Parter
H1 Andelsboligforening
(Advokat Lars Henriksen)
mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)
Afsagt af landsdommerne
Olav D. Larsen, Peter Buhl og Hanne Fanø (kst.)
Denne sag drejer sig om ansættelse af grundværdien af ejendommene ...E1, ...E2, ...E3, ...E4 og ...E5 for årene 1990, 1992, 1993, 1994, 1995, 1996, 1998 og 1999 eller en del af de nævnte år. Ejendommene tilhører sagsøgeren, H1 Andelsboligforening, og er bebygget med etageboliger.
Landsskatteretten traf afgørelse om grundværdien ved kendelser af 15. november 2001. Landsskatterettens kendelse vedrørende ejendommen ...E1 er sålydende:
"...
Klagen vedrører det forhold, at ToldSkat efter afsigelsen af Vestre Landsrets hjemvisningsdom af 15. marts 1999 har ansat grundværdierne således:
|
Pr. 1/1 1986 |
| |
|
Grundværdi |
16.974.100 kr. |
| |
|
Grundværdien er ansat til 350 kr. pr. kvm. maksimalt tilladt etageareal ved en bebyggelsesprocent på 100 med følgende specifikation: |
| |
|
80.829 kvm. á (350 kr. x 60%) 210 kr. afrundet |
16.974.100 kr. |
| |
|
Endvidere har ToldSkat revideret ansættelserne for årene 1992, 1993, 1996, 1998 og 1999, og foretaget følgende ansættelser: |
| |
|
Pr. 1/1 1992 |
| |
|
Grundværdi |
24.248.700 kr. |
| |
|
Grundværdien er ansat til 500 kr. pr. kvm. maksimalt tilladt etageareal ved en bebyggelsesprocent på 100 med følgende specifikation: |
| |
|
80.829 kvm. á (500 kr. x 60%) 300 kr. afrundet |
24.248.700 kr. |
|
Pr. 1/1 1993 |
| |
|
|
Grundværdi |
22.147.900 kr. |
| |
|
Grundværdien er ansat til 500 kr. pr. kvm. maksimalt tilladt etageareal ved en bebyggelsesprocent på 100 med følgende specifikation: |
| |
|
75.493 kvm. á (500 kr. x 60%) 300 kr. afrundet |
22.147.900 kr. |
| |
|
Pr. 1/1 1996 |
| |
|
Grundværdi |
31.707.100 kr. |
| |
|
Grundværdien er ansat til 700 kr. pr. kvm. maksimalt tilladt etageareal ved en bebyggelsesprocent på 100 med følgende specifikation: |
| |
|
75.493 kvm. á (700 kr. x 60%) 420 kr. afrundet |
31.707.100 kr. |
| |
|
Pr. 1/1 1998 |
| |
|
Grundværdi |
38.501.400 kr. |
| |
|
Grundværdien er ansat til 850 kr. pr. kvm. maksimalt tilladt etageareal ved en bebyggelsesprocent på 100 med følgende specifikation: |
|
|
|
75.493 kvm. á (850 kr. x 60%) 510 kr. afrundet |
38.501.400 kr. |
| |
|
Pr. 1/1 1999 |
| |
|
Grundværdi |
38.501.400 kr. |
| |
|
Grundværdien er ansat til 950 kr. pr. kvm. maksimalt tilladt etageareal ved en bebyggelsesprocent på 100 med følgende specifikation: |
| |
|
75.493 kvm. á (950 kr. x 60%) 570 kr. afrundet |
38.501.400 kr. |
Klageejendommen omfatter et grundareal på 80.829 kvm., hvorpå der i 1964 er opført etageboligblokke indeholdende 429 beboelseslejligheder. Ejendommens aktuelle bebyggelsesprocent er 40.
Det er oplyst, at Landsskatteretten ved kendelse af 26. maj 1992 vedr. grundværdiansættelsen ved 18. alm. vurdering pr. 1/1 1986 stadfæstede værdien til 29.098.400 kr., idet retten lagde til grund, at en bebyggelsesprocent på 60 var den retlige udnyttelsesmulighed pr. 1/1 1986. Samtidig fandt Landsskatteretten ikke grundlag for at antage, at den af skyldrådet anvendte etagemeterpris på 600 kr. var for høj.
Afgørelsen blev indbragt for Vestre Landsret, der ved kendelse af 30/8 1996 frifandt ministeriet for selskabets påstand om, at den retlige udnyttelsesgrad var 40%. Dette sp. er indbragt for Højesteret.
Ifølge senere dom af 15/3 1999, hvor sagen af Landsretten hjemvistes til fornyet ansættelse af grundværdien ved vurderingsmyndighederne, har syns- og skønsmændene pr. 1/1 1986 ansat kontantværdien til 15.115.000 kr. baseret på en etagemeterpris på 312 kr. og en bebyggelsesprocent på 60.
Regionen har som anført ovenfor ved vurderingen pr. 1/1 1986 ansat en etagemeterpris på 350 kr.
Efterfølgende har regionen revideret grundværdiansættelserne for 1992, 1993, 1996, 1998 og 1999, jf. ovenfor, herunder taget hensyn til eventuelle ændringer i det matrikulære areal.
Ved de foretagne revisioner har regionen lagt til grund, at bebyggelsesprocenten ikke har ændret sig i tiden 1986 - 1999.
Regionen har begrundet revisionerne således:
"Regionen har taget udgangspunkt i, at grundværdien skal ansættes efter § 13 i vurderingsloven, der oplyser:
"Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse."
Regionen har ligeledes taget udgangspunkt i, at der er tale om en tilladt bebyggelsesprocent på 60, idet denne er oplyst i den af kommunen udarbejdede kommuneplan, der er gældende på vurderingstidspunktet. Regionen er vidende om, at bebyggelsesprocenten er påklaget til Højesteret.
Regionen har ved prisfastsættelsen taget højde for, at der er afsagt dom ved Vestre Landsret på grund af en syns- og skønsrapport, som er udarbejdet til brug for domsafsigelsen.
Regionen har udøvet et skøn i forbindelse med fastsættelsen af etagearealprisen på 500 kr. (m.fl.), hvor der dog er skelet til prisen fra 1986 på 350 kr. med tillæg for den prisudvikling der har fundet sted, og som også har påvirket øvrige sammenlignelige ejendomme i ... og andre byer af samme størrelse.
Regionen skal også henvise til tabeller fra Landsforeningen for Boligselskabers statistik 1992 (m.fl.), hvor der er konstateret salgspriser på 1460 kr., hvoraf grundkøbesummen udgør 880 kr. og modningsudgifterne de resterende 580 kr.
Ved prisfastsættelsen er der også taget højde for beliggenheden og arealernes størrelse med følgende yderligere begrundelse.
Beliggenheden
Arealet er beliggende ca. 1,74 km. fra centrum af ..., hvilket vil sige en central god beliggenhed med jævnlige busafgange, et godt vejnet til butikker, skoler, daginstitutioner og til bymidten i det hele taget.
