1. Historik

Ved lov 2007-06-06 nr. 577 om ændring af lov om finansiel virksomhed og forskellige andre love, indførtes § 5a i tinglysningsafgiftsloven, der omhandler fastsættelse af afgiftsgrundlaget ved tinglysning af realkreditpantebreve og pengeinstitutpantebreve efter 1. juli 2007.

Afgiften for tinglysning af pantebreve beregnes som 1,5 % af det pantsikrede beløb (hovedstolen) tillagt den faste afgift på 1.400 kr., jf. tinglysningsafgiftslovens § 5, stk. 1. I henhold til lovens § 5a, er tinglysning af et realkreditpantebrev eller pengeinstitutpantebrev med en oprindelig løbetid på 10 år og højst 30 år, dog afgiftsfri, hvis det pantsikrede beløb ikke overstiger den tinglyste hovedstol på et tilsvarende pantebrev med pant i samme ejendom. Kravet om løbetid gælder dog ikke pantebreve til sikkerhed for særligt dækkede obligationer.

Reglen i lovens § 5a, giver således mulighed for, at man modregner hovedstolen fra et gammelt pantebrev, i hovedstolen på et nyt pantebrev, før man beregner tinglysningsafgiften. Modregningen er bl.a. betinget af, at hovedstolen på det gamle pantebrev nedlyses/aflyses med den andel af hovedstolen, som man har modregnet på det nye pantebrev.

Ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag

Der er i lovens § 5a, stk. 5, endvidere indføjet en bestemmelse om, at hvis hovedstolen på det gamle pantebrev er højere end hovedstolen på det nye pantebrev, så opstår det et "ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag". Dette ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag kan efterfølgende modregnes i hovedstolen på et helt nyt 3. pantebrev, før man beregner tinglysningsafgift af det 3. pantebrev. Forudsætningen er naturligvis, at alle pantebrevene har pant i samme ejendom, og at de alle er tinglyst efter d. 1. juli 2007.

Den hidtidige ordning omkring bevarelse af et sådant ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag, har fungeret ved, at man midlertidigt kunne "parkere" beløbet til senere benyttelse ved en påtegning på det nye pantebrev, jf. lovens § 5a, stk. 5, 3. pkt. og 4. pkt.. Hver gang man brugte af et sådant parkeret afgiftsfritagelsesgrundlag, var det en betingelse, at man "nedskrev" beløbet ved endnu en påtegning på det pantebrev, hvor beløbet stod parkeret.

I det digitale tinglysningssystem, der træder i kraft d. 8. september 2009, er det ikke muligt at nedskrive på størrelsen af det "parkerede" ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag, når pantebrevet samtidig har en almindelig hovedstol, der dækker over et underliggende låneforhold.

Med henblik på til enhver tid at kunne fastslå størrelsen af et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag ved opslag i den digitale tingbog, er der i § 16 i den kommende BEK til tinglysningsafgiftsloven, indført en ny ordning, hvorefter et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag vil fremgå af tingbogen som hovedstolen på et eller flere særlige afgiftspantebreve.

Bekendtgørelsen træder i kraft den 8. september 2009.

2 Ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag efter 8. september 2009      

Det fremgår af BEK § 16, at man efter d. 8. september ikke længere kan parkere et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag på det nye almindelige pantebrev, hvor der samtidig er en hovedstol med et underliggende låneforhold.

I fremtiden kan man kun benytte et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag, hvis det først har været parkeret på et afgiftspantebrev jf. tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 5. Dette gælder uanset, om der er tale om et gammelt ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag, der har været parkeret på et fysisk papirpantebrev, eller om det er et nyt afgiftsfritagelsesgrundlag, der opstår efter at det digitale tinglysningssystem er sat i drift.

