A klager for indkomståret 1997 over, at skatteankenævnet har forhøjet indtægter ved udlejning med 33.500 kr., ikke har godkendt fradrag for 31.628 kr. for udgifter vedrørende udlejningsejendom samt over at fradrag for renteudgifter er nedsat med 1.106 kr.

Det fremgår af sagen, at klageren i lige sameje med sin ægtefælle ved tvangsauktion den 28. juli 1997 erhvervede en ejendom. Ved overtagelsen var der to lejemål på ejendommen, og ejendommen blev overtaget med den tidligere ejers udlejningsforpligtelser.

Af lejekontrakterne fremgik, at lejerne skulle forudbetale leje, og den ene lejer har således i den tidligere ejers ejertid for perioden 1. juli til 30. september 1997 betalt 37.500 kr. som forudbetalt leje, mens den anden lejer i den tidligere ejers ejertid for perioden 1. juni til 31. august har forudbetalt 25.500 kr. Ved klagerens opgørelse af udlejningsresultatet for ejendommen er den forudbetalte leje ikke medregnet.

Klageren refunderede den 18. august 1997 udlæg foretaget af den ene lejer 31.626 kr. Ifølge klageren fordeler beløbet sig således:

Skatteankenævnet har anset den forudbetalte leje der vedrører perioden fra den 28. juli 1997 for skattepligtig. Som begrundelse har skatteankenævnet bl.a. anført, at ejendommen overtages den 28. juli 1997. Derfor medregnes den lejeindtægt, som kan henføres til klagerens ejerperiode og tilsvarende godkendes udgifter, der reelt har påhvilet klageren. Med henvisning til LSR 1943.30 kan der ikke ses bort fra den del af den forudbetalte lejeindtægt, der vedrører klagerens ejertid, og der kan ikke godkendes fradrag for lejetab, idet tabet består i et formuetab, jf. statsskattelovens § 5, der er omfattet af ejendommens anskaffelsessum.

Endvidere har skatteankenævnet ikke godkendt fradrag for fratrukne vedligeholdelsesudgifter på i alt 31.626 kr. Som begrundelse har skatteankenævnet bl.a. anført, at det forhold, at lejerne lejlighedsvis forlanger betaling ikke kan anses at have betydning for fradragstidspunktet, idet den retlige forpligtelse til at afholde udgiften foreligger på fakturatidspunktet. Der må således lægges vægt på fakturatidspunktet, og der kan således ikke godkendes fradrag for de fakturaer, der ligger uden for klagerens ejerperiode. Udgiften til maling af det nyopsatte hegn kan heller ikke godkendes, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, idet hegnet må anses som en bygningsbestanddel. Den omstændighed at hegnet skal rives ned ved lejerens fraflytning gør ikke, at udgiften kan anses som en fradragsberettiget driftsudgift. Ligeledes kan udgiften til låsesmed ikke godkendes, idet udgiften ikke kan anses at være anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten. Udgifter uden regning kan ligeledes ikke godkendes på grund af manglende dokumentation, og udgifterne til reparation af låse må anses at være ikke fradragsberettigede forbedringsudgifter, jf. statsskattelovens § 6, stk. 2.

Skatteankenævnet har endvidere nedsat det foretagne rentefradrag vedrørende ejendommen med 1.106 kr. Som begrundelse har skatteankenævnet bl.a. anført, at klageren ikke findes at have godtgjort, at der er tale om en fradragsberettiget renteudgift. Ved beregningen af klagerens andel af fradragsberettigede renteudgifter skal der tages udgangspunkt i den faktiske restgæld der overtages ved tvangsauktionen. Ved overtagelse af en ejendom på tvangsauktion omfatter budsummen restgæld og afdragsrestancer samt renterestancer og påløbne endnu ikke forfaldne renter. Samtlige restancer forfalder straks til betaling ved overtagelse af ejendommen, og bliver ikke et tillæg til den restgæld, der faktisk overtages. Det fremgår af sagen, at restancerne på de private pantebreve betales umiddelbart efter overtagelsen henholdsvis den 28. august 1997 og den 16. september. Nævnet kan således ikke godkende klagerens renteberegning, dels fordi klageren tager udgangspunkt i en forkert restgæld, og dels fordi der er kvartårlige terminer på pantebrevene.