Arealstørrelsen
Der er tale om et stort areal på 80829 kvm. (senere 75493 kvm.). Efter de normale vurderingsprincipper for grunde af omhandlede størrelse, skal udgifter til etablering af interne veje mv. henregnes til grundværdien. Regionen har ved fastsættelsen af grundværdien taget hensyn til de i syns- og skønsrapporten fastsatte kvm. priser, og derved levnes der kun i meget begrænset omfang plads til udgifter til interne grundforbedringer.
Under hensyn til samtlige foreliggende oplysninger i form af indholdet i Vestre Landsretsdommen, i syns- og skønsrapporten, beliggenheden og arealstørrelserne taget i betragtning, har regionen vedtaget ovenstående ændring af grundværdien pr 1.1.1992 (m.fl.)."
For ejeren, H1 Andelsboligforening, klager advokatfirmaet R1 med påstand om nedsættelse, dels svarende til - pr. 1/1 1986 syns- og skønsmændenes udtalelse i Vestre Landsrets dom, dels for så vidt angår revisionerne til beløb, der fremkommer som indekseringer efter de stigninger og fald, der kan konstateres i forhold til de oprindelige vurderinger foretaget af vurderingsrådet, idet det er advokatfirmaets opfattelse, at prisudviklingen i den oprindelige vurdering og prisudviklingen i den reviderede vurdering bør være sammenfaldende.
Påstandene tager endvidere udgangspunkt i, at en bebyggelsesprocent på 60 må lægges til grund for afgørelserne, så længe dette spørgsmål verserer for Højesteret.
Påstandene udgør talmæssigt følgende beløb:
|
1986 |
15.115.000 kr. |
|
1992 |
17.634.097 kr. |
|
1993 |
16.470.074 kr. |
|
1996 |
19.999.335 kr. |
|
1998 |
22.352.210 kr. |
|
1999 |
24.469.777 kr. |
Sagen har været forhandlet på rettens kontor og selskabets advokat har haft lejlighed til at procedere sagerne på et retsmøde.
Der er herunder bl.a. fremlagt et brev af 30. oktober 2001 fra H1 Andelsboligforening, hvori det oplyses, at foreningen i samarbejde med en anden forening har erhvervet den tidligere margarinefabrik G1's ejendom, ...E6, med et grundareal på 13.362 kvm. og en forventet bebyggelsesprocent på 110 for i alt 20.500.000 kr.
Landsskatterettens bemærkninger
Landsskatteretten bemærker, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Endvidere bemærkes, at vurderingen i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens § 1 ikke er foretaget med udgangspunkt i en tidligere vurdering, men efter fornyet undersøgelse og selvstændig bedømmelse til opfyldelse af vurderingslovens forskrift om ansættelse af ejendommens (grundens) værdi i handel og vandel.
Når henses dertil finder Landsskatteretten at måtte lægge til grund, at det ved et syn og skøn for Vestre Landsret vedr. vurderingen pr. 1/1 1986 er udtalt, at prisen pr. kvm. etageareal (100%) skønnes at udgøre 312 kr., svarende til 187 kr. pr. kvm. grundareal ved en bebyggelsesprocent på 60, eller i alt 15.115.000 kr.
Retten finder ikke grundlag for at tilsidesætte dette skøn, hvorfor ansættelsen af grundværdien pr. 1/1 1986 vil være at foretage til 15.115.000 kr.
For så vidt angår de følgende påklagede vurderinger må retten lægge til grund, at det vurderingspligtige areal allerede pr. 1/1 1992 ifølge SVUR var reduceret til 75.493 kvm.
Det må endvidere lægges til grund, at den lokale ToldSkat efter en revision og i overensstemmelse med princippet i vurderingslovens § 1 har skønnet, at etagemeterpriserne kan ansættes til henholdsvis for 1992 og 1993: 500 kr., for 1996: 700 kr., 1998: 850 kr. og for 1999: 950 kr.
Regionen har som begrundelse for sine værdiskøn bl.a. anført, at der er taget hensyn til den prisudvikling, der har fundet sted siden 1986, til tabeller fra Landsforeningen af Boligselskabers statistik januar 1992 hvoraf fremgår, at de gennemsnitlige grundkøbesummer inkl. modningsudgifter for alment byggeri med støttetilsagn udenfor hovedstadsregionen i 1991 udgjorde 1.460 kr. pr. kvm. bruttoetageareal.
Under sagens behandling ved Landsskatteretten har regionen endvidere bl.a. fremlagt statistik januar 1997 fra Boligselskabernes Landsforening hvoraf fremgår, at de gennemsnitlige grundkøbesummer inkl. modningsudgifter for hele året 1996 for alment byggeri med støttetilsagn udenfor hovedstadsregionen har udgjort 1.227 kr. pr. kvm. bruttoetageareal.
Når henses hertil finder Landsskatteretten efter en samlet bedømmelse ikke, at det kan anses for bevist eller sandsynligjort, at de af regionen anvendte etagemeterpriser er for høje som udtryk for grundens handelsværdi i ubebygget stand på vurderingstidspunkterne, hvorfor de foretagne ansættelser for 1992, 1996 og 1998 vil være at stadfæste.
Ansættelserne for 1993 og 1999 vil efter foreliggende oplysninger være at forhøje til 22.647.900 kr. og 43.031.000 kr.
Herefter bestemmes
Pr. 1/1 1986
Grundværdi 16.974.100 kr. nedsættes til 15.115.000 kr.
Pr. 1/1 1992
Grundværdi 24.248.700 kr. nedsættes til 22.647.900 kr.
Pr. 1/1 1993
Grundværdi 22.147.900 kr. forhøjes til 22.647.900 kr.
Pr. 1/1 1996
Grundværdi 31.707.100 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1998
Grundværdi 38.501.400 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1999
Grundværdi 38.501.400 kr. forhøjes til 43.031.000 kr.
..."
Af Landsskatterettens kendelser vedrørende de øvrige ejendomme fremgår bl.a. følgende:
...E2
"...
|
Pr. 1/1 1986 |
| |
|
Grundværdi |
12.403.900 kr. |
| |
|
Grundværdien er ansat til 350 kr. pr. kvm. maksimalt tilladt etageareal ved en bebyggelsesprocent på 100 med følgende specifikation: |
| |
|
59.066 kvm. á (350 kr. x 60%) 210 kr. afrundet |
12.403.900 kr. |
...
Klageejendommen omfatter et grundareal på 59.066 kvm., hvorpå der i 1973 er opført etageboligblokke indeholdende 236 beboelseslejligheder. Ejendommens aktuelle bebyggelsesprocent er 40.
Det et oplyst, at Landsskatteretten ved kendelse af 26. maj 1992 vedr. grundværdiansættelsen ved 18. alm. vurdering pr. 1/1 1986 stadfæstede værdien til 21.263.800 kr., idet retten lagde til grund, at en bebyggelsesprocent på 60 var den retlige udnyttelsesmulighed pr. 1/1-1986. Samtidig fandt Landsskatteretten ikke grundlag for at antage, at den af skyldrådet anvendte etagemeterpris på 600 kr. var for høj.
...
