Indhold

I dette afsnit beskrives de særlige regler, der gælder for fordeling af den samlede fortjeneste ved afståelse af landbrugsejendomme med stuehuse, skovejendomme og erhvervsejendomme med ejerboliger, på den del af ejendommen, der kan afstås skattefrit og på den øvrige del af ejendommen.

Dette afsnit indeholder definitioner på de typer af fast ejendom, der er omfattet af de særlige regler for opgørelsen af skattepligtig fortjeneste ved afståelsen af landbrugsejendomme mv. med stuehuse og af ejerboliger i skovejendomme og i blandet benyttede ejendomme.

Den del af fortjenesten ved afståelsen af den faste ejendom, som kan henføres til stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen ►med tilhørende grund og have◄, skal ikke medregnes ved indkomstopgørelsen, når nærmere angivne betingelser er opfyldte.

Afsnittet indeholder:

Bemærk
Definitioner
Definition af ejendomme omfattet af reglen efter den nye ejendomsvurderingslov
►◄
Regel om skattefritagelse
Opgørelse af den skattefri del af fortjenesten
Opgørelse af den skattepligtige del af fortjenesten
Praksis for opgørelse af anskaffelsessummen for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Bemærk

Der er ved lov nr. 369 af 2. april 2023 vedtaget en ny mulighed for at Skatteforvaltningen i visse tilfælde skal kunne træffe beslutning om kategorisering af ejendomme, selvom vurderingen pr. 1. marts 2021 endnu ikke foreligger. Se EVL § 83 a, stk. 1.

Når en ejendom henføres til en kategori i medfør af EVL § 83 a, vil det have samme retsvirkninger, som når dette sker som led i vurderingen i medfør af § 3. Dette indebærer, at kategoriseringen vil få den samme betydning i forhold til den øvrige skattelovgivning, som en vurdering efter EVL § 5 og 6. Afgørelsen har i forhold til ejendomsavancebeskatningsloven virkning for overdragelser, der finder sted fra og med den dato, hvor den er meddelt ejeren. Se EVL § 83 a, stk. 2, 4. pkt.

Se afsnit H.A.2.2.7 for en nærmere beskrivelse af reglerne.

Se også

Se afsnit C.H.2.1.15.5, hvor der er redegjort for de betingelser, der skal være opfyldte, for at fortjeneste ved afståelse af et stuehus med videre med tilhørende grund og have, en ejerbolig i blandet benyttet ejendomme samt en ejerbolig i skovejendomme, kan afstås skattefrit. Se også EBL § 9, stk. 1.

Definitioner

Definition: Stuehus til landbrugsejendomme og ejerbolig til skovbrug
Definition: Ejerbolig i blandet benyttede ejendomme.

Vurderingsstyrelsen har udsendt styresignalet SKM2023.149.VURDST. Styresignalet fastlægger praksis vedrørende fastsættelse af juridiske kategorier efter ejendomsvurderingslovens § 3 og beskriver Skatteforvaltningens administration af det skøn, der følger af reglerne i ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 2.

Den fastsatte praksis, som er indeholdt i styresignalet, er indarbejdet i Den juridiske vejledning 2023-2, afsnit H.A.2.2 om kategorisering af ejendomme.

Definition: Stuehuse til landbrug og ejerbolig til skovbrug efter den nye ejendomsvurderingslov

Stuehuse eller ejerboliger til ejendomme, der på afståelsestidspunktet efter ejendomsvurderingsloven (EVL) anses for landbrugs- eller skovejendomme, er omfattet af de særlige regler om skattefritagelse i ejendomsavancebeskatningsloven.

Efter EVL § 3, stk. 1, skal vurderingsmyndigheden som led i vurderingen beslutte, hvilken kategori en ejendom skal henføres til.

Ifølge EVL § 3, stk. 1 nr. 2 og 3, skal der være tale om et stuehus eller en ejerbolig til en ejendom, der opfylder betingelserne i vurderingsloven for at være vurderet som landbrug, eller skovbrug på afståelsestidspunktet.

Ved vurderingen af, om et stuehus er skattefritaget i henhold til EBL § 9, stk. 1, lægges også vægt på, om stuehuset　på afståelsestidspunktet er omfattet af EVL § 30, og om stuehuset på afståelsestidspunktet har karakter af at være et stuehus for ejendommen. Se SKM2011.187.SR og SKM2009.606.LSR. Se også SKM2013.570.ØLR, hvor et tidligere stuehus under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit.