Klageren har nedlagt påstand om, at den forudbetalte leje på 33.500 kr. ikke skal indtægtsføres. Til støtte herfor har klageren bl.a. anført, at beløbet ikke er indgået i ægtefællernes erhvervsmæssige udlejningsvirksomhed, der påbegyndtes den 28. juli 1997. Det er klagerens opfattelse, at ægtefællerne skal beskattes af ejendommens indtægter og have fradrag for driftsomkostninger efter tvangsauktionsdatoen. Såfremt der betales udgifter, der vedrører perioden før tvangsauktionsdatoen er disse udgifter ikke fradragsberettigede, men skal tillægges ejendommens anskaffelsessum. Tilsvarende skal modtagne indtægter, der vedrører perioden før tvangsauktionsdatoen, ikke medtages i deres skatteansættelse, men fragå i ejendommens anskaffelsessum, jf. Skattepolitisk Oversigt 1995.338.

Huslejeindtægten vedrører perioden efter tvangsauktionsdatoen. Som udgangspunkt skal beløbet således indgå som en indtægt i udlejningsvirksomheden, men det forhold, at den forudbetalte husleje ikke indbetales til den erhvervsmæssige udlejningsvirksomhed medfører, at der konstateres et fradragsberettiget lejetab. Der er således tale om et periodiseret lejetilgodehavende pr. tvangsauktionsdatoen, som ikke indbetales til udlejningsvirksomheden. Endvidere har skatteankenævnet ikke henvist til en lovbestemmelse, som understøtter, at der er tale om et formuetab, der er omfattet af ejendommens anskaffelsessum. Endelig er det ikke dokumenteret, at lejerne har indbetalt husleje til den tidligere lejer. Såfremt skatteankenævnets forudsætning herom har betydning for den skattemæssige behandling, skal der være dokumentation herfor.

Endvidere finder klageren, at der er fradrag for det til lejeren refunderede beløb på 31.626 kr. Hertil er det bl.a. anført, at beløbet omfatter arbejde udført både før og efter tvangsauktionsdatoen, men regningen er ikke tidligere blevet præsenteret for den tidligere ejer. Udgifterne er først forfaldne på de tidspunkt, hvor de præsenteres for udlejer. De fratrukne udgifter med en regningsdato før overtagelsen er således reelt ikke skyldige omkostninger pr. tvangsauktionsdatoen for den tidligere ejer, idet udgifterne først præsenteres for udlejer den 18. august 1997.

Endvidere er det bl.a. anført, at ejendommens anskaffelsessum er lig budsummen med tillæg af de omkostninger, forfaldne skatter og renter m.v., som det påhviler køber at udrede uden for budsummen. I salgsopstillingen i forbindelse med tvangsauktionen er der ikke nævnt skyldige omkostninger til vedligeholdelse. Dette forhold begrunder tillige, at de afholdte udgifter ikke er forfaldne før præsentationen for udlejer den 18. august 1997. Endvidere kan der henvises til TfS 1997.221 HD, hvor det konkluderes, at den retlige forpligtelse anses for opstået på det tidspunkt, hvor opkrævning foretages, således at fradragsretten indrømmes den virksomhed, der reelt afkræves udgiften. Selvom afgørelsen vedrører tilslutningsudgifter er den relevant for denne sag.

Herudover er det bl.a. anført, at udgifter til opsætning og maling af hegn samt reparation af lås i hoveddør ikke er en vedligeholdelsesudgift, når disse udgifter afholdes kort tid efter overtagelsen af ejendommen. Udgifterne er alene afholdt med det formål at sikre og vedligeholde indkomsten, idet de er nødvendige for at sikre lejeindtægten. Opsætning og maling af hegn i gården er afholdt i henhold til betingelse fra lejer, jf. aftale i lejekontrakten, og opsætning af eltavle til bimåler er afholdt for at kunne foretage separat opkrævning af eludgiften for de to lejere. Endvidere må refusion af udgifter uden bilag for 2.365 kr. ud af 31.626 kr. efter almindeligt gældende skattepraksis være fradragsberettiget, idet udgifterne er rimelige og troværdige. Dette gælder i særdeleshed, når der er tale om refusion af udgifter, hvor anmodningen fungerer som grundbilag. Udgifterne må således anses som fradragsberettigede i sin helhed.

