsrapport hos G2, hvori ejendommens markedsværdi pr. 18. juni 2013 er vurderet til 6.200.000 kr.
SKAT har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2010 til 12.900.000 kr. Ejendomsværdien fremkommer således:
Anslået årlig leje
|
Bygn.nr. i BBR
|
Opførelsesår
|
Etageareal
|
Anslået leje/kvm
|
Årlig leje
|
|
001
|
1986
|
626 m2
|
|
|
|
Bygningen er indrettet til:
|
|
|
|
|
|
Lager
|
|
626 m2
|
350 kr.
|
219.100 kr.
|
|
Almindelig god bygningsmæssig kvalitet
|
|
|
|
|
|
Almindelig god vedligeholdelsesstand
|
|
|
|
|
|
Bygningen er særdeles anvendelig til alternative formål
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
002
|
2001
|
800 m2
|
|
|
|
Bygningen er indrettet til:
|
|
|
|
|
|
Kontor, kantine
|
|
800 m2
|
500 kr.
|
400.000 kr.
|
|
Særdeles god bygningsmæssig kvalitet
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
003
|
2001
|
1.573 m2
|
|
|
|
Bygningen er indrettet til:
|
|
|
|
|
|
Lager
|
|
1.573 m2
|
350 kr.
|
550.550 kr.
|
|
God bygningsmæssig kvalitet
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
004
|
1986
|
390 m2
|
|
|
|
Bygningen er indrettet til:
|
|
|
|
|
|
Andet
|
|
390 m2
|
50 kr.
|
19.500 kr.
|
|
Andet: HALVTAG
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Samlet anslået årsleje
|
|
|
|
1.189.150 kr.
|
Ejendomsværdi
|
Anslået årsleje
|
Faktor
|
|
|
Lejeværdi
|
1.189.150 kr.
|
10,9
|
12.961.735 kr.
|
Lejefaktoren er valgt under hensyntagen til bygningernes alder samt ejendommens almindelig gode bygningsmæssige standard og vedligeholdelsesstand.
|
Ejendomsværdi (afrundet)
|
12.900.000 kr.
|
SKAT har nedsat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 fra 11.100.000 kr. til 6.200.000 kr.
SKATs afgørelse
Anmodningen om ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 er afslået, idet betingelserne for genoptagelse ikke er opfyldt.
SKAT begrunder afslaget på genoptagelse med følgende:
"Derfor genoptager vi ikke vurderingen
Da vi har fået din henvendelse senere end den 1. januar 2013, gælder reglerne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1. Det betyder, at vi kun kan genoptage vurderingen, hvis du kan dokumentere, at den er foretaget på en fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.
I dit tilfælde har vi lagt vægt på, at du ikke har dokumenteret, at vurderingen bygger på et fejlagtigt eller manglende grundlag, dvs. at der er fysisk/materielt faktafejl. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt faktagrundlag kan ikke genoptages og ændres.
Det er dermed den oprindelige vurderingsmeddelelse, der gælder."
Klagerens opfattelse
Selskabet har anmodet om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010.
Af klagen over SKATs afslag på genoptagelse fremgår følgende:
"Jeg klager hermed over Skats afgørelse.
Jeg finder det uacceptabelt, at en fejlagtig ejendomsvurdering som langt fra afspejler den aktuelle handelspris ikke kan genoptages uht. eller under dække af love og regler omkring fejlagtig eller manglende registrering.
Det bør ikke kunne retfærdiggøre en fejlagtig ejendomsvurdering.
Jeg har efter min mening i flere år betalt en alt for høj ejendomsvurdering.
Ejendommen har kun været udlejet i mindre omfang i 2011, 2012 og 2013.
Ejendommen har været forsøgt solgt i perioden, men har kun medført et par henvendelse og uforpligtende tilbud i niveauet kr. 5-6 mio.
Ejendommens drift har de seneste år været underskudsgivende.
Ser frem til en positiv behandling af min klage og dermed en retfærdig og retvisende ejendomsvurdering for 2010."
Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Reglerne om ordinær genoptagelse fremgår af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.
Af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 fremgår følgende:
"En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."
Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår bl.a. følgende:
"Forslaget begrundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at være udformet på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen. (...)
Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Lovforslaget opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nemlig fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som beliggende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde.
Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.
Beløbsmæssige ansættelser foretaget på et korrekt grundlag vil ikke kunne genoptages. Heri ligger, at det skal være selve grundlaget for vurderingen, der ikke er materielt korrekt. Det forhold, at ejendommens ejer ikke er enig med SKAT om den beløbsmæssige vurdering af en bestemt ejendom, skal ikke kunne gøres til genstand for genoptagelse. Uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering skal afgøres efter de gældende regler om påklage og inden for de klagefrister, der gælder."
Da der er tale om en klage over SKATs afslag på ordinær genoptagelse, skal det bemærkes, at Landsskatteretten alene har kompetence til at tage stilling til, hvorvidt SKAT skal pålægges at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2010 i medfør af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.
Anmodningen om genoptagelse er begrundet med, at ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 er fejlagtig og langt fra afspejler ejendommens aktuelle handelspris. Ejendommen har kun været udlejet i mindre omfang i 2011, 2012 og 2013. Ejendommen har været forsøgt solgt i perioden, men har kun medført at par uforpligtende tilbud i niveauet 5-6 mio. kr.
Retten bemærker, at det fremgår af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, sidste pkt., at beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag ikke kan genoptages. Retten finder således ikke, at det forhold, at vurderingen pr. 1. oktober 2010 ifølge klageren ikke afspejler ejendommens handelspris, i sig selv kan give grundlag for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1. Det er en betingelse for genoptagelse, at den klageberettigede godtgør, at vurderingen er foretaget på baggrund af en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.
Retten finder ikke, at selskabet har godtgjort, at vurderingen pr. 1. oktober 2010 er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.
Landsskatteretten stadfæster på denne baggrund SKATs afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010.