Beliggenheden
Arealet er beliggende ca. 1,2 km. fra centrum af ..., hvilket vil sige en central god beliggenhed med jævnlige busafgange, et godt vejnet til butikker, skoler, daginstitutioner og til bymidten i det hele taget.
Arealstørrelsen
Der er tale om et stort areal på 59066 kvm.
...
Påstandene udgør talmæssigt følgende beløb
|
1986 |
9.746.000 kr. |
|
1992 |
11.370.302 kr. |
|
1996 |
13.806.825 kr. |
|
1998 |
14.131.695 kr. |
|
1999 |
15.431.128 kr. |
...
Når henses dertil finder Landsskatteretten at måtte lægge til grund, at det ved et syn og skøn for Vestre Landsret vedr. vurderingen pr. 1/1 1986 er udtalt, at prisen pr. kvm. etageareal (100%) skønnes at udgøre 275 kr. pr. kvm., svarende til 165 kr. pr. kvm. grundareal ved en bebyggelsesprocent på 60, eller i alt 9.746.000 kr.
...
Det må endvidere lægges til grund, at den lokale ToldSkat efter en revision og i overensstemmelse med princippet i vurderingslovens § 6 har skønnet, at etagemeterpriserne kan ansættes til henholdsvis for 1992: 500 kr., for 1996: 700 kr., for 1998: 800 kr. og for 1999: 900 kr.
...
Når henses hertil finder Landsskatteretten efter en samlet bedømmelse ikke, at det kan anses for bevist eller sandsynliggjort, at de af regionen anvendte etagemeterpriser er for høje som udtryk for grundens handelsværdi i ubebygget stand på vurderingstidspunkterne, hvorfor de foretagne ansættelser for 1992, 1996, 1998 og 1999 vil være at stadfæste.
Herefter bestemmes
Pr. 1/1 1986
Grundværdi 12.403.900 kr. nedsættes til 9.746.000 kr.
Pr. 1/1 1992
Grundværdi 17.719.800 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1996
Grundværdi 24.807.700 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1998
Grundværdi 28.351.700 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1999
Grundværdi 31.895.600 kr. stadfæstes.
..."
...E3
"...
|
Pr. 1/1 1986 |
| |
|
Grundværdi |
3.028.400 kr. |
| |
|
Grundværdien er ansat til 350 kr. pr. kvm. maksimalt tilladt etageareal ved en bebyggelsesprocent på 100 med følgende specifikation: |
| |
|
14.421 kvm. á (350 kr. x 60%) 210 kr. afrundet |
3.028.400 kr. |
...
Klageejendommen omfatter et grundareal på 14.421 kvm., hvorpå der i 1970 er opført etageboligblokke indeholdende 52 beboelseslejligheder. Ejendommens aktuelle bebyggelsesprocent er 40.
...
Beliggenheden
Arealet er beliggende ca. 1,7 km. fra centrum af ..., hvilket vil sige en central god beliggenhed med jævnlige busafgange, et godt vejnet til butikker, skoler, daginstitutioner og til bymidten i det hele taget.
Arealstørrelsen
Der er tale om et stort areal på 14421 kvm . ...
...
Det må endvidere lægges til grund, at den lokale ToldSkat efter en revision og i overensstemmelse med princippet i vurderingslovens § 6 har skønnet, at etagemeterpriserne kan ansættes til henholdsvis for 1992: 500 kr., for 1994: 500 kr., for 1995: 500 kr., for 1996: 700 kr., for 1998: 850 kr. og for 1999: 950 kr.
...
Når henses hertil finder Landsskatteretten efter en samlet bedømmelse ikke, at det kan anses bevist eller sandsynliggjort, at de af regionen anvendte etagemeterpriser er for høje som udtryk for grundens handelsværdi i ubebygget stand på vurderingstidspunkterne, hvorfor de foretagne ansættelser for 1992, 1994, 1995, 1996, 1998 og 1999 vil være at stadfæste.
Herefter bestemmes
Pr. 1/1 1986
Grundværdi 3.028.400 kr. nedsættes til 2.697.000 kr.
Pr. 1/1 1992
Grundværdi 4.326.300 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1994
Grundværdi 4.326.300 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1995
Grundværdi 4.326.300 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1996
Grundværdi 6.056.800 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1998
Grundværdi 7.354.700 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1999
Grundværdi 8.220.000 kr. stadfæstes.
..."
...E4
"...
|
Pr. 1/1 1986 |
| |
|
Grundværdi |
11.625.900 kr. |
| |
|
Grundværdien er ansat til 320 kr. pr. kvm. maksimalt tilladt etageareal ved en bebyggelsesprocent på 100 med følgende specifikation: |
| |
|
61.189 kvm. á (320 kr. x 60%) 190 kr. afrundet |
11.625.900 kr. |
...
Beliggenheden
Arealet er beliggende ca. 2,6 km. fra centrum af ..., hvilket vil sige en central god beliggenhed med jævnlige busafgange, et godt vejnet til butikker, skoler, daginstitutioner og til bymidten i det hele taget.
Arealstørrelsen
Der er tale om et stort areal på 61189 kvm . ...
...
Når henses dertil finder Landsskatteretten at måtte lægge til grund, at det ved et syn og skøn for Vestre Landsret vedr. vurderingen pr. 1/1 1986 er udtalt, at prisen pr. kvm. etageareal (100%) skønnes at udgøre 263 kr. svarende til 158 kr. pr. kvm. grundareal ved en bebyggelsesprocent på 60, eller i alt 9.668.000 kr.
Retten finder ikke grundlag for at tilsidesætte dette skøn, hvorfor ansættelsen af grundværdien pr. 1/1 1986 vil være at foretage til 9.668.000 kr.
Det må endvidere lægges til grund, at den lokale ToldSkat efter en revision og i overensstemmelse med princippet i vurderingslovens § 6 har skønnet, at etagemeterpriserne kan ansættes til henholdsvis for 1992: 450 kr., for 1995: 450 kr., for 1996: 600 kr., for 1998: 800 kr. og for 1999: 900 kr.
...
Når henses hertil finder Landsskatteretten efter en samlet bedømmelse ikke, at det kan anses for bevist eller sandsynliggjort, at de af regionen anvendte etagemeterpriser er for høje som udtryk for grundens handelsværdi i ubebygget stand på vurderingstidspunkterne, hvorfor de foretagne ansættelser for 1992, 1995, 1996, 1998 og 1999 vil være at stadfæste.
Herefter bestemmes
Pr. 1/1 1986
Grundværdi 11.625.900 kr. nedsættes til 9.668.000 kr.
Pr. 1/1 1992
Grundværdi 16.521.000 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1995
Grundværdi 16.521.000 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1996
Grundværdi 22.028.000 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1998
Grundværdi 29.370.700 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1999
Grundværdi 33.042.100 kr. stadfæstes.
..."
...E5
"...
|
Pr.1/1 1986 |
| |
|
Grundværdi |
15.111.800 kr. |
| |
|
Grundværdien er ansat til 320 kr. pr. kvm. maksimalt tilladt etageareal ved en bebyggelsesprocent på 100 med følgende specifikation: |
| |
|
79.536 kvm. á (320 kr. x 60%) 190 kr. afrundet |
15.111.800 kr. |
...
