Klagen vedrører SKATs afslag på anmodning om ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 og pr. 1. oktober 2010 i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.
Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten stadfæster SKATs afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 og pr. 1. oktober 2010.
Faktiske oplysninger
Den påklagede ejendom ejes af H1 ApS og anvendes til kontor og lager. Ejendommen er udlejet.
Ejendommen er beliggende i [...] tæt på By Y1 med gode tilkørselsforhold. Ejendommen er beliggende i et erhvervsområde i byzone.
Ejendommen er af SKAT tildelt benyttelseskoden 03 - forretningsejendom.
Ejendommens vurderede grundareal udgør 10.000 m2.
Der er i BBR registreret følgende om ejendommen på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2009 og pr. 1. oktober 2010.:
Bygning 1 er opført i 1998 og anvendes til kontor, handel og lager. Ydermurene er af betonelementer og taget er belagt med tagpap. Bygningen er i 2 etager. Det bebyggede areal udgør 984 m², det samlede bygningsareal udgør 1.868 m² og erhvervsarealet udgør 1.868 m². Bygningen har centralvarme.
Bygning 2 er opført i 2009 og anvendes til kontor, handel og lager. Ydermurene er af betonelementer og taget er built-up. Bygningen er i 2 etager. Det bebyggede areal udgør 1.054 m², det samlede bygningsareal udgør 1.450 m² og erhvervsarealet udgør 1.450 m². Bygningen har fjernvarme.
Ejendommen er pr. 1. oktober 2009 blevet årsomvurderet i henhold til vurderingslovens § 3, nr. 8, idet der er foretaget om- eller tilbygning af ejendommen.
SKAT har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2009 til 25.000.000 kr. Ejendomsværdien fremkommer således:
|
Bygning 1:
|
Kontor, kantine
|
884 m2 × 644 kr.
|
|
569.296 kr.
|
|
Andet
Andet: Trykkeri/Studio
|
984 m2 × 412 kr.
|
|
405.408 kr.
|
|
|
|
|
|
|
Bygning 2:
|
Kontor, kantine
|
1.450 m2 × 750 kr.
|
|
1.087.500 kr.
|
|
|
|
|
|
|
I alt
|
|
|
|
2.062.204 kr.
|
SKAT har ved beregningen af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2009 anvendt en lejefaktor på 12,3. Lejefaktoren er valgt under hensyntagen til bygningernes alder samt ejendommens almindelig gode bygningsmæssige standard og vedligeholdelsesstand.
|
Anslået årsleje 2.062.204 kr. × lejefaktor 12,3
|
25.365.109 kr.
|
|
Ejendomsværdi (afrundet)
|
25.000.000 kr.
|
SKAT har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2010 til 19.400.000 kr. Ejendomsværdien fremkommer således:
|
Bygning 1:
|
Kontor, kantine
|
884 m2 × 547 kr.
|
|
483.548 kr.
|
|
Andet
Andet: Trykkeri/Studio
|
984 m2 × 350 kr.
|
|
344.400 kr.
|
|
|
|
|
|
|
Bygning 2:
|
Kontor, kantine
|
1.450 m2 × 638 kr.
|
|
925.100 kr.
|
|
|
|
|
|
|
I alt
|
|
|
|
1.753.048 kr.
|
SKAT har ved beregningen af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2010 anvendt en lejefaktor på 11,1. Lejefaktoren er valgt under hensyntagen til bygningernes alder samt ejendommens almindelig gode bygningsmæssige standard og vedligeholdelsesstand.
|
Anslået årsleje 1.753.048 kr. × lejefaktor 11,1
|
19.458.832 kr.
|
|
Ejendomsværdi (afrundet)
|
19.400.000 kr.
|
Ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 er af SKAT blevet nedsat fra 18.400.000 kr. til 14.300.000 kr. ud fra en ændret anvendelse af bygning 2 og en ændret anslået årsleje.
SKATs afgørelse
Anmodningen om ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 og pr. 1. oktober 2010 er afslået, idet betingelserne for genoptagelse ikke er opfyldt.