Se H.A.2.2.3 samt H.A.2.2.4., for en definition af landbrugs -og skovejendomme efter ejendomsvurderingsloven.

Bemærk

Det kun er den del af ejendommens bygninger eller dele af bygningerne, der indeholder en beboelse for ejendommens ejer, der er omfattet af stuehusbegrebet. Til stuehuset henføres bygninger eller dele af bygninger (fx en selvstændig lejlighed), der anvendes til eller er bestemt til beboelse for ejer. En selvstændig lejlighed forudsætter eget køkken (med afløb og fast kogeinstallation) og tilhørende toiletforhold.

Hvis der findes flere boliger (lejligheder) på en landbrugsejendom, og der er flere ejere, foretages der stuehusfordeling for hver bolig (lejlighed), der bebos af en af ejerne. Efter den nye ejendomsvurderingslov (EVL) ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi for boliger beboet af ejere på landbrugsejendomme. Se EVL § 30.

I tilfælde hvor ingen ejer bebor en landbrugsejendoms bolig(er), foretages der stuehusfordeling for den bolig, der naturligt anses for bestemt til beboelse for ejer - også selv om den pågældende bolig er udlejet. Efter den nye ejendomsvurderingslov foretages i EVL § 30 alene særskilt ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi for landbrugsejendomme, der bebos af ejerne af ejendommen.

Andre bygninger, der er bestemt til eller anvendes til aftægtsbolig, funktionærbolig- eller arbejderbolig og lignende, eller som anvendes til udleje, er ikke omfattet af stuehusbegrebet. SKM2008.341.LSR. Se dog også SKM2013.570.ØLR, hvor et tidligere stuehus under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit.

Det er ikke tilstrækkeligt for skattefrihed, at ejeren har beboet et tidligere stuehus, som på afståelsestidspunktet er nedrevet, eller en anden bolig på ejendommen. For at få skattefrihed efter EBL § 9 skal ejendommens nuværende stuehus på afståelsestidspunktet have været beboet af ejeren. Se SKM2016.261.VLR. Ændringerne i EBL § 9 som følge af den nye ejendomsvurderingslov, er ifølge forarbejderne alene ændringer af teknisk karakter og af hensyn til strukturen i den nye ejendomsvurderingslov. Der er derfor ikke tilsigtet nogen udvidelse af hvilke boliger på en landbrugsejendom, der er omfattet af skattefriheden i EBL § 9.

Definition: Ejedomme, der anses som en erhvervsejendomme efter EVL

►Ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige boligenheder, og anvendes til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål efter EVL § 35, stk. 1, og som på afståelsestidspunktet anses som en erhvervsejendom efter ejendomsvurderingsloven, er omfattet af de særlige regler om skattefritagelse. Se EBL § 9.◄

EVL § 35, stk. 1, handler om ejendomme, som indeholder 1 eller 2 selvstændige lejligheder, og som, uden at være et landbrug eller skovbrug både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt. ►For disse ejendomme ansættes en ejendomsværdi for boligdelen. Se EVL § 16. For erhvervsejendomme m.v. som indeholder to selvstændige boligenheder, fordeles ejendomsværdien mellem de to selvstændige enheder.◄

►Ejendomsværdien for boligdelen, ansættes både for ejendomme, som er vurderet som erhvervsejendomme og for ejerboliger. Se EVL §§ 35, stk. 1 og § 3, stk. 1, nr. 1 og 4.

Efter EVL § 3, stk. 1, skal vurderingsmyndigheden som led i vurderingen beslutte, hvilken kategori en ejendom skal henføres til. Fra 1. juli 2025 vil alene ejendomme, som er kategoriseret som erhvervsejendomme efter ejendomsvurderingsloven være omfattet af EBL § 9.

Ejendomme omfattet af EVL § 35, som er kategoriseret som en ejerbolig efter EVL, vil omvendt ikke være omfattet af EBL § 9, stk. 1, 2. pkt., men kan derimod omfattes af EBL § 8, hvis betingelserne i denne bestemmelse er opfyldt. ◄

For ejendomme omfattet af LL § 16, stk. 9, eller LL § 16 A, stk. 5, der indeholder en eller to selvstændige boligenheder, der anvendes til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål, ansættes også en ejendomsværdi for boligdelen efter § 16. Se EVL § 35, stk. 3.