Bemærk at det kun ved oprettelsen af et afgiftspantebrev er muligt at parkere ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag fra flere pantebreve. Der kan ikke ske efterfølgende forhøjelser af et afgiftspantebrev (dvs. overførsler af nye parkeringer af afgiftsfritagelsesgrundlag), da dette i givet fald udløser tinglysningsafgift, som en almindelig forhøjelse af et pantebrev. Det følger heraf, at der godt kan eksistere flere afgiftspantebreve på samme ejendom.

Når man har brugt hele eller dele af et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag fra et afgiftspantebrev, skal afgiftspantebrevet nedlyses/aflyses tilsvarende.

3. Hvad er et afgiftspantebrev

Et afgiftspantebrev

• står tinglyst på ejendommen alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift,
• er et pantebrev, hvor hovedstolen altid svarer til et afgiftsfritagelsesgrundlag
• er et pantebrev hvor hovedstolen ikke kan forhøjes
• er særligt markeret i tingbogen, således at der ved et tingbogsopslag kan konstateres, at der er tale om et pantebrev, der udelukkende henstår tinglyst af afgiftsmæssige årsager

Der er ikke knyttet særlige afgiftsbegunstigelser til afgiftspantebrevet. Tinglysning af rykningspåtegninger, der ikke er afgiftsfritaget i henhold til lovens § 5b samt relaksationer m.m., vil derfor udløse afgift efter lovens almindelige bestemmelser.

3.1 Hvordan opretter man et nyt afgiftspantebrev

Tinglysning af nyt afgiftspantebrev i henhold til bekendtgørelsens § 16, stk. 2, udløser ikke afgift, da det overførte ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag, jf. lovens § 5a, stk. 5, svarer til afgiftspantebrevets hovedstol. Dette fremgår også af bekendtgørelsens § 16, stk. 3.

Det nyoprettede pantebrev skal markeres som afgiftspantebrev ved at påføre pantebrevet følgende erklæring: "Pantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen svarer til det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag"

Det er en endvidere en betingelse for afgiftsfritagelsen, at der på afgiftspantebrevet afgives en erklæring, der har følgende ordlyd: " Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 5. Afgiftsfritagelsesgrundlaget er overført fra det (de) angivne pantebrev(e)." På afgiftspantebrevet skal man således oplyse identifikation af det (de) angivne pantebreve, hvorfra afgiftsfritagelsesgrundlaget stammer.

Det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag, jf. lovens § 5a, stk. 5, er nu omdannet til en hovedstol på afgiftspantebrevet, og hovedstolen kan benyttes som afgiftsfritagelsesgrundlag i forbindelse med senere tinglysning af et pantebrev, jf. tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 1.

Eksempel vedrørende oprettelse af nyt afgiftspantebrev

På et papirpantebrev (A), der er tinglyst i forbindelse med en omprioritering i år 2008, er der parkeret et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag på 250.000 kr, jf. lovens § 5a, stk. 5. Det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag stammer fra et i forbindelse med omprioriteringen indfriet gammelt pantebrev.

Det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag ønskes nu benyttet i forbindelse med tinglysning af nyt pantebrev(C).

Forinden det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag på pantebrev (A) kan anvendes, skal det overføres til et nyt afgiftspantebrev(B) Dette fremgår af bekendtgørelsens § 16, stk. 2.

Der oprettes herefter et nyt afgiftspantebrev (B) i den digitale tingbog, der har en hovedstol på 250.000 kr.,  svarende til det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag. På pantebrevet erklæres som ovenfor beskrevet:

"Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 5. Afgiftsfritagelsesgrundlaget er overført fra det (de) angivne pantebrev(e)" samt "Pantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen svarer til det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag."

Der skal på afgiftspantebrevet (B) tillige anføres en identifikation af det pantebrev (A), hvorfra det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag stammer.

Endelig skal påtegningen om det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag ændres på pantebrev (A), således at størrelsen af det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag nu er 0.

Herefter kan hovedstolen fra afgiftspantebrev (B) anvendes til modregning i hovedstolen på C, jf. tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 1.

