Klagen vedrører en anmodning om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2005, idet SKAT har givet afslag på forelæggelse af anmodningen for Skatterådet i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten pålægger SKAT at forelægge sagen for Skatterådet med henblik på ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.

Sagens oplysninger

Selskabet erhvervede den 9. december 1997 en ejerlejlighed. Den 21. januar 1998 blev ejerlejligheden lejet ud til selskabets hovedaktionærs datter, og lejemålet er stadigt eksisterende. Der er fremlagt lejeaftale, hvoraf det bl.a. fremgår, at opsigelse fra udlejers side kun kan ske efter lejelovens §§ 82 og 83, og at udlejer er berettiget til at foretage lejereguleringer i henhold til enhver tid gældende lejelovgivning.

Af ejerlejlighedens BBR-oplysninger fremgår, at ejerlejligheden før BBR-ajourføringsdato 1/1 1999 var registeret som benyttet af ejer, mens lejligheden efter 1/1 1999 er registeret som udlejet. Sidste BBR-ajourføringsdato var den 25. november 2002, og her står ejerlejligheden fortsat registreret som udlejet.

Ejerlejligheden er af ejendomsskattekontoret registreret som en "ej solgt ejerlejlighed" med kode 3: "Ejerlejlighed solgt efter opdeling, men skal fortsat vurderes som udlejet".

Vurderingsankenævnets afgørelse

Der gives afslag på anmodningen om forelæggelse for Skatterådet af spørgsmålet om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2005.

Der foreligger ikke væsentlige fejl eller afvigelser ved vurderingen. Ejerlejligheden har været udlejet i hele den nuværendes ejers ejertid, hvilket ejer ikke tidligere har oplyst til vurderingsmyndighederne. Ejer har ikke tidligere klaget eller på anden måde reageret på vurderingsmeddelelserne. Det påhviler ejer af en ejendom at oplyse om forhold, som har indvirkning på vurderingen, herunder udlejningsforhold for ejerlejligheder. Der kan ikke anses at foreligge myndighedsfejl, og ejer har ikke været foreholdt oplysninger, der kan have påvirket ejers mulighed for at udnytte sine klagemuligheder i forbindelse med de tidligere vurderinger.

Ejerens påstand og argumenter

Ejerens repræsentant har nedlagt påstand om, at anmodningen om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2005 ved fremlæggelse for Skatterådet imødekommes.

Lejeforholdet er omfattet af lejelovgivningens bestemmelser, herunder lejefastsættelse i medfør af lov om midlertidig regulering af boligforholdene, kap. IV A. At ejerlejligheden er vurderet uden nedslag for ikke fri ejerlejlighed er en fejl af væsentlig betydning for værdiansættelsen, idet dette nedslag sædvanligvis udgør ca. 50 %. En omvurdering vil have væsentlig betydning for selskabets hovedaktionær, idet dennes skattepligtige indkomst med virkning fra 2006 er blevet forhøjet i medfør af ligningslovens §§ 16A, stk. 9 og 16, stk. 9. Først i 2008 blev man klar over, at ligningslovens §§ 16A, stk. 9 og 16, stk. 9 ifølge SKAT skulle bringes til anvendelse ved skatteansættelsen for selskabets hovedaktionær, hvilket medførte en påstået betydelig forhøjelse af den pågældende skattepligtige indkomst. Vurderingsmyndigheden har i 2005 været fuldt bekendt med, at lejligheden var ejet af et selskab, hvilket sammenholdt med den gældende bopælspligt, burde have givet vurderingsmyndigheden anledning til at foretage en nærmere undersøgelse af de faktiske forhold omkring lejlighedens benyttelse, idet ejeren - et selskab - ifølge sagens natur jo ikke kan bebo lejligheden.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

SKATs afgørelse af 11. januar 2010 om ikke at forelægge spørgsmålet om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen for Skatterådet er indbragt for Landsskatteretten i medfør af skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1, nr. 1.

Bestemmelsen om ekstraordinær genoptagelse af en ejendomsvurdering fremgår af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3:

"Skatterådet kan efter forelæggelse af told- og skatteforvaltningen, jf. § 2, stk. 2, foretage eller ændre en vurdering af en fast ejendom efter udløbet af fristerne i stk. 1 og 2. Skatterådet kan bestemme, fra hvilket tidspunkt ændringen skal følges ved beregningen af indkomstskat, ejendomsværdiskat og kommunal ejendomsskat."

En ekstraordinær genoptagelse forudsætter jf. praksis, at der skal foreligge væsentlige fejl eller afvigelser. Der henses endvidere til, om der forekommer myndighedsfejl eller lignende, og om ejeren i betydelig grad er blevet vildledt og dermed ikke har benyttet sin klagemulighed.

Det fremgår af Vurderingsvejledningen afsnit B.3.1.1.3, at der vedrørende udlejede ejerlejligheder har dannet sig en administrativ praksis, hvorefter ejendomsværdien for en udlejet ejerlejlighed almindeligvis ansættes til 50 % af, hvad ejendomsværdien ville være ansat til, hvis ejerlejligheden havde været fri.

Landsskatteretten bemærker, at selskabet erhvervede ejerlejligheden i december 1997, og at lejekontrakt blev indgået i januar 1998. Ifølge lejekontrakten kan opsigelse fra udlejers side kun ske efter lejelovens §§ 82 og 83, og lejer af lejligheden er således beskyttet mod udlejers opsigelse efter lejelovgivningens sædvanlige vilkår.

Landsskatteretten bemærker endvidere, at det fremgår af ejerlejlighedens BBR-oplysninger, at ejerlejligheden før BBR-ajourføringsdato 1/1 1999 var registeret som benyttet af ejer, mens lejligheden efter 1/1 1999 er registeret som udlejet.

Henset til at ejerlejligheden efter 1/1 1999 har været registeret som udlejet i BBR-oplysningerne, samt at lejekontrakten er indgået på sædvanlige vilkår, finder Landsskatteretten grundlag for at pålægge SKAT at forelægge sagen om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2005 for Skatterådet, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3. Retten har lagt vægt på at det må anses for en væsentlig fejl, at ejerlejligheden er vurderet som fri, når den ifølge BBR-oplysningerne er registreret som udlejet.