Se H.A.2.2.5., for definition af en erhvervsejendom efter ejendomsvurderingsloven.

►Tidligere regler

Se om de tidligere gældende regler her (version 2025-1 af Den juridiske vejledning).◄

►◄

Regel om skattefritagelse

Ved afståelser, af

ejendomme, der på afståelsestidspunktet anses for landbrugsejendom efter EVL § 3, stk. 1, nr. 2, eller
skovbrugsejendomme efter EVL § 3, stk. 1, nr. 3, eller
ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige ►boligenheder, og anvendes til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1 og som på afståelsestidspunktet anses som en erhvervsejendom efter ejendomsvurderingsloven.◄

er den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen ►med tilhørende grund og have◄ under visse betingelser skattefri. Se EBL § 9, stk. 1.

Se også

Se afsnit (C.H.2.1.15.5) om betingelserne for skattefritagelse. ►Afsnittet indeholder endvidere en særlig overgangsregel i EBL § 9, stk. 8, hvorefter ejeren af en ejerbolig, der er omfattet af EVL § 35, stk. 1, under visse betingelser kan vælge, at ejendommen fortsat beskattes efter EBL § 9, stk. 1-7. ◄

Opgørelse af den skattefri del af fortjenesten

Den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen ►med tilhørende grund og have◄, og som ikke skal medregnes ved indkomstopgørelsen efter EBL § 9, stk. 1-2, opgøres på grundlag af forskellen mellem

den del af den samlede kontantomregnede afståelsessum, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen ►med tilhørende grund og have◄, og
den del af den samlede anskaffelsessum, der er opgjort efter reglerne i EBL § 4, stk. 2 eller 3 (eventuel indgangsværdi), og som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen ►med tilhørende grund og have◄ Se EBL § 9, stk. 2

Opgørelse af den skattepligtige del af fortjenesten

Opgørelsen af den skattepligtige del af fortjenesten skal ske på grundlag af den kontantomregnede afståelsessum for den resterende del af ejendommen, der ikke er omfattet af skattefritagelsen i EBL § 9, stk. 1-2, dvs. forskellen mellem

den kontantomregnede afståelsessum for den resterende del af ejendommen, dvs. ejendommen minus stuehus med tilhørende grund og have henholdsvis ejerbolig ►med tilhørende grund og have◄, og
den del af anskaffelsessummen opgjort efter reglerne i EBL § 4, stk. 2 eller 3 (eventuel indgangsværdi), reguleret efter EBL § 5 og eventuelt efter EBL § 5 A, der vedrører den resterende del af ejendommen.

Det medfører, at den anskaffelsessum, der reguleres efter EBL § 5 og eventuelt efter EBL § 5 A, er anskaffelsessummen for den resterende del af ejendommen. At reguleringen kun angår opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste på den resterende del af ejendommen betyder fx, at det kun er vedligeholdelses- og forbedringsudgifter på denne del af ejendommen, der kan tillægges anskaffelsessummen. Bundfradrag efter EBL § 6 gives også kun i den skattepligtige regulerede fortjeneste på den resterende del af ejendommen.

Se afsnit C.H.2.1.8. om afståelses- og anskaffelsessummen ved afståelse og erhvervelse af fast ejendom og C.H.2.1.9. om opgørelse af skattepligtig fortjeneste og tab ved afståelse af fast ejendom.

Praksis for opgørelse af anskaffelsessummen for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993

Som nævnt opgøres den del af fortjenesten, der skal medregnes efter EBL § 9, stk. 3, som forskellen mellem på den ene side den del af afståelsessummen omregnet efter EBL § 4, stk. 4, der vedrører den del af ejendommen, der ikke omfattes af stk. 1 og 2, og på den anden side anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der ikke omfattes af stk. 1 og 2, opgjort efter EBL § 4, stk. 2 eller 3, og reguleret efter EBL § 5 eller EBL § 5 A.

Se afsnit C.H.2.1.9.4 om opgørelse af anskaffelsessummen for ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993.

Der gælder en særlig praksis for opgørelsen af anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der ikke er omfattet af EBL § 9, stk. 1 og 2, når halvdelsreglen i EBL § 4, stk. 3, 2. pkt., anvendes som indgangsværdi.