Klageejendommen omfatter et grundareal på 79.536 kvm. (1986), hvorpå der i 1967 er opført etageboligblokke indeholdende 324 beboelseslejligheder. Ejendommens aktuelle bebyggelsesprocent er 40.
...
Beliggenheden
Arealet er beliggende ca. 1,2 km. fra centrum af ..., hvilket vil sige en central god beliggenhed med jævnlige busafgange, et godt vejnet til butikker, skoler, daginstitutioner og til bymidten i det hele taget.
Arealstørrelsen
Der er tale om et stort areal på 79536 kvm . ...
...
Når henses dertil finder Landsskatteretten at måtte lægge til grund, at der ved et syn og skøn for Vestre Landsret vedr. vurderingen pr. 1/1 1986 er udtalt, at prisen pr. kvm. etageareal (100%) skønnes at udgøre 275 kr. svarende til 165 kr. pr. kvm. grundareal ved en bebyggelsesprocent på 60, eller i alt 13.123.000 kr.
Retten finder ikke grundlag for at tilsidesætte dette skøn, hvorfor ansættelsen af grundværdien pr. 1/1 1986 vil være at foretage til 13.123.000 kr.
...
Det må endvidere lægges til grund, at den lokale ToldSkat efter en revision og i overensstemmelse med princippet i vurderingslovens § 6 har skønnet, at etagemeterpriserne kan ansættes til henholdsvis for 1990: 320 kr., for 1992: 450 kr., for 1996: 600 kr., for 1998: 800 kr. og for 1999: 900 kr.
...
Når henses hertil finder Landsskatteretten efter en samlet bedømmelse ikke, at det kan anses bevist eller sandsynliggjort, at de af regionen anvendte etagemeterpriser er for høje som udtryk for grundens handelsværdi i ubebygget stand på vurderingstidspunkterne, hvorfor de foretagne ansættelser for 1990, 1992, 1996, 1998 og 1999 vil være at stadfæste.
Herefter bestemmes
Pr. 1/1 1986
Grundværdi 15.111.800 kr. nedsættes til 13.123.000 kr.
Pr. 1/1 1990
Grundværdi 14.907.100 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1992
Grundværdi 20.963.100 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1996
Grundværdi 27.950.800 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1998
Grundværdi 37.267.700 kr. stadfæstes.
Pr. 1/1 1999
Grundværdi 41.926.100 kr. stadfæstes.
..."
Påstande
Under denne sag, der er anlagt den 14. februar 2002, har sagsøgeren nedlagt følgende påstande:
Principalt
Sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at de nedenfor under punkt 1 til 5 gengivne af Landsskatteretten fastsatte grundværdier nedsættes til beløb som fremkommet ved det under sagen foretagne syn- og skøn, jf. herved værdierne skematisk anvist i 3. sidste kolonne i det af sagsøger fremlagte hjælpebilag 5:
| 1. |
For matrikel nr. ..., ...E1 |
|
| |
|
| |
a. |
Grundværdien pr. 1. januar 1992, ansat til |
kr. |
22.647.900 |
| |
b. |
Grundværdien pr. 1. januar 1993, ansat til |
kr. |
22.647.900 |
| |
c. |
Grundværdien pr. 1. januar 1996, ansat til |
kr. |
31.707.100 |
| |
d. |
Grundværdien pr. 1. januar 1998, ansat til |
kr. |
38.501.400 |
| |
e. |
Grundværdien pr. 1. januar 1999, ansat til |
kr. |
43.031.000 |
| |
|
nedsættes til |
| |
| |
a. |
Grundværdien pr. 1. januar 1992, |
kr. |
21.177.198 |
| |
b. |
Grundværdien pr. 1. januar 1993, |
kr. |
20.081.138 |
| |
c. |
Grundværdien pr. 1. januar 1996, |
kr. |
21.062.547 |
| |
d. |
Grundværdien pr. 1. januar 1998, |
kr. |
21.968.463 |
| |
e. |
Grundværdien pr. 1. januar 1999, |
kr. |
22.194.942 |
| |
|
2. |
For matrikel nr. ..., ...E2 |
| |
| |
a. |
Grundværdien pr. 1. januar 1992, ansat til |
kr. |
17.719.800 |
| |
b. |
Grundværdien pr. 1. januar 1996, ansat til |
kr. |
24.807.700 |
| |
c. |
Grundværdien pr. 1. januar 1998, ansat til |
kr. |
28.351.700 |
| |
d. |
Grundværdien pr. 1. januar 1999, ansat til |
kr. |
31.895.600 |
| |
|
nedsættes til |
| |
| |
a. |
Grundværdien pr. 1. januar 1992, |
kr. |
14.648.368 |
| |
b. |
Grundværdien pr. 1. januar 1996, |
kr. |
15.652.490 |
| |
c. |
Grundværdien pr. 1. januar 1998, |
kr. |
16.302.216 |
| |
d. |
Grundværdien pr. 1. januar 1999, |
kr. |
16.479.414 |
| |
|
3. |
For matrikel nr. ..., ...E3 |
| |
| |
a. |
Grundværdien pr. 1. januar 1992, ansat til |
kr. |
4.326.300 |
| |
b. |
Grundværdien pr. 1. januar 1994, ansat til |
kr. |
4.326.300 |
| |
c. |
Grundværdien pr. 1. januar 1995, ansat til |
kr. |
4.326.300 |
| |
d. |
Grundværdien pr. 1. januar 1996, ansat til |
kr. |
6.058.800 |
| |
e. |
Grundværdien pr. 1. januar 1998, ansat til |
kr. |
7.354.700 |
| |
f. |
Grundværdien pr. 1. januar 1999, ansat til |
kr. |
8.220.000 |
| |
|
nedsættes til |
| |
| |
a. |
Grundværdien pr. 1. januar 1992, |
kr. |
3.778.302 |
| |
b. |
Grundværdien pr. 1. januar 1994, |
kr. |
3.879.249 |
| |
c. |
Grundværdien pr. 1. januar 1995, |
kr. |
3.965.774 |
| |
d. |
Grundværdien pr. 1. januar 1996, |
kr. |
4.023.459 |
| |
e. |
Grundværdien pr. 1. januar 1998, |
kr. |
4.196.511 |
| |
f. |
Grundværdien pr. 1. januar 1999, |
kr. |
4.297.458 |
| |
|
4. |
For matrikel nr. ..., ...E4 |
| |
| |
a. |
Grundværdien pr. 1. januar 1992, ansat til |
kr. |
16.521.000 |
| |
b. |
Grundværdien pr. 1. januar 1995, ansat til |
kr. |
16.521.000 |
| |
c. |
Grundværdien pr. 1. januar 1996, ansat til |
kr. |
22.028.000 |
| |
d. |
Grundværdien pr. 1. januar 1998, ansat til |
kr. |
29.370.700 |
| |
e. |
Grundværdien pr. 1. januar 1999, ansat til |
kr. |
33.042.100 |
| |
|
nedsættes til |
| |
| |
a. |
Grundværdien pr. 1. januar 1992, |
kr. |
15.603.195 |
| |
b. |
Grundværdien pr. 1. januar 1995, |
kr. |
16.398.652 |
| |
c. |
Grundværdien pr. 1. januar 1996, |
kr. |
16.643.408 |
| |
d. |
Grundværdien pr. 1. januar 1998, |
kr. |
17.316.487 |
| |
e. |
Grundværdien pr. 1. januar 1999, |
kr. |
17.500.054 |
| |
|
5. |
For matrikel nr. ..., ...E5 |
| |
| |
a. |
Grundværdien pr. 1. januar 1990, ansat til |
kr. |
14.907.100 |
| |
b. |
Grundværdien pr. 1. januar 1992, ansat til |
kr. |
20.963.100 |
| |
c. |
Grundværdien pr. 1. januar 1996, ansat til |
kr. |
27.950.800 |
| |
d. |
Grundværdien pr. 1. januar 1998, ansat til |
kr. |
37.267.700 |
| |
e. |
Grundværdien pr. 1. januar 1999, ansat til |
kr. |
41.926.100 |
| |
|
nedsættes til |
| |
| |
a. |
Grundværdien pr. 1. januar 1990, |
kr. |
19.088.640 |
| |
b. |
Grundværdien pr. 1. januar 1992, |
kr. |
20.043.072 |
| |
c. |
Grundværdien pr. 1. januar 1996, |
kr. |
21.395.184 |
| |
d. |
Grundværdien pr. 1. januar 1998, |
kr. |
22.349.616 |
| |
e. |
Grundværdien pr. 1. januar 1999, |
kr. |
22.747.296 |
Subsidiært
Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at de ovenfor under punkt 1 - 5 gengivne af Landsskatteretten fastsatte grundværdier nedsættes til et efter rettens skøn fastsat mindre beløb.
