Landsskatterettens kendelse
af 18. april 2000
671-1847-284

A klagede for indkomståret 1996 over, at skatteankenævnet ved den foretagne ansættelse af ejendomsavance ved salg af ejendom, havde lagt til grund, at ejendommen ikke var omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8 eller reglen i § 6 A om genanbringelse af avancen.

For så vidt angik genvundne afskrivninger var disse af skatteankenævnet ansat svarende til de foretagne afskrivninger 163.342 kr. med nedslag i henhold til Ligningslovens § 7 P (85 %) eller til 138.840 kr.

Klagerens revisor påstod for så vidt angik ansættelsen af avancen efter ejendomsavancebeskatningsloven over for Landsskatteretten principalt, at ejendommen var omfattet af reglen om skattefrihed i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, subsidiært, at avancen kunne genanbringes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven i forbindelse med, at en ny ejendom blev erhvervet i 1995.

Til støtte for den principale påstand havde revisoren henvist til TfS 1985.559 (ØL).

Til støtte for den subsidiære påstand var henvist til LSR 671-1847-0151, afsagt den 15. juni 1998, hvorefter ejendomsavancerne opnået i 1993 ved salg af en selvstændig ejendom samt avancen ved et samtidigt foretaget frasalg af jorden til en anden landbrugsejendom i henhold til bestemmelserne i § 6 C, jf. § 6 A, kunne genanbringes i investeringsudgifterne på driftsbygninger og på stuehus på den i behold værende restejendom afholdt i tiden fra salgstidspunktet til ultimo 1994. Det var i tilslutning hertil anført, at klageren i 1996 blev enig med forpagteren af den købte ejendom om, at forpagtningsafgiften skulle svare til omkostningerne. Klageren havde derfor haft den opfattelse, at det var unødvendigt at oplyse herom i selvangivelsen for 1996.

Vedrørende ansættelsen af genvundne afskrivninger var disse påstået nedsat til 0, idet driftsbygningernes værdi ved salget ikke oversteg den nedskrevne værdi.

For så vidt angik sidstnævnte påstand havde Told- og Skattestyrelsens kontor for ejendomsvurdering under sagens behandling efter en besigtigelse af ejendommen udtalt, at driftsbygningernes andel af den kontante salgssum skønnedes at udgøre 110.000 kr.

Retten kunne efter de foreliggende oplysninger tiltræde denne udtalelse, hvorefter der ikke fremkom nogen avance til beskatning, idet driftsbygningernes værdi herefter ikke oversteg den nedskrevne værdi.

Der blev givet medhold på dette punkt.

Det var i øvrigt oplyst, at klageren i 1986 frasolgte hovedparten af jorden til sin ejendom, 1, således at ejendommen derefter havde et areal på ca. 1.6 ha. Ejendommens bygninger bestod af en firlænget gammel gård med stråtag. Ejendommens have blev anvendt som en del af et "åben have" arrangement og bygningerne blev dels anvendt i forbindelse med denne aktivitet, dels til udstilling og salg af keramik m.v., som bl.a. ægtefællen fremstillede. For 1995 selvangav klageren vedrørende denne ejendom en lejeindtægt på 18.563 kr. og efter fradrag for bl.a. afskrivning på toiletter med 3.397 kr. og fradrag for bygningsforsikring med 9.353 kr. et samlet resultat på 235 kr. For 1995 selvangav klagerens ægtefælle et overskud vedr. samme ejendom på 63.618 kr. hidrørende fra salg af keramik, planter, kaffe og entreindtægter. For 1996 selvangav klageren intet vedr. selvstændig virksomhed, hvorimod ægtefællen selvangav et resultat på 0. Ejendommen blev solgt ved slutseddel af august 1996 med overtagelse pr. 1/1 1997. Ejendommen med et areal på 2 ha blev erhvervet i 1995 med overtagelse pr. 1/10 1995 og var under ombygning indtil indflytningen den 31/12 1996. Der var ikke selvangivet nogen erhvervsmæssig virksomhed vedr. denne ejendom i 1995 eller i 1996, men derimod i 1997, hvor der var indtægtsført en forpagtningsafgift på 3.200 kr. og et samlet underskud på 198 kr. Det var endelig oplyst, at begge ejendomme pr. 1. januar 1996 var vurderet som landbrugsejendomme - kode 05, men at den solgte ejendom ved vurderingen pr. 1. januar 1997 skiftede benyttelse til (01) "beboelse" og at den nye ejendom ved vurderingen pr. 1. januar 1998 skiftede benyttelse fra (05) til (01).