Når den afståede ejendom er erhvervet før den 19. maj 1993, kan ejerens anskaffelsessum efter EBL § 4, stk. 3, opgøres som enten ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. eller som ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 (halvdelsreglen).

Da der i EBL § 9, stk. 3, henvises til, at anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der ikke er omfattet af EBL § 9, stk. 1 og 2, opgøres efter reglerne i EBL § 4, stk. 3, er det i praksis fastslået, at den samlede ejendomsværdi skal medregnes, når den skattepligtige del af fortjenesten skal opgøres.

Det er videre bestemt i praksis, at den beregnede anskaffelsessum efter EBL § 4, stk. 3, skal fordeles ud fra fordelingen af ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 på henholdsvis beboelsesdelen og erhvervsdelen. Se SKM2005.302.LSR og SKM2007.211.LSR.

Hvis der ikke er nogen beboelsesdel pr. 1. januar 1993, må fordelingen af ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 på henholdsvis beboelsesdel og erhvervsdel foretages skønsmæssigt.

Bemærk

Halvdelsreglen kan ikke anvendes som anskaffelsessum (indgangsværdi), hvis 1996-vurderingen ikke overstiger 1993-vurderingen inklusiv 10 pct.-tillægget.

Eksempel: Halvdelsreglen kunne ikke anvendes som anskaffelsessum (indgangsværdi)

Halvdelsreglen i EBL § 4, stk. 3, nr. 2, kunne ikke anvendes som anskaffelsessum efter EBL § 9, stk. 3, da der ikke kunne beregnes en forskelsværdi, fordi ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. udgjorde 3.025.000 kr., mens ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 var 2.750.000 kr. Se SKM2009.504.VLR.