Mere subsidiært
Hjemvisning af sagen til fornyet behandling ved de lokale vurderingsmyndigheder med landsrettens anvisning om behørig hensyntagen til de foreliggende syns- og skønsrapporter.
Sagsøgte har principalt nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært om hjemvisning til vurderingsmyndighederne til fornyet ansættelse af grundværdien af de af sagen omfattede ejendomme.
Sagens øvrige omstændigheder
Ved dom af 27. oktober 2004 stadfæstede Højesteret, [SKM2004.460.HR], Vestre Landsrets dom af 15. marts 1999, herunder kendelsen af 30. august 1996.
Syns- og skønsmænd under den tidligere landsretssag var statsautoriseret ejendomsmægler og valuar MP og direktør HK, der den 11. september 1998 afgav syns- og skønsrapport. Af syns- og skønsrapporten fremgår det, at skønsmændene til brug for sagens behandling havde indhentet oplysninger fra en række kommuner og boligforeninger om handelspriser for råjord til etagebyggeri og/eller tæt-lav boligbebyggelse i perioden 1980-1986, statistikker fra Boligselskabernes Landsforening for årene 1984-1986, oplysninger fra tidligere direktør i Lejerbo, RB, og fra kommunens tekniske forvaltning, ... Kommunes ejendomsskattekontor og fra byggeteknikere og landinspektør i ....
Til besvarelse af nogle provokationer fremsat af Andelsboligforeningen H1s advokat skrev Skatteministeriets advokat, Kammeradvokaten, i et processkrift af 25. november 2003 følgende:
"...
Under henvisning til de af sagsøgeren fremsatte opfordringer (3) til (6) bemærkes, at grundværdierne ved vurderingen pr. 1. januar 1986 efter hjemvisning af den tidligere sag er ansat på grundlag af syns- og skønsmændenes vurderinger. ToldSkat har endvidere foretaget en revision af de efterfølgende ansættelser. Der er ved revisionen foretaget en gradvis tilpasning til den grundværdi, som regionen fandt var den rette ansættelse ved vurderingen pr. 1. januar 1999. Stigningstaksten i grundværdien for de ejendomme, der var omfattet af revisionen, har været større end for andre etageejendomme i ....
..."
Også under denne sag udmeldte landsretten statsautoriseret ejendomsmægler og valuar MP og direktør HK som syns- og skønsmænd. Syns- og skønsmændene har ved rapport af 25. april 2003 besvaret spørgsmålene 1 og 2 C bl.a. således:
"...
|
1. |
Syns- og skønsmændene bedes på grundlag af det i sagen fremlagte materiale, indhentet materiale i øvrigt samt besigtigelse, give en beskrivelse af arealernes beliggenhed i forhold til skoler, indkøbs- og transportmuligheder. |
| |
| |
Syns- og skønsmændene bedes endvidere ansætte de nedenfor anførte grundes kontantværdi i fri handel i ubebygget stand på de nedenfor anførte tidspunkter. Alle ejendomme tilhører H1 Andelsboligforening. |
| |
| |
... |
| |
| |
|
...E1 |
| |
| |
|
Vurderingen bedes foretaget pr. 1. januar for årene 1992, 1993, 1996, 1998 og 1999. |
| |
| |
... |
| |
| |
|
...E2 |
| |
| |
|
Vurderingen bedes foretaget pr. 1. januar 1992, 1996, 1998 og 1999. |
| |
| |
... |
| |
| |
|
...E3 |
| |
| |
|
Vurderingen bedes foretaget pr. 1. januar 1992, 1994, 1995, 1996, 1998 og 1999. |
| |
| |
... |
| |
| |
|
...E4 |
| |
| |
|
Vurderingen bedes foretaget pr. 1. januar 1992, 1995, 1996, 1998 og 1999. |
| |
| |
... |
| |
| |
|
...E5 |
| |
| |
|
Vurderingen bedes foretaget pr. 1. januar 1990, 1992,1996, 1998 og 1999. |
|
... |
|
|
|
C |
En vurdering af grundene under forudsætning af, at den lovlige bebyggelsesprocent var 60. |
|
... |
|
|
Besvarelse af spørgsmål
Svar 1
Generelt
Arealernes beliggenhed er vurderet på en skala fra 1-10,hvor 10 er højeste prioritet. Udover arealernes beliggenhed i forhold til skoler, indkøbs- og transportmuligheder er der taget hensyn til arealernes beliggenhed i forhold til centrum, institutioner, idrætsfaciliteter, grønne områder og industri, samt den almindelige opfattelse af, hvor "man" gerne vil bo.
Alle arealer er beliggende i rimelig afstand til skoler og institutioner.
Matr.nr. ..., ...E1
Bebyggelsen er beliggende ca. 1,5 km fra centrum.
Indkøbsmuligheder i umiddelbar nærhed.
Bybusforbindelser i umiddelbar nærhed.
Samlet vurdering 7-8.
Matr.nr. ..., ...E5
Bebyggelsen er beliggende ca. 1,5 km fra centrum.
Indkøbsmuligheder i centrum.
Bybusforbindelse i umiddelbar nærhed.
Samlet vurdering 4-6
Matr.nr. ..., ...E3
Bebyggelsen er beliggende ca. 1,5 km fra centrum.
Indkøbsmuligheder i umiddelbar nærhed.