SKAT har begrundet afslaget på genoptagelse med følgende:
"Da vi har fået din henvendelse senere end den 1. januar 2013, gælder reglerne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1. Det betyder, at vi kun kan genoptage vurderingen, hvis du kan dokumentere, at den er foretaget på en fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.
I dit tilfælde har vi lagt vægt på, at du ikke har dokumenteret, at vurderingen bygger på et fejlagtigt eller manglende grundlag. En forkert anslået leje på en bygning er ikke en fejlagtig fejl men et skøn. BBR havde ikke modtaget nogen oplysninger omkring fordelingen af bygningsarealet og derfor har SKAT skønnet fordelingen.
Ifølge § 1 i bkg. 1028 af 12.december 2002 om ejeres oplysningspligt til BBR påhviler ejendommes ejer at meddele kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor ejendommen er beliggende, alle oplysninger, som er af betydning for drift og ajourføring af BBR.
Det er altså som udgangspunkt ejers ansvar, at arealangivelserne i BBR, der ligger til grund for vurderingsmyndighedens værdiansættelse, er korrekte.
Der anses således ikke at være fremkommet nye, faktiske, retlige og væsentlige oplysninger, der skulle kunne begrunde en genoptagelse af ejendoms- og grundværdien pr. 1. oktober 2009 og 2010.
Det er dermed de oprindelige vurderingsmeddelelser, der gælder."
SKAT har i forbindelse med klagebehandlingen udtalt følgende:
"Skat henviser til udsendte høring og afgørelse.
Der ses ingen andre forhold, der berettiger et yderligere nedslag i ejendomsvurderingen. Det er derfor vores vurdering, at ejendomsvurderingen er i god overensstemmelse med handelspriserne i området. Derfor skal vurderingen fastholdes."
Klagerens opfattelse
Selskabets repræsentant har anmodet om ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 og pr. 1. oktober 2010 i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.
Af klage over SKATs afslag på anmodning om genoptagelse fremgår følgende:
"Jeg skal herved klage over SKATs afgørelse af 30. september 2013 (bilag 1).
Baggrunden for klagen er, at jeg - som anført i mit brev af 12. september 2013 - fortsat mener, at vurderingen af bygning 2, pr. 1. oktober 2009 og 2010, er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Det bestrides således, at der måtte være tale om et skøn.
Til støtte for ovenstående henvises blandt andet til, at det kan konstateres, at SKAT - i forbindelse med ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 - delvis har nedsat vurderingen pr. 1. oktober 2012, på baggrund af de fremsatte anbringender i mit brev af 12. september 2013 (bilag 2).
Til belysning heraf opsummeres nedenfor:
|
|
Bygning 2
|
Anvendelse
|
Etageareal
|
Leje/m2
|
Årlig leje
|
|
Før:
|
|
Kontor, kantine
|
1450
|
620
|
878.70
|
|
|
I alt
|
|
1.450
|
|
878.700
|
|
Påstand/klage over 2012-vurderingen:
|
|
Kontor
|
397
|
600
|
238.200
|
|
Lager lavloftet
|
121
|
200
|
24.200
|
|
Lager højloftet
|
696
|
250
|
174.000
|
|
Diverse
|
232
|
300
|
69.600
|
|
I alt
|
|
1.445
|
|
506.000
|
|
Afgørelse fra SKAT vedr. klage over 2012-ejd.vurd.:
|
|
Kontor, kantine
|
397
|
600
|
238.200
|
|
Lager
|
817
|
242
|
197.714
|
|
Andet
|
237
|
300
|
71.100
|
|
I alt
|
|
1.450
|
|
507.014
|
Idet de faktiske forhold er uændrede siden 2009, understøtter SKATs nedsættelse af ejendomsvurderingen for 2012, at der skal ske genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 og 2010.
Derudover henvises i det hele til argumenterne anført i mit brev af 12. september 2013 (bilag 2).