Det var bl.a. oplyst, at der ifølge amtet ikke var udstykningsmuligheder, hvorfor ejendommen efter revisors opfattelse burde vurderes som et parcelhus. Der var efterfølgende indsendt en erklæring fra amtet herom i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, hvoraf fremgik, at ejendommen lå i landzone, således at udstykning med henblik på bebyggelse derfor kun kunne finde sted efter tilladelse i henhold til planlovens § 35. Ejendommen grænsede op til et lokalplanområde, hvorfor udstykning til bebyggelse forudsatte forudgående lokalplanlægning. Ifølge amtets udtalelse ville der kunne forventes meddelt afslag på en ansøgning om udstykning til selvstændig bebyggelse. Det var videre oplyst, at ægtefællens virksomhed efter frasalget af jorden i 1986 og i de efterfølgende år indtil ophøret i 1995 gennemsnitligt havde givet en årlig indkomst på ca. 23.000 kr. Det var endelig oplyst, at ægtefællerne efter købet af ejendommen pr. 1/10 1995 ikke havde drevet erhverv fra hverken den solgte eller den købte ejendom. Ægtefællen producerede stadig keramik i et mindre omfang, men der var hverken sket salg eller drevet forretning, herunder været åbent for havebesøg på den nye ejendom.

Revisor havde endelig henvist til, at Told- og Skattestyrelsen i sin udtalelse vedr. størrelsen af de genvundne afskrivninger havde citeret de stedlige vurderingsmyndigheder for at anføre, at den solgte ejendoms kodning burde have været ændret for mange år siden.

Landsskatteretten bemærkede, at der ved afgørelsen af, om en ejendom ved avanceopgørelsen var omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, den såkaldte "parcelhusregel" om skattefritagelse for avancen ved salg af "en- og tofamilieshuse", bl.a. blev lagt vægt på, hvorvidt ejendommen ifølge den på salgstidspunktet gældende offentlige vurdering var vurderet som en beboelsesejendom (kode 01) eller som en landbrugsejendom (kode 05), jf. Told- og Skattestyrelsens udtalelse af 21. oktober 1997, TfS 1997.821.

Når hensås til ejendommens vurderingsmæssige status på salgstidspunktet, herunder ansættelsen af ejerboligværdiens andel til 400.000 kr. af den samlede ejendomsværdi på 1.200.000 kr. og en grundværdi på 34.900 kr. fandt Landsskatteretten derfor ikke, at den solgte ejendom 1 var omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8 om skattefrihed for avancen ved salg, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, samt cirkulære nr. 166 af 12. september 1994 til ejendomsavancebeskatningsloven afsnit 2.5.1. Den principale påstand på dette klagepunkt kunne herefter ikke tages til følge.

For så vidt angik den subsidiære påstand på dette klagepunkt lagde retten efter de foreliggende oplysninger til grund, at den købte ejendom ikke havde været anvendt "helt eller delvist" i klagerens eller ægtefællens erhvervsvirksomhed" i 1995 og i 1996 som forudsat i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 2. Der var derved lagt vægt på, at der efter det oplyste havde været tale om en bortforpagtning, for hvilken der ikke var betalt et kontant vederlag i 1996. Den subsidiære påstand kunne ikke tages til følge.