Vedrørende nedsættelsen af rentefradraget har klageren nedlagt påstand om, at der er fradrag for de selvangivne renter. Hertil er det bl.a. anført, at i forbindelse med tvangsauktionen overtages der restancer vedrørende to private panthavere. Betaling af disse restancer sker henholdsvis den 28. august 1997 og den 16. september 1997, dvs. henholdsvis 30 og 48 dage efter tvangsauktionen. I henhold til auktionsvilkårenes pkt. 6 A er køber forpligtet til at forrente pantegælden fra auktionsdatoen, og der skal derfor ske renteberegning. Endvidere er det bl.a. anført, at det, at beløbet der er betalt til den ene panthaver er større end det beløbet bør udgøre, indikerer et rentebeløb. Dette kan sammenlignes med den foretagne betaling af renter til en bank vedrørende restancebetalingen til denne, hvilken rentebetaling er godkendt af skatteforvaltningen.

Endvidere er der klaget over, at skatteadministrationen har tilsidesat klagerens skøn over fradrag til rådgivning fra advokat uden at der er anført en begrundelse herfor.

Landsskatteretten skal udtale:

Indledningsvis bemærkes, at retten i henhold til skattestyrelseslovens §§ 23 og 24, alene har kompetence til at påkende klager over skatteansættelser m.v. Klager over den kommunale skattemyndigheds sagsbehandling henhører under Told- og Skatteregionerne, jf. skattestyrelseslovens § 12, stk. 1, jf. bekendtgørelse nr. 1070 af 17.12.1999 (sagsudlægningsbekendtgørelsen) § 12, stk. 2, nr. 2.

Ved opgørelsen af resultatet af en udlejningsejendom skal den lejeindtægt, der kan henføres til klagerens ejertid indtægtsføres, mens der er fradrag for de udgifter, der kan henføres til klagerens ejertid.

Da ejendommen overtages på tvangsauktion den 28. juli 1997, og da det forhold, at lejen ikke er indgået i udlejningsvirksomheden ikke findes at kunne føre til et andet resultat, finder retten, at den forudbetalte leje vedrørende perioden fra den 28. juli skal indtægtsføres.

Ligeledes finder retten, at de af lejeren afholdte udgifter, der af lejeren er afholdt inden tvangsauktionsdatoen, er klagerens indkomstopgørelse uvedkommende, og refusionen af disse udgifter er således ikke fradragsberettiget.

Vedrørende de af lejeren afholdte udgifter, der vedrører perioden efter tvangsauktionen bemærker retten, at udgiften på 1.000 kr. til reparation af låsen i hoveddøren må anses at relatere sig til udlejningsvirksomheden. Udgiften er således fradragsberettiget, jf. statsskattelovens § 6. De øvrige udgifter relaterer sig til den faste ejendom, og der er således tale om udgifter afholdt i relation til indkomstgrundlaget. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, at der er fradragsret for udgifter til vedligeholdelse af den skattepligtiges indkomstgivende ejendele, hvorimod udgifter til forbedringer ikke er fradragsberettigede, jf. statsskattelovens § 6, stk. 2.

Den skatteretlige sondring mellem vedligeholdelses- og forbedringsudgifter tager efter retspraksis udgangspunkt i ejendommens tilstand på opførelsestidspunktet, for ejendomme opført af skatteyderen, eller i tilstanden på tidspunktet for skatteyderens erhvervelse af ejendommen, jf. UfR 1958.1173 HD. Herefter anses udgifter, der er medgået til at sætte ejendommen i en bedre stand, end den var i ved skatteyderens erhvervelse, for ikke fradragsberettigede forbedringsudgifter, hvorimod udgifter, der har genoprettet den forringelse af ejendommen, der er sket i skatteyderens ejertid, anses for fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter i skatteretlig henseende.

Ligningsrådet har fastsat en formodningsregel, hvorefter der for nyerhvervede ejendomme i de første 3 år af ejertiden i almindelighed kun kan anerkendes fradrag for vedligeholdelsesudgifter inden for 35 % af den årlige lejeindtægt for udlejede en- og tofamilieshuse. Denne formodningsregel er anvendelig på alle udgifter, der vedrører vedligeholdelse set i forhold til ejendommens opførelsestidspunkt, jf. TfS 1989.521 LSR.

Når der henses til, at udgifterne er afholdt umiddelbart efter overtagelsen af ejendommen, samt til at de vedrører opsætning og maling af et nyt hegn finder retten ikke grundlag for at indrømme et yderligere vedligeholdelsesfradrag.

Vedrørende renteudgifterne finder retten ikke, at klageren har godtgjort, at der er afholdt renteudgifter udover det af skatteankenævnet opgjorte, og retten finder således ikke grundlag for at indrømme yderligere fradrag.

Der indrømmes således klageren et yderligere fradrag på 1.000 kr., mens den øvrige del af ansættelsen stadfæstes. Det af klageren anførte findes ikke at kunne føre til et andet resultat.