Bybusforbindelse i umiddelbar nærhed.
Samlet vurdering 7-8.
Matr.nr. ..., ...E4
Bebyggelsen er beliggende ca. 2,8 km fra centrum i udkanten af ....
Indkøbsmuligheder er indenfor 500 m.
Bybusforbindelser i umiddelbar nærhed.
Samlet vurdering 5-7.
Matr.nr. ..., ...E2
Bebyggelsen er beliggende ca. 1,5 km fra centrum.
Indkøbsmuligheder i centrum.
Bybusforbindelse i umiddelbar nærhed.
Samlet vurdering 4-6.
Svar 2
Ved besvarelse af alle spørgsmål under pkt. 2 med de under A, B og C nævnte forudsætninger, har vi som udgangspunkt antaget, at grundarealerne er byggemodnet, dvs. der er i umiddelbar tilknytning til arealerne tilslutningsmulighed til vej, kloak, el og vand. Ved godkendelse af bebyggelsen skal der betales tilslutningsafgifter, for at få adgang til ovennævnte kloak, el og vand.
Udgiften opkræves normalt i forbindelse med udstedelse af byggetilladelse. Størrelsen af denne tilslutningsafgift er afhængigt af anlæggets udformning og til hvilket formål arealet bebygges og endeligt af, hvor intensivt arealet udnyttes.
Ved værdiansættelsen er der taget hensyn til arealernes oprindelige tilstand, herunder:
|
a. |
Områdets karakter i forhold til den omliggende bebyggelse, natur m.m. |
|
b. |
Arealernes grundform |
|
c. |
Arealernes beliggenhed i forhold til skole, offentlig trafik, indkøbsmulighed og grønne områder |
|
d. |
Arealernes jordbundforhold, herunder den nødvendige terrænregulering og pilotering i f.m. bebyggelse |
I forbindelse med værdiansættelsen af arealerne i de enkelte år, har vi bl.a. støttet os til indhentede oplysninger fra flere kommuner og forskellige boligselskaber samt den af ToldSkat udarbejdede statistik over solgte, selvstændigt vurderede grundarealer over 2.000 m2 i tidsrummet 1990-1999, beliggende i kommuner med op til 50.000 indbyggere og egne praktiske erfaringer.
Salgspriserne i denne periode har været moderat stigende.
Vurderingsmændene har sammenholdt denne statistik med udviklingen i nettoprisindekset i perioden 1990-1999, og da vi kan konstatere, at stigningen nogenlunde kan sammenlignes, har vi valgt at anvende nettoprisindekset som et af de væsentligste parametre.
...
|
Svar 2C |
| |
|
Værdiansættelse af nedennævnte grundarealer ved bebyggelsesprocent på 60. |
| |
|
Svar 2C 1 |
| |
|
Matr.nr. ...,...E1 |
|
Areal 1990 - 80.829 m2 |
|
Areal 1993 - 75.493 m2 |
| |
|
År |
|
60% |
|
pr. m2 |
|
1992 |
kr. |
21.177.198,- |
kr. |
260,- |
|
1993 |
kr. |
20.081.138,- |
kr. |
265,- |
|
1996 |
kr. |
21.062.547,- |
kr. |
280,- |
|
1998 |
kr. |
21.968.463,- |
kr. |
290,- |
|
1999 |
kr. |
22.194.942,- |
kr. |
295,- |
| |
|
Svar 2C 2 |
| |
|
Matr.nr. ..., ...E2 |
|
Areal 59.066 m2 |
| |
|
År |
|
60% |
|
pr. m2 |
|
1992 |
kr. |
14.648.368,- |
kr. |
250,- |
|
1996 |
kr. |
15.652.490,- |
kr. |
265,- |
|
1998 |
kr. |
16.302.216,- |
kr. |
275,- |
|
1999 |
kr. |
16.479.414,- |
kr. |
280, |
| |
|
Svar 2C 3 |
| |
|
Matr.nr. ..., ...E3 |
|
Areal 14.121 m2 |
| |
|
År |
|
60% |
|
pr. m2 |
|
1992 |
kr. |
3.778.302,- |
kr. |
260,- |
|
1994 |
kr. |
3.879.249,- |
kr. |
270,- |
|
1995 |
kr. |
3.965.774,- |
kr. |
275,- |
|
1996 |
kr. |
4.023.459,- |
kr. |
280,- |
|
1998 |
kr. |
4.196.511,- |
kr. |
290,- |
|
1999 |
kr. |
4.297.458,- |
kr. |
300,- |
| |
|
Svar 2C 4 |
| |
|
Matr.nr. ..., ...E4 |
|
Areal 61.189 m2 |
| |
|
År |
|
60% |
|
kr. m2 |
|
1992 |
kr. |
15.603.195,- |
kr. |
255,- |
|
1995 |
kr. |
16.398.652,- |
kr. |
270,- |
|
1996 |
kr. |
16.643.408,- |
kr. |
275,- |
|
1998 |
kr. |
17.316.487,- |
kr. |
280,- |
|
1999 |
kr. |
17.500.054,- |
kr. |
285,- |
| |
|
Svar 2C 5 |
| |
|
Matr.nr. ..., ...E5 |
|
Areal 79.536 m2 |
| |
|
År |
|
60% |
|
pr. m2 |
|
1990 |
kr. |
19.088.640,- |
kr. |
240,- |
|
1992 |
kr. |
20.043.072,- |
kr. |
250,- |
|
1996 |
kr. |
21.395.184,- |
kr. |
270,- |
|
1998 |
kr. |
22.349.616,- |
kr. |
280,- |
|
1999 |
kr. |
22.747.296,- |
kr. |
285,- |
..."
Ved spørgsmål 6 blev syns- og skønsmændene bedt om at oplyse, hvilke faktiske ejendomsoverdragelser der anvendtes som sammenligningsgrundlag i forbindelse med de ovenfor anførte vurderinger. Af svaret fremgår, at der blev indhentet oplysninger fra flere kommuner og boligselskaber i landsdelen. Af svaret fra kommunen fremgår følgende:
"...
Syns- og skønsmændene har fra kommunen modtaget en oversigt over det støttede nybyggeri i perioden 1990-1999 med angivelse af købspris for grundareal for de enkelte bebyggelser.
I perioden 1990-1999 har kommunen bl.a. solgt følgende grundarealer til opførelse af familieungdomsboliger:
|
1996 |
10.516 m2 |
|
Salgspris pr. m2 kr. |
291,- |
bebyggelsesprocent ej oplyst |
|
1997 |
12.679 m2 |
|
Salgspris pr. m2 kr. |
92,- |
bebyggelsesprocent ej oplyst |
|
1998 |
12.507 m2 |
|
Salgspris pr. m2 kr. |
299,- |
bebyggelsesprocent ej oplyst |
|
1998 |
16.595 m2 |
|
Salgspris pr. m2 kr. |
83,- |
bebyggelsesprocent ej oplyst |
|
1999 |
1.391 m2 |
|
Salgspris pr. m2 kr. |
472,- |
bebyggelsesprocent ej oplyst |
| |
|
I samme periode er der sket nedennævnte overdragelse af færdige andelsboligprojekter fra entreprenør til andelsboligforeninger: |
| |
|
1993 |
4.042 m2 |
Iflg. kommunen er grundprisen sat til kr. 321,-/m2 |
|
1993 |
3.903 m2 |
Iflg. kommunen er grundprisen sat til kr. 430,-/m2 |
|
1993 |
4.516 m2 |
Iflg. kommunen er grundprisen sat til kr. 254,-/m2 |
|
1994 |
4.655 m2 |
Iflg. kommunen er grundprisen sat til kr. 296,-/m2 |
|
1995 |
6.424 m2 |
Iflg. kommunen er grundprisen sat til kr. 264,-/m2 |
I skøderne for ovennævnte handler er grundprisen fastsat til kr. 230,-/m2.
