Spørgsmål
Kan Skatterådet bekræfte, at de enkelte medlemmer af Ejerforeningen A kan fratrække deres forholdsmæssige andel af renteudgifterne vedrørende byggelån i Nordea?
Svar
Ja.
Beskrivelse af de faktiske forhold
Spørgerens repræsentant har oplyst følgende:
Faktiske omstændigheder
Medlemmerne af Ejerforeningen A har besluttet, at der skal ske en renovering af foreningens parkeringskældre. Projektet vedrører renovering af 4 parkeringskældre, samt genopretning og modernisering af fælles arealer.
I den forbindelse har Ejerforeningen A på medlemmernes vegne som fuldmægtig for disse optaget et byggelån på op til xxx kr. med en årlig variabel rente på 4,5%.
Af aftalen med Nordea fremgår:
- Ejerforeningens medlemmer hæfter personligt og solidarisk for byggelånet og eventuel AB 92-garanti.
- Byggelånet gælder, indtil arbejderne på foreningens ejendom er afsluttet, og den endelige finansiering er på plads.
Når renoveringen er færdig, vil der efterfølgende blive optaget et fælles lån. Lånet er derfor et midlertidigt lån og et alternativ til, at de enkelte medlemmer af ejerforeningen selv skulle finansiere renoveringsudgifterne via lån eller indskud af private midler.
Vi vedlægger tilbud på samarbejde mellem Ejerforeningen A og Nordea.
Vi skal derfor bede om en bekræftelse på, at de enkelte medlemmer af Ejerforeningen A kan fratrække deres forholdsmæssige andel af renteudgiften i deres skattepligtige indkomst.
Spørgers opfattelse og begrundelse
Spørgerens repræsentant har fremført følgende som sin opfattelse:
Lovhjemmel og praksis
Juridisk vejledning C.A.11.2.1:
"Hverken statsskatteloven eller anden skattelovgivning indeholder en definition af, hvad renteudgifter er, men praksis har skabt en almindelig rentedefinition.
Ved renteudgifter forstås et sædvanligt periodisk vederlag til kreditor, beregnet som en bestemt procentdel af den til enhver tid værende restgæld, for at stille kapital til disposition.
Ved vurderingen af, om renten opfylder rentedefinitionen, lægges der vægt på, at renten fastsættes forud for den renteperiode, som den vedrører, Hvis afkastet først fastsættes efter begyndelsen af den periode, den vedrører, er der ikke tale om en renteudgift, men et kurstab.
Det er en forudsætning for at få fradrag for renteudgifter, at der dels er tale om reelle renteudgifter og at der er tale om et retlig forpligtigende gældsforhold."
SKM2009.347.SR:
"Det er efter SKATs vurdering afgørende for besvarelse indledningsvist at fastslå, hvem der er rette udgiftshaver for udgifterne på lånet.
Det er SKATs vurdering, at rette udgiftshaver i relation til de pågældende renteudgifter på fælleslånet er de enkelte ejerlejlighedsejere.
SKAT har lagt vægt på, at ejerforeningen ved optagelsen af fælleslånet ikke handler på egne vegne, men på medlemmernes vegne som fuldmægtig for disse.
SKAT lægger i den forbindelse vægt på, at de enkelte medlemmer af ejerforeningen over for långiver vil hæfte personligt og solidarisk i forhold til tinglyst fordelingstal.
SKAT lægger videre vægt på, at lånet udelukkende optages af hensyn til medlemmerne, idet låneoptagelsen er en alternativ finansieringskilde til opkrævning af ekstraordinære fællesbidrag."
Vores opfattelse:
Det er vores opfattelse, at de enkelte medlemmer kan fratrække renteudgifterne i deres skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1.
Lånet er udelukkende optaget af hensyn til medlemmerne, og ejerforeningen har ved optagelsen af byggelånet ikke handlet på egne vegne, men på medlemmernes vegne som fuldmægtig for disse.
Ligeledes er lånet et alternativ til, at de enkelte medlemmer selv optager lån i forbindelse med renoveringen af parkeringskælderen.
Definitionen af renteudgifter er opfyldt, idet medlemmerne hæfter personligt og solidarisk for lånet, og renten bliver beregnet som en bestemt procentdel af den til enhver tid værende restgæld.
Vi skal ligeledes henvise til ovennævnte sag, SKM2009.347.SR, hvor forholdene efter vores opfattelse svarede til forholdene i nærværende sag, og hvor Skatterådet gav medhold i, at renteudgifterne kunne fratrækkes i de enkelte medlemmers skattepligtige indkomst.
Det er derfor vores opfattelse, at de med byggelånet forbundne renteudgifter skal henføres til de enkelte medlemmer af ejerforeningen som rette udgiftshavere, og de enkelte medlemmer er derfor berettiget til at fratrække renteudgifterne i deres skattepligtige indkomst.
SKATs indstilling og begrundelse
Spørgsmål 1
Det ønskes bekræftet, at de enkelte medlemmer af Ejerforeningen A kan fratrække deres forholdsmæssige andel af renteudgifterne vedrørende byggelån i Nordea.