Se også

Se også afsnit

C.H.2.1.10.1 om beregning af bundfradrag
C.H.2.1.11.4 om genanbringelse i ejendomme omfattet af EBL § 9, der efterfølgende ændrer klassifikation.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2003.91.HR	En ejendom var ikke omfattet af EBL § 9, fordi ejendommen på salgstidspunktet i sin helhed blev anvendt erhvervsmæssigt, og derfor ikke var en blandet benyttet ejendom.	Tidligere instans SKM2002.204.VLR
Landsretsdomme
SKM2016.607.VLR	Sagen angik, om fortjenesten ved salg af en ejendom var skattefri i medfør af EBL § 9, stk. 1. Landsretten fandt under henvisning til oplysninger om ejendommens forskellige bygninger, at fortjenesten ikke var delvist skattefri i medfør af EBL § 9, stk. 1, 3. led. Landsretten fandt endvidere, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes bedømmelse af, at ejendommen var en blandet benyttet ejendom og ikke en landbrugsejendom. Fortjenesten ved salget af ejendommen var derfor heller ikke delvist skattefri i medfør af EBL § 9, stk. 1, 1. led. Byrettens dom blev derfor stadfæstet. Fortjeneste skattepligtig.	Tidligere instans SKM2014.131.BR
SKM2016.261.VLR	Spørgsmålet var, om den del af fortjenesten ved afståelse af en landbrugsejendom i 2008, som kunne henføres til et nyopført stuehus, var skattefri efter EBL § 9. Appellanten havde beboet ejendommen siden 2001, først i et gammelt stuehus, som blev revet ned og i 2008 erstattet af et nyt stuehus, og under opføresen af det nye stuehus i en lejlighed i en tidligere driftsbygning. Da det nye stuehus var opført i 2008, flyttede appellanten efter sin forklaring ind i huset i nogle måneder, før ejendommen blev solgt. Landsretten tiltrådte, det er krav for skattefrihed efter EBL § 9, at det nye stuehus reelt har tjent til bolig, og at det således ikke er tilstrækkeligt for skattefrihed, at grundejeren har beboet et tidligere stuehus eller en anden bolig på ejendommen. Landsretten tiltrådte desuden, at appellanten ikke havde godtgjort, at det nye stuehus reelt havde tjent til bolig for ham. Endelig tiltrådte landsretten, at appellanten ikke havde godtgjort, at betingelserne for at bruge virksomhedsordningen var opfyldt.	Tidligere instans SKM2015.478.BR
SKM2013.570.ØLR	Retten fandt, at et tidligere stuehus på en sammenlagt landbrugsejendom under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit. Afgørelsen var konkret begrundet i, at der i arealmæssig henseende alene var tale om en meget begrænset formindskelse af ejendommens jordtilliggende og at den i 2008 solgte ejendom fremstod stort set identisk med ejendommen, som den så ud i perioden 1986-1999, hvor ejeren opfyldte beboelseskravet for ejendommen. Landsretten lagde herudover vægt på, at den oprindelige ejendom såvel før som efter sammenlægningen blev anvendt til samme formål (landbrug), og at sammenlægningen af de to landbrugsejendomme var driftsmæssigt begrundet.
SKM2009.504.VLR	Sagen, der vedrørte indkomståret 2003, drejede sig om fortolkning af EBL § 9 sammenholdt med EBL § 4. Landsretten fandt, at bestemmelserne skal fortolkes sådan, at der ved opgørelsen af fortjenesten for en blandet benyttet ejendom skal opgøres en samlet anskaffelsessum for hele ejendommen. I det konkrete tilfælde kunne det ikke ske ved at anvende "halvdelsreglen" i EBL § 4, stk. 3, 1. pkt., nr. 2. Den samlede opgjorte anskaffelsessum for hele ejendommen - i overensstemmelse med fast administrativ praksis - skulle fordeles forholdsmæssigt mellem beboelses- og erhvervsdelen på grundlag af ejendomsværdien pr. 1. januar 1993.	Tidligere instans SKM2008.852.BR
Landsskatteretskendelser
SKM2008.341.LSR	Kun den del af en ejendoms bygninger eller dele af bygningerne, der anvendtes til beboelse for ejendommens ejer, var omfattet af stuehusbegrebet. Stuehus 2 betragtedes som en separat beboelsesbygning og indgik derfor ikke i stuehusvurderingen, men blev anset som en selvstændig beboelsesenhed. Da stuehuset ikke var omfattet af VUL § 33, stk. 1, jf. stk. 4, var stuehus 2 ikke omfattet af EBL § 9, stk. 1.
SKM2007.211.LSR	Ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste i indkomståret 2001 ved salg af en landbrugsejendom, der var erhvervet før den 19. maj 1993, skulle anskaffelsessummen beregnes for hele ejendommen inklusiv stuehusværdien, hvorefter stuehusets andel af anskaffelsessummen skulle trækkes ud på grundlag af en forholdsmæssig fordeling. Som anskaffelsessum anvendtes ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg efter halvdelsreglen, og den forholdsmæssige fordeling, på henholdsvis beboelsesdelen og erhvervsdelen, skulle ske efter ejendomsværdien pr. 1. januar 1993.
SKM2005.302.LSR	Ved opgørelsen af fortjenesten i indkomståret 2001 ved salg af en landbrugsejendom efter EBL § 9 skulle den samlede ejendomsværdi indgå ved beregningen af indgangsværdien efter halvdelsreglen i EBL § 4, stk. 3, nr. 2, og denne indgangsværdi skulle fordeles på henholdsvis den skattepligtige del af ejendommen og stuehuset efter fordelingen ved ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1993.
Skatterådet og Ligningsrådet
SKM2022.302.SR	Spørger ejede en landbrugsejendom hvorpå, der lå to stuehuse. Spørger havde beboet begge stuehuse i ejertiden, og begge stuehuse havde været anset som ejendommens stuehus (ejerbolig). Stuehus 1 var anset som ejendommens stuehus i perioden 1984-2012 og stuehus 2, som blev bygget i 2012, havde været ejendommens stuehus fra 2012. Spørger ønskede at sælge ejendommen og anmodede om bindende svar på, at begge stuehuse kunne sælges skattefrit efter EBL § 9. Skatterådet bekræftede, at begge stuehuse i denne situation kunne sælges skattefrit, da ejeren havde beboet begge boliger, mens boligerne fungerede som ejendommens stuehus. Skattefritagelse.
SKM2011.187.SR	Skatterådet bekræftede, at fortjeneste ved afståelse af en landbrugsejendom, der vedrørte ejendommens to stuehuse, var skattefri efter EBL § 9, for så vidt angår SNs ejerandel på de tidspunkter, hvor han havde bolig i hvert af de pågældende stuehuse (ejerandelen var ændret i perioden). Skattefritagelse.
SKM2002.291.LR	Den del af fortjenesten, der kunne henføres til stuehuset med tilhørende grund og have var ikke skattefri, fordi det ikke var tilstrækkeligt sandsynliggjort, at ejendommen havde tjent til bolig for familien.