..."
Ved spørgsmål 7 blev syns- og skønsmændene anmodet om at oplyse, hvilket materiale, ud over det under retssagen fremlagte, der dannede grundlag for de ovenfor anførte vurderinger. Af svaret fremgår, at syns- og skønsmændene til brug for denne sag indhentede statistikker fra Boligselskabernes Landsforening for årene 1990-1999 og oplysninger fra tidligere direktør i Lejerbo, RB, fra tinglysningskontoret i ... og fra personer med relation til bygge- og boligbranchen samt en statistik fra ToldSkat vedrørende salg dels af grundarealer over dels under 2.000 kvadratmeter til boligbyggeri i perioden 1990-1999 gældende for bysamfund op til 50.000 indbyggere.
Syns- og skønsmændene har den 9. juli 2003 og den 31. marts 2004 besvaret supplerende spørgsmål. Spørgsmål 10 og svaret herpå er sålydende:
"...
Spørgsmål 10
Syns- og skønsmændene bedes oplyst, om det er korrekt, at de salgspriser, der er angivet i forbindelse med besvarelse af spørgsmål 6 ikke inkluderer byggemodningsudgifter.
Svar 10
Salgsprisen er vurderet ud fra forudsætningerne, der er angivet i vurderingsvejledningen, 2. udgave for Statens Ligningsdirektorat 1968, side 124. I vor besvarelse af spørgsmål 6 har vi sammenlignet priser på eksternt byggemodnede arealer.
Eksternt byggemodnede arealer er defineret som arealer inkl. udgifter til
|
1. |
Vejanlæg uden for grunden |
| |
|
2. |
Kloakanlæg uden for grunden |
| |
|
3. |
Ledningsforsyninger for vand, gas, elektricitet udenfor grunden (og fjernvarme i fjernvarmeområder) og at disse anlæg og ledningsforsyninger er ført frem til grundens umiddelbare nærhed. |
I den forbindelse har vi forespurgt en række kommuner og boligforeninger om handelspriser på eksternt byggemodnede arealer udlagt til etage- eller rækkehusbyggeri i perioden 1990-1999.
De under besvarelse af spørgsmål 6 anførte værdiansættelser omfatter udover jordværdien alene eksterne byggemodningsudgifter, som oven for defineret i vurderingsvejledningen, 2. udgave for Statens Ligningsdirektorat 1968, side 124.
En del af den eksterne byggemodning bliver betalt af køber, idet køber, normalt i forbindelse med godkendelse af et byggeri, bliver pålagt en tilslutningsafgift til kloak, vand og evt. fjernvarme.
Al intern byggemodning af arealerne, d.v.s. anlæg af vej, kloakering, fremføring af el og vand samt evt. fjernvarme betales normalt af køber i forbindelse med byggeriet.
..."
Af den oversigt over støttet byggeri, nybyggeri af 13. februar 2003, som syns- og skønsmændene indhentede fra kommunen, fremgår de almene familieboliger/ungdomsboliger ... III og IV. Den samlede anskaffelsessum for disse to ejendomme er i oversigten angivet til henholdsvis 29.133.000 kr. og 29.499.000 kr., mens købsprisen for grundene er oplyst til henholdsvis 1.161.000 kr. og 1.373.000 kr. Af de ansøgningsskemaer vedrørende støttet byggeri, som H1 Andelsboligforening indgav til kommunen, fremgår samlede grundudgifter for de to ejendomme på henholdsvis 5.033.000 kr. og 5.286.000 kr. Af oversigten fra kommunen fremgår endvidere ejendommen ...E6, som H1 Andelsboligforening og Boligforeningen H2, erhvervede ved betinget skøde af 13. september 2001. Den samlede anskaffelsessum er i oversigten oplyst til 204.599.000 kr. og grundprisen til 16.799.000 kr. Købesummen ifølge det betingede skøde var 16.000.000 kr. og var fra H1 Andelsboligforenings side betinget af, at andelsboligforeningens projekt blev godkendt af kommunen i sin helhed, således at lokalplan skulle være vedtaget af kommunalbestyrelsen senest den 1. november 2001. Ejendommen skulle efter aftalen overtages renset for sokler, grovplaneret og med kloakledninger afpoppet og således, at fornødne ekstra funderingsudgifter, maksimeret til 2.000.000 kr., skulle betales af sælger. H1 Andelsboligforening har ved brev af 30. september 2002 oplyst, at der på byrådsmødet i oktober forventedes godkendt en bebyggelsesprocent på 110.
Oversigten fra kommunen og oplysningerne om ejendommene ... III og IV og ...E6 blev fremsendt med Kammeradvokatens processkrift D af 21. maj 2003. I processkrift E af 17. september 2003 fremkom Kammeradvokaten med sine bemærkninger til syns- og skønsrapporten af 25. april 2003. I sit processkrift V af 23. oktober 2003 fremsatte H1 Andelsboligforenings advokat bl.a. følgende opfordring:
"...
Den samlede konklusion vedrørende sagsøgtes processkrift E er, at processkriftet indeholder en række uunderbyggede indsigelser over for den fremkomne syns- og skønsrapport.
I overensstemmelse med de almindelige principper vedrørende syn og skøn er sagsøgte henvist til enten at indkalde syn- og skønsmændene til at afgive forklaring under domsforhandlingen eller stille supplerende spørgsmål.
Det vil næppe være rimeligt overfor syns- og skønsmændene at afhøre dem under domsforhandlingen til de tekniske indsigelser sagsøgte tilsyneladende har over for syns- og skønsresultatet.
Sagsøgte opfordres (9) til at lade syns- og skønsmændene tage stilling til sagsøgtes indsigelser på grundlag af supplerende spørgsmål stillet skriftligt til syns- og skønsmændene.
..."
Forklaringer
Syns- og skønsmand, statsautoriseret ejendomsmægler og valuar MP har under domsforhandlingen besvaret spørgsmål i overensstemmelse med skønserklæringen. Han har endvidere forklaret, at priserne i skønsrapporten side 22 om oversigten fra kommunen er angivet som prisen pr. m2 grundareal. Priserne er ikke beregnet i forhold til bebyggelsesprocenten, da de ikke var bekendt med denne. Det er den af kommunen oplyste grundkøbspris, de har taget udgangspunkt i ved deres beregninger.