På baggrund af ovenstående gøres det således gældende, at betingelserne for genoptagelse er tilstede, og at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2009 og 2010 skal genoptages og fastsættes ud fra et grundlag, der ikke er fejlagtigt.
Der tages forbehold for at fremkomme med supplerende bemærkninger og bevismateriale."
Af anmodningen om genoptagelse dateret 30. april 2013 fremgår følgende:
"På vegne af min klient H1 ApS, der ejer ovennævnte ejendom, anmodes Told- og Skatteforvaltningen om genoptagelse af den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2009 for ejendommen i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.
Baggrunden for nærværende genoptagelsesanmodning er, at grundlaget for vurderingen er fejlagtig, hvilket er meddelt BBR. "Bygning 2" anvendes til lager, og ikke til kontor og kantine. Vi anmoder derfor venligst Told- og Skatteforvaltningen om at besigtige ejendommen, hvor det fejlagtige grundlag for vurderingen vil kunne konstateres.
På baggrund af ovenstående gøres det gældende, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2009 skal genoptages og fastsættes på baggrund af et grundlag, der ikke er fejlagtigt."
Af brev til SKAT dateret den 12. september 2013 fremgår følgende:
"Under henvisning til SKATs brev af 23. august 2013 skal jeg herved vende tilbage, idet jeg er uenig i SKATs forslag til afgørelse, hvorefter ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 og 1. oktober 2010 ikke genoptages.
Baggrunden for klagen er, som tidligere anført, at det faktuelle grundlag for vurderingen er fejlagtigt, idet vurderingen er foretaget på baggrund af den fejlagtige opfattelse, at der for så vidt angår bygning 2 er tale om en kontorbygning. Dette er ikke korrekt, da det faktuelt forholder sig således, at bygning 2, som tidligere oplyst, i al væsentlighed er en lagerbygning.
I henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 kan der anmodes om genoptagelse af en vurdering, såfremt det kan godtgøres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.
SKATs begrundelse for, at ejendomsvurderingen ikke skal genoptages, er baseret på skatteforvaltningens § 33, stk. 1 med vægt på, at en forkert anslået leje på en bygning ikke er en fejlagtig fejl men en skøn og at BBR i øvrigt ikke har modtaget nogen oplysninger omkring fordelingen af bygningsarealet.
Det fastholdes, at der ikke alene er tale om et fejlskøn, men at vurderingen af bygning 2 er sket på et fejlagtigt grundlag, da det skøn SKAT har foretaget vedrørende lejen, er baseret på det fejlagtige grundlag, at ejendommen skulle være en kontorbygning.
Genoptagelsesanmodningen vedrører således ikke forkert anslået leje eller et rent beløbsmæssigt vurderingsskøn, men skyldes derimod, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag.
Med henvisning til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 fastholdes det således, at der foreligger fejlagtig eller manglende registrering af et faktisk forhold, som kan sidestilles med et fejlagtig areal eller fejlagtig registrering af planforhold og således er omfattet af sidste led i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 "lignende faktiske forhold", hvorfor vurderingen skal genoptages.
Med hensyn til SKATs henvisning til ejers oplysningspligt til BBR, er jeg enig i, at der påhviler ejer sådan pligt, men at dette ikke kan ændre på det faktum, at der i nærværende sag, er sket vurdering på et fejlagtigt og manglende grundlag som følge af fejlagtig registrering af faktiske forhold, i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, hvilket medfører, at vurderingen skal genoptages.
På baggrund af ovenstående gøres det således gældende, at det er dokumenteret at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag og vurderingen pr. 1. oktober 2009 og pr. 1. oktober 2010 skal genoptages.
Såfremt SKAT ikke giver medhold på baggrund af det ovenfor anførte, anmodes SKAT om at besigtige ejendommen og alternativt specifikt at anføre hvilken dokumentation SKAT måtte have behov for."
Landskatterettens afgørelse og begrundelse
Reglerne om ordinær genoptagelse fremgår af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.
Af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 fremgår følgende:
"En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."
Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår bl.a. følgende:
"Forslaget begrundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at være udformet på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen. (...)
Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Lovforslaget opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nemlig fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som beliggende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde.
Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.
Beløbsmæssige ansættelser foretaget på et korrekt grundlag vil ikke kunne genoptages. Heri ligger, at det skal være selve grundlaget for vurderingen, der ikke er materielt korrekt. Det forhold, at ejendommens ejer ikke er enig med SKAT om den beløbsmæssige vurdering af en bestemt ejendom, skal ikke kunne gøres til genstand for genoptagelse. Uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering skal afgøres efter de gældende regler om påklage og inden for de klagefrister, der gælder."
Da der er tale om en klage over SKATs afslag på ordinær genoptagelse, skal det bemærkes, at Landsskatteretten alene har kompetence til at tage stilling til, om SKAT skal pålægges at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2009 og pr. 1. oktober 2010 i medfør af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.
Selskabets repræsentant har begrundet anmodningen om genoptagelse med, at vurderingen af bygning 2 er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag, idet vurderingen er foretaget på baggrund af den fejlagtige opfattelse, at der for så vidt angår bygning 2 et tale om en kontorbygning, selvom bygningen i al væsentlighed anvendes til lager. Ifølge repræsentanten foreligger der således fejlagtig eller manglende registrering af et faktisk forhold, som kan sidestilles med et fejlagtigt areal eller fejlagtig registrering af planforhold. Til støtte herfor har repræsentanten henvist til, at SKAT delvis har nedsat ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012 på baggrund af de fremsatte anbringender.
Landsskatteretten bemærker, at det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Det afgørende er, at der skal være tale om fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.
Det fremgår af den på vurderingstidspunktet gældende BBR, at bygning 2 anvendes til kontor, handel og lager. Det fremgår af SKATs afgørelse, at BBR ikke havde modtaget nogen oplysninger omkring fordelingen af bygningsarealet og at SKAT derfor har skønnet fordelingen af bygningsarealet.
2 af rettens medlemmer, herunder retsformanden, udtaler:
Det lægges til grund, at det ikke på vurderingstidspunktet har været oplyst, at bygning 2 anvendes til lager. SKATs vurdering er således foretaget korrekt ud fra de registrerede oplysninger vedrørende ejendommen.
Disse retsmedlemmer finder herefter ikke, at selskabets repræsentant har godtgjort, at vurderingen pr. 1. oktober 2009 og pr. 1. oktober 2010 er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.
Retsmedlemmerne bemærker, at det forhold, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 ifølge repræsentanten er blevet nedsat i overensstemmelse med repræsentantens anbringender, ikke kan føre til et andet resultat.
Disse retsmedlemmer stemmer således for at stadfæste SKATs afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 og pr. 1. oktober 2010.
Et retsmedlem finder, at klageren har godtgjort, at vurderingen af den omhandlede bygning 2 ved ejendomsvurderingerne pr. 1. oktober 2009 og 2010 er foretaget på et fejlagtigt faktisk grundlag, hvilket indirekte synes at være anerkendt af SKAT ved den delvise nedsættelse af vurderingen pr. 1. oktober 2012.
Retsmedlemmet finder, at den fejlagtige klassificering af lagerbygningen som kontor med kantine fuldt ud kan sidestilles med nogle af de (ikke udtømmende) eksempler, der er opregnet i bemærkningerne til lovforslaget, f.eks. vedrørende planforhold, zone- eller planområde. Der er netop - som bemærkningerne formulerer det - tale om fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold. Bygningens anvendelse er efter retsmedlemmets opfattelse et fysisk/materielt forhold, og ikke et skønsmæssigt anliggende.
Retsmedlemmet finder ikke, at det forhold, at der ikke i BBR har været registreret eksakte oplysninger om bygningsarealets fordeling på forskellige formål, ændrer ved, at en fejlagtig vurdering skal rettes, når der er lovmæssig hjemmel til det.
Dette retsmedlem stemmer derfor for at give klager medhold.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 og pr. 1. oktober 2010.