3.2 Omdannelse af et indfriet pantebrev til afgiftspantebrev

Et indfriet pantebrev, der er omfattet af lovens § 5a, og som ikke er aflyst fra den digitale tingbog, kan også anvendes som afgiftspantebrev. Dette fremgår af bekendtgørelsens § 16, stk. 4.

Det indfriede pantebrev skal gives en påtegning om, at det herefter anvendes som afgiftspantebrev. Påtegningen har følgende ordlyd: " Pantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen svarer til det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag."

Pantebrevet markeres samtidigt i tingbogen som afgiftspantebrev, således at det ved et tingbogsopslag kan konstateres, at pantebrevet alene har afgiftsmæssig værdi.

Anvendelse af et indfriet pantebrev som afgiftspantebrev, jf. bekendtgørelsens § 16, stk. 4, udløser ikke tinglysningsafgift. Man skal blot huske at nedlyse afgiftspantebrevet med det beløb, man har anvendt som afgiftsfritagelsesgrundlag.

3.3. Eksempel vedrørende indfrielse af pantebrev uden oprettelse af nyt pantebrev

Et pantebrev på 1.000.000 kr. indfries ekstraordinært uden oprettelse af nyt pantebrev. Pantebrevets hovedstol dækker nu over et afgiftsfritagelsesgrundlag på 1.000.000 kr., der kan benyttes ved en senere tinglysning, jf. lovens § 5a, stk. 1, hvis man først omdanner pantebrevet til et afgiftspantebrev.

På pantebrevet erklæres: "Pantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen svarer til det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag"

Pantebrevet er nu markeret i tingbogen som et afgiftspantebrev. Ved et opslag i tingbogen kan det herefter konstateres, at pantebrevet alene står i tingbogen af afgiftsmæssige hensyn, og at der er et afgiftsfritagelsesgrundlag på 1.000.000 kr. knyttet til pantebrevet.

3.4. Eksempel vedrørende indfriet pantebrev, nyt pantebrev og afgiftspantebrev

Et pantebrev(A) med hovedstol på 1.000.000 kr., og med en restgæld på 750.000 kr., ønskes konverteret med et nyt pantebrev (B) på 750.000 kr.

Det oprindelige pantebrev (A) indfries nu fuldt ud. Der er tillige overført afgiftsfritagelsesgrundlag, jf. § 5a, stk.1, fra det oprindelige pantebrev (A) til det nye pantebrev (B) svarende til en hovedstol på 750.000 kr.

På det nye pantebrev (B) erklæres: "Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 1. Tinglysning af pantebrevet sker på vilkår om aflysning eller nedlysning af det angivne pantebrev."

Det oprindelige pantebrev (A) nedlyses herefter med 750.000 kr., hvorefter hovedstolen er på 250.000 kr. I forbindelse med nedlysningen afgives erklæringen: "Pantebrevet indestår alene med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Hovedstolen svarer til det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag."

Herefter kan det ved et tingbogsopslag konstateres, at pantebrevet (A) - der nu er et afgiftspantebrev - indeholder et afgiftsfritagelsesgrundlag på 250.000 kr., til anvendelse ved en senere tinglysning.

3.5 Eksempel vedrørende delvist indfriet pantebrev

Et pantebrev (A) med en hovedstol på 1.000.000 kr., og en restgæld 750.000 kr., indfries delvist med 500.000 kr., der kommer fra en lån, hvortil der skal tinglyses nyt pantebrev (B) på 500.000 kr.

I forbindelse med tinglysning af det nye pantebrev (B), er der overført et afgiftsfritagelsesgrundlag (hovedstol) på 500.000 kr. fra pantebrev (A), hvorfor tinglysning af pantebrev B, er afgiftsfri.

På pantebrev B erklæres:

"Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 1. Tinglysning af pantebrevet sker på vilkår om aflysning eller nedlysning af det angivne pantebrev."

På pantebrev (B) anføres tillige identifikation af det pantebrev (A), hvorfra afgiftsfritagelsesgrundlaget stammer.