Procedure
H1 Andelsboligforening har gjort gældende, at grundværdien af ejendommene efter udfaldet af det foretagne syn og skøn kan ansættes i overensstemmelse med den principale påstand. Skattemyndighedernes ansættelse hviler på et forkert grundlag, idet man alene har foretaget en ansættelse pr. 1. januar 1999 og herefter gradvist opskrevet vurderingen fra 1986 for at få denne til at stemme med vurderingen fra 1999. Ansættelsen fører endvidere til et åbenbart urimeligt resultat. Det gælder i hvert fald i de tilfælde, hvor skattemyndighedernes ansættelse overstiger vurderingen i skønsrapporten med mere end 30 %, men der må foretages en helhedsbedømmelse af alle ansættelserne. Der er ikke grundlag for at anfægte skønsrapporten, der hviler på en grundig undersøgelse af grundene og af markedet. Skatteministeriet har trods H1 Andelsboligforenings opfordring hertil undladt at forelægge nogle grundhandler for skønsmændene og kan ikke nu påberåbe sig disse handler til støtte for, at der er fejl i skønsrapporten. I øvrigt støtter de foreliggende oplysninger om disse handler ikke, at der er fejl ved skønsrapporten. Landsretten kan med støtte i skønserklæringen afsige dom i overensstemmelse med den principale påstand. Subsidiært må sagen hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.
Skatteministeriet har til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gjort gældende, at andelsboligforeningen ikke har bevist, at der er fejl eller mangler i grundlaget for vurderingsmyndighedernes skøn over grundenes værdi, eller at den skønsmargen, der tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af denne karakter, er overskredet. Der er knyttet en sådan usikkerhed til skønsmændenes værdiskøn, at dette ikke kan tillægges betydning. Skønsmændene baserer deres vurdering på blandt andet statistisk materiale, der er behæftet med betydelig usikkerhed, og sammenligningsmaterialet må anses for ufyldestgørende og uegnet til at belyse handelsværdien. Oplysninger fra andre handler tyder på, at vurderingsmyndighedernes ansættelse snarere er for lav end for høj. Hvis skattemyndighedernes værdiskøn tilsidesættes, er der fast praksis for, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved myndighederne.
Landsrettens begrundelse og resultat
Vurderingsmyndighedernes ansættelser for de år, der er omfattet af sagen, er baseret på ansættelsen pr. 1. januar 1986, oplysninger om prisudviklingen efter 1986, statistisk materiale fra Boligselskabernes Landsforening samt grundenes beliggenhed og størrelse.
Det kan ikke lægges til grund, at der er mangler ved grundlaget for vurderingsmyndighedernes ansættelse af grundværdierne, der medfører, at ansættelserne allerede af denne grund skal tilsidesættes.
Værdien af grundene pr. 1. januar 1986 er af Landsskatteretten ansat i overensstemmelse med udfaldet af det syn og skøn, der blev foretaget under den tidligere retssag.
Forskellen mellem vurderingsmyndighedernes ansættelse og skønsmændenes vurderinger er markant fra 1. januar 1996, hvor ansættelsen stiger fra 450 kr. eller 500 kr. til 600 kr. eller 700 kr. pr. m2 etageareal, mens skønsmændene har vurderet, at værdistigningen var mere beskeden. Tilsvarende gælder de følgende år. I forhold til vurderingen for 1986 har vurderingsmyndighederne således ansat værdien pr. 1. januar 1999 som værende ca. 3 gange højere, mens skønsmændene har vurderet, at grundenes værdi var ca. 50% højere.
Det statistiske materiale, der er henvist til af vurderingsmyndighederne, støtter ikke, at der har fundet en prisudvikling sted svarende til den, vurderingsmyndighederne har anvendt.
Skønserklæringerne er baseret på indhentelse af en lang række oplysninger om blandt andet konkrete handler i ... og andre byer i området og på skønsmændenes egne erfaringer. Skatteministeriet har trods opfordring hertil undladt at stille supplerende spørgsmål til nogle af de oplysninger, der indgår i grundlaget for skønsmændenes besvarelse, og det kan ikke lægges til grund, at skønserklæringerne hviler på et forkert eller ufyldestgørende grundlag. Der er endvidere en sådan usikkerhed om den rigtige opgørelse af grundværdien af de ejendomme, som Skatteministeriet har henvist til, at disse ikke kan tillægges afgørende bevismæssig betydning.
Herefter lægger landsretten efter skønsrapporterne til grund, at der for en række af vurderingsmyndighedernes ansættelser er en sådan forskel mellem denne ansættelse og grundenes værdi opgjort efter lov om vurdering af landets faste ejendomme § 13 og § 16, at ansættelsen ligger uden for rammerne for det skøn, der tilkommer myndighederne.
De tilfælde, hvor vurderingsmyndighedernes ansættelser ikke kan lægges til grund, er følgende:
Matrikel nr. ..., ...E1
ansættelserne pr. 1. januar 1996, 1. januar 1998 og 1. januar 1999.
Matrikel nr. ..., ...E2
ansættelserne pr. 1. januar 1996, 1. januar 1998 og 1. januar 1999.
Matrikel nr. ..., ...E3
ansættelserne pr. 1. januar 1996, 1. januar 1998 og 1. januar 1999.
Matrikel nr. ..., ...E4
ansættelserne pr. 1. januar 1998 og 1. januar 1999.
Matrikel nr. ..., ...E5
ansættelserne pr. 1. januar 1998 og 1. januar 1999.
Da der ikke er tilstrækkeligt grundlag for at fravige den praksis, at tilfælde som det foreliggende hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne, tager landsretten H1 Andelsboligforenings mere subsidiære påstand til følge for så vidt angår de ansættelser, der er anført ovenfor. I øvrigt frifindes Skatteministeriet.
Skatteministeriet skal betale sagsomkostninger til H1 Andelsboligforening med i alt 385.991,50 kr. Beløbet omfatter 150.000 kr. som et passende beløb til advokatbistand, 50.000 kr. svarende til en del af den betalte retsafgift, 23.175 kr. til ekstrakt og materialesamling og 162.816,50 kr. til syn og skøn og afhjemling af en af syns- og skønsmændene i retten. Landsretten har lagt vægt på sagens udfald og værdi.
T h i k e n d e s f o r r e t
Ansættelsen af grundværdierne for matrikel nr. ..., ...E1, pr. 1. januar 1996, 1. januar 1998 og 1. januar 1999, matrikel nr. ..., ...E2, pr. 1. januar 1996, 1. januar 1998 og 1. januar 1999, matrikel nr. ..., ...E3, pr. 1. januar 1996, 1. januar 1998 og 1. januar 1999, matrikel nr. ..., ...E4, pr. 1. januar 1998 og 1. januar 1999 og matrikel nr. ..., ...E5, pr. 1. januar 1998 og 1. januar 1999 hjemvises til vurderingsmyndighederne til fornyet behandling.
I øvrigt frifindes Skatteministeriet.
Skatteministeriet skal inden 14 dage betale sagens omkostninger til H1 Andelsboligforening med 385.991,50 kr.