Lovgrundlag
Statsskattelovens § 6, stk. 1
"§6. Ved beregningen af den skattepligtige indkomst bliver at fradrage:
(...)
e) renter af prioriteter og anden gæld samt hvad der er anvendt til blot vedligeholdelse eller forsikring af de af den skattepligtiges ejendele, hvis udbytte beregnes som indkomst. Derimod kan ikke fradrages, hvad der af den skattepligtige er anvendt til afdrag på hans gæld, hvilket også gælder om fideikommisbesidderes afdrag på fideikommisets gæld."
Praksis
TfS1986.570
En ejerlejlighedsforening stod af praktiske grunde formelt som køber af en funktionærlejlighed i ejendommen. Renterne af et lån i lejligheden fordeltes efter de i foreningen anvendte fordelingstal og opkrævedes særskilt. Ligningsrådet fastslog, at de enkelte medlemmer ikke var berettiget til at fratrække deres andel af renteudgifterne vedrørende prioritetsgæld i funktionærlejligheden, da der ikke påhvilede dem en aktuel gældsforpligtelse.
SKM2003.241.LR
Ligningsrådet fastslog, at den omhandlede ejerlejlighedsforening var et selvstændigt skattesubjekt, omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Rådet fandt dernæst, at ejerforeningen ved optagelsen af fælleslånet ikke ville handle på egne vegne, men på medlemmernes vegne som fuldmægtig for disse. De med fælleslånet forbundne renteudgifter ville i konsekvens heraf skulle henføres til medlemmerne af ejerforeningen som rette udgiftshavere. De enkelte medlemmer - og ikke ejerforeningen - ville dermed kunne fradrage deres andel efter fordelingstal af den samlede renteudgift på fælleslånet, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e.
SKM2009.347.SR
Skatterådet fastslog, at rette udgiftshaver til de pågældende renteudgifter på et fælles lån var de enkelte ejerlejlighedsejere. Skatterådet lagde vægt på, at ejerforeningen ved optagelsen af fælleslånet ikke handlede på egne vegne, men på medlemmernes vegne som fuldmægtig for disse. Skatterådet lagde i den forbindelse vægt på, at de enkelte medlemmer af ejerforeningen over for långiver ville hæfte personligt og solidarisk i forhold til tinglyst fordelingstal.
Skatterådet lagde videre vægt på, at lånet udelukkende blev optaget af hensyn til medlemmerne, idet låneoptagelsen var en alternativ finansieringskilde til opkrævning af ekstraordinære fællesbidrag.
De med fælleslånet forbundne renteudgifter ville i konsekvens heraf skulle henføres til de enkelte medlemmer af ejerforeningen som rette udgiftshavere. De enkelte medlemmer ville dermed kunne fradrage deres andel efter fordelingstal af de samlede renteudgifter på fælleslånet, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e.
Begrundelse
Ifølge den juridiske vejledning (2013-2), afsnit C.A.11.2.1, forstås der ved renteudgifter et sædvanligt periodisk vederlag til kreditor, beregnet som en bestemt procentdel af den til enhver tid værende restgæld, for at stille kapital til disposition. Det er en forudsætning for fradrag, at der er tale om reelle renteudgifter, og at der er tale om et retligt forpligtende gældsforhold.
Ved vurderingen af, om renten opfylder rentedefinitionen, lægges der vægt på, at renten fastsættes forud for den renteperiode, som den vedrører. Hvis afkastet først fastsættes efter begyndelsen af den periode, den vedrører, er der ikke tale om en renteudgift, men et kurstab.
Ifølge den juridiske vejledning (2013-2), afsnit C.A.11.2.2.4 og C.A.11.2.2.5, er det en betingelse for fradrag for renteudgifter, at debitor hæfter direkte for gælden overfor kreditor, og at den skattepligtige er juridisk debitor i skyldforholdet.
Det er oplyst, at det omhandlede byggelån er optaget af Ejerforeningen A på medlemmernes vegne, og at medlemmerne hæfter personligt og solidarisk for byggelånet.
Medlemmerne af ejerforeningen hæfter således direkte for gælden og må juridisk anses for debitorer i skyldforholdet, jf. ovennævnte afgørelse fra Ligningsrådet i SKM2003.241.LR og ovennævnte afgørelse fra Skatterådet i SKM2009.347.SR.
Ligningsrådets afgørelse i TfS1986.570 kan ikke føre til noget andet resultat, eftersom der i den sag ikke påhvilede medlemmerne af ejerlejlighedsforeningsn en aktuel gældsforpligtelse.
Betingelserne for, at de enkelte medlemmer af ejerforeningen kan fratrække deres forholdsmæssige andel af renteudgifterne vedrørende byggelån i Nordea må herefter anses for opfyldt. Det forudsættes, at renten fastsættes forud for den renteperiode, som den vedrører.
Indstilling
SKAT indstiller, at spørgsmålet besvares med "Ja".
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.