Pantebrev A nedlyses herefter med 500.000 kr. til ny hovedstol på 500.000 kr.

Hovedstolen dækker over en restgæld på 250.000 kr., og et afgiftsfritagelsesgrundlag på 250.000 kr.

Da pantebrev A fortsat bærer på en restgæld på 250.000 kr., kan det derfor ikke benyttes som afgiftspantebrev. Et opslag i tingbogen vil herefter vise et pantebrev (A) med en hovedstol på 500.000 kr.

Hvis man senere ønsker at benytte det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag på pantebrev A, overføres afgiftsfritagelsesgrundlaget til nyt pantebrev efter det almindelige hovedstolsprincip , jf. § 5a, stk. 1.

4. Benyttelse af afgiftspantebrevet

Overførsel af afgiftsfritagelsesgrundlag fra afgiftspantebrevet til et nyt pantebrev, sker efter den almindelige hovedregel i § 5a, stk. 1., hvorefter det overførte afgiftsfritagelsesgrundlag (hovedstolen) modregnes i hovedstolen på det nye pantebrev.

1. Eksempel vedrørende brug af hele afgiftspantebrevet

Afgiftspantebrev                                        250.000 kr.

Nyt pantebrev                                           250.000 kr.

Afgiftsfritagelsesgrundlaget svarer til hovedstolen på afgiftspantebrevet, og hovedstolen anvendes nu som afgiftsfritagelsesgrundlag på nyt pantebrev efter hovedstolsprincippet i § 5a, stk. 1.

I det nye pantebrevs afgiftskasse modregnes 250.000 kr., og der skal samtidig afgives én af følgende erklæringer:

A) Ved overførsel af fritagelsesgrundlag(hovedstol) til et nyt pantebrev:

"Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 1. Tinglysning af dette pantebrev sker på vilkår om aflysning eller nedlysning af det angivne pantebrev"

B) Ved overførsel af afgiftsfritagelsesgrundlag(hovedstol) til flere pantebreve ved udstykning af ejendommen

Er afgiftspantebrevet tinglyst på en ejendom, der udstykkes i flere ejendomme, og skal der overføres afgiftsfritagelsesgrundlag til flere pantebreve med pant i de udstykkede ejendomme, er det en betingelse for afgiftsnedsættelse i henhold til § 5a, at de nye pantebreve i mindst 1 år har pant i samtlige ejendomme, der omfattes af udstykningen, jf. lovens § 5a, stk. 3.

Det er en betingelse for afgiftsbegunstigelsen, at der afgives en erklæring om, at betingelserne for afgiftsnedsættelsen er opfyldt. Erklæringen har følgende ordlyd:

"Dette pantebrev er omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk.1. Tinglysning af dette pantebrev sker på vilkår om aflysning eller nedlysning af det angivne pantebrev. Der er givet pant i mindst 1 år i samme ejendom"

"Det angivne pantebrev" som skal oplyses under A) og B) i det ovenstående eksempel er afgiftspantebrevet. Der skal derfor tillige oplyses en identifikation af afgiftspantebrevet på det eller de nyoprettede pantebrev(e).

Afgiftspantebrevet aflyses herefter, da hele afgiftsfritagelsesgrundlaget (hovedstolen) er benyttet ved afgiftsberegningen på det nye pantebrev. Aflysningen er afgiftsfri i henhold til tinglysningsafgiftslovens § 8, stk. 2, nr. 1.

2. Eksempel vedrørende delvis brug af afgiftspantebrevet

Afgiftspantebrev                                         1.000.000 kr.

Nyt pantebrev                                              750.000 kr.

I det nye pantebrevs afgiftskasse modregnes 750.000 kr.. Der skal på det ny pantebrev afgives erklæring A) eller B) som i eksempel 1, ovenfor. 

Afgiftspantebrevet nedlyses samtidig til 250.000 kr. Nedlysningen er afgiftsfri i henhold til tinglysningsafgiftslovens § 8, stk. 